Постановление Губернатора Ярославской области от 06.03.2000 № 149

                    ГУБЕРНАТОР ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

                           ПОСТАНОВЛЕНИЕ
     
от 11.03.2001 N 149
г. Ярославль


О мерах по организации системы государственной поддержки граждан при
строительстве (приобретении) жилья на территории Ярославской области

     В целях развития жилищного строительства в Ярославской области,
стимулирования инвестиционной  деятельности   в  жилищной  сфере   и
государственной поддержки  граждан при строительстве  (приобретении)
жилья

ПОСТАНОВЛЯЮ:

     1. Утвердить  прилагаемую Концепцию  организации  долгосрочного
жилищного кредитования в Ярославской области (далее Концепция).
     2. Структурным подразделениям  Администрации области  оказывать
содействие органам местного самоуправления муниципальных образований
области,  предприятиям,  учреждениям  и  организациям  в  реализации
Концепции на территории области.
     3. Контроль   за   исполнением   постановления   возложить   на
заместителя Губернатора области Хрящева В.Н.
     4. Настоящее   постановление   вступает  в   силу   с   момента
подписания.


     Губернатор области          А.И.Лисицын



                                                          УТВЕРЖДЕНА
                                                      постановлением
                                                 Губернатора области
                                                 от 11.03.2001 N 149

                             Концепция
                организации долгосрочного жилищного
                 кредитования в Ярославской области

                             Оглавление

               Width1Width3Width8046 Width3Width1168
+------------------------------------------------------------------+---------+--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| I. Введение                                                      | 3       |      Width1Width3Width8046 Width3Width1168

                                                                                                               |         |
+------------------------------------------------------------------+---------+--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Width1Width3Width8046 Width3Width1168
+------------------------------------------------------------------+----------------------------+-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| II. Содержание проблемы                                          | 4                          |      Width1Width3Width8046 Width3Width1168

                                                                                                                                  |         |
+------------------------------------------------------------------+----------------------------+-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| III. Нормативно-правовая и социально-экономическая база          | 5                          |
| долгосрочного жилищного кредитования                             |                            |
+------------------------------------------------------------------+----------------------------+


|      Width1Width3Width8046 Width3Width1168                       | IV. Стратегия развития     |
|                                                                  | долгосрочного жилищного    |
|                                                                  | кредитования               |
+------------------------------------------------------------------+----------------------------+


| 8                                                                |      Width1Width3Width8046 |
|                                                                  | Width3Width1168            |
+------------------------------------------------------------------+----------------------------+


| V. Основные принципы долгосрочного жилищного кредитования        | 11                         |
+------------------------------------------------------------------+----------------------------+


|      Width1Width3Width8046 Width3Width1168                       | VI. Порядок предоставления |
|                                                                  | долгосрочных жилищных      |
|                                                                  | кредитов (займов)          |
+------------------------------------------------------------------+----------------------------+


| 15                                                               |      Width1Width3Width8046 |
|                                                                  | Width3Width1168            |
+------------------------------------------------------------------+----------------------------+


| VII. Вопросы оценки недвижимости и страхования при долгосрочном  | 19                         |
| жилищном кредитовании                                            |                            |
+------------------------------------------------------------------+----------------------------+


Width1Width3Width8046 Width3Width1168
+------------------------------------------------------------------+---------+--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| X. Основные принципы улучшения жилищных условий жителей области  | 24      |      Width1Width3Width8046 Width3Width1168

                                                                                                               |         |
+------------------------------------------------------------------+---------+--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

                            I. ВВЕДЕНИЕ

     Опыт развития и становления механизмов долгосрочного  жилищного
кредитования в России позволяет  говорить о том, что  первоначальный
этап - понимание  необходимости внедрения ипотечного кредитования  -
пройден.  Сейчас  важно  осознать,  что  ипотека  выходит  за  рамки
простого обеспечения  кредита, она  приобретает довольно  глобальное
значение для решения социальных проблем. Так, например, государство,
способствующее расширению  этого  бизнеса, выполняет  одну из  своих
важных функций - социальную. Ипотека способствует развитию не только
рынка  недвижимости  и  строительной  отрасли,  она  также   создает
предпосылки для формирования нового направления на финансовом рынке.
     Анализируя ситуацию, которая сложилась  в данный момент,  можно
предположить, что  финансовый  рынок сейчас  не может  удовлетворить
спрос  инвесторов.  Например,  в настоящее  время  доходность  рынка
государственных  краткосрочных  облигаций при  первичном  размещении
сформировалась  на   уровне  12%   годовых.  Если   сравнить  её   с
прогнозируемой  инфляцией  порядка  20% годовых,  то  можно  сделать
вывод,  что  банки,   вкладывая  деньги  в   ГКО,  размещают  их   с
отрицательной доходностью.
     Помимо всего  перечисленного, система  ипотечного  кредитования
создаёт условия  для  инвестирования в  национальную экономику,  что
впоследствии  сказывается на  увеличении  валового продукта  страны.
Именно сейчас назрела  необходимость интеграции финансового рынка  и
рынка недвижимости через  ипотеку как  средство развития каждого  из
них.
     Учитывая состояние   российской  экономики,   характеризующееся
недостаточно  высоким   кредитным  рейтингом  страны,   определенным
уровнем инфляции, недостаточно развитой банковской системой, низкими
доходами  населения,  стратегия  развития  долгосрочного   жилищного
кредитования  в Ярославской  области  должна быть  ориентирована  на
поэтапное внедрение. Поэтому  в настоящей Концепции уделено  должное
внимание как стартовой модели долгосрочного жилищного кредитования
с элементами ипотеки, соответствующей первому этапу развития, так  и
последующим этапам, характеризующим поступательное развитие  системы
кредитования.
     Настоящая Концепция опирается  на положения Концепции  развития
системы   ипотечного  жилищного   кредитования   в  РФ,   одобренной
постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 N 28.

                      II. СОДЕРЖАНИЕ ПРОБЛЕМЫ

     Система жилищного финансирования в дореформенный период в своей
основе имела централизованное  распределение бюджетных ресурсов  для
строительства государственного жилья и его последующего  бесплатного
предоставления гражданам,  стоящим в очереди  на улучшение  жилищных
условий.  Доля  государственных  капитальных  вложений  в   жилищное
строительство в тот период составляла 80-85%.
     90-е годы  XX  века  характеризуются  следующими   показателями
строительства жилья в области:
     объемы ввода  жилья  за  счет  всех  источников  финансирования
постоянно падали и лишь в последние 3 года падение замедлилось,  так
как показатель ввода находится в низшей критической точке,
     объемы капитальных вложений  в строительство  жилья из  средств
бюджета  области и  местных  бюджетов  также постоянно  снижались  и
уменьшились в последние годы до практически нулевой отметки,
     количество граждан, нуждающихся  в улучшении жилищных  условий,
уменьшилось незначительно  и составляет  по области  около 70  тысяч
семей.

     Таким образом, проблема обеспечения граждан жильем в  настоящее
время в области обострилась.
     Отметим следующие моменты,  важные для понимания  необходимости
внедрения системы долгосрочного жилищного кредитования:
     - в  процессе   приватизации   образовался  значительный   слой
собственников жилья;
     - строительные  организации  не имеют  возможности  увеличивать
объемы  строительства  нового  жилья  из-за  отсутствия   источников
финансирования, хотя мощности строительного комплекса в значительной
степени сохранились;
     - большое  количество жилья  физически  и морально  устарело  и
требует замены (ветхий и аварийный фонд);
     - граждане, нуждающиеся в  улучшении жилищных условий,  сегодня
не  имеют  возможности  приобрести жилье  за  счет  собственных  или
заемных средств.
     Сложившуюся проблемную ситуацию  возможно  разрешить на  основе
развития системы долгосрочного жилищного кредитования, которая могла
бы дать  приток новых  средств  на рынок  жилищного строительства  и
сопряженные с ним сектора промышленности.

