Постановление Администрации Тверской области от 29.12.2001 № 38-па

                            АДМИНИСТРАЦИЯ
                         ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

                     П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


29.12.2001                    г. Тверь                         N 38-па

Об утверждении результатов государственной
кадастровой оценки сельскохозяйственных
угодий Тверской области

     В   соответствии   с  постановлениями  Правительства   Российской
Федерации  от  25  августа  1999 N 945 "О государственной  кадастровой
оценке  земель",  от  8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении  Правил
проведения государственной кадастровой оценки земель" и постановлением
Губернатора области от 12.04.2001 N 147 "О государственной кадастровой
оценке   земель  поселений  и  других  категорий  земель  в  области",
Администрация Тверской области п о с т а н о в л я е т:
       1.  Утвердить  согласованные с Федеральной  службой  земельного
кадастра   России   материалы   государственной   кадастровой   оценки
сельскохозяйственных угодий Тверской области (прилагаются):
        2.   Рекомендовать  соответствующим  территориальным   органам
федеральных   органов   исполнительной   власти,   органам    местного
самоуправления  муниципальных  образований  использовать  утвержденные
результаты      государственной     кадастровой     оценки      земель
сельскохозяйственных   угодий  для  целей   налогообложения   и   иных
устанавливаемых законодательством целей.
       3.  Контроль за исполнением настоящего постановления  возложить
на заместителя Губернатора области Сурайкина В. А.
       4.  Постановление вступает в силу с 20.11.2001  г.  и  подлежит
официальному опубликованию.


     Губернатор области          В.И.Платов



                                УТВЕРЖДЕНЫ
                                постановлением Администрации области


           ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА РОССИИ

        КОМИТЕТ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ РЕСУРСАМ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ ПО
                         ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

       ТВЕРСКОЕ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЕ ПРОЕКТНО - ИЗЫСКАТЕЛЬСКОЕ
                           ПРЕДПРИТЯТИЕ

     

                         М А Т Е Р И А Л Ы
                ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
           СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ



                             г. Тверь
                              2001г.



                             ВВЕДЕНИЕ

       Земля  -  как  основной базис всех процессов  жизнедеятельности
общества  в политической, экономической, социальной, производственной,
коммунальной, и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка
которой  представляет  собой  одно из  важнейших  условий  нормального
функционирования и развития многоукладной экономики.  Необходимость  в
получении  достоверной  стоимости земельных  участков  испытывают  как
государственные  и  муниципальные  органы  исполнительной  власти  при
управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития
населенных  пунктов,  проведении рациональной  земельной  и  налоговой
политики,  так  и  частные субъекты земельного  права  при  совершении
разного рода сделок с землей.
       На  сегодняшний день в области сложились адекватные предпосылки
для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной
платы   за   земли,  находящиеся  в  государственной  и  муниципальной
собственности,  а  также  государственной политики  в  области  оценки
земель для целей налогообложения земли.
     Правовой    основой   работ,   проводимых   по    государственной
кадастровой оценке земель, является Постановление Правительства РФ  от
25  августа  1999  года  N 945 "О государственной  кадастровой  оценке
земель",   Постановление   Правительства   Российской   Федерации   от
8.04.2000г.  N  316  "Об утверждении Правил поведения  государственной
кадастровой оценки земель", Постановление Губернатора Тверской области
от  12.04.2001г.  N 147 "О государственной кадастровой  оценке  земель
поселений и других категорий земель в области".
       Государственная  кадастровая оценка  селькохозяйсвенных  угодий
осуществлялась в два этапа. Реализация I этапа проводилась  по  единой
методике  в  целях обеспечения сопоставимости результатов  кадастровой
оценки  сельскохозяйственных  угодий на  уровне  субъектов  Российской
Федерации и осуществлялась на основе капитализации расчетного рентного
дохода.
        Территориальным  органам  Российской  Федерации  предоставлены
Федеральной  службой земельного кадастра России кадастровые  стоимости
сельскохозяйственных  угодий  и  базовые  нормативы   для   проведения
государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий  внутри
субъекта  Российской  Федерации.  Эти  исходные  данные  приводятся  в
таблице 1:



                                                             Таблица 1

         Нормативы для государственной кадастровой оценки
                       сельскохозяйственных
                      угодий Тверской области

------T---------------------------------------T---------T----------¬
¦NN   ¦Наименование нормативов                ¦Единица  ¦Величин   ¦
¦пп   ¦                                       ¦измерения¦Норматива ¦
+-----+---------------------------------------+---------+----------+
¦               Официально предоставляемые Росземкадастром         ¦
+-----T---------------------------------------T---------T----------+
¦1    ¦Продуктивность сельхозугодий по        ¦         ¦          ¦
¦     ¦выходу:                                ¦         ¦          ¦
¦1.1  ¦- кормовых единиц                      ¦ц/га     ¦10,5      ¦
¦1.2  ¦- валовой продукции                    ¦руб./га  ¦1231      ¦
¦2.   ¦Затраты на использование сельхозугодий ¦руб./га  ¦892       ¦
¦3.   ¦Норматив окупаемости затрат            ¦руб./га  ¦1,07      ¦
¦     ¦(коэффициент)                          ¦         ¦          ¦
¦4.   ¦Цена производства (стр.2 х стр.3)      ¦руб./га  ¦954       ¦
¦5.   ¦Рентный доход:                         ¦         ¦          ¦
¦5.1  ¦Дифференциальный (стр. 1.2 - стр. 4)   ¦руб./га  ¦277       ¦
¦5.2  ¦Абсолютный                             ¦руб./га  ¦12        ¦
¦6.   ¦Срок капитализации рентного дохода     ¦лет      ¦33        ¦
¦7.   ¦Кадастровая стоимость земель (стр.5.1  ¦руб./га  ¦9540      ¦
¦     ¦+ 5.2) х стр. 6                        ¦         ¦          ¦
+-----+---------------------------------------+---------+----------+
¦              Разрабатываемые в области                           ¦
+-----T---------------------------------------T---------T----------+
¦8.   ¦Балл бонитета почв сельхозугодий       ¦балл     ¦44,2      ¦
¦9.   ¦Индекс технологических свойств         ¦         ¦1,43      ¦
¦10.  ¦Грузоемкость земель                    ¦экв.т/га ¦0,30      ¦
¦11.  ¦Внехозяйственная удаленность земель    ¦экв. км  ¦35        ¦
¦12.  ¦Затраты на перевозку груза на 1 км     ¦руб./т   ¦2,12      ¦
L-----+---------------------------------------+---------+-----------

