Решение Исполнительного комитета Орловского областного Совета народных депутатов Орловской области от 21.10.1991 № 504

                                 РСФСР

             ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СОВЕТ НАРОДНЫХ ДЕПУТАТОВ
                        ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ КОМИТЕТ

                               РЕШЕНИЕ


     21 октября 1991 г.                                          N 504
     г. Орел


     О приватизации жилищного фонда в Орловской области


     Во исполнение  Закона РСФСР  "О  приватизации жилищного  фонда  в
РСФСР" от 04.07.91 N 1541-1 и в соответствии с рекомендациями Комитета
по жилищно-коммунальному хозяйству  РСФСР исполком облсовета  народных
депутатов РЕШИЛ:
     1. Одобрить разработанные  нормативные документы по  приватизации
жилищного фонда в области (прилагаются):
     - положение о приватизации жилищного фонда;
     - положение об агентстве (бюро) по приватизации жилья;
     - примерный  договор на  передачу  и  продажу квартир  (домов)  в
собственность граждан;
     - методика оценки стоимости жилья, передаваемого в  собственность
граждан;
     - методика   расчета  оплаты   обслуживания   и  ремонта   жилья,
передаваемого в собственность граждан;
     - примерный договор на  обслуживание и ремонт  приватизированного
жилого фонда.
     2. Внести  данные документы  по  приватизации жилищного  фонда  в
области  на   рассмотрение  президиума   областного  Совета   народных
депутатов.


     Председатель исполкома                         А.Е. Васильковский
     Управляющий делами исполкома                          А.Н. Алешин