      III. НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ БАЗА
                ДОЛГОСРОЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

     Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими  отношения
в сфере, связанной  с долгосрочным жилищным кредитованием,  являются
Конституция  Российской  Федерации,  Гражданский  кодекс  Российской
Федерации, федеральные законы О государственной регистрации прав на
недвижимое  имущество и  сделок  с  ним,  О залоге,  Об  основах
федеральной  жилищной  политики,  О  товариществах   собственников
жилья, Об организации страхового  дела в Российской Федерации,  
Об оценочной деятельности,  Об ипотеке (залоге недвижимости),  О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.
     Принятые на  федеральном  уровне  документы  вполне   позволяют
формировать   нормативно-правовую   базу   долгосрочного   жилищного
кредитования на  областном и  муниципальном уровне.  На сегодня  она
характеризуется следующими нормативными актами:
     1) Правительством Ярославской области в июне 1997 года  принято
постановление О  региональной  программе Свой  дом, которым  была
одобрена концепция региональной  программы Свой дом,  направленная
на долгосрочное  льготное кредитование индивидуальных  застройщиков.
Концепция оговаривала финансирование программы  на 1997 год из  двух
источников  - федерального  и  областного бюджетов,  устанавливались
стандарты  кредитования   граждан,   планировалось  создание   Фонда
поддержки индивидуального жилищного строительства. Имелось поручение
о   разработке   на   основе   Концепции   региональной   программы.
Постановление  не  реализовано  из-за отсутствия  средств,  Фонд  не
создан, региональная программа не принята. Ни одним из муниципальных
образований   области   собственная  нормативно-правовая   база   не
разрабатывалась, кредиты не выделялись.
     2) Правительством  Ярославской  области  в  апреле  1999   года
принято постановление О мерах по развитию индивидуального жилищного
строительства  в  области,  где давалось  аналогичное  поручение  -
разработать  предложения  по  порядку  кредитования   индивидуальных
застройщиков. Предложения на рассмотрение Правительства  Ярославской
области не выносились  по тем же  причинам, средства не  выделялись.
Этим   же   постановлением  утверждено   Положение   о   размещении,
планировании и типах объектов индивидуальной жилой застройки, где  в
разделе 5 упомянуто о необходимости государственного  стимулирования
строительства собственного  жилья -  субсидировании, кредитовании  и
т.д.
     3) На заседании коллегии  Администрации области в августе  т.г.
одобрена  Программа  социально-экономического  развития  области  на
2000-2003 г.г. От выживания  к благополучию. В разделе  Поддержка
жилищного домостроения продекларированы государственная компенсация
и кредитование частных лиц, покупающих первую квартиру или  строящих
дом,  а  также  прогнозируется  новый  импульс  областной  программы
ипотечного кредитования. Это же направление признано приоритетным  в
постановлении Губернатора  области от 13.10.2000  N674 О  концепции
государственной  инвестиционной  политики  Ярославской  области   на
период с 2000 до 2003 года.
     Таким образом,       можно      сделать       выводы,       что
нормативно-методическая   база    области,   регулирующая    вопросы
долгосрочного жилищного кредитования на сегодня явно недостаточна  и
требует дальнейшего развития.
     Отметим также, что в  октябре т.г. Президентом  межрегиональной
Ассоциации   экономического  взаимодействия   субъектов   Российской
Федерации  Центральная  Россия  Губернатором  Ярославской  области
А.И.Лисицыным   была   утверждена  Концепция   развития   жилищного
строительства  и  долгосрочного жилищного  кредитования  в  регионах
Ассоциации   Центральная   Россия,  что,   несомненно,   послужило
импульсом к принятию аналогичных мер на территории области.
     Как положительный фактор необходимо отметить программу жилищных
облигаций, реализуемую с 1996 года мэрией г. Ярославля,  позволившую
оживить процесс строительства жилья в г. Ярославле, развить рыночные
формы    его    финансирования.    Создан    действенный    механизм
аккумулирования  внебюджетных  источников и  направления  финансовых
средств  в  сферу  жилищного строительства,  который  будет  реально
содействовать развитию долгосрочного жилищного кредитования.
     Сложившаяся социально-экономическая  ситуация   характеризуется
тем, что интересы  населения, предпринимателей и государства  сейчас
более,  чем когда-либо  ранее  сходятся в  том,  чтобы приступить  к
решению  жилищной  проблемы   на  основе  развития  различных   форм
долгосрочного кредитования.
     В отличие от  прежних лет  возможность развернуть  долгосрочное
жилищное кредитование определяется следующими факторами:
     а) макроэкономические условия:
     - снижение   темпов    инфляции    до   уровня,    позволяющего
осуществление долгосрочного кредитования;
     - стабилизация экономики и начало экономического роста;
     - укрепление национальной валюты;
     - продолжающееся развитие фондового рынка;
     б) население:
     - разгосударствление  жилого   фонда  и  сосредоточение   жилых
помещений в частной собственности;
     - возникновение   социального   слоя,   имеющего    достаточную
кредитоспособность и  доходы  для обслуживания  и возврата  кредитов
(займов);
     - изменение структуры спроса населения на жилье,  обусловленное
не только  ростом требований  к  размеру жилой  площади, но  и к  ее
планировке,  качеству,  типу,  местоположению  здания,   социальному
статусу соседей;
     - понимание  значимости   недвижимости  как  объекта   вложения
сбережений,  важного  условия   стабильности  жизни  и   обеспечения
старости;
     в) застройщики и подрядчики:
     - разгосударствление  строительного   комплекса  и   обострение
конкуренции;
     - острая заинтересованность  в преодолении  спада и  увеличении
объема жилищного строительства;
     - стремление  к   модернизации  предприятий  стройиндустрии   и
улучшению  технологий   строительства   для  обеспечения   возросших
потребностей покупателей жилья;
     - рост необходимости удешевления строительства для  обеспечения
доступности жилья при повышении качества;
     - возникновение   сети  новых   предпринимательских   структур,
обслуживающих   рынок    жилья   (риэлтеры,    оценщики   и    др.),
заинтересованных в увеличении количества сделок с жильем;
     г) органы государственной власти и местного самоуправления:
     - создание нового способа решения жилищной проблемы;
     - укрепление и расширение социального слоя со средними доходами
(среднего класса),  рост  занятости  населения и  связанное  с  этим
повышение социальной стабильности в обществе;
     - оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном и
смежных с ним секторах народного хозяйства;
     - рост налоговых поступлений  и расширение финансовой базы  для
обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов.
     Такое сочетание интересов и созданная нормативно-правовая  база
дают  необходимую почву  для  решения  жилищной проблемы  на  основе
долгосрочного жилищного кредитования.

