Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2015 по делу n А65-15883/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

участка в аренду для размещения объекта по ул.Ново-Давликеевская.

В соответствии с пунктом 5.2 вышеуказанного постановления ООО «Хэрэкэт» обратилось в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета МО г.Казани» по вопросу специального согласования, разрешающего соответствующий вид использования на земельном участке для зоны Ж2.

Исполнительный комитет муниципального образования города Казани постановлением от 08.04.2011 года №1705 изменил вид разрешенного использования на торговый объект: магазин розничной торговли (универсальный).

03.08.2011г. Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани принято постановление №4222 «О предоставлении ООО «Хэрэкэт» земельного участка по ул.Ново-Давликеевская, г.Казани».

25.08.2011г. между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета МО г.Казани» и ООО «Хэрэкэт» заключен договор аренды земельного участка №15973 сроком до 02.08.2014г.

18.07.2013г. между ООО «Хэрэкэт» и ООО «Валенсия плюс» заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №15973 от 25.08.2011г, согласно которому ООО «Валенсия плюс» получило право пользоваться земельным участком с кадастровым номером 16:50:171673:15.

Комиссией Татарстанского УФАС России установлено, что в период с 25.08.2011г. по 26.11.2012г. ООО «Хэрэкэт» на земельном участке, принадлежавшем на праве аренды ООО «Валенсия плюс» построено нежилое здание, что подтверждается следующим.

Договором купли-продажи №1/2013 от 03.06.2013г. ООО «Хэрэкэт» продало ООО «Валенсия плюс» нежилое здание, принадлежавшее ООО «Хэрэкэт» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (серийный номер 16-АМ 003278 от 26.11.2012г.), выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 26 ноября 2012 года сделана запись регистрации №16-16-01/426/2012-486.

На основании свидетельства о государственной регистрации права от 26.07.2013г. серия 16-ан №131471 на вышеуказанное нежилое здание и постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани №7193 от 06.08.2013г. между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета МО г.Казани» и ООО «Валенсия плюс» 22.08.2013г. заключен договор купли-продажи №18955, в соответствии с которым ООО «Валенсия плюс» получило в собственность земельный участок с кадастровым номером 16:50:171673:15 на котором расположено вышеуказанное нежилое здание.

По мнению поверяющих Исполнительным комитетом муниципального образования г.Казани разрешение на строительство здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:171673:15 ООО «Хэрэкэт» и ООО «Валенсия плюс» не выдавалось, строительство указанного нежилого здания производилось без соответствующего разрешения.

Однако, Исполнительный комитет муниципального образования г.Казани предоставив вышеуказанный земельный участок ООО «Хэрэкэт» в порядке предварительного согласования не проинформировал население о возможном или предстоящем предоставлении такого земельного участка для строительства.

Согласно законодательству Российской Федерации гражданам и юридическим лицам для строительства на земельном участке объектов недвижимости требуется получение специального разрешения.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка (ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 8 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции, свобода экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 34 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей, имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В то же время, частью 3 статьи 212 ГК РФ предусмотрено, что законом могут устанавливаться особенности приобретения и прекращения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе находящимся в государственной собственности.

Таким образом, совершение любых сделок с имуществом, в том числе и передача данного имущества в аренду, безвозмездное пользование хозяйствующим субъектам, должно производиться с соблюдением требований действующего законодательства, включая нормы антимонопольного законодательства.

Вопросы, связанные с порядком предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 6 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статей 11, 22 и 29 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» и Постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю и их предоставление гражданам и юридическим лицам в аренду относятся к полномочиям органов местного самоуправления.

Таким образом, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта начинается с выбора земельного участка, процедура которого последовательно урегулирована статьей 31 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, определенные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

При этом ЗК РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют несколько лиц, ЗК РФ не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Одним из основных принципов земельного законодательства в соответствии с пунктом 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охрана земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. В противном случае у заинтересованных лиц появляется возможность получить (предоставить) земельный участок, пользующийся повышенным спросом, без проведения торгов.

Между тем целями проведения торгов являются привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов.

Поэтому в ситуации, когда на испрашиваемый земельный участок подано несколько заявок с предварительным согласованием места размещения объекта, право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Проведение торгов в этом случае не противоречит статьям 30 и 31 ЗК РФ, которые не содержат запрета на их проведение при наличии нескольких заявок до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Иной порядок предоставления земельных участков влечет за собой нарушение требований статьи 1 ЗК РФ.

Процедура выбора земельного участка предусматривает, в том числе, обязанность органов местного самоуправления городских или сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

При этом орган местного самоуправления, получивший заявление лица, заинтересованного в выборе земельного участка под строительство конкретного объекта, обязан обеспечить этот выбор на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных или иных условий использования соответствующей территории.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется владеющими этой информацией лицами по запросу органа местного самоуправления бесплатно в установленный пунктом 2 статьи 31 ЗК РФ срок.

Таким образом, ЗК РФ исходит из того, что разрешенные условия использования соответствующей территории могут объективно препятствовать предоставлению конкретного земельного участка для размещения объекта определенного назначения, несмотря на то, что они содержатся в неопубликованных для всеобщего сведения документах. После определения участка(ков), подходящих для строительства того объекта, в отношении которого подано заявление, пункт 3 статьи 31 ЗК РФ обязывает органы местного самоуправления городских и сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 ЗК РФ стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после предусмотренного законом публичного информирования населения.

Однако, при предоставлении Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объекта, публичное информирование о предстоящем предоставлении земельного участка не производилось ни в одном печатном издании в том числе, в официальных печатных изданиях «Казанские ведомости» и «Шахри Казан».

При этом Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани производится опубликование лишь самого постановления о предварительном согласовании места размещения объекта и акта выбора земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта в еженедельнике «Сборник документов и правовых актов муниципального образования города Казани», что является, по существу не информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства и заинтересованных лиц – возможных претендентов на земельный участок, а фактическим его предоставлением конкретному хозяйствующему субъекту.

Комиссией Татарстанского УФАС России установлено, что до принятия постановлений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 14.10.2010 года №9339 «О предварительном согласовании ООО «Хэрэкэт» места размещения объекта по ул.Ново-Давликеевская», информирование населения и потенциальных лиц заинтересованных о возможном предоставлении данных земельных участков Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани не проводилось.

Таким образом, при предоставлении Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани данных земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объекта для строительства, не соблюдены требования пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и тем самым нарушен общий принцип справедливого, открытого и прозрачного предоставления земельных участков, закрепленный в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской