Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2008 по делу n А65-1649/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

09 июня 2008г.                                                                      Дело № А65-1649/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2008г.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2008г.                           

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балашевой В.Т.,

судей Терентьева Е.А., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Золотаревой О.В.,

с участием:

от истца – не явились, извещены,

от ответчика – Даутов Р.Р., доверенность от 01.03.2008г.,

от третьего лица – не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 07 июня 2008 года в зале № 3 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Бригантина», г. Казань, Республика Татарстан, и индивидуального предпринимателя Янаковой Ирины Георгиевны, г. Казань, Республика Татарстан, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 апреля 2008 года по делу № А65-1649/2008 (судья Камалиев Р.А.) по иску Комитета земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования города Казани, г. Казань, Республика Татарстан, к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Бригантина», г. Казань, Республика Татарстан, третье лицо: индивидуальный предприниматель Янакова Ирина Георгиевна, г. Казань, Республика Татарстан, о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани, г. Казань, Республика Татарстан, обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бригантина», г. Казань, Республика Татарстан, о расторжении договора аренды № 7814 от 12.05.2003г. и об изъятии у ответчика земельного участка площадью 0,078 га по адресу: г. Казань. Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, 31 к западу от здания магазина с кадастровым номером 16:50:1 1-08-01:0023 и передаче земельного участка истцу по акту приема-передачи.

Исковые требования мотивированы нарушением арендодателем (ответчиком) условий договора: неосвоением, неиспользованием участка в течение трех лет.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 марта 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена индивидуальный предприниматель Янакова Ирина Георгиевна (л.д. 56).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 апреля 2008 года иск удовлетворен. Договор аренды № 7814 от 12.05.2003 г. расторгнут. У общества с ограниченной ответственностью «Бригантина», г. Казань, изъят земельный участок, площадью 0, 078 по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Адоратского, 31 к западу от здания магазина с кадастровым номером 16:50:11-08-01:0023 и данный земельный участок передан по акту приема-передачи Муниципальному учреждению Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани. С общества с ограниченной ответственностью «Бригантина», г. Казань, в пользу Муниципального учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани взыскана госпошлина по иску в сумме 4 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик и третье лицо подали апелляционные жалобы, в которой просили решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 апреля 2008 года отменить, отказав в удовлетворении исковых требований.

 Заявители сослались на неправильное применение норм материального права; нарушение норм процессуального права. По мнению заявителей, суд первой инстанции не оценил доказательства, представленные ответчиком и третьим лицом о принятии мер по освоению земельного участка. Кроме того, ООО «Бригантина» не приступало к использованию (освоению) предоставленного земельного участка, поскольку разрешение на строительство еще не получено.

Как следует из материалов дела, 08.01.2002г. главой администрации г. Казани принято постановление № 6 об отводе обществу с ограниченной ответственности "Бригантина" во временное пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,078 га для строительства комплекса мини-маркетов к западу от здания магазина "Универсам по ул. Адоратского, 31 (л.д.20).

В этом же постановление ООО "Бригантина" предписано в месячный срок в Службе земельного кадастра по г. Казани заключить договор аренды земельного участка, представить соответствующие документы для проведения его кадастрового учета, представить в срок до 01.12.2002г. на согласование в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Казани проектную документацию, в месячный срок произвести радиационно-эпидемиологическое обследование отведенной под строительство территории Центре государственного санитарно-эпидемиологического надзора г. Казани.

12 мая 2003 года между Службой земельного кадастра по г. Казани в лице руководителя, действующего на основании Положения от имени Главы администрации г. Казани (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Бригантина"  (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 7814 (кадастровый номер 16:50:11-08-01:0023). По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает для использования по целевому назначению, определенному постановлением Главы администрации г. Казани № 6 от 08.01.2002г., земельный участок общей площадью 0,078 га, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Адоратского, 31 к западу от здания магазина (л.д. 7-18). В п. 2.1 договора установлено, что договор заключен на срок 49 лет до 8 января 2051 года.

Исчисление даты по пункту 2.1 договора производится с момента вступления в силу постановления Главы соответствующей администрации об отводе земельного участка в преамбуле настоящего договора. Моментом заключения настоящего договора считается дата его подписания.

По условиям договора, в пятидневный срок после подписания настоящего договора и (или) дополнительных соглашений к нему арендатор обязан обратиться с заявлением о государственной регистрации с выполнением всех условий о регистрации в Государственную регистрационную палату РТ. В пятидневный срок со дня внесения записи в государственный реестр известить арендодателя о произведенной государственной регистрации права в Государственной регистрационной палате при Министерстве РТ.