    IV. СТРАТЕГИЯ РАЗВИТИЯ ДОЛГОСРОЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

     Финансово-экономический кризис  объективно затрудняет  создание
системы долгосрочного  жилищного  кредитования, подталкивая  регионы
либо к стратегии выжидания окончания кризиса, либо к стратегии малых
шагов,  включающей   в   основном  меры   по  дальнейшему   развитию
нормативно-правовой   базы,    созданию   инфраструктуры    ипотеки,
реализации пилотных проектов. Обе стратегии позволяют поддерживать и
укреплять   базу  долгосрочного   кредитования,   но  не   позволяют
реализовать уже  имеющийся  потенциал для  решения жилищных  проблем
населения и изменения к лучшему положения в жилищном строительстве.
     Однако острота  ситуации  с обеспечением  населения  жильем  не
позволяет использовать выжидательные стратегии, а делает  неотложным
переход к активным действиям.  Такой вывод кажется парадоксальным  в
условиях дефицита  финансовых ресурсов и  низких доходов  населения.
Но, тем  не менее,  он является  вполне реалистичным,  если формы  и
условия кредитования будут  соответствующим образом приспособлены  к
платежеспособному спросу  населения, а  для формирования  источников
финансирования кредитов  будут  использоваться относительно  дешевые
средства.
     Предлагаемая Концепция ориентирована  на классическую  модель
ипотечного  кредитования,  принятую в  федеральной  программе  "Свой
дом", но  предусматривает поэтапное  приближение к  такой модели  по
мере  увеличения  платежеспособного спроса  населения  и  расширения
финансовой базы ипотечного рынка.
     Необходимо отметить,   что   так   называемая    классическая
американская модель ипотечного  кредитования таковой  даже в США  не
является, так как занимает всего 20% от рынка подобных услуг, но  мы
в дальнейшем будем пользоваться этим термином.
     Также расшифруем  термин  кредитование.  Под  ним  мы   будем
понимать все операции,  регулируемые главой 42 Гражданского  кодекса
РФ  заем  и  кредит  - займы,  кредиты,  товарные  и  коммерческие
кредиты. Все эти формы обязательств имеют право на существование при
организации механизмов долгосрочного жилищного кредитования, и  этот
ряд направлений безусловно необходимо прорабатывать.
     Еще один важный  момент.  Кроме залога,  частным и  специфичным
случаем которого является  ипотека - залог недвижимости,  существуют
другие  формы  обеспечения  исполнения  обязательств,   регулируемые
главой   23   Гражданского  кодекса   РФ   Обеспечение   исполнения
обязательств  - неустойка,  поручительство,  банковская гарантия  и
т.д.,  что   также  безусловно  нужно   учитывать  при   организации
долгосрочного жилищного кредитования.
     Главным в  Концепции   является   поэтапное  развитие   системы
ипотечного  кредитования   с   использованием  промежуточных   форм,
приспособленных  к  особенностям  платежеспособного  спроса   разных
категорий  и  слоев   населения  и  дефициту  финансовых   ресурсов.
Концепция  предусматривает создание,  в  первую очередь,  первичного
рынка  закладных   -  это  рынок,   где  происходит   предоставление
долгосрочных кредитов  (займов),  но при  этом  необходимо сразу  же
ставить задачу  создания вторичного рынка  закладных через  механизм
рефинансирования.  Концепция  предусматривает  формирование  системы
долгосрочного кредитования  снизу,  то есть  путем создания  вначале
первичного  рынка,  а  затем вторичного  рынка.  Дефицит  финансовых
ресурсов  при  использовании  социально  ориентированной  модели   в
стратегии  преодолевается  в  результате  создания  самой   системой
дополнительных  доходов  населения,  предприятий  и  бюджетов   всех
уровней.  Эти  дополнительные  доходы  рассматриваются  в   качестве
основного источника, позволяющего впоследствии мобилизовать  ресурсы
на финансовом рынке.
     В качестве стартовых ресурсов для выдачи долгосрочных  кредитов
(займов)   населению  будут   использованы   бюджетные  средства   и
незавершенное  строительство.   Требует  дополнительной   проработки
вопрос   возможности   предоставления   товарных   кредитов    через
задолженности предприятий строительно-промышленного комплекса  перед
областным и местными бюджетами.
     Важным элементом   Концепции  является   активное   привлечение
средств населения в дополнение к долгосрочному кредиту в размере,  в
несколько раз превышающем сумму кредита.
     Основные положения предлагаемой Концепции состоят в следующем.
     Условия кредитования,   чтобы   они   соответствовали   доходам
основной части населения,  должны находиться  на уровне, принятом  в
федеральной программе  "Свой дом".  То есть  кредиты (займы)  должны
номинироваться в  рублях, выдаваться  на  срок до  10-15 лет,  иметь
относительно низкую процентную ставку. При этом необходимо  помнить,
что  кредитование населения  по  ставкам значительно  ниже  рыночных
лишит  систему   возможности  самовыживания  и   породит  базу   для
коррупции,   поэтому   вопрос   установления   конкретной   величины
процентной ставки требует дополнительной проработки в соответствии с
бюджетными возможностями и платежеспособным спросом населения.
     Долгосрочное кредитование  в   настоящее   время  должно   быть
ориентировано, в первую очередь, на те категории населения,  которые
нуждаются в небольшом кредите (займе). Это позволит при ограниченных
ресурсах   обеспечить   кредитами   (займами)   максимальное   число
заемщиков.  Доля  населения,   нуждающегося  в  небольших   кредитах
(займах),  значительная  и  составляет не  менее  половины  желающих
улучшить свои жилищные условия.
     Поскольку при малом объеме  кредита (займа) заемщику  требуется
иметь  значительные собственные  средства,  то  для тех  граждан,  у
которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это
ограничение преодолевается  за счет  оплаты ими  части нового  жилья
старым жильем, либо  за счет  организации накопительных программ,  а
также  предоставления  целевых  средств   предприятий-работодателей.
Граждане,   получающие   в  установленном   порядке   субсидии   для
строительства  (приобретения) жилья  и  жилищные сертификаты,  могут
использовать их  для оплаты  части  стоимости жилья  в дополнение  к
собственным средствам и кредиту.
     Указанные условия, как показал  опыт других регионов, даже  при
весьма  малой  доле  кредита  (займа)  (13-15%)  становятся  сильным
стимулом принятия  населением решения о  покупке жилья,  обеспечивая
мобилизацию собственных средств населения.
     Для категорий населения, обладающих разной платежеспособностью,
условия кредитования должны  быть дифференцированы и  по мере  роста
доходов  населения  и  улучшения  финансово-экономической   ситуации
постепенно приближаться к условиям коммерческих банков.
     Практический опыт других  регионов подтверждает,  что даже  при
13-15% доле кредита (займа) в стоимости жилья спрос увеличивается на
20-30% против сложившегося уровня. При этом происходит вовлечение  в
оборот  на каждый  бюджетный  рубль  порядка 4  рублей  внебюджетных
средств. Таким образом, небольшой кредит (заем) вызывает 4-х кратное
увеличение  притока  средств  населения  в  жилищное  строительство.
Возникающие   дополнительные   налоговые   платежи   и   платежи   в
государственные внебюджетные фонды при этом могут перекрывать  объем
кредитования,  вызвавший  такой  доход  бюджета  и   государственных
внебюджетных фондов.
     Поскольку продуманные формы долгосрочного кредитования  создают
дополнительные доходы  бюджета, то эти  дополнительные доходы  могут
служить   одним    из   источников   финансирования    долгосрочного
кредитования  наряду  с  внебюджетными  источниками   финансирования
жилья.
     Впоследствии система переходит  на  самофинансирование и  может
расшириться  за  счет  других источников,  в  т.ч.  заемных  средств
финансовых институтов.
     Настоящая стратегия  позволит  создать  в  регионе   стартовую
модель долгосрочного жилищного кредитования.