                              ПОЛОЖЕНИЕ
          о приватизации жилищного фонда в Орловской области

     1. Приватизация государственного и муниципального жилищного фонда
осуществляется путем бесплатной передачи  или продажи в  собственность
граждан  на добровольной  основе  занимаемых  ими жилых:  помещений  в
порядке, определяемом соответствующими  Советами народных депутатов  и
на условиях, предусмотренных  Законом РСФСР "О приватизации  жилищного
фонда в РСФСР".
     2. Настоящее   Положение   разработано   на   основе   Примерного
положения, одобренного Советом  Министров РСФСР,  и имеет своей  целью
установление единых на территории области правил передачи и продажи  в
собственность   граждан   квартир    в   домах   государственного    и
муниципального жилищного фонда и оплаты расходов на их содержание.
     3. Основными   принципами    приватизации   государственного    и
муниципального жилищного фонда являются:
     добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;
     бесплатная передача гражданам  занимаемых ими  жилых помещений  в
соответствии с  установленным  нормативом. При  этом каждый  гражданин
имеет  право на  приобретение  в  собственность бесплатно,  в  порядке
приватизации, жилого помещения только один раз.
     В период перехода к рыночным отношениям для граждан,  нуждающихся
в  улучшении   жилищных  условий,   сохраняется  действующий   порядок
постановки  на учет  и  обеспечения жилыми  помещениями.  Приобретение
вновь полученного жилого  помещения в собственность осуществляется  по
желанию граждан после его заселения.
     4. Передача и продажа гражданам  в собственность квартир в  домах
государственного  и  муниципального  жилищного  фонда  производится  с
согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи.  По
их желанию квартира  может быть приобретена  в долевую или  совместную
собственность.
     5. Граждане,  ставшие  собственниками жилых  помещений,  владеют,
пользуются и  распоряжаются  этими помещениями  по своему  усмотрению:
вправе продавать, завещать,  сдавать в аренду,  совершать с ними  иные
сделки, не противоречащие закону.
     6. Собственники  приватизированных   жилых   помещений  в   домах
государственного   или   муниципального   жилищного   фонда   являются
совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования  этих
домов.
     При этом право собственности на жилой дом, все квартиры в котором
приватизированы, переходит    к    владельцам    квартир.     Частично
приватизированный дом находится в государственной или муниципальной  и
частной собственности.
     Владение, пользование  и  распоряжение   как  полностью,  так   и
частично приватизированными домами  осуществляется по соглашению  всех
собственников.
     Осуществление права  собственности  не должно  нарушать  права  и
охраняемые действующим законодательством интересы других лиц.
     7. Перечень домов  и  квартир, подлежащих  передаче  и продаже  в
собственность  граждан,   определяется   местными  Советами   народных
депутатов, предприятиями, учреждениями.
     Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном
состоянии, не  отвечающие  санитарно-гигиеническим  и  противопожарным
нормам, в общежитиях, коммунальных квартирах, домах-памятниках истории
и культуры, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые
помещения,   за   исключением   жилого   фонда   совхозов   и   других
сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.
     Местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе
с учетом   мнения  коллективов   принимать   решения  о   передаче   в
собственность  граждан  занимаемых  ими служебных  жилых  помещений  и
коммунальных квартир.
     В частности, приватизацию служебных жилых помещений целесообразно
осуществлять в  тех  случаях,  когда  граждане,  проживающие  в   этих
помещениях, в  соответствии с действующим  законодательством не  могут
быть выселены без предоставления другого жилого помещения.
     8. Приватизация занимаемых  гражданами жилых  помещений в  домах,
требующих капитального ремонта в соответствии с нормами эксплуатации и
ремонта жилищного фонда, но не  реже чем через 15 лет,  осуществляется
как правило  после проведения наймодателем  капитального ремонта.  При
согласии граждан и наймодателя за непроизведенный ремонт  наймодателем
может выплачиваться соответствующая компенсация исходя из  сложившейся
на момент приватизации стоимости капитального ремонта жилья в  расчете
на 1 кв.м общей площади.
     9. Передача и  продажа  в собственность  граждан жилых  помещений
осуществляется:
     соответствующим Советом народных депутатов или его исполнительным
органом;
     предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного
хозяйственного ведения;
     учреждением, в оперативное  управление которого передан  жилищный
фонд.
     10. Для организации процесса  приватизации жилья в городах  могут
создаваться  специальные  жилищные агентства  (бюро),  действующие  на
хозрасчетной основе.
     Жилищные агентства (бюро) учреждаются исполкомами местных Советов
народных депутатов на базе действующих структур  жилищно-коммунального
хозяйства.  Организацию  создания  агентств (бюро)  и  координацию  их
работы   осуществляют   министерства,   комитеты   и   территориальные
производственные объединения жилищно-коммунального хозяйства республик
в  составе  РСФСР,  краев,  областей  (проект  типового  положения  об
Агентстве (Бюро) по приватизации жилья приведен в приложении 1).
     Гражданину, желающему приобрести в собственность занимаемое жилое
помещение, достаточно  подать  соответствующее заявление  в  агентство
(бюро), которое берет на себя организацию всего процесса включая  сбор
необходимой информации (справки, документы и др.), расчеты,  связанные
с оценкой стоимости  жилья, учет льгот,  определение размера доплат  и
т.п.
     11. Инициатива в  проведении  приватизации занимаемых  гражданами
жилых помещений может  исходить от  граждан, местных Советов  народных
депутатов, предприятий, учреждений. В то же время независимо от  того,
кто является инициатором приватизации  жилья, не должен нарушаться  ее
главный  принцип  -   добровольность  приобретения  гражданами   жилых
помещений в собственность.
     12. Передача и продажа жилья в собственность граждан  оформляется
соответствующим  договором,  заключаемым Советом  народных  депутатов,
предприятием, учреждением с гражданином, приобретающим жилое помещение
в  собственность,  в  порядке и  на  условиях,  установленных  нормами
Гражданского кодекса РСФСР (приложение 2).
     Право собственности на  приобретенное жилье  возникает с  момента
регистрации договора в исполкоме местного Совета народных депутатов.
     13. Решение вопроса  о приватизации жилья  должно приниматься  по
заявлениям граждан  в двухмесячный  срок  со дня  подачи документов  в
исполком местного Совета народных депутатов, предприятие,  учреждение,
а при наличии агентств (бюро) - в их адрес.
     Учитывая, что  каждый гражданин  имеет  право на  приобретение  в
собственность бесплатно,  в порядке приватизации,  жилого помещения  в
домах государственного и муниципального жилищного
     фонда только один  раз,  в случае  изменения  места жительства  к
заявлению должен  быть  приложен документ,  подтверждающий, что  ранее
занимаемое им жилое помещение не было приватизировано.
     14. Размер  (норматив)  бесплатно  передаваемых  в  собственность
граждан жилых помещений в соответствии с Законом РСФСР "О приватизации
жилищного фонда  в РСФСР" устанавливается  в области  в 18 кв.м  общей
площади на человека и дополнительно 9 кв.м на семью.
     При совокупном трудовом стаже семьи более 20 лет размер бесплатно
передаваемого жилья за каждые дополнительные 5 лет увеличивается на  5
% (при стаже 35 лет норматив бесплатной передачи увеличивается на 5 %,
40 лет - 10 % и т.д.).
     Местные Советы   вправе   также  увеличивать   размер   бесплатно
передаваемой площади с  учетом потребительских качеств жилья,  состава
семьи, ее  материального положения, получения  гражданином квартиры  в
связи  со сносом  его  дома  без  компенсации и  других  заслуживающих
внимания обстоятельств.
     15. Установленный размер бесплатно передаваемого в  собственность
жилья  оценивается стоимостным  эквивалентом,  определяемым исходя  из
стоимости одного квадратного метра  жилья в действующих ценах в  домах
со  средним для  данного  населенного пункта  уровнем  потребительских
качеств:  уровнем благоустройства,  средним  уровнем износа  жилищного
фонда и др.
     Определение величины    стоимостного    эквивалента     бесплатно
передаваемой площади и расчет общей стоимости квартиры производятся по
"Методике  оценки  стоимости  жилья,  передаваемого  с   собственность
граждан" (приложение 3).
     16. Общая  стоимость  квартиры,  передаваемой  в   собственность,
рассчитывается с учетом ее потребительских качеств (комфортабельность,
престижность и  удобство расположения  дома, степень  износа и  другие
факторы).
     При этом  в  стоимость квартиры,  находящейся  в  многоквартирном
доме,  входит соответствующая  ее  доля  в  общей площади  дома  часть
инженерного оборудования, мест общего пользования и других сооружений.
     Коэффициенты, учитывающие    потребительские   качества    жилья,
используемые  при расчете  общей  стоимости квартиры,  устанавливаются
исполкомами  местных Советов  народных  депутатов  или их  органами  с
учетом градостроительных и других местных условий населенного пункта.
