Распоряжение Губернатора Тверской области от 16.04.2001 № 473-p

                             ГУБЕРНАТОР
                         ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

                      Р А С П О Р Я Ж Е Н И Е


16.04.2001                    г. Тверь                         N 473-р

О концепции ипотечного жилищного
кредитования в Тверской области

     В  целях  решения  задач  обеспечения жильем  населения  Тверской
области   путем   создания  благоприятных  условий  приобретения   или
строительства доступного по стоимости и удовлетворяющего  по  качеству
жилья:
     1.   Одобрить  концепцию  ипотечного  жилищного  кредитования   в
Тверской области (прилагается).
     2.  Определить  "Тверской  областной  фонд  ипотечного  жилищного
кредитования" в качестве специализированной организации по  реализации
концепции ипотечного жилищного кредитования в Тверской области.
     3.   Комитету   экономики    Администрации    Тверской    области
(Клейменов  А.С.) совместно с "Тверским  областным  фондом  ипотечного
жилищного   кредитования"  (Зименков  Н.А)  разработать и  представить
на  одобрение  Губернатору  Тверской  области  в  срок  до 1 июля 2001
года  областную целевую программу  Ипотечное  жилищное  кредитование в
Тверской области".
     4.  Предложить  "Тверскому областному фонду ипотечного  жилищного
кредитования":
     заключить  с ОАО "Тверской городской банк" договор об  исполнении
функций уполномоченного банка в рамках реализации концепции ипотечного
жилищного кредитования в Тверской области,
     заключить  с  ООО  "Титан-оценка договор  об  исполнении  функций
оценщика,   осуществляющего  независимую   оценку   жилых   помещений,
являющихся предметом залога при выдаче ипотечного кредита;
     заключить  с  Акционерной  страховой  компанией  открытого   типа
"Виктория"   договор   об  исполнении  функций   страховой   компания,
осуществляющей  страхование жизни заемщиков и страхование  гражданской
правовой   ответственности  участников  ипотечного  рынка   в   рамках
реализации  концепции  ипотечного жилищного  кредитования  в  Тверской
области.
     5.  Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить  на
заместителя Губернатора области А.А. Тягунова.


     Губернатор области          В.И.Платов



                                   Приложение
                                   к распоряжению Губернатора
                                   Тверской области
                                   от " 16" апреля 2001 г. N 473-р


                             КОНЦЕПЦИЯ
       ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

                            1. ВВЕДЕНИЕ

     Концепция  ипотечного жилищного кредитования в  Тверской  области
разработана     в  соответствии и в связи с реализацией на  территории
Тверской  области  Федерального закона от 16.07.98  г.  N  102-ФЗ  "Об
ипотеке  (залоге  недвижимости)". Концепция  направлена  на  улучшение
социально-экономической ситуации в Тверской области, на решение  задач
обеспеченности жильем населения города Твери и Тверской области  путем
создания  благоприятных  условий  для приобретения  или  строительства
доступного по стоимости и удовлетворяющего по качеству жилья.
     Обеспечение   доступности  жилья  для  всех   категорий   граждан
является  одним  из  основных факторов снижения в обществе  социальной
напряженности,  а также создания эффективных стимулов  для  накопления
средств населения и повышения его инвестиционной активности.
     Концепция  разработана с учетом условий неустойчивой экономики  и
отсутствия  необходимых источников финансирования на рынке  капиталов,
отсутствия   в   полном  объеме  необходимой  нормативной   базы   для
организации  системы  ипотечного  кредитования.  В  данном   документе
предлагаются  механизмы,  которые можно использовать  для  обеспечения
ипотечного  жилищного  кредитования  в  течение  переходного  периода.
Построенные  на  этом принципе модели системы ипотечного  кредитования
для   условий  неустойчивой  экономики  по  мере  стабилизации   рынка
капиталов могут трансформироваться в классические формы, а со временем
интегрироваться   в   глобальную  международную   систему   ипотечного
кредитования.
     Современная государственная жилищная политика, наряду  с  прежней
ориентацией  на  нужды социально незащищенных групп населения,  должна
сделать  новый  акцент  на  решение жилищных  проблем  основной  части
работающего  населения, располагающего средними доходами, накоплениями
и имеющего жилье ч собственности в результате бесплатной приватизации.
     Данная  Концепция  представляет собой  изложение  взаимосвязанных
принципиальных  положений,  показывающих возможность  и  необходимость
организации    рынка   ипотечных   кредитов   на   базе   действующего
законодательства  и  предлагает  пути  привлечения  денежных   средств
бюджетов  всех  уровней,  коммерческих  банков,  внебюджетных  фондов,
страховых компаний, организаций всех форм собственности, населения для
решения жилищной проблемы. Она способствует развитию вторичного  рынка
ценных бумаг путем рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
     В  концепции определены принципы формирования системы  ипотечного
жилищного   кредитования  с  учетом  российского  законодательства   и
существующих  социально-экономических  условий  в  Тверской   области.
Концепция   включает   описание  формирования  системы   долгосрочного
ипотечного    жилищного   кредитования,   а   также    организационно-
экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу на
территории Тверской области в период неустойчивой экономики.
     Положения Концепции предусматривают льготное налогообложение  для
участников  ипотечного  рынка  и создание  благоприятных  условий  для
инвестиционной привлекательности Тверского региона.
     Выполняя    поставленные   задачи   по   становлению   ипотечного
кредитования жилья, необходимо сделать так, чтобы данная Концепция  ни
в  коей  мере  не  ухудшала  положения  социально  незащищенных  слоев
населения в решении жилищных вопросов.
     Таким   образом,   будет   обеспечено  функционирование   взаимно
дополняющих  друг  друга рыночных механизмов решения жилищных  проблем
граждан и механизмов социальной поддержки.