     V. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

     1. Система  долгосрочного   жилищного  кредитования  в   первую
очередь,  ориентируется  на   население,  нуждающееся  в   улучшении
жилищных условий,  имеющее средневзвешенный  уровень дохода.  Доходы
таких людей  не позволяют  пользоваться кредитами,  предоставляемыми
коммерческими   банками,   но  позволяют   пользоваться   кредитами,
(займами) на  льготных условиях,  предоставляемыми Фондом  поддержки
жилищного строительства  Ярославской области  (далее Фондом).  Также
целесообразно разрешить пользоваться услугами льготного кредитования
семьям, имеющим менее 18 метров общей площади на человека.
     2. Фонд создается Ярославской областью как субъектом Российской
Федерации в  виде  некоммерческой  организации-фонда.   Преимущества
такой организационно-правовой формы следующие:
     - как показывает опыт ряда регионов, это наиболее оптимальная и
гибкая структура для привлечения источников финансирования;
     - некоммерческая организация -  фонд может получать прибыль  от
своей  деятельности,  которая  полностью  направляется  для  решения
уставных задач;
     - полный  контроль  и   надзор  за  деятельностью   организации
осуществляется государственными органами власти через попечительский
совет;
     - некоммерческая   организация   -   фонд   обязана    ежегодно
публиковать в средствах  массовой информации отчет об  использовании
своего имущества;
     - некоммерческая организация  - фонд  может получать  бюджетные
кредиты,  в отличие  от  государственных и  муниципальных  унитарных
предприятий  и  бюджетных  учреждений, на  возвратной  и  возмездной
основе.
     Кроме того, целесообразно рассмотреть  вопрос создания Фонда  в
виде   государственного  учреждения.   В   этом  случае   возрастает
прозрачность  деятельности Фонда  и  управляемость им  со  стороны
органов государственной власти.
     3. Кредиты (займы)  предоставляются на срок  от 5  до 15 лет  в
рублях,  сумма  кредита  составляет   не  более  30%  от   стоимости
построенного (приобретаемого) жилья (в условиях стартовой модели).
     4. Первоначальный  взнос   на  оплату   части  жилья   вносится
заемщиком за  счет  собственных средств  в объеме  не  менее 10%  от
стоимости построенного (приобретаемого) жилья (в условиях стартовой
модели). Это подтверждает серьезность намерений заемщика.
     5. Оставшаяся  часть   необходимых   денежных  средств   должна
покрываться за счет следующих источников (условий):
     - имеющееся старое жилье;
     - получаемые в установленном порядке  субсидии, в том числе  за
счет средств предприятий и организаций различных форм собственности;
     - организация     накопительных     программ     и     развитие
ссудо-сберегательных институтов.
     6. Выдачу кредитов (займов)  осуществляет кредитор, в  условиях
стартовой модели - это Фонд.  Это связано не только с  отсутствием
общей адаптированности существующей  банковской системы к  проблемам
долгосрочного льготного кредитования, но и с рядом конкретных причин
- для кредитования требуется лицензия Центробанка РФ, имеются жестко
регламентируемые тем же Центробанком условия резервирования  средств
- на возможные потери при кредитовании, банки не смогут с 01.01.2001
выдавать кредиты  ниже 3/4  учетной  ставки Центробанка,  так как  у
заемщика при  этом возникнет  база налогообложения,  за свои  услуги
банк  возьмет   маржу,  рассчитываемую   на  основании   собственных
нормативов. Все это ведет к удорожанию кредита (займа) для заемщика.
Таким образом,  Фонд принимает  на себя  банковские согласно  теории
классической ипотеки функции - проводит анализ  платежеспособности
и  кредитоспособности   заемщика,   проводит  обслуживание   кредита
(займа), управляет рисками, возникающими при кредитовании. Банк же в
стартовой  модели  исполняет только  текущее  обслуживание  счетов
Фонда. При этом Фонд выдает займы и товарные и коммерческие кредиты.
На это  не требуется  лицензии Центробанка РФ,  кроме этого,  схемы,
применяемые при выдаче  товарных и коммерческих кредитов,  позволяют
обойти  вопрос  возникновения  у  заемщика  материальной  выгоды  и,
следовательно, базы налогообложения.  В дальнейшем по мере  создания
условий  для  массового  кредитования  населения  все  вышеуказанные
банковские функции, несомненно, вернутся к банкам.
     7. Стартовая  модель  долгосрочного  жилищного   кредитования
предполагает также следующие условия.
     Модель является  экономической,  так как  она  направлена  на
улучшение жилищных условий социально и экономически активных  людей,
относящихся  к так  называемому  среднему  классу, которая  носит  в
основном пошаговый элемент (шаг - дополнительная комната).
     Фондом проводится   ежегодный   конкурс   среди   потенциальных
заемщиков на  право участия  в  годовой программе  в соответствии  с
финансовыми  возможностями  областного и  соответствующего  местного
бюджетов. Приоритеты  для  победы в  конкурсе следующие:  социальный
(нуждаемость в жилье), экономический (меньше запрашивается средств),
жилищный  (сдается  старое   жилье).  Целесообразно  в  первый   год
осуществления   модели   выполнить   пилотные   проекты   в    1-2-х
муниципальных  образованиях области  с  долевым финансовым  участием
областного и соответствующего местного бюджетов.
     По итогам  конкурса  Фонд  проводит  анализ,  сколько   имеется
высвобождающегося старого жилья и сколько жилья необходимо построить
(приобрести). Денежные средства  на руки  гражданам не выдаются,  им
либо предоставляется устраивающее их  жилье, либо товарный кредит  в
виде  строительных  материалов (для  индивидуальных  застройщиков  и
реконструкции жилья) В течение финансового года граждане должны быть
обеспечены жильем.
     В целях экономии бюджетных средств и централизации процесса для
осуществления его лучшей управляемости Фонд в установленном  порядке
осуществляет обязанности риэлтера, а также участвует в  строительном
процессе (поставка стройматериалов, собственные стройподразделения и
т.д.).  Остальные участники  процесса  долгосрочного кредитования  -
оценщики,   нотариусы,   страховая  компания,   обслуживающий   банк
определяются строго по конкурсу.
     С момента   начала   осуществления  своей   деятельности   Фонд
прорабатывает  вопросы   создания  системы  рефинансирования   через
механизм   выпуска  государственных   ценных   бумаг  субъекта   РФ,
обеспеченных   закладными,   а    также   организации   в    регионе
ссудно-сберегательных   институтов   с   учетом   имеющегося   опыта
функционирования касс взаимопомощи.
     8. Кредит  (заем) и  проценты  по  нему выплачиваются  в  форме
ежемесячных платежей, рассчитанных  по формуле аннуитетных  платежей
(ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым
на остаток основного  долга, а также  часть самого кредита  (займа),
рассчитываемая  таким образом,  чтобы  все ежемесячные  платежи  при
фиксированной  процентной  ставке  были равными  на  весь  кредитный
период).  Это удобно  как  для заемщика,  поскольку  он может  четко
планировать свой семейный бюджет, так и для Фонда.
     9. Величина ежемесячного  платежа по кредиту  (займу) и  других
выплат не должна превышать 20 процентов совокупного дохода  заемщика
и созаемщиков (в  том случае, если  они имеются) за  соответствующий
расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита
Фонд  использует  официально  подтвержденную  информацию  о  текущих
доходах заемщика и созаемщиков.
     10. Приобретенное  с помощью  кредита  (займа) жилье  служит  в
качестве обеспечения кредита (займа)  и находится в залоге у  Фонда.
Это  означает,  что  в случае  неисполнения  заемщиком  обязательств
осуществляется  обращение  взыскания  на  жилье  с  последующей  его
реализацией,  чтобы  погасить  задолженность  заемщика  по   кредиту
(займу) перед Фондом.  Оставшаяся после  погашения сумма за  вычетом
расходов,  связанных  с  процедурой обращения  взыскания  и  продажи
жилья, возвращается бывшему заемщику.
     Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально
заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных
(заемных) средств и переданное в  ипотеку жилого помещения в  случае
обращения на него взыскания.
     Передаваемое в   ипотеку  жилье   должно   быть  свободным   от
каких-либо  ограничений (обременений),  не  должно быть  заложено  в
обеспечение другого обязательства.
     11. Приобретенное за  счет кредита (займа)  жилье до  погашения
кредита (займа) должно использоваться заемщиком по назначению. Сдача
приобретенного жилья в  аренду (найм)  до погашения кредита  (займа)
возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается
в кредитном договоре (договоре займа).
     12. В  качестве иных  видов  обеспечения кредита  (займа)  либо
дополнительных видов обеспечения могут  служить иные виды залога,  в
том числе ипотека любого  жилья, а также поручительство,  банковская
гарантия и т.д.
     13. Кроме  обязательного  страхования  предмета  залога   могут
применяться и иные виды страхования ответственности.
     14. В регионе может  не создаваться  жилой фонд для  проживания
граждан, не  сумевших  своевременно погасить  кредит (заем).  Вместо
этого  необходимо  ставить  задачу  научиться  эффективно  управлять
рисками  кредитования  с целью  недопущения  возникновения  подобных
ситуаций. В  случае,  если такие  события  все-таки наступят,  такие
семьи  смогут  заселиться   в  жилые  помещения,  приобретаемые   на
свободном рынке жилья с учетом возможностей семей и оставшихся в  их
распоряжении  после   процедуры  обращения   взыскания  средств.   В
стартовой модели  кредитные  риски минимизированы,  так как  сумма
кредита (займа) составляет  не более  30% от стоимости  построенного
(приобретенного) с его помощью жилья.
     15. Прорабатывается порядок взаимодействия  с органами опеки  и
попечительства при  принятии решения  о согласии  на передачу  жилых
помещений, права  на  которые имеют  несовершеннолетние граждане,  в
ипотеку  и  на  обращение  взыскания  на  это  помещение,  а   также
обеспечения   взаимодействия   кредиторов   и   органов   опеки    и
попечительства при организации процесса кредитования.

