Постановление Губернатора Вологодской области от 02.08.1999 № 486

 
                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ

                   ГУБЕРНАТОРА ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

     от 02.08.99 N 486
     г. Вологда

                                      Утратилo силу - Постановление
                                    Правительства Вологодской области
                                         от 08.12.2006 г. N 1237

     О Концепции ипотечного жилищного
     кредитования Вологодской области


     В    целях   развития   рынка   ипотечного   кредитования   путем
стимулирования  активности населения и юридических лиц в строительстве
и  приобретении  жилья,  в  целях реализации Федерального закона от 16
июля  1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге имущества)" на территории
области   на  1998-2000  гг.,  руководствуясь  решением  коллегии  при
губернаторе области от 12 июля 1999 года, ПОСТАНОВЛЯЮ:

     1. Утвердить   прилагаемую   Концепцию    ипотечного    жилищного
кредитования   Вологодской  области  и  опубликовать  ее  в  средствах
массовой  информации  с  целью  необходимости  обсуждения   населением
области, заинтересованными предприятиями, организациями.

     2. Органам   исполнительной   власти  области  принять  Концепцию
ипотечного жилищного кредитования Вологодской области к руководству  и
обеспечить   подготовку   нормативных   актов,   необходимых   для  ее
реализации.

     3. Контроль за выполнением постановления возложить на  начальника
департамента  финансов администрации области,  заместителя губернатора
области Г.С. Изотову.


     Губернатор области          В.Е. Позгалев



                                         УТВЕРЖДЕНО
                                   Постановление губернатора
                                   области от 02.08.99 N 486


                              КОНЦЕПЦИЯ
                         ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО
                             КРЕДИТОВАНИЯ
                         ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ



                              г. Вологда
                               1999 год

                         СОДЕРЖАНИЕ КОНЦЕПЦИИ


1.  Введение                                             4-5

2.  Факторы, обуславливающие необходимость
    разработки Концепции                                 5-6

3.  Цели Концепции                                         6

4.  Основные принципы Концепции                            6

5.  Предмет ипотеки                                      6-7

6.  Основания возникновения ипотеки                        7

7.  Основные участники ипотечного рынка
                                                         7-9
8.  Необходимые мероприятия по  внедрению
    ипотеки                                             9-10

9.  Выбор оптимальной схемы предоставления             10-11
    ипотечных кредитов

10. Механизм внедрения региональной
    программы ипотечного кредитования                  11-15

11. Ожидаемые результаты  реализации
    Концепции                                             15

12. Приложения 1, 2                                    16-19



                             I. Введение

     Концепция  ипотечного  жилищного кредитования Вологодской области
разработана   в   соответствии   с  планом  администрации  области  по
реализации  Федерального  закона  от  16  июля 1998 года N 102-ФЗ " Об
ипотеке  (залоге  недвижимости)"  на территории Вологодской области на
1998-2000  годы  от  01  ноября  1998  года  и направлена на улучшение
социально-экономической  ситуации в области, на создание благоприятных
условий  приобретения  или строительства доступного по стоимости жилья
и   удовлетворения   потребности   населения   Вологодской  области  в
улучшении жилищных условий.
     Концепция ипотечного жилищного  кредитования  актуальна  сегодня,
так как отражает:
     - реальные  возможности  по  решению  жилищных  проблем   жителей
области;
     - потенциальные возможности прекращения спада  объемов  жилищного
строительства;
     - основные   источники   и   механизм   ипотечного   кредитования
строительства и приобретения жилья в рассрочку;
     - необходимость подъема реального сектора экономики  и  в  первую
очередь строительной индустрии.
     Концепция определяет инвестиционную политику финансовых  структур
(банков,   страховых   компаний,   внебюджетных   фондов)   в  области
строительства жилья и ипотечного кредитования в перспективном развитии
экономики области.
     Реализация Концепции  позволит  банкам  выйти  на   новый   рынок
банковских услуг.
     Внедряя  процессы  ипотечного  жилищного  кредитования  с  учетом
опыта   мировой   практики,   банки  и  кредитно-финансовые  институты
повышают    свою    ликвидность,   увеличиваются   размеры   налоговых
поступлений  в  бюджеты  всех  уровней  за  счет  привлечения  средств
населения  в жилищное строительство, происходит оживление строительной
инфраструктуры.
     Преимущество ипотеки  заключается в том,  что этот рынок огромен:
люди нуждаются в жилье,  поэтому должны быть найдены  приемлемые  пути
его   строительства,   приобретения   и  финансирования.  Долгосрочные
программы, такие как ипотечное жилищное кредитование, должны неизбежно
прийти  на  смену  "тактике  выживания",  которой  "переболели" многие
предприятия и кредитно-финансовые учреждения области.
     Концепция наряду с ипотечным кредитованием предусматривает выдачу
строительных  кредитов,  что  позволит  активизировать   строительство
незавершенных   жилых   домов,  образовавшихся  в  результате  острого
бюджетного  дефицита,  а  также  позволит  осуществить   реконструкцию
общежитий,  находящихся  в  собственности  муниципальных образований и
предприятий иных форм собственности.
     Предлагаемая Концепция      представляет      собой     изложение
взаимосвязанных принципиальных положений,  показывающих возможность  и
необходимость   организации   рынка   ипотечных   кредитов   на   базе
действующего законодательства.
     Практическая целесообразность  Концепции  состоит в том,  что она
предлагает апробированные в мировой практике пути привлечения денежных
средств  бюджетов  всех  уровней,  коммерческих  банков,  внебюджетных
фондов,  страховых  компаний,  частных  инвесторов,  включая  средства
населения,  для  решения  на  территории  области  жилищной  проблемы.
Концепция  предусматривает  реализацию  жилого   фонда   (готового   и
строящегося)  населению  области  путем  предоставления  кредитов  под
приемлемые проценты в рассрочку на срок до 10 лет.
     Она способствует  в  будущем  становлению  и  развитию вторичного
рынка ценных бумаг путем рефинансирования ипотечных жилищных кредитов,
позволяющего  сделать доступной покупку или строительство сравнительно
дорогого жилья населением со средними доходами.
     С целью  скорейшего  разрешения  проблемы обеспечения населения в
благоустроенном жилье  и  формирования  его  платежеспособного  спроса
Концепция   предусматривает   объединение   бюджетных  и  внебюджетных
источников финансирования строительства  и  приобретения  жилья  путем
направления  средств  через  уполномоченные  банки  и  Фонд  поддержки
жилищного строительства в жилищный сектор экономики.
     Положения Концепции  предусматривают льготное налогообложение для
участников ипотечного  рынка  и  создание  благоприятных  условий  для
инвестиционной  привлекательности  направления  средств  юридических и
физических лиц в жилищное  строительство  и  предоставление  ипотечных
жилищных кредитов.

