Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 по делу n А55-20877/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

26 марта 2015 года                                                                                   Дело №А55-20877/2014

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 марта 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю, Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поповой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 марта 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ресторатор» на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2014, принятое по делу № А55-20877/2014 (судья Плотникова Н.Ю.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Областной молодежный культурно-развлекательный центр «Звезда» (ОГРН 1136316005770), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторатор» (ОГРН 1126324002815), г. Тольятти, Самарская область,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

с участием в судебном заседании:

от истца – представитель Борисова Е.В. по доверенности от 18.08.2014,

от ответчика – представитель Корнилова Е.В. по доверенности от 19.08.2014,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Областной молодежный культурно- развлекательный центр "Звезда" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ресторатор" о взыскании 4 338 750 руб. 46 коп., в том числе: 3 953 883 руб. 61 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.07.2014 по договору аренды нежилого помещения № 18/11-2013 от 28.10.2013; 384 866 руб. 85 коп. - пени за период с 11.11.2013 по 25.08.2014 за просрочку внесения платежей; пени из расчета 0,1 % в день за просрочку внесения платежей до момента фактической оплаты основной задолженности.

В соответствии с п.1 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уменьшение суммы основного долга до 2765986,97 руб., в том числе: 2625000 рублей - сумма задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01 апреля 2014г. по 30 июня 2014г., 140986,97 руб. - сумма задолженности по переменной части арендной платы за период с 01 апреля 2014г. по 31 мая 2014г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2014 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 2765986,97 руб., в том числе: 2625000 рублей - сумма задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01 апреля 2014г. по 30 июня 2014г., 140986,97 руб. - сумма задолженности по переменной части арендной платы за период с 01 апреля 2014г. по 31 мая 2014г.

Иск в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Ресторатор» неустойки в размере 384 866,85 руб. оставлен без рассмотрения.

       Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, оставить исковое заявление без рассмотрения в связи с нарушением истцом досудебного порядка рассмотрения спора. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению ответчика, истцом не представлено письменных доказательств получения претензии, в связи с этим нарушен претензионный порядок урегулирования спора. Кроме этого, ответчик считает, что обеспечительный взнос в размере 3000000 руб. является авансовым платежом и подлежит зачету либо возврату в связи с расторжением договора аренды. В части оставления искового заявления без рассмотрения решение суда первой инстанции не оспаривается.

       Представитель ответчика в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и  просил ее удовлетворить.

       Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

       Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав стороны, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 28 октября 2013г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор № 18/11-2013 аренды нежилого помещения.

В соответствии с п.1.1. договора аренды арендодатель сдает по акту приема-передачи, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения (далее по тексту «Объект»), расположенные по адресу: г.Самара, ул.Ново-Садовая, 106 (КРЦ «Звезда»), в том числе: 1 этаж Лит.А на отм. +2,950 левая сторона помещения № 155, 156, 157 общей площадью 30,9 кв.м. для использования под склад; 2 этаж помещения №№ 50, 105, 106 общей площадью 151,6 кв.м. для использования под офис; 2 этаж помещения №№ 8, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 54 общей площадью 189,7 кв.м. для использования под ресторан; 3 этаж помещения №№ 1, 43, 44, 45, 46, 47, 26, 27, 48, 28, 50,  49, 25, 24, 23, 21, 51, 52, 53, 22, 55, 54, 20, 18, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 64, 65, 66, 16, 17, 69, 70, 71, 15, 11, 5, 6, 7, 74, 73, 9, 8, 72, 76, 75, 4 общей площадью 1 210 кв.м. для использования под ресторан. Общая площадь Объекта составляет 1 582,2 кв.м.

Объект принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается представленной в материалы дела Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.09.2014г. о праве собственности истца на нежилое помещение  площадью 9235 кв.м. этажность -1, 1, 2, 3, кадастровый номер 63:01:0613002:1548, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Октябрьский район, ул.Ново-Садовая, д.106 (т.2, л.д.8-10).

Указанная Выписка из ЕГРП содержит, в том числе, сведения о государственной регистрации договора аренды № 18/11-2013 от 28.10.2013г., заключенного между ООО «Областной молодежный культурно-развлекательный центр «Звезда» и ООО «Ресторатор»; срок, на который установлено ограничение (обременение) права собственности -  с 01.11.2013г. на 5 лет.

Арендуемое помещение передано в пользование ООО «Ресторатор» 01.11.2013г. по Акту приема-передачи Объекта к договору аренды № 18/11-2013 от 28.10.2013г.  (т.1 л.д.24-25).

Пунктом 2.2.3 договора аренды ответчик обязался своевременно вносить арендную плату, а также нести другие расходы, связанные с использованием арендованного Объекта, в том числе расходы на обслуживание системы пожарной сигнализации и оповещения о пожаре, системы видеонаблюдения, системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования.

Согласно п.4.1. договора в срок до 01 ноября 2013г. арендатор обязуется перечислить на расчетный счет Арендодателя обеспечительный взнос в размере 3 000 000 рублей, в качестве обеспечения надлежащего исполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы.

Пунктом 4.2. договора установлено, что арендодатель вправе, в случае просрочки арендатором исполнения обязательств по оплате арендной платы более чем на на 10 (десять) банковских дней, удержать из обеспечительного взноса суммы просроченных платежей по настоящему договору, уведомив о таком удержании арендатора.

По истечении срока аренды или в случае досрочного (по взаимному согласию сторон) расторжения договора, после подписания сторонами акта сдачи-приемки Объекта, арендодатель в течение 20 (двадцати) календарных дней возвращает арендатору обеспечительный взнос за вычетом сумм удержаний, предусмотренных п.4.2. настоящего договора (при наличии таких) (п.4.3. договора).

По согласованию сторон обеспечительный взнос может быть зачтен в счет оплаты арендной платы за последние месяцы (п.4.4. договора).

Согласно п.4.5. договора, в случае досрочного расторжения договора по основаниям, предусмотренным п.6.2 договора либо досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора, обеспечительный взнос возврату арендатору не подлежит и не подлежит зачету в счет арендной платы.

В соответствии с п.3.1. договора за пользование Объектом, указанным в п.1.1. настоящего договора, с момента передачи объекта по Акту приема-передачи устанавливается арендная плата, состоящая из постоянной и переменной частей. Размер и порядок начисления и оплаты постоянной части арендной платы устанавливается в соответствии с графиком перечисления платежей постоянной части арендной платы, являющимся Приложением № 1 к настоящему договору.

Приложением № 1 стороны согласовали следующие ежемесячные суммы постоянной арендной платы: за ноябрь и декабрь 2013г. по 375 000 руб. в месяц; январь, февраль, март 2014г. – по 750 000 рублей в месяц; с апреля 2014г. по сентябрь 2014г. – 1 000 000 руб. в месяц; с октября по декабрь 2014г. – по 1 500 000 руб. в месяц; с января 2015г. – 1500 000 рублей за месяцы: январь, февраль, март, октябрь, ноябрь, декабрь, 1 000 000 руб. за месяцы: апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь.

Перечисление постоянной части арендной платы производится на расчетный счет арендодателя авансовым платежом до 10-го числа текущего месяца в соответствии с Графиком (Приложение № 1).

Пунктом 3.1.4 договора стороны установили, что переменная часть арендной платы включает в себя сумму коммунальных платежей и фактических расходов, обеспечивающих нормальное функционирование арендуемого объекта, в том числе за отопление, электроэнергию, водоснабжение, и водоотведение, содержание прилегающей территории, площадей общего пользования, вывоз мусора, платы за негативное воздействие на окружающую среду, расходы на обслуживание, ремонт и страхование лифта. Счета по переменной части арендной платы выставляются Арендодателем на основании показаний приборов учета (при их наличии), а также согласно фактическим расходам с использованием расчетного метода.

Перечисление переменной части арендной платы производится ежемесячно на расчетный счет Арендодателя в срок не позднее 20 числа месяца следующего за расчетным. Оплата производится на основании счета. Арендатор обязан получить в месте нахождения Арендодателя счета для оплаты в срок не позднее 20 числа месяца следующего за расчетным. В случае если Арендатор не явился за счетом в указанный срок, счет считается полученным арендатором (п.3.1.4., 3.1.5 договора аренды).

31 июля 2014г. сторонами подписано Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения № 18/11-2013 от 28.10.2013г., которым договор расторгнут с момента подписания соглашения.

Согласно п. 3 Соглашения о расторжении задолженность арендатора по арендной плате по состоянию на 31.07.2014г. составляет 3 953 883,61 руб.

Стороны также предусмотрели в п.4 Соглашения, что в связи с досрочным расторжением договора по инициативе Арендатора, Обеспечительный взнос возврату Арендатору не подлежит и не подлежит зачету в счет арендной платы (л.д.27).

31 августа 2014г. нежилое помещение возвращено истцу ответчиком по Акту приема-передачи недвижимого имущества. В пункте 2 Акта приема-передачи указано, что на момент составления акта задолженность арендатора по арендной плате по договору № 18/11-2013 от 28.10.2013г. составляет 5 078 342,04 руб.

По мнению истца, с учетом частичной оплаты за ответчиком числится сумма задолженности по постоянной части арендной платы за период с 01 апреля 2014г. по 30 июня 2014г. в размере 2 625 000 руб., а также 140986,97 руб. - сумма задолженности по переменной части арендной платы за период с 01 апреля 2014г. по 31 мая 2014г.

Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по оплате  явилось основанием для обращения с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

       В соответствии со статьями 307 - 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

      Как усматривается из материалов дела, сумма задолженности ответчика за период взыскания в обозначенной выше сумме подтверждается материалами дела, ответчиком в порядке ст.65 АПК РФ не оспорена. Кроме этого, в материалах дела имеется Акт сверки взаимных расчетов за период с 01.10.2013г. по 01.08.2014г. по договору № 18/11-2013 от 28.10.2013г., согласно которому задолженность ООО «Ресторатор» по оплате за помещение составила 3 625 000 рублей. Акт сверки подписан ответчиком без замечаний, заверен печатью ООО «Ресторатор» (т.1 л.д.29).

Помимо этого, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика суммы задолженности по переменной части арендной платы за период с 01 апреля 2014г. по 31 мая 2014г. в размере 140986,97 рублей.

Факт пользования ответчиком объектом аренды в спорный период подтверждается подписанными ответчиком актами оказанных услуг по договору аренды за период с ноября 2013г. по июль 2014г., счетами-фактурами и счетами за тот же период. Кроме этого в материалах дела имеются платежные поручения, подтверждающие произведенные ответчиком платежи по договору аренды № 18/11-2013 от 28.10.2013г. в счет оплаты переменной части арендной платы.

На взыскиваемую сумму задолженности (включая июнь и июль в размере 328 883,61 руб.) истцом также представлен Акт сверки взаимных расчетов за период с 01.10.2013г. по 01.08.2013г. по переменной части арендной платы, подписанный истцом и ответчиком без замечаний (т.1, л.д.30).

На основании изложенного апелляционный суд полагает, что требования истца о взыскании задолженности по переменной части арендной платы за период с 01 апреля 2014г. по 31 мая 2014г. в размере 140986,97 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что выполнение обязательств истцом подтверждается материалами дела и ответчиком доказательств оплаты задолженности