 VI. ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ДОЛГОСРОЧНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ (ЗАЙМОВ)

     Долгосрочные жилищные  кредиты  (займы)  выдаются  на  условиях
платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за
использованием    кредитных    (заемных)    средств.    Обеспечением
возвратности  кредитных  (заемных)   средств  может  служить   залог
приобретаемого за счет  этих средств  жилья, другой недвижимости,  а
также поручительство, банковская гарантия и другие формы обеспечения
исполнения     обязательств,    которые     могут     использоваться
комбинированно, в дополнение друг к другу.
     Стандартная процедура получения  ипотечного кредита состоит  из
следующих основных этапов.
     Предварительная квалификация   (одобрение)  заемщика.   Заемщик
должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об  условиях
предоставления  кредита,  о  своих  правах  и  об  обязанностях  при
заключении кредитной  сделки.  Кредитор, в  свою очередь,  оценивает
возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
     Оценка кредитором вероятности  погашения  ипотечного кредита  и
определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с  учетом
доходов заемщика,  наличия собственных  средств для  первоначального
взноса  и оценки  предмета  ипотеки. Указанная  процедура  именуется
андеррайтинг     заемщика.    Кредитор     проверяет     информацию,
предоставленную  заемщиком,   оценивает  его  платежеспособность   и
принимает решение о  выдаче кредита  или дает мотивированный  отказ.
При  положительном решении  кредитор  рассчитывает сумму  кредита  и
формулирует  другие  важные  условия его  выдачи  (срок,  процентную
ставку, порядок погашения).
     Подбор квартиры,   соответствующей   финансовым    возможностям
заемщика  и требованиям  кредитора.  Заемщик вправе  подобрать  себе
жилье как до  обращения к  кредитору, так и  после. В первом  случае
продавец жилья и  потенциальный заемщик подписывают  предварительный
договор  купли   -  продажи   жилого  помещения,   предусматривающий
преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком
по согласованной сторонами  цене в  обусловленный сторонами срок.  В
этом случае  кредитор  оценивает жилье  с  точки зрения  обеспечения
возвратности кредита, а также  рассчитывает сумму кредита исходя  из
доходов  заемщика,  вносимого  первоначального  взноса  и  стоимости
жилья.  Во  втором  случае потенциальный  заемщик,  уже  зная  сумму
кредита,  рассчитанную  кредитором, может  подобрать  подходящее  по
стоимости жилье и заключить с  его продавцом сделку купли -  продажи
при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое
жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
     Оценка жилья  -  предмета  ипотеки  с  целью  определения   его
рыночной стоимости.  После  подбора квартиры  для  покупки в  кредит
оценщик,   услуги   которого   оплачивает   заемщик,    осуществляет
независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор  соотносит
ее с размером выдаваемого кредита.
     Заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком  и
продавцом жилья и заключение  кредитного договора между заемщиком  и
кредитором,  приобретение жилья  заемщиком  и  переход его  в  залог
кредитору  по  договору об  ипотеке  или  в  силу закона.  В  случае
положительного  решения  кредитор заключает  с  заемщиком  кредитный
договор,  а заемщик  вносит  на  банковский  счет в  соответствии  с
условиями  договора   собственные  денежные   средства  в   качестве
первоначального взноса.
     Обеспечение кредита может быть оформлено:
     - договором  об  ипотеке  приобретенного  жилого  помещения   с
соответствующим   нотариальным   удостоверением  сделки,   а   также
государственной регистрацией возникающей ипотеки;
     - трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки
жилого помещения,  при  котором  все  три  заинтересованные  стороны
последовательно и  практически  одновременно фиксируют,  нотариально
заверяют  и  регистрируют  переход прав  собственности  от  продавца
квартиры к  покупателю, а  также  ипотеку данной  квартиры в  пользу
кредитора;
     - договором  приобретения жилого  помещения  за счет  кредитных
средств, когда ипотека  приобретаемого жилого помещения возникает  в
силу закона в момент регистрации договора купли - продажи.
     Проведение расчетов  с  продавцом  жилого  помещения.   Заемщик
осуществляет оплату стоимости жилого  помещения по договору купли  -
продажи, используя сумму первоначального взноса и средства  кредита.
Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью
контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи.
     Страхование предмета     ипотеки,     жизни,     здоровья     и
трудоспособности заемщика, а также по возможности прав  собственника
на приобретаемое жилое помещение в установленном порядке.
     В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то  есть
принимает  платежи  от   заемщика,  ведет  бухгалтерские  записи   о
погашении  основной  задолженности  и  процентов,  осуществляет  все
необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
     В случае выполнения обязательств по кредитному договору  кредит
считается погашенным, а ипотека прекращается.
     В случае  невыполнения   заемщиком   и  залогодателем   условий
кредитного  договора  или  договора  об  ипотеке  кредитор  обращает
взыскание на заложенное  жилье в  судебном или внесудебном  порядке.
Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение
долга кредитору (основной суммы  долга, процентов, штрафов, пеней  и
т.д.), осуществление  расходов  по процедуре  обращения взыскания  и
продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
     Отметим, что  стандартная  процедура  ипотечного  кредитования,
обозначенная выше,  заимствована разработчиками настоящей  Концепции
из Концепции  развития системы ипотечного  жилищного кредитования  в
Российской  Федерации,  ориентированной  на  создание   классической
ипотеки и одобренной Правительством РФ, и, к сожалению,  практически
не учитывает ипотечное кредитование граждан для строительства жилья.
А этот момент очень  важен, во-первых, для использования в  процессе
долгосрочного жилищного кредитования незавершенного строительства, в
том  числе  и  невостребованного  сегодня,  во-вторых,  вся  система
долгосрочного жилищного кредитования должна быть построена для того,
чтобы гражданин взял кредит (заем),  построил с его помощью жилье  и
со  временем   рассчитался  по  кредиту   (займу).  При   разработке
региональной   Программы    организации   долгосрочного    жилищного
кредитования  эти  вопросы потребуют  дополнительной  проработки.  В
частности, для индивидуальных застройщиков,  в том числе в  сельской
местности, о приобретении готового жилья речи быть не может.  Нельзя
игнорировать  и  сложившийся  порядок,  при  котором  заемщик  может
строить  жилье  по  договору  долевого  участия.  Здесь  могут  быть
использованы механизмы нахождения построенного с участием  кредитных
(заемных) средств жилья в собственности у кредитора до полной оплаты
его заемщиком.
     Напомним, что в  нашем случае в  стартовой модели  кредитором
является Фонд, который  может выдавать  займы (кредиты), товарные  и
коммерческие кредиты, и которому  должно быть вменено в  обязанность
незамедлительно  приступить  к организации  механизмов  по  созданию
системы   рефинансирования   посредством   эмиссии   ценных   бумаг,
обеспеченных ипотекой.
     Схема долгосрочного жилищного кредитования, которая может  быть
применена в стартовой модели, выглядит следующим образом.
     1. Фонд аккумулирует целевые бюджетные средства,  незавершенное
строительство, средства  граждан, объявленных победителями  конкурса
на право  участия  в программе,  в  том числе  их  старое жилье.  На
основании  собранной  базы   данных  и  требуемого  для   участников
программы   жилья   разрабатываются   схемы   предложений,   цепочки
перемещения  сдаваемых  квартир  и делается  вывод  о  необходимости
строительства  (приобретения)  определенного  количества  жилья  для
передачи  его  участникам  программы  в  текущем  финансовом   году.
Строительство и приобретение  жилья осуществляется Фондом в  долевом
участии  с гражданами  и  организациями. Фонд  продает  свою долю  в
строящемся и  приобретаемом  жилье гражданину  с условием  рассрочки
платежа.  Сумма  и срок  предоставляемой  рассрочки  устанавливаются
Фондом исходя из утвержденных списков граждан-участников Программы.
     2. Фонд   осуществляет   доверительное   управление   денежными
средствами граждан  и сдаваемым  ими  жильем. Все  договора купли  -
продажи заключаются от лица гражданина по его доверенности.
     3. Фонд  может  привлекать краткосрочные  кредиты  коммерческих
банков для оплаты приобретаемого жилья  как у застройщиков, так и  у
риэлтеров.  Краткосрочный  кредит  берется от  лица  гражданина  под
гарантии Фонда и гасится  из средств, получаемых от продажи  старого
жилья.
     В данной  схеме учтено,  что  на рынке  невозможно  предложение
большого  количества жилья,  отвечающего  желаниям граждан,  поэтому
процесс  его  предоставления  растягивается.  Денежные  средства   в
размере  не  менее   10  %  от   стоимости  жилья,  планируемого   к
приобретению,  вносятся   гражданами  одномоментно.  Это   позволяет
осуществить  механизм   взаимного  кредитования,  который   особенно
необходим на начальном этапе внедрения программы.
     Приобретенное в  рамках  программы жилье  может  оформляться  в
долевую собственность  граждан и Фонда  (пропорционально вкладам)  в
случае отсутствия у  участников программы собственного жилья.  После
государственной регистрации права  собственности Фонда на свою  долю
участниками  программы  могут  заключаться  договоры   купли-продажи
квартиры с условием рассрочки платежа либо договор мены квартиры  на
квартиру с доплатой  в рассрочку. Проданная  в рассрочку доля  будет
находиться в залоге у Фонда, который может потребовать удостоверение
своих   прав   закладной,   оформленной   и   зарегистрированной   в
установленном порядке.
     Изложенная выше  схема есть  не  что иное,  как  предоставление
коммерческого  кредита  с условием  рассрочки  платежа.  Действующее
законодательство  позволяет  применять  другие  виды   коммерческого
кредита - с условием отсрочки платежа, аванса, предоплаты,  задатка.
Необходима также проработка механизмов, связанных с  предоставлением
товарного  кредита.  Этот  механизм, в  первую  очередь,  необходимо
использовать   при   кредитовании  индивидуальных   застройщиков   и
реконструкции жилья.

