Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 по делу n А55-21500/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

28 мая 2015 года                                                                              Дело № А55-21500/2014  

г. Самара

Резолютивная часть  постановления  объявлена 21 мая 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 мая 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

с участием в судебном заседании:

от истца - ООО «Орион» - Екатеринский Д.Ю., директор (выписка), Шарапов Н.Н., представитель по доверенности от 03.04.2015;

от ответчика – ООО «Самара-Орион» - Комарова А.А., представитель по доверенности от 15.10.2014;

от ответчика – ООО «Гранд» - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица – Миллера Г.В. -  Уварова Н.С., представитель по доверенности от 29.10.2014, Крамаренко К.Ю., представитель по доверенности от 02.04.2013;  

от третьего лица - Чечина Ю.В. - представитель не явился, извещен надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании 21 мая 2015 года в зале № 6 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Орион», общества с ограниченной ответственностью «Самара-Орион», Миллера Геннадия Викторовича

на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 февраля 2015 года по делу          № А55-21500/2014 (судья Плотникова Н.Ю.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Орион» (ИНН 6314023786), г.Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью «Самара-Орион» (ИНН 6314033914), г.Самара,

обществу с ограниченной ответственностью «Гранд» (ИНН 6314020672), г.Самара,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

Миллера Геннадия Викторовича, с.Узюково Ставропольский район Самарской области,

Чечина Юрия Владимировича, г.Самара,

об истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскания неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Орион" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Самара-Орион", обществу с ограниченной ответственностью "Гранд" о выселении ответчиков из занимаемых ими помещений площадью 111,1 кв.м. на первом этаже ТКЦ «Орион», расположенного по адресу: г.Самара, Новокуйбышевское шоссе, 10, и взыскании 301887 руб. 49 коп., в том числе: 294 060 руб. - неосновательное обогащение; 7 827 руб. 49 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами.

В предварительном судебном заседании 11.12.2014 ООО «Орион» уточнил исковые требования: просил истребовать из чужого незаконного владения ООО «Самара-Орион» и ООО «Гранд» занимаемые ими помещение по договору аренды и субаренды №09, площадью – 113.1 кв.м., на первом этаже ТКЦ «Орион», расположенного по адресу: г. Самара, Новокуйбышевское шоссе, 10, обязав их освободить указанное помещение; об уменьшении суммы иска до 281 456 руб. 26 коп., в том числе: 274158,17 руб. – незаконно полученный доход от пользования чужим имуществом за период с 02.05.2014 по 01.09.2014 г., 7298,09 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2015 исковые требования удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью «Самара-Орион» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Орион» взыскано 95771,09 руб., в том числе: 93187,09 руб. – плата за пользование помещениями после прекращения договора аренды, 2584 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части иска к ООО «Самара-Орион» отказано.

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Гранд» освободить занимаемое помещение площадью – 113.1 кв.м., на первом этаже торгово-коммерческого центра «Орион», расположенного по адресу: г. Самара, Новокуйбышевское шоссе, 10, обязав общество с ограниченной ответственностью «Гранд» передать указанное помещение обществу с ограниченной ответственностью «Орион» по акту приема-передачи.

В остальной части в иске к ООО «Гранд» отказано. 

С общества с ограниченной ответственностью «Самара-Орион» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Орион» взыскано 95771,09 руб., в том числе: 93187,09 руб. – плата за пользование помещениями после прекращения договора аренды, 2584 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части иска к ООО «Самара-Орион» отказано.

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Гранд» освободить занимаемое помещение площадью – 113.1 кв.м., на первом этаже торгово-коммерческого центра «Орион», расположенного по адресу: г. Самара, Новокуйбышевское шоссе, 10, обязав общество с ограниченной ответственностью «Гранд» передать указанное помещение обществу с ограниченной ответственностью «Орион» по акту приема-передачи.

В остальной части в иске к ООО «Гранд» отказано.

Не согласившись с принятым  судебным актом, ООО «Самара-Орион», ООО «Орион» и Миллер Г.В. обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ООО «Орион» просит изменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования ООО «Орион» в полном объеме.

ООО «Самара-Орион» и Миллер Г.В. в жалобах просят отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2014 по делу № А55-21500/2014 в связи с нахождением судьи Балакиревой Е.М. в отпуске (приказ от 20.04.2015 № 97/к) в составе суда в судебном заседании, назначенном на 21.05.2015, произведена замена судьи Балакиревой Е.М. на судью Николаеву С.Ю.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела производится с самого начала.

В судебном заседании представители ООО «Самара-Орион», ООО «Орион» и Миллер Г.В. свои апелляционные жалобы поддержали, решение суда считают незаконным и необоснованным, просили его отменить по основаниям, изложенным в своих апелляционных жалобах.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Орион» на праве общей долевой собственности принадлежит доля в праве 357/1088 в объекте незавершенного строительства (торгово-коммерческий центр «Орион») готовность объекта – 44%, назначение: нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 453,8 кв.м., степень готовности 44%, адрес: Самарская область, г.Самара, Куйбышевский район, Новокуйбышевское шоссе, д.10 (т.1 л.д.13).

Право собственности истца зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 20 марта 2014 года.

Сособственником является физическое лицо – Миллер Геннадий Викторович, доля в праве 731/1088.