     II.  УЧАСТНИКИ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ИХ ЗАДАЧИ
И ФУНКЦИИ

     Долгосрочный  ипотечный  жилищный  кредит  (далее   именуется   -
ипотечный  кредит) - это кредит или заем, предоставленные  на  срок  3
года  и  более  соответственно  банком  (кредитной  организацией)  или
юридическим   лицом   (некредитной  организацией)   физическому   лицу
(гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого  жилья  в
качестве обеспечения обязательства.
     На   рынке   долгосрочного   ипотечного  жилищного   кредитования
действуют следующие основные участники:
     Заемщики  -  физические лица, проживающие на территории  Тверской
области,   заключившие  кредитные  договоры  с   банками   (кредитными
организациями) или договоры займа с юридическими лицами  (некредитными
организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства
используются   для   приобретения   жилья.   Обеспечением   исполнения
обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека).
Заемщики   должны  быть  квалифицированы  кредиторами,  как  надежные,
платежеспособные  и  на основании этого получившие  ипотечный  кредит,
добровольно"предоставляющие уже имеющееся  или  (и)  приобретаемое  на
средства  кредита  жилье в залог и способные внести авансовые  платежи
при приобретении жилья.
     Кредиторы  -  банки  (кредитные организации) и  иные  юридические
лица,   предоставляющие  заемщикам  в  установленном  законом  порядке
ипотечные кредиты (займы).
     Продавцы  жилья - юридические и физические лица, продающие  жилые
помещения,  находящиеся  в их собственности или  принадлежащие  другим
физическим и юридическим лицам, по их поручению.
     Риэлторские  фирмы  - юридические лица, получившие  лицензии  как
профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья.
     Учреждение  юстиции  по  государственной  регистрации   прав   на
недвижимое   имущество  и  сделок  с  ним  -  государственный   орган,
обеспечивающий   государственную  регистрацию   прав   на   недвижимое
имущество  и сделок с ним, единый административный источник информации
о  правах на жилье на территории всей Тверской области, ведущий единый
государственный  реестр  прав на недвижимое имущество,  включая  жилые
дома и жилые помещения.
     Страховые   компании   -   организации,   имеющие   лицензии   на
осуществление  имущественного  страхования  (страхование   заложенного
жилья),   личного  страхования  заемщиков  и  страхования  гражданско-
правовой ответственности участников ипотечного рынка.
     Оценщики    -    лицензированные   организации,    осуществляющие
независимую   профессиональную  оценку  жилых  помещений;   являющихся
предметом  ипотеки  (при  выдаче ипотечного  кредита,  при  реализации
заложенного имущества, торгах и пр.).
     Оператор  вторичного  рынка ипотечных кредитов  -  ОАО  "Тверское
ипотечное  агентство" - специализированная организация, осуществляющая
рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные  жилищные
кредиты  населению. Занимается выпуском эмиссионных  ипотечных  ценных
бумаг  привлекает средства инвесторов в сферу ипотечного кредитования,
оказывает   кредиторам  помощь  по  внедрению  рациональной   практики
проведения  операций  по ипотечному кредитованию  и  разработке  типов
ипотечных кредитов.
     Инвесторы  - юридические и физические лица, приобретающие  цепные
бумаги,  обеспеченные  залогом  и  ипотечными  кредитами,  имитируемые
кредиторами  или  операторами вторичного рынка. К их  числу  относятся
пенсионные  фонды,  страховые компании, инвестиционные  фонды,  паевые
инвестиционные  фонды,.бюджеты  разных  уровней,  коммерческие  банки,
предприятия, население.
     Уполномоченный  банк  -  выступает агентом  Тверского  областного
"Фонда  ипотечного жилищного кредитования" и при недостатке средств  у
покупателя жилья выдает кредит заемщику за счет собственных средств на
