Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2008 по делу n А55-18015/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. [phone] http://www.11aas.arbitr.ru/ e-mail: [e-mail]/

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

07 октября 2008 года                                                                                Дело № А55-18015/2007

г. Самара

Резолютивная часть  постановления  объявлена 30 сентября 2008  года

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2008 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Туркина К.К. и Шадриной О.Е.,    

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановым А.Ю.

при участии в заседании:

от заявителя апелляционной жалобы ООО «Сплав ЛТД»: представитель Костюк Е.А., доверенность от 01.07.2008;

от истца Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области: не явились, извещены;

от третьих лиц:

от Департамента управления имуществом городского округа Самара: представитель Казверова Е.А., доверенность № 4711 от 09.09.2008,

от Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области: не явились, извещены.

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 сентября 2008 года в зале № 3 апелляционную жалобу ООО «Сплав ЛТД», г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 июля 2008 года по делу №А55-18015/2007 (судья Богданова Р.М.),

по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара, к ООО «Сплав ЛТД», г. Самара,

третьи лица:

- Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

- Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

о взыскании 3 102 989 руб. 44 коп.,

У С Т А Н О В И Л:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось в  Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сплав ЛТД», с учетом уточнений принятых судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с ответчика суммы основного долга в размере 3102989,44 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 июля 2008г. по делу № А55-18015/2007 исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью «Сплав ЛТД», г. Самара, в пользу Министерства строительства жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г.Самара, взыскана сумма основного долга в размере 3102989,44 руб. за период с ноября 2006 года по сентябрь 2007 года включительно, и госпошлина за рассмотрение  иска в сумме 27014,95 руб.    

Не согласившись с принятым  судебным актом, ООО «Сплав ЛТД» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что судом не приняты во внимание доводы ответчика, согласно которым он, не соглашался с порядком и правильностью применения истцом отдельных положений спорного договора аренды, приводил конкретные нормы ГК РФ, в соответствии с которыми изменения в договор аренды, увеличивающие размер арендных платежей, являются незаключенными.

Кроме того, заявитель жалобы считает, что судом при вынесении решения нарушены нормы процессуального права. Так поскольку судом рассматривался вопрос об исполнении обязательств по договору, то суд в соответствии с ч.1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации обязан дать оценку договора (изменений к нему) на предмет его заключенности,  этого суд не сделал.

При вынесения решения судом, как указывает заявитель жалобы, неправильно применены нормы материального права.

В соответствии с действующим законодательством договор от 30.09.2005г.  аренды №00105Зз земельного участка под строительство жилого дома в Октябрьском районе г. Самары сроком на 3 года прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Согласно п.4.2. договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в соответствии с расчетом - Приложением к договору №3.  Следовательно, это Приложение является неотъемлемой частью договора аренды.

Согласно  п.3  ст.65  Земельного Кодекса  Российской Федерации размер арендной  платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно п.4.3. договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер такой платы.

В соответствии с условиями договора аренды (Приложение №3) сторонами установлена арендная плата в твердой сумме и установлен механизм ее исчисления, где за основу ее образования принимается базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год с применением различных коэффициентов, которые и давали конечную величину платы за аренду земли.

21.06.2006г. Правительство Самарской области издало Постановление №74, которым утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки госсобственность на которые не разграничена в городском округе Самара. Результатом издания Постановления явилось увеличение размера ежемесячной арендной платы в 20 раз: с 24 000 рублей до более чем 500 000 в месяц.

Согласно новой Методике за основу подсчета величины арендной платы теперь берется не базовая ставка земельного налога, а удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель (Скад), соответственно, с применением коэффициентов, что и привело к образованию так называемой задолженности за аренду земли, поскольку ответчик продолжал платить по прежним ставкам.

Заявитель жалобы полагает, что в данном случае арендодатель, изменив механизм исчисления арендной платы, установленный договором аренды, в одностороннем порядке изменил существенные условия этого договора. Изменение величины арендной платы в данном случае явилось следствием изменения порядка ее исчисления.

Согласно ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по соглашению сторон. Однако, ответчик (арендатор) не давал согласия истцу на изменение существенных условий договора аренды, они были изменены в одностороннем порядке, а потому такие изменения являются юридически ничтожными и не влекут изменения прав и обязанностей сторон договора.