     Первый   этап   работ   по  государственной  кадастровой   оценке
проводился  в  соответствии  с "Методикой государственной  кадастровой
оценки  сельскохозяйственных  угодий на  уровне  субъектов  Российской
Федерации".  Методика утверждена Госкомземом России  и  согласована  с
Минсельхозпродом  России, Минэкономикой России и Минимуществом  России
11  мая  2000  года. Второй этап работ по государственной  кадастровой
оценке   сельскохозяйственных  угодий  проводился  в  соответствии   с
"Правилами  государственной  кадастровой  оценки  сельскохозяйственных
угодий  в  субъекте  Российской Федерации", утвержденными  Госкомземом
России 15 мая 2000 года.
       Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных  угодий
области проводилась путем дифференциации базовых оценочных показателей
продуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ.
         Наряду    со    стандартными   терминами   и    определениями
государственной  кадастровой  оценки  сельскохозяйственных  угодий   в
данной работе применяются понятия, требующие разъяснения:
     государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий  -
совокупность  административных и технических мероприятий, направленных
на  определение  кадастровой стоимости земельных участков  в  границах
административно   -  территориальных  образований  по   состоянию   на
определенную дату;
     интегральный   показатель  плодородия  почв  (разновидности   или
группы почв) - относительная величина совокупного влияния признаков  и
свойств  почвы  на  продуктивность (урожайность)  сельскохозяйственных
угодий  с  данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета  (в
диапазоне от 0 до 100);
     интегральный   показатель   технологических   свойств    объектов
кадастровой оценки - величина индекса технологических свойств  объекта
кадастровой  оценки,  определяемого с  учетом  влияния  энергоемкости,
контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на
уровень     затрат    по    возделыванию    и    уборке     (частично)
сельскохозяйственной продукции;
     интегральный   показатель  местоположения   объекта   кадастровой
оценки  -  величина эквивалентного расстояния в километрах до  пунктов
реализации  сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально
-  техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов  и  классов
грузов и качества (групп) дорог;
     дифференциальный      рентный     доход     -      дополнительный
(сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно  лучшего
качества и местоположения;
     абсолютный  рентный доход - минимальный доход, устанавливаемый  в
едином размере на 1 гектар сельскохозяйственных угодий, независимо  от
их качества и местоположения для всех субъектов РФ;
     расчетный  рентный доход - сумма дифференциального и  абсолютного
рентных доходов;
     кадастровая  стоимость  -  капитализированный  расчетный  рентный
доход.
        Целью  кадастровой  оценки  является  определение  кадастровой
стоимости  сельскохозяйственных угодий в границах объекта  кадастровой
оценки  для  обоснования земельного налога и иных целей, установленных
законодательством.     Объектом    кадастровой     оценки     являются
сельскохозяйственные  угодья  в  границах  административных   районов,
землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.
       Предметом  кадастровой  оценки  является  значение  кадастровой
стоимости объектов кадастровой оценки.
        Сельскохозяйственные  угодья  оцениваются  по  их  качеству  и
местоположению как производственный ресурс независимо от  фактического
видового использования под пашню или кормовые угодья.
                       1. ОПИСАНИЕ МЕТОДИКИ
        Кадастровая  оценка  сельскохозяйственных  угодий  на   уровне
субъектов   Российской  Федерации  (1  этап)   проводилась   с   целью
определения     средней     кадастровой    стоимости     1     гектара
сельскохозяйственных   угодий  субъектов  РФ  и   разработки   базовых
нормативов для проведения кадастровой оценки внутри субъекта РФ.
       При  проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных  угодий
на  уровне субъектов РФ определялись следующие показатели в расчете на
1   гектар   сельскохозяйственных  угодий:  оценочная   продуктивность
(валовая  продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные
затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный  доход
и кадастровая стоимость.
       Оценочная  продуктивность  с  1 га сельскохозяйственных  угодий
рассчитана  на  основании  фактической  урожайности  с/х   культур   и
сенокосов за 1996 - 1998 гг.
        Оценочные   затраты   на  1  га  сельскохозяйственных   угодий
определены  путем  дифференциации средних затрат по  РФ  за  1998  год
пропорционально  среднегодовому за 1992 -  1998  годы  индексу  затрат
субъекта  РФ  по  отношению к средним затратам по РФ за  этот  период.
Полученные показатели затрат корректировались на разницу в урожайности
за периоды 1996 - 1998 гг. и 1992 - 1998 гг.
       Оценочные  затраты на 1999 год определены умножением  оценочных
затрат  1998  года  на  коэффициент 1,887 (индекс  удорожания  цен  на
промышленную продукцию, потребляемую в сельском хозяйстве).
     Дифференциальный  рентный  доход  рассчитан  как  разница   между
оценочной  продуктивностью (стоимость валовой продукции) и  оценочными
затратами на 1999 год, умноженными на коэффициент рентабельности 1,07.
         Расчетный   рентный   доход   (земельная   рента)   определен
суммированием   дифференциального  и  абсолютного   рентных   доходов.
Абсолютный  рентный  доход принят в размере 1 % от  стоимости  валовой
продукции  с  1  га сельскохозяйственных угодий в среднем  по  РФ  (12
руб./га).
       В  соответствии с Методикой государственной кадастровой  оценки
сельскохозяйственных    угодий,   кадастровая    стоимость    -    это
капитализированный расчетный рентный доход:
                                 PPД
                           Vcx =-----
                                  R
где Vcx - кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий;
      РРД - расчетный рентный доход,
      R - норматив капитализации, принят в размере 3 %.
        Таким   образом,  в  данной  методике  кадастровая   стоимость
сельскохозяйственных угодий - это капитализированный расчетный рентный
доход за 33 года.
                  2. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТОВ
         Непосредственными   первичными   объектами    государственной
кадастровой  оценки  являются сельскохозяйственные  угодья  ассоциаций
крестьянских  хозяйств,  колхозов, сельскохозяйственных  кооперативов,
акционерных    обществ   и   муниципальных   предприятий,    подсобных
сельскохозяйственных   предприятий,  сельскохозяйственных   научно   -
исследовательских    и   учебных   заведений,   прочих    предприятий,
крестьянских     хозяйств,     фонда     перераспределения     района,
сельскохозяйственные  угодья  сельских и  районных  администраций  вне
черты городских и сельских поселений.
       Объекты  кадастровой оценки группировались  в  границах  бывших
колхозов  и  совхозов  до  их реформирования, по  которым  проводилось
почвенное обследование и внутрихозяйственная оценка земель.
       Информация о площадях сельскохозяйственных угодий, в том  числе
пашни, собиралась по данным государственного кадастрового учета земель
по   состоянию  на  1.01.2000г.  Площади  земель  и  списки   объектов
кадастровой  оценки  уточнялись и согласовывались  в  административном
районе.
        Исходные  данные  о  перевозимых  грузах,  стоимости  грузовых
перевозок,   удаленности  и  качества  дорог  до  пунктов   реализации
сельхозпродукции  и  пунктов  материально  -  технического   снабжения
уточнялись  в  районных управлениях сельского хозяйства и Департамента
социально  -  экономического  развития  села  администрации   Тверской
области.
        Базовые  нормативы  для  государственной  кадастровой  оценки:
продуктивность  1  га  сельскохозяйственных  угодий,  в  рублях  и   в
центнерах   кормовых  единиц  (ц.к.е).;  средние  затраты  на   1   га
сельскохозяйственных  угодий,  в руб.  -  представлены  централизовано
Росземкадастром.
      Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:
     -  определение  интегральных характеристик  объектов  кадастровой
оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
     -  определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий объектов кадастровой  оценки  (стоимостная
оценка):
       а)  Интегральный  показатель плодородия почв  -  балл  бонитета
земель  объектов кадастровой оценки вычисляется на основе  экспликаций
площадей оценочных групп и баллов их бонитетов.
       При  составлении  шкалы бонитировки групп  почв  использовались
материалы  IV тура оценки, которая проводились в области в 1991  году,
где  по  каждой  оценочной группе были вычислены значения  показателей
признаков  и свойств почв, достоверность которых была подтверждена,  а
также определены поправочные коэффициенты.
      Использовались следующие показатели:
      1. Содержание гумуса в верхнем горизонте, в %;
      2. Содержание физической глины, в %;
      3. Сумма поглощенных оснований, в мг - экв;
      4. Мощность гумусового горизонта, в см.
        Кроме   этого   были   использованы  следующие   поправки   на
специфические свойства почв:
      а) степень сложности;
      б) каменистость;
      в) переувлажненность.
        При  определении  кадастровой  стоимости  сельскохозяйственные
угодья  оцениваются по их качеству независимо от фактического видового
использования.   Поэтому  для  более  правильного  определения   балла
бонитета  были  учтены значения показателей признаков и  свойств  почв
кормовых угодий, не используемых в IV туре оценки.
       Каждый оцениваемый признак оценочных групп почв определялся  по
100 - бальной системе.
       За  100  баллов  принималось содержание:  гумуса  -  4%,  сумма
поглощенных оснований - 20 мг/экв.; содержание физической глины  -  30
%, мощность гумусового горизонта - 50 см.
         На    такие   свойства,   как   смытость,   каменистость    и
переувлажненность   (оглеение)  были  введены  следующие   поправочные
коэффициенты:
 при средней и сильной            - 0,45
каменистости
 при смытости почв слабой         - 0,85
 средней                          - 0,60
 сильной                          - 0,35
 при оглеености почв слабой       - 0,85
 средней                          - 0,55
 сильной                          - 0,40

