Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2015 по делу n А55-21967/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

09 июля 2015 года                                                                                  Дело №А55-21967/2014

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 02 июля 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Писаренко Натальи Сергеевны на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2015, принятое по делу №А55-21967/2014 (судья Веремей Л.Н.),

по иску индивидуального предпринимателя Писаренко Натальи Сергеевны (ОГРНИП 314637209300020), с. Кинель-Черкассы, Самарская область,

к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Спектр Недвижимости» (ОГРНИП 1066372000617), с. Кинель-Черкассы, Самарская область,

третьи лица: Бурнаев Виктор Герасимович, Сауткина Ирина Анатольевна, Киреев Виталий Вениаминович, Алешина Наталия Юрьевна,

о взыскании долга по арендной плате и неустойки,

с участием в судебном заседании:

от истца – представитель Невзорова О.Ф. по доверенности от 20.08.2014;

от ответчика – представители Алешина О.А. по доверенности от 08.06.2015 и Алешин А.Е. по доверенности от 08.06.2015;

третьего лица Киреева В.В. (паспорт),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Писаренко Наталья Сергеевна (далее – истец, ИП Писаренко Н.С.) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Спектр Недвижимости» (далее – ответчик) о взыскании суммы арендной платы по договору аренды нежилого помещения № б/н от 24.07.2014 за период с 01.08.2014 по 30.09.2014 в размере 8 040 руб. и неустойки за нарушение пунктов 5.4.7, 7.2 договора в размере 856 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями арбитражного суда от 06.11.2014, 25.11.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Бурнаев Виктор Герасимович, Сауткина Ирина Анатольевна, Киреев Виталий Вениаминович, Алешина Наталия Юрьевна.     

       Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.03.2015 исковые требования оставлены без удовлетворения.

       Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.

       В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что арендуемые ответчиком помещения до настоящего момента арендатору (истцу) не возвращены, акт сдачи-приемки сторонами не подписан. При этом ответчиком не оспаривается, что именно в отношении помещений № 4, 5, 6 заключен договор аренды № б/н от 24.07.2014 и именно эти помещения приняты ответчиком по акту приема-передачи. По мнению истца, факт нахождения в арендуемых помещениях документов и мебели ответчика подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

       Также истец указывает, что судом первой инстанции применена недействующая редакция статьи 168 Гражданского кодекса РФ (утратила силу с 01.09.2013).  

       02.07.2015 в судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

       Представители ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

       Третье лицо Киреев В.В. с доводами апелляционной жалобы согласился и просил ее удовлетворить.

В судебное заседание иные третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва, выслушав участников процесса, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как усматривается из материалов дела, на основании решения Кинель-Черкасского районного суда Самарской области от 06.12.2013 Киреевой Н.С. (в настоящее время Писаренко Н.С.) принадлежит на праве общей долевой собственности (доля в праве 1/2) административное здание, назначение: нежилое, площадью 728,1 кв.м., этажность 2, кадастровый № 63:23:0712029:91, адрес объекта: Самарская область, Кинель-Черкасский район, с. Кинель-Черкассы, ул. Красноармейская, д. 64, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.03.2014 (л.д.39, т.1).

1/2 доли указанного административного здания принадлежит на праве общей долевой собственности Кирееву Виталию Вениаминовичу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2008 (л.д.78, т.2).

24.07.2014 между истцом (арендадатель-1), Киреевым В.В. (арендодатель-2) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № б/н (л.д.11-16 том 1), в соответствии с которым арендодатели обязуются передать арендатору помещение, расположенное по адресу: Самарская область, Кинель-Черкасский район, с. Кинель-Черкассы, ул. Красноармейская, д.64, общей площадью 26,8 кв.м., за плату во временное пользование, а арендатор обязуется принять помещение и своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи по настоящему договору (пункт 2.1).

По акту приемки-передачи помещения от 24.07.2014 (л.д.19, т.1), помещение общей площадью 26,8 кв.м. передано арендатору.

При этом, договор аренды № б/н от 24.07.2014 и акт приемки-передачи помещения от 24.07.2014 со стороны Киреева В.В. не подписаны.

Пунктом 3.2 договора стороны установили, что условия настоящего договора  распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 16.04.2014.

