Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу n А72-10471/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.[phone], e-mail: [email protected], www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

05 марта 2015 года

г. Самара

Дело №А72-10471/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2015 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю. Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Трифонкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 февраля 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Полежаев» на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08 декабря 2014 года по делу  №А72-10471/2014 (судья И.В.Рыбалко.),

по иску общества с ограниченной ответственностью «Полежаев» (ОГРН 1027301487322, ИНН 7327024605), г.Ульяновск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Анастасия+» (ОГРН 1057326041222, ИНН 7326025317), г.Ульяновск,

о признании договора незаключенным, обязании возвратить земельный участок, расторжении договора и выселении из занимаемых помещений,

с участием в судебном заседании:

от истца – представитель Фролова И.М. по доверенности от 12.01.2015,

от ответчика – представитель Дырдина Э.Ю. по доверенности от 20.02.2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Полежаев» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Анастасия+» о признании договора аренды земельного участка от 17.01.2013г. незаключенным и обязать ответчика возвратить земельный участок истцу;  о расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010г. и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.12.2014 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Истец считает решение суда первой инстанции незаконным, поскольку судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены и неправильно применены нормы материального права. По мнению истца, имеются основания для расторжения договора аренды помещений и выселении, поскольку ответчик систематически нарушает условия договора в части оплаты. В части требований о незаключенности договора аренды земельного участка и его освобождении земельного участка, истец указывает, что договор аренды земельного участка в нарушение ст.609 ГК РФ не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Кроме этого имеются другие основания для признания его незаключенным. которым суд не дал должной оценки.

Представитель истца в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и  просил ее удовлетворить.

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, выступлении представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.

Как усматривается из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Полежаев» принадлежат на праве собственности:

- здание торгового центра с пристроями, общей площадью 1561,33 кв.м. инв.№2103, лит. А, А1-А6, II-IX, по адресу: г.Ульяновск, ул.Гагарина, д.27 (свидетельство о регистрации права серии 73-АТ №842298 от 10.03.2009г.);

- земельный участок под зданием торгового центра с пристроями, общей площадью 2454,5 кв.м. по адресу: г.Ульяновск, ул.Гагарина, д.27 (свидетельство о регистрации права серии 73-АА №254814 от 21.09.2011г.). (т.1 л.д.26, 27).

20.05.2010г. между ООО «Полежаев» (Арендодатель) и ООО «Анастасия+» (Арендатор) заключен договор аренды, согласно которому Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять во временное владение и пользование за плату (аренду) нежилые помещения, расположенные в здании торгового центра с пристроями, по адресу: г.Ульяновск, ул.Гагарина, 27 (ресторан «Богема»), общей площадью: 811,38 кв.м. и состоящие из комнат согласно Плану недвижимого имущества (с описанием), изготовленному 29.12.2005г. УОГУП Бюро технической инвентаризации (Приложение №1) (п.1.1 договора) (т.1 л.д.10-12).

Согласно п.1.2 договора объект предоставляется Арендатору для организации ресторанного бизнеса.

20.05.2010г. по акту приема - передачи  Арендодатель фактически передал Арендатору нежилые помещения в здании торгового центра с пристроями по адресу: г.Ульяновск, ул.Гагарина, д.27 (ресторан «Богема»)  (т.1 л.д.13).

Пунктом 7.2 договора аренды от 20.05.2010г. Стороны установили срок аренды нежилых помещений с момента приема-передачи помещений по акту на десять лет.

Договор аренды от 20.05.2010г. прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №01/011/2014-32043 от 27.11.2014г.

Согласно п.4.1 и п.4.2 договора аренды от 20.05.2010г. стороны настоящего договора установили, что арендная плата за пользование нежилыми помещениями, указанными в пункте 1.1., исчисляется пропорционально площади арендуемых помещений и составляет 81 138 руб., исходя из ставки за один кв.м. на сумму 100 рублей в месяц. НДС не предусмотрен. Оплата арендной платы по настоящему договору производится ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Пунктами 4.4 и 4.5 договора аренды от 20.05.2010г. стороны предусмотрели, что коммунальные платежи и потребляемая электроэнергия не входят в арендную плату. Компенсация стоимости электроэнергии, тепловой энергии, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и канализации производится   по   отдельным   счетам,   выставляемым   Арендодателем   согласно   показаниям   приборов учета, установленных в арендуемом помещении, а при их отсутствии - пропорционально занимаемой площади.

Компенсация коммунальных платежей и потребляемой электроэнергии производятся Арендатором в течении 10 банковских дней с момента получения счета от Арендодателя. Обязанность по компенсации расходов Арендодателя по оплате коммунальных услуг и электроэнергии возникает у Арендатора с момента подписания акта приёма-передачи объекта. На вывоз ТБО Арендатор самостоятельно заключает договор со специализированной организацией.

