Решение Собрания депутатов Архангельской области от 18.12.1996 № 89

 

              АРХАНГЕЛЬСКОЕ ОБЛАСТНОЕ СОБРАНИЕ ДЕПУТАТОВ
                           (второго созыва)
                             пятая сессия

                               РЕШЕНИЕ
                      от 18 декабря 1996 г. N 89

                                      Утратилo силу - Постановление
                                    Собрания депутатов Архангельской
                                     области от 20.10.2006 г. N 916

                    О КОНЦЕПЦИИ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ
                 НЕДВИЖИМОСТЬЮ АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

     Областное Собрание депутатов РЕШАЕТ:
     1.  Принять    концепцию    системы    управления   недвижимостью
Архангельской области (прилагается).
     2. Поручить администрации области:
     -  создать   при   администрации   области комиссию по управлению
недвижимостью;
     -  распределить   полномочия   по  созданию   и  ведению  системы
Государственного        земельного       кадастра,       формированию,
государственному    учету,    государственной    регистрации   прав  и
государственной  регистрации   оценок   объектов   недвижимости  между
областными органами государственного управления;
     -  предусматривать  в проектах  областного   бюджета  расходы  из
средств    платы    за    землю    на  реализацию  программы  работ  в
соответствии с данной концепцией и принятой этапностью.



     Председатель областного
     Собрания депутатов               В.И.Калямин





                                                        Приложение
                                              к Решению областного
                                                Собрания депутатов
                                                  от 18.12.96 N 89

                            КОНЦЕПЦИЯ
                 системы управления недвижимостью
                      Архангельской области

                             ВВЕДЕНИЕ

     В  настоящем  документе  излагается  концепция системы управления
недвижимостью   Архангельской  области  по состоянию  на март - апрель
1996 года.  Для общего  состояния  системы  управления недвижимостью в
Российской  Федерации  в период  разработки  концепции было характерно
следующее:
     -  практически    полное    отсутствие    законодательной   базы,
регулирующей    отношения    в    сфере    недвижимости.   В  качестве
законодательной   основы   при   разработке   концепции использовались
соответствующие     положения    Гражданского    кодекса    Российской
Федерации,    указы    Президента    и    постановления  правительства
Российской   Федерации   по  вопросам   земельных  отношений и ведения
Государственного земельного кадастра;
     -  отсутствие    у    всех    субъектов    Российской   Федерации
соответствующей  сложившемуся  состоянию  рыночных  отношений в России
системы   управления   недвижимостью,  которую  можно было бы взять за
основу при разработке концепции.
     В  основу    предлагаемой   концепции   положены  общие  процессы
регулирования   отношений   в  сфере   недвижимости.   Выделение  этих
процессов     позволяет     определить    функции,    которые   должна
реализовывать  система  управления  недвижимостью,   и  сформулировать
задачи   государственных  и иных  органов,   обеспечивающих выполнение
этих функций.
     При  таком    подходе    концепция   позволяет  достаточно  гибко
адаптироваться   к  появлению   новых   законов   в  сфере  управления
недвижимостью   и  учитывать   практический  опыт создания  и развития
системы управления недвижимостью.
     Особенность  Архангельской  области  как субъекта,   реализующего
управление недвижимостью, заключается в следующем:
     большая   территория   области  (общая  площадь 587,4 тыс. км2) и
соответственно    большое   количество   земельных   ресурсов  требуют
единых   принципов   и  методов  управления  как собственно земельными
объектами,    так    и    прочно    связанными   с   землей  объектами
недвижимости;
     в  соответствии   со  структурой   государственного    управления
система   управления   недвижимостью   Архангельской   области  должна
строиться   по  иерархическому   принципу,   включающему   три  уровня
иерархии:
     - Архангельская область как субъект Российской Федерации;
     - районы и города областного значения;
     - муниципальные образования.
     В  качестве     информационной     базы     системы    управления
недвижимостью    Архангельской    области    в     данной    концепции
предлагается   создание  и использование  Государственного  земельного
кадастра   Архангельской   области,   иерархические   уровни  которого
соответствуют   уровням   государственного   управления  Архангельской
области.

           I. ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
                     В АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

     С  переходом    Российской    Федерации    к   развитию  рыночных
отношений   в  Архангельской   области    появилось    большое   число
собственников  недвижимости.  К числу  таких  собственников относятся:
     -  предприятия,  получившие  или выкупившие  объекты недвижимости
в результате приватизации;
     -  сельскохозяйственные  организации,  крестьянские  (фермерские)
хозяйства   и  граждане,   ставшие   собственниками   земельных  долей
(паев);
     -  граждане,    ставшие   собственниками    земельных   участков,
предоставленных   им  решениями  прежних  органов  власти для развития
подсобных    хозяйств    и    садоводств,   для  жилищного  и  дачного
строительства;
     -  органы  государственной  власти  и местного самоуправления,  в
ведении  которых  находится  земля  и другое недвижимое имущество.
     Появление  собственников    недвижимости,    с    одной  стороны,
является  предпосылкой  создания  и развития  в области и  в  целом  в
стране   рынка  недвижимости  как неотъемлемого  свойства экономически
развитого   государства,   а  с   другой   стороны,  требует  создания
системы    управления    недвижимостью,    обеспечивающей   проведение
целенаправленной  государственной  политики  в сфере  недвижимости.
     Существующее  состояние  управления  недвижимостью  Архангельской
области  крайне  неэффективно  с точки  зрения  формирования  доходной
части   бюджета.   По  некоторым   оценкам  доля доходов от налогов на
недвижимость  и сделки  с ней  в бюджете  области не превышает  1%,  в
то  время   как   в  развитых   странах  мира эта доля доходит до 40%.
Данное  обстоятельство  объясняется  отсутствием   налаженной  системы
сбора   налогов   с  недвижимости,   хотя  в отличие от коммерческих и
финансовых  операций  объекты  недвижимости  гораздо  легче  поддаются
учету,   что   упрощает   контроль   за  своевременностью  и  полнотой
выплаты налоговых платежей.
     Область  крайне  медленно  привлекает  инвестиции  в  развитие  и
сохранение   недвижимости,   что   в  условиях   отсутствия  в бюджете
области  достаточных  средств  приводит  к замедлению темпов жилищного
строительства,    сокращению    объемов   проводимых   мероприятий  по
капитальному    ремонту    и    реконструкции    зданий,   сооружений,
инженерных коммуникаций и проч.
     Сложившееся положение дел обусловлено следующими причинами:
     в  области  отсутствует  единая  система  оценки  недвижимости  и
взимания   платежей   за  ее   использование,   что,  в  свою очередь,
приводит к:
     -  распылению     взимаемых     средств,     поскольку   они   не
сосредотачиваются в едином органе;
     -  занижению взимаемых платежей;
     -  невозможности  контролировать   реальные   денежные  потоки  и
прогнозировать их поступление в областной бюджет;
     недвижимостью  области  в той  или  иной   степени  распоряжаются
Комитет  по управлению  государственным  имуществом,   Фонд имущества,
администрация    области;    деятельность    этих     органов    слабо
координирована,   что делает  невозможным  осуществление  долгосрочной
экономически  обоснованной   политики   области   в  сфере  управления
недвижимостью;
     в  области   отсутствует   единая   система   учета   недвижимого
имущества,   что   не  позволяет   реально   представить,  чем в итоге
владеют органы государственной власти;
     сложившаяся  в  области   система   государственной   регистрации
прав на  недвижимость  крайне  несовершенна,   что порождает у граждан
и  юридических   лиц   неопределенность   в  наличии   государственной
гарантии  их  прав,   препятствует   развитию   рынка  недвижимости  и
привлечению серьезных инвестиций в недвижимость.

