Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2008 по делу n А55-13831/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

нежилыми помещениями и подземной парковкой, блок «Д» - здание бизнес-центра с открытой автостоянкой перед главным фасадом, блок «Е» - подземная боксовая автостоянка на 145 боксов, блок «В» здание универсального назначения.

Согласно письму Министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 29.08.2007 г. о результатах рассмотрения заявления ООО МПФ «Гостиный двор» о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в границах улиц Ленинской, Вилоновской, Садовой в удовлетворении просьбы отказано, поскольку наряду с иными объектами на испрашиваемом участке производится жилищное строительство, а отвод земли под жилищное строительство осуществляется путем проведения торгов.

Согласно договору агентирования №2 от 4.07.2001 г. ООО «КФ «Статус» и ООО «Гостиный двор» заключили соглашение, в соответствии с которым ООО «КФ «Статус» поручило ООО «Гостиный двор» совершать от имени и за счет ООО «КФ «Статус» необходимые юридические и иные действия, направленные на приобретение ООО «КФ «Статус» права собственности на нежилые помещения общей площадью 2000 кв.м. в строящемся здании, расположенном по адресу: г. Самара, ул. Ленинская, 141, блок «А». В том числе ООО «Гостиный двор» принял на себя обязательство по оформлению и получению исходно-разрешительной документации на строительство, документов, связанных с выполнением комплекса работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию, оформление документов, подтверждающих право собственности ООО «КФ «Статус» или указанных им лиц на объект или его часть. Цена договора и сроки исполнения обязательств в силу пункта 3.1 договора определяются приложением №1, а сроки выполнения поручения по договору – декабрь 2002 г. (п. 1.2 договора).

В соответствии приложением № 1 к указанному выше договору стороны определили сумму вознаграждения, подлежащую уплате агенту (1.180.000 руб.), планируемую себестоимость объекта 4.350 руб. за 1 кв.м., а также договорились о гарантии возмещения фактической себестоимости одного квадратного метра общей площади на планируемой. Кроме этого, приложением установлен график исполнения обязательств ООО «КФ «Статус» перед ООО «Гостиный двор» (поквартальная оплата по 1.740.000 руб., начиная с 3-го квартала 2001 г. по 4-й квартал 2002 г. включительно).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.10.2007 г. по делу № А55-35442/2007 установлено, что указанный договор содержит элементы договора инвестирования, предусмотренного статьей 8 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Из заключения судебного эксперта №438 Самарской лаборатории судебной экспертизы (экспертиза была проведена в рамках дела № А55-93/2006) фактические затраты ООО МПФ «Гостиный двор» на строительство нежилых помещений общей площадью 2000 кв.м. в строящемся здании, расположенном по адресу: г. Самара, ул. Ленинская д. 141 (блок «А»), составляет 14.101.360 руб., сумма затрат, необходимая для завершения строительства – 25.708.860 руб.

Техническим паспортом от 16.10.2007 г. подтверждается, что спорный объект недвижимости представляет собой нежилое здание – офисный центр, находящийся по адресу: г. Самара, ул. Ленинская, д. 168, общая площадь здания 9.317 кв.м.

Справкой ООО «МПФ «Гостиный двор», основанной на первичных документах бухгалтерского учета, подтверждается, что фактическая стоимость строительства блока «А» составила 83.449.055 руб. 51 коп., инвестиционная доля ООО «КФ «Статус» - 9.590.000 руб. (11,5%), общая площадь объекта 10.414,36 кв.м.  

Согласно отчету №2007.12-1 Агентства оценки и экспертизы собственности (отчет выполнен 14.12.2007 г. по заказу ООО «МПФ «Гостиный двор») фактические затраты на строительство офисного центра составили 85.714.227 руб. (в текущих ценах) объекта 10.414.36 кв.м. Фактические затраты складываются из:

- стоимости незавершенного строительства на 01.01.2001 г. – 2.005.172 руб.;

- стоимости общестроительных работ – 52.027.647 руб.;

- стоимости специальных работ – 11.730.335 руб.;

- прочие затраты – 11.935.270 руб.;

- сети и благоустройство – 6.015.571 руб.