        II. Факторы, обуславливающие необходимость разработки
            Концепции

     Необходимость в   разработке  Концепции  ипотечного  кредитования
Вологодской области обусловлена сформировавшимся к настоящему  времени
комплексом факторов, способствующих развитию ипотечного кредитования в
Российской Федерации.
     К таким факторам относятся:
     -  наличие  основных нормативно-правовых документов, регулирующих
ипотечное жилищное кредитование и инвестирование жилищной сферы;
     -  реальная потребность в жилье;
     - отсутствие  наработанных механизмов в решении жилищных проблем,
стабильных источников финансирования строительства жилья.
     Становление системы   долгосрочного   ипотечного  кредитования  в
России осложнено несколькими обстоятельствами:
     - высокие  и  нестабильные темпы инфляции определяют значительный
риск при долгосрочном кредитовании;
     - недостаточность   у  коммерческих  банков  ресурсной  базы  для
долгосрочного инвестирования средств в реальный сектор экономики;
     - непривлекательность банковских процентов по депозитам в связи с
уменьшением ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации;
     - консервативное антистимулирующее банковское законодательство.
     В сегодняшней  ситуации  ни  один  из  коммерческих  банков   без
изменения нормативов,  инструкций, предоставления ему льгот по налогам
не имеет  возможности  предоставлять  населению  области  долгосрочные
кредиты, а тем более на льготных условиях.
     В практике до августовского  кризиса  1998  года  рассматривались
единичные случаи такого кредитования на срок не более 2-3-х лет.
     Концепция ипотечного   кредитования    предполагает    реанимацию
ипотечного  рынка,  так  как  в  дореволюционной  России  ипотека была
развита и рынок российских закладных соперничал  с  мировым  ипотечным
рынком.
     Объем  инвестиций, направленных в 1998 году на развитие экономики
области,  составляет  (в  действующих  ценах)  3434 млн. рублей, что в
сопоставимой   оценке  на  1  процент  больше  уровня  1997  года,  80
процентов   инвестиций   приходились   на   негосударственный   сектор
экономики.   Доля   производственного  строительства  в  общем  объеме
инвестиций  составила  72  процента, жилищного строительства - 16% или
105% к уровню прошлого года.
     Доля финансирования   жилищного   строительства   на   территории
Вологодской   области   за   счет   всех   источников   финансирования
(федеральный,   областной,   муниципальный   бюджеты   и  внебюджетные
источники) снизилась за 1998 год в  сопоставимых  ценах  1991  года  в
сравнении  с  объемами  финансирования  1993 года на 25 процентов.  По
прогнозу 1999 года спад продолжается на  45  %  по  сравнению  с  1998
годом.
     В  течение  1998  года  в  области  введено 938 жилых домов (3760
квартир)  общей  площадью 265 тыс. кв.метров. (72 процента к 1996 г.),
в том числе индивидуального жилья - 61 тыс. кв.метров.
     Доля индивидуальных  жилых  домов,  построенных  за  счет средств
населения и с  помощью  кредитов,  в  общем  объеме  введенного  жилья
возросла по сравнению с 1997 г. с 9,9 процента до 24,2 процента.
     Государственной  целевой  программой  обеспечения жильем граждан,
уволенных  в  запас  или  отставку,  предусматривалось  построить  или
приобрести  жилья  в  1998  году  22,9  тыс. кв.метров (382 квартиры),
введено 220 квартир или 57,6 процента от планируемого.
     По  состоянию  на 1 января 1999 года в улучшение жилищных условий
нуждается  90  тыс.  семей  или четверть населения области. В целом по
России  обеспеченность  жильем  в  2-3  раза уступает странам Запада и
Центральной Европы.
     В предыдущие годы в области решались жилищные  проблемы  граждан,
нуждающихся  в  улучшении жилищных условий и лиц,  уволенных с военной
службы,   посредством   предоставления   безвозмездных   субсидий   на
строительство  или  приобретение  жилья в собственность.  Однако,  эта
форма обеспечения жильем не получила широкого развития.

                         III. Цели Концепции

     Цель  Концепции  -  создание условий для решения жилищных проблем
населения Вологодской области путем:
     - оказания финансовой поддержки гражданам,
     - увеличения объемов строительства жилья,
     - развития цивилизованного рынка жилья.

                   IV. Основные принципы Концепции

     Наличие законодательной базы
     Концепция позволяет   начать   работу  по  внедрению  и  развитию
ипотечной программы в Вологодской области  уже  в  настоящее  время  в
существующем  правовом  поле,  базируется на проверенном международном
опыте.
     Наличие накопленного опыта
     Концепция учитывает опыт создания и  функционирования  ипотечного
рынка  в  странах с переходной экономикой наиболее близких к России по
экономическим, финансовым и социально-политическим параметрам.
     Адаптированность
     Концепция адаптирована   к   платежеспособному   спросу   жителей
Вологодской   области,   особенностям   существующего   рынка   жилья,
нестабильной макроэкономической ситуации в  России  и  к  особенностям
функционирования российских финансовых институтов.
     Окупаемость
     Концепция через  заложенный  в  ней  механизм объединения средств
бюджетов всех уровней,  средств коммерческих банков и иных  финансовых
институтов (внебюджетных фондов,  средств страховых компаний), частных
инвесторов, включая средства населения, средств предприятий и механизм
вторичного   ипотечного   рынка   способствует   обеспечению  процесса
предоставления   льготного   кредитования   населения    области    на
продолжительный  срок  до  10  лет,  оборачиваемости средств кредитов,
процессу рефинансирования ипотечного кредитования с выходом на  полное
самофинансирование в течение 5 лет.

                          V. Предмет ипотеки

     По договору  об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество,
указанное в  пункте  1  статьи  130  Гражданского  кодекса  Российской
Федерации,  права на которое зарегистрированы в порядке, установленном
для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
     Ипотека здания   допускается   только  с  одновременной  ипотекой
земельного участка,  на котором находится это здание, либо части этого
участка,  либо  принадлежащего  права  аренды  этого  участка (пункт 3
статьи 340 ГК РФ).
     Часть имущества,   раздел  которого  в  натуре  не  возможен  без
изменения   его   назначения   (неделимая   вещь),   не   может   быть
самостоятельным предметом ипотеки.
     Правила об ипотеке  недвижимого  имущества  могут  применяться  к
залогу  прав  арендатора по договору об аренде такого имущества (право
аренды), поскольку не противоречит существу арендных отношений.
     При предоставлении  кредита для сооружения жилого дома (квартиры)
договором   об   ипотеке   может   быть   предусмотрено    обеспечение
обязательства    незавершенным    строительством    и   принадлежащими
залогодателю материалами  и  оборудованием,  которые  заготовлены  для
строительства.
     Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого
требуется  согласие или разрешение другого лица (собственника),  такое
же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
     На имущество,   находящееся  в  общей  совместной  собственности,
ипотека  может  быть  установлена  при   наличии   согласия   на   это
собственников.  Если Федеральным законом не установлено иное, согласие
должно быть дано в простой письменной форме.  Участник  общей  долевой
собственности  может заложить свою долю в праве на общее имущество без
согласия других собственников.
     В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту
долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255  Гражданского
кодекса  РФ о преимущественном праве покупки,  принадлежащем остальным
собственникам.