        II. ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

     Система  управления      недвижимостью     представляет     собой
совокупность  нормативно-правовых  актов,   государственных  органов и
действий    государственных    органов    по    отношению  к  объектам
недвижимости  с  использованием   специальных   средств.
     Система  управления  недвижимостью  должна  обеспечить достижение
следующих целей:
     1. Для граждан и юридических лиц всех форм собственности:
     -  обеспечение  государственной  гарантии  имущественных прав  на
недвижимость;
     - создание цивилизованного рынка недвижимости.
     2. Для государственных органов:
     -  увеличение   доходов    бюджета    области   от   налогов   на
недвижимость  и регистрационных  сборов  за сделки  с недвижимостью;
     -  улучшение    обслуживания,     ремонта     и    восстановления
(реставрации)   объектов   недвижимости   за  счет   целенаправленного
отчисления  средств,   поступающих   от  налогов   на  недвижимость  и
регистрационных сборов за сделки с ней;
     -  создание  экономической  основы   для  долгосрочного  развития
недвижимости   и  привлечения   инвестиций   в  недвижимость   за счет
гарантий прав на нее;
     -  получение   эффективных   экономических   рычагов для развития
территорий  и их инфраструктуры  за счет  гибкой  налоговой политики.
     Для  того чтобы   управлять   недвижимостью,   необходимо  прежде
всего установить,  чем конкретно  можно  управлять,  то есть требуется
произвести  учет всех   земельных   ресурсов   и  прочно  связанных  с
землей  объектов  недвижимости  на территории  Архангельской области.
     Для  учета     земельных      ресурсов      решениями     органов
государственной   власти  вся территория  Архангельской  области может
быть разделена  на территориальные  зоны,  правила  землепользования в
которых   определяются   с  учетом  целевого  назначения земель.  Учет
территориальных  зон производится  в целях  государственного  контроля
за использованием и охраной земель.
     Учет  объектов  недвижимости  имеет  смысл только в  том  случае,
если    он   проводится    для    обеспечения    необходимых   условий
государственной  регистрации  прав   граждан   и  юридических  лиц  на
принадлежащие    им   объекты   недвижимости,   поскольку  обособление
конкретного  объекта  недвижимости  и выделение  его  среди  других  в
большинстве    случаев    возможно   только   по  правовому  признаку.
Например,   границы  земельного  участка  можно установить  только  на
основе правоустанавливающих документов на данный участок.
     Следовательно,  создание   системы    управления    недвижимостью
Архангельской   области  должно  предполагать  создание рациональной и
хорошо   организованной   системы   государственного   учета  объектов
недвижимости  и системы  государственной  регистрации  прав на объекты
недвижимости.
     Поскольку  учет     объекта    недвижимости    предполагает   его
всестороннее  описание,   в результате  которого  он  должен  получить
характеристики,   однозначно   выделяющие  его среди  других объектов,
то система  государственного  учета   и  государственной   регистрации
должна  быть дополнена  системой  формирования  объектов недвижимости,
на  которую   возлагаются   задачи   технического,   экономического  и
юридического   описания   (формирования)   объектов   недвижимости для
целей их  государственного  учета  и государственной  регистрации прав
на них.
     Для  обеспечения  гарантированного  поступления  в бюджет области
налогов   от  недвижимости   и  регистрационных   сборов   за сделки с
недвижимостью   в  области   должна   быть   создана  система   оценки
недвижимости,   позволяющая   обеспечивать  государственные  налоговые
органы   достоверной   информацией   о  стоимостных    характеристиках
объектов недвижимости.
     Таким  образом,   к   основным    задачам,    решаемым   системой
управления   недвижимостью  и обеспечивающим  достижение  поставленных
перед ней целей, относятся:
     1.  Формирование   и  государственный  учет территориальных  зон,
то  есть   определение   их    пространственно-площадных    и   других
характеристик,   определение  правил  регулирования  земельно-правовых
отношений   в  пределах   конкретных   зон   и  внесение  сведений   о
характеристиках  зон в  реестр  (банк  данных) территориальных зон.
     2.  Формирование  объектов   недвижимости,   т.е.  техническое  и
экономическое   описание   этих   объектов,   а  также  определение их
правового  статуса.   В результате  формирования  объекта недвижимости
он   должен    получить    такие   характеристики,   которые  позволят
однозначно выделить его из множества других объектов.
     3.  Государственный     учет     объектов    недвижимости,   т.е.
присвоение    каждому     сформированному     объекту     недвижимости
уникального   регистрационного   (кадастрового)   номера   и занесение
сведений  об  этом   объекте   в  специальный   реестр  (банк  данных)
объектов   недвижимости.   Кадастровый   номер   объекта  недвижимости
является  некоторым  аналогом  его адреса,   но в  отличие  от  адреса
идентифицирует   объект   однозначно,   обеспечивает   упорядочение  и
систематизацию  объектов,  позволяет  полностью  определить объект при
ссылках на него в правовых и других документах.
     4.  Государственная  регистрация  прав на  объекты  недвижимости,
т.е.    выполнение    актов,    на    основании  которых  государством
признаются  за гражданами  и юридическими  лицами   права  на  объекты
недвижимости.
     5.  Проведение  регулярной  периодической  оценки недвижимости  в
целях рационального налогообложения.
     К  дополнительным   задачам   создаваемой    системы   управления
недвижимостью можно отнести:
     1.  Совершенствование   всей   государственной   системы   учета,
регистрации   и  оценивания   на  основе   использования   современных
технологий и средств вычислительной техники.
     2.  Предоставление   органам   государственной  власти данных для
экономического,  ситуационного,  экологического  и т.п.  видов анализа
и выработки соответствующих способов воздействия.
     3.  Выявление   тенденций    развития    рынка   недвижимости   и
выработка   на  этой   основе   адекватной  государственной политики в
области недвижимости.

        III. ПРИНЦИП ПООБЪЕКТНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

     В  настоящее    время    в    области   практически   разрушилась
существовавшая  ранее  система  отраслевого  управления недвижимостью,
при которой   недвижимое   имущество   закреплялось   за  определенной
отраслью   (министерством)  и эксплуатировалось  (ремонтировалось)  за
счет средств  этой отрасли.  Принимая  во внимание  появление большого
числа собственников  в результате  проводимой  в стране  приватизации,
в  основу  административно-хозяйственного   управления   недвижимостью
области  должен  быть положен  принцип  пообъектного управления.
     Основным  объектом  управления  становится  объект  недвижимости,
под которым  понимается  юридически  обособленная  часть недвижимости,
включающая  земельный  участок  и все,   что  прочно  с  ним  связано,
включая   здания,   строения,   сооружения   и  части  таких  зданий и
строений,   перемещение   которых   без   несоразмерного   ущерба   их
назначению невозможно.
     Принцип пообъектного управления недвижимостью предполагает:
     -  пообъектное   выделение  (формирование)  недвижимого имущества
и учет  объектов  недвижимого  имущества  в едином банке данных;
     -  пообъектную регистрацию прав на недвижимое имущество;
     -  пообъектную оценку недвижимого имущества;
     -  возложение   на владельца  недвижимого  имущества обязанностей
по эксплуатации,   сохранению  и  восстановлению   (ремонту)   объекта
недвижимости;
     -  координацию  политики  органов  государственной власти в сфере
недвижимости  единым  органом,   создаваемым  органами государственной
власти Архангельской области.
     Реализация   принципа   пообъектного   управления   недвижимостью
требует   создания   единого   банка   данных  объектов  недвижимости.
Принимая   во  внимание,   что неотъемлемым  свойством  любого объекта
недвижимости   является   его   прочная   связь  с землей, единый банк
данных    объектов    недвижимости    Архангельской    области  должен
создаваться    на    основе    Государственного   земельного  кадастра
Архангельской области.

        IV. КОНЦЕПЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА
      АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ КАК ИНФОРМАЦИОННОЙ БАЗЫ СИСТЕМЫ
                     УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

     4.1. Основные понятия и определения

     1.  Государственный    земельный    кадастр    (ГЗК)   -   единая
государственная  информационная  система,  обеспечивающая  накопление,
хранение,   актуализацию  и предоставление  потребителям  сведений  об
объектах   недвижимости   и  территориальных   зонах,   их физических,
правовых и экономических характеристиках.
     2.  Территориальные   зоны   -  части   территории  Архангельской
области,   границы  которых  фиксируются   (выделяются)  на  основании
решений     органов     государственной     власти     или    местного
самоуправления.
     Территориальные       зоны       выделяются       для       целей
административно-хозяйственного      управления     и     регулирования
землепользования    в    соответствии   с  устанавливаемыми   органами
государственной    власти    правилами   регулирования   имущественных
отношений      в      пределах      территориальных      зон     (зоны
сельскохозяйственных    земель,   природоохранные,  градостроительные,
промышленные, рекреационные и другие зоны).
     3.  Объекты   недвижимости   - обособленные  в правовом отношении
земельные  участки  и  все,   что   прочно  с  ними  связано,  включая
здания,   строения,   сооружения  и иные  объекты, перемещение которых
без  несоразмерного   ущерба   для    использования    по   назначению
земельного  участка  и всего,   что прочно  с ним связано, невозможно.
     Для   целей   государственного  учета  и регистрации прав объекты
недвижимости    подразделяются    на   земельные   участки,  первичные
объекты недвижимости и вторичные объекты недвижимости.
     4.  Земельные   участки   -  обособленные   в  правовом отношении
части   земной   поверхности,   имеющие   внешние   границы   в   виде
замкнутого   контура,   установленные  линейные  и площадные размеры и
зафиксированное на земной поверхности положение.
     5.  Первичные   объекты   недвижимости  - обособленные в правовом
отношении  прочно  связанные  с землей  здания, строения, сооружения и
иные  объекты,   перемещение   которых  без несоразмерного  ущерба для
использования  по назначению  земельных  участков   и  самих  объектов
невозможно.
     6.  Вторичные  объекты  недвижимости  - обособленные  в  правовом
отношении,   в том  числе  и от первичных  объектов,  пространственные
части первичных   объектов   недвижимости   (квартиры,   встроенные  и
пристроенные помещения и др.).
     7.  Формирование    объекта     недвижимости     -    обособление
(определение)   объекта   недвижимости,   в  результате   которого  на
основе   документально   подтвержденных   сведений   определяются  его
физические   и  экономические   характеристики   и  правовой   статус,
позволяющие  однозначно  выделить  данный  объект из  других  объектов
недвижимости.
     Формирование  объекта    недвижимости    осуществляется     путем
заведения  на данный  объект  кадастрового  (землеустроительного) дела
установленного образца.
     8.  Кадастровое    (землеустроительное)    дело   -  совокупность
документально  оформленных  сведений  о  физических   и  экономических
характеристиках   объекта   недвижимости  и документов,   определяющих
правовой статус объекта недвижимости.
     Статус  кадастрового  дела,  состав  включаемых в него документов
и порядок  формирования  кадастрового  дела определяется  нормативными
актами органов государственной власти.
     Кадастровое  дело   создается   при   первичном   государственном
учете объекта  недвижимости  и хранится  в архиве  кадастровых дел.
     На  органы   формирования   объектов   недвижимости   возлагается
задача    приобщения    к    кадастровому   делу  всех  материалов  об
изменениях  правового  статуса  объекта  недвижимости и материалов  об
изменениях его физических и экономических характеристик.
     9.  Государственный  учет объекта  недвижимости  - акт присвоения
каждому  сформированному  объекту  недвижимости  кадастрового номера и
внесение  сведений  о пространственно-площадных  и других   физических
характеристиках  этого  объекта  в Государственный  земельный кадастр.
     Государственный     учет     объекта     недвижимости    является
необходимым   условием   государственной  регистрации  права на данный
объект.
     10.  Кадастровый    номер    -     уникальный    номер    объекта
недвижимости,   не  повторяющийся   во  времени   и  единственный   на
территории  Архангельской   области   и  всей   Российской  Федерации.
     Кадастровый  номер  присваивается  объекту  недвижимости на этапе
его  государственного   учета  и сохраняется  за объектом  до тех пор,
пока он  физически  и / или  юридически  существует как единое целое.
     Порядок     формирования     кадастровых     номеров     объектов
недвижимости      определяется     нормативными     актами     органов
государственного учета.
     11.  Кадастровая  съемка  - комплекс  топогеодезических и  других
мероприятий,   проводимых   на  местности   для   земельных участков и
первичных  объектов  недвижимости  по определению   их  геометрических
размеров,   установлению   границ   объектов   и определению координат
поворотных точек границ объектов.
     12.  Государственная   регистрация   прав  на недвижимость - акт,
на  основании   и  с   момента   совершения    которого   государством
признаются    за    гражданами    и    юридическими  лицами  права  на
недвижимость.
     Государственная     регистрация     прав     на      недвижимость
осуществляется   посредством   внесения   подтвержденной   документами
достоверной  информации  о правах  граждан  и юридических лиц в единый
государственный  реестр  прав на  недвижимое  имущество и сделок с ним
(Поземельную книгу).
     13.  Государственный  реестр  прав (Поземельная  книга) - главный
(основной)   документ   системы   государственной  регистрации прав на
объекты  недвижимости,   содержащий  сведения  юридического характера,
касающиеся этих прав.
     Государственный  реестр    прав    является    составной   частью
Государственного   земельного   кадастра.   Сведения   о  физических и
экономических   характеристиках   объекта   недвижимости,    право   в
отношении  которого  зарегистрировано  в государственном  реестре прав
(Поземельной  книге),  содержатся  в других  реестрах Государственного
земельного   кадастра.   Связь   между   сведениями,  содержащимися  в
реестрах  Государственного  земельного  кадастра,   осуществляется  по
кадастровому номеру объекта недвижимости.
     13.  Государственная  регистрация  оценок  недвижимости - акт, на
основании   которого   государством   признаются   стоимостные  оценки
объектов   недвижимости.
     Государственная       регистрация       оценок      недвижимости
осуществляется         посредством       внесения       удостоверенной
государственными    органами    информации    о  стоимостных   оценках
объектов     недвижимости     в     государственный    реестр   оценок
недвижимости,    являющийся    составной    частью    Государственного
земельного кадастра.

     4.2. Концепция объектов кадастрового учета

     Государственный  земельный    кадастр    Архангельской    области
решает  задачи  обеспечения  органов  государственной власти,  органов
местного  самоуправления,   физических  и юридических  лиц информацией
об объектах недвижимости и территориальных зонах с целями:
     -  учета,   оценки,   контроля,   планирования  и   регулирования
использования   земельных   ресурсов   и  прочно   связанной  с землей
недвижимости на территории Архангельской области;
     -  установления    обоснованной   с  точки   зрения  эффективного
использования  территориальных  ресурсов  величины  платы за  землю  и
прочно   связанную   с  землей   недвижимость   в интересах управления
территориями  экономическими  методами,   сбора   налогов  и  взимания
арендной платы;
     -  обеспечения  базы для  государственной   регистрации  прав  на
недвижимое   имущество   и гарантий  прав правообладателей  на объекты
недвижимости.
     Для  реализации   указанных   целей   каждый  объект кадастрового
учета (объект  недвижимости  или территориальная  зона)   должен  быть
представлен   в  Государственном   земельном   кадастре   определенной
совокупностью сведений.
     Основными  объектообразующими   признаками  объекта  недвижимости
являются  его границы  и местоположение.   Эти   признаки  описываются
набором  пространственно-площадных  характеристик  объекта,   задающим
размеры  (площадь)   объекта,   координаты   поворотных  точек  границ
объекта на местности и проч.
     Однако  для  большинства   объектов   недвижимости   выделить  их
границы  можно  только  по правовому  признаку.  Так границы земельных
участков  можно  определить  только  на основании правоустанавливающих
документов.   Так   же  и   для вторичных  объектов недвижимости - они
выделяются  как части  первичных   объектов   на  том  основании,  что
имеют   правовой   статус,   отличный  от правового статуса первичного
объекта.
     Следовательно,  при занесении  сведений  об объекте  недвижимости
в   земельный    кадастр    пространственно-площадные    и    правовые
характеристики объекта являются обязательными.
     Внесение  в  кадастр   пространственно-площадных    и    правовых
характеристик    объектов    недвижимости   обеспечивает   возможность
реализации  одной  из основных   целей   создания  системы  управления
недвижимостью    -    государственной    гарантии    прав   граждан  и
юридических  лиц на   принадлежащие   им  объекты   недвижимости.  Для
реализации    фискальной    цели    -  рационального   налогообложения
недвижимости  в интересах  органов  государственной  власти - сведения
об  объекте   недвижимости   должны   быть   дополнены  экономическими
характеристиками (стоимостными оценками).
     Однако  стоимость     объекта     является     его   интегральной
характеристикой  и сама  по  себе   не  позволяет   определить,  какие
свойства   (характеристики)   объекта   повлияли   на  его стоимостные
оценки,    что    важно    для    целей    управления    недвижимостью
экономическими  методами  на основе  гибких  налоговых ставок. В связи
с этим  сведения   об  объекте   недвижимости   в  земельном  кадастре
должны    быть    дополнены    характеристиками,    значения   которых
существенно  влияют  на стоимость  объекта  (например,  для  зданий  -
год  постройки,   тип   фундамента,   материал   стен  и др.).  К этим
характеристикам  решениями   органов   государственной   власти  могут
быть  добавлены   и  другие   характеристики   объекта   недвижимости,
существенные  для  его   описания   как   объекта  учета.  Этот  набор
характеристик        совместно       с      пространственно-площадными
характеристиками  образует   совокупность   физических   характеристик
объекта недвижимости.
     Таким  образом,   в  Государственном   земельном   кадастре   для
каждого объекта недвижимости фиксируются:
     -  физические           характеристики,          то          есть
пространственно-площадные    характеристики,   позволяющие  однозначно
выделить   объект   в  пространстве,   определить    его   размеры   и
местоположение   и другие  характеристики,  существенные  для описания
объектов  недвижимости  как объектов  учета  и определения значений их
стоимостных оценок;
     -  экономические     характеристики,     представляющие     собой
стоимостные оценки объекта недвижимости;
     -  правовой  статус  объекта  недвижимости,  то есть  официальные
сведения,  формируемые  на основании  правоустанавливающих  документов
на    объект    недвижимости    и     определяющие    субъект    права
(правообладателя)    на    данный    объект   недвижимости,  основания
возникновения,   содержание  и объем  прав субъекта  на данный  объект
недвижимости.
     Каждый  объект   недвижимости    прочно    связан   с   некоторым
земельным  участком,   который,   в свою  очередь,  может находиться в
пределах  определенной  территориальной  зоны.   Территориальные  зоны
вводятся     решениями     органов     государственной    власти   для
административно-хозяйственного      управления     и     регулирования
использования   земельных   ресурсов   на  основе  устанавливаемых для
каждой зоны определенных правил землепользования.
     Учет  в Государственном  земельном  кадастре  территориальных зон
позволяет  обеспечить   органы   государственной   власти  и  местного
самоуправления    информацией    для   планирования   и  регулирования
использования    земельных    ресурсов    Архангельской    области   и
государственного  контроля  за охраной  и использованием  земель.
     Сведения  Государственного   земельного   кадастра   в  отношении
территориальных   зон   должны  также  использоваться государственными
органами  при  решении   вопросов   о  выделении   земельных  участков
гражданам  и юридическим  лицам,   при установлении  ставок налогов на
землю и величины арендной платы и проч.
     Территориальными зонами могут быть:
     -  административно-территориальные    единицы    -    территории,
находящиеся    в    введении    конкретного   государственного  органа
управления   либо   органа   местного   самоуправления.   На   объекты
недвижимости,             находящиеся             в           пределах
административно-территориальной       единицы,        распространяются
полномочия   соответствующего   органа   государственной   власти  или
местного самоуправления;
     -  зоны особого  режима  использования  - территории,  в пределах
которых  использование  находящихся  на них  земельных участков или их
частей  производится  в соответствии  с ограничениями,  установленными
решениями  государственных  органов  власти  на основе соответствующих
федеральных    или   территориальных   законов   (градостроительные  и
рекреационные  зоны,   охранные  зоны магистралей,   рек,  водоемов  и
др.);
     -  зоны категорий  и состава  земель  - территории, выделяемые из
земель    Архангельской    области    для   целей,  устанавливаемых  в
соответствии  с положениями  Земельного  кодекса  Российской Федерации
(земли    сельскохозяйственного    пользования,    земли    городской,
поселковой  и сельской   застройки,   земли,   занятые  лесами,  земли
промышленности, транспорта и иного назначения);
     -  зоны   нарушенных   земель   -   территории,   исключенные   в
соответствии    с    законодательством    Российской    Федерации   из
хозяйственного  оборота  решениями   органов   государственной  власти
(зоны  радиационного  или химического  заражения,  зоны экологического
бедствия и др.);
     -  социально-экономические   зоны   - территории,   различающиеся
режимом налогообложения.
     Как  объект     кадастрового     учета     территориальная   зона
описывается      собственным     набором     пространственно-площадных
(физических),  правовых  и экономических  характеристик.  В частности,
для любой  территориальной  зоны   при  занесении   в  Государственный
земельный   кадастр   указываются   наименование,   границы  и размеры
зоны,   а также  условия  (ограничения),   в соответствии  с  которыми
осуществляется  землепользование  в пределах  территориальной  зоны.
     Вместе  с  тем   природа   территориальной   зоны   как   объекта
совершенно    отлична    от   природы   объекта  недвижимости.  Объект
недвижимости  является  объектом  имущественных  отношений, в то время
как  территориальная   зона   служит   одним  из средств регулирования
этих отношений.
     Включение  в  Государственный   земельный   кадастр   кадастровых
объектов  двух названных  типов   позволяет   сосредоточить  в  едином
банке   данных  сведения  как о  самих объектах недвижимости,  так и о
связанных с их использованием правилах и ограничениях.
     При  таком  подходе  Государственный  земельный кадастр позволяет
реализовать  основные  принципы,   которым  должен удовлетворять  банк
данных недвижимости:
     -  единство  банка  данных,   исключающее дублирование информации
об  объектах   недвижимости   и  позволяющее   сосредоточить  в едином
месте сведения  о всем  недвижимом  имуществе,   находящемся в ведении
Архангельской    области,    и    об   установленных    правилах   его
использования;
     -  полнота   описания   и  достоверность   информации об объектах
недвижимости, гарантируемая государственными органами;
     -  единство описания всех объектов недвижимости;
     -  возможность оперативного доступа к информации;
     -  возможность  совершенствования  и автоматизации  ведения банка
данных на основе единых принципов и единой технологии;
     -  общедоступность    информации    для    всех  заинтересованных
пользователей.