При составлении отчета оценщиками использовался технический паспорт, выданный ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» 16.10.2007 г., сводный сметный расчет стоимости строительства от 21.09.2003 г., справка о затратах на строительство блока «А» (офисного центра), реестры актов выполненных работ. При этом площадь объекта определена в 10.414.36 кв.м., несмотря на то, что в техпаспорте указана иная площадь.

Представителями истца надлежащих и достоверных объяснений причины несоответствия данных о спорном строительном объекте не представлено.

Ответчиком положения указанного отчета оспариваются как в целом, по мотивам некомпетентности оценщиков и недопустимости доказательства, так и по отдельным позициям.

Доводы ответчика о некомпетентности оценщиков, исполнивших отчет, и о недопустимости данного доказательства суд апелляционной инстанции отвергает, как голословные и несостоятельные.

В тоже время рад иных доводов ответчика, по мнению суда апелляционной инстанции, заслуживают внимания.

Так, согласно отчету (л.38, позиция 17) на производство отделочных работ фактически было затрачено 22.518.211 руб.

По условиям Приложения №1 к договору №2 от 04.07.2001 г. фактическая себестоимость 1 кв.м. общей площади определялась без учета внутренней окончательной отделки.

В силу этого обстоятельства отнесение к фактическим расходам внутренних отделочных работ на сумму 22.518.211 руб. противоречит условиям договора, заключенного между сторонами, а поэтому является необоснованным.

Возражения ответчика против включения в фактическую себестоимость строительного объекта прочих затрат, по мнению суда апелляционной инстанции, не подлежат удовлетворению.

Ответчиком суду первой инстанции были представлены копии договоров об инвестировании строительства, заключенных между ООО «КФ «Статус» с одной стороны и ЗАО «Страховая компания «Самара-АСКО», ОАО «ПК Волга», Мельниковой В.И., Заславским Б.Ф., Косаревым Н.Н., с другой стороны.

При оценке договора от 04.07.2001 г. суд исходит из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании условий договора с учетом буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, сопоставления одних условий договора с иными и смыслом договора в целом, действительной общей волей сторон с учетом целей договора.

При этом суд учитывает и правовую оценку природы договора, содержащуюся в судебных актах арбитражных судов, рассматривающих ранее споры между сторонами по поводу исполнения данного договора.

Оценивая изложенное, суд исходит из следующих обстоятельств.

Вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 26.04.2005 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.07.2005 г. по делу № А55-19119/2004 была дана оценка аналогичного договора между сторонами от 04.06.2001 г. № 1, как содержащего элементы инвестирования, при этом ООО МПФ «Гостиный двор» выступает в качестве инвестора, а ООО «КФ «Статус» - заказчика; договор является смешанным, содержащим элементы инвестирования и агентирования. Данный договор имеет признаки как агентского договора в части поручения истцу оформить от имени ответчика документы, подтверждающие право собственности ответчика или указанных им лиц на объект или его часть, однако данное поручение может быть исполнено истцом только по завершении строительства объекта недвижимости в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательств сдачи дома в эксплуатацию и совершения действий по оформлению права собственности ответчика на помещения в доме суду не представлено.

Истец является застройщиком в силу Постановления Главы г. Самары от 26.06.2001 за № 933, необходимая для постройки объекта недвижимости градостроительная документация разрабатывается по заказу застройщика в силу ст. 57 Градостроительного кодекса РФ (1998 г.) (действовавшего на момент заключения договора), п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ 2004 г., следовательно, оформление и получение исходно-разрешительной документации на строительство объекта и документов, связанных с выполнением комплекса работ по проектированию и строительству объектов недвижимости, не может быть совершено застройщиком по поручению лица, застройщиком не являющегося. Ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию производится по заявлению застройщика (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ 2004 г.).

В соответствии с постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.04.2007 г. по делу № А55-35442/2005 указано, что все три договора, заключенные между сторонами (№1 от 04.06.2001 г., № 2 от 04.07.2001 г., № 3 от 17.01.2002 г.) содержат аналогичные условия, а, следовательно, содержат элементы договора инвестирования, предусмотренного статьей 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Таким образом, условия договора о возложении на ООО МПФ «Гостиный двор» обязательства совершить от имени ООО «КФ «Статус» необходимые юридические и иные действия по оформлению и получению исходно-разрешительной документации на строительство, документов, связанных с выполнением комплекса работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию строящегося объекта, являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Агентский договор в части возложения на ООО МПФ «Гостиный двор» обязанности по исполнению поручения ООО «КФ «Статус» по строительству дома является ничтожной сделкой в силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации как прикрывающий договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости.

