Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2014 по делу n А55-5990/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

договором срок аренды – 49 лет с 20.06.2006 г. по 19.06.2055 г. Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема – передачи от 27.11.2006 г. Государственная регистрация договора осуществлена 25.05.2007 г., что подтверждается отметкой на договоре.

27.11.2006 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области (арендодатель) и ООО «Южное» (арендатор) заключили договор №128 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:25:0303008:0003 общей площадью 1102320 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», для сельскохозяйственного производства. Обусловленный договором срок аренды – 49 лет с 20.06.2006 г. по 19.06.2055 г. Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема – передачи от 27.11.2006 г. Государственная регистрация договора осуществлена 25.05.2007 г., что подтверждается отметкой на договоре.

27.11.2006 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области (арендодатель) и ООО «Южное» (арендатор) заключили договор №129 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:25:0303006:0001 общей площадью 477711 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», для сельскохозяйственного производства. Обусловленный договором срок аренды – 49 лет с 20.06.2006 г. по 19.06.2055 г. Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема – передачи от 27.11.2006 г. Государственная регистрация договора осуществлена 25.05.2007 г., что подтверждается отметкой на договоре.

10.09.2012 г. ООО «РИЭЛ КОМ» по поручению конкурсного управляющего ООО «Южное» провело открытые торги в форме аукциона по продаже имущества, при этом предметом торгов явилось право аренды сроком до 19 июня 2055 года земельных участков, имеющих кадастровые номера: 63:25:0303008:0002 общей площадью 3921560 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», участок 19; 63:25:0303008:0001 общей площадью 3516718 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», участок 29; 63:25:0303008:0003 общей площадью 1102320 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», участок 10; 63:25:0303006:0001 общей площадью 3921560 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», по кадастровой карте земель, участок 10.  В результате проведенных торгов победителем было признано ООО «Меркурий 7».

18.09.2012 г. Конкурсный управляющий ООО «Южное» (продавец) и ООО «Меркурий 7» (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого на основании протокола №968-ОАОФ/2 о результатах открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества должника от 11.09.2012 г. по лоту №1 продавец обязался передать покупателю право аренды сроком до 19 июня 2055 года земельных участков, имеющих кадастровые номера: 63:25:0303008:0002 общей площадью 3921560 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», участок 19; 63:25:0303008:0001 общей площадью 3516718 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», участок 29; 63:25:0303008:0003 общей площадью 1102320 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», участок 10; 63:25:0303006:0001 общей площадью 3921560 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», по кадастровой карте земель, участок 10.

О переходе права аренды по договорам аренды земельных участков №№ 126, 127, 128, 129 от 27.11.2006 г. от ООО «Южное» к ООО «Меркурий 7» последнее уведомило администрацию муниципального района Красноармейский уведомлением от 08.08.2012 г.

31.01.2013г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области и ООО «Южное» были заключены соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков №№ 126, 127, 128, 129 от 27.11.2006 г.

15.05.2013 г. были проведены торги в форме аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 63:25:0303008:0002 общей площадью 3921560 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», участок 19; 63:25:0303008:0001 общей площадью 3516718 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», участок 29; 63:25:0303008:0003 общей площадью 1102320 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», участок 10; 63:25:0303006:0001 общей площадью 3921560 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», по кадастровой карте земель, участок 10. По результатам торгов победителем по всем земельным участкам признано ООО «БИО ТОН».

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.07.2013 г. земельные участки с кадастровыми номерами 63:25:0303008:0002 общей площадью 3921560 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», участок 19; 63:25:0303008:0001 общей площадью 3516718 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», участок 29; 63:25:0303008:0003 общей площадью 1102320 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», участок 10; 63:25:0303006:0001 общей площадью 3921560 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Красноармейский район, СПК «Южный», по кадастровой карте земель, участок 10, обременены арендой в пользу ООО «БИО-ТОН» на срок с 15.05.2013 г. по 14.05.2062 г. по договорам аренды земельных участков от 15.05.2013 г. №№ 112, 113, 114, 115.

Рассматривая исковые требования истца по существу в связи с переходом к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции суд апелляционной инстанции не находит оснований для их удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если заключен на срок от одного года и более.

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку договор аренды был заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации также подлежали государственной регистрации.

В рассматриваемом деле, стороны (конкурсный управляющий ООО «Южное» и ООО «Меркурий-7»), заключив 18.09.2012 г. соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора по ранее заключенным договорам аренды земельных участком от ООО «Южное» к ООО «Меркурий-7» соответствующие изменения в договоры в порядке, установленном статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации не зарегистрировали. Отсутствие государственной регистрации изменений, внесенных в договоры аренды, заключенные ООО «Южное» с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области, свидетельствует о незаключенности указанных изменений.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. 

В этой связи следует признать установленным, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 18.09.2012 г. не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем является незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Между тем, как справедливо указал в апелляционной жалобе Комитет по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области, истцом в материалы дела не представлены какие-либо доказательства, свидетельствовавшие бы об исполнении сторонами по сделке условий соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды: отсутствуют доказательства передачи прежним арендатором новому спорных земельных участков по актам приема – передачи, не представлены доказательства оплаты новым арендатором арендодателю арендных платежей, принятия таких арендных платежей арендодателем. 

Таким образом, истец, не только не является лицом, заключившим соглашение о перемене лица в обязательстве (договорах аренды земельных участков), но и не является лицом, пользующимся арендованным имуществом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены  им третьим лицам.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости и внесенных в него изменений имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким  образом, соглашения о расторжении договоров от 31.01.2013 г. необоснованно признаны судом первой инстанции недействительными и в удовлетворении искового требования истца в данной части следует отказать.

В связи с расторжением 31.01.2013 г. договоров аренды земельных участков №№ 126, 127, 128, 129 от 27.11.2006 г. у ответчика – Комитета по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области и Администрации Красноармейского района Самарской области возникло право распорядиться земельными участками по своему усмотрению, передав их в аренду иному лицу (в рассматриваемом деле ООО «Компания «БИО ТОН») в соответствии с торгами, проведенными на основании процедуры, установленной законом.

Какие-либо иные доводы в обоснование нарушения процедуры торгов по передаче ООО «Компания «БИО ТОН» в аренду спорных земельных участков истцом не приведено. С учетом изложенного, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

По результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьей 170 Кодекса.

Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое о правах и об обязанностях Комитета по управлению муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской, не привлеченного к участию в деле.

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 23 мая 2014 года по делу №А55-5990/2014 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В иске отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                    С.Ш. Романенко       Судьи                                                                                                     Е.М. Балакирева                                                                                                                       Е.А. Терентьев