  VII. ВОПРОСЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И СТРАХОВАНИЯ ПРИ ДОЛГОСРОЧНОМ
                       ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ

     Оценка жилых помещений,  приобретаемых  на кредитные  (заемные)
средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо
специалистами-оценщиками. Специфика  оценки заключается  в том,  что
кредитор  рассматривает  жилое  помещение  в  качестве   обеспечения
возвратности  предоставленных  заемщику средств.  Поэтому  кредитор,
учитывая оценочную  величину рыночной стоимости  объекта на  текущий
момент, должен прогнозировать возможность изменения этой  стоимости,
связанную  как  с   индивидуальными  особенностями  самого   объекта
(конструктивными  и   планировочными  особенностями,   используемыми
материалами,  их  пожаростойкостью и  долговечностью,  соответствием
нормам  и  стандартам  жилого  помещения   и  др.),  так  и  с   его
местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической
ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района).
     При всем  многообразии  подходов  и  методик  оценок   основное
внимание  должно  уделяться  методу сравнительных  продаж  с  учетом
различных   поправочных   коэффициентов  и   индексов,   позволяющих
правильно оценить жилое  помещение с учетом  развития рынка жилья  и
перспектив его развития.
     Задача кредитора  - проанализировать  на  основе оценки  жилого
помещения  достаточность  данного обеспечения  относительно  размера
предоставляемого кредита (займа).
     При организации процесса  долгосрочного жилищного  кредитования
населения в обязательном  порядке должна быть разработана  страховая
программа, направленная  на  защиту от  различного  рода рисков  как
кредитора, так и заемщика. При запуске стартовой модели необходимо
определиться   с   минимальным  комплексом   мероприятий   страховой
программы.   В  страховой   программе   при  долгосрочном   жилищном
кредитовании должны быть учтены:
     1. Имущественные  интересы,  связанные  с  жизнью,   здоровьем,
трудоспособностью заемщика (созаемщиков) - личное страхование.
     Личное страхование   должно   включать  страхование   жизни   и
трудоспособности  заемщика  и   осуществляется  заемщиком  за   счет
собственных  средств.  Страховыми  случаями  могут  быть   следующие
события, совершившиеся в период действия договора страхования как на
территории Российской Федерации, так и за ее пределами:
     - смерть  застрахованного  по  любой  причине,  произошедшая  в
период действия договора страхования,
     - частичная  или   полная  утрата   трудоспособности  (в   т.ч.
инвалидность)  застрахованным   в  результате  несчастного   случая,
произошедшего в период действия договора страхования.
     2. Имущественные интересы, связанные с владением,  пользованием
и распоряжением имуществом - имущественное страхование.
     Объектом имущественного  страхования  должно  являться   жилье,
предоставляемое   в   залог   (ипотеку)   в   качестве   обеспечения
долгосрочного кредита (займа) от риска повреждения и утраты.
     В случае, если используются другие формы обеспечения исполнения
обязательств, отличные  от  залога  (ипотеки),  должен   применяться
аналогичный подход.
     Необходимо отметить, что по сути гражданского  законодательства
риск  повреждения   и   утраты  объекта   собственности  несет   его
собственник, поэтому потенциальный  заемщик может застраховать  свою
собственность  самостоятельно,  независимо   от  условий  и   сроков
реализации процесса кредитования.
     Другим объектом имущественного страхования может являться право
собственности владельца жилья,  являющегося  предметом ипотеки  (там
называемое  страхование   титула).   Договор  страхования   должен
покрывать риск утраты владельцем жилья права собственности по  любой
причине,  за  исключением  его  отчуждения  в  результате  обращения
взыскания на  предмет страхования кредитором.  Страховым случаем  по
данному виду страхования должно являться вступившее в законную  силу
решение  суда,   в   результате  которого   заемщик  утратил   право
собственности  на   предмет   ипотеки.  Страхование   осуществляется
заемщиком за счет собственных средств.
     В нашей стартовой  модели  выгодоприобретателем по  договорам
страхования  является  кредитор  -  Фонд.  Срок  действия  договоров
кредитования должен быть не  менее срока кредитования либо не  менее
12  месяцев с  последующим  продлением договоров.  Необходимо  также
рассмотреть вопросы страхования гражданско-правовой  ответственности
участников рынка жилья. Имеются в виду нотариусы, риэлтеры, оценщики
и  т.д., которые  страхуют  свою гражданскую  либо  профессиональную
ответственность.
     Страховая компания,  участвующая   в  процессе   предоставления
долгосрочных  жилищных кредитов  (займов),  должна быть  выбрана  на
конкурсной основе. При этом необходимо учесть следующие моменты:
     - единых  стандартов страхования  в  Российской Федерации  нет,
поэтому страховые компании  должны представить калькуляцию, из  чего
складывается страховой тариф и какие риски страхуются. Риски  должны
конкретизироваться  применительно к  конкретной  территории, виду  и
типу  объекта страхования.  Так,  если в  тариф  по риску  утраты  и
повреждения объекта страхования включены плата за риск от наводнения
или землетрясения, ее  следует взимать на определенных  территориях.
Риск  от  пожара  должен  оцениваться  по  разному  в  панельных   и
деревянных домах и т.д.
     Страховые компании обязаны направлять часть страховых  резервов
для  приобретения государственных  и  муниципальных ценных  бумаг  и
недвижимого имущества в установленном порядке.
     Таким образом,  необходимо  при  проведении  конкурса   ставить
потенциальному     победителю     условие     расходования     фонда
предупредительных мероприятий и вложения резервов страховой компании
с  учетом  задач  развития долгосрочного  жилищного  кредитования  в
регионе.

     VIII. ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ ДОЛГОСРОЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

     Первый этап (2001 год).
     В пределах  этого  этапа  будет  организована  подготовительная
работа,   разработаны   региональные   и   муниципальные   программы
долгосрочного  жилищного  кредитования, установлены  и  подготовлены
источники  финансирования  для  них.  Создается  Фонд,   формируется
рыночная  инфраструктура  долгосрочного  жилищного  кредитования,  в
одном-двух муниципальных образованиях области начинается  реализация
пилотных  проектов  на  основании  Стартовой  модели.   Источником
финансирования в  этот  период являются  бюджетные  ресурсы, в  т.ч.
незавершенное строительство, а также средства граждан и их ликвидная
недвижимость.    Финансирование    осуществляется    через     Фонд.
Использованные  бюджетные  средства  компенсируются  дополнительными
налогами, поступающими в бюджеты всех уровней. Происходит  отработка
механизмов    долгосрочного   жилищного    кредитования,    развитие
инфраструктуры   рынка  жилья   и   строительного  комплекса.   Идет
подготовка к процессу формирования вторичного рынка закладных.