Об этом свидетельствует как буквальное толкование условий договора (перечисление денежных средств для финансирования затрат на строительство), так и условия об инвестировании (дополнительное соглашение N 2). Выполнение работ по строительству дома не может быть предметом агентского договора (статья 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего совершение агентом юридических и иных действий, а не выполнение работ.

В тоже время, удовлетворяя исковое требование истца, суд первой инстанции ошибочно исходил из толкования договора от 4.07.2001 г. исключительно как инвестиционного договора, между тем постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.07.2005 г. аналогичному договору, заключенному между теми же сторонами (№1) дана оценка как смешанному договору: не только как договору об инвестировании строительства, но и как договору об участии в долевом строительстве объекта недвижимости.

Суд апелляционной инстанции полагает, что договор №2 от 4.07.2001 г. обладает аналогичной природой и является по существо смешанным договором, как с элементами договора об инвестировании, так и с элементами договора об участии в долевом строительстве.

Истец в судебном заседании также пояснил, что договор от 4.07.2001 г. рассматривается истцом как договор об участии в долевом строительстве объекта недвижимости.

В пользу указанного обстоятельства свидетельствует и определение предмета договора в пункте 1.1, в котором стороны определяют объект договора нежилые помещения общей площадью 2000 кв.м. в строящемся здании, но не участие ответчика в инвестировании строительства здания в целом.

Соответственно результатом исполнения договора следует считать получение принципалом в собственность объекта капитальных вложений, обусловленных договором капитальных вложений (нежилые помещения площадью 2000 кв.м. в строящемся здании (блок «А»)). Отсутствие результата исполнения договора со стороны агента не порождает обязательства у принципала по возмещению фактических расходов агента.

Утверждения истца о том, что предусмотренные приложением № 1 к договору от 4.07.2001 г. сроки исполнения обязательства ООО «КФ «Статус» по расчетам с ООО «МПФ «Гостиный двор» платежи фактически являются предварительными платежами из содержания соглашения однозначно не вытекают.

В тоже время доводы истца о том, что в нарушение указанных в приложении №1 сроков платежа ответчик в полном объеме свое обязательство по расчету с агентом не исполнил – ответчиком не оспаривается.

Установленных сведений о завершении строительства объекта суду представлено не было, как и не было представлено достоверных доказательств об исполнении истцом обусловленного договором обязательства по передаче ответчику 2000 кв.м. общей площади нежилых помещений в собственность. Доказательств расторжения договора от 4.07.2001 г. сторонами суду не представлено. Истец и ответчик полагают, что договор, заключенный между ними, продолжает действовать, и не исполнен сторонами до сих пор.

Толкование обязательств сторон, предусмотренных договором, позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что обязанность по окончательной оплате ответчиком истцу фактических расходов, понесенных в связи с договором, возникает после передачи истцом ответчику обусловленной договором доли в строящемся объекте в собственность. Указанное значение договора вытекает из положений пунктов 1.1, 2.2.4 и 2.4 Договора агентирования от 4.07.2001 г. Лишь после выполнения истцом указанной обязанности у ответчика возникает обязанность по компенсации истцу понесенных расходов.

Признание же за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в условиях, когда сторонами не определена фактическая площадь объекта недвижимости, исключает возможность дальнейшего исполнения истцом принятых на себя обязательств по указанному договору.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает, что признанию права долевой собственности за истцом невозможно еще и в силу отсутствия у истца какого-либо зарегистрированного права на земельный участок, на котором расположен строительный объект.

Иные доводы ответчика в апелляционной жалобе на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта повлиять не могут.

По изложенным мотивам судебный акт, принятый по делу Арбитражным судом Самарской области подлежит отмене.

По делу необходимо принять новый судебный акт и отказать в удовлетворении искового требования ООО «МПФ «Гостиный двор».

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на  истца.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 1 февраля 2008 года по делу №А55-13831/2007 – отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении искового