условиях, оговоренных с фондом.
     Тверской  областной  "Фонд ипотечного жилищного  кредитования"  -
организация,   которая  совмещает  одновременно   несколько   функций:
заемщика,  продавца, инвестора, кредитора. Работает с  инвестиционными
ресурсами   бюджетов  различных  уровней,  инвестиционными   ресурсами
кредитных организаций, иностранными инвестициями, привлеченными под
гарантии   бюджета.  Фонд  -созданная  областная  структура,   которая
учреждена  администрацией  Тверской  области,  администрацией  города.
Твери  и  администрацией  Зубцовского района. Контролирующий  орган  -
наблюдательный Совет во главе с вице-губернатором области.
     Администрации   области  и  муниципальных  образований   выделяют
средства  из  бюджетов на развитие ипотечного рынка в  соответствии  с
законодательством области, предоставляют поручительства операторам  по
жилищным   ценным   бумагам,   участвуют  в   управлении   операторов,
представляют  субсидии  гражданам, нуждающимся  в  улучшении  жилищных
условий.    предоставляют   льготы   участникам   ипотечного    рынка,
способствуют   выделению  Тверской  области  средств  из  федерального
бюджета на жилищное строительство.
     Строительные  компании,  организации-застройщики  -   юридические
лица.  имеющие  лицензии  на право осуществления  строительных  работ.
Заключают договоры долевого строительства жилья, выступают в  качестве
заказчика и подрядчика строительства жилья.
     Организации области предоставляют ссуды работникам (возмездной  и
безвозмездные)  на  улучшение жилищных условий, инвестируют  свободные
денежные  средства  на  жилищное строительство и  приобретение  жилья.
Выступают  гарантами по возврату ипотечных кредитов (ссуд)  работников
предприятий. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования:
     - нотариат;
     - паспортные службы;
     - органы опеки и попечительства;
     - юридические консультации;
     - муниципальные службы.
     В   настоящее  время  долгосрочные  жилищные  кредиты   населению
предоставляют   универсальные  коммерческие  банки.  Расширение   этих
операций,   рост  масштабов  рынка  неминуемо  приведут   к   созданию
специализированных     кредитных     организаций,     ограничивающихся
деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных
организаций типа "ипотечных банков", "ссудосберегательных ассоциаций",
"стройсберкасс"  позволит повысить профессионализм и  качество  услуг,
предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание
и  работа  в сфере кредитования населения во многом будут определяться
адекватным   развитием   банковского  законодательства   и   созданием
необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.
     Помимо  коммерческих  банков  определенную  роль  в  формировании
дополнительного платежеспособного спроса на жилье могут сыграть другие
организации,   создаваемые  в  настоящее  время   в   соответствии   с
гражданским  законодательством,  в том  числе  в  качестве  кредиторов
(фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы и
др.)  Указанные организации за счет собственных и привлеченных средств
предоставляют населению займы на строительство и приобретение готового
жилья  в  рамках  создаваемых  паевых капиталов  или  фондов.  Они  не
являются   кредитными   организациями,   и   для   осуществления   ими
деятельности  по  предоставлению  ипотечных  займов  им  не  требуется
получения    лицензии   Центрального   банка   Российской   Федерации.
Деятельность  некредитных  организации  по  предоставлению   ипотечных
займов  в  настоящее  время не подпадает под контроль  государственных
органов.  Выпуск  ими эмиссионных ипотечных ценных  бумаг  может  быть
осуществлен только при условии установления на законодательном  уровне
строгого  государственного контроля за их деятельностью  и  разработки
специального механизма защиты прав и интересов инвесторов (граждан).