                 VI. Основания возникновения ипотеки

     Правовые  положения  об  ипотеке,  не  урегулированные  настоящей
Концепцией,  изложены  в  Федеральном  Законе  от  16 июля 1998 года N
102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости".
     Ипотека -  это  залог недвижимости,  которая выступает в качестве
обеспечения обязательств по возврату кредита (ссуды) на  строительство
или  приобретение  жилья  и иных обязательств,  возникающих в процессе
реализации программы жилищного строительства.
     Ипотека  возникает,  когда одна сторона (заемщик) передает другой
стороне  (кредитору)  недвижимость,  принадлежащую  заемщику  на праве
собственности  или  приобретаемую  на  заемные средства, в обеспечении
обязательств  по  кредитному  договору,  договору займа. Ипотека может
быть   установлена  и  в  обеспечение  иных  обязательств,  таких  как
купля-продажа, аренда, подряд и т.п.
     Ипотечное кредитование  возникает,  когда одна сторона (кредитор)
предоставляет другой  стороне  (заемщику)  сумму  денежных  средств  в
кредит  (займ),  порядок  погашения  которого  определяется  кредитным
договором, предусматривающим в качестве обеспечения его возврата залог
недвижимого имущества (квартиры,  дачи,  коттеджы, комнаты и т.п.) как
имеющегося в собственности,  так  и  приобретаемого  (строящегося)  на
заемные средства.
     Заемщик, заключивший с  кредитором  договор  залога  недвижимости
(договор    ипотеки),    становится    залогодателем,    кредитор    -
залогодержателем.
     Залогодателем может    быть   сам   должник   по   обязательству,
обеспеченному  ипотекой,  или  иное  лицо,  не  участвующее   в   этом
обязательстве   (третье   лицо).  Имущество,  на  которое  установлена
ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
     В случае  если  заемщик не возвращает заемные средства кредитору,
кредитор имеет право обратить  взыскание  на  заложенную  недвижимость
заемщика  (третьего  лица)  в  качестве компенсации за предоставленный
кредит и расходы, связанные с его обслуживанием.
     Залогодержатель имеет   преимущественное   право   перед  другими
кредиторами в удовлетворении своих денежных требований к заемщику.
     Операторы вторичного  ипотечного  рынка (ОИР) - юридические лица,
заключившие договоры с  кредиторами,  гарантирующие  выкуп  выдаваемых
кредитов  (ссуд)  только  в  том  случае,  если  кредиты  выдаются  по
стандартам Операторов.
     Поручительство администрации  области  распространяется на ценные
бумаги ОИР и обязательства Фонда поддержки жилищного строительства.
     Процедура ипотечного рынка подразумевает:
     - четкое функционирование между участниками ипотечного  рынка  на
договорной    основе   и   безусловное   исполнение   ими   договорных
обязательств.

               VII. Основные участники ипотечного рынка

     Заемщики -  физические  или  юридические  лица,  обратившиеся  за
получением   ипотечного   кредита,  квалифицированные  кредитором  как
надежные и платежеспособные,  и на этом основании получившие ипотечные
кредиты  (ссуды),  добровольно  предоставляющие  уже имеющееся у них в
собственности или (и) приобретаемое (строящееся) на  средства  кредита
жилье  в  залог,  способные  внести авансовые платежи при приобретении
жилья и предоставившие кредитору нотариально  заверенное  согласие  на
выселение в случае не погашения своих обязательств по кредиту.  Данное
согласие не требуется в случае,  если залогодателем  выступает  третье
лицо.   Тогда   между  земщиком  и  залогодателем  возникают  арендные
отношения.
     Кредиторы -  на  первом  этапе  развития  ипотеки  - бюджеты всех
уровней  и  внебюджетные  фонды   через   Фонд   поддержки   жилищного
строительства, уполномоченные коммерческие банки, открывающие жилищные
накопительные счета  физическим  лицам,  выдающие  льготные  ипотечные
кредиты  заемщикам  на  строительство  и  (или)  приобретение жилья на
продолжительный срок  на  основании  оценки  их  кредитоспособности  и
осуществляющие  последующее  обслуживание  данных  ипотечных кредитов.
Являются  залогодержателями   закладываемого   под   заем   имущества.
Предоставляют льготные кредиты строительным компаниям.
     В ипотечной программе с одной стороны Кредитор  выдает  ипотечные
кредиты  Покупателям  жилья  и  с  другой  стороны  продает  закладные
Покупателей  Оператору  вторичного  ипотечного  рынка,  с  последующим
осуществлением  Оператором  выпуска  жилищных  ценных  бумаг  на сумму
закладных.
     Страховые компании    -    компании,    отвечающие    требованиям
администрации   области,   выступающие   страховщиком   по   договорам
страхования жилья,  перешедшего в ипотеку, договорам страхования риска
невозврата ипотечного кредита, договорам страхования жизни заемщика, а
также по договорам страхования профессиональных рисков иных участников
ипотечного рынка.
     Риэлтерские компании    -    компании,   отвечающие   требованиям
администрации области,  осуществляющие продажу жилья как  собственного
так и по поручению других участников ипотечного рынка,  осуществляющие
по необходимости функции Заказчика при строительстве жилья, являющиеся
по  согласованию  с участниками собственником и залогодателем жилья до
погашения кредита заемщиком.
     Учреждение юстиции   по   государственной   регистрации  прав  на
недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  -   государственный   орган,
обеспечивающий   государственную   регистрацию   прав   на  недвижимое
имущество и сделок с ним,  единый административный источник информации
о  правах  собственности  на  жилье на территории Вологодской области,
ведущий единый государственный реестр прав собственности на недвижимое
имущество, включая жилые дома и жилые помещения.
     Учреждение   устанавливает   собственника   конкретного  жилья  с
определением  имеющихся залогов или иного обременения в отношении этой
собственности;  регистрирует  сделки  купли-продажи  жилья,  оформляет
переход  прав  собственности к новому владельцу, регистрирует договоры
залога,  предоставляет  сведения о характеристиках жилья и официальной
оценке недвижимости. Регистрирует залог недостроенных объектов.
     Оценочные агентства - аттестованные  (лицензированные)  компании,
осуществляющие  независимую  профессиональную  оценку жилых помещений,
являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита,
при реализации заложенного имущества, торгах и пр.)
     Операторы вторичного  ипотечного  рынка   -   юридические   лица,
уполномоченные  администрацией  области  осуществлять  выкуп ипотечных
кредитов у первичных кредиторов в порядке, предусмотренном действующим
законодательством.
     Операторы осуществляют разработку и  внедрение  единых  ипотечных
стандартов  и  технологий,  соблюдение  которых  является обязательным
условием  для  выкупа  ипотечных   кредитов   (ссуд)   у   кредиторов,
соответствующих   стандартам,  привлечение  средств  инвесторов  путем
выпуска и размещения ценных бумаг,  обеспеченных собственными активами
и  пулами  (суммами)  ипотечных  кредитов,  а  также  поручительствами
администрации области.
     В ипотечной  программе  роль Операторов связана с инвестированием
"дешевых и длинных" финансовых ресурсов.  Природа этих ресурсов  может
происходить   от   вторичного  рынка  ценных  бумаг,  где  формируются
инвестиционные  портфели  страховых,  пенсионных   компаний   или   от
специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами.
     Инвесторы -  юридические  и  физические   лица,   участвующие   в
программах ипотечного кредитования собственными средствами посредством
прямого  инвестирования  или  приобретения  ценных  бумаг  Операторов,
например, институциональные инвесторы - юридические лица, обязанные по
закону вкладывать собственные активы в высоко ликвидные ценные бумаги.
     Администрация Вологодской  области  выделяет  средства областного
бюджета   на   развитие   ипотечного   рынка    в    соответствии    с
законодательством   области,   регламентирует  первичный  и  вторичный
ипотечный рынок в  области,  предоставляет  поручительства  Операторам
вторичного   ипотечного   рынка   и   координирует   их  деятельность,
предоставляет субсидии гражданам,  нуждающимся  в  улучшении  жилищных
условий,    разрабатывает    льготы   участникам   ипотечного   рынка,
способствует выделению области  средств  из  федерального  бюджета  на
жилищное строительство.
     Администрации городов и районов области  разрабатывают  на  своих
территориях  механизмы  внедрения  ипотечного  рынка  в соответствии с
областной нормативной базой,  выделяют средства бюджетов  на  развитие
ипотеки.
     Строительные компании - юридические  лица,  имеющие  лицензии  на
право  осуществления  строительных работ,  заключают договоры долевого
строительства жилья,  выступают  в  качестве  Заказчика  и  Подрядчика
строительства жилья.
     Предприятия области - предоставляют ссуды работникам  (возмездные
и безвозмездные) на улучшение жилищных условий,  инвестируют свободные
денежные средства на жилищное строительство и приобретение жилья через
риэлтрские   компании,   выступают  гарантами  по  возврату  ипотечных
кредитов (ссуд) работников предприятий.