     17. При приобретении  в собственность  жилья с  более высоким  по
сравнению  со  средним  уровнем потребительских  качеств  и  площадью,
превышающей  установленный   размер  бесплатно  передаваемого   жилья,
гражданами  оплачивается разница  между  общей стоимостью  квартиры  и
стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья.
     Выплата разницы может производиться единовременно или в рассрочку
на условиях,  устанавливаемых  исполкомами  местных  Советов  народных
депутатов.
     Для приобретения в собственность  жилых помещений граждане  могут
использовать  долгосрочные  кредиты, предоставляемые  им  на  льготных
условиях.
     Предприятия и  организации   могут  оказывать  своим   работникам
финансовую помощь  в  погашении долгосрочных  кредитов  или в  выплате
разницы между  общей  стоимостью квартиры  и стоимостным  эквивалентом
бесплатно передаваемого жилья.
     Задолженность по платежам в счет покрытия стоимости приобретенных
в собственность квартир взыскивается в бесспорном порядке на основании
исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия.
     Должник, просрочивший  выплату   стоимости   квартиры  и   других
обязательных  платежей, в  соответствии  со статьей  226  Гражданского
кодекса  РСФСР  обязан уплатить  за  время  просрочки  3 %  годовых  с
просроченной суммы.
     В случае неисполнения обязательств по выплате стоимости  квартиры
наступают последствия, предусмотренные Гражданским кодексом РСФСР.
     16. При  приобретении  в   собственность  жилья  площадью   менее
бесплатно   передаваемого  размера   или   с  более   низким   уровнем
потребительских качеств граждане при переезде в другое жилое помещение
и заселение его  по договору найма имеют  право на приватизацию  этого
жилья бесплатно на следующих условиях:
     если ранее приватизированная  квартира  передана местному  Совету
народных  депутатов,  предприятию,  учреждению,  бесплатно  передается
площадь по нормативу  и со средним  уровнем потребительских качеств  в
данном населенном пункте;
     в иных случаях, распоряжения ранее приватизированной квартирой по
основаниям, предусмотренным  законодательством,  бесплатно  передается
площадь стоимостью в размере разницы между стоимостным эквивалентом  и
общей стоимостью ранее приватизированной квартиры.
     Факт приобретения  в  собственность   жилья  по  прежнему   месту
жительства в  размере менее бесплатно  передаваемого норматива  должен
быть  подтвержден  актом  оценки  стоимости  ранее   приватизированной
квартиры.
     Граждане, приобретающие  в  собственность  жилье  площадью  менее
бесплатно  передаваемого размера,  имеют  право  стоять в  очереди  на
улучшение жилищных  условий  при горрайисполкомах,  на предприятиях  и
учреждениях.
     19. В   период   перехода    к   рыночным   отношениям    следует
предусматривать выделение до 10 % вновь вводимого жилья для  свободной
продажи   гражданам,    включая   аукционную.    Доля   этого    жилья
устанавливается местными Советами народных депутатов.
     В дальнейшем, по мере оформления рынка жилья, доля жилой площади,
направляемая на свободную продажу гражданам, может увеличиваться.
     Кроме того, по решению  Советов народных депутатов,  предприятий,
учреждений незаселенные жилые дома, подлежащие капитальному ремонту  и
реконструкции,   могут   быть   проданы   гражданам,    организованным
товариществам или иным объединениям.
     Незаселенные жилые  дома,   подлежащие  капитальному  ремонту   и
реконструкции,  могут  приобретаться  также  акционерными  обществами,
созданными с целью проведения этих работ.
     После проведения капитального  ремонта и реконструкции  граждане,
товарищества, акционерные общества могут сдавать квартиры в этих домах
в наём, аренду, продавать их.
     20. Обслуживание  и   ремонт   приватизированного  жилья   должны
осуществляться  с  обязательным  соблюдением  единых:  правил  и  норм
эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных  для
домов государственного и муниципального жилищного фонда, и включают  в
себя следующий комплекс работ по содержанию жилых домов:
     техническое обслуживание элементов дома и квартир;
     текущий ремонт дома и квартир;
     капитальный ремонт дома и квартир;
     санитарное обслуживание придомовой территории и др.
     Объем этих  работ,  их периодичность,  критерии  оценки  качества
определяются действующими нормативами.
     Весь комплекс работ по  обслуживанию и ремонту  приватизированных
домов, квартир осуществляется за счет средств собственников.
     21. Оплата  услуг  жилищно-эксплуатационных  организаций   должна
производиться по экономически  обоснованным тарифам, которые  включают