     4.3.  Процессы    формирования    и    ведения   Государственного
земельного кадастра

     В  соответствии  с предлагаемой  концепцией  сведения об объектах
недвижимости  поступают  в Государственный  земельный  кадастр из трех
источников (рис. 1):
     -  из органов государственного учета объектов недвижимости;
     -  из органов регистрации прав на объекты недвижимости;
     -  из органов  государственной  регистрации  оценок недвижимости.
     В  задачу  органов  государственного  учета объектов недвижимости
входит:
     -  проверка   полноты  представления  пространственно-площадных и
других физических характеристик объекта недвижимости;
     -  проверка   правильности   описания   объекта  недвижимости как
объекта учета;
     -  проверка     правильности     установления    границ   объекта
недвижимости   путем   соотнесения   местоположения   объекта  с   уже
учтенными   объектами   с использованием  специально  создаваемого для
этих целей дежурного кадастрового плана;
     -  присвоение    объектам   недвижимости   учетных  (кадастровых)
номеров  на основе  единого  базисного  плана Архангельской области;
     -  внесение  сведений  об объекте  недвижимости в реестр объектов
(физических  характеристик)  Государственного  земельного  кадастра.
     Органами  государственной  регистрации  прав ведется  реестр прав
(Поземельная  книга)  Государственного  земельного  кадастра. В реестр
прав  заносятся   сведения  о правовом  статусе  объектов недвижимости
на основании экспертизы правоустанавливающих документов.
     Органы  государственной     регистрации    оценок    недвижимости
выполняют  экспертизу  стоимостных  оценок  объектов  недвижимости  на
основе    сведений    об   их  физических   характеристиках  с  учетом
складывающейся  конъюнктуры  рынка  недвижимости  и  политики  органов
государственной  власти  в области  недвижимости.  Роль данных органов
состоит  в проверке   правильности   определения   стоимостных  оценок
объектов   недвижимости,   представленных   в материалах  кадастрового
дела объекта  недвижимости.  Органы  государственной  оценки формируют
реестр оценок Государственного земельного кадастра.
     В  совокупности    сведения    об    объекте    недвижимости    в
Государственном   земельном   кадастре  представлены  тремя реестрами:
реестром  объектов   (физических   характеристик),   реестром  прав  и
реестром    оценок.    Связь    между    реестрами  осуществляется  по
кадастровому номеру объекта недвижимости.
     В  соответствии  с этим  можно  говорить о праве собственности на
объект  с определенным  кадастровым  номером  или о стоимости  объекта
с  заданным   кадастровым   номером.   При   решении правовых споров в
отношении  объекта  недвижимости  с определенным  кадастровым  номером
сведения   о  местоположении   и размерах  объекта  берутся из реестра
физических  характеристик  Государственного  земельного  кадастра.
     Следует  особо    подчеркнуть,   что   Государственный  земельный
кадастр  нельзя  рассматривать  как формальное  сосредоточение в одном
месте трех  независимых  реестров  (реестра  объектов,  реестра прав и
реестра   оценок),   каждый   из  которых   может  использоваться  для
самостоятельных  целей.   Цели,   в соответствии  с которыми создается
Государственный  земельный  кадастр,   могут  быть достигнуты  лишь  в
том  и   только   в  том   случае,   когда  все  три названных реестра
образуют логически связанную единую совокупность данных.
     Основанием  для  занесения   сведений  об объекте  недвижимости в
Государственный  земельный  кадастр  является  наличие сформированного
кадастрового    дела    на   объект   недвижимости.  Кадастровое  дело
формируется  отдельными  органами  - органами   формирования  объектов
недвижимости   - на  основании  заявления  гражданина или юридического
лица о  выдаче   свидетельства   о  государственной   регистрации  его
права на принадлежащий ему объект недвижимости.
     Кадастровое  дело состоит  из разделов  (регистров),   каждый  из
которых   содержит   нормативно   установленный   перечень документов,
определяющих    в    совокупности     физические,     юридические    и
экономические    характеристики    объекта   недвижимости.   Материалы
(документы)  для  формирования   кадастрового   дела   предоставляются
следующими органами (лицами):
     -  гражданами  и  юридическими   лицами   -  правоустанавливающие
документы   на  объекты  недвижимости,   отчуждаемые  на основе сделок
между физическими и/или юридическими лицами;
     -  органами     государственной      власти      или     местного
самоуправления  -   правоустанавливающие    документы    на    объекты
недвижимости,    отчуждаемые    на   основе   решений  органов  власти
(например,   решения   о  предоставлении   земельных    участков   для
жилищного строительства);
     -  Фондом   имущества,   Комитетом   по  управлению  имуществом -
правоустанавливающие    документы     на     объекты     недвижимости,
отчуждаемые   на основе  сделок,   в качестве  одной из сторон которых
выступают соответствующие органы государственной власти;
     -  органами   инвентаризации   -  технические   паспорта  зданий,
сооружений и объектов недвижимости жилищной сферы;
     -  органами     оценки    недвижимости    (государственными   или
коммерческими  предприятиями)  - документы,   содержащие   стоимостные
оценки объектов недвижимости;
     -  подразделениями   КЗРиЗ   -  материалы,   касающиеся  вопросов
землеустройства.
     Материалы  сформированного     кадастрового     дела     в     их
соответствующей    части    предъявляются   органам   государственного
учета,   органам   государственной   регистрации    прав   и   органам
государственной   регистрации  оценок  объектов  недвижимости.  Задача
названных    государственных    органов    -    произвести    проверку
(экспертизу)     и     удостоверить    правильность    соответствующих
характеристик объекта недвижимости.
     Тот  факт,   что   все  сведения   об объектах недвижимости перед
занесением    в    земельный    кадастр    проверены    (удостоверены)
государственными  органами,  позволяет  придать  этим сведениям статус
официальной   информации   об  объектах    недвижимости,    а   самому
земельному  кадастру  - статус  Государственного  земельного кадастра.
     Порядок  прохождения  материалов  кадастрового   дела  в  органах
учета,   регистрации   прав   и  регистрации   оценок и порядок обмена
данными   между   названными    органами    определяется   технологией
формирования    Государственного   земельного   кадастра.   Технология
разрабатывается   на  этапе   создания   Государственного   земельного
кадастра    и  вводится   в  действие   нормативными   актами  органов
государственной власти.
     Сведения  для    учета   в  Государственном   земельном  кадастре
территориальных  зон поступают  из органа,   формирующего  кадастровые
дела    территориальных    зон    после    принятия   решений  органов
государственной  власти  об  их   образовании.   Государственный  учет
территориальных   зон   заключается  в проверке  правильности описания
пространственно-площадных   и других   характеристик   территориальных
зон,  внесении   сведений   о  характеристиках   зон   в  реестр зон и
отображение   территориальных   зон   на  соответствующих   картах   и
планах.  Территориальные  зоны должны  также  отображаться на дежурном
кадастровом    плане    Архангельской    области    для   визуализации
территорий,  на которых  действуют  особые  правила землепользования.
     Технология  формирования  и ведения  Государственного  земельного
кадастра   и  соответствующие   ей  нормативно-правовые   акты  должны
определять, какими органами и в каком порядке выполняется:
     -  внесение   сведений   в  Государственный   земельный  кадастр,
обслуживание   собственно   кадастра    и    предоставление   сведений
Государственного земельного кадастра потребителям;
     -  государственный учет объектов недвижимости;
     -  государственная регистрация прав на объекты недвижимости;
     -  государственная регистрация оценок объектов недвижимости;
     -  формирование объектов недвижимости;
     -  предоставление  материалов  (документов)  для кадастровых  дел
объектов недвижимости;
     -  формирование территориальных зон;
     -  государственный учет территориальных зон.