Условия и порядок платежей определены сторонами в разделе 4 договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора стороны установили, что срок аренды помещения устанавливается до 31.07.2014.

Истец указывает, что после 31.07.2014 арендуемое помещение ответчиком не освобождено, акт сдачи-приемки помещения сторонами не подписан.

В связи с данными обстоятельствами истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании арендной платы за период с 01.08.2014  по 30.09.2014 в размере 8 040 руб. и неустойки, начисленной в соответствии с пунктом 7.2 договора, в размере 0,3 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, по 30.09.2014 включительно в размере 856 руб.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, на момент заключения договора аренды нежилого помещения № б/н от 24.07.2014, объект аренды принадлежал Кирееву В.В. и Пономаренко Н.С. (до брака – Киреева) в равных долях по 1/2.

При этом в материалах дела отсутствует соглашение между сособственниками здания о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Доказательств принадлежности помещения лично истцу, либо выделения помещения, переданного в аренду ответчику, в качестве доли истца, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах истец не имел права передавать часть общего имущества в аренду без получения согласия другого участника долевой собственности – Киреева В.В.

Кроме того, платежи по договорам аренды, заключенным в отношении общего имущества, напрямую относятся к доходам, которые подлежат распределению между участниками общей долевой собственности в соответствии со статьей 248 ГК РФ.

Поскольку между Киреевым В.В. и Пономаренко Н.С. отсутствовало соглашение о распоряжении общим имуществом, последняя не только не имела права на единоличное распоряжение этим имуществом, но и на получение всей суммы причитающихся доходов от предоставления этого объекта в аренду.

Указанная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 № 18330/13 по делу № А40-24297/13.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 432 ГК РФ, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Исходя из пункта 1 статьи 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (пункт 1 статьи 438 ГК РФ).

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает, что 28.07.2014 направил проект договора аренды нежилого помещения № б/н от 24.07.2014 Кирееву В.В. (арендодателю-2), ответа от которого не последовало. В связи с данными обстоятельствами ответчик платежным поручением № 50 от 02.09.2014 оплатил истцу арендную плату за период с 16.04.2014 по июль 2014 года в сумме 14070 руб. (л.д.113, т.1) и направил в адрес истца акт приемки-передачи помещения от 31.07.2014, который был получен истцом по почте 26.09.2014 (л.д.121,122, т.1).

Судом установлено, что договор аренды № б/н от 24.07.2014 и акт приемки-передачи помещения от 24.07.2014 со стороны Киреева В.В. не подписаны.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды № б/н от 24.07.2014 нельзя признать заключенным ввиду несогласованности сторонами его условий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.      Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ).

Утверждения  истца относительного того, что ответчик продолжает пользоваться помещениями, указанными в договоре аренды № б/н от 24.07.2014, правомерно признаны судом первой инстанции не обоснованными, в силу следующего.

Истец исходит из того, что в помещениях, занимаемых ответчиком, до настоящего времени находятся документация и мебель ООО Фирма «Спектр Недвижимости», что подтверждается актом осмотра помещений от 21.10.2014 (л.д.113-116, т.2), видеозаписью (л.д.141, т.2).

Вместе с тем, акт осмотра помещений от 21.10.2014 в силу статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть принят в качестве надлежащего доказательства подтверждения факта  пользования ответчиком спорными нежилыми помещениями, поскольку акт составлен в отношении комнат №№ 4,5,6,7,11 общей площадью 62,73 кв.м., тогда как  по договору аренды ответчик принял нежилые помещения без указания комнат площадью 26,8 кв.м.

При этом представленной истцом в материалы дела видеозаписью (л.д.141, т.2) опровергается факт нахождения ответчика в спорных помещениях, поскольку дверь в спорное помещение открыл истец своим ключом, обстоятельств, препятствующих использованию ответчиком помещения по назначению на видеозаписи не зафиксировано.

Акт обследования помещений от 02.02.2015 (л.д.107-109, т.3), составленный с участием УУП ОМВД РФ по Кинель-Черкасскому району ст. лейтенанта полиции Лазарева В.В., также не может быть принят во внимание, поскольку подписан ответчиком с разногласиями, кроме того составлен в отношении комнат №№4,5,6 на 2-м этаже площадью 32,1 кв.м.

Кроме того, истцом не представлено доказательств в обоснование принадлежности мебели и