Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2008 по делу n А55-4836/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

16 декабря 2008 года                                                                                Дело № А55-4836/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2008 года.                                                                        Постановление в полном объеме изготовлено 16 декабря 2008 года.                                                                        

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Напреенко И.В., с участием:

от истца  - Броян Г.М., доверенность №2695/1 от 23.07.2008 г.,

от ответчика: Сененьков С.С., доверенность б/н от 01.12.2008 г., Квасов И.Н., доверенность б/н от 26.08.2008г.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 3 апелляционную жалобу                                 мэрии городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 09 сентября 2008 года по делу № А55-4836/2008 (судья Бредихина Т.А.)

по иску мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская область,

к ООО «СтройФинанс», г. Тольятти, Самарская область,

о взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

мэрия городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявление к ООО «СтройФинанс» о взыскании 13 650 770 руб. 46 коп., в том числе 12 393 937 руб. 95 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 30.03.2007 г. №1590 за период с 29.06.2007 года по  09.04.2008 года, 1 256 796 руб. 51 коп. пени за период с 20.11.2007 г. по 07.04.08 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09 сентября 2008 года по делу №А55-4836/2008 в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, мэрия городского округа Тольятти обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и удовлетворить иск. По мнению заявителя апелляционной жалобы, арендная плата подлежала уплате ответчиком с момента принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, поскольку стороны согласовали в договоре данное условие. Также со ссылкой на положения договора истец опровергает выводы суда об исполнении ответчиком обязанности по уплате арендной платы, полагая, что при расчете арендной платы должен быть учтен разрешенный вид использования земельного участка. В связи с этим базовый размер арендной платы для земельных участков, предоставленных для строительства, определяется в размере 6% от удельного показателя кадастровой стоимости категории «прочие земли поселений» с применением коэффициента 1 за вид разрешенного использования. Кроме того, заявитель считает, что решение суда первой инстанции необоснованно, поскольку его мотивировочная часть не отвечает требованиям статьи 170 АПК РФ.

17 ноября 2008 года судебное разбирательство было отложено до 15 часов 15 минут 11 декабря 2008 года.

11 декабря 2008 года в судебном заседании был объявлен перерыв до 17 часов 00 минут 15 декабря 2008 года.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить. Представители ответчика представили отзыв, с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования – частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением и.о. первого заместителя мэра г.о. Тольятти от 29.03.07 г. №815-1/п (л.д.8 т.1) было принято решение о предоставлении ООО «СтройФинанс»  в аренду земельного участка площадью 1 504 346 кв.м. для строительства комплекса зданий и сооружений Прибрежного парка и Набережной южнее ул.Спортивной до Куйбышевского водохранилища в Автозаводском районе г.Тольятти.

Во исполнение данного решения между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 30.03.2007 г. подписан договор аренды земельного участка №1590 (л.д.9-12 т.1), согласно которому на срок 19 лет ответчику передается во временное владение и пользование земельный участок площадью 1 504 346 кв.м. градостроительной зоны Р-1 с кадастровым номером  63:09:00 00 000:0103, состоящего из 13 условно обособленных земельных участков. Разделом 2 договора согласовано условие об арендной плате. При этом стороны установили, что базовый размер арендной платы за 1 кв.м. в год определяется по действующей в момент подписания договора методике, утвержденной исполнительным органом местного самоуправления (т.е. согласно положению «О порядке определения размера арендной платы за землю в г.Тольятти», утвержденного постановлением мэра города Тольятти №94-1/п от 23.07.2004 г. ), из расчета Бр = (( УПКС х ВП) / 100%) х Кв, где Бр – базовый размер арендной платы для кадастровых кварталов, УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости земли, ВП – величина процента от удельного показателя кадастровой стоимости земли.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 30.03.2007 года (л.д.56 т.1). Договор зарегистрирован в установленном порядке 09.11.2007 года (л.д. 57 т.1).

За аренду земельного участка ответчиком уплачено 500 000 руб. по платежному поручению №565 от 03.05.2007 года (л.д. 64 т.1).

