Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2008 по делу n А55-9473/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

26 ноября 2008 года                                                                            Дело № А55-9473/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2008 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рогалевой Е.М.,

судей Кузнецова В.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Базановой С.В.,

с участием:

от заявителя – Будкин К.Г., доверенность от 22 июля 2008 г., Гвоздовская О.А., доверенность от 29 мая 2008 г.;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области – Филюк Е.В., доверенность от 22 сентября 2008 г. № 12-5715;

от третьих лиц:

от Министерства имущественных отношений Самарской области – Сынтин А.Е., доверенность от 15 июля 2008 г. № 356;

от Департамента управления имуществом городского округа Самары – Казверова Е.А., доверенность от 18 ноября 2008 г. № 6090,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу

Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 августа 2008 г.

по делу № А55-9473/2008 (судья Щетинина М.Н.)

по заявлению ЗАО «Дельта-Авто», г. Самара,

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

Министерство имущественных отношений Самарской области, г. Самара,

Департамент управления имуществом городского округа Самары, г. Самара,

о признании незаконным сообщения об отказе, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Дельта-Авто» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просило признать незаконным сообщение Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области от 18 мая 2008 г. № 01/342/2007-031 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22 ноября 2007 г. № 325а-2007/2012, заключенного между Министерством имущественных отношений Самарской  области и ЗАО «Дельта-Авто».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 августа 2008 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что указание в тексте договора аренды иного срока его действия, отличного от срока, определенного актом органа местного самоуправления, не является нарушением гражданского законодательства; регистрирующим органом указанный договор аренды от 30 марта 2006 г. должен быть принят во внимание как основание для последующего продления арендных отношений в соответствии с требованиями ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; сама процедура предоставления земельного участка изначально была соблюдена и новым договором аренды был зафиксирован лишь факт продления арендных отношений; ни гражданским, ни земельным законодательством при продлении арендных отношений не предусмотрено принятие нового решения компетентного органа о предоставлении земельного участка, поскольку продление арендных отношений является безусловным правом сторон договора.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В апелляционной жалобе указывает, что условия договора изначально определяются актом органа местного самоуправления (полномочного органа) и раскрываются в договоре, заключаемом во исполнение этого акта; представленный договор аренды земельного участка от 30 марта 2006 г. № 026220з не может быть рассмотрен в качестве документа, подтверждающего преимущественное право ЗАО «Дельта-Авто» на заключение нового договора аренды указанного земельного участка, в связи с тем, что при его составлении Комитет по управлению имуществом г. Самары допустил нарушение сроков действия данного договора аренды, указанных в постановлении главы г. Самары от 29 декабря 2005 г. № 4152, и в настоящее время срок его действия не истек; приказ о предоставлении данного земельного участка ООО «Дельта» был вынесен Министерством имущественных отношений Самарской области 19 марта 2007 г.

Таким образом, не были соблюдены сроки, установленные пунктом 2.9 Порядка предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, утвержденного постановлением правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители ЗАО «Дельта-Авто», Министерства имущественных отношений Самарской области, Департамента управления имуществом городского округа Самары считают решение суда законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Заявитель 20 декабря 2007 г. обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка от 22 ноября 2007 г. № 325а-2007/2012, заключенного с Министерством имущественных отношений Самарской области.

18 мая 2008 г. сообщением № 01/342/2007-031 в государственной регистрации договора было отказано.