        В  результате  был  рассчитан  совокупный  почвенный  балл  по
оценочным группам почв по формуле Б = V Б1 х Б2 хБ3 хБ4 х К1 х К2 х К3
     где Б 1,2,3,4 - баллы по каждому признаку почв,
       К 1,2,3 - поправочные коэффициенты на смытость, каменистость  и
оглеение.
     Балл  бонитета групп почв i - го объекта кадастровой оценки  (Бi)
определялся взвешиванием баллов бонитета j - х оценочных групп почв  i
- го объекта кадастровой оценки (Б j i) на площади (Sj i):
           n             n
      Бi = (Б ji х S ji: (S ji
           j=1          j=1
     Шкала бонитировки групп почв приводится в таблице 2.
     б) Определение интегрального показателя технологических свойств.
        К  технологическим  свойствам  относятся:  энергоемкость  почв
(измеряемой сопротивлением почвообразующим орудиям); контурность полей
-    размер,    конфигурация    и   их   изрезанность    препятствиями
механизированной  обработке;  внутрихозяйственная  удаленность  полей;
рельеф  и каменистость угодий; интегральный показатель технологических
свойств - индекс технологических свойств рассчитывается с учетом долей
затрат,  зависящих  отдельно от энергоемкости (Дзэ) и  технологических
свойств земельных участков (Дзт):

          Дзэ х Б эп + (Дзт - Дзэ) х 100 Кр х Кк
     Ит =----------------------------------------
                          Дзт х Бк
     где Бэп - оценка энергоемкости почв, балл;
      Бк - оценка контурности участков угодий, балл;
      Кр, Кк - оценка соответственно рельефа и каменистости,
      коэффициент
        Определение   индекса  технологических  свойств   производится
относительно  эталонных условий - удаленность полей до  1  км,  100  -
бальные  контурность и энергоемкость почв, рельеф ровный, каменистость
отсутствует (коэффициент оценки 1,00).
      в) Определение интегрального показателя местоположения.
        Местоположение  объекта  оценки  характеризуется   показателем
эквивалентного   расстояния  по  удаленности  от  пунктов   реализации
сельскохозяйственной   продукции  и  баз   снабжения   материально   -
техническими  ресурсами, объемов и классов грузов и  качества  (групп)
дорог.
     Объемы  перевозочных  грузов  (в  тоннах)  в  расчете  на  1   га
сельскохозяйственных  угодий определялись по  данным  департамента  по
социально - экономическому развитию села администрации области за 1997
- 1999 г. г.
       Объемы  разнородных  грузов  переводились  в  эквивалентные  по
коэффициентам:  зерно,  картофель,  овощи  -  1,0  (1  класс  груза  -
принимается  за  эквивалент); молоко, скот в живом  весе  -  1,25  (II
класс); лен - 1,4 (III класс).
       Дороги  различного  качества переводились  в  эквивалентные  по
коэффициентам: первая группа дорог (эквивалент) - 1,0; вторая группа -
1,5; третья - 2,5.
        Эквивалентное   расстояние  от  объекта  оценки   до   пунктов
реализации  продукции  вычислялось как  средневзвешенная  величина  из
объемов  грузов,  их класса и расстояний перевозки по  разным  группам
дорог по формуле:
            m                              n
      ЭPi = (Гi Кi (P1 Д1 + Р2 Д2 + Р3Д3): (ГiКi
            i=1                           i=1
     где  ЭPi  -  средневзвешенная  эквивалентная  удаленность  i  -го
объекта кадастровой оценки, км;
       Гi  -  объем  реализации i -го вида продукции  в  общем  объеме
товарной продукции Тверской области, %;
       Р1,Р2,Р3  - расстояние перевозки i - го вида продукции  (груза)
соответственно 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;
       Д2  Д3 - коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп
дорог в эквивалентные;
       К - коэффициент пересчета i - го вида продукции в эквивалентные
грузы первого класса.