                       III. ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ

      СИСТЕМЫ ДОЛГОСРОЧНОГО ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

     Главная   цель  развития  долгосрочного  ипотечного  кредитования
жилья -создать эффективно работающую систему обеспечения доступным  по
стоимости   жильем   граждан,   основанную   на   рыночных   принципах
приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке, за счет
собственных   средств  граждан,  выделяемых  субсидий  и  долгосрочных
ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:
     -  активизировать  рынок жилья, вовлечь в реальный  экономический
оборот  приватизированное жилье, а также незавершенное  строительством
жилье;
     -  привлечь  в  жилищную  сферу  сбережения  населения  и  другие
внебюджетные финансовые ресурсы;
     - обеспечить развитие строительного комплекса;
     - оживить экономику Тверской области в целом;
     -  увеличить платежный спрос граждан и сделать приобретение жилья
доступным для основной части населения области:
     - снизить социальную напряженность;
     - повысить качество жизни жителей Тверской области.
     Система  ипотечного  жилищного кредитования должна  опираться,  в
первую  очередь, на эффективное использование привлеченных  финансовых
ресурсов граждан, кредиторов, инвесторов, на имеющийся международный и
российский опыт развития ипотечного кредитования. Система должна  быть
адаптирована   к   российской   законодательной   базе   и   учитывать
макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения,
инфляцию.
     Темпы   и   масштабы   развития  системы   ипотечного   жилищного
кредитования. должны определяться объективной экономической  ситуацией
в   Тверской  области,  платежеспособным  спросом  на  жилье   и   его
предложением,  наличием  необходимой региональной  нормативно-правовой
базы и инфраструктуры.
     При  формировании стратегии создания системы ипотечного жилищного
кредитования следует в первую очередь ориентироваться на те  категории
населения,  которые  нуждаются  в  небольшом  ипотечном  кредите.  Это
позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее  число
заемщиков.
     На    первоначальном   этапе   становления   системы   ипотечного
кредитования  подразумевается  квалифицирование  отдельных  участников
процесса  ипотеки  (кредиторы, риэлтеры, операторы  вторичного  рынка,
оценщики, страховщики).
     Сложившаяся социально-экономическая ситуация в области  выдвигает
на первый план следующие проблемы:
     - низкий уровень доходов населения;
     -    незаинтересованность   определенной   части   населения    и
предприятий в декларировании фактических доходов;
     -  отсутствие  доверия  населения к  финансово-кредитной  системе
государства;
     -  отсутствие  внебюджетных  инвесторов  на  территории  Тверской
области, обладающих "длинными дешевыми" ресурсами;
     -  отсутствие  возможностей у бюджетов всех уровней инвестировать
значительные средства на развитие ипотечного кредитования;
     -   отсутствие   специалистов,   способных   запустить   механизм
кредитования,  непонимание значительной части властных  структур  всех
уровней  социальной  и  экономической  значимости  системы  ипотечного
кредитования населения;
     - несовершенство законодательной базы по данному вопросу;
     -  отсутствие системы защиты и, как следствие, значительные риски
для всех участников процесса
     Для решения обозначенных проблем необходимо сделать следующее:
     вернуть  доверие населения, кредиторов и потенциальных инвесторов
к декларируемым намерениям и действиям органов власти;
     стремиться  к  изменению  психологии значительной  части  жителей
области   в направлении того, что решение жилищной проблемы необходимо
осуществлять   своими   силами  -  путем  достижения   такого   уровня
собственных  доходов,  которые позволили  бы  заемщикам  в  дальнейшем
погасить жилищный кредит;
     создавать  и всемерно поддерживать региональных институциональных
инвесторов    -    инвестиционные    фонды,    страховые     компании,
негосударственный  пенсионный фонд "Содружество",  заинтересованных  в
высоконадежном долгосрочном вложении финансовых ресурсов;
     организовать    поддержку    властными    структурами    области,
муниципальными  образованиями, руководителями  организаций  всех  форм
собственности  граждан,  нуждающихся в улучшении  жилищных  условий  и
желающих приобрести жилье посредством ипотечного кредита.
     Граждане,  не располагающие средствами для оплаты первоначального
взноса, должны получать безвозмездные адресные субсидии.

      IV. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ДОЛГОСРОЧНЫХ
                    ИПОТЕЧНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КРЕДИТОВ

