Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2008 по делу n А55-13568/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

03 июня 2008г.                                                         Дело № А55-13568/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 июня 2008 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Холодной С.Т.,

судей Кузнецова В.В., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Яновой И.С.,

с участием:

от ЗАО "Компания "Владимир" – Бородачева И.С., доверенность от 24 августа 2007 года,

от Министерства строительства и ЖКХ Самарской области – Шабалта А.Н., доверенность от 10 октября 2007 года № Д-49/366,

от Департамента управления имуществом г.о. Самара – не явился, извещен,

от УФРС по Самарской области – не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 мая 2008 г., в зале № 7, апелляционную жалобу

Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 марта 2008 года по делу № А55-13568/2007, судья Асадуллина С.П.,

по заявлению

закрытого акционерного общества "Компания "Владимир", г. Самара

к Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара,

о признании незаконными действия Министерства коммунального хозяйства Самарской области, выразившиеся в определении удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 5836, 44 руб./м.кв., применяемого для исчисления размера арендной платы за период с 28.11.2006г. по 14.05.2007г. по договору аренды земельного участка №012474з от 26.11.2002г., предоставленного ЗАО «Компания «Владимир» для строительства; об обязании определить удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка применяемого для исчисления размера арендной платы за период с 28.11.06г. по 14.05.2007г. по договору аренды земельного участка №012474з от 26.11.02г., предоставленного ЗАО «Компания «Владимир» для строительства, в размере 561,28 руб./кв.м.,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Компания "Владимир", г. Самара (далее-заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд Самарской области с требованием о признании незаконными действий Министерства строительства жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее-Министерство), выразившиеся в определении удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 5 836,44 руб./м.кв., применяемого для исчисления размера арендной платы за период с 28.11.2006 г. по 14.05.2007 г. по договору аренды земельного участка от 26.11.2002 г. №012474з, предоставленного ЗАО «Компания «Владимир» для строительства, об обязании определить удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка применяемого для исчисления размера арендной платы за период с 28.11.2006г. по 14.05.2007г. по договору аренды земельного участка от 26.11.2002г. №012474з, предоставленного ЗАО «Компания «Владимир» для строительства, в размере 561,28 руб./кв.м.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 марта 2008 заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что, повторное, в течение года, изменение механизма исчисления арендной платы Постановлениями Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. №74 и от 25.04.2007 г. №59, уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке; необоснованное применение удельного показателя кадастровой стоимости по видам использования земли в размере 5 836,44 руб./м.кв., показателя, применяемого для земельных участков под домами многоэтажной застройки; направление Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области заявителю письма от 08.08.2007 года с перерасчетом арендной платы, является нарушением установленного пунктом 3 статьи 614, 619 Гражданского кодекса РФ, статьи 22 Земельного кодекса РФ, механизма изменения размера арендной платы, нарушающим права заявителя в сфере экономической деятельности, что в соответствии со ст.201 АПК РФ, является основанием для признания указанных действий незаконными.

Не согласившись с выводами суда, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить и принять новый судебный акт об отказе заявленных ЗАО «Компания Владимир» требований.

В апелляционной жалобе Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области ссылается на те обстоятельства, что при принятии судебного акта судом первой инстанции нарушены нормы материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ЗАО "Компания "Владимир" считает решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители третьих лиц не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела ЗАО «Компания «Владимир», в соответствии с договором аренды от 26.11.2002 г. №012474з, заключенным с Комитетом по управлению имуществом городского округа Самара, является арендатором земельного участка площадью 21743,50 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара Октябрьский район, ул.Академика Павлова, ул.Финская, ул.Волжская, Парковый пер.

В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 г. №74 «О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара» Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства были переданы от Комитета по управлению имуществом городского округа Самара полномочия арендодателя по договорам аренды земельных участков, для целей, связанных со строительством.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области 8 августа 2007 года направило заявителю письмо, которым сообщало об изменении арендной платы по договору от 26.11.2002 г. №012474з, с приложением расчета, в соответствии с которым заявителю предложено уплачивать с 28 ноября 2006 года арендную плату по договору, в размере, существенно превышающем прежний размер арендной платы, предупредив о расторжении договора в одностороннем порядке по истечении месячного срока в случае непогашения имеющейся задолженности по арендной плате. Указанные расчеты определения размера арендной платы основаны на Методике определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемые для строительства, введенной постановлением Правительства Самарской области от 21 июня 2006 г. №74.

