Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу n А55-3000/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Согласно п.7 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 9221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесение уполномоченном органом в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе (осуществление государственного кадастрового учета) подтверждает факт существования такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально- определенной вещи. Иной способ индивидуализации недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрен.

Таким образом, земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, не может являться объектом гражданско-правовых отношений и быть предметом сделок.

Согласно п.1 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды земельного участка от 22 ноября 2012 года № 269/02-06/168-12 не указаны кадастровые номера переданных заявителю в пользование земельных участков.

Указанные обстоятельства, а также факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера не позволяют определённо установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки. В связи с этим отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (абз.3 п.1 ст.13 Федерального закона № 122-ФЗ).

Кроме того, невозможно установить, что данный объект недвижимости был построен в границах предоставленного земельного участка.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что указанный договор аренды земельного участка от 22 ноября 2012 года № 269/02- 06/168-12 по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

Ссылка заявителя на п.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» судом отклоняется, как не относящаяся к рассматриваемому делу.

Согласно разъяснениям в п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Между тем, предметом договора № 02/142/02-211х/11 от 21 июля 2011 года является аренда земельного участка, а не купля-продажа.

Отношения аренды урегулированы постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В соответствии с п.9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Установив, что земельный участок площадью 14811 кв.м на момент заключения договора аренды земельного участка от 22 ноября 2012 года № 269/02- 06/168-12 на кадастровый учет не поставлен, регистрирующий орган сделал обоснованный вывод о том, что условие о предмете этого договора нельзя признать согласованным сторонами.

Арбитражный суд считает, что регистрирующий орган правомерно признал названный договор незаключенным, а, следовательно, не представленным ОАО «СамРЭК» для выполнения заявленного регистрационного действия.

Действующее законодательство не препятствует рассматривать и оценивать доказательство - договор аренды по аспекту его заключенности или законности в случае ничтожности сделки, что не требует признания судом её недействительности.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, согласно требованиям, установленным статьями 9 и 13 Федерального закона № 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов. Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов. В данном случае регистрирующий орган установил в результате правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствие юридической силы правоустанавливающего документа - договора аренды.

Арбитражный суд в данном случае согласился в выводами регистрирующего органа по результатам правовой экспертизы документов.

Наличие у регистрирующего органа и арбитражного суда полномочий по исследованию и правовой оценке представленных для регистрационных действий документов подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04 июля 2014 года по делу № А55-19679/2013.

Оценивая законность решения регистрирующего органа суд считает, что заявителем при регистрации не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные документы не подтверждали права заявителя на земельный участок для строительства.

В соответствии с п.1 ст.20 Федерального закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Учитывая наличие законных оснований для отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ в регистрации соответствует статьям 20, 25 Федерального закона № 122-ФЗ и отказал заявителю в удовлетворении требований.

Доводы апелляционной жалобы о представлении регистрирующему органу всех необходимых для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости документов, в том числе кадастровых паспортов на земельные участки, не принимаются. В данном случае регистрирующему органу не были представлены надлежаще оформленные правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, так как в представленном договоре аренды земельного участка не определен предмет договора в соответствии с требованиями, предъявляемыми земельным законодательством к формированию земельного участка и постановке его на кадастровый учет. Из содержания договора аренды невозможно установить границы земельного участка, его количественный состав (один ли два участка).

Ссылка заявителя на то, что предметом договора аренды явились земельные участки, фактически расположенные в границах земельных участков, поставленных на кадастровый учет, несостоятельна, так как в самом договоре не указаны кадастровые номера арендуемых земельных участков. Кроме того, на момент заключения договора аренды (а также осуществления строительства) спорные земельные участки на кадастровый учет еще не были поставлены.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды исполнялся длительное время, а именно: земельный участок фактически был передан в аренду для строительства объекта, который был построен на данном земельном участке, заявитель уплатил арендную плату по договору, разногласия между сторонами в процессе исполнения договора не возникли; предметом договора аренды земельного участка является сам земельный участок, прошедший процедуру государственного учета с присвоением кадастрового номера, не принимаются. Указанные обстоятельства сами по себе не свидетельствуют о заключенности договора аренды земельного участка, который на момент заключения договора еще не был сформирован в соответствии с требованиями законодательства;  процедура государственного учета земельного участка была осуществлена уже после заключения договора аренды.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана правильная оценка судом первой инстанции. Указанные доводы не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении дела, и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного решение суда от 22 апреля 2015 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд             

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 апреля 2015 года по делу №А55-3000/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                      Е.Г.Филиппова

Судьи                                                                                                     Е.Г. Попова

А.А. Юдкин