                        3. АЛГОРИТМ РАСЧЕТА
         Расчетный    рентный    доход   и    кадастровая    стоимость
сельскохозяйственных  угодий  рассчитаны  на  основании   интегральных
показателей по плодородию, технологическим свойствам, местоположению и
базовых   оценочных  нормативов,  приведенных  в  таблице  1.  Расчеты
проводились   вручную,  поэтому  необходимо  было   рассчитать   шкалы
дифференциального  рентного  дохода  сельскохозяйственных  угодий   по
плодородию почв, технологическим свойствам и по их местоположению.
       а) Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по плодородию почв.
     Дифференциальный  рентный  доход по плодородию  почв  вычисляется
как  разность  между  валовой продукцией и ценой ее  производства  при
средних  в  области условиях технологических свойств и  местоположения
сельскохозяйственных угодий.
       Валовая  продукция  объекта определяется  путем  дифференциации
базовой оценочной продуктивности по баллам бонитета:
      В = (Во: Бо) х Б
     где Во - базовая продуктивность - 1231 руб./га;
      Бо - балл бонитета в среднем по области - 44,2;
      Б - балл бонитета - 40,2;
      В = (1231: 44,2) х 40,2 = 1119 руб./га.
       Базовые оценочные затраты составляют 892 руб./га. Часть затрат,
зависящая  от  уровня продуктивности дифференцируется  пропорционально
баллам   бонитета   почв.  При  уровне  урожайности   (продуктивности,
сельскохозяйственных  угодий  10,5  ц.к.е.  доля  затрат  равна  0,175
(таблица 3). Затраты, пропорциональные баллам бонитета почв составляют
156,1  (892 х 0,175) рубля на 1 гектар или 3,53 рубля в расчете  на  1
балл бонитета 156,1: 44,2).
                                                             Таблица 3
    Структура затрат, принятых при оценке сельскохозяйственных
                          угодий,    в долях

---------------T--------------------------------T------------------¬
¦              ¦Затраты, зависящие от           ¦Межхозяйственные  ¦
¦Урожайность,  +---------------T----------------+затраты,          ¦
¦ц.к.е.        ¦урожайности    ¦технологических ¦зависящие от      ¦
¦              ¦               ¦свойств почв    ¦местоположения    ¦
¦              ¦               ¦                ¦хозяйств и        ¦
¦              ¦               ¦                ¦постоянные        ¦
+--------------+---------------+----------------+------------------+
¦8             ¦0,14           ¦0,38            ¦0,48              ¦
¦10            ¦0,17           ¦0,36            ¦0,47              ¦
¦12            ¦0,19           ¦0,35            ¦0,46              ¦
¦14            ¦0,21           ¦0,34            ¦0,45              ¦
¦16            ¦0,23           ¦0,32            ¦0,45              ¦
¦18            ¦0,25           ¦0,31            ¦0,44              ¦
¦20            ¦0,27           ¦0,30            ¦0,43              ¦
¦22            ¦0,28           ¦0,29            ¦0,43              ¦
¦24            ¦0,30           ¦0,28            ¦0,42              ¦
¦26            ¦0,31           ¦0,27            ¦0,42              ¦
¦28            ¦0,32           ¦0,26            ¦0,42              ¦
¦30            ¦0,34           ¦0,25            ¦0,41              ¦
¦32            ¦0,35           ¦0,24            ¦0,41              ¦
¦34            ¦0,36           ¦0,24            ¦0,40              ¦
L--------------+---------------+----------------+-------------------