     Долгосрочный  ипотечный  жилищный  кредит  выдается  на  условиях
платности,  срочности и возвратности, а также при строгом контроле  за
использованием  кредитных средств. Основным обеспечением  возвратности
кредитных  средств  служит залог приобретаемого за счет  этих  средств
жилья.
     В  кредитном договоре стороны предусматривают следующие  условия:
сумма  предоставляемого  кредита;  срок,  на  который  предоставляется
кредит;   размер  уплачиваемых  заемщиком  процентов  за   пользование
кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания
для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по
нему и другие.
     В  договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет
ипотеки;  цена  передаваемого в ипотеку помещения; существо  основного
обязательства,  обеспечиваемого  ипотекой  (предоставление   кредитных
средств);  размер  основного обязательства,  обеспечиваемого  ипотекой
(размер  предоставляемого  кредита и размер процентов  за  пользование
денежными   средствами);  срок  исполнения  основного   обязательства,
обеспечиваемого  ипотекой  (срок. на который предоставляется  кредит);
указание  на  то,  что  передаваемое в ипотеку имущество  находится  в
пользовании  у заемщика (он же залогодатель по договору  об  ипотеке);
требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания
обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.
     Права  и обязанности сторон по кредитному договору и договору  об
ипотеке  должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов
и возможность отстаивания своих прав.
     В  случае,  если  заемщик  не  в состоянии  возвратить  кредитные
средства.  кредитор  имеет  право  обратить  взыскание  на  заложенное
имущество.
     Стандартная  процедура получения ипотечного  кредита  состоит  из
следующих основных этапов:
     1)  предварительная  квалификация (одобрение)  заемщика.  Заемщик
должен  получить всю необходимую информацию о кредиторе,  об  условиях
предоставления   кредита,  о  своих  правах  и  об  обязанностях   при
заключении  кредитной  сделки. Кредитор,  в  свою  очередь,  оценивает
возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
     2)  оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита  и
определение  максимально возможной суммы ипотечного кредита  с  учетом
доходов  заемщика,  наличия  собственных средств  для  первоначального
взноса  и  оценки  предмета  ипотеки.  Указанная  процедура  именуется
андеррайтинг  заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную
заемщиком,  оценивает  его платежеспособность и  принимает  решение  о
выдаче кредита или дает мотивированный отказ.
     При  положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита  и
формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку,
порядок погашения);
     3)   подбор  квартиры,  соответствующей  финансовым  возможностям
заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе  жилье
как  до  обращения к кредитору, так и после. В первом случае  продавец
жилья  и  потенциальный  заемщик подписывают  предварительный  договор
купли-продажи  жилого  помещения,  предусматривающий  преимущественное
право  покупки  данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной
сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае  кредитор
оценивает  жилье  с точки зрения обеспечения возвратности  кредита,  а
также рассчитывает сумму кредита исходя из доходом заемщика, вносимого
первоначального   взноса   и  стоимости  жилья.   Во   втором   случае
потенциальный   заемщик,   уже   зная  сумму   кредита,   рассчитанную
кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и  заключить
с  его  продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет
согласен  рассматривать  приобретаемое жилье  в  качестве  подходящего
обеспечения кредита;
     4)  оценка  жилья  -  предмета ипотеки с  целью  определения  его
рыночной  стоимости.  После  подбора квартиры  для  покупки  в  кредит
оценщик,  услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую
оценку  выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером
выдаваемого кредита;
     5)  заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком  и
продавцом  жилья  и заключение кредитного договора между  заемщиком  и
кредитором,  приобретение  жилья  заемщиком  и  переход  его  в  залог
кредитору   по   договору  об  ипотеке  или  по   закону.   В   случае
положительного  решения  кредитор  заключает  с  заемщиком   кредитный
договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные
средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального
взноса.
     Обеспечение кредита может быть оформлено:
     договором   об   ипотеке  приобретенного   жилого   помещения   с
соответствующим   нотариальным   удостоверением   сделки,   а    также
государственной регистрацией возникающей ипотеки;
     трехсторонним  (смешанным)  договором  купли-продажи  и   ипотеки
жилого   помещения,  при  котором  все  три  заинтересованные  стороны
последовательно  и  практически  одновременно  фиксируют,  нотариально
заверяют   и  регистрируют  переход  прав  собственности  от  продавца
квартиры  к  покупателю,  а  также ипотеку данной  квартиры  в  пользу
кредитора;
     договором   приобретения  жилого  помещения  за  счет   кредитных
средств,  когда  ипотека приобретаемого жилого помещения  возникает  в
силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;
     6)  проведение  расчетов  с продавцом жилого  помещения.  Заемщик
осуществляет  оплату  стоимости жилого помещения  по  договору  купли-
продажи,  используя сумму первоначального взноса и  средства  кредита.
Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал  и  полностью
контролировал процесс расчетов но договору купли-продажи;
     7)  страхование  предмета ипотеки, жизни  заемщика,  а  также  по
возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.
     В  дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита,  то  есть
принимает  платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении
основной  задолженности  и  процентов,  осуществляет  все  необходимые
действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.
     В  случае  выполнения обязательств но кредитному договору  кредит
считается   погашенным,  а  ипотека  прекращается,  о   чем   делается
соответствующая запись в государственном реестре.
     В   случае   невыполнения   заемщиком  и  залогодателем   условий
кредитного   договора  или  договора  об  ипотеке  кредитор   обращает
взыскание   на  заложенное жилье в судебном или  внесудебном  порядке.
Предмет  ипотеки реализуется, а полученные средства идут на  погашение
долга  кредитору  (основной суммы долга. процентов, штрафов,  пеней  и
т.д.),  осуществление  расходов  по процедуре  обращения  взыскания  и
продажи  предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает  заемщик.  Для
снижения  кредитного  риска  (риска  невозврата  кредита)  необходимо:
обеспечить  кредитору  реальную  возможность  обращения  взыскания   и
реализации   заложенного  имущества,  создать  условия  для   быстрого
рассмотрения  в  судебных  инстанциях  дел,  связанных  с   обращением
взыскания на предмет залога;
     обеспечить   надежную  систему  регистрации  земли,   недвижимого
имущества,  ипотеки  и  других прав в целях уменьшения  для  кредитора
риска появления непредусмотренных прав;
     отработать  механизм  андеррайтинга ипотечных  кредитов,  повысив
тем самым их обоснованность;
     выработать   надежные  процедуры  предоставления  и  обслуживания
ипотечных кредитов.
     Для  снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости
кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов  по
уже  выданным  ипотечным кредитам) возможно использование  кредиторами
при  расчете  платежей по кредиту различных методов  их  индексации  с
учетом инфляции и доходов заемщика.
     Для   решения  проблемы  снижения  данного  вида  риска  ключевым
вопросом  является разработка системы надежных показателей, отражающих
изменение рыночной процентной ставки.
     Снижение  риска ликвидности непосредственно связано  с  развитием
вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения
долгосрочных  ресурсов  в данную сферу, обеспечением  рефинансирования
выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