Полагая, что за ответчиком числится долг по арендной плате и неустойка согласно пункту 5.4. договора аренды, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Отказывая в иске, суд первой инстанции посчитал, что арендная плата подлежит начислению только после государственной регистрации договора аренды, сославшись на положения статей 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции находит данный вывод неверным, поскольку согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. В пункте 2.3. указанного договора аренды стороны согласовали такое условие, установив датой начала начисления арендной платы дату принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду (29.03.2007 года). Кроме того, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности землепользования. В связи с этим, а также учитывая, что земельный участок был передан в пользование ответчику по акту приема-передачи от 30.03.2007 года, в спорный период на ответчике лежал обязанность по уплате арендной платы.

Суд первой инстанции обоснованно сослался на положения статей 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации,  указав, что положения договора аренды в части определения размера арендной платы не должны противоречить нормативным правовым актам, в том числе действующим в момент заключения договора методике определения размера арендной платы, утвержденной уполномоченным органом.

Однако суд первой инстанции необоснованно принял без проверки представленный ответчиком расчет арендной платы (л.д. 28-30 т.1), посчитав, что ответчиком обязанность по внесению арендной платы исполнена.

Также необоснованна ссылка суда первой инстанции на постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2008 г. по делу №А55-670/2008, от 02.11.2007 г. по делу №А55-7564/2007, которыми установлено, что решением думы городского округа Тольятти Самарской области от 21.02.2007 г. №626 внесены изменения в постановление Тольяттинской городской думы от 10.07.2002 г. № 504 «О правилах землепользования и застройки г. Тольятти», в связи с чем были внесены изменения в состав территориальных зон, в которых находится составной земельный участок, имеющий кадастровый номер 63:09:0000000:0103, с Р-1 на Ж-4, Ц-ЗС, Ц-1А, Т-4, Т-3 и Р-3.

Заключенным договором аренды стороны определили, что спорный земельный участок отнесен к градостроительной зоне Р-1 (зона парков, бульваров, набережных согласно градостроительному регламенту города Тольятти, утвержденному Тольяттинской городской думой от 10.07.2002 года №504). Изменения в договор аренды в указанной части не вносились. Доказательства изменения в установленном порядке разрешенного использования спорного земельного участка также не представлены. Кроме того, при определении кадастровой стоимости земельного участка должно учитываться назначение объектов, для строительства которых осуществлено предоставление земельного участка в соответствии с территориальным зонированием населенного пункта. Спорный земельный участок предоставлен для строительства комплекса зданий и сооружений парка и набережной. Поэтому кадастровая стоимость переданного в аренду земельного участка определяется в соответствии с показателями, установленными для земель под объектами рекреационного и оздоровительного назначения (для соответствующих кадастровых кварталов), а не для категории «прочие земли поселений».

В связи с этим суд апелляционной инстанции полагает, что при определении размера арендной платы следует руководствоваться разделом 2 данного договора в части, не противоречащей положению «О порядке определения размера арендной платы за землю в г.Тольятти», утвержденного постановлением мэра города Тольятти №94-1/п от 23.07.2004 г.

Приложением №1 к указанному положению установлены удельные показатели кадастровой стоимости земель города Тольятти, приложением №3 – таблица для определения базовых ставок арендной платы.

При этом по вышеуказанным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет довод заявителя апелляционной жалобы о том, что при расчете арендной платы должен применяться процент удельного показателя в размере 6% для категории «прочие земли поселений» (пункт 14.2.1. таблицы приложения №3 к указанному положению). Данный показатель должен определяться как установленный для земель под объектами оздоровительного и рекреационного назначения как 1,5 % (раздел 10 данной таблицы). При этом коэффициент разрешенного использования должен составлять 1, поскольку для земель в зоне рекреационного использования вид разрешенного использования «для строительства» не определен, а согласно пункту 2.4. указанного положения, в случае если вид разрешенного использования земельного участка, указанный в договоре, отсутствует в приложении 3 к настоящему Положению, то расчет арендной платы производится по аналогии в соответствии с назначением земель и функциональным использованием территории (пункт 14.2.4 данной таблицы).

