Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2014 по делу n А55-12812/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

что земельный участок с кадастровым № 63:09:0102160:0028 и разрешенным использованием «для эксплуатации административного здания, офиса, конторы, различных организаций, фирм, компаний», несправедливо отнесен  в группу земель промышленного и складского назначения, допуская при этом экспертное мнение.

При изучении технических и правоустанавливающих документов, Оценщик столкнулся с тем, что на основании кадастрового паспорта № 63-00-102/13-723801 от 27.12.2013г. оцениваемый земельный участок имеет разрешённое использование «для эксплуатации административного здания, офиса, конторы, различных организаций, фирм, компаний», а согласно Свидетельства о государственной регистрации права 63-АЖ № 116419 выданного 27 марта 2012 года, оцениваемый земельный участок имеет другое разрешенное использование, а именно «земли населенных пунктов, представленный для сельскохозяйственного производства». Для устранения данного противоречия Оценщик провёл «Анализ наиболее эффективного использования» на стр. 20-21, где рассматривает оцениваемый земельный участок с точки зрения наиболее эффективного использования, в т.ч. беря во внимание произведенные на нем улучшения (на стр.15 описываются улучшения расположенные на земельном участке) и делает вывод о том, что оцениваемый объект необходимо отнести в группу земель промышленного и складского назначения.

Управление также указывает, что земельный участок с кадастровым № 63:09:0102160:0057 и разрешенным использованием «для дальнейшей эксплуатации объекта хранения автомобилей: автостоянка на отдельном земельном участке», несправедливо отнесен в группу земель промышленного и складского назначения, допуская при этом экспертное мнение.

Судом правильно отмечено в решении, что в данном случае отсутствует противоречие: формулировка, используемая в кадастровом паспорте определяет вид текущего использования, как открытый склад.

На стоянку (открытый склад), ежедневно прибывают товарные автомобили и с которой, регулярно производится отгрузка автомобилей NISSAN, собранных на ОАО «АвтоВАЗ», которые в дальнейшем развозятся автовозами по дилерским центрам.

Розничной продажи не осуществляется. Следовательно, склад ни в какую другую группу, кроме как в группу земель промышленного и складского назначения, отнести нельзя.

Управление Росреестра по Самарской области считает, что отчеты должны содержать информацию о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах.

Такая информация необходима, если она оказывает влияние на стоимость объекта оценки. (ФСО 1, п.18а). Кроме того, согласно ФСО 3, п.4, отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Судом правильно отмечено, что в данных отчетах указанные Управлением Росреестра по Самарской области факторы, никак не влияют на рыночную стоимость земельных участков и не являются обязательными.

Доказательств обратного Управлением Росреестра не представлено суду.

Согласно ФСО №3 п. 10 в случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки, и после даты повеления оценки или в бедующем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информации, опубликованная не в периодичном печатном издании, распространяемом на территории РФ, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Ссылаясь на данную норму, Управление Росреестра по Самарской области считает, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Ссылки на авторство в отчете № 025-14/А-1, содержатся на стр.26 и стр.35 экранные копии материалов и распечаток аналогов, находящихся на стр.43-44 отчета.

Ссылки на авторство в отчете № 025-14/А-2, содержатся на стр.24 и стр.32 экранных копий материалов и распечаток аналогов, находящихся на стр.41 -42 отчета.

Ссылки на авторство в отчете № 025-14/А-З, содержатся на стр.23 и стр.31, экранных копий материалов и распечаток аналогов, находящихся на стр.40-41 отчета.

Кроме того, представителем ООО «Институт независимой оценки и аудита», в судебном заседании к материалам дела были приобщены экранные копии объектов аналогов, заверенные правообладателем интернет ресурса «Волга-Инфо», на основании которых были произведены расчеты.

Судом правомерно отклонен довод Управления Росреестра по Самарской области о том, что таблицы 13,15 не содержат ссылок на источники информации.

Судом правильно учтено, что таблица 13 представляет собой пояснительную информацию, представленную в табличной форме, по мнению оценщика, для лучшего восприятия, в связи с чем, данная таблица не должна иметь ссылок. В таблице 15 представлен математический расчет, вся необходимая информация, ссылки на источники информации, авторстве представлены в предыдущей таблице 14.

Управление Росреестра по Самарской области считает, что на стр. 31,32, отсутствует обоснование выбора применённых оценщиком методов оценки.

Описание применения методов представлено на стр. 31 в разделе «Расчет стоимости объекта оценки». Отказ от применения затратного подхода описан на стр. 31. Отказ от применения доходного подхода описан на стр.  40.  На стр.  32-39 речь идет о применении сравнительного подхода. В связи с чем, указанное замечание правильно отклонено судом.

Доводы подателя жалобы отклоняются апелляционным судом, поскольку не обосновано влияние приведенных Управлением Росреестра по Самарской области замечаний на достоверность отчетов ООО «Институт независимой оценки и аудита». Кроме того, изложенные замечания опровергаются содержанием самих отчетов, пояснениями представителями третьего лица - ООО «Институт независимой оценки и аудита», на что правомерно указано судом.

Кроме того, апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих действительную рыночную стоимость земельных участков, определенную в соответствии с отчетами об оценке ООО «Институт независимой оценки и аудита» № 025-14A-1 от 21.02.2014г., № 025-14А-2 от 21.02.2014г., № 025-14А-2 от 21.02.2014г., а также положительными экспертными заключениями ООО «Российское общество оценщиков» Экспертный совет № 599/2014-1 от 11.03,2014 г., № 599/2014-2 от 11.03.2014 г., № 599/2014-3 от 11.03.2014 г.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется.

Доводы, приведенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 октября 2014 года по делу № А55-12812/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                 Е.М. Рогалева

Судьи                                                                                                               В.В. Кузнецов

В.Е. Кувшинов