Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 по делу n А55-15215/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

23 апреля 2015 года                                                                              Дело № А55-15215/2014

г. Самара

         Резолютивная часть  постановления  объявлена  21 апреля 2015 года.

         Постановление в полном объеме изготовлено  23 апреля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

с участием в судебном заседании:

от заявителя апелляционной жалобы - общества с ограниченной ответственностью «Резерв» - представитель не явился, извещен  надлежащим образом, 

от истца - МП «Благоустройство» - Гункина Л.Е., представитель по доверенности от 04.12.2014 № 3772;

от третьего лица - Департамента управления имуществом г.о.Самары - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 апреля 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Резерв»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 января 2015 года по делу             № А55-15215/2014 (судья Веремей Л.Н.)

по иску муниципального предприятия г.о.Самары «Благоустройство» (ОГРН 1066315023720, ИНН 6315705990), г.Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью «Резерв» (ОГРН 1126312004389, ИНН 6312117894), г.Самара,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Департамента управления имуществом г.о.Самары,

о расторжении договора аренды, об обязании возвратить арендованное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное предприятие "Благоустройство" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением (с учетом уточнений) к обществу с ограниченной ответственностью "Резерв" о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 № 7, являющегося собственностью городского округа Самары и переданного на праве хозяйственного ведения муниципальному предприятию городского округа Самары «Благоустройство», «СКЛАД КУЗНИЦЫ»; об обязании возвратить муниципальному предприятию городского округа Самары «Благоустройство» арендуемый по договору аренды № 7 от 10.12.2012 объект недвижимого имущества - нежилое здание «СКЛАД КУЗНИЦЫ» (площадью 34,20 квадратных метров, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Красноглинский район, пос.Козелки, литера О, этажность-1, кадастровый (условный) номер 63:01:0000000:0:23313, назначение - складирование готовых изделий); о взыскании с ООО «Резерв» суммы задолженности по арендной плате за период с 15.04.2013 по 31.12.2013 по договору аренды № 7 от 10.12.2012 в размере 2 609 руб. 76 коп.; о взыскании пеней за просрочку оплаты за период с 30.01.2013 по 25.06.2014 в размере 1333 руб. 59 коп.; о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 30.04.2014 в сумме 1199 руб. 89 коп.; пеней за просрочку оплаты за период с 30.01.2014 по 25.06.2014 в сумме 175 руб. 18 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.01.2015 иск удовлетворен, кроме того, с ООО «Резерв» в пользу МП «Благоустройство» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Не согласившись с принятым  судебным актом, ООО «Резерв»  обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, связанного с  расторжением договора аренды.

МП «Благоустройство» в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо – Департамент управления  имуществом г.Самары отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель МП «Благоустройство» поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

В судебное заседание представители ООО «Резерв» и Департамента управления  имуществом г.Самары не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, нежилое здание «СКЛАД КУЗНИЦЫ» (площадью 34,20 квадратных метров, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Красноглинский район, пос.Козелки, литера О, этажность-1, кадастровый (условный) номер 63:01:0000000:0:23313, назначение - складирование готовых изделий) является муниципальной собственностью городского округа Самары и принадлежит на праве хозяйственного ведения муниципальному предприятию городского округа Самара «Благоустройство».

На основании протокола об итогах аукциона от 16.11.2012  победителем аукциона по лоту № 7 - на право заключения договора аренды нежилого здания «СКЛАД КУЗНИЦЫ» (площадью 34,20 квадратных метров, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Красноглинский район, пос.Козелки, литера О, этажность-1, кадастровый (условный) номер 63:01:0000000:0:23313, назначение - складирование готовых изделий), было признано ООО «Резерв».

10.12.2012 между МП «Благоустройство» и ООО «Резерв» заключен договор № 7 на аренду нежилого здания «СКЛАД КУЗНИЦЫ» (площадью 34,20 квадратных метров, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Красноглинский район, пос.Козелки, литера О, этажность-1, кадастровый (условный) номер 63:01:0000000:0:23313, назначение - складирование готовых изделий) (л.д .90-94 т. 1).

Во исполнение условий договора по акту приема-передачи от 14.12.2012 (приложение № 2 к договору) нежилое здание передано ООО «Резерв». В акте отражено, что арендатору известна качественная характеристика и правовой режим имущества (л.д.95 т.1). В акте имеется приписка арендатора, что здание в неудовлетворительном техническом состоянии.

Пунктом 3.2.12. договора на арендатора возложена обязанность самостоятельно произвести капитальный ремонт объекта за счет собственных средств в течение 1,5 лет с момента государственной регистрации договора. Текущий ремонт также возложен на арендатора (п.3.2.11).

Согласно п. 2.1-2.2 договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области. Срок действия договора составляет 10 (десять) лет с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию ООО «Резерв» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о государственной регистрации договора аренды № 15 от 10.12.2012.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 03.10.2013 по делу № А55-15052/2013 исковые требования ООО «Резерв» о производстве государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества от 10.12.2012 №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 удовлетворены. Данное решение вступило в законную силу.

До настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Поскольку все существенные условия договора были согласованы, договор аренды подписан сторонами 10.12.2012, имущество передано Арендатору по акту 14.12.2012, следовательно, между сторонами возникло обязательство, по которому ООО «Резерв» было обязано внести сумму арендной платы за 2013 год в срок до 30.01.2013, а за 2014 года в срок до 30.01.2014.

Ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в установленные договором сроки исполнены не были, в связи с чем, МП «Благоустройство» направило в ООО «Резерв» претензию от 07.02.2014 № 335 с требованием погасить задолженность по арендной плате (л.д. 161 т.1). Однако ответчик оставил данную претензию истца без удовлетворения.

Истцом направлено в адрес ответчика требование от 06.03.2014 о расторжении договора аренды (л.д. 158 т.1). Однако данное требование истца ответчик также оставил без удовлетворения, что послужило основанием для обращения МП «Благоустройство» с настоящим иском в суд.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 310, 309, 609, 1102, 110, 1105, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"  обосновано удовлетворил заявленные исковые требования  по следующим основаниям.

В соответствии  с п.4.1 договора аренды от 10.12.2012 № 7 ответчик обязался вносить арендную плату за использование объекта «СКЛАД КУЗНИЦЫ» в размере 3 649  рублей 66 копеек.

В п.4.2 указанного договора установлено, что арендная плата перечисляется платежным поручением на расчетный счет Арендодателя не позднее 30 января текущего года. Размер арендной платы за неполный год, месяц определяется пропорционально количеству месяцев, дней месяца, в течение которых договор имеет силу (п.4.5.).

Согласно расчету истца, содержащемуся в уточнениях к исковому заявлению, задолженность ООО «Резерв» перед МП «Благоустройство» по договору аренды № 7 от 10.12.2012 составляет: 2 609 руб. 76 коп. за период с 15.04.2013 по 31.12.2013, 1 199 руб. 89 коп. за период с 01.01.2014 по 30.04.2014.

Таким образом,  удовлетворяя иск в части взыскания долга, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что истец документально подтвердил наличие задолженности ответчика перед истцом в заявленной сумме.

В связи с несвоевременным исполнением обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды № 7 от 10.12.2012  истец начислил ответчику пени за просрочку внесения платежей в сумме:  1333 руб. 59 коп. за период с 30.01.2013 по 25.06.2014 и 175 руб. 18 коп. за период с 30.01.2014 по 25.06.2014.

Согласно п. 6.2.2. договора за просрочку платежей, предусмотренных разделом 4 договора, Арендатор оплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Оплата по договору должна производиться ответчиком не позднее 30 января текущего года (п. 4.2 договора).

Расчет суммы неустойки проверен, ответчиком расчет суммы неустойки документально не оспорен. В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно посчитал правомерным взыскание договорной неустойки с ответчика в полном объеме.

Со ссылками на нормы статей   450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование  истца - о расторжении договора аренды № 7 от 10.12.2012 и обязании ООО «Резерв» возвратить муниципальному предприятию городского округа Самара «Благоустройство» арендуемый по договору аренды № 7 от 10.12.2012г. объект недвижимого имущества.

Согласно п.7.2 договора аренды № 7 от 10.12.2012 по требованию Арендодателя договор аренды расторгается досрочно в случае невнесения Арендатором обусловленной арендной платы.

Как следует из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Используя целевое толкование норм гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды, следует вывод, что государственная регистрация договора направлена на «возникновение» договора для третьих лиц. С момента такой регистрации договор становится обязательным для третьих лиц. Но для сторон по сделке такие обязательства наступают с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора и подписании его.

Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (п.3 Информационного письма). Договор не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, обязательства по договору должны исполняться, и к ним применяются правила гражданского законодательства о договоре аренды.

В пункте 3 Информационного письма указывается также, что истец по договору, не прошедшему государственную регистрацию, вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что в разъяснениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации со ссылками на соответствующие нормы права, определено, что к незарегистрированным договорам применяются нормы гражданского законодательства об аренде, в том числе, о расторжении договора в общем порядке.

Более того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 03.10.2013 по делу А55-15052/2013