Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2008 по делу n А65-30411/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

30 июня 2008 года                                                                   Дело № А65-30411/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2008г.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 июня 2008г.                         

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балашевой В.Т.,

судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Золотаревой О.В.,

с участием:

от истца - не явились, извещены,

от ответчиков ООО «Пенофлекс-Индеко» и ООО «Юридическая фирма «ЮрСтройСервис»,   - Веселова Т.Г., доверенность от 18.06.2008г.; Сафиуллина А.Ф., доверенность от 04.05.2008г.,

от иных лиц - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20-24 июня 2008 года в зале № 3 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пенофлекс-Индеко», г. Казань, Республика Татарстан, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 апреля 2008 года по делу № А65-30411/2007 (судья Мазитов А.Н.),

по иску Товарищества собственников жилья «Вертикаль», г. Казань, Республика Татарстан, к обществу с ограниченной ответственностью «Индеко», Высокогорский район, Республика Татарстан; к обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «ЮрСтройСервис», г. Казань, Республика Татарстан; к обществу с ограниченной ответственностью «Пенофлекс-Риэлт», г. Казань, Республики Татарстан, третьи лица: - Набиуллина Альбина Бильгусовна, г. Казань, Республика Татарстан;- Хисамеева Светлана Ивановна, г. Казань, Республика Татарстан,

о признании недействительными (ничтожными) условий договоров о долевом участии в строительстве жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья «Вертикаль», г. Казань, Республика Татарстан, обратилось в Арбитражный Суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Индеко», Высокогорский район, Республика Татарстан; к обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «ЮрСтройСервис», г. Казань, Республика Татарстан, и обществу с ограниченной ответственностью «Пенофлекс-Риэлт», г. Казань, Республики Татарстан, о признании недействительным (ничтожным) условие п. 1.1. договора № 102-Ф от 06.09.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района, условие п. 1.1. договора № 103-Ф от 06.09.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района, условие п. 1.1. договора № 104-Ф от 10.09.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района и условие п. 1.1. договора № 108-Ф от 02.07.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района в части передачи в качестве встречного исполнения помещений офисов № 1-4.

Исковые требования мотивированы несоответствием оспариваемых договоров ст. ст. 134, 135, 289, 290 ГК РФ.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что помещения офисов, в отношении которых заключены оспариваемые сделки, расположены в цокольном этаже, в котором находятся механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного жилого дома, относящееся к общему имуществу дома, и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05-13.03.2008г. суд в соответствии со статьей 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену ненадлежащих ответчиков - ООО «Индеко» и ООО «Пенофлекс-Риэлт» на их правопреемника - ООО «Пенофлекс- Индеко».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.03.2008г.  в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечены  гр. Гр. Набиуллина А.Б. и Хисамеева С.И.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 апреля 2008 года иск удовлетворен. Условие п. 1.1. договора № 102-Ф от 06.09.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района, условие п. 1.1. договора № 103-Ф от 06.09.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. К). Фучика Приволжского района, условие п. 1.1. договора № 104-Ф от 10.09.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района и условие п.1.1. договора № 108-Ф от 02.07.2004г. о долевом участии в строительстве жилого дома по ул. Ю. Фучика Приволжского района в части передачи обществом с ограниченной ответственностью «Индеко» обществу с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «ЮрСтройСервис» в качестве встречного исполнения помещений офисов № 1 площадью 71,70 кв.м., № 2 площадью 76,00 кв.м., № 3 площадью 115,80 кв.м. и № 4 площадью 92,20 кв. м. признаны недействительными. С общества с ограниченной ответственностью «Пенофлекс-Индеко» и общества с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «ЮрСтройСервис» в пользу товарищества собственников жилья «Вертикаль» взыскано 8 000 руб. расходов на оплату государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик ООО «Пенофлекс-Риэлт», г. Казань, Республики Татарстан, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 апреля 2008 года отменить, отказав в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права; на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить решение суда без изменения.

Третьи лица отзыва на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие истца и третьих лиц, не явившихся в судебное заседание, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 20.06.2008г. до 10 час. 25 мин. 24.06.2008г.

Выслушав объяснения представителей ответчиков, поддержавших жалобу, исследовав представленные доказательства, арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, ООО «Пенофлекс-Риэлт» являлся агентом застройщика - ООО «Индеко» по агентскому договору от 24.11.2003г.

Между ООО «ИНДЕКО» (застройщик) и ООО «ПЕНОФЛЕКС-РИЭЛТ» (агент) и ООО «Юридическая фирма «ЮрСтройСервис» (заказчик) 06.09.04 заключен договор № 102-Ф долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого заказчик поручает агенту застройщика инвестирование денежных средств для достижения цели договора, заключающегося в осуществлении строительства 14-ти этажного крпичного жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Фучика на 70 квартир общей площадью (проектной) 5623,80 кв.м. За счет переданных заказчиком агенту денежных средств последний обязуется обеспечить инвестирование в строительство офиса. В качестве встречного исполнения агент застройщика обязуется передать заказчику офис № 1 общей площадью 71, 70 кв. м, расположенный в цокольном этаже (т.1, л.д. 7-9).