     4.4. Иерархия Государственного земельного кадастра

     Государственный  земельный    кадастр    Архангельской    области
представляет  собой  информационную  систему,  уровни иерархии которой
соответствуют  уровням  государственного  управления.   В соответствии
с этим  Государственный   земельный   кадастр   Архангельской  области
включает:
     государственный    областной    земельный   кадастр   -  содержит
сведения о следующих объектах учета:
     -  территориальных      зонах,      установленных       решениями
Архангельского   областного   Собрания   депутатов   или администрации
области;
     -  объектах  недвижимости,   находящихся  в ведении администрации
области;
     -  территориальных   зонах  и объектах  недвижимости федерального
ведения, находящихся на территории Архангельской области;
     государственные  земельные     кадастры    районов    и   городов
областного  значения  - содержат  сведения  о следующих объектах:
     -  территориальных       зонах,      установленных      решениями
администрации районов (городов областного подчинения);
     -  объектах      недвижимости,      находящихся      в    ведении
соответствующих администраций;
     -  территориальных   зонах  и объектах  недвижимости федерального
и областного  ведения,  расположенных  на территориях  соответствующих
районов и городов областного подчинения;
     земельные  кадастры   муниципальных   образований    -   содержат
сведения    об    объектах    недвижимости,    находящихся  в  ведении
соответствующих   органов   местного   самоуправления,   а   также   о
расположенных    на    территории    соответствующего   муниципального
образования   территориальных   зонах    и    объектах   недвижимости,
находящихся  в ведении  вышестоящих  органов  государственной власти.
     Обмен  данными  между  земельными  кадастрами  различных  уровней
иерархии   основан   на  принципе  структурной  подчиненности объектов
кадастрового  учета.  Кадастр  определенного  уровня иерархии содержит
описание   пространственно-площадных   и правовых  характеристик  всех
объектов  недвижимости   и  территориальных   зон,   расположенных  на
территории   соответствующей   администрации.   При   этом сведения об
объектах  недвижимости,   находящихся  в ведении  этой  администрации,
дополняются    физическими    и    экономическими    характеристиками,
обеспечивающими  государственные  органы  информацией  для определения
величины   налоговых  платежей  для данных  объектов.  В кадастр более
высокого  уровня  иерархии  передаются  только сведения о  границах  и
правовых   характеристиках   объектов   недвижимости,   находящихся  в
ведении вышестоящих органов государственной власти.
     Например,  государственный      земельный      кадастр     города
Северодвинска   содержит   полное   описание   территориальных  зон  и
объектов  недвижимости,  находящихся  на территории,  подведомственной
администрации   Северодвинска,   и  описание    границ    и   правовых
характеристик    территориальных    зон    и    объектов  недвижимости
федерального   и  областного   подчинения.   Сведения    об   объектах
федерального   и областного  подчинения  передаются  в государственный
областной   кадастр   Архангельской    области.    В   свою   очередь,
государственный   областной   кадастр  Архангельской  области содержит
полное  описание  объектов  кадастрового  учета областного  подчинения
и   сведения    о  границах   и  правовых   характеристиках   объектов
федерального   подчинения.   Сведения    об    объектах   федерального
подчинения передаются в федеральный земельный кадастр.

        V. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОЗДАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО
            ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

     5.1.  Виды обеспечения   создания   Государственного   земельного
кадастра

     Создание  Государственного      земельного      кадастра      как
информационной  базы системы  управления  недвижимостью   предполагает
наличие     концептуального,    нормативно-правового,    технического,
информационного,   программного,    финансового    и    других   видов
обеспечения.

     5.1.1. Концептуальное обеспечение

     Концептуальное  обеспечение   состоит   в  разработке  и принятии
концепции  Государственного  земельного  кадастра  (ГЗК), включающей:
     -  понятие кадастра;
     -  состав сведений, включаемых в ГЗК;
     -  статус сведений ГЗК и порядок их использования;
     -  определение  и описание   процессов   формирования  и  ведения
ГЗК;
     -  разграничение    полномочий    и    ответственности    органов
государственной    власти   различных   уровней   при  формировании  и
ведении ГЗК;
     -  этапы создания ГЗК;
     -  программы по видам обеспечения создания ГЗК.
     Разработанная  и  принятая   концепция   должна    уточняться   и
развиваться   по мере  появления  соответствующих  федеральных законов
и нормативно-правовых  актов  и с учетом  опыта  создания  и  развития
ГЗК Архангельской области.

     5.1.2. Нормативно-правовое обеспечение

     Нормативно-правовое  обеспечение     создания     и      развития
Государственного    земельного    кадастра    Архангельской    области
предусматривает   разработку   и  принятие    законов    Архангельской
области,   создающих   правовую   базу   функционирования кадастра,  и
нормативно-правовых  актов  органов  государственной  власти  области,
принимаемых в развитие данных законов.
     В  качестве  первоочередных  должны  быть разработаны  и  приняты
следующие законы Архангельской области:
     -  О Государственном  земельном  кадастре  Архангельской области;
     -  О государственном  учете  объектов  недвижимости на территории
Архангельской области;
     -  О государственной   регистрации  прав на  недвижимое имущество
и сделок с ним на территории Архангельской области;
     -  Об оценке  недвижимого  имущества  на территории Архангельской
области;
     -  О формировании объектов недвижимости.

     В  развитие  названных  законов  требуется разработка и  принятие
следующих положений:
     -  О порядке  формирования  и ведения  ГЗК Архангельской области;
     -  О реестрах объектов недвижимости ГЗК;
     -  О реестре территориальных зон ГЗК;
     -  Об использовании сведений ГЗК;
     -  О порядке взаимодействия ГЗК с налоговой службой;
     -  О  порядке   государственного  учета  объектов недвижимости на
территории Архангельской области;
     -  О   базисном    плане    Архангельской    области   и  системе
кадастровой   нумерации    объектов    недвижимости    на   территории
Архангельской области;
     -  О дежурном кадастровом плане Архангельской области;
     -  О  порядке   и  правилах  государственной  регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним;
     -  О   порядке     информационного     взаимодействия     органов
государственной    регистрации    прав   с  органами   государственной
власти,    участвующими   в  управлении   недвижимостью   (КУГИ,  Фонд
имущества и др.);
     -  О  порядке   оценивания  и государственной  регистрации оценок
недвижимости;
     -  О кадастровом деле;
     -  О  проведении   землеустроительных    работ    на   территории
Архангельской области;
     -  Об установлении  границ  земельных  участков и территориальных
зон в Архангельской области;
     -  О    порядке     взаимодействия     органов      формирования,
государственного     учета,    государственной    регистрации    прав,
государственной регистрации оценок недвижимости и ГЗК.
     Данный  перечень     законов     и    нормативно-правовых   актов
обеспечивает   функционирование    в    первую    очередь   ГЗК.   Для
обеспечения     функционирования     остальных    компонент    системы
управления   недвижимостью   Архангельской    области    должны   быть
разработаны и приняты законы:
     -  Земельный кодекс Архангельской области;
     -  Градостроительный кодекс Архангельской области;
     -  Жилищный кодекс;
     -  О   порядке    управления    и    распоряжения  собственностью
Архангельской области;
     -  О землеустройстве;
     -  О налогах на недвижимость и сделках с ней;
     -  Об ипотеке;
     -  О кондоминиуме.
     До  принятия   данных  законов  Архангельским областным собранием
депутатов   ключевые   моменты   этих   законов  могут  быть   введены
распоряжениями главы администрации Архангельской области.