          VIII. Необходимые мероприятия по внедрению ипотеки

     Необходимые мероприятия по созданию  правовых  и  прочих  условий
внедрения ипотеки в Вологодкой области:
     - создание областного Фонда поддержки жилищного  строительства  и
наделение его стартовым капиталом;
     - разработка Программы "Ипотечное жилищное кредитование";
     - предоставление   государственных   гарантий  в  виде  льготного
налогообложения участникам ипотечного рынка;
     - составление сводного прогноза финансовых средств,  направляемых
из всех уровней бюджетов и иных источников на жилищное строительство;
     - определение  уполномоченных  участников  ипотечного рынка путем
конкурсного отбора;
     - изучение   потребителького   спроса   на  жилье  -  готового  и
строящегося в разрезе муниципальных образований;
     -  составление  прогноза  на  1999-2000  годы по объему жилищного
кредитования в разрезе кредиторов;
     - определение стандартов ипотечного жилищного кредитования;
     - организация работы  по  выпуску  и  обращению  жилищных  ценных
бумаг;
     - создание резервного отселенческого фонда жилья;
     - обеспечение   единой   централизованной  регистрации  сделок  с
недвижимостью и прав на нее (одновременной регистрации договоров купли
     - продажи и договоров залога при ипотечном кредитовании);
     - решение вопроса о рассмотрении исковых требований кредиторов по
обращению взысканий на заложенное имущество в первоочередном порядке;
     - организация программного и информационного обеспечения.
     С целью     заинтересованности     собственника    незавершенного
строительства  участвовать  в   областных   (городских   и   районных)
программах   инвестирования   средств   в   жилищное  строительство  с
применением  схем  ипотечного  кредитования,  необходимо   разработать
перечень     областных    мероприятий,    способствующих    завершению
строительства.
     Провести инвентаризацию   существующих   объектов  незавершенного
жилищного строительства,  экспертную оценку  остаточной  стоимости  по
состоянию  на  1января  1999  года  и  рассмотреть  вопрос о возможной
передаче их в областную (городскую, районную) собственность.
     Реконструкция объектов,   осуществляемая   в   рамках  Концепции,
находящихся в государственной собственности области (города,  района),
позволит:
     - предоставить социально дешевое жилье льготным очередникам;
     - обеспечить до 50 процентов вологжан,  имеющих право на субсидии
за счет бюджетных средств, благоустроенным жильем;
     - реализовать оставшиеся квартиры по коммерческой стоимости.

         IX. Выбор оптимальной схемы предоставления ипотечных
             кредитов

     Среди реальных источников финансирования ипотечного  кредитования
можно выделить три:
     - кредитование через ипотечный банк;
     - денежный заем через некоммерческую организацию;
     - продажа жилья в рассрочку.

     1. Схема кредитования через ипотечный (коммерческий) банк

     Кредитование через  ипотечный  банк  -  это  классическая   схема
ипотечного   кредитования,  на  основе  которой  работает  большинство
ипотечных программ в мировой практике и в  современной  России  (схема
1).
     Основными субъектами  этой  системы   взаимоотношений   являются:
ипотечный   банк,   покупатель  жилья,  продавец  жилья.  При  наличии
вторичного  рынка  ценных  бумаг  появляется  финансовый  инвестор   -
Оператор  вторичного  рынка  (финансовая компания,  специализированный
фонд, агентство по ипотечному кредитованию) и т.д.
     В зависимости   от   того,  как  реализуются  функции  участников
ипотечного  рынка,  можно  выделить  две  модели  организации  системы
жилищного кредитования:
     первая   модель  -  это  "модель  депозитного  института",  когда
Заемщик  должен  накопить  на  жилищном  накопительном  вкладе в банке
30-50  %  стоимости  недвижимости в зависимости от финансовой политики
банка  в  течение  1-2 лет и только после этого у него возникает право
получения  кредита  на  оставшуюся  стоимость  жилья.  Некоторые банки
применяют   модель   из   трех  составляющих  стоимости  недвижимости:
собственные  средства  Заемщика - 20% (первоначальный взнос), жилищный
накопительный  вклад  -  30%  и 50% - кредит. Модель может состоять из
4-х  и  5-ти  составляющих,  если  у  заемщика есть право на получение
субсидий   или   он  является  держателем  государственного  жилищного
сертификата;
     вторая   модель   -  это  "модель  ипотечной  компании",  которая
работает  иначе.  "Ипотечные  компании  (банки)" финансируются за счет
собственного  капитала  и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты
и  обслуживают  их.  Но,  выдав  займ,  компания  (банк)  продает  его
третьему  лицу  -  инвестору-Оператору  вторичного  ипотечного  рынка.
Продает  непосредственно  или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных
пулом  ипотечных  кредитов.  Вырученные  средства  ипотечные  компании
снова   пускают   в   оборот,  выдавая  новые  займы.  Прибыль  банков
складывается  из  сборов  за  предоставление  кредитов  и  платежей за
обслуживание.
     Выбор  объектов  строительства  или  реконструкции осуществляется
банком  в соответствии с анализом финансово-хозяйственной деятельности
собственника  объекта, финансовых возможностей банка, изучения спроса,
привлекательности   района,   индивидуальных   особенностей   проекта,
балансовой стоимости и т.д.
     Основным критерием выбора объекта должна быть относительно низкая
себестоимость    по   окончании   строительства   или   реконструкции,
позволяющая реализовать данное жилье в рамках сложившейся  конъюнктуры
рынка жилья (стоимости 1-го квадратного метра) в данном регионе.

     2. Денежный заем через некоммерческую организацию

     В программе ипотечного кредитования вместо ипотечного банка может
участвовать специализированная  некоммерческая  организация,  например
региональный   Фонд   поддержки   жилищного  строительства.  При  этом
Покупатель будет заемщиком не  у  банка,  а  у  Фонда.  Схемы  2  и  4
иллюстрируют финансовые потоки при участии некоммерческой организации.
     Фонд  аккумулирует  как  бюджетные  так  и внебюджетные источники
финансирования  и  предоставляет  через  уполномоченный  банк - агента
Фонда  льготные  кредиты  населению  сроком  до 10 лет. Принципиальное
отличие  данных схем от кредитования через коммерческий банк состоит в
том,   что   появляется   больше   участников   ипотечного   процесса,
разделяющих  риски.  Активно  участвует бюджет путем выделения средств
Фонду  поддержки  жилищного  строительства,  предоставления  налоговых
льгот  участникам  ипотечного рынка. Банки принимают вклады физических
лиц  под  конкретный строящийся объект. Кредитование Покупателей жилья
происходит  из  2-х  источников:  как  за счет Фонда, так и средствами
банков.  Залогодателем собственности под заем Покупателя выступает как
сам  Покупатель, так и третье лицо. В зачет стоимости возврата кредита
(ссуды)   может   быть  принято  прежнее  жилье.  Собственником  жилья
Покупатель  становится  лишь  тогда,  когда  рассчитается  с  заемными
средствами.   В   период  действия  кредитного  договора  он  является
арендатором  недвижимости,  имеет право въехать в квартиру при условии
оплаты 50 процентов ее стоимости.