В п. 5.1.1, 5.1.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право приступить к использованию земельного участка после оформления необходимых документов, предусмотренных законодательством, возводить строения и сооружения в соответствии с постановлением об отводе земельного участка, согласованным с землеустроительными, архитектурными, пожарными, санитарными и природоохранными органами, с соблюдением правил застройки г. Казани.

Пунктом 6.1.1 договора установлено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе неосвоения, неиспользования участка в течение трех лет.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по РТ 29.11.2006г.

09.02.2007г. истец провел проверку соблюдения ответчиком земельного законодательства, установив, что арендованный ответчиком земельный участок не используется для строительства комплекса мини-маркетов, что на территории земельного участка расположен разрушенный забор, строительная или иная деятельность не осуществляется.

В подтверждении факта неосвоения, неиспользования земельного участка истец представил в суд акт проверки соблюдения земельного законодательства от 09.02.2007г., фототаблицы, являющиеся приложением к акту, протокол об административном правонарушении № 56 от 13.02.2007г., составленный на ответчика государственным инспектором по использованию и охране земель г. Казани, предписание № 56-ш заместителя Главного государственного инспектора по использованию и охране земель об устранении нарушения земельного законодательства от 16.02.2007г., постановления № 56 о назначении административного наказания от 16.02.2007г., предупреждение № 9 о допущенном земельном правонарушении от 16.02.2007 г. (л.д. 21-34).

20.04.2007г. истец направил ответчику предарбитражное предупреждение, в котором указал, что 09.02.2007г. сотрудниками истца при обследовании арендованного земельного участка были выявлены существенные нарушения земельного законодательства, а именно: неосвоение и неиспользование ООО "Бригантина" данного земельного участка для строительства, в указанных целях в течение трех лет. В связи с выявленными нарушениями истец предложил ответчику в срок до 11.05.2007г. расторгнуть договор аренды № 7814. В этом же предарбитражном предупреждении истец сообщил, что в случае неисполнения ответчиком вышеуказанных требований в установленный срок, Комитет земельных и имущественных отношений вынужден будет в судебном порядке требовать расторжение договора и изъятия, предоставленного в аренду, земельного участка (л.д. 63-64).

01.01.2008г. ООО "Бригантина" и индивидуальный предприниматель Янакова И.Г. г. Казань, подписали договор перенайма земельного участка, согласно которому ООО "Бригантина" передает предпринимателю Янаковой И.Г. по договору аренды № 7814 от 12.05.2003г. свои права и обязанности на земельный участок площадью 0,078 на с кадастровым номером 16:50:11-01:0023,расположенный по адресу: г. Казань, ул. Адоратского,31 к западу от здания магазина сроком до 8 января 2051г. (л.д. 68-69).

Ответчик направил ответчику уведомление о перенайме 18.03.2008г., указав, что экземпляр договора перенайма земельного участка будет предоставлен в Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани после его государственной регистрации.

В соответствии со статьями 131, 609 Гражданского кодекса РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ, статьями 4 и 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На дату рассмотрения спора в суде договор перенайма земельного участка от 01.01.2008г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В данном случае основанием для обращения истца с требованием о расторжении договора послужило неосвоение, неиспользование земельного участка арендатором в сроки, установленные договором.

Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Возможность расторжения договора по требованию арендодателя в случае, если земельный участок не будет освоен и использования, предусмотрена  договором аренды, заключенным сторонами.

После получения предарбитражного предупреждения ответчик к освоению и использованию участка также не приступил, что подтверждается актом от 08.11.2007г. (л.д. 34-37).

Нарушение сроков освоения земельных участков является одним из оснований прекращения прав на них.

В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае не использования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу пункта 3 статьи 619, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в случае их неисполнения.

При рассмотрении настоящего спора суд установил, что договор аренды земельного участка № 7814 от 12.05.2003г. прошел государственную регистрацию в Главном управление Федеральной регистрационной службы по РТ 29.11.2006г.

Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В пункте 2.7 договора стороны предусмотрели, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим, до заключения договора, как то: с момента принятия постановления Главы соответствующей администрации об отводе земельного участка, а равно с момента перехода к арендатору права аренды земельного участка в результате сделок с недвижимым имуществом, а также в случаях предусмотренных п.5.1.1 договора.

Ответчик предоставил суду заключение Главного управления архитектуры и градостроительства г. Казани по рабочему проекту комплекса торговых павильонов по ул. Адоратского,31 Ново-Савиновского района г. Казани № 02 от 17.01.2005 г., письмо  ОГПН от 30.12.2004г. 3 16/14/1-1889 об отсутствии замечаний по рабочему проекту торгового здания, заключение и. о. государственного санитарного