                      V. ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ
            К ДОЛГОСРОЧНЫМ ИПОТЕЧНЫМ ЖИЛИЩНЫМ КРЕДИТАМ

     Механизмы предоставления ипотечных жилищных кредитов основаны  на
законности   и  обеспечении  возвратности  кредитов.  В   этой   связи
выдвигаются следующие основные требования:
     - кредиты предоставляются на срок до 10 лет;
     -  кредиты  предоставляются для физических лиц под 10% годовых  в
рублях:
     -  условия предоставления кредитов нс меняются до конца  действия
кредитного договора;
     -   кредиты   и   проценты  выплачиваются  ежемесячно,   согласно
расчетам, начиная с последующего месяца, по получению кредита;
     -  сумма кредита не должна превышать 50% стоимости приобретаемого
жилья:
     -   приоритетом   при   выдаче  кредитов   пользуются   граждане,
нуждающиеся в меньших суммах;
     - необходимое жилье заемщик находит самостоятельно;
     -  для  Фонда  не должно быть различий между выбранным  заемщиком
жильем: новое жилье, вторичный фонд, квартира или дом;
     -  право  на  получение кредита появляется у заемщика  с  момента
оплаты 50% стоимости предполагаемого жилья;
     -  оплата  первоначального взноса (не менее 50%)  предполагаемого
жилья может вноситься заемщиком в виде уже имеющегося жилья (вторичный
фонд);
     -  величина  ежемесячного возврата кредита и процентов  заемщиком
не должна превышать 35% от среднемесячного совокупного дохода заемщика
и созаемщиков за предыдущие 12 месяцев;
     -  в  процедуре  оценки  вероятности погашения  кредита  кредитор
использует официально подтверждающую информацию о доходе приобретателя
жилья (заемщика) и членов его семьи;
     -  приобретенное  за  счет  средств  кредита  жилье  должно  быть
использовано для проживания;
     -  приобретенное в кредит жилье служит обеспечением  по  возврату
кредита,   и   в  случае  неисполнения  заемщиком  своих  обязательств
осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей  реализацией
для  погашения долга перед кредитором. На период выставления на  торги
объекта  ипотеки заемщик отселяется в переселенческий фонд. Оставшаяся
после  погашения  кредита  сумма  за  вычетом  расходов,  связанных  с
процедурой  обращения взыскания и продажи жилья, возвращается  бывшему
заемщику;
     -  выделение  кредита заемщику осуществляется путем  безналичного
перечисления денег на счет продавца после оформления всех  необходимых
процедур между кредитором и заемщиком;
     -  выделение кредита заемщику, осуществляющему строительство дома
собственными  силами  производится путем безналичною  перечисления  на
счет  продавца  строительных  материалов или  исполнителя  работ  (при
наличии договора);
     В  программе  ипотечного кредитования, вместо  ипотечного  банка.
участвует   специализированная  некоммерческая  организация   Тверской
областной  "Фонд  ипотечного жилищного кредитования".  Данный  вариант
предпочтителен  в настоящий момент, так как он значительно  удешевляет
займ для населения.
     Фонд  аккумулирует  как  бюджетные, так и внебюджетные  источники
финансирования и предоставляет льготные займы населению сроком  до  10
лет.   Принципиальное  отличие  данных  схем  от  кредитования   через
коммерческий  банк  состоит  в том, что появляется  больше  участников
ипотечного процесса, разделяющих риски. Активно участвует бюджет путем
выделения  средств  Фонду, предоставления налоговых  льгот  участникам
ипотечного процесса, разделяющих риски.
     Продажа жилья в рассрочку
     В    практике   встречается   разновидность   финансовой   схемы,
основанной на продаже жилья в рассрочку.
     Кредиторами   для  населения  в  данной  схеме  могут   выступать
предприятия-застройщики. риэлторские фирмы, Тверской  областной  "Фонд
ипотечного жилищного кредитования".
     Предоставление   рассрочки  населению  осуществляется   за   счет
собственных   средств.  При  их  отсутствии  средства  для   рассрочки
привлекаются  из  внебюджетных  фондов,  от  организаций   всех   форм
собственности,  заинтересованных в оказании помощи  своим  работникам.
При  данной  схеме  уменьшаются  сроки заимствования  и  увеличивается
процентная ставка за пользование займом.
     В  ближайшие годы можно ожидать по срокам предоставления отсрочки
от одного до пяти лет при ставке займа от 10 до 25 процентов в год.
     Данная  схема предполагает возможность совмещения двух договоров:
о долевом участии в строительстве и о приобретении жилья в рассрочку.
     Аренда с выкупом
     Осуществление  данной  схемы возможно  через  Тверской  областной
"Фонд ипотечного жилищного кредитования". Данная схема:
     - упрощает оформление жилья;
     -  приобретаемое заемщиком жилье должно быть оценено  независимым
оценщиком; разовую оплату данной оценки производит кредитор;
     -  при  оформлении  кредита необходимо осуществление  двух  видов
страхования:  страхование жизни заемщика и страхование  имущества  или
договора о залоге.