Министерство обосновывает свои действия исходя из указанной Методики, действовавшей в период с ноября 2006 г. по май 2007 г., в связи с исполнением условий пункта 5.2 и пункта 4.3 договора аренды, предусматривающих обязанность по сообщению арендатору размера арендной платы путем опубликования в газете «Самарская газета» за 28.11.2006 г. и изменению арендной платы, в связи с внесением изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей.

Состоявшимся судебным актом об удовлетворении требований заявителя суд отметил то обстоятельство, что на момент направления письма 08.08.2007 года с перерасчетом арендной платы, Постановлением Правительства Самарской области №59 от 25.04.2007 г. была введена другая Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, предоставляемые для строительства, вступившее в законную силу 14.05.2007 г. В соответствии с Методикой, введенной указанным выше постановлением размер арендной платы определяется с учетом понижающих коэффициентов.

Суд посчитал, что при изменении механизма определения арендной платы Министерством не были учтены нормы земельного законодательства, поскольку п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора не допускает.

Пунктом 4.3 договора аренды земельного участка от 26.11.2002 г. закреплено право арендодателя изменять размер арендной платы, но не механизм фактического применения арендной платы. В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 8.4 договора аренды земельного участка предусматривает возможность расторжения договора при неоднократном невнесении арендной платы в установленный договором срок.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Суд указал, что заявитель в установленном порядке производил оплату арендных платежей в соответствии с условиями заключенного договора, в связи с чем, правовые основания для одностороннего расторжения договора отсутствуют. Предложенные изменения в договор аренды, увеличивающие размер арендной платы в 16 раз и уведомление о расторжении договора, в случае непогашения задолженности, изложенные в письме от 08.08.2007 г., суд признал неправомерными и необоснованными.

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, порядок проведения которой устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, которыми определяется порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и для целей земельного кадастра. Исходя из указанных Правил в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно ст. 18 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (в редакции от 30.06.2006 г.) единицами кадастрового деления территории Российской Федерации являются кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале. Принадлежащий заявителю земельный участок, исходя из его кадастрового номера (63:01:06 34 003:0001), находится в 3-м квартале шестого (Октябрьского) района г. Самары и имеет порядковый номер в кадастровом квартале 1. Суд исходил из того, что в силу Постановления Губернатора Самарской области от 03.07.2003 N 254 удельный показатель для кадастрового квартала N 1, занятого землями, предоставленными для строительства за 1 кв. м - прочие земли поселений, равен 561,28 руб./кв.м.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель города Самары были утверждены Постановлением Губернатора Самарской области от 03.07.2003 года N 254 "Об утверждении государственной кадастровой оценки земель поселений Самарской области".

Министерством в расчете был применен удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земли в размере 5 836 ,44 руб./м.кв., что соответствует Графе 2 таблицы Постановления №254, согласно положений которой вид использования земель определен как земли под домами многоэтажной застройки.

В соответствии с Постановлением Главы города Самара от 29.08.2002 г. №397, земельный участок, относящийся к землям поселений, в границах улиц Академика Павлова, Финской, Волжской, Паркового переулка, предоставлялся заявителю под строительство первой очереди жилой застройки жилых домов переменной этажности со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-х этажного подземного паркинга, трансформаторных подстанций.

Договор аренды земельного участка оформлен под строительство первой очереди жилой постройки - жилых домов переменной этажности со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-х этажного подземного паркинга, трансформаторных подстанций (пункт 1.2 договора). Заявитель осуществляет строительные работы по возведению жилых и нежилых помещений. Часть предоставленной площадки занята строящейся секцией, часть под складирование строительных материалов, установку необходимого оборудования. Домом многоэтажной постройки занята только часть земельного участка. Остальная территория занята площадкой для организации строительства, внутриквартальными дорогами, тротуарами, детскими площадками, и прочими элементами благоустройства. С учетом изложенных выше обстоятельств суд посчитал действия Министерства, выразившиеся в