     Оценочные  затраты  в зависимости от балла бонитета  определяются
по формуле:
      З = Зо х (1 - Дэу) + Зо х Дзу х (Б: Бо)
     где Зо - базовые затраты;
      Дзу - доля затрат.
      При 40,2 баллах бонитета затраты составят 878 руб/га
      892 х (1 - 0,175) + 892 х 0,175 х (40,2)
                                        ------ = 878
                                        44,2
     Цена  производства валовой продукции составит 939 рублей на 1  га
(878 х 1,07 нормативный коэффициент рентабельности).
       Дифференциальный рентный доход по плодородию  при  40,2  баллах
составит 180 руб/га (1119 - 938);
       б) Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по технологическим свойствам.
        Расчетный  доход,  обусловленный  технологическими  свойствами
объекта  кадастровой  оценки (Р тi) определяется путем  дифференциации
части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий
"  области (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i - го
объекта кадастровой оценки
      Ртi = Зо х Н о х Дзт х (1 - И тi: И то), где
     Итi и И то - индексы технологических свойств i - го объекта и  по
области (таблица 4);
     Д  зт  -  доля затрат, обусловленная технологическими  свойствами
сельскохозяйственных
      угодий (таблица 3);
     Ртi =892 х 1,07 х 0,358 х (1 - 1,33: 1,43) = 24 руб./га.

                                                             Таблица 4

     Шкала   дифференциального  рентного  дохода  по   технологическим
свойствам
--------------T----T-----T-----T-----T-----T-----T----T-----T-----T-----T-----T----¬
¦Индекс       ¦    ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦    ¦     ¦     ¦     ¦     ¦    ¦
¦технологичес ¦1,33¦1,35 ¦1,37 ¦1,39 ¦1,41 ¦1,43 ¦1,45¦1,47 ¦1,49 ¦1,51 ¦1,53 ¦1,55¦
¦ких свойств  ¦    ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦    ¦     ¦     ¦     ¦     ¦    ¦
+-------------+----+-----+-----+-----+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----+----+
¦Полярный     ¦    ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦    ¦     ¦     ¦     ¦     ¦    ¦
¦рентный      ¦24  ¦19   ¦14   ¦10   ¦5    ¦0    ¦-5  ¦-10  ¦-14  ¦-19  ¦-24  ¦-29 ¦
¦доход        ¦    ¦     ¦     ¦     ¦     ¦     ¦    ¦     ¦     ¦     ¦     ¦    ¦
L-------------+----+-----+-----+-----+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----+-----

       Данный  рентный доход является полярным, то есть при среднем  в
области значении индекса технологических свойств (1,43) он равен нулю.
По     мере     отклонения     индекса     технологических     свойств
сельскохозяйственных угодий от среднего значения по области в  большую
сторону  цена  производства валовой продукции  возрастает,  вследствие
этого
     снижается  рентный  доход и, наоборот, при отклонении  в  меньшую
сторону цена производства валовой продукции снижается, а рентный доход
увеличивается.  Таким  образом,  дифференциальный  рентный  доход  при
индексе технологических свойств - 1,33, составляет 24 рубля;
       в) Шкала дифференциального рентного дохода сельскохозяйственных
угодий по местоположению
       Рентный доход по местоположению (Рмi) объектов оценки рассчитан
как  разность  между  стоимостью внехозяйственных  грузоперевозок  при
средних    в    области   значениях   удаленности    и    грузоемкости
сельскохозяйственных  угодий (таблица 1) и  стоимостью  грузоперевозок
при  индивидуальных  параметрах местоположения и грузоемкости  объекта
кадастровой оценки по формуле:
      Рмi = (Эро х Го - Эрi х Гi) Т х Но, где
     Эро  и  Э  рi - эквивалентные расстояния грузоперевозок в среднем
по области и по i - му объекту кадастровой оценки, км;
     Го  и  Гi  -  нормативная грузоемкость по области и  по  i  -  му
объекту, тонн;
     Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.
       Стоимость  1  т грузоперевозок в целом по Тверской  области  по
данным  Департамента  по  социально  -  экономическому  развитию  села
администрации области составила - 2,12 руб./км.
       Нормативная  грузоемкость сельскохозяйственных  угодий  области
определена делением общего объема реализуемой продукции за 1997 - 1998
г. г. на общую площадь сельскохозяйственных угодий. Объемы материально
-  технических и строительных грузов взяты в пропорции 60 % от  объема
реализуемой сельскохозяйственной продукции.
       Нормативная грузоемкость i - го объекта оценки рассчитана путем
дифференциации  нормативной  грузоемкости  в  области  пропорционально
баллу   бонитета  почв.  Например,  при  40,2  баллах  бонитета   почв
сельскохозяйственных угодий их грузоемкость составит 0,27 тонн.
      Гi = 40,2: 44,2 х 0,30 = 0,27 т.
        При   удаленности  объекта  оценка  на  20  км  эквивалентного
расстояния и затратах 2,12 руб. за один тоннокилометр дифференциальный
рентный доход по местоположению составит 12 руб./га.
      Рмi = (35 х 0,30 - 20 х 0,27) х 2,12 х 1,07 = 12 руб./га.
         На    основании   шкал   дифференциальных   рентных   доходов
сельскохозяйственных угодий по плодородию, технологическим свойствам и
местоположению разработана
     шкала   дифференциального  рентного  дохода  сельскохозяйственных
угодий путем сложения трех частных (таблица 5).
       В левой части шкалы размещен рентный доход сельскохозяйственных
угодий  по местоположению, а в правой по качеству сельскохозяйственных
угодий  (здесь  рентный доход по плодородию почв  совмещен  с  рентным
доходом по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий).
         На    основании   рентных   доходов   по   плодородию   почв,
технологическим  свойствам,  местоположению  рассчитан  общий  уровень
дифференциального рентного дохода
      Рi = (Вi - Зi Но) + Р тi + Рмi,
     где Рi - дифференциальный рентный доход i - го объекта, руб./га;
       (Вi  -  Зi  Но),  Ртi  и  Рмi  - рентный  доход,  обусловленный
соответственно   плодородием  почв,  технологическими   свойствами   и
местоположением i - го объекта государственной оценки, руб./га.
      Рi -= 180 руб./га + 24 руб./га + 12 руб./ га = 216 руб./га.
          Расчетный     рентный    доход    определен    суммированием
дифференциального и абсолютного доходов Зрi = Дрi + Ар
      Зрi = 216 + 12 = 228 руб./га
       Абсолютный рентный доход (Ар) установлен единым (в  размере  12
руб/га), т.е. не дифференцируется.
        Кадастровая   стоимость   1  га  сельскохозяйственных   угодий
определена умножением расчетного рентного дохода объекта на  срок  его
капитализации, принятый равным 33 годам.
      228 х 33 = 7520 руб./га