                     VI. СХЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ
                ПРИОБРЕТЕНИЯ И СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ

     Кредитование через ипотечный (коммерческий) банк

     Кредитование  через  ипотечный  банк  -  это  классическая  схема
ипотечного   кредитования,  на  основе  которой  работает  большинство
ипотечных программ в мировой практике и в современной России.
     Основными   субъектами  этой  системы  взаимоотношений  являются:
ипотечный   банк,  покупатель  жилья,  продавец  жилья.  При   наличии
вторичного  рынка  ценных  бумаг  появляется  финансовый  инвестор   -
оператор  вторичного  рынка  (финансовая компания,  специализированный
фонд, агентство по ипотечному кредитованию) и т.д.
     В   зависимости  от  того,  как  реализуются  функции  участников
ипотечного  рынка  можно  выделить  две  модели  организации   системы
жилищного кредитования:
     Первая  модель  -  это  "модель  депозитного  института",   когда
Заемщик в течение 1-2 лет (в зависимости от финансовой политики банка)
накапливает на жилищном накопительном вкладе в банке 30-50%  стоимости
недвижимости,  после чего имеет право получения кредита на  оставшуюся
часть стоимости жилья.
     Вторая  модель  -  это  "модель  ипотечной  компании".  Ипотечные
компании (банки) финансируются за счет собственного капитала и срочных
займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав займ,
компания  (банк)  продает  его третьему лицу  -инвестору  -  оператору
вторичного ипотечного рынка. Продает непосредственно или путем выпуска
ценных   бумаг,  обеспеченных  пулом  ипотечных  кредитов.  Вырученные
средства  ипотечные  компании снова пускают в  оборот,  выдавая  новые
займы.

     Денежный   заем   через  Тверской  областной   "Фонд   ипотечного
жилищного кредитования"


      В  программе  ипотечного кредитования, вместо  ипотечного  банка.
Участвует   специализированная  некоммерческая   организация   Тверской
областной  "Фонд  ипотечного  жилищного кредитования".  Дянный  вариант
предпочтителен  в  настоящий момент, так как он значительно  удешевляет
займ для населения.
      Фонд  аккумулирует  как  бюджетные, так и внебюджетные  источники
финансирования и предоставляет льготные займы населению  сроком  до  10
лет.   Принципиальное  отличие  данных  схем  от   кредитования   через
коммерческий  банк  состоит  в  том, что появляется  больше  участников
ипотечного процесса, рязделяющих риски. Активно участвует бюджет  путем
выделения  средств  Фонду,  предоставления налоговых  льгот  участникам
ипотечного процесса, разделяющих риски.

                     Продажа жилья в рассрочку

      В практике встречается разновидность финансовой схемы, основанной
на продаже жилья в рассрочку.
      Кредиторами   для  населения  в  данной  схеме  могут   выступать
предприятия-застройщики, риэлторские фирмы, Тверской  областной   "Фонд
ипотечного жилищного кредитования".
      Предоставление   рассрочки  населению  осуществляется   за   счет
собственных   средств.  При  их  отсутствии  средства   для   рассрочки
привлекаются   из  внебюджетных  фондов,  от  организаций   всех   форм
собственности, заинтересованных в оказании помощи своим работникам. При
данной схеме уменьшаются сроки заимствования и увеличивается процентная
ставка за пользование займом.
      В  ближайшие голы можно ожидать по срокам предоставления отсрочки
от одного до пяти лет при ставке займа от 10 до 25 процентов в год.
      Данная  схема предполагает возможность совмещения двух договоров:
 долевом участии в строительстве и о приобретении жилья в рассрочку.

                         Аренда с выкупом

Осуществление данной схемы возможно через Тверской областной "Фонд
ипотечного жилищного кредитования". Данная схема:
      - упрощает оформление жилья;
     - не требует дополнительного законотворчества;
     - сводит до минимума риск кредитора;
     - удешевляет заемщику конечную цену жилья;
     -   сводит   до  минимума  первоначальный  взнос  заемщика.   Как
недостаток  данной  схемы следует отметить необходимость  значительных
средств в обороте Фонда.

