Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2015 по делу n А55-18986/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

г. по 31.12.2013 г. в размере 568 323,87 рублей.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречном иске по следующим основаниям.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

Установление после введения в действие Постановления N 582 или применение ранее установленных упомянутыми органами регулируемых ставок арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям Земельного кодекса, Вводного закона к Земельному кодексу, принципам и правилам, установленным в Постановлении N 582.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2011г. № 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением № 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования.

Возможность и случаи определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков установлены пунктом 3 правил и предусматривают, наряду с иными обстоятельствами, определение размера арендной платы в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации; право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами. Земельный участок, являющийся объектом договора аренды, предоставлялся обществу «Дом-75» для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, что не отрицается сторонами.

Как указал истец, он осуществлял платежи в рамках договора № 567 от 08.07.2010, с учетом дополнительных соглашений, в период с 01.03.2012 по 31.12.2013, перечислив в адрес Министерства строительства Самарской области 5 658 038 руб. 72 коп. по платежным поручениям, представленным в материалы дела (л.д. 26-68).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (с последующими изменениями), установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10).

В силу пункта 13 названных Правил при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 № 473 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области. В соответствии с указанным постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638003:246 составляет 71 448 853 руб. 73 коп.

Согласно п.8 Постановления № 582 (в ред. Постановления Правительства РФ от 19.08.2011 N 697) при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

По расчету истца, годовой размер арендной платы за использование спорного земельного участка в период с 01.03.2012, рассчитывается в следующем порядке:

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13 декабря 2010 года № 357-ФЗ «О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов» размер инфляции в период с 01 января 2011 года по 31 декабря 2011 года составлял 6,5 %.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 ноября 2011 года № 371-ФЗ «О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов» размер инфляции в период с 01 января 2012 года по 31 декабря 2012 года составлял 6 %.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 3 декабря 2012 года № 216-ФЗ «О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов» размер инфляции в период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года составлял 5,5 %.

Таким образом, арендная плата с сентября 2011 года рассчитывается по формуле:

Ар. плата = Кад. стоимость х 2% * 6,5 (Коэф. инфл. 2011 года)

Арендная плата в 2012 году рассчитывается по формуле:

АП=АП (за 2011 год) * 6% (Коэф. инфл. 2012 года)

Арендная плата в 2013 году рассчитывается по формуле:

АП=АП (за 2012 год) * 5,5% (Коэф. инфл. 2013 года)

Таким образом, размер арендной платы за месяц в период с 1 марта 2012 г. по 31 декабря 2012 г. ( АП= 1521860,58 * 1,06/12*10 ) равен 1344310,42 руб., размер арендной платы за месяц в период с 1 января 2013 г. по 31 декабря 2013 г. ( АП= 1613172,22 руб. * 1,055) равен 1 701 896 руб. 69 коп.

Таким образом, размер арендных платежей за использование земельного участка в период с 01.03.2012 по 31.12.2014 составит 3 046 206 руб. 84 коп..

Учитывая оплату, произведенную истцом в сумме 5 658 038 руб. 72 коп., размер переплаты арендной платы по договору №567 от 07.07.2010 составил 2 611 831 руб. 88 коп.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что в силу норм статей 1102, 1103, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность взыскания неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы по действующему договору аренды, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика.

На основании вышеизложенного, учитывая, что истцом произведена переплата арендных платежей, суд первой инстанции правомерно исходил из положений главы 60 ГК РФ и удовлетворил первоначальные исковые требования.

Довод Министерства о том, что судом первой инстанции не применен пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), согласно которому, в случаях, когда земельный участок предоставлен в аренду в порядке предварительного согласования места размещения объекта, а по истечении трех лет с момента заключения договора объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка, отклоняется судом апелляционной инстанции исходя из следующего.

Статья 65 Земельного кодекса РФ предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.

Судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что договор аренды заключен сторонами 08.07.2010, т.е. после предельного срока, установленного пунктом 15 статьи 3 Вводного закона (30.12.2007). Доказательств, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок предоставлен истцу до 30.12.2007, в материалы дела в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено. Таким образом, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу к спорным правоотношениям применению не подлежит.

Поскольку размер арендной платы, взимаемой Министерством с ООО «Дом-75» в рамках заключенного ими договора аренды, значительно