Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2015 по делу n А55-18986/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

27 апреля 2015 года                                                                              Дело № А55-18986/2014  

г. Самара

Резолютивная часть  постановления  объявлена  23 апреля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  27 апреля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

с участием в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы - Министерства строительства Самарской области - Дейер Н.В.,   представитель по доверенности от 24.11.2014 № 3-49/124,

от общества с ограниченной ответственностью "Дом-75" - Дмитриев С.Д., представитель по доверенности от 30.12.2014 № 29;

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 апреля 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу Министерства строительства Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года по делу               № А55-18986/2014 (судья Разумов Ю.М.) 

по иску общества с ограниченной ответственностью "Дом-75" (ОГРН 1026301157849, ИНН 6316041861), г.Самара,

к Министерству строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134, ИНН 6315800869), г.Самара,

о взыскании неосновательного обогащения,

и по встречному иску Министерства строительства Самарской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Дом-75"

о взыскании задолженности по договору аренды и пеней,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Дом-75" обратилось в арбитражный суд с иском (с учетом уточнений) к Министерству строительства Самарской области о взыскании 2 611 831 руб. 88 коп. неосновательного обогащения в виде излишне оплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка № 567 от 08.07.2010 за период с 01.03.2012 по 31.12.2013.

Министерство строительства Самарской области обратилось в суд с встречным иском о взыскании с общества 2 518 450 руб. 60 коп., из которых 1950126,73 руб. задолженность договору аренды № 567 от 08.07.2010 за период с 01.03.2012 по 31.12.2013, 568323,87 руб. пени за период с 11.03.2012 по 31.12.2013, который был принят определением суда от 31.10.2014 для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.12.2014 первоначальный иск удовлетворен, с Министерства строительства Самарской области в пользу ООО «Дом-75» взысканы неосновательное обогащение в размере 2 611 831, 88 руб. и расходы по уплате государственной пошлине в размере 34 357,20 руб.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым  судебным актом, Министерство строительства Самарской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Дом-75».

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 в связи с нахождением судьи Терентьева Е.А. в отпуске (приказ от 11.03.2015 № 56/к) в составе суда в судебном заседании, назначенном на 26.03.2015, произведена замена судьи Терентьева Е.А. на судью Балакиреву Е.М.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015 в связи с нахождением судьи Пышкиной Н.Ю. в отпуске (приказ от 09.04.2015 № 84/к) в составе суда в судебном заседании, назначенном на 23.04.2015 на 10 час 30 мин, произведена замена судьи Пышкиной Н.Ю. на судью Терентьева Е.А.

     В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела производится с самого начала.

В судебном заседании представитель Министерства строительства Самарской области апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ООО "Дом-75"  возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Истец заявил ходатайство о замене истца по делу Министерства строительства Самарской области на администрацию городского округа Самара, которой переданы полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области.

Апелляционный суд, рассмотрев ходатайство Министерства о процессуальном правопреемстве, отказывает в его удовлетворении, поскольку требования сторон в рамках настоящего дела заявлены за период с 01.03.2012 по 31.12.2013, когда уполномоченным органом по взысканию и администрированию платежей за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Самарской области было Министерство строительства Самарской области (в отношении земель, предоставленных для строительства). Кроме этого, Министерством не предоставлены доказательства передачи полномочий по требованию о взыскании платы за пользование земельными участками, государственная собственность в отношении которых не разграничена, на территории Самарской области в период до 01.03.2015.

 Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между Министерством строительства Самарской области (Арендодатель) и ООО «Дом-75» (Арендатор) 08.07.2010 года был заключен договор № 567 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0638003:246, общей площадью 14023,3 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, Пятая просека, для строительства жилой застройки, объектов социальной сферы и культурно-бытового обслуживания. По акту приема-передачи, который является приложением к договору, истцу передан в аренду указанный земельный участок.

Указанный договор прошел процедуру государственной регистрации -11.03.2011.

Условиями Договора аренды земельного участка предусмотрена обязанность Арендатора по оплате аренды в размере и сроки, установленные условиями Договора.

По условиям договора расчет арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: Ап=Скад*Ки*Ка*Кс*S, согласно постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 №308 , которым был установлен порядок расчета арендной платы за пользование земельным участком.