     3. Продажа жилья в рассрочку

     В практике встречается разновидность финансовой схемы, основанной
на  продаже  жилья  в  рассрочку.  Принципиальная схема финансирования
жилья в рассрочку представлена на схеме 3.
     Здесь появляются   принципиальные   изменения.   Фонд   наряду  с
выполнением  функций  оператора  или  транслятора  финансового  потока
превращается в застройщика (или оптового покупателя жилья на вторичном
рынке)  и,  соответственно,  в  продавца   жилья.   С   точки   зрения
налогообложения  при  сделке " продажа жилья в рассрочку" не возникает
увеличения подоходного налога.
     Для  решения  поставленной  задачи  обеспечения  жителей  области
социально-дешевым  жильем  на  первом  этапе внедрения ипотеки следует
остановиться  на  модели кредитования через некоммерческую организацию
с  целью удешевления займа для населения. С этой целью следует создать
Фонд  поддержки  жилищного  строительства,  в  функции  которого будет
входить  аккумулирование  денежных  средств  от  участников ипотечного
рынка,  предоставление  ипотечных кредитов (ссуд) через уполномоченный
банк  нуждающимся в улучшении жилищных условий и контроль за возвратом
средств.  Собственник жилья - уполномоченная риэлтерская фирма, в этом
случае  разделяет  с  уполномоченным банком риск невозврата ипотечного
кредита.

       X. Механизм внедрения региональной программы ипотечного
          кредитования

     Механизм внедрения региональной программы ипотечного кредитования
включает в себя несколько составных частей:
     1. Формирование  региональной  инфраструктуры  ипотечного   рынка
жилья.
     2. Формирование правовой базы.
     3. Методическое  и  программное обеспечение по оформлению и учету
сделок в рамках программы.
     4. Организация финансирования.
     5. Организационное и информационное обеспечение.

     1. Формирование региональной инфраструктуры ипотечного рынка
        жилья

     Начало первого   этапа   требует   определения   основной   схемы
финансирования.    Выбор    производится   исходя   из   экономических
соображений.  На  схеме  4  (варианты  А,  Б,  В)  финансовых  потоков
региональной  программы  ипотечного  кредитования жилья обозначены все
основные  участники   ипотечного   рынка   и   определены   формы   их
взаимодействия, как участников единого процесса.
     Субъектами этой системы являются:
     Фонд поддержки жилищного строительства (далее по тексту - Фонд) -
некоммерческая   организация,   которая   специально    создается    в
соответствии  с  законодательством области для реализации региональной
ипотечной программы, как социальной задачи территории.
     В  этой схеме Фонд выполняет функции аккумулирования региональных
финансов   с   целью  дальнейшего  направления  средств  на  ипотечное
кредитование.   Фонд   играет   роль   "дешевых   и   длинных  денег",
осуществляет  на  территории области региональную программу ипотечного
кредитования   путем   "предоставления   займа   через  некоммерческие
организации"  и  выполняет функции безналогового проводника финансовых
ресурсов  с  целью удешевления стоимости жилья, направляет средства по
договорам  подряда  Генеральному  подрядчику на строительство жилья, а
также  по  договорам  купли-продажи направляет средства Уполномоченной
риэлтерской   компании  для  приобретения  жилья  на  вторичном  рынке
недвижимости.
     Фонд представляет   займы   покупателям   жилья,  купленного  или
построенного за счет средств Фонда,  как по спискам,  согласованным  с
администрацией  области  или  органами  исполнительной власти местного
самоуправления  (для   очередников),   так   и   гражданам,   напрямую
обратившимся в Фонд.
     Коммерческий  банк  выступает  агентом Фонда. При недостаточности
средств  у  покупателя  жилья  Банк выдает на недостающую часть кредит
как  за  счет  средств  Фонда,  так и за счет собственных средств. При
этом  обязательным  условием  является  наличие  собственных средств у
заемщика  до  40%  стоимости  недвижимости.  Срок  займа  определяется
кредитным  договором  в зависимости от финансовых возможностей Банка и
Фонда.    Желательно,    чтобы    этот   срок   был   продолжительным,
ориентировочно  5-7  лет.  При  наличии  у  заемщика других источников
финансирования  (наличия  существующего  жилья,  средств, полученных в
виде  субсидий,  жилищных  сертификатов  и т.д.) срок займа может быть
увеличен до 10 лет.
     Уполномоченный  риэлтер  -  по  договору  купли-продажи  с Фондом
продает   готовое   жилье,   является  собственником  жилья  до  срока
погашения  кредита Покупателем. Заключает договор аренды с Покупателем
готового  жилья. Является залогодателем собственности перед банком или
Фондом по кредиту покупателя жилья.
     Фонд, уполномоченный банк и риэлтерская фирма играют роль главных
исполнителей и  организаторов  программы  ипотечного  кредитования  по
правилам,  определенным  администрацией  и  Законодательным  Собранием
области.
     Покупатель   жилья   -   главный   субъект  программы  ипотечного
кредитования.   Вся  программа  рассчитана  на  него  как  потребителя
товарной   массы   на   рынке   жилья.   Он  является  первоисточником
потребительского  спроса  и  поэтому приводит весь механизм ипотечного
кредитования  в  движение.  Как  правило,  Покупатель  использует  при
покупке   (строительстве)   жилья  наряду  с  заемными  средствами,  и
собственные   средства.  Расчет  за  заемные  средства  производит  из
средств  текущего  заработка  в  течение 5-10 лет. Поэтому очень важен
аспект наличия у покупателя постоянного места работы.
     Администрация области - осуществляет формирование  правовой  базы
ипотечной  программы  и осуществляет общую координацию всех участников
ипотечного рынка.
     Региональный генподрядчик  (далее  по  тексту  -  Генподрядчик) -
строительная организация,  осуществляющая комплексную застройку  жилых
строительных  сооружений  с  инженерными  сетями,  благоустройством  и
соцкультбытом.  Генподрядчик по договору подряда с Фондом осуществляет
застройку   жилья.  Выбор  Генподрядчика  производится  на  конкурсной
основе.
     Поручитель -  юридическое  или  физическое лицо,  поручающееся за
покупателя,  несущее имущественную ответственность  по  обязательствам
покупателя.  Поручитель заключает с кредитором договор поручительства,
который повышает вероятность возврата заемных средств.
     Региональная  страховая компания - страховая компания, получившая
статус  уполномоченной  страховой  компании  по  ипотечной  программе,
выполняет  функции страхования по соглашению с администрацией области.
Она  страхует жизнь и здоровье Покупателей жилья из группы повышенного
риска  (лиц пожилого возраста или имеющих опасную профессию, серьезные
заболевания),    заложенное    имущество    Покупателей,    а    также
ответственность  Покупателей (в случае потери кормильца или утраты ими
трудоспособности или работы), финансово-экономические и другие риски.
     Главной задачей  первого  этапа  является  определение   основных
участников  программы,  определение  их экономического интереса и роли
каждого из них.  В дальнейшем,  круг участников может быть расширен  с
участием заинтересованных инвесторов (операторов вторичного ипотечного
рынка,   внебюджетных   фондов,    частных    инвесторов),    органов,
осуществляющих  регистрацию прав на недвижимое имущество,  независимых
оценщиков и т.д.