     Второй этап (2002 - 2004 год).
     В пределах  этого  этапа происходит  постепенная  трансформация
стартовой   модели   долгосрочного   жилищного   кредитования    в
классическую форму. У  новой модели появляется структура  вторичного
рынка.  Происходит формирование  единой  кредитной системы  за  счет
трансформации закладных  в  доходные бумаги  и  размещение их  среди
инвесторов.  Фонд   при  этом   создает  механизм   рефинансирования
ипотечных  кредитов  (займов).   С  одной  стороны,  этот   механизм
обеспечивает   постоянный   поток   денежных   средств   в   систему
долгосрочного жилищного  кредитования, а с  другой стороны,  создает
инструменты  для  вложения  свободных  средств  и  получения  дохода
стратегическими  инвесторами.  Оба  эти  подхода  делают   систему
долгосрочного жилищного кредитования устойчивой и самофинансируемой.
Появляется  структура,  которая  будет выступать  в  роли  оператора
вторичного   рынка   ценных   бумаг  -   агентство   по   ипотечному
кредитованию,  которое  заменит  орган стартовой  модели  -  Фонд.
Основной функцией агентства будет рефинансирование кредитов (займов)
на основе  установленных  стандартов и  требований, предъявляемых  к
процедурам  ипотечного  кредитования, путем  эмиссии  ценных  бумаг,
обеспеченных   закладными,   для  продажи   инвесторам.   Появляются
специализированные   ипотечные   банки,   осуществляющие   ипотечное
кредитование  граждан.  На  уровне  Российской  Федерации  создаются
единые  стандарты  ипотечного  кредитования,  происходит  интеграция
региональных систем в национальную. На федеральном уровне появляется
структура, которая  выпускает  ипотечные облигации,  гарантированные
государством. Происходят  процессы стабилизации  кредитно-финансовой
системы, системы страхования.
     Система ипотечного кредитования на втором этапе своего развития
существенно активизирует  сектор  экономики,  что  является  главным
базисом всей экономической  системы. Эти  процессы приведут к  спаду
инфляции и появлению инвесторов на финансовом рынке.

     Третий этап (2005 - 2010 год).
     На третьем   этапе   завершается   переход   на    классическую
двухуровневую  модель  ипотечного  кредитования.  Создается   единая
общенациональная  система, в  которой  ипотечные банки  осуществляют
кредитование   граждан,   Федеральное   агентство   по    ипотечному
кредитованию, имеющее  филиалы в регионах,  выпускает ценные  бумаги
(облигации), размещаемые на внутреннем и внешнем финансовых  рынках.
Вырученные  от  продажи средства  направляются  на  рефинансирование
ипотечных   банков    и    осуществление   дальнейшего    ипотечного
кредитования. На  3-м этапе система  ипотечного кредитования  должна
занять ведущее место на финансовом рынке, стать доступной и наиболее
привлекательной для широких слоев населения.
     Итак, исходя  из  сложившихся  условий  российской   экономики,
переход  к   классической  модели   ипотечного  кредитования   будет
осуществляется   в   три   этапа.   Каждый   из   этапов   формирует
основополагающие   элементы   классической  системы.   Первый   этап
формирует  рыночную  инфраструктуру  системы,  второй   обеспечивает
стандартизацию первичной ипотеки и создание основ  рефинансирования,
а третий  этап завершает  процесс интеграции  региональных систем  в
национальную систему ипотечного кредитования.
     Стратегия развития предусматривает  создание системы не  сверху
вниз, а снизу вверх. Это вызвано доминирующей ролью  территориальных
органов и местного  самоуправления в становлении отраслевой  системы
ипотечного кредитования на первом этапе.
     По мере   интеграции   системы   происходят    стабилизационные
экономические процессы,  вызванные  функционированием самой  системы
ипотечного кредитования. Каждый очередной этап не только участвует в
формировании  элементов  системы,  но и  совершенствует  её  внешнюю
среду. Это  происходит, прежде  всего, в связи  с развитием  сектора
экономики и стабилизацией кредитно-финансовой системы страны.

   IX. РОЛЬ ОРГАНОВ ВЛАСТИ ПРИ ОРГАНИЗАЦИИ ПРОЦЕССА ДОЛГОСРОЧНОГО
                       ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

     Важная роль  в  становлении  и  создании  региональной  системы
долгосрочного  жилищного  кредитования  принадлежит  государственным
органам  власти  области   как  субъекта   РФ  и  органам   местного
самоуправления,   так   как  регулирование   большинства   вопросов,
касающихся жилищной  сферы, осуществляется  на местах,  и именно  на
региональном  и  местном  уровнях  можно  существенно  повлиять   на
активизацию деятельности всех участников жилищного рынка.
     Первоочередными задачами     органов     законодательной      и
исполнительной  власти  Ярославской   области  и  органов   местного
самоуправления  муниципальных  образований области  при  организации
процесса долгосрочного жилищного кредитования следует считать:
     1. Создание эффективной нормативно-правовой базы  долгосрочного
жилищного кредитования на региональном и местном уровне.
     2. Создание   специализированной   структуры   для    поддержки
жилищного строительства.
     3. Предоставление в пределах своей компетенции налоговых  льгот
физическим и юридическим  лицам, осуществляющим и (или)  кредитующим
строительство или приобретение жилья.
     4. Предоставление   для  организации   процесса   долгосрочного
жилищного  кредитования  стартового  финансового  и  иного  капитала
(незавершенное строительство).
     5. Создание условий  для привлечения дополнительных  источников
финансирования  в жилищную  сферу  и  поиск новых,  не  традиционных
подходов   для    становления   системы   долгосрочного    жилищного
кредитования, в том числе:
     а) восстановление    и     дальнейшее    развитие     института
ссудосбережений   с  учетом   имеющегося   опыта  организации   касс
взаимопомощи; члены  ссудосберегательных некоммерческих  организаций
объединяют  свои средства  для  образования фонда  кредитования  для
предоставления займов,  более  доступных и  дешевых  по сравнению  с
другими финансовыми институтами;
     б) разъяснительная работа с налоговыми органами о необходимости
требования у недоимщиков  залога имеющейся  недвижимости, что  будет
способствовать развитию ипотеки;
     в) разъяснительная   работа   со   страховыми   и   пенсионными
негосударственными  компаниями   о   необходимости  размещения   ими
резервов  в  недвижимое  имущество,  что  не  противоречит  правилам
размещения активов этих  компаний, принимаемых в покрытие  страховых
(пенсионных) резервов.
     6. Организация  системы   рефинансирования  выданных   кредитов
(займов) посредством эмиссии государственных (муниципальных)  ценных
бумаг, обеспеченных ипотекой;
     7. Развитие иных  форм  государственной поддержки,  оказывающих
прямое   воздействие   на   стимулирование   спроса   на   жилье   -
субсидирование, коммерческий найм;
     8. Организация  на  территории области  социально-жилищных  зон
экономического   развития   в   соответствии   с   законодательством
Ярославской области.

