Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2015 по делу n А55-13954/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

г) земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Ответчик указывает на то, что истцу было известно о невозможности использования арендатором участка по назначению, указанному в договоре аренды № 1840, поскольку именно по данному основанию постановлением мэра г.о. Тольятти от 17 апреля 2012 года № 1205-п/1, письмом Управления архитектуры и градостроительства мэрии г.о. Тольятти от 20 апреля 2012 года № 1915/5.1-1 ответчику было отказано в предоставлении земельного участка в безвозмездное срочное пользование по основаниям пункта 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. В частности в письме от 20 апреля 2012 года указано, что предоставить земельный участок в безвозмездное срочное пользование для строительства мечети не представляется возможным, поскольку в зоне ПК-4 строительство культовых зданий не относится к разрешенному виду использования. Также указано, что департаментом градостроительной деятельности мэрии организована работа по внесению изменений в Правила землепользования и застройки г.о. Тольятти, в том числе установление на участок градостроительной зоны Ц-ЗК (Зона культовых объектов).

Решением Думы г.о. Тольятти Самарской области от 19 июня 2013 года № 1236 о внесении изменений в Правила от 24 декабря 2008 года, в соответствии с которым земельный участок был отнесен к градостроительной зоне Ц-б. Согласно ст. 47 Правил от 24 декабря 2008 года строительство культовых зданий в зоне Ц-6 отнесено к основному виду разрешенного использования земельных участков.

Только с этого момента ответчик фактически приобрел возможность получения разрешительной документации и начала строительства культового здания.  Распоряжением зам. мэра г.о. Тольятти от 04 апреля 2004 года № 2232-р/5 был утвержден градостроительный план земельного участка.

Таким образом, в части спорного периода, то есть с 21 февраля 2012 года по 11 июля 2013 года, ответчик не имел возможности использовать участок в соответствии с целями договора № 1840.

Указанное опровергает доводы Мэрии о том, что поскольку договор заключен, то арендная плата должна оплачиваться в независимости от факта использования, поскольку невозможность использование земельного участка возникла не по вине арендатора.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи статья 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения, исходя из статей 13 и 16 Кодекса, которые устанавливают одинаковый порядок возмещения причиненных гражданину или юридическому лицу убытков в результате незаконных действий (бездействия) как государственных актов, так и органов местного самоуправления. Отсюда следует, что указанные убытки могут возникнуть и при издании акта органа местного самоуправления, в том числе делающего невозможным исполнение обязательства.

Толкование положений статей 13, 16, 417 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что обязательство может быть прекращено в связи с невозможностью исполнения и в тех случаях, когда издан акт органа местного самоуправления.

Поскольку вопрос о последствиях издания органом местного самоуправления акта, сделавшего исполнение обязательства невозможным, законом прямо не урегулирован, подлежит применению пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогия закона). Сходные отношения регулирует статья 417 Кодекса, которая должна применяться к рассматриваемым отношениям.

Аналогичная правовая позиция высказана в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2005 года № 104.

Поскольку в результате принятия Тольяттинской городской Думой Постановления № 504 от 10 июля 2002 года  «Об утверждении Правил землепользования и застройки г.о. Тольятти» спорный земельный участок был отнесён к зоне ПК-4  строительство культовых зданий не относилось  к разрешенному виду использования данного земельного участка  в связи с чем исполнение  обязательств по договору аренды стало невозможным поскольку  арендодателем не исполнено встречное обязательство по передаче имущества  во владение и пользование арендатору в соответствии с целевым назначением.

Если недостатки объекта аренды полностью препятствуют его использованию и арендатор фактически лишен возможности его использования, арендатор может отказаться оплачивать арендную плату, что вытекает из положений пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими использованию, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, в связи с чем у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату

Поскольку ответчик не имел возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением указанным в договоре аренды № 1840 суд первой инстанции обоснованно указал, что не находит оснований для взыскания арендной платы за период с 21 февраля 2012 года по 11 июля 2013 года.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пунктов 2.1, 2.2, 2.3 договора аренды арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащий перечислению арендодателю, и перечисляет его в соответствии с условиями договора. Арендная плата вносится арендатором за каждый квартал не позднее 10 дня первого месяца квартала.

Согласно правовой позиции, высказанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17 апреля 2012 года № 15837/11, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков. При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении № 582, вступившем в силу с 04 августа 2009 года, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

В соответствии с пунктом 3 (подпункт «д») Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582) арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка, рассчитывается в процентах в виде 2% в отношении земельного участка, предоставленного в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Кроме того в соответствии с пунктом 8 указанных Правил при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся ответчику с предварительным согласованием места размещения объекта.

Довод апелляционной жалобы Мэрии о том, что поскольку данный договор заключался по решению суда, то тут не применяется согласование, основан на неверном толковании норм права.

В связи с этим в спорном периоде размер арендной платы, подлежащий уплате ответчиком, надлежит исчислять по следующей формуле:

За период с 12 июля 2013 года по 30 июня 2014 года исходя из 2 % от кадастровой стоимости земельного участка утверждённой (утверждённой Постановлениями Правительства Самарской области № 9 от 22 января 2013 года, № 610 от 13 ноября 2013 года) с учётом коэффициентов инфляции арендная плата составит  1 559 957 руб. 92 коп.  В остальной части в иске следует отказать.

Истцом ответчику также ко взысканию предъявлены пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности 2 245 596 руб. 32 коп., за период с 11 апреля 2012 года по 22 апреля 2014 года  в сумме 469 187  руб. 79 коп.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств, установленных договором № 1840 от 26 ноября 2008 года подтвержден материалами дела, в силу чего в соответствии с условиями договора на сумму долга подлежит начислению обусловленная договором неустойка.

По расчетам суда в период с 12 июля 2013 года по 22 апреля 2014 года  исходя из суммы основной задолженности  1 559 957 руб. 92 коп. подлежит взысканию неустойка в размере 466 665 руб. 0 коп.

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 22 марта 2012 года № 424-О-О и от 26 мая 2011 года № 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе уменьшить неустойку в том случае, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом, как разъяснено Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 3 Постановления от 22 декабря 2011 года № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" неустойка может быть уменьшена судом только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, которое может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.

Ответчик просит снизить неустойку в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из конкретных обстоятельств дела, суд первой инстанции обоснованно посчитал пени   явно несоразмерными  последствиям нарушения обязательств, что не противоречит правовой позиции, изложенной в Постановлении от