     2. Формирование правовой базы

     Денежные средства,  которые используются в  программе  ипотечного
жилищного  кредитования,  имеют  как  бюджетное,  так  и  внебюджетное
происхождение.  Следовательно, необходимо сформировать нормы и правила
поведения  для  всех  участников  ипотечного  жилищного кредитования и
принять  несколько  нормативных  документов   на   законодательном   и
исполнительном уровнях области.  Такими документами,  например,  могут
стать:
     - постановление  губернатора  области  о создании Фонда поддержки
жилищного строительства,  как регионального  источника  финансирования
программы ипотечного кредитования;
     - программа   "Ипотечное   жилищное   кредитование",   отражающая
движение финансовых потоков;
     - положение "О порядке ипотечного кредитования", учитывающее цели
и   задачи,   правила,   механизм  и  условия  кредитования,  права  и
ответственность участников процесса;
     - программа  "Жилищное  строительство с использованием механизмов
ипотечного кредитования",  в которой определены конкретные  задачи  по
жилищному строительству на условиях ипотечного кредитования;
     - закон области "О государственных  гарантиях  и  льготах  лицам,
участвующим   в  приобретении  и  строительстве  жилья  с  применением
механизма ипотечного кредитования";
     и другие документы.
     При формировании правовой базы необходимо изыскать возможность по
удешевлению  себестоимости строительства жилья с целью доступности его
семьям со средним достатком.
     Нормативные документы,   разработанные   и   принятые   с   целью
реализации Концепции,  должны узаконить действия исполнительной власти
и  всех  участников  программы  ипотечного  кредитования  по внедрению
ипотеки в Вологодской области.

     3. Методическое и программное обеспечение по оформлению и учету
        сделок в рамках программы

     Программа  ипотечного  кредитования  -  это достаточно сложное, с
точки    зрения    организации   проведения,   социально-экономическое
мероприятие.    Сложность   его   усугубляется   большим   количеством
договоров, которые оформляются между участниками ипотечного рынка.
     Для организации   работы   по  оформлению  документов,  учету  их
исполнения требуется разработка методики и  программного  обеспечения.
От качества проведения данной работы будет зависеть не только скорость
документооборота, но и надежность функционирования всей схемы в целом.

     4. Организация финансирования

     Особое  внимание  следует  уделить  источникам  финансирования. В
классическом  варианте  ипотечного кредитования предусматривается, что
основным  источником  финансирования  является  вторичный рынок ценных
бумаг.  Покупатели  жилья  и ипотечный банк (ипотечная компания, фонд)
заключают  договор залога недвижимого имущества. Оформленная закладная
используется   в  качестве  товара  на  рынке  ценных  бумаг,  которая
приобретается    инвесторами    (банками,    страховыми    компаниями,
внебюджетными  фондами, частными лицами и т.д.). Такая схема действует
почти во всех странах, где развит ипотечный рынок.
     В России  этот  механизм  пока не отработан по причине отсутствия
вторичного рынка жилищных ценных бумаг. Проекты только разрабатываются
на  федеральном  уровне,  в  частности,  постановлением  Правительства
Российской Федерации от 26 августа 1996 года N 1010 создано  Агентство
по   ипотечному   жилищному  кредитованию,  призванное  решать  данные
вопросы.
     По  причине  отсутствия  в  нынешних  условиях  такого  источника
следует   опираться   на  другие  источники  финансирования  ипотечных
программ.  При  этом,  надо иметь в виду, что ипотечные кредиты должны
быть  "дешевые"  (не  дороже 10-15% годовых) и "длинные" (не менее чем
на  5-7  лет)  и  финансовые  источники  не должны иметь коммерческого
происхождения.
     Реальных источников в данной ситуации может быть два:

     Бюджетные:
     1. Денежные   средства,   предусмотренные   специальной   статьей
бюджета,  которые  через  уполномоченные  структуры  направляются   на
ипотечное кредитование.
     2. Бюджетные средства,  получаемые от  дополнительных  доходов  в
соответствии  с  введенными нормативными документами (ценообразование,
доходы от имущества,  определенные проценты от капитальных вложений  и
т.д.).

     Внебюджетные: денежные    средства   специализированного   Фонда,
созданного для реализации ипотеки в регионе,  который  формируется  за
счет  аккумулирования  средств  инвесторов  (юридических  и физических
лиц),  пожертвований   и   займов.   Основным   побуждающим   фактором
деятельности Фонда являются налоговые льготы.
     Бюджетные и внебюджетные источники имеют одну природу - налоги (в
первом случае - уплаченные, во втором - неуплаченные).
     К   внебюджетным   источникам   финансирования  относятся  также:
пожертвования  юридических  лиц, имеющих налоговые льготы. По условиям
налоговых  соглашений  эти предприятия выполняют на территории области
(города)  социально-значимую  программу  и  перечисляют часть денежных
средств в Фонд поддержки жилищного строительства.
     Средства коммерческих  организаций,  предоставляющих кредит Фонду
на льготных условиях ниже ставки ЦБ  РФ  для  ипотечного  кредитования
населения области или предоставляющие самостоятельно ипотечные кредиты
физическим и юридическим лицам. На этих условиях кредитные организации
получают налоговые льготы.
     В связи с финансовым кризисом прошлого года в ряде  городов  есть
долгострои,  которые  образовались  также  в  результате затянувшегося
бюджетного финансирования.  Стоимость этих домов может стать начальным
капиталом для раскручивания ипотечной программы в любом районе области
и служить источником финансирования.
     Внешние заимствования  у  международных  организаций  также могут
служить  источником   финансирования   ипотеки,   так   как   средства
иностранных  инвесторов  предоставляются на длительный срок.  При этом
валютный риск должен быть разделен между участниками ипотечного рынка.
Идеальный  вариант  -  привлечение  долгосрочного  займа  в российской
валюте.
     Средства граждан
     Практика  ипотечного кредитования свидетельствует о том, что на 1
рубль  кредита  Покупатель вкладывает в реальный сектор экономики свои
4  рубля.  При  этих  условиях  1 рубль, выведенный из бюджета (или не
дошедший  до  бюджета)  в  пользу  ипотеки,  возвращается  в  бюджет в
удвоенном  размере.  Этот  эффект  происходит  в  связи  с  оживлением
реального   сектора   экономики  за  счет  денежных  средств  граждан,
участвующих  в  ипотечной  программе.  Денежные средства граждан могут
быть  привлечены с учетом первого взноса до 25% стоимости недвижимости
с  ежемесячными  проплатами  стоимости  1-2  квадратных  метров жилья.
Возврат   заемных   средств   может   осуществляться   как   денежными
средствами,   так   и  сельскохозяйственной  продукцией  (при  наличии
структуры  по  ее  реализации).  В  зачет стоимости может быть принято
прежнее жилье.
     В практике   может    использоваться    комбинированный    способ
финансирования,    в    котором    участвует    несколько   источников
финансирования.
     В целях  стимулирования  активности населения и юридических лиц в
строительстве и  приобретении  жилья,  со  стороны  областных  властей
должна  быть  оказана  государственная поддержка в виде предоставления
налоговых льгот участникам ипотечного рынка:  кредитным  организациям,
создаваемому  Фонду поддержки жилищного строительства,  уполномоченной
риэлторской фирме,  строительным организациям,  физическим лицам  (при
решении  органом  местного самоуправления) соответственно по налогу на
прибыль,  налогу на имущество и подоходному  налогу  путем  уменьшения
налогооблагаемой  базы  на  объем  предоставляемых  ипотечных  услуг и
выданных ипотечных кредитов.