     5.1.3. Технологическое обеспечение

     Технологическое  обеспечение    предусматривает    разработку   и
внедрение  технологий  (способов   и  порядка   выполнения  действий),
обеспечивающих:
     -  Формирование сведений для внесения в ГЗК;
     -  Ведение ГЗК;
     -  Взаимодействие  органов  ГЗК  федерального   уровня  и  уровня
субъектов Федераций;
     -  Взаимодействие  органов  ГЗК с  налоговыми органами и органами
статистики;
     -  Безопасность,   целостность   и  конфиденциальность   сведений
ГЗК;
     -  Учет объектов недвижимости;
     -  Ведение дежурного кадастрового плана;
     -  Заполнение рабочих и обменных форм документов;
     -  Проведение землеустроительных работ;
     -  Согласование границ земельных участков;
     -  Регистрацию прав на объекты недвижимости;
     -  Взаимодействие   органов   формирования,   учета,  регистрации
прав и регистрации оценок объектов недвижимости.
     Данные  технологии      должны      будут     составить    основу
нормативно-правовых    актов,    разрабатываемых    для    обеспечения
функционирования ГЗК.

     5.1.4. Информационное обеспечение

     Информационное  обеспечение     предполагает     разработку     и
утверждение  базовых  средств,   обеспечивающих  формирование и  обмен
информацией,   используемой  при ведении  Государственного  земельного
кадастра:
     -  Системы   кадастровой   нумерации  на территории Архангельской
области;
     -  Рекомендаций    по   разработке   базисных  планов  территорий
Архангельской области;
     -  Стандартов  обмена  информацией  между органами,  участвующими
в формировании сведений ГЗК;
     - Классификаторов, справочников и порядка их ведения;
     -  Адресной   системы,    обеспечивающей    взаимно   однозначное
соответствие  между  адресом  объекта  недвижимости и самим объектом;
     -  Состава  и форм  входных,   рабочих и выходных документов  для
органов   ГЗК,   учета   объектов   недвижимости,  регистрации прав на
объекты     недвижимости,     регистрации     оценок     недвижимости,
формирования объектов недвижимости;
     -  Рекомендаций  по созданию  и ведению   дежурного  кадастрового
плана Архангельской области.

     5.1.5. Программное обеспечение

     Государственный  земельный   кадастр   Архангельской   области  с
самого  начала  должен  создаваться  на основе принципов и технологий,
обеспечивающих   постепенный   переход   к  полной  автоматизации всех
процессов, связанных с формированием и ведением кадастра.
     Программное  обеспечение  предусматривает  разработку  комплексов
автоматизации процессов:
     - Формирования территориальных зон;
     - Формирования объектов недвижимости;
     - Учета объектов недвижимости;
     - Учета территориальных зон;
     - Регистрации прав на объекты недвижимости;
     - Регистрации оценок объектов недвижимости;
     -  Доступа   органов  государственной  власти различных уровней к
сведениям ГЗК;
     - Ведения дежурного кадастрового плана.

     5.2.  Создание    системы    государственного    учета   объектов
недвижимости

     Система  государственного     учета     объектов     недвижимости
представляет     собой     совокупность     законодательных     актов,
государственных  органов  и средств,   обеспечивающих  формирование  и
ведение  реестра  объектов  Государственного  земельного кадастра.
     Государственный  учет   объектов   недвижимости    осуществляется
посредством  внесения  сведений  о пространственно-площадных  и других
физических   характеристиках   об  объекте   недвижимости   в   реестр
объектов Государственного земельного кадастра.
     Ведение  Государственного   земельного   кадастра   в  Российской
Федерации    возлагается    на    Комитет   по  земельным  ресурсам  и
землеустройству  и его  территориальные  органы.   В  терминах  данной
концепции    Комитет    по    земельным   ресурсам  и  землеустройству
Российской   Федерации   и  его   территориальные    органы   являются
органами государственного учета объектов недвижимости.
     В  связи   с  этим   система   государственного  учета   объектов
недвижимости   Архангельской  области  должна  базироваться на системе
структурных   подразделений   областного    Комитета    по   земельным
ресурсам    и    землеустройству,    на   которые  возлагается  задача
формирования   и  ведения   Государственного    земельного    кадастра
Архангельской области.
     Придание  областному   Комитету    по    земельным   ресурсам   и
землеустройству   функции   органов   государственного  учета объектов
недвижимости   должно    быть    юридически    закреплено   в   законе
Архангельской   области   "О  формировании   и  государственном  учете
объектов   недвижимости".    Целесообразно    при    этом   совместным
нормативным   актом   председателя   Комитета  Российской Федерации по
земельным   ресурсам   и  землеустройству    (Роскомзема)    и   главы
администрации    Архангельской   области   придать   областному  КЗРиЗ
статус  структурного  подразделения  администрации  области с  двойным
подчинением   его   председателю   Роскомзема   и  главе администрации
области.
     В  этом   случае   материальное   и кадровое оснащение областного
КЗРиЗ для  целей  создания   и  ведения   Государственного  земельного
кадастра   Архангельской   области   может  производиться из средств и
федерального, и областного бюджета.

     5.3.  Создание   системы   государственной   регистрации  прав на
объекты недвижимости

     Система  государственной     регистрации     прав    на   объекты
недвижимости   представляет   собой    совокупность    законодательных
актов,    государственных    органов    и    средств,   обеспечивающих
формирование   и  ведение   Единого   государственного   реестра  прав
(Поземельной книги).
     Государственная  регистрация      прав      на       недвижимость
осуществляется   посредством   внесения   подтвержденной   документами
достоверной  информации  о правах  граждан  и юридических лиц в Единый
государственный  реестр  прав на  недвижимое  имущество и сделок с ним
(Поземельную книгу).
     По  требованию  субъекта  регистрации  ему выдается Свидетельство
установленного    образца    или    иной    документ,   удостоверяющий
государственную   регистрацию   права   субъекта  на принадлежащий ему
объект недвижимости.
     Концепция  Государственного          земельного         кадастра,
представленная  в данном  документе,   не зависит  от того,  на  какие
конкретно    государственные   органы   будет   возложена  обязанность
регистрации прав на недвижимое имущество.
     Вопрос  об  органах,   осуществляющих   в  Российской   Федерации
государственную   регистрацию   прав   на  недвижимое   имущество,  до
настоящего времени не имеет однозначного правового решения.
     В  соответствии  с Гражданским   кодексом   Российской  Федерации
права   собственности  и другие  вещные  права на недвижимое имущество
подлежат   государственной   регистрации   в  едином   государственном
реестре   учреждениями   юстиции.   При   этом не конкретизируется вид
данного  единого  государственного  реестра  и основа,  на которой  он
создается.
     Особенность  современного   состояния   учреждений    юстиции   в
Российской   Федерации   заключается   в  том,   что  они  не обладают
организационной  структурой  и  материальной   базой,   требуемой  для
осуществления  государственной  регистрации  прав на  недвижимость.
     В  связи  с этим  Указ Президента  Российской Федерации N 2130 от
11  декабря  1993 года  возложил  регистрацию  и оформление документов
о  правах   на  земельные   участки   и  прочно   связанную   с   ними
недвижимость  на Комитет  Российской  Федерации  по земельным ресурсам
и землеустройству  и его  территориальные   органы   на  местах.  Указ
президента  N 293  от 28  февраля  1996 года установил,  что впредь до
принятия  федерального  закона   о  регистрации   прав  на  недвижимое
имущество   и  сделок   с  ним   государственная   регистрация прав на
недвижимое  имущество  осуществляется  органами,   осуществляющими  на
дату  издания   данного  Указа  регистрацию  и оформление документов о
правах на недвижимое имущество.
     Выбор  КЗРиЗ   в  качестве   органа,   на базе которого создается
государственная  система  регистрации  прав на  недвижимое  имущество,
основывается на следующем:
     -  правовые     характеристики    (правовой    статус)   объектов
недвижимости  являются   обязательной   компонентой   Государственного
земельного   кадастра,   и  коль   скоро   создание  данного  кадастра
необходимо  для обеспечения  функционирования   всей   государственной
системы   управления   недвижимостью,   целесообразно   создать единый
государственный  реестр  прав на  базе реестра  прав  Государственного
земельного кадастра;
     -  структурные   подразделения   Комитета   представлены  на всех
уровнях  государственного  управления  от федерального  до местного;
     -  материальная  база Комитета,  используемая  для формирования и
ведения    Государственного    земельного    кадастра,    позволит   с
приемлемыми   для   любого   субъекта   Федерации затратами обеспечить
создание и ведение единого государственного реестра прав.
     Органы  государственной     регистрации     прав     на   объекты
недвижимости  целесообразно  создавать  в виде  подразделений  органов
юстиции,     вводимых     в    состав    соответствующих   структурных
подразделений  Комитета  по земельным   ресурсам   и  землеустройству.
Такое   решение   не  противоречит   требованию   Гражданского кодекса
Российской  Федерации  и оправдано  с точки  зрения затрат на создание
системы  государственной  регистрации  прав на  недвижимое имущество.