         VII. НЕОБХОДИМЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ ПО ВНЕДРЕНИЮ СИСТЕМЫ
                   ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛЬЯ

     Считать   целесообразным   для  создания   в   Тверской   области
эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования:
     -  создание  Тверского  областного  "Фонда  ипотечного  жилищного
кредитования";
     -   создание   коммерческой  организации   Открытое   акционерное
общество "Тверское ипотечное агентство" (оператор вторичного рынка);
     -  организацию  работы  по  выпуску и обращению  жилищных  ценных
бумаг;
     -  создание  представительства  в  Тверской  области  Московского
регионального отделения Федеральной комиссии ценных бумаг России;
     -  разработку  областной  целевой программы  "Ипотечное  жилищное
кредитование в Тверской области";
     -   предоставление  гарантий  в  виде  льготного  налогообложения
участникам ипотечного рынка;
     -  составление сводного прогноза финансовых средств, направляемых
из бюджетов всех уровней и иных источников на жилищное строительство;
     -  определение уполномоченных участников ипотечного  рынка  путем
конкурсного отбора;
     -  изучение  потребительского спроса  на  жилье  -  первичного  и
вторичного рынка в разрезе муниципальных образований:
     -  составление  прогноза на 2001-2005 годы  по  объему  жилищного
кредитования в разрезе кредиторов;
     - определение стандартов ипотечного жилищного кредитования;
     - создание резервного отселенческого фонда жилья;
     - организацию программною и информационного обеспечения:
     -    создание   и   внедрение   механизма   обеспечения   притока
долгосрочных бюджетных и внебюджетных финансовых ресурсов, привлечение
долгосрочных  ресурсов для ипотечного кредитования можно  осуществлять
из следующих источников;
     в   течение  первых  трех  лет  -  предоставление  на  возвратной
беспроцентной основе Тверскому областному "Фонду ипотечного  жилищного
кредитования" средств из областного и местных бюджетов;
     предоставление денежных средств институциональными инвесторами  -
негосударственными   пенсионными   фондами,   страховыми   компаниями.
инвестиционными фондами;
     выпуск  ОАО  "Тверское ипотечное агентство" и  реализация  им  на
рынке ценных бумаг жилищных сертификатов;
     -    открытие   кредитных   линий   и   предоставление    займов,
предоставляемых      банками     через     систему      стратегической
заинтересованности;
     - привлечение средств международных фондов;
     - привлечение средств граждан в виде накопительных систем;
     -  привлечение средств организаций, заинтересованных  в  оказании
помощи  своим работникам;
     -   привлечение  средств  организаций  всех  форм  собственности,
"замороженных" в незавершенном строительстве;
     -  привлечение  средств бюджетов всех уровней,  "замороженных"  в
долгах организаций (через механизм реструктуризации);
     -  рефинансирование кредиторов через операторов вторичного  рынка
ипотечных кредитов.

        VIII. ОЖИДАЕМЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕПЦИИ

     Предполагается, что реализация Концепции:
     -  будет  способствовать ускорению реализации областных  программ
обеспечения  граждан  области  благоустроенным  жильем,  включая  лиц,
стоящих в льготных очередях на получение жилья, других государственных
целевых программ:
     внедрению    инвестиционной   политики   при   строительстве    и
приобретении жилья;
     -  сориентирует  на мобилизацию бюджетных и внебюджетных  средств
для  финансирования жилищного строительства и приобретения жилья через
некоммерческую  организацию  -  Тверской  областной  "Фонд  ипотечного
жилищного кредитования";
     -     активизирует     деятельность    сопутствующих     отраслей
промышленности  области,  строительной  индустрии  и  всех  участников
ипотечного рынка;
     - повысит занятость населения;
     -  обеспечит  дополнительные поступления в бюджеты  всех  уровней
налоговых платежей;
     - стимулирует создание рынка земли и недвижимости;
     -  позволит  внедрять  новые формы жилищного  строительства,  как
индивидуальных, так и многоквартирных жилых домов;
     - активизирует вторичный рынок жилья;
     - будет способствовать развитию вторичного рынка ценных бумаг;
     - снизит социальное напряжение в обществе;
     - улучшит демографическую ситуацию в области.

                          IX. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     Экономические условия, сложившиеся в Тверском регионе,  усиливают
важность  развития  долгосрочного  ипотечного  жилищного  кредитования
населения.
     Ипотечное  кредитование  - один из самых  проверенных  в  мировой
практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную
сферу.  Именно  ипотека позволяет наиболее выгодно  сочетать  интересы
населения    в    улучшении    жилищных   условий    и    государства,
заинтересованного в социально-экономическом росте.