затраты на эксплуатацию, текущий и капитальные ремонты квартир,  всего
дома и  обслуживание  придомовых территорий,  а также  рентабельность,
установленную договорным путем, в зависимости от качества  выполняемых
работ  ("Методика  расчета   оплаты  обслуживания  и  ремонта   жилья,
переданного в собственность граждан" - приложение 4).
     В то  же  время  в переходный  период  формирования  рынка  жилья
собственников приватизированных квартир, участвующих в общих расходах,
связанных с  обслуживанием и  ремонтом всего дома,  сохраняются те  же
условия  оплаты,  что  и  для  нанимателей  жилых  помещений  в  домах
государственного  и   муниципального  жилищного  фонда.   Экономически
обоснованные тарифы для  собственников жилых помещений,  так же как  и
для   нанимателей,    должны   действовать   в    этот   период    как
планово-расчетные с компенсацией  превышения над действующими за  счет
местного бюджета.
     Оплата коммунальных услуг производится собственниками квартир так
же, как и нанимателями.
     22. Взаимоотношения  между   собственниками  жилых  помещений   и
организациями,  осуществляющими   работы  по   содержанию  и   ремонту
жилищного   фонда   (государственными   жилищно-эксплуатационными    и
ремонтно-строительными    предприятиями,   кооперативами,    арендными
коллективами,  частными фирмами  и  иными субъектами  хозяйствования),
основываются на договорных отношениях (приложения 5 и 6).
     В договоре отражаются:
     перечень и  объем работ  и  услуг  по содержанию  и  обслуживанию
приватизированного жилищного фонда, выполняемых подрядчиком;
     показатели и критерии оценки качества;
     размер оплаты услуг;
     взаимные обязательства и санкции.
     23. За      государственными     жилищно-эксплуатационными      и
ремонтно-строительными  организациями  сохраняются  обязательства   по
обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по  договорам
с собственниками.
     24. Обслуживание и  ремонт квартир,  находящихся в  собственности
граждан в  частично  приватизированных домах,  осуществляются теми  же
жилищно-эксплуатационными   и  ремонтно-строительными   организациями,
которые обслуживали эти дома на момент приватизации.
     Жилищно-эксплуатационная и   ремонтно-строительная    организация
сможет выступать посредником  в обеспечении граждан  приватизированных
квартир  коммунальными   услугами  (водоснабжением,   теплоснабжением,
электроснабжением, газоснабжением и др.).
     Собственники квартир, расположенных  в  домах государственного  и
муниципального жилищного фонда,  обязаны участвовать в общих  расходах
по обслуживанию  и ремонту  строения, его  инженерного оборудования  и
придомовой территории пропорционально  доле занимаемой площади в  этом
доме,  что должно  быть  предусмотрено  договором передачи  квартир  в
собственность.
     25. Собственники  квартир  в  полностью  приватизированном   доме
вправе самостоятельно  определять организацию  для обслуживания  этого
дома,    включая     государственные    жилищно-эксплуатационные     и
ремонтно-строительные организации, частные  фирмы, кооперативы и  иные
субъекты хозяйствования.
     26. Собственники квартир в полностью приватизированных домах  для
представления своих интересов  могут образовывать товарищества и  иные
объединения (приложение 7).
    Товарищества могут  также  создаваться  и  в  тех  случаях,  когда
приватизированы  не  все  квартиры,  но  значительное  их   количество
(например, более половины или отдельная секция).
     Жилищное товарищество действует в соответствии с Уставом, который
предусматривает права и обязанности их участников, ответственность  за
совместную эксплуатацию домовладения, пользование и распоряжение общим
имуществом.
     Товарищество вправе  от  имени  собственников  приватизированного
жилья  определять  подрядчиков  для  обслуживания  и  ремонта  дома  и
придомовой территории, заключать с ними договоры, а также обеспечивать
участие соразмерно занимаемой  площади собственников квартир -  членов
товарищества во всех расходах, связанных с содержанием и эксплуатацией
жилого дома,  своевременное  поступление предназначенных  на эти  цели
средств на свой расчетный счет.
     Товарищество может выступать  заказчиком  на коммунальные  услуги
(водо-, тепло-, электро-,  газоснабжение и  др.), заключая договоры  с
соответствующими предприятиями на их оказание.
     27. Контроль за техническим  состоянием и своевременным  ремонтом
приватизированного  жилищного   фонда   осуществляют  местные   Советы
народных депутатов и органы местного самоуправления.
     Нарушение правил  эксплуатации  приватизированных  жилых   домов,
квартир   и   инженерного  оборудования   влечет   ответственность   в
установленном порядке.