             4. АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ
                    СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ
       В  результате  кадастровой  оценки сельскохозяйственных  угодий
Тверской области при средних показателях:
     балла бонитета - 44,2;
     индекса технологических свойств - 1,43;
     эквивалентного расстояния - 35 км;
     расчетная  рента  составила 289 руб./га, а кадастровая  стоимость
9540   руб./га   что   соответствует  величине   базовых   нормативных
показателей, приведенных в таблице 1.
     При   анализе   шкал   дифференциального   рентного   дохода   по
плодородию,  технологическим свойствам и местоположению подтверждается
их логичность и достоверность (таблица 5), т.к.:
       1.  По  мере  повышения балла бонитета почв возрастает  рентный
доход  и,  наоборот,  по  мере уменьшения  балла  бонитета,  снижается
величина рентного дохода.
       2.  При  средних по области значениях дифференциальный  рентный
доход  равняется  базовой величине дифференциального рентного  дохода,
определенного на 1 этапе.
        3.   При   среднем  по  области  значении  показателя  индекса
технологических  свойств и местоположения сельскохозяйственных  угодий
рентный  доход  равен  нулю.  По  мере повышения  значения  показателя
индекса  технологических свойств, возрастают затраты на  использование
сельскохозяйственных  угодий, а следовательно  возрастает  и  значение
отрицательного  рентного  дохода, и  наоборот  -  по  мере  уменьшения
значения   показателя  технологических  свойств,  снижаются  оценочные
затраты, и, как следствие этого, повышается рентный доход.
       Рентный доход по местоположению уменьшается по мере возрастания
эквивалентного  расстояния  и  плодородия  почв  (то  есть  увеличения
грузоемкости)  и,  наоборот, увеличивается  по  мере  уменьшения  этих
показателей.

            ПРИМЕР РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОДНОГО
            ГЕКТАРА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ КОЛХОЗА
               "ЗНАМЯ КОММУНИЗМА" СТАРИЦКОГО РАЙОНА

        Кадастровая   стоимость   1  га  сельскохозяйственных   угодий
определяется  на  основе расчетного рентного дохода,  который  в  свою
очередь   рассчитывается   путем  дифференциации   базовых   оценочных
нормативов продуктивности земель (валовой продукции растениеводства  и
выхода кормовых единиц) и затрат на их использование, установленных  в
результате  оценки  сельскохозяйственных угодий  на  уровне  субъектов
Российской Федерации.
        Схема   расчета   рентного  дохода  и  кадастровой   стоимости
сельскохозяйственных угодий объекта оценки приводится ниже.

