Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2008 по делу n А72-5802/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]   ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

14 февраля 2008 года                                                                           Дело №  А72-5802/2007

город Самара

            Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2008 года.

            Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2008 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шадриной О.Е.  

судей Балашевой В.Т. и  Терентьева Е.А.,

протокол судебного заседания вела помощник судьи  Ляллина С.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе

индивидуального предпринимателя Кулгариной Людмилы Сергеевны город Димитровград на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.11.2007, принятое по делу № А72-5802/2007 судьей Хохловой З.П. 

по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) в лице Димитровградского отделения № 4272 Сбербанка России

к индивидуальному предпринимателю Кулгариной Людмиле Сергеевне, город Димитровград,

с привлечением третьего лица – Комитета по управлению имуществом города Димитровграда

о расторжении договора

с участием:

от истца – Кирюхина Е.А., доверенность от 20.11.2007 №322 и Филякина Е.А., доверенность от 20.11.2007 № 326

от ответчика – Мусихин М.Л., доверенность от 28.12.2005, удостоверение адвоката № 73/408

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом (уведомление)

УСТАНОВИЛ:

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Димитровградского отделения № 4272 Сбербанка России обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Кулгариной Людмиле Сергеевне город Димитровград о досрочном расторжении договор аренды от 21.10.2003 № 32-03/ДС муниципального имущества - встроенных нежилых помещений общей площадью 112, 08 кв.м.,  расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Куйбышева, 259, кадастровый номер 73:23:010610:0025:0031920001:101801-103501.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.11.2007 (л.д. 80) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом города Димитровграда.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.11.2007 (л.д. 91-92) исковые

требования удовлетворены.

Договор аренды муниципального имущества от 21.10.2003 № 32-03/ДС, заключенный Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда и Акционерным коммерческим сберегательным банком Российской Федерации (открытым акционерным обществом) расторгнут.

С индивидуального предпринимателя Кулгариной Людмилы Сергеевны в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) в лице Димитровградского отделения № 4272 Сбербанка России взыскано в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 2 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Кулгарина Л.С. обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (л.д. 95-97), в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, отказав истцу  в удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что  судебный акт  первой инстанции принят при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными и с нарушением норм материального права.

В отзыве на апелляционную жалобу  Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Димитровградского отделения № 4272 Сбербанка России сообщил, что не согласен с доводами заявителя. По мнению истца, односторонний отказ от исполнения условий договора производится без обращения с соответствующим иском в суд. В ходе судебного заседания истец неоднократно обращал внимание суда на  систематическое направление   в адрес арендодателя  писем о планируемом приобретении собственного помещения для размещения офиса. Истец  просит оставить решение суда  без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

 В заседании Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда представитель  ИП Кулгариной Л.С. привел доводы,  аналогичные приведенным в жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить, в иске о расторжении договор аренды отказать.

 Представители истца заявили о правомерности принятого судом первой инстанции  судебного акта.

В отзыве от 07.02.2008 Комитет по управлению имуществом города Димитровграда сообщил о несогласии с доводами апелляционной жалобы, ссылаясь на  то, что  пункт 4.5. договора аренды предоставляет сторонам, его заключившим, расторгнуть договор в любое время. У арендатора нет производственной необходимости  в  арендованном им ранее помещении в связи с приобретением в собственность нового помещения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы  апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый  арбитражный апелляционный суд   отменяет решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.11.2007, принятое по делу № А72-5802/2007 в связи с нарушением судом первой  инстанции норм материального права.

Из материалов дела следует, что 21.10.2003 Комитет по управлению имуществом города Димитровграда (арендодатель) и Акционерный коммерческий сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) (арендатор) заключили договор №32-03/ДС/238 аренды муниципального имущества (л.д.8-12), по условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование встроенные нежилые помещения общей площадью 112,08 кв.м., расположенные по адресу: Ульяновская область, город Димитровград, ул. Куйбышева, 259, кадастровый номер 73:23:010610:0025:0031920001:101801-103501, а арендатор принимает в аренду указанное имущество с целью использования его для услуг банка (п. 1.1.).

Договор заключен со сроком действия с 21.10.2003 по 20.10.2013 (п. 4.1. договора) и  зарегистрирован в установленном законом порядке.

 По договору купли-продажи от 26.12.2005 № 17-2005 (л.д. 48-50), заключенному МО город Димитровград Ульяновской области (продавец), действующему от имени Комитета по управлению имуществом города Димитровграда и ИП Кулгариной Л.С. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил встроенные нежилые помещения общей площадью 112, 08 кв.м., расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Куйбышева, 259, кадастровый номер 73:23:010610:0025:0031920001:101801-103501.

В пункте 12 договора купли-продажи № 17-2005 указано, что имеется обременение в виде договора аренды муниципального имущества от 21.10.2003 № 32-03/ДС на встроенные нежилые помещения общей площадью 112,08 кв.м., расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Куйбышева, 259.

