Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2014 по делу n А72-16451/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «СОЭКС-Ульяновская Торгово-промышленная палата».

Согласно экспертному заключению № 026-043-02-00546 от 14.07.2014 стоимость спорного помещения составляет 673 431 руб. Стоимость 102/10000 доли  в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11503,4 кв.м. кадастровый № 73: 24:021003:95, расположенных по адресу: г. Ульяновск, пр. Ленинского Комсомола, 39  составляет 382 980 руб. Величина рыночной стоимости недвижимости, указанной в отчете об оценке ООО «Бизнес Оценка Аудит» № 1628/13 от 16.10.2013 является достоверной.

Таким образом, судебная экспертиза подтвердила достоверность оценки, выполненной ООО «Бизнес Оценка Аудит» № 1628/13 от 16.10.2013.

Поэтому суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отчет №12-2013/395, проведенный ООО «Карс» от 09.12.2013 не может быть использован для принятия решений, связанных с совершением сделки купли-продажи оцениваемого недвижимого имущества.

Исследовав представленное экспертное заключение, суд принял во внимание, что оно соответствует требованиям, предусмотренным ст. 86 АПК РФ, имеется подписка эксперта об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ. При этом эксперт пришел к выводу, что указанное в оспариваемом отчете недвижимое имущество на дату проведения оценки и направления истцу проекта договора купли-продажи - октябрь-ноябрь 2013г. – имеет даже более высокую стоимость, нежели указана в отчете №1628/13 от 16.10.2013г.

При указанных обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе: отчеты об оценке ООО «Бизнес-оценка-аудит», ООО «Карс», заключение ООО «СОЭКС-Ульяновская Торгово-промышленная палата», суд пришел к правомерному выводу о том, что доводы истца о завышенной рыночной стоимости спорного имущества в отчете, составленном ООО «Бизнес-оценка-аудит», не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения спора, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения требования истца о признании недостоверной итоговой величины стоимости нежилых помещений площадью 25,4 кв.м в размере 503 305 руб. и 102/10000 доли земельного участка в размере 342 500 руб. по адресу г.Ульяновск, пр.Лен.Комсомола, 39, и определению стоимости указанных нежилых помещений равной 375 000 руб. не имеется.

При этом довод ответчика об утрате истцом права преимущественного выкупа арендуемого объекта в связи с пропуском месячного срока для подписания договора купли-продажи правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку в соответствии с п. 4.1 ст. 4  Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» течение установленного 30-дневного срока приостанавливается в случае оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки до дня вступления в законную силу решения суда. Согласно материалам дела, исковое заявление подано истцом в последний день течения 30-дневного срока, в связи с чем установленный законом срок арендатором не пропущен.

Обоснованно отказано в удовлетворении требования об исключении из предмета договора 102/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу г.Ульяновск, пр.Лен.Комсомола, 39, поскольку земельным кодексом РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости (статьи 1, 35 ЗК РФ).

Согласно пункту 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРП право собственности на земельный участок по адресу г.Ульяновск, пр. Лен.Комсомола, 39 зарегистрировано за городом Ульяновском. По пояснениям ответчика, 102/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок соответствует площади нежилых помещений, арендуемых ООО «Имидж».

Одновременная продажа арендуемого объекта недвижимости и земельного участка под ним по договору, заключенному на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» признана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации соответствующей требованиям законодательства (постановление от 3.04.2012 N 14556/11.

Суд, учитывая правовую позицию истца по делу, пришел к выводу, что требование об исключении земельного участка из предмета договора связано исключительно с несогласием с его стоимостью, указанной в договоре. При этом, как отметил арбитражный суд, постановление администрации города Ульяновска №4713 от 30.10.2013г., которым утверждено решение об условиях приватизации арендуемых истцом помещений вместе с долей в праве собственности на земельный участок, истцом не оспорено.

Учитывая изложенное, включение 102/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11503,4 кв.м. кад.№ 73:24:021003:95 стоимостью 342 500,00 рублей по адресу г.Ульяновск, пр.Лен.Комсомола, 39 в договор купли-продажи одновременно с нежилыми помещениями прав истца не нарушает.

При указанных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения заявленных требований у суда первой инстанции не имелось.

Судебные расходы по делу распределены судом правильно в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое заявителем решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.09.2014, принятое по делу № А72-16451/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Имидж»  - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                                         Н.Ю. Пышкина

Судьи                                                                                                        Е.М. Балакирева

С.Ш. Романенко