Как указал истец, при расчетах между ООО «Дом-75» и Министерством строительства Самарской области по договору № 567 от 08.07.2010 обществом была произведена значительная переплата. При этом, по мнению истца, данная переплата подлежит взысканию с Министерства строительства Самарской области в пользу общества, как неосновательно обогащение. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с первоначальным иском в суд.

Ответчик, возражая против иска и заявляя встречный иск, указал, что договор №567, как видно из пункта 1.1, заключен на основании договора аренды земельного участка от 20.11.2008 г. № 442 и приказа министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 23.12.2009 № 360-п. В свою очередь договор № 442 от 20.11.2008 г. был заключен на основании договора аренды земельного участка от 28.02.2007 № 112 и приказа министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 01.11.2008 № 428-п.

Распоряжением министерства строительства Самарской области от 27.02.2007 г. № 82-р Арендатору был предоставлен земельный участок площадью 66 019,40 кв.м. (кадастровый номер земельного участка 63:01:00 00 000:0553). Во исполнение данного распоряжения был заключен договор аренды земельного участка № 112 от 28.02.2007 г.

Приказом министерства строительства Самарской области от 01.11.2008 г. № 428 данный земельный участок вновь был предоставлен Ответчику. Во исполнение этого приказа был заключен договор аренды земельного участка №442 от 20.11.2008 г.

В соответствии с договором аренды земельного участка № 442 от 20.11.2008 г. Арендатору предоставлен земельный участок площадью 66 019,40 кв.м. (кадастровый номер земельного участка 63:01:0000000:553).

Приказом министерства строительства Самарской области от 23.12.2009 г. № 360-п из данного земельного участка было образовано три земельных участка. Одним из них был земельный участок с кадастровым номером 63:01:06 38 003:246 площадью 14 023,30 кв.м., который является в настоящий момент предметом спорного договора аренды земельного участка № 567 от 08.07.2010 г.

Таким образом, земельный участок участка с кадастровым номером 63:01:06 38 003:246 площадью 14 023,30 кв.м., являющийся предметом спорного договора № 567 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:0000000:553 по процедуре выбора и предварительного согласования места размещения объекта.

В обоснование встречного иска Министерство строительства Самарской области ссылается на пункт 7 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации от 16.07.2009 №582, в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.

Земельный участок первоначально предоставлялся в порядке предварительного согласования места размещения объекта.

С учетом изложенного, по мнению ответчика, в связи с тем, что по истечении трех лет объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Арендатор как лицо, ранее использовавшее земельный участок большей площади, реализуя преимущественное право на заключение договора в отношении вновь образованного земельного участка после расторжения договора аренды на земельный участок большей площадью, заключил договор аренды на вновь образованный земельный участок на прежних условиях. Следовательно, спорный земельный участок также считается предоставленным в аренду без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

В связи с этим, как полагает ответчик, после превышения трехлетнего срока строительства размер арендной платы следует исчислять в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации. Поэтому срок строительства следует исчислять с момента регистрации договора аренды земельного участка № 112 , то есть с 30.05.2008 г.

Исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка 71 448 853,73 рублей, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 №473, по расчету ответчика размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 3 572 442,60 рублей (71 448 853,73 рублей х 5%), в месяц - 297 703,55 рублей., размер арендной платы за период с 01.03.2012 г. по 25.02.2013 составляет 3 540 545,91 рублей.

Далее ответчик указывает, что в период с 26.02.2013 г. по 31.12.2013 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет 96 587 996,85 рублей согласно постановления Правительства Самарской области от 22.01.2013 № 9, следовательно размер арендной платы за период с 26.02.2013 г. по 31.12.2013 г. составляет 4 067 619,54 рублей.

Всего же за период с 01.03.2012 г. по 31.12.2013 г. арендная плата составляет 7 608 165,45 рублей.

Как указал ответчик, арендатором за указанный период оплачено 5 658 038,72 рублей.

Таким образом, как считает ответчик, задолженность по арендной плате за период с 01.03.2012 г. по 31.12.2013 г. составляет 1 950 126,73 рублей, за взысканием которой министерство обратилось со встречным иском, начислив согласно пункту 7.2. договора пени в размере 0,1 % (0,05% в редакции дополнительного соглашения № 1) с просроченной суммы за каждый день просрочки за просрочку арендных платежей, в связи с чем, в период с 11.03.20121