  X. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ ЖИТЕЛЕЙ ОБЛАСТИ

     В разделе Содержание  проблемы  настоящей Концепции  делается
вывод, что проблема  обеспечения граждан области жилыми  помещениями
является  в  настоящее  время  особенно  острой.  Государственные  и
муниципальные органы сегодня не  имеют возможности помочь в  решении
жилищных  проблем  большинству  нуждающихся  в  улучшении   жилищных
условий граждан  из-за ограниченности  финансовых ресурсов.  Поэтому
при  финансировании строительства  жилья  из бюджетов  всех  уровней
необходимо  применять  рыночные  формы  финансирования,  позволяющие
наряду с  бюджетными средствами привлекать  средства самих  граждан.
Хорошим стартовым капиталом будет служить имеющееся жилье. Прямые же
бюджетные инвестиции целесообразно сохранить лишь при  строительстве
так называемого социального жилья (уменьшенной площади и др.)  для
отдельных  категорий граждан,  имеющих  заслуги перед  отечеством  и
(или) социально не  защищенных. Государство при строительстве  жилья
сегодня, к сожалению, должно исходить из своих возможностей, а не из
потребностей граждан.
     Существуют две основные формы государственной поддержки граждан
для строительства   (приобретения)   жилья   -   субсидирование    и
кредитование. Отметим, что  и та и  другая формы не  предусматривают
100% финансирования строительства  (приобретения) жилья из  бюджета,
определенный объем денежных  средств должен изыскать сам  гражданин.
Применение  обеих  форм  посредством  привлечения  денежных  средств
граждан в экономику региона способно увеличить объемы строительства,
создать  новые  рабочие   места,  способствовать  развитию   смежных
отраслей, увеличить базу налогообложения. При этом с развитием  этих
рыночных форм и привлечением  дополнительных доходов в бюджеты  всех
уровней  государственные  органы и  органы  местного  самоуправления
будут  иметь  большие  возможности для  прямого  обеспечения  жильем
граждан, относящихся к определенным льготным категориям.
     Коротко охарактеризуем  каждую из  форм  применительно к  нашим
задачам.
     Порядок предоставления   субсидий   урегулирован    федеральной
нормативно-правовой  базой.  В   области  имеется  позитивный   опыт
предоставления  гражданам  субсидий  за  счет  средств  федерального
бюджета. При  принятии  решения о  предоставлении  субсидий за  счет
средств областного  бюджета необходимо  будет принять  постановление
Администрации   области   в   развитие   имеющегося    постановления
Правительства  РФ  N  937  от  03.08.96  и  в  пределах  компетенции
Администрации  области.  Юридических и  организационных  проблем  не
имеется. Средний размер субсидии  достигает, как правило, 50-60%  от
расчетной величины стоимости жилья.
     Состояние законодательства   и    проблематика   по    вопросам
кредитования подробно изложены  в настоящей концепции.  Максимальный
размер  кредита согласно  условиям  предлагаемой стартовой  модели
составит до 30% от стоимости жилья.
     Таким образом,  размер  субсидии больше  по  объему  выделяемых
средств, нежели размер кредита, а режим субсидии более льготный, чем
режим  кредита.  Целесообразно  принять  за  основу  государственной
поддержки граждан  для  строительства (приобретения)  жилья обе  эти
формы, используя, если гражданин не имеет никакого жилья - субсидию,
если имеет - кредит на  улучшение жилищных условий в соответствии  с
положениями стартовой модели.
     Поскольку в   стартовой   модели   долгосрочного    жилищного
кредитования  заложены приоритеты,  на  основании которых  гражданин
попадает в  число  участников программы  (социальный -  нуждаемость,
экономический - требуется  меньшая сумма  кредита, жилищный -  сдает
старое жилье), было бы разумным установить еще один приоритет -  для
работников областной бюджетной сферы и предприятий или  организаций,
финансируемых из областного  бюджета. Отметим также что  создаваемый
Фонд поддержки  жилищного  строительства наряду  с обязанностями  по
осуществлению процесса долгосрочного жилищного кредитования взял  бы
на   себя   обязанности   по   организации   аналогичного   процесса
субсидирования.
     Очень важным рыночным механизмом может стать коммерческий  найм
жилья.  Семья  заселяется  в  предоставляемую  квартиру,   заключает
долгосрочный договор коммерческого найма и платит ежемесячно  сумму,
в идеале - среднюю между установленной платой за содержание жилья  и
рыночной ценой аренды  жилья. В этой схеме  возможен и выкуп  жилья.
Сегодня   такой  вид   услуг   в  области   не   развит.  При   этом
государственные  и  муниципальные  органы власти  развивать  его  не
смогут,  так  как  построенное на  государственные  и  муниципальные
средства жилье,  переданное по договору  коммерческого найма,  можно
приватизировать, при этом  теряется весь смысл рыночного  механизма.
Необходимо подталкивать  в этот сегмент  рынка жилья  коммерческие
структуры.
     Вопросы решения   жилищной   проблемы  граждан   села   требуют
отдельной проработки. В черноземной зоне РФ получил  распространение
опыт   выдачи    долгосрочных   жилищных    займов   с    погашением
сельхозпродукцией. На первый взгляд, в нашем регионе такой  механизм
применить трудно из-за совершенно других климатических условий,  тем
не  менее от  этой  вполне  проработанной  в других  регионах  схемы
отказываться  нельзя. Специфика  кредитования  на селе  такова,  что
приведенная  в   настоящей  концепции  стартовая   модель  в   нее
вписывается плохо.  Во-первых, на селе  осуществляется, в  основном,
строительство  индивидуального  жилья, а  не  приобретение,  поэтому
схема продажи жилья в кредит  с условием рассрочки платежа здесь  не
приемлема.  Более  приемлем  здесь  механизм  займа  либо  товарного
кредита. Во-вторых, имеет смысл осуществлять кредитование по  частям
(например,  в три  этапа:  фундамент  -  коробка -  отделка),  что
требует  дополнительной проработки.  В-третьих,  можно считать  труд
гражданина  на строительстве  дома  его  личным вкладом,  что  также
потребует уточнения. И, наконец, установленный в стартовой  модели
максимальный размер кредита  30% в случае с  селянами может быть  не
приемлем.  Целесообразно  поддерживать  уже  начатое  строительство,
использовать   имеющееся   в   селе   незавершенное   строительство,
возможности выделения леса на корню.
     Основные подходы к решению жилищных проблем жителей села должны
быть следующими.
     1. Конкретные физические лица  и очередность предоставления  им
заемных  средств   определяется  органами  местного   самоуправления
муниципальных образований, исходя из следующих критериев:
     - граждане должны  состоять  на учете  нуждающихся в  улучшении
жилищных условий;
     - заемные средства выделяются  гражданам на период, который  не
выходит за пределы трудоспособного возраста;
     - граждане  должны  обладать возможностью  осуществить  возврат
предоставляемых им заемных средств;
     - граждане  должны   частично   участвовать  в   финансировании
строительства своими собственными средствами;
     - гражданину   в   установленном  порядке   оформляется   отвод
земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.
     2. Предоставление заемных средств осуществляется на  договорной
основе.
     3. Обязательство  заемщика по  возврату  заемных средств  может
быть  обеспечено  залогом  принадлежащего  заемщику  имущества  либо
принадлежащими     заемщику     материалами     и     оборудованием,
предназначенными  для строительства  дома,  а также  поручительством
организации, в которой  заемщик осуществляет трудовую  деятельность,
либо поручительством третьих лиц.
     4. Возводимое на предоставляемые заемные средства жилье  должно
обеспечивать  достаточную  площадь  для  семьи  заемщика  (не   ниже
социальной нормы).
     5. Заемщики  должны  обосновать возможность  обеспечить  оплату
части  средств   для   постройки  дома,   не  покрываемую   заемными
средствами, в  том числе  и путем применения  на строительстве  дома
собственного труда заемщика и членов его семьи.
     6. Выделение заемных средств может осуществляться поэтапно,  по
мере   строительства   дома.   Их   целевое   использование   должно
осуществляться в срок не более 3-х лет с момента получения.
     7. Органы  местного  самоуправления  муниципальных  образований
области:
     - на  основании местных  условий  уточняют порядок  организации
строительства индивидуальных жилых домов на селе;
     - формируют  списки  граждан,  желающих  и  имеющих  право   на
получение заемных средств на жилищное строительство;
     - рассматривают  вопросы  предоставления  заемщикам   налоговых
льгот   в   пределах   платежей,   зачисляемых   в   соответствующие
муниципальные бюджеты;
     - выделяют   земельные   участки  для   целей   индивидуального
жилищного строительства в установленном порядке;
     - выделяют  индивидуальным  застройщикам деловую  древесину  на
корню за счет лимитов лесосечного фонда в установленном порядке;
     - осуществляют   за   счет   средств   бюджетов   муниципальных
образований  инженерную   подготовку  площадок  под   индивидуальное
жилищное строительство.
О мерах по организации системы государственной поддержки граждан при
строительстве (приобретении) жилья на территории Ярославской области
Постановление Губернатора Ярославской области от 11.3.01 N 149

Губернатор Ярославской области

Действующий
Тип документа: Рекомендации, методические документы
Дата начала действия: 11.3.01

Опубликован: газета "Губернские вести" от 19.03.2001 N 21
Информацию о значении атрибутов документа см. "Юридическая справка"

жилищные кредиты, субсидии, пособия
жилищный фонд
в частной собственности
Собственность
ипотека
частная собственность
Экономическое регулирование
инвестиции
кредиты