Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2015 по делу n А55-28373/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

характер.

Указанные обстоятельства, а также факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера не позволяют определённо установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки, а поэтому отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ).

Кроме того, невозможно установить, что данный объект недвижимости был построен в границах предоставленного земельного участка.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что указанный договор аренды земельного участка № 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

Ссылка заявителя на п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» судом правильно отклонена, так как не относящаяся к рассматриваемому спору.

Согласно разъяснениям в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Между тем, предметом договора № 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. является аренда земельного участка, а не купля-продажа.

Отношения аренды урегулированы постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».

В соответствии с п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу п. 2 и 3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

АО «СамРЭК» представил в материалы дела схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, которая, по мнению заявителя, является приложением к договору аренды земельного участка № 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. согласно п. 1.1 Договора, а из указанной схемы следует, что на территории земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373 обозначен некий участок под строительство котельной площадью 660 кв.м., при этом кадастровый номер данного участка отсутствует.

Из кадастрового паспорта земельного участка № 63-00-102/14-412889 от 09.06.2014 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером 63:22:0905003:9852 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373.

В графе 16.1 данного кадастрового паспорта указаны номера образованных участков: 63:22:0905003:9851 и 63:22:0905003:9852, а в графе 16.3 данного паспорта указан кадастровый номер земельного участка, подлежащего снятию с кадастрового учета: 63:22:0905003:373.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 63:22:0905003:373 площадью 8 333 кв.м., указанный на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, был разделен лишь 1 раз - 15.05.2014 г. с образованием земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:9852 площадью 144+/-4 кв.м.

Следовательно, некий участок под строительство котельной площадью 660 кв.м., указанный в схеме и договоре аренды, никогда не образовывался.

Учитывая указанные положения, а также то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 63:22:0905003:373 находился в государственной собственности, суд правильно расценил, что требование закона, разъясненное п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73, о недопустимости предоставления в аренду части земельного участка без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка, не может быть заменено предоставлением документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает, что земельный участок, переданный ответчику в аренду по договору аренды земельного участка № 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г. на кадастровый учет не поставлен, в связи с чем регистрирующим органом сделан обоснованный вывод о том, что условие о предмете этого договора нельзя признать согласованным сторонами, а поэтому суд правильно расценил, что регистрирующий орган правомерно признал названный договор незаключенным, а, следовательно, не представленным ОАО «СамРЭК» для выполнения заявленного регистрационного действия.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Как установлено судом, земельный участок общей площадью 660 кв.м. (местоположение: Самарская область, Кинельский район, с. Малая Малышевка, уч. № 26), указанный в договоре аренды земельного участка № 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г., как часть земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373 кадастровый учет не проходил; кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 63:22:0905003:373 на обременяемое арендой недвижимое имущество ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; с заявлением от 28.07.2014 г. такой кадастровый паспорт также не представлялся.

Ссылка общества на судебные акты по другим делам является несостоятельной, поскольку не может рассматриваться как разъясняющая вопросы применения той или иной нормы права применительно к данному делу.

В частности, в постановлениях ФАС Поволжского округа по делам от 01.07.2014 г. №А55-19789/2013 и от 31.07.2014 г. № А55-19913/2013 установлено, что регистрирующий орган сослался на непредставление заявителем документов, не относящихся к правоустанавливающим.

В настоящем деле Управление Росреестра ссылается на непредставление именно правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, ввиду незаключенности договора аренды земельного участка № 02/142/02-211х/11 от 21.07.2011 г.

Данное обстоятельство отличает рассмотренные дела № А55-19789/2013 и № А55-19913/2013 от настоящего спора.

В отношении доводов регистрирующего органа на разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию суд обоснованно принял ссылку на постановления ФАС Поволжского округа по делам от 01.07.2014 г. № А55-19789/2013 и от 31.07.2014 г. № А55-19913/2013 ввиду схожести в данной части обстоятельств дел.

При этом суд посчитал, что ни заинтересованное лицо при рассмотрении документов в ходе регистрационных действий, ни суд при рассмотрении настоящего спора не вправе давать оценку обоснованности и законности ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, не оспоренных и не признанных незаконными или недействительными в установленном порядке.

Между тем, действующее законодательство не препятствует рассматривать и оценивать доказательство - договор аренды по аспекту его заключенности или законности в случае ничтожности сделки, что не требует признания судом её недействительности.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, согласно требованиям ст. ст. 9 и 13 Закона № 122-ФЗ, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов. Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

В данном случае регистрирующий орган установил в результате правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствие юридической силы правоустанавливающего документа - договора аренды, а поэтому суд обоснованно согласился в выводами регистрирующего органа.

Наличие у регистрирующего органа и суда полномочий по исследованию и правовой оценке представленных для регистрационных действий документов подтверждается постановлением ФАС Поволжского округа от 04.07.2014 г. по делу № А55-19679/2013.

ОАО «СамРЭК» ссылается на п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», согласно которому если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

При этом суд посчитал, что заявителем не учтены следующие обстоятельства.

Пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 прямо указывает субъектов, которые не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность - это стороны договора. На иных лиц, включая регистрирующий орган и суд, указанное ограничение не распространяется.

Кроме того, из контекста Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 в целом можно сделать вывод о том, что имелись в виду взаимоотношения сторон договора аренды по вопросу обеспечения принципа возмездности при фактическом использовании предмета аренды.

В настоящем деле заявитель не только оспаривает ненормативный правовой акт, но просит суд обязать Управление Росреестра провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, то есть рассматривается аспект публичных правоотношений.

Правовым последствием осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по решению суда будет являться право ОАО «СамРЭК» на получение земельного участка, на котором находится объект недвижимости, в собственность.

Между тем, отсутствие кадастрового учета земельного участка не позволяет суду убедиться, что местоположение данного земельного участка согласовано с собственниками смежных земельных участков, его границы не пересекают границ других земельных участков, границы муниципальных образований или границы населенных пунктов, а исполнение решения суда не приведет к возникновению препятствий в реализации полномочий регистрирующих органов или прав иных участников земельных правоотношений.

Оценивая законность решения регистрирующего органа, суд обоснованно посчитал, что заявителем при регистрации не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные документы не подтверждали права заявителя на земельный участок для строительства общей площадью 660 кв.м.

В соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Вышеизложенное в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что суд первой инстанции сделал правильный вывод об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований, поскольку отказ в регистрации полностью соответствует требованиям ст. ст. 20 и 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Положенные в основу апелляционной жалобы другие доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Суд