Суд апелляционной инстанции также находит несостоятельным применение в контррасчете ответчика значения коэффициента разрешенного использования 0,1, установленного для садово-паркового хозяйства (пункт 10.3. данной таблицы). При сопоставлении соответствующих видов разрешенного использования можно сделать вывод, что использование земельного участка для садово-паркового хозяйства предполагает исключительно сохранение существующей рекреационной среды без осуществления ее застройки, а ответчику земельный участок предоставлен для строительства в зоне рекреационного использования.

Таким образом, базовый размер годовой арендной ставки для переданного в аренду земельного участка с учетом его разбивки на кадастровые кварталы должен определяться по формуле  Бр = (( УПКС х ВП) / 100%) х Кв, где Вп = 1,5, кв = 1, а УКПС определяется:

- для кадастрового квартала 963:09:01 04 013 – 144,99 руб.;

- для кадастрового квартала  63:09:01 05 019 – 155,88 руб.;

- для кадастрового квартала 63:09:01 05 020 – 156, 31 руб.,

- для кадастрового квартала 63:09:01: 07 002 – 64,04 руб.

При этом площадь условных земельных участков, на которые разделен переданный в аренду участок, согласно заключенному договору составляет:

- для кадастрового квартала 963:09:01 04 013 – 191 кв.м.;

- для кадастрового квартала  63:09:01 05 019 – 1 143 794 кв.м.;

- для кадастрового квартала 63:09:01 05 020 – 354 276 кв.м.,

- для кадастрового квартала 63:09:01: 07 002 – 3064 кв.м.

Следовательно, базовый размер арендной ставки составляет:

- для кадастрового квартала 963:09:01 04 013 – 415,4 руб.;

- для кадастрового квартала  63:09:01 05 019 – 2 622 948;4 руб.

- для кадастрового квартала 63:09:01 05 020 – 830 653,22 руб.

- для кадастрового квартала 63:09:01: 07 002 – 2 943,28 руб.,

итого – 3 456 960,3 руб. в год за весь арендуемый земельный участок или 288 077,53 руб. в месяц.

Поскольку договор аренды прошел государственную регистрацию 09.11.2007 года, то при определении подлежащей внесению ежемесячно арендной платы следует учитывать норму пункта 3.3.14 положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в г.Тольятти», согласно которому по договорам аренды земельных участков, предоставленных для строительства, за период между датой принятия решения о предоставлении земельного участка и датой государственной регистрации договора базовый размер арендной платы определяется: до 3 месяцев – с применением коэффициента 0,1, от 3 до месяцев – коэффициента 0,5, свыше 6 месяцев – коэффициента 1.

Поэтому за период с момента принятия решения о предоставлении ответчику земельного участка (29.03.2007 г.) до 28.08.2007 г. должна быть уплачена арендная плата в размере 86 423,25 руб., с 29.06.2007 г. до 28.09.2007 г. – в размере 432 116,31 руб., с 29.09.2007 г. по 28.03.2008 г. – 1 728 465,18 руб., с 29.03.2008 г. по 09.04.2008 года – 105 628,43 руб., итого – 2 352 633 руб. 17 коп.

Поскольку ко взысканию предъявлена арендная плата за период с 29.06.2007 г. по 09.04.2008 года, то сумма подлежащей уплате арендной платы составляет 2 266 209 руб. 92 коп. Ответчиком уплачено 500 000 руб., при этом из них 86 423 руб. 25 коп. суд засчитывает в оплату за первые три месяца с момента принятия решения о предоставлении земельного участка, в остальной части – в счет уплаты арендной платы за спорный период. Следовательно, долг ответчика за период с 29.06.2007 г. по 09.04.2008 года составляет 1 852 266 руб. 17 коп.

Поскольку стороны согласовали применение пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки, то ответчик должен уплатить неустойку за период с 20.11.2007 года по 07.04.2008 года в размере 122 430 руб. 01 коп. (исходя