     5.4.  Создание    системы   государственной   регистрации  оценок
недвижимости

     В соответствии с предлагаемой концепцией выделяются:
     -  система    оценки    недвижимости;    задачей  данной  системы
является  формирование  стоимостных  оценок  объектов  недвижимости  и
представление    материалов    с    результатами    оценок   в  органы
формирования объектов недвижимости;
     -  система   государственной   регистрации   оценок недвижимости;
задача  данной  системы   состоит   в  экспертизе  стоимостных  оценок
объектов     недвижимости    и    внесении    их   в   реестр   оценок
Государственного земельного кадастра.
     Система  оценки   недвижимости   призвана   обеспечить достижение
двух основных целей:
     -  фискальной,   то есть  создание  базы для определения величины
платежей   за  землю   и  объекты   недвижимости   (величина  налогов,
арендной   платы   и  проч.)   на  основе   регулярного периодического
оценивания   их  рыночной   стоимости   для    недопущения   занижения
подлежащих взиманию платежей;
     -  экономической,   то  есть   создание   системы   экономических
рычагов     и     методов     регулирования    развития   недвижимости
Архангельской  области  на основе  целенаправленного  изменения ставок
налогов   на  недвижимость   и  величины   арендной   платы в пределах
определенных  зон в  соответствии  с долгосрочными   хозяйственными  и
другими программами.
     На  первом  этапе  создания  системы управления  недвижимостью  в
Архангельской    области    функция   оценки   первичных  и  вторичных
объектов  недвижимости  может  быть сохранена  за  органами  БТИ.  При
этом оценка  земельных  участков  в соответствии  с положением о КЗРиЗ
должна производиться его структурными подразделениями.
     По    мере    становления    и    развития   системы   управления
недвижимостью   области   функции   оценки   недвижимости  могут  быть
переданы    негосударственным    предприятиям   на  основе   лицензий,
выдаваемых   таким   предприятиям   органами   государственной власти,
подобно    тому,    как    это    реализовано   для  негосударственных
нотариальных контор.
     Функция  государственной    регистрации    оценок    недвижимости
должна    быть   возложена   на  специальный   орган  (подразделение),
создаваемый  при Государственном  земельном   кадастре   Архангельской
области.   В  задачу   этого   органа  будет входить экспертиза оценок
недвижимости,   выполненных   в  том   числе    и   негосударственными
органами  оценки,  перед  занесением  оценочных характеристик объектов
недвижимости в ГЗК.

     5.5. Создание системы формирования объектов недвижимости

     Государственные  органы,  осуществляющие  формирование  и ведение
Государственного   земельного   кадастра  (органы  учета,  регистрации
прав и  регистрации  оценок),   могут  выполнять свои  функции  только
при  наличии   документально   подтвержденных   сведений   об объектах
недвижимости.   Сбор  и подготовка  документов  о физических, правовых
и  экономических  характеристиках  объектов  недвижимости  возлагается
на органы формирования объектов недвижимости.
     Формирование  объекта   недвижимости  осуществляется  посредством
заведения   на  каждый   подлежащий   государственному   учету  объект
недвижимости   специального  кадастрового  (землеустроительного)  дела
установленного    образца.    Кадастровое    дело    содержит    набор
документов, полностью описывающих объект недвижимости.
     После  внесения  в установленном  порядке   сведений  об  объекте
недвижимости   в ГЗК  кадастровое  дело сдается  органами формирования
в  архив   кадастровых   дел.   Законом   Архангельской   области   "О
формировании   объектов  недвижимости"  должно  быть установлено,  что
все обращения,   связанные  с изменениями  правового  статуса или иных
характеристик     объекта    недвижимости    (например,    стоимости),
производятся  через  органы  формирования.   После  регистрации  таких
изменений    соответствующими    органами    и  внесения   обновленных
сведений  об объекте  в ГЗК   материалы,  касающиеся данных изменений,
приобщаются   органами   формирования   к  кадастровому   делу данного
объекта.
     Таким  образом,   кадастровое   дело   содержит  все материалы по
"истории"  объекта  недвижимости  и  является   источником  юридически
значимой    информации    при    возникновении   споров,  связанных  с
достоверностью  данных,   находящихся   в  Государственном   земельном
кадастре.
     Формирование      объекта     недвижимости     при      первичном
государственном  учете  предполагает  непосредственное  выполнение или
организацию выполнения следующих мероприятий:
     -  определение      пространственно-площадных      характеристик
объекта;
     -  определение     дополнительных     физических    характеристик
объекта,   установленных  органами  государственной  власти в качестве
сведений,   включаемых   в ГЗК,   и существенных  для описания объекта
недвижимости как объекта учета и определения его стоимости;
     -  выполнение стоимостных оценок объекта;
     -  формирование правового статуса объекта.
     Определение  пространственно-площадных  характеристик  первичных
и  вторичных   объектов   недвижимости   предполагает    представление
органами  инвентаризации  технических  паспортов  с поэтажными планами
и планами помещений зданий, сооружений и их частей.
     Для  земельных   участков   и  первичных   объектов  недвижимости
определение   пространственно-площадных   характеристик   связано    с
выполнением    комплекса    землеустроительных   работ,   связанных  с
кадастровой  съемкой  земельного   участка.
     Кадастровая  съемка   земельного   участка  предусматривает также
выполнения  мероприятий  по  установлению   границ   участка,  в  ходе
которых:
     -  границы  участка  в соответствии  с данными,  содержащимися  в
правоустанавливающих документах, выносятся в натуру;
     -  производится   (при    необходимости)    согласование   границ
земельного участка с землепользователями смежных участков;
     -  границы  участка  закрепляются  на местности межевыми знаками.
     Вопрос  о    том,     каким    конкретно    государственным   или
негосударственным  органам  предоставить  полномочия  по  формированию
объектов    недвижимости,   решается   с  учетом   конкретных  местных
условий.
     Объективно  наиболее  полная  информация  о первичных и вторичных
объектах     недвижимости     (зданиях,     сооружениях,    квартирах)
сосредоточена  в органах  БТИ, поэтому  в городах  областного значения
органам  БТИ может  быть придан  статус  органов формирования объектов
недвижимости.
     В  то же  время  следует  признать,  что при  формировании  таких
объектов  недвижимости,   как земельные  участки,  возможности органов
БТИ могут  оказаться  ограниченными.  Формирование  земельных участков
в  этом   случае   целесообразно  поручить  подразделениям КЗРиЗ,  для
которых   проведение   землеустроительных   работ    является   прямой
обязанностью.
     По  мере    становления    системы    управления    недвижимостью
Архангельской   области   формирование   объектов   недвижимости может
быть    поручено    негосударственным    предприятиям,    которые    в
установленном   законом   порядке   получат   лицензию  на  проведение
данного    вида    работ.    Администрации    области    целесообразно
поддерживать   появление   таких   предприятий,   поскольку это снизит
нагрузку    на    государственные    органы    формирования   объектов
недвижимости   и  приведет   к  сокращению   бюджетных  расходов на их
содержание.

     5.6.  Органы,     осуществляющие     ведение     Государственного
земельного кадастра

     В  соответствии  с представленной  в данном  документе концепцией
обслуживание  Государственного  земельного  кадастра  как банка данных
об   объектах    недвижимости   должно   выполняться   самостоятельным
государственным   органом   (подразделением),   в  функции    которого
входит:
     -  сохранение  сведений  ГЗК,   в том числе путем  копирования  и
периодического обновления;
     -  принятие  мер  к   разграничению   доступа  к  сведениям  ГЗК,
носящим конфиденциальный или закрытый характер;
     -  обслуживание   запросов   пользователей    по   предоставлению
сведений ГЗК;
     -  систематизация,   обработка  и обобщение  сведений ГЗК с целью
предоставления    органам    государственной    власти    и   местного
самоуправления   информации   для    планирования    и   регулирования
использования   земельных   ресурсов   и  прочно   связанной  с землей
недвижимости на территории Архангельской области;
     -  выполнение   иных   мероприятий,   связанных  с  обслуживанием
банка данных  ГЗК.   В соответствии  с действующим   законодательством
Российской   Федерации   функция  ведения  Государственного земельного
кадастра возлагается на КЗРиЗ.