Между ООО «ИНДЕКО» (застройщик) и ООО «ПЕНОФЛЕКС-РИЭЛТ» (агент) и ООО «Юридическая фирма «ЮрСтройСервис» (заказчик) 06.09.04 заключен договор № 103-Ф долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого заказчик поручает агенту застройщика инвестирование денежных средств для достижения цели договора, заключающегося в осуществлении строительства 14-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Фучика на 70 квартир общей площадью (проектной) 5623,80 кв.м. За счет переданных заказчиком агенту денежных средств последний обязуется обеспечить инвестирование в строительство офиса. В качестве встречного исполнения агент застройщика обязуется передать заказчику офис № 4 общей площадью 92, 20 кв. м, расположенный в цокольном этаже (т.1, л.д. 12-15).

Между ООО «ИНДЕКО» (застройщик) и ООО «ПЕНОФЛЕКС-РИЭЛТ» (агент) и ООО «Юридическая фирма «ЮрСтройСервис» (заказчик) 10.09.04 заключен договор № 104-Ф долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого заказчик поручает агенту застройщика инвестирование денежных средств для достижения цели договора, заключающегося в осуществлении строительства 14-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Фучика на 70 квартир общей площадью (проектной) 5623,80 кв.м. За счет переданных заказчиком агенту денежных средств последний обязуется обеспечить инвестирование в строительство офиса. В качестве встречного исполнения агент застройщика обязуется передать заказчику офис № 3 общей площадью 115, 80 кв. м, расположенный в цокольном этаже (т.1, л.д. 17-19).

Между ООО «ИНДЕКО» (застройщик) и ООО «ПЕНОФЛЕКС-РИЭЛТ» (агент) и ООО «Юридическая фирма «ЮрСтройСервис» (заказчик) 02.07.04 заключен договор № 108-Ф долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого заказчик поручает агенту застройщика инвестирование денежных средств для достижения цели договора, заключающегося в осуществлении строительства 14-ти этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Фучика на 70 квартир общей площадью (проектной) 5623,80 кв.м. За счет переданных заказчиком агенту денежных средств последний обязуется обеспечить инвестирование в строительство офиса. В качестве встречного исполнения агент застройщика обязуется передать заказчику офис № 2 общей площадью 76, 00 кв. м, расположенный в цокольном этаже (т.1, л.д. 21-24).

По  актам приема-передачи от 31.12.2004г. спорные объекты были переданы ООО «Юридическая фирма «ЮрСтройСервис»  (т.1, л.д. 11, 16, 20, 25).

Согласно свидетельств о государственной регистрации права,  нежилые помещения цокольного этажа принадлежат на праве собственности гр. Набиуллиной А.Б.,  Хисамееевой С.И.   и ООО «Юридическая фирма «ЮрСтройСервис» (т. 2, л.д. 56-58, 67-68).

По акту от 30.03.2005г. ООО «ИНДЕКО» (застройщик) передало истцу на баланс и в эксплуатацию жилой дом № 53, расположенный: г.Казань, ул. Ю. Фучика, в составе: 14 этажей, 69 квартир; один подъезд, техническое подполье с помещениями для насосов холодного, горячего водоснабжения, отопления, электрооборудования и др. (т.1, л.д. 28 Офисные помещения в цокольном этаже истцу не передавались.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу что предметом оспариваемых сделок являлось имущество - помещения цокольного этажа по своим техническим характеристикам и назначению относящееся к общему имуществу дома, которое в соответствии с названными выше правовыми нормами принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме, право на данное имущество не может быть передано отдельно от права собственности на жилое (нежилое) помещение. Соответствующее условие относительно спорных объектов содержится и в договоре, заключенном между первым ответчиком и дольщиками по жилым помещениям.

Суд пришел к выводу, что оспариваемые договоры заключены с нарушением ст. ст. 289, 290 ГК РФ, Федерального закона «О товариществах собственников жилья».

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ к общему имуществу дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок.

До вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации понятие общего имущества содержалось в Федеральном законе "О товариществах собственников жилья", согласно статьям 1, 7 которого общим имуществом являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

По смыслу указанных норм права,  к общему имуществу дома относится такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное назначение.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводам, которые противоречат фактическим обстоятельствам дела, что привело к принятию неправильного решения.

В соответствии со СНиП 2.08.01.-89 (п. 1.26) в цокольных этажах жилых зданий допускается размещение нежилых помещений.

Как следует из материалов дела, жилой дом по ул. Фучика строился по проекту, которым предусматривалось размещение в цокольном этаже здания помещения офисов, а также теплового узла (бойлерная) и насосной (т.2, л.д. 12-43; план цокольного этажа