В течение срока действия настоящего договора размер арендной платы может изменяться не ранее, чем через один год с момента подписания настоящего договора и не чаще одного раза в год на величину, равную показателю инфляции по оценке Росстата на момент принятия решения об изменении ставки арендной платы. Изменение размера арендной платы является обязательным для сторон без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему. О предстоящем изменении размера арендной платы Арендодатель письменно извещает Арендатора не позднее  чем за один месяц до введения новых ставок.

Как следует из материалов дела, помимо ответчика ООО «Полежаев» передало иные помещения, расположенные на первом этаже здания торгового центра с пристроями по адре­су: г.Ульяновск, ул.Гагарина, 27, согласно договору №УлФ-1/16/10 от 24.02.2010 в аренду ЗАО «Тандер», а также отдельные помещения - индивидуальным предпринимателям Борщаговской Р.П. и Легенченко В.А.

По сведениям истца ответчик несвоевременно вносил арендную плату за принятые в аренду помещения.

08.04.2014г. истец направил в адрес ответчика претензию №10, в которой просил  в течение 3-х банковских дней с момента получения настоящей претензии оплатить имеющуюся задолженность (т.1 л.д.123).

22.05.2014 истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО Анастасия+» о взыскании задолженности. Впоследствии отказался от иска в связи с добровольным удовлетворением требований, в связи с этим производство по делу было прекращено (т.1 л.д.124-127).

30.07.2014г. истец направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение №21, в котором указал на возникновение вновь задолженности в сумме 1 467 руб. 23 коп. по арендной плате и 34 911 руб. 18 коп. по коммунальным платежам; просил ответчика в срок до 01.08.2014г. освободить арендуемые помещения и земельный участок, иначе истец будет вынужден обратиться в арбитражный суд с исками:

- о признании договора аренды земельного участка от 17.01.2013г. незаключенным и обязании возвратить земельный участок;

- о расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010г. и выселении из занимаемых помещений (т.1 л.д.128).

Полагая, что ООО «Анастасия+» допущены нарушения условий договоров, ООО «Полежаев» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с требованиями о признании договора аренды земельного участка от 17.01.2013г. незаключенным, об обязании возвратить земельный участок, расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010г. и выселении из занимаемых помещений

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с не­однократными нарушениями, а также более двух раз подряд по исте­чении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со ст. 452 Кодекса, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п.9.1 договора аренды от 20.05.2010г. настоящий договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон. Кроме этого, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным п.5.6 настоящего договора.

Как усматривается из материалов дела истец направил в адрес ответчика претензию от 08.04.2014г. № 10 с требованием об оплате задолженности по договору от 20.05.2010г. в размере 279867,32 руб. в течение 3-х банковских дней с момента получения претензии, в случае неоплаты - принять меры к ограничению обеспечения коммунальными услугами и обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и пени за просрочку (л.д.123).

Однако в материалах дела имеется определение Арбитражного суда Ульяновской области от 09.07.2014г. по делу № А72-6120/2014г. по иску ООО "Полежаев" к ООО "Анастасия+" о взыскании задолженности в размере 309874,92 руб., согласно которому  производство по настоящему делу прекращено в связи с отказом истца от иска (л.д.127).

30.07.2014г. ООО «Полежаев» направило в адрес ответчика пребартитражное предупреждение № 21 (л.д.128), в котором предложило ответчику произвести оплату задолженности до 01.08.2014г. по арендной плате по договору от 20.05.2010г. и от 17.01.2013г.; в противном случае истец предложил расторгнуть договор аренды от 20.05.2010г. Факт получения данных писем подтверждается материалами дела. Ответа на предложение истца не последовало.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден.

Однако в нарушение ст.619 ГК РФ в данном предупреждении истец не установил для ответчика разумный срок для устранения предъявленных нарушений условий договора, поскольку срок в один день не может быть признан судом разумным.

Таким образом, поскольку разумный срок не установлен, в соответствии со ст. 452 Кодекса, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела истец 07.08.2014г. (л.д.5) обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды помещений от 20.05.2010г., т.е. ранее тридцатидневного срока, установленного статьей 452 ГК РФ.

Кроме этого, из материалов дела усматривается и подтверждено в судебном заседании сторонами, что на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате и коммунальным услугам отсутствует.

Из представленных платежных поручений, акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.12.2014г. следует, что возникавшая задолженность по арендной плате арендатором погашалась в разумные сроки, ответчик длительной просрочки оплаты не допускал.

Согласно пункту 8 Информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного суда РФ №14 от 05.05.1997г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Судом также учтено, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным