Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2014 по делу n А72-15539/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [e-mail]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

20 октября 2014 года                                                                              Дело № А72-15539/2013

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено  20 октября 2014 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Буртасовой О.И.,

судей Дёминой Е.Г., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола Матвеевой М.Н.,

от истца  - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика  - представители Аникеева Ю.В. (доверенность от 23.12.2014), Пылаева Н.Н. (доверенность от 10.01.2014),

от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14 октября 2014 года                                                                              в зале № 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА»

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23 июля 2014 года

по делу  №А72-15539/2013 (судья Чудинова В.А.),

по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301162822, ИНН 7303006082), г.Ульяновск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА» (ОГРН 1067325012754, ИНН 7325059747), г.Ульяновск,

с участием третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Перспектива плюс», г.Ульяновск,

о признании недостоверным рыночной стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (далее – истец), обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА» (далее – ответчик), о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости - встроенные нежилые помещения, этаж 1, номера на поэтажном плане 169, 170, 202, 203 общей площадью 59,7 кв.м., расположенного по адресу ул. Минаева, д.15 г.Ульяновска, указанную в отчете об оценке №7211, составленном ООО «Симбирск-ЭКСПЕРТИЗА».

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.12.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Перспектива плюс».

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23 июля 2014 года  исковые требования  удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с принятым  судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В качестве доводов апелляционной жалобы ее заявитель ссылается на нарушение судом норм материального права и на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

          Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители ответчика доводы апелляционной жалобы поддерживали в полном объеме по основаниям, в ней изложенным и настаивал на отмене обжалуемого решения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

От Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23 июля 2014 года  по делу №А72-15539/2013 законным, обоснованным и не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, городу Ульяновску принадлежит на праве собственности объект недвижимости - встроенные нежилые помещения, этаж 1, номера на поэтажном плане 169, 170, 202, 203, общей площадью 59,7 кв.м., расположенного по адресу ул. Минаева, д. 15.

30.11.2007 между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (арендодателем) и ООО «Перспектива плюс» (арендатором) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения № 9412/6917, согласно которому, с учетом дополнительного соглашения от 25.08.2009, арендатор предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, 1 этаж, номера на поэтажном плане 169, 170, 202, 203,  общей площадью 59,7 кв.м., расположенные по адресу ул. Минаева, д. 15.

В соответствии с пунктом 1.2. договора предусмотрено, что договор заключается на срок с 16.10.2007 по 01.10.2015.

Арендатором указанных помещений в адрес истца направлено заявление о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества.

Для определения стоимости нежилого помещения, в целях дальнейшего его отчуждения, ответчик по поручению истца и на основании муниципального контракта от 18.10.2013 № 04-451 составил отчет от № 7211 об оценке рыночной стоимости имущества.

Обязательное проведение оценки такого имущества предусмотрено статьей 8 Закона №135-ФЗ.

Согласно которому величина рыночной стоимости объекта недвижимости - встроенные нежилые помещения, этаж 1, номера на поэтажном плане 169,  170, 202, 203, общей площадью 59,7 кв.м., расположенного по адресу ул. Минаева, д. 15, по состоянию на 11.10.2013 с учетом НДС (18 %) - 817 900 руб., без учета НДС - 693 100 руб.

При рассмотрении представленного отчета об оценке, как пояснил истец, им были обнаружены существенные недостатки.

Полагая, что изготовленный ответчиком отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона № 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Арбитражным судом Ульяновской области установлено, что в рассматриваемом случае величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в связи с чем, заявленное требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика, и недействительным отчета подлежит рассмотрению по существу.

В соответствии с Информационным  письмом Президиума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.03.2014 назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено некоммерческому партнерству  Саморегулируемая организация «Деловой Союз Оценщиков», эксперту Курепову Михаилу Михайловичу. На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы:

1.  Соответствует ли отчет № 7211 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ООО «Симбирск-экспертиза», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

2.  Является ли достоверной величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете № 7211;

3. В случае несоответствия отчета и недостоверности рыночной стоимости, определить рыночную стоимость объекта недвижимости – встроенные помещения, этаж 1, номера на поэтажном плане 169, 170, 202, 203, общей площадью 59,7 кв.м. (кадастровый (или условный) номер: 73:24:041810:0000:0096190001:116901, 117001, 120201, 120301), расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, 15.

Согласно заключению судебной экспертизы отчет № 7211 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный ООО «Симбирск-экспертиза»,  не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам.

На второй вопрос, о достоверности оценки, эксперт отвечает, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилые помещения, этаж 1, номера на поэтажном плане 169, 170, 202, 203, общей площадью 59,7 кв.м., расположенного по адресу ул. Минаева, д. 15, г. Ульяновск, определенная экспертом, по состоянию на 11.10.2013 составляет 982 600 руб. Рыночная стоимость объекта оценки, указанная в отчете № 7211 находится в допустимом 20% диапазоне.

В порядке ст. 55 АПК РФ эксперт представил пояснения о допустимом расхождении между двумя результатами оценки, в пределах 20%, сославшись на ст. 40 НК РФ, о том, что допущенные оценщиком нарушения являются нарушениями описательного характера и не повлияли на достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки.

Законодательно понятие допустимые отклонения не определены.

Ссылка эксперта на ст. 40 НК РФ, где устанавливается допустимое отклонение в 20%, в данном случае судом первой инстанции обоснована отклонена, поскольку ст. 40 НК РФ регламентирует действия налогового органа по начислению налогов. Применение ст. 40 НК РФ к правоотношениям сторон противоречит ст. 6 ГК РФ.

Установив, что согласно экспертному заключению, величина рыночной оценки составляет 982 600 руб., что отличается от оспариваемой величины на 164 700 руб., следовательно, величина рыночной стоимости в оспариваемом отчете занижена на 16,76%

нормативно не обоснованы,  суд первой инстанции пришел к выводу о том, что вывод эксперта противоречит проведенной им оценке и не является мотивированным и обоснованным. При изложенных обстоятельствах, заключение судебного эксперта суд принял в качестве относимого и допустимого доказательства в части.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, в том числе судебное экспертное заключение, учитывая, что  цена может считаться достоверной и рекомендуемой для сделки только в том случае, если она указана в отчете, соответствующем всем требованиям законодательства, тогда как оспариваемый истцом отчет не отражает реальной рыночной стоимости имущества, а значит указанная в нем величина не может быть признана достоверной, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу  о наличии оснований для удовлетворении иска.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, сделанные в нем выводы – установленным по делу фактическим