   Расчет кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий
                    объекта оценки (хозяйства).
               Исходные данные по Тверской области.
         I. Полученные при проведении первого этапа оценки
                       сельскохозяйственных
                          угодий области
     1.  Базовая  оценочная  продуктивность 1 га  сельскохозяйственных
угодий, руб. (Во) -1231
     2.  Базовая  оценочная  продуктивность 1 га  сельскохозяйственных
угодий, ц.к.ед. - 10,5
     3.   Базовые  оценочные  затраты  на  1  га  сельскохозяйственных
угодий, руб. (Зо) - 892
                   II. Рассчитываемые в области
     4.  Средний  совокупный  балл бонитета  1га  сельскохозяйственных
угодий, балл (Бо) - 44,2
     5.  Средний  индекс  технологических свойств сельскохозяйственных
угодий (Ито) - 1,43
     6.  Средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок,  км
(Эро) - 35
     7.   Средняя  внехозяйственная  нормативная  грузоемкость  1   га
сельскохозяйственных угодий, т (Го) - 0,30
     8. Затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 км, руб. (Т) - 2,12
     9.  Транспортные затраты, руб./га (Тз) (строка 6  х  строку  7  х
строку 8) - 22
     10.  Доля  затрат,  зависящих от продуктивности  угодий  (Дзу)  -
0,175
     11.  Доля  затрат, зависящих от технологических свойств земельных
участков (Дзт) - 0,358
     12.  Доля  затрат,  зависящих  от местоположения  хозяйств  (Дтр)
(строка 9: строку 3)-0,025
     13.  Доля постоянных затрат (Дпос): Д пос = 1 - (Дзу + Дзт + Дтр)
- 0,442
        III. Исходные данные по объекту оценки (хозяйству)
     14. Балл бонитета 1 га сельскохозяйственных угодий (Б) - 47,7
     15.  Индекс  технологических свойств земельного  участка  (Ит)  -
1,33
     16. Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок (Эр) - 9
     17.  Нормативная  грузоемкость 1 га  сельскохозяйственных  угодий
(Г)
      Г = (Б: Бо) х Го - 0,323

        Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га
              сельскохозяйственных угодий хозяйства.
                  а) рентный доход по плодородию
     18.  Продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий  (В)  В=(Во:
Бо) х Б - 1329
     19.    Затраты   на   использование   земельного   участка    при
индивидуальной   оценочной  продуктивности  и  при   среднем   индексе
технологических свойств и местоположения
     (З)  З  =  Зо  х  (1  - Дзу) + Зо х Дзу) +  Зо  х  Дзу  х  Б:  Бо
- 904
     20. Цена производства валовой продукции (Цп)
       Цп = З х Но, где Но - нормативный коэффициент рентабельности по
отношению к затратам (Но = 1,07) - 967
     21.  Дифференциальный  рентный  доход  по  плодородию  земельного
участка
      (строка 18 - строка 20) - 362
     б)      дифференциальный     рентный     доход,     обусловленный
технологическими
     свойствами земельного участка (Рт)
     22. Рт = Зо х Но х Дзт х (1 - Ит: Ито) - 24
     в) дифференциальный рентный доход, обусловленный
     местоположением земельного участка
     23. Рм = (Эро х ГоЭр х Г) х Т х Но - 17
     24. Всего дифференциальный рентный доход (Др),
      (строка 21 + строка 22 + строка 23) - 403
     25.  Абсолютный рентный доход (Ар) устанавливается единой на всех
землях,
      в размере 12 руб./га - 12
     26.  Расчетный  рентный доход с 1 га сельскохозяйственных  угодий
(Зр),
      (строка 24 + строка 25) Зр = Др + Ар - 415
     27.   Кадастровая  стоимость  1  га  сельскохозяйственных  угодий
определяется путем
       капитализации  величины  рентного  дохода  сроком  за  33  года
(строка 26 х строка 33)
      и округлением данных до 10 рублей) - 13 700

                            ЗАКЛЮЧЕНИЕ
       В  результате выполненных земельно - оценочных работ определены
показатели  кадастровой  стоимости  сельскохозяйственных   угодий   по
сельскохозяйственным  товаропроизводителям и административным  районам
области.   Эти  данные  найдут  применение  при  введении  в  действие
Налогового кодекса РФ, части II, для определения налогооблагаемой базы
при  расчете  земельного  налога по отдельным налогоплательщикам.  Они
будут  использоваться также при решении других вопросов  регулирования
землепользования экономическими методами.
          Итоги     государственной    кадастровой    оценки    земель
сельскохозяйственных угодий в разрезе объектов оценки  по  кадастровой
стоимости приведены в таблице 6, по уровню дифференциального  рентного
дохода - в таблице 7.
         Кадастровая   стоимость   сельскохозяйственных   угодий    по
административным районам приведена в таблице 8.