Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 по делу n А65-28710/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

22 мая 2015 года                                                                              Дело № А65-28710/2014

г. Самара

Резолютивная часть  постановления  объявлена 19 мая 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая  2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

с участием в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы – общества с ограниченной ответственностью «Алфабиа» -  (до перерыва) Сабиров М.Ш., представитель по доверенности от 26.11.2014; после перерыва – представитель не явился,

от ответчика – муниципального казенного учреждения "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" – до и после перерыва - представитель  не явился, извещен;

от третьего лица - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан – до и после перерыва - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 12-19 мая 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алфабиа»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 марта 2015 года по делу           № А65-28710/2014 (судья Хасаншин И.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Алфабиа» (ОГРН 1075018006480, ИНН 5018119920), Московская область, г.Королев,

к муниципальному казенному учреждению "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" (ОГРН 1061651022652, ИНН 1651044987), г.Нижнекамск,

при участии третьего лица - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г. Казань,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью " Алфабиа" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан" об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи земельного участка, путем обязания ответчика принять п.2.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции: «сумма, подлежащая оплате за земельный участок, составляет 374 190 руб. 64 коп.».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.03.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым  судебным актом, ООО «Алфабиа» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании 12.05.2015 в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 19.05.2015 до 09 часов 05 минут, после чего судебное заседание продолжено.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель ООО «Алфабиа» (до перерыва) апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, ООО «Алфабиа»   по договору купли-продажи №1 от 22.06.2013 приобрело у ОАО «Нижнекамск-кровля» производственную базу по адресу: РТ, г.Нижнекамск, БСИ в составе:

1) здания:

     - административно-бытовой корпус, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 372,2 кв.м., инв. № 1391/1, лит. А, 1972 года постройки, кадастровый (или условный) номер: 16:53:000000:0:1816;

     - склад, 1 -этажный, общая площадь 645,0 кв.м., инв. № 1391/2 , лит. Б, 1987 года постройки, кадастровый (или условный) номер: 16:53:000000:0:1818;

     - мастерские, 2 -этажный, общая площадь 1105,5 кв.м., инв. № 1391/3, лит. В, 1972 года постройки, кадастровый (или условный) номер: 16:53:000000:0:1817;

     - гараж, 1 -этажный, общая площадь 355,1 кв.м., инв. № 1391/4, лит. Д, 1972 года постройки, кадастровый (или условный) номер: 16:53:000000:0:1814,

     2) сооружения и хозяйственные постройки: Диспетчерская, Железобетонный забор, Пристрой к АБК, Склад №2, Круглый склад.

Истец указывает, что вышеперечисленное имущество располагается на земельном участке общей площадью 8350 кв.м. с кадастровым номером 16:53:020104:40 по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), Нижнекамский район, город Нижнекамск, БСИ. Регистрация права собственности на недвижимое имущество произведена 28 октября 2013 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 октября 2013 года сделаны записи регистрации № 16-16-33/061/2013-63, № 16-16-33/061/2013-76, №16-16-33/061/2013-79, №16-16-33/061/2013-87.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец вместе с имуществом передал покупателю право аренды на земельный участок общей площадью 8350 кв.м. с кадастровым номером 16:53:020104:40; договор аренды №ТО-071-0246 от 15 марта 2004 года, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование (назначение) - для эксплуатации производственной базы.

До заключения договора аренды данный земельный участок находился на праве постоянного (бессрочного)    пользования    у    продавца    (ОАО    «Нижнекамск-кровля»).  

Постановлением Главы администрации Нижнекамского района и города Нижнекамска № 756 от 20.10.2003г.   право постоянного (бессрочного) пользования было прекращено и вышеуказанный земельный участок был передан в аренду ОАО «Нижнекамск-кровля» по договору аренды №ТО 18-071-02-46 от 15.03.2004г. между Министерством земельных и имущественных отношений РТ в лице начальника территориального органа Минземимущества в Нижнекамском районе и городе Нижнекамске и ОАО «Нижнекамск-кровля».

В связи со сменой собственника производственной базы, 16.10.2013г. в договоре аренды произошла смена арендатора, и на земельный участок регистрационной палатой было наложено обременение в виде договора аренды в пользу заявителя, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 октября 2013 года сделана запись регистрации № 16-16-33/079/2013-306.