Основанием для отказа в государственной регистрации послужило непредоставление заявителем документов, подтверждающих исключительность права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку  арендуемый  участок  не занят объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности. Регистрирующим органом делается вывод о необходимости применения в отношении договора аренды, заявленного на регистрацию, положений ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации о процедуре предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством. Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области в отказе указывается, что приказ Министерства имущественных отношений Самарской области о предоставлении земельного участка был вынесен в нарушение пункта 2.9 Порядка предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, утвержденного постановлением правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74, предусматривающего, что граждане и юридические лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков, на основании информации о   предоставлении земельного участка, опубликованной в газете «Волжская  коммуна»,  вправе подать заявление о предоставлении земельного участка в течение двух недель со дня публикации информации. Представленная копия газеты «Волжская коммуна» от 13 марта 2007 г. № 42 содержит информацию о предоставлении земельного участка. Однако приказ о предоставлении земельного участка ЗАО «Дельта-Авто» был вынесен Министерством имущественных отношений Самарской области 19 марта 2007 г. Поэтому регистрирующим органом сделан вывод о том, что представленный на регистрацию договор  аренды   земельного   участка   по   содержанию   не   соответствует  требованиям действующего законодательства, что явилось основанием для отказа в государственной регистрации на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кроме того, в сообщении об отказе в государственной регистрации регистрирующий орган указывает, что представленный для возобновления государственной регистрации договор аренды земельного участка от 30 марта 2006 г. № 026220з, заключенный с Комитетом по управлению имуществом г. Самары, был заключен в нарушение предписаний постановления главы г. Самары от 29 декабря 2005 г. № 4152, предусматривающего предоставление участка сроком на 5 лет без права выкупа в собственность, в то время как в соответствии с заключенным договором от 30 марта 2006 г. его срок составляет менее 1 года, что противоречит требованиям ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное обстоятельство, по мнению регистрирующего органа, подтверждает тот факт, что договор аренды земельного участка от 30 марта 2006 г. № 026220з не может быть рассмотрен в качестве документа, подтверждающего преимущественное право ЗАО «Дельта-Авто» на заключение нового договора аренды земельного участка в соответствии с правилами ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поэтому регистрирующий орган делает вывод, что на регистрацию не было представлено необходимых правоустанавливающих документов, что явилось основанием для отказа в регистрации также на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При принятии решения об удовлетворении заявленных требований о признании указанного отказа в государственной регистрации договора аренды незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с постановлением главы г. Самары от 29 декабря 2005 г. № 4152 ЗАО «Дельта-Авто» в аренду сроком на 5 лет без права выкупа в собственность был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, Красноглинский район, Московское шоссе, 6.

30 марта 2006 г. между заявителем и Комитетом по управлению имуществом г. Самары был заключен договор аренды земельного участка с указанием срока аренды с 29 декабря 2005 г. по 28 ноября 2006 г. Срок действия договора составил 11 месяцев.

При заключении ранее действовавшего договора аренды от 30 марта 2006 г. № 026220з его сторонами - ЗАО «Дельта-Авто» и КУИ - было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор был заключен на срок менее одного года и поэтому в силу ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежал государственной регистрации, поскольку по истечении срока договора заявитель продолжал пользоваться арендованным земельным участком, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор следует считать продленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Договор не был кем-либо оспорен. Поэтому договор от 30 марта 2006 г. № 026220з является документом, подтверждающим преимущественное право заявителя на заключение нового договора аренды.

Постановление главы города Самары от 29 декабря 2005 г. № 4152 согласно положениям ст.ст. 29, 34 Земельного кодекса Российской Федерации по своей сути является волеизъявлением на заключение с ЗАО «Дельта-Авто» договора аренды соответствующего земельного участка.

Суд правильно указал в решении, что указание в тексте договора аренды иного срока его действия, отличного от срока, определенного актом органа местного самоуправления, не является нарушением гражданского законодательства, и регистрирующим органом указанный договор аренды от 30 марта 2006 г. должен быть принят во внимание как основание для последующего продления арендных отношений в соответствии с требованиями ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; сама процедура предоставления земельного участка изначально была соблюдена и новым договором аренды был зафиксирован лишь факт продления арендных отношений.

Согласно положениям ст.ст. 1, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретные условия договора аренды земельного участка (включая условие о сроке действия договора) подлежали определению его сторонами, исходя из интересов сторон, существовавших на момент заключения договора.

В своем решении суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ни гражданским, ни земельным законодательством при продлении арендных отношений не предусмотрено принятие нового решения компетентного органа о предоставлении земельного участка, поскольку продление арендных отношений является безусловным правом сторон договора.

Ссылка подателя жалобы на нарушение требований ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2.9 Порядка предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, утвержденного постановлением правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. № 74, является неосновательной в связи со следующим.

К отношениям между заявителем и Министерством имущественных отношений Самарской области применяется общее правило ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение нового договора аренды земельного участка. Соответственно, Министерство имущественных отношений Самарской области при издании приказа от 19 марта 2007 г. № 185 «О предоставлении в аренду земельного участка» руководствовалось пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Действующим земельным законодательством не предусмотрено проведение торгов (конкурсов, аукционов) при заключении договора аренды с арендатором земельного участка, который реализует свое преимущественное право на заключение нового договора аренды.

В пункте 1 ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации также установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации, что прямо установлено абзацем 4 пункта 1 статьи 34 Земельного