Постановление Коллегии администрации Орловской области от 15.06.2006 № 106

                          РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

               КОЛЛЕГИЯ АДМИНИСТРАЦИИ ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ
     
     
     15 июня 2006 г.                                             N 106
     г. Орел
     
     
     Об областной целевой  программе  "Обеспечение земельных  участков
коммунальной  инфраструктурой  в  целях  жилищного  строительства"  на
2006-2010 годы
     
     
     В  целях увеличения объемов строительства жилья, удовлетворяющего
платежеспособный  спрос  населения  в  условиях  рыночной экономики, а
также   обеспечения  развития  систем  коммунальной  инфраструктуры  в
рамках   национального   проекта   "Доступное  и  комфортное  жилье  -
гражданам России" КОЛЛЕГИЯ ПОСТАНОВЛЯЕТ:
     1. Одобрить областную  целевую  программу "Обеспечение  земельных
участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства"
на 2006-2010 годы (далее - Программа) согласно приложению.
     2. Направить   Программу   Губернатору  Орловской   области   для
рассмотрения  и  принятия  решения  о ее  внесении  в  Совет  народных
депутатов Орловской области в качестве законодательной инициативы.
     3. Управлению финансов и налоговой политики администрации области
(Курганников В.Ф.) в установленном порядке подготовить предложения  по
внесению изменений  в  Закон Орловской  области  "О бюджете  Орловской
области   на   2006   год",   касающихся   увеличения   финансирования
социально-экономических программ.
     4. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить  на
члена Коллегии, первого заместителя Губернатора Сошникова И.В.
     
     
     Председатель Коллегии                                 Е.С. Строев
     
     
     
                                                            Приложение
                                              к постановлению Коллегии
                                                 администрации области
                                              от 15 июня 2006 г. N 106
     
                     ОБЛАСТНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА
                   "ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
                 КОММУНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРОЙ В ЦЕЛЯХ
                       ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА"
                          НА 2006-2010 ГОДЫ

                          Паспорт программы
 "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях
              жилищного строительства" на 2006-2010 годы
+------------------------+------------------------------------+
|Наименование            |Программа "Обеспечение земельных    |
|программы               |участков коммунальной               |
|                        |инфраструктурой в целях жилищного   |
|                        |строительства" на 2006-2010 годы    |
+------------------------+------------------------------------|
|Государственный         |Коллегия администрации Орловской    |
|заказчик программы      |области                             |
+------------------------+------------------------------------|
|Основные                |управления Аппарата Губернатора и   |
|разработчики            |администрации области: экономики,   |
|программы               |строительства и                     |
|                        |ресурсоэнергосбережения,            |
|                        |реформирования                      |
|                        |жилищно-коммунального               |
|                        |хозяйства                           |
+------------------------+------------------------------------|
|Цели                    |обеспечение опережающего развития   |
|программы               |коммунальной инфраструктуры для     |
|                        |увеличения предложения жилья на     |
|                        |рынке строительства,                |
|                        |удовлетворяющего                    |
|                        |увеличивающийся платежеспособный    |
|                        |спрос населения                     |
+------------------------+------------------------------------|
|Задачи                  |реализация инвестиционных проектов  |
|программы               |по обеспечнию в области земельных   |
|                        |участков коммунальной               |
|                        |инфраструктурой                     |
|                        |для жилищного строительства;        |
|                        |демонополизация и          развитие |
|                        |конкуренции   на  рынке   жилищного |
|                        |строительства,                      |
|                        |а также обеспечение комплексного    |
|                        |развития систем коммунальной        |
|                        |инфраструктуры; создание            |
|                        |эффективных                         |
|                        |и устойчивых организационных        |
|                        |и финансовых механизмов обеспечения |
|                        |земельных участков коммунальной     |
|                        |инфраструктурой для жилищного       |
|                        |строительства                       |
+------------------------+------------------------------------|
|Объемы и      источники |областной бюджет   -  1210,6   млн. |
|финансирования          |рублей,                             |
|                        