01.11.2013 истец обратился в Исполнительный комитет Нижнекамского муниципального района с просьбой предоставить спорный земельный участок в собственность на основании договора купли-продажи.

Постановлением Исполнительного комитета Нижнекамского муниципального района РТ №2006 от 30.12.2013г. была одобрена замена арендатора ОАО «Нижнекамск-кровля» на ООО «Алфабиа» по договору аренды №ТО 10-071-02-46 от 15.03.2004г.; прекращено право аренды ООО «Алфабиа» и указано Управлению земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района РТ заключить договор купли-продажи земельного участка с ООО «Алфабиа».

Управление земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района РТ подготовило проект договора №02-14-08 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 16:53:020104:40 от 30.01.2014г., в котором было указано: «сумма, подлежащая оплате за земельный участок, составляет 2 245 143 руб. 83 коп.». Эта сумма составляет пятнадцать процентов кадастровой стоимости указанного участка, которая равна 14 967 625 руб. 50 коп. ООО «Алфабиа» с этой ценой земельного участка не согласилось.

По мнению истца, выкупная цена земельного участка на основании постановления Кабинета министров РТ №827 от 03.10.2012г. должна составлять два с половиной процента от кадастровой стоимости, а именно: 374 190 руб. 64 коп. Истец обратился к ответчику с письмом исх.№14 от 27 февраля 2014г., в котором обосновал необходимость изменения выкупной цены земельного участка и установления ее на уровне двух с половиной процентов от кадастровой стоимости.

Между тем, истец указал, что доводы ООО «Алфабиа» не были приняты во внимание ответчиком, и руководитель Управления земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района РТ в ответном письме исх.№1222 от 16.04.2014 отказал в предоставлении заявителю указанного земельного участка по цене равной двум с половиной процентов кадастровой стоимости.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд об урегулировании разногласия возникшего при заключении договора купли-продажи земельного участка путем обязания ответчика принять п.2.1 договора аренды земельного участка в следующей редакции: «сумма, подлежащая оплате за земельный участок, составляет 374 190 руб. 64 коп.».

Суд первой инстанции отказывая в иске указал, что истец подал заявление о выкупе после истечения срока действия льготного порядка приобретения земель.

Согласно определению Верховного Суда РФ от 26 сентября 2014 г. N 309-КГ14-2753 для установления выкупной цены спорного земельного участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости следует учитывать, что с  заявлением о предоставлении спорного земельного участка заинтересованное лицо вправе обратиться в период действия льготного порядка приобретения земель, предусмотренного пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", то есть до 01 июля 2012 года.

В данном случае истец обратился в Исполнительный комитет Нижнекамского муниципального района с просьбой предоставить спорный земельный участок в собственность  01 ноября 2013 года.

Между тем суд первой инстанции не учел следующее.

Выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должна определяться по правилам и в порядке, установленным действующим законодательством.

По смыслу статей 422 (пункт 1), 424 (абзац 2 пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Вводным законом к кодифицированному земельному акту, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ внесены изменения в пункт 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, предусматривающие возможность выкупа земельных участков юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по льготной цене до 01.07.2012 вне зависимости от факта отчуждения зданий, строений, сооружений из государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ продажа таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Из содержания названной нормы как следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на земельных участках, ранее предоставленных таким юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Указанное толкование правовых норм федерального законодательства соответствует позиции Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенной в письмах от 24.08.2011 № Д23-3577, от 31.08.2011 № ОГ-Д23-1167, от 08.10.2011 № 22075-ЭН/223, от 14.10.2011 № Д23-4302, от 28.10.2011 № ОГ-Д23-1865, от 15.11.2011 № Д23-4720.

Истец является собственником недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи №1 от 22.06.2013 у ОАО «Нижнекамск-кровля», о чем выданы свидетельства 16АМ № 700529, №700528, №700531, №700530 от 28.10.2013 года (л.д.41-44).

До заключения договора аренды  земельный участок под указанным недвижимым имуществом находился на праве постоянного (бессрочного)    пользования    у    продавца    (ОАО    «Нижнекамск-кровля») (л.д.21).  

В связи со сменой собственника производственной