В судебное заседание представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области не явился, о времени и месте  судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в деле имеется уведомление. Поступило факсимильное ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с нахождением представителя в отпуске.

В судебном заседании представитель ООО «Сплав ЛТД» апелляционную жалобу поддержал, решение Арбитражного суда Самарской области считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, в иске отказать, настаивал на рассмотрении дела в отсутствии представителя истца, в удовлетворении ходатайства об отложении дела просил отказать.

В судебном заседании представитель Департамента управления имуществом городского округа Самара вопрос о разрешении ходатайства об отложении дела и вопрос о рассмотрении апелляционной жалобы оставила на усмотрение суда.

В судебное заседание представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области не явился, о времени и месте  судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в деле имеется уведомление.

Ходатайство истца об отложении рассмотрения дела следует оставить без удовлетворения, поскольку представительство юридических лиц в процессе не связано с конкретным субъектом, ведение дела в суде может быть поручено любому лицу, интересы предприятия вправе представлять его руководитель и другие работники.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ответчика и третьего лица, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемого судебного акта  и отказа в иске исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы города Самары от 31.03.05г. № 425 между Комитетом по управлению имуществом г.Самары и обществом с ограниченной ответственностью «Сплав ЛТД» 30.09.05г. заключен договор № 001053з аренды земельного участка, площадью 7096,70 кв.м, кадастровый номер 63:01:06 22 003:0008, расположенный по адресу: г.Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая / ул. Часовая под строительство жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и трансформаторной подстанцией.

Срок действия договора установлен до 30 марта 2008 года. Согласно п. 3.1 условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 31 марта 2005г.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 08.08.2006г., что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (л.д. 5, т.1).

Спорным договором аренды стороны предусмотрели, что «арендатор» - ответчик -перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца.

Мотивируя тем, что с  ноября 2006г. по  сентябрь 2007г. ООО «Сплав ЛТД» имеет задолженность по арендной плате в размере 3 102 989 руб. 44 коп., Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области подало в суд исковое заявление о взыскании с общества задолженности в размере 3 102 989 руб. 44 коп

Анализируя представленные в дело доказательства, апелляционный суд считает, что в соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения судом первой инстанции были нарушены нормы материального права.

Так в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Согласно п.4.2. договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в соответствии с расчетом - Приложением к договору №3.  Следовательно, это Приложение является неотъемлемой частью договора аренды.

Пунктом п.4.3. договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер такой платы.

В соответствии с условиями договора аренды (Приложение №3) сторонами установлена арендная плата в твердой сумме и установлен механизм ее исчисления, где за основу ее образования принимается базовая ставка земельного налога за 1 кв. м в год с применением различных коэффициентов, которые и давали конечную величину платы за аренду земли.

08.08.2006 года договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области дата, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (л.д. 15).

Согласно Постановлению Правительства Самарской области от 21 июня 2006 года № 74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» с 01 июля 2006 года полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории г.о. Самара  для целей строительства переданы Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области.

Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара (далее - Комитет) в рамках соглашения, заключенного с Министерством, переданы действующие договоры аренды земельных участков, предоставленных Комитетом гражданам и юридическим лицам для строительства объектов недвижимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006г. № 74 утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная   собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара (далее - Методика).

Пунктами 4.3, 5.2. договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, арендодатель сообщает арендатору об изменения размера арендной платы путем опубликования в газете «Самарские известия».

В связи с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006г. № 74 в указанном печатном издании 28.11.2006 года  опубликована информация о том, что изменен расчет арендной платы, указаны банковские реквизиты на которые следует производить оплату арендных платежей. 07.06. 2007 года ответчику было направлено письмо с приложением измененного расчета арендной платы за земельный участок (л.д.6, т.1)

Анализируя формулу расчета в приложении № 3 договора аренды и расчет иска, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в основу расчета иска положены изменения условий договора, поскольку в результате применения этого расчета  произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и механизма расчета арендной платы.

Между тем, в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 130, 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом, в том числе и аренда, подлежат государственной регистрации, дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью договора, также подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий