Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2007 по делу n А65-10756/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

указанного письма.

07.07.2006 третье лицо - Муниципальное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (продавец) и ООО «Спецкомплект» (покупатель) заключили договор купли - продажи № 074 (л.д. 10-11), по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает, в соответствии с Протоколом результатов аукционных торгов (проведенных 30.06.2006) по лоту № 12, нежилые помещения первого этажа здания, расположенного по адресу: город Казань, улица Советская, дом 19 (литер А), общей площадью 265,8 кв.м. (помещения с № 1 по № 18, согласно техническому паспорту от 10.04.2003 года, инвентарный № 9145).

Согласно пункту  1.3. договора  продавец гарантирует, что продаваемый объект под арестом и в залоге не   состоит,   право собственности на него никем не оспаривается, объект обременен договором аренды от 01.02.2003 за № 2507-8.

Право перехода права собственности на спорные помещения к истцу зарегистрировано 20.09.2006, о чем выдано свидетельство серии ААХ за № 0262601 (л.д. 34).

Выданное истцу свидетельство о праве собственности подтверждает наличие обременения имущества.

Переход права собственности послужил основанием для обращения ООО «Спецкомплект» с требованием о внесении изменений в договор аренды от 01.02.2003 № 2507-8  в части наименования арендодателя.

Статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует случаи изменения сторон договора аренды.

Часть первая указанной нормы права относится к случаю изменения арендодателя,  часть вторая регламентирует особенности замены арендатора.

Исходя из указанных норм права, при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу,  новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по данному вопросу отражена в пункте 24 Информационного письма от 11.01.2002 года за № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Согласно статьям 608 и 387 Кодекса, изменение собственника арендованного имущества влечет перевод прав и обязанностей арендодателя на лицо, к которому перешло право собственности на имущество.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что приобретя право собственности на спорные помещения, ООО «Спецкомплект» вступило в права арендодателя по договору от 01.02.2003 № 2507-8 на основании прямого указания закона, в связи с чем требование истца о замене стороны (арендодателя) в договоре аренды от 01.02.2003 № 2507-8 правомерно.

Исковые требования ООО «Спецкомплект» о взыскании с ответчика  неосновательного обогащения в сумме 46 366 руб. 41 коп.  в связи с неоплатой   стоимости фактического пользования имуществом (нежилыми помещениями площадью 265,8 кв.м. с № 1 по № 18), расположенными на первом этаже дома № 19 (литера А) по улице Советская города Казани) за период с 20.09.2006 по 15.05.2007, 21 769 руб. 05 коп. долга по оплате стоимости коммунальных платежей, а также  процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 803 руб. 55 коп., заявлены необоснованно, поскольку отношения сторон регламентированы договором от 01.02.2003 № 2507-8 (в редакции дополнительного соглашения от 12.04.2004 № 1).

Необоснованно  заявлены к взысканию  21 769 руб. 05  коп., составляющие  долг по оплате стоимости коммунальных платежей и  проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 534 руб. 72 коп. В   нарушение   требований статей  65 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец  не представил доказательства наличия   обязательственных отношений между сторонами по   возмещению  ИП Мамзиковым В.В.  стоимости коммунальных услуг.

Ответчиком заявлено встречное требование к истцу о понуждении  к  устранению препятствий в пользовании принадлежащими ему на праве аренды нежилыми помещениями площадью 265,8 кв.м., расположенными на первом этаже дома № 19 (литера А) по улице Советская города Казани, обязав обеспечить беспрепятственный доступ в спорные помещения, также о возложении на ООО «Спецкомплект» обязанности в двухнедельный срок привести спорные помещения в техническое состояние, соответствующее данным Приложения № 2 к договору аренды от 01.02.2003 № 2507-8 , и передать их ИП Мамзикову В.В.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации,   защита гражданских прав осуществляется  путем  восстановления  положения, существовавшего до нарушения  права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьями 304, 305 Кодекса,  собственнику предоставлено право требовать устранения  всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения  и  не были соединены с лишением владения, от любых лиц, включая собственника соответствующего имущества.Вещно-правовые способы защиты, в том числе предъявление негаторного иска, предоставлены не только собственникам, но и лицам, владеющим имуществом по иным основаниям, предусмотренным законом или договором.

Согласно статье 304 Кодекса негаторный иск может быть предъявлен в случаях, когда нарушение права не связано с лишением владения, а также когда нарушение права соединено с лишением владения.

Правом на негаторный иск в данном случае обладает арендатор, который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться или распоряжаться ею. Ответчиком является лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия.

Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушения своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности или иного вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении прав собственности или иного вещного права, обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества или иным титульным владельцем. Чинимые ответчиком препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.

В судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, состоявшегося  12.09.2007, представитель ООО «Спецкомплект» сообщил, что во исполнение решения Советского районного суда от 26.02.2007 по делу за № 5-42/07 –с 07.03.2007, судебный пристав-исполнитель опечатал спорные помещения и доступ в них для Мамзикова В.В. закрыт. 08.04.2007 Мамзиков В.В. самовольно срезал замки в целях доступа в помещение арендованного магазина. В тот же день помещения магазина были закрыты ООО «Спецкомплект» на ремонт. С 10.05.2007 по настоящее время,  спорные помещения (магазин) закрыты для доступа ИП Мамзикова В.В. ввиду проведения ремонта.

Данные пояснения представителя ООО «Спецкомплект» зафиксированы в протоколе судебного заседания,  заверены соответствующей  подписью  (л.д. 130) и подтверждены материалами дела (л.д.43, 72, 75).

В соответствии с пунктом 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Учитывая, что факт совершения истцом (Обществом) действий,  препятствующих в реализации ИП Мамзиковым В.В. права владения нежилыми помещениями, предоставленного в соответствии с условиями договора аренды от 01.02.2003 № 2507-8  (в редакции дополнительного соглашения  от 12.04.2004 № 1), подтверждается материалами дела и не оспаривается ООО «Спецкомплект», суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречные исковые требования.

Заявляя в апелляционной жалобе о том, что ИП Мамзиков В.В. допустил существенное нарушение обязательств по договору от 01.02.2003 №2507-8, выразившееся в нарушении капитальной несущей стены арендованного помещения без согласования с ним и соответствующими органами, ООО «Спецкомплект» в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств, подтверждающих данный факт.

Суд первой инстанции, всестороннее исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением требований материального и процессуального права. Оснований для его отмены не имеется.

В апелляционной жалобе не приведено доводов, опровергающих выводы суда.

В  соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя апелляционной жалобы по оплате государственной пошлины  возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266 –Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.09.2007, принятое по делу №А65-10756/2007, оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Спецкомплект», без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий     О.Е. Шадрина

Судьи        В.Т. Балашева

Е.А. Терентьев