Между Миллером Г.В. и ООО «Самара-Орион» 01 июня 2013 года заключен договор аренды нежилых помещений с имуществом в 3-этажном здании с цокольным этажом ТКЦ «Орион» площадью 1421,2 кв.м., находящегося по адресу: Самарская область, г.Самара, Куйбышевский район, Новокуйбышевское шоссе, д.10, для использования под офисы, а также для передачи помещений в субаренду (т.1 л.д.10).

Арендная плата определена пунктом 3.1. договора в размере 70000 рублей, с которой, как это обозначено в договоре, будет удерживаться НДФЛ 13% в сумме 9100 рублей.

В соответствии с п.5.1. договор вступает в силу с момента передачи объекта во временное пользование и действует 11 месяцев с момента его подписания.

Между ООО «Самара-Орион» и ООО «Гранд» 01 июня 2013 года заключен договор субаренды части помещения на первом этаже, площадью 113,1 кв.м., в объекте незавершенного строительства (торгово-коммерческий центр «Орион») в целях размещения отдела продуктов питания (т.1 л.д.45-48).

Размер арендной платы определен сторонами в сумме 73515 рублей в месяц. Срок действия договора определен с 01 июня 2013 года по 30 апреля 2014 года.

Решением Куйбышевского районного суда г.Самары от 05 мая 2014 года ООО «Орион» отказано в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды, заключенного между Миллером Г.В. и ООО «Самара-Орион» (т.1 л.д.23-24). Основанием послужило то обстоятельство, что договор аренды был заключен до регистрации права собственности ООО «Орион», а также то, что «В настоящее время срок действия договора истек 01.05.2014 г.».

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 24 июля 2014 года решение суда оставлено без изменения. Апелляционная инстанция указала, что на момент заключения договора аренды единственным собственником помещений являлся Миллер Г.В., в связи с чем, права истца не могли быть нарушены оспариваемым договором. Кроме того, суд сделал вывод, что «на момент заключения договора аренды права истца ответчиками нарушены не были, поскольку ООО «Орион» не являлось собственником объекта недвижимости, а также в связи с тем, что в настоящее время договор аренды прекращен, суд пришел к правильному выводу об отказе ООО «Орион» в удовлетворении заявленных требований.

При этом истец полагает, что ответчики занимают соответствующие объекты без правовых оснований и получают неосновательное обогащение. Размер доходов, причитающихся выплате, истец просит рассчитать на основании рыночной оценки права аренды, поскольку размер арендной платы не соответствует сложившимся на рынке ценам, что также подтверждает стоимостью одного квадратного метра площади, указанной в договоре субаренды. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции  обосновано частично удовлетворил заявленные исковые требования  исходя из следующего.

 В соответствии с нормой статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд первой инстанции верно указал, что   ссылка ООО «Самара-Орион» на то, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, является несостоятельной.

 При этом суд верно указал, что обязательным условием возобновления договора на неопределенный срок служит отсутствие возражений со стороны арендодателя.

С 20 марта 2014 года Миллер Г.В. перестал быть единственным собственником объекта недвижимости. ООО «Орион», обратившись в суд с иском о признании договора аренды недействительным, до истечения срока действия договора, явно выразил свое несогласие на продолжение арендных отношений с ООО «Самара-Орион».

Судом общей юрисдикции также был сделан вывод о прекращении договора аренды, заключенного между Миллером Г.В. и ООО «Самара-Орион». Следовательно, договор аренды прекратил свое действие с 01 мая 2014 года.

Правомерен вывод суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение, определяющее автоматическое продление договора на 11 месяцев в случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, подписано после государственной регистрации права собственности истца, следовательно, без его согласия продлевать срок действия договора, на что и было направлено подписание дополнительного соглашения от 01 апреля 2014 года, противоречит законодательству об общей долевой собственности и является ничтожным.

Кроме того, установлено, что до истечения срока действия договора сособственник имущества явно выразил свое несогласие на продолжение арендных отношений.

Учитывая императивность норм статей 615, 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции верно пришел к выводу, что дополнительное соглашение об изменении срока субаренды, подписанное ответчиками 01 апреля 2014 года, не изменяет вывода о прекращении договора субаренды 01 мая 2014 года в силу прекращения в указанную дату договора аренды.

При этом, определением Куйбышевского районного суда от 25 марта 2014 года наложен арест в отношении ТКЦ «Орион». Ответчикам: Миллеру Г.В. и ООО «Самара-Орион» запрещено совершать действия, направленные на отчуждение и передачу в аренду спорных помещений.

Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что дополнительные соглашения к договору аренды и к договору субаренды незаконно заключены лицами, участвующими в деле, в период действия обеспечительных мер, соглашения являются ничтожными сделками.

Со ссылками на нормы статей 622, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление от 13 октября 2009 года №9460/09),  суд первой инстанции верно указал, что при расчете цены пользования имуществом должна применяться рыночная ставка арендной платы.

В соответствии с отчетом об оценке, выполненным ООО «Январь», рыночная стоимость обязательств арендатора по оплате арендных платежей за пользование 1 кв.м. нежилого помещения на 1 этаже (с учетом округления и НДС, без учета эксплуатационных расходов) в период с 01 марта 2014 года по 31 мая 2014 года составляет 730 рублей за 1 кв.м. в месяц; в период с 01 июня 2014 года по 30 сентября 2014 года – 750 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Субарендатор занимает 113,1 кв.м. на первом этаже здания. Следовательно, в период взыскания, определенный истцом с 02 мая 2014 года по 12 августа 2014 года, арендатор (поскольку в