     VI. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПОЛНОМОЧИЙ ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ

     Полномочия  органов  власти  и управления  области по  управлению
недвижимостью распределяются следующим образом:
     Архангельское областное Собрание депутатов:
     -  принятие    законов    Архангельской    области,  регулирующих
земельно-правовые и имущественные отношения;
     -  определение   полномочий   органов   государственной власти  и
местного самоуправления в сфере управления недвижимостью;
     -  установление    и    изменение   на  территории  Архангельской
области            административно-территориальных             единиц,
социально-экономических и иных территориальных зон;
     -  установление   размеров  платы  за землю, величины налогов  на
недвижимость и сборов за сделки с ней.
     Глава администрации Архангельской области:
     -  определение     компетенции     подчиненных     ему    органов
государственного  управления  в сфере  недвижимости,   формировании  и
ведении    Государственного    земельного    кадастра    Архангельской
области;
     -  принятие     распорядительных     актов    по   управлению   и
распоряжению   земельным   и  имущественным    фондом    Архангельской
области;
     -  организация    деятельности    и    взаимоотношений    органов
формирования,    учета,    оценки   и  регистрации   прав  на  объекты
недвижимости;
     -  организация   функционирования   Государственного   земельного
кадастра Архангельской области;
     -  определение      условий      и      порядка     осуществления
землеустроительных  работ  на территории  Архангельской  области.
     Архангельский  областной  Комитет  по управлению  государственным
имуществом:
     -  управление   объектами   недвижимости  федеральной и областной
собственности    в    соответствии    с     порядком,    установленным
законодательством;
     -  предоставление  разрешений  арендаторам  объектов недвижимости
на сдачу  их в субаренду,  залог  и обременение  иными способами;
     -  контроль     за     выполнением     пользователями    объектов
недвижимости условий соответствующих договоров;
     -  выступление  в качестве  стороны   по  спорам,  вытекающим  из
порядка    исполнения    договоров,    заключенных   с  пользователями
объектов недвижимости;
     -  обеспечение   проведения  инвентаризации  и оценки недвижимого
имущества,  находящегося  в собственности  Архангельской  области.
     Фонд имущества Архангельской области:
     -  продажа  объектов   недвижимости,   являющихся  федеральной  и
государственной собственностью Архангельской области;
     -  участие  в управлении  объектами  недвижимости, находящимися в
совместной собственности с долей Архангельской области.
     Департамент  строительства,   жилищно-коммунального  хозяйства  и
энергетики:
     -  координация  и контроль   деятельности   областных  органов  в
сфере    строительства,    эксплуатации,    капитального    ремонта  и
реконструкции объектов недвижимости;
     Департамент  экономики  и региональных   программ   и  финансовое
управление:
     -  оперативное  управление  доходами  от недвижимости и расходами
на нее;
     -  ведение     сводного     (централизованного)     контроля   за
финансовыми потоками в сфере недвижимости;
     -  формирование   инвестиционных  программ  в сфере недвижимости;
     -  обоснование     экономических      регуляторов      управления
недвижимостью  (цен,   налогов,   тарифов,   льгот, штрафных санкций и
др.);
     -  анализ    и    оценка    экономической  эффективности  системы
управления недвижимостью Архангельской области.
     Главное  управление      архитектуры     и     градостроительства
Архангельской области:
     -  установление    строительного    регламента   в  Архангельской
области;
     -  подготовка   в  качестве   ведущего  разработчика генерального
плана строительства в Архангельской области;
     -  разработка градостроительной документации;
     -  подготовка   предложений   для    администрации   области   по
распоряжению землями застройки;
     -  выдача  заключений  по обременениям,  накладываемым на объекты
недвижимости,   находящиеся  в пределах  градостроительных  и иных зон
застройки.
     Комитет по земельным ресурсам и землеустройству:
     -  ведение  Государственного  земельного  кадастра  Архангельской
области;
     -  государственный учет объектов недвижимости;
     -  государственная регистрация прав на объекты недвижимости;
     -  организация    и    проведение    землеустроительных    работ,
связанных с формированием объектов недвижимости;
     -  подготовка  предложений  для органов   государственной  власти
Архангельской    области    по    зонированию    территорий   области,
определению  ставок  земельного  налога  и арендной платы за землю.
     Налоговая инспекция:
     - сбор налогов и налоговых платежей от недвижимости.
     Риэлтерские  и другие  организации  (в том  числе коммерческие):
     -  осуществление  операций   на  рынке   недвижимости  на  основе
лицензий, выдаваемых в установленном законом порядке;
     -  выступление  в качестве   посредников   в  гражданско-правовых
сделках с недвижимостью;
     -  информирование  населения  о возможностях  рынка недвижимости,
формирование и расширение рынка недвижимости.

                 VII. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ПОДГОТОВКА

     7.1.  Создание   Комиссии   по  недвижимости   при  администрации
области

     В  качестве  одного  из первых   шагов  по  организации  создания
системы   управления   недвижимостью   Архангельской   области  должно
стать создание  Комиссии  по недвижимости  при администрации  области.
     В  состав   областной   Комиссии   по  недвижимости  должны войти
представители     областного     Собрания     депутатов,     областной
администрации,  иных государственных  органов,  а также  организаций и
предприятий, действующих на рынке недвижимости.
     Деятельность  комиссии    должна    осуществляться    на   основе
соответствующего   Положения,   утвержденного   распоряжением    главы
администрации Архангельской области.
     Цели деятельности Комиссии по недвижимости:
     -  выработка   единой   политики   области  в сфере недвижимости,
направленной  на  увеличение   доходов   от  недвижимости   в  бюджете
области;
     -  координация   деятельности   органов   государственной  власти
области    по    созданию    системы    управления   недвижимостью   в
соответствии с выработанной политикой в сфере недвижимости;
     -  оперативный     анализ     состояния     системы    управления
недвижимостью,   выявление   факторов,   тормозящих   ее  развитие,  и
принятие мер по их устранению;
     -  корректировка  концепции  системы  управления недвижимостью  в
соответствии   с  практикой   ее  реализации   и  вступающими   в силу
федеральными  законами  и постановлениями   правительства   Российской
Федерации.

     7.2. Информирование населения, подготовка персонала

     С  утверждением   настоящей   концепции   должна  быть развернута
целенаправленная   работа   в  средствах   массовой    информации   по
разъяснению   всем  участникам  рынка  недвижимости тех возможностей и
преимуществ,    которые    обеспечивает    создание    новой   системы
управления недвижимостью.
     К  началу   функционирования   создаваемой   системы  и  принятия
соответствующих    законодательных    и    нормативно-правовых   актов
граждане,   юридические  лица,   государственные  органы должны  иметь
представление    об   общей   концепции   управления  недвижимостью  в
Архангельской   области   и  вытекающих   из  нее   своих   правах   и
обязанностях.
     Для  обеспечения  управления   недвижимостью   квалифицированными
кадрами   должен   быть   реализован   комплекс  программ подготовки и
обучения  персонала   для   работы   в  сфере  недвижимости.  Обучение
изначально     должно     предполагать     постепенный     переход   к
автоматизированным  методам  управления   недвижимостью,   что  должно
найти отражение  в правовой,   специальной  и компьютерной  подготовке
персонала.

             VIII. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОГРАММЫ СОЗДАНИЯ
      СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

     Финансирование  программы     создания     системы     управления
недвижимостью   области   целесообразно   осуществлять   из  следующих
источников:
     -  средств областного бюджета;
     -  средств    федерального   бюджета,   выделяемых  для  создания
Государственного земельного кадастра;
     -  части  средств  от продажи  объектов недвижимости (в том числе
и земельных участков), принадлежащих Архангельской области;
     -  средств,   взимаемых   за государственную  регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним;
     -  платных услуг по государственной оценке недвижимости;
     -  платных  услуг  за предоставление  информации о недвижимости;
     -  внебюджетных средств, включая кредиты.

             IX. ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОГРАММЫ СОЗДАНИЯ
      СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

     Первый этап (1996 год - 1997 год):
     -  разработка   и  принятие   законов   Архангельской  области  и
нормативно-правовых     актов,     обеспечивающих     функционирование
Государственного земельного кадастра;
     -  создание  системы   формирования,   государственного  учета  и
государственной  регистрации  прав на  объекты  недвижимости в городах
и районах,   в которых  развитие   системы   управления  недвижимостью
наиболее  актуально  (Северодвинск,  Новодвинск,  Приморский район);
     -  отработка   основных   процессов    функционирования   системы
управления    недвижимостью    на    примере   городов  Северодвинска,
Новодвинска и Приморского района;
     -  создание   первой   очереди   системы  оценки  недвижимости  и
государственной регистрации оценок недвижимости;
     - начало автоматизации системы управления недвижимостью.
     Второй этап (1998 год - 1999 год):
     -  разработка   и  принятие   законов   Архангельской  области  и
нормативно-правовых   актов,    обеспечивающих    поддержку    системы
управления недвижимостью;
     -  распространение  опыта  городов  Северодвинска,  Новодвинска и
Приморского района на другие города и районы области;
     -  завершение    создания    системы    оценки   недвижимости   и
государственной регистрации оценок недвижимости.
     Третий этап (1999 год - 2005 год):
     -  охват   системой   управления   недвижимостью  всей территории
Архангельской области;
     -  переход     к     автоматизированной     системе    управления
недвижимостью.