     5. Механизм организационного и информационного обеспечения

     Управление любым значимым  социальным  проектом  требует  особого
внимания к организационному и информационному обеспечению.
     Условия предоставления займов должны быть опубликованы и доступны
для  потребителей  ипотечных  услуг.  Должна  быть  создана  грамотная
команда  специалистов,  умеющих  правильно  объяснить  населению  суть
программы (условия займа, первый взнос, срок возврата и т.д.).
     Кроме того,   необходима   координация   информационных   потоков
основных  средств  массовой  информации.  Пресса,  телевидение,  радио
должны своевременно и регулярно давать  исчерпывающие  разъяснения  по
всем вопросам,  которые могут возникнуть. Должны быть объявлены номера
"горячих" телефонов,  по которым  в  доступное  время  можно  получить
бесплатную   квалифицированную   консультацию.   Каждый  потенциальный
участник  ипотечной  программы  должен  иметь  понятную,  доступную  и
правдивую информацию.

            ХI. Ожидаемые результаты реализации Концепции

     Реализация      Концепции      послужит     ускорению     решения
социально-значимой     проблемы     области:    обеспечения    граждан
благоустроенным  жильем  (индивидуальным  в  ракурсе  программы " Свой
Дом" и многоэтажным).
     Преимущества Концепции заключаются в следующем:
     1) способствует    ускорению    реализации   областных   программ
обеспечения  граждан  области  благоустроенным  жильем,  включая  лиц,
стоящих  в  льготных  очередях  на получение жилья,  и государственных
целевых программ "Государственные  жилищные  сертификаты",  "Программы
переселения северян" и т.д.;
     2) рассчитана   на   максимальное   удовлетворение    потребности
населения  области  в  благоустроенном  жилье и повсеместное внедрение
инвестиционной политики в области строительства и приобретения жилья;
     3) ориентирует на мобилизацию бюджетных  и  внебюджетных  средств
для  финансирования жилищного строительства и приобретения жилья через
некоммерческую организацию;
     4) активизирует     деятельность      сопутствующих      отраслей
промышленности  области,  строительной  индустрии  и  всех  участников
ипотечного рынка;
     5) способствует повышению занятости населения;
     6) способствует  дополнительным  поступлениям  в   бюджеты   всех
уровней налоговых платежей;
     7) стимулирует создание рынка земли и недвижимости;
     8) позволяет  внедрять  новые формы жилищного строительства,  как
индивидуального домостроя, так и многоквартирных жилых домов;
     9) активизирует вторичный рынок жилья;
     10) способствует развитию вторичного рынка ценных бумаг.



                                         Приложение 1


                  Основания для разработки Концепции


     Основаниями для   разработки   Концепции   ипотечного   жилищного
кредитования служит созданная правовая база,  способствующая  развитию
ипотечного  кредитования.  В  первую  очередь к ней относятся принятые
законодательные акты:

     1. Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года N
2281  "О  разработке  и  внедрении  внебюджетных  форм  инвестирования
жилищной сферы";
     В  соответствии  с  Указом  Президента Российской Федерации от 24
декабря   1993   года  создано  Федеральное  Агентство  по  ипотечному
жилищному   кредитованию.   Этим   же   указом  рекомендовано  органам
исполнительной   власти   образовать   региональные  и  местные  Фонды
развития   жилищного  строительства  для  использования  средств  этих
фондов  на  строительство  жилья  социального  использования, развитие
производственной   базы   домостроения,   обеспечение   районов  жилой
застройки  объектами  инженерно-транспортной  инфраструктуры,  выплату
компенсаций  (субсидий)  малоимущим  и иным группам граждан для оплаты
строительства, приобретения и строительства жилья.
     2. Указ Президента Российской Федерации от 10 июня  1994  года  N
1180 "О жилищных кредитах".
     Данным  указом  было  утверждено  Положение  о жилищных кредитах,
которым   определялся   общий   порядок  оказания  кредитно-финансовой
поддержки  населению  в  решении  жилищной  проблемы при использовании
гражданами  собственных  средств,  безвозмездных субсидий, кредитов на
строительство  (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков,
а  также  на  приобретение  жилья  при  залоге  недвижимого  имущества
(ипотеки).
     3.  Законы Российской Федерации "Об инвестиционной деятельности",
"О  собственности  в  РФ",  "Об  ипотеке  (залоге  недвижимости)",  "О
товариществах  собственников  жилья", "Об основах федеральной жилищной
политики",  "Об  организации  страхового дела в Российской Федерации",
"О  государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним", "Об оценочной деятельности".
     4. Гражданский Кодекс Российской Федерации.
     5.  Постановлением  Правительства Российской Федерации от 27 июня
1996  года  N  753 была утверждена Федеральная целевая программа "Свой
дом",   как  составная  часть  нового  этапа  Государственной  целевой
Программы  "Жилище".  В  течение  трех  последних  лет  Правительством
Российской    Федерации   и   Госстроем   России   велась   разработка
финансово-кредитного механизма. До конца этот механизм не отлажен.
     6. Постановление Правительства Российской Федерации от 3  августа
1996  года  N  937  "О  предоставлении гражданам Российской Федерации,
нуждающимся в улучшении жилищных условий,  безвозмездной  субсидии  на
строительство или приобретение жилья ".
     7.   Постановление  Государственной  Думы  Федерального  Собрания
Российской  Федерации  от  21  ноября  1997  года "О создании Комиссии
Государственной   Думы   по  контролю  за  подготовкой  и  реализацией
совместной   программы   Государственной  Думы  Федерального  Собрания
Российской  Федерации  и  Конгресса  США  по жилищному строительству в
России   "Дом   для   Вашей   Семьи".   В   планах   работы   Комиссии
Государственной   Думы   по  контролю  за  подготовкой  и  реализацией
совместной   программы   России   и   Конгресса   США   по   жилищному
строительству  в  России  "Дом  для Вашей семьи" предусмотрено в целях
успешной  реализации  президентской  программы "Свой дом" в Российской
Федерации"   соединение   всех   программ   жилищного   строительства,
финансируемых  из  бюджета  федерации  в  единую программу "Ипотечного
кредитования жилищного строительства".
     8. Постановление  Правительства  Российской  Федерации  от 22 мая
1998 года N 496  "План  первоочередных  мер  Правительства  Российской
Федерации",  пункт 2.1.6.  предусматривает разработку комплекса мер по
развитию ипотеки.
     Кроме того,   в   обращении  Президента  Российской  Федерации  к
Федеральному Собранию Российской Федерации "Общими силами - к  подъему
России"  в  январе  1998  года  была  подчеркнута  в целях активизации
инвестиционной активности необходимость  мобилизации  всех  источников
инвестиций:   сбережений  населения,  средств  предприятий,  экспорта,
иностранных инвестиций,  бюджета,  банковских  кредитов  предприятиям,
внешних   заимствований  российских  предприятий,  ресурсов  банков  и
направления их на ипотечное жилищное кредитование.
     В документе  "Двенадцать  дел  Правительства России на 1998 год в
области экономической и социальной политики" целенаправленно выделены:
развитие  земельной реформы в России,  создание механизмов регистрации
сделок  с  землей,  формирование  системы  ипотечного  кредитования  и
государственного контроля за рынком земельных закладных.
     Внедрению  механизмов ипотеки способствуют также Указы Президента
Российской   Федерации   и   постановления   Правительства  Российской
Федерации,  утвердившие  целевые  программы  "Свой  Дом",  "О жилищных
субсидиях   гражданам,   выезжающим   из  районов  Крайнего  Севера  и
приравненных    к    ним    местностей",   "Государственные   жилищные
сертификаты",  "Строительство  жилья  для граждан, подвергшихся аварии
на ЧАЭС" и т.д.



                                         Приложение 2


                  Примеры развития ипотечного рынка


     Одним  из  первых коммерческих банков с 1992 года начал работу на
ипотечном  рынке  Санкт-Петербургский ипотечный банк, использующий две
схемы  ипотеки  - это "Финансовый менеджер" и "Облигационные займы". В
первой  -  банк  выступает  гарантом финансовой сделки по приобретению
недвижимости.  Суть  второй  заключается  в  том,  что  банк выпускает
облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года.
     Московский ипотечный    банк    открывал    семейные     жилищные
накопительные   счета.   Владельцы  семейного  счета,  накопившие  30%
стоимости объекта,  приобретали право на получение ипотечного  кредита
для  покупки  или  строительства  недвижимости.  Кредит предоставлялся
сроком на 10 лет и при условии,  что платежи по погашению его вместе с
процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи.
     В Петербургском Промстройбанке условия выдачи ипотечных  кредитов
более жесткие:
     - первоначальный взнос Заемщика должен составлять  не  менее  20%
стоимости недвижимости;
     - ежеквартальные взносы - не менее 2%  с тем,  чтобы накопить  на
счете 80% ее стоимости;
     - через полтора года после открытия счета банк выдает  кредит  на
оставшиеся 20% стоимости недвижимости.
     Несколько    нетрадиционных   схем   долгосрочного   кредитования
предложил  Ипотечный  Стандартбанк (г. Москва). В 1993 году банк выдал
кредитов   в   сумме  870  млн.  рублей  на  строительство  жилья  для
работников  КамАЗа.  В схеме участвовали четыре субъекта: банк, КамАЗ,
строитель-подрядчик  и заемщик. Заемщик берет кредит под 10% годовых и
выплачивает   проценты   по  кредиту.  КамАЗ  выступает  инвестором  и
выплачивает   банку   разницу  между  рыночной  процентной  ставкой  и
ставкой, выплачиваемой Заемщиком.
     Подрядчик, получая  полную  стоимость  строительства,   обязуется
построить дом или квартиру для Заемщика в течение года. Заемщик обязан
внести часть стоимости недвижимости сразу,  а остаток долга погасить в
течение 15 лет.
     Такая схема  хорошо  работает   при   наличии   платежеспособного
населения,   стабильного   рынка   недвижимости,   постоянном  наличии
инвесторов,  желающих направлять денежные  средства  на  недвижимость,
заинтересованных руководителей предприятий, желающих улучшить жилищные
условия своим работникам.
     Классической  страной  ипотечных  банков является Германия. В ФРГ
институт  ипотечного  кредитования предполагает жилищные накопительные
счета  до  50%  стоимости жилья, на вторую половину стоимости выдается
кредит  сроком на 15-20 лет под 8% годовых. В США отсутствует институт
накопительных  вкладов.  Там Заемщику нужно иметь собственные средства
в  размере  30%  стоимости  недвижимости,  а на 70% выдается ипотечный
кредит под 7-8% годовых также сроком до 20 лет.
     Схема  Ипотечного  коммерческого банка "Соколбанк" (г. Череповец)
заключалась  в  том,  что  при банке была создана риэлтерская фирма, в
функции  которой  входило:  изучение  рынка недвижимости, инвестиции в
строительство,  выполнение  функций  Заказчика, предоставление банку в
залог  недвижимости,  оформление  сделок купли-продажи, сдача в аренду
квартир Заемщикам банка до их полного расчета с банком по кредиту.
     Программа банка  предусматривала  несколько  вариантов   жилищных
накопительных  вкладов  (с начислением процентов и без таковых).  Срок
накопительного счета - один  год.  Следовало  накопить  40%  стоимости
строящегося жилья, на 60% предоставлялся кредит сроком на два года.
     Инвестиционная деятельность  Соколбанка  осуществлялась  по  трем
направлениям:
     - приобретение здания  бывшего  общежития  через  уполномоченного
риэлтера;
     - выдача   строительных   кредитов   Заказчику   и   Генеральному
подрядчику;
     - выдача ипотечных кредитов физическим лицам.
     Четкая координация участников ипотечной программы позволила банку
при  ставке  рефинансирования  Центрального  Банка  180%  предоставить
населению кредиты под 50% годовых.
     В практике денежных займов через некоммерческие организации также
имеется ряд нетрадиционных схем. Так, корпорация "Жилищная инициатива"
(г.  Москва) разработала совместно со Сбербанком и  Госстрахом  России
программу ипотечного кредитования жилищного строительства,  включающую
пять схем:

     1. Схема "Форвард  -  кредитинвест"  рассчитана  на  коммерческих
застройщиков  (юридических  лиц),  которые  строят  жилье  с целью его
продажи состоятельным  покупателям,  включая  коммерческие  структуры.
Предметом  залога  является  строительный объект.  Оформление залога и
выдача  кредита  под  закладные  осуществляется  поэтапно,   по   мере
строительства объекта.

     2. Схема   "Ретрокредитинвест"   -   ориентирована  на  улучшение
жилищных условий  граждан.  Кредит  выдается  под  залог  существующей
квартиры и только в том случае,  если ее рыночная стоимость выше,  чем
затраты на строительство новой.

     3. Схема "Комбиинвест" - рекомендуется при обратном  соотношении,
когда   стоимость   строительства  нового  жилья  выше,  чем  рыночная
стоимость имеющегося.

     4.   Схема   "Фьючерсинвест"  -  предназначена  для  граждан,  не
желающих  закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона
с  отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные
деньги  бывший  собственник  квартиры  может использовать двояко: либо
сам   вкладывать   в  строительство  недвижимости,  принимая  на  себя
финансовый  риск  и  оплачивать  счета застройщика, либо переложить на
последнего  все  финансовые  риски,  поручив  ему  продажу  старого  и
строительство нового.

     5.  Схема  "Рентный  залог"  - предлагает оформление закладной на
принадлежащее  одиноким  пенсионерам  жилье  в  обмен  на  пожизненную
ренту,  индексируемую  с учетом инфляции. Размер ренты устанавливается
в   5-20-кратном  к  минимально  гарантированному  уровню  зарплаты  в
соответствии со стоимостью недвижимости.
     Несколько   нетрадиционной   формой  обеспечения  граждан  жильем
занимается   Государственное  унитарное  предприятие  "Фонд  поддержки
индивидуального   жилищного   строительства"   Белгородской   области,
который  начал  заниматься  проблемой  обеспечения  жильем  граждан  с
середины  80-годов. Фонд аккумулирует как бюджетные так и внебюджетные
источники  финансирования  и  предоставляет населению льготные кредиты
сроком     до     10     лет.    Возврат    кредитов    осуществляется
сельскохозяйственной продукцией.
     Фонд   социального  развития  (г.  Саров  Нижегородской  области)
использует    традиционную    форму   кредитования   строительства   и
приобретения  жилья,  подобную  кредитованию  через  банк. Источниками
фонда  являются  собственные  средства,  средства  бюджета  и  заемные
средства,  в  том  числе  выданный уполномоченным банком беспроцентный
кредит  в  сумме 15 млн. рублей сроком на 15 лет, который возвращается
банку  со  второго  года действия фонда. Банк, в свою очередь, получил
льготы по налогу на прибыль на сумму кредита.