Статьей  617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

До 2007 года арендатор продолжал использовать арендуемое им по договору аренды  №32-03/ДС/238  имущество.

Письмом от 08.02.2007 № 12/849 (л.д. 28) истец уведомил ответчика о планируемом досрочном расторжении договора аренды от 21.10.2003 № 32-03/ДС в связи с тем, что операционную кассу вне кассового узла № 4272/054 Димитровградского отделения № 4272 Сбербанка России планируется перевести в другое нежилое помещение, ориентировочно приобретаемое Сбербанком России (ОАО) в третьем квартале 2007.

Ответчик письмом от 28.02.2007 (л.д. 26-27) сообщил истцу о своем несогласии с досрочным расторжением договора аренды от 21.10.2003 № 32-03/ДС, мотивируя отказ  тем, что отсутствие у Сбербанка потребности в дальнейшем использовании арендуемых   помещений  в качестве основания для досрочного расторжения договора не предусмотрено ни  законом,  ни договором аренды.

 Письмом от  30.07.2007 № 889 (л.д. 16) истец вновь обратился к ответчику с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды муниципального имущества от 21.10.2003 № 32-03/ДС с 30.08.2007, направив соглашение № 1 о расторжении договора и акт приема-передачи (возврата) нежилых помещений.

10.08.2007 представители Димитровградского отделения № 4272 Сбербанка России составили акт о том, что ИП Кулгарина Л.С., будучи надлежащим образом извещенной о времени, дате и месте передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Куйбышева, 259, для подписания акта приема-передачи (возврата) не явилась (л.д. 33).

19.12.2006 Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации по договору купли-продажи № 458 приобрел помещения магазина общей площадью 226,94 кв.м., расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Куйбышева, 257. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 07.02.2007 серии 73АТ № 529994 (л.д. 78).

В указанном помещении в соответствии с протоколом заседания Правления от 12.12.2006 № 32 (л.д. 67) истцом размещена операционная касса вне кассового узла № 4272/054, в связи с чем у  Банка не  было необходимости в дальнейшем использовании арендованных по договору аренды муниципального имущества от 21.10.2003 № 32-03/ДС нежилых помещений общей площадью 112,08 кв.м., расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград,  ул. Куйбышева, 259.

Намерение приобрести в собственность нежилое помещение, факт его приобретения и послужили основанием для обращения  истца к арендодателю с предложением  о расторжении  договора  аренды от 21.10.2003 № 32-03/ДС, а в последующем,  для обращения  с требованием в суд за защитой нарушенного права.

 Суд первой инстанции, ссылаясь на  часть 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно указал, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

  Статьей 620 Кодекса установлен перечень условий, при которых возможно  досрочное расторжение договора по требованию арендатора. Договором  аренды могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных другими законами или договором.

Истец, обосновывая исковые требования, полагает, что конструкция пункта 4.5. договора аренды муниципального имущества от 21.10.2003 № 32-03/ДС предполагает возможность досрочного расторжения сторонами договора аренды, для чего необходимо лишь  проинформировать своего контрагента за месяц до предполагаемой даты.

Суд первой  инстанции согласился с позицией истца и ошибочно пришел к выводу о том, что вследствие утраты производственной необходимости в использовании имущества, учитывая наличие в договоре пункта 4.5., Банк правомерно обратился к арендодателю с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

При этом суд первой  инстанции не учел, что пункт 4.5. договора действует во взаимодействии с пунктами 4.6. и  4.7. договора, содержание которых в изложенной части  соответствует статье 619 и пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4.6. договора аренды установлены случаи  возможного расторжения договора по требованию арендодателя,  пунктом  4.7. -  по требованию арендатора. При этом по условиям договора, его  досрочное расторжение по требованию арендатора возможно лишь в том случае, если арендуемое имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования, что соответствует пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Названной статьей предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Последовательность изложения текста раздела 4 заключенного договора аренды (п.п. 4.5. и 4.6.) свидетельствует о том, что арендатор может досрочно потребовать    расторжение договора в том случае, если  имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В заседании Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда, на вопрос суда  представители Банка заявили о том, что не могут представить ни одного документа, свидетельствующего о том, что занимаемые им помещения площадью 112,08 кв.м., расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Куйбышева, 259,  не пригодны для использования по назначению, что отражено в протоколе судебного заседания.

Сам факт приобретения по инициативе Банка помещения в собственность, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Банк, обосновывая необходимость досрочного расторжения договора, ссылаясь на статьи 420, 421, 450, 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, не доказал наличие одновременно совокупности четырех условий, предусмотренных частью 2 статьи 451 Кодекса, не представил ни одного документа, подтверждающего невозможность использования арендуемого помещения по прямому назначению и необходимость увеличения  площади,  в связи с чем и было приобретено  им в собственность новое помещение.

Как следует из содержания части 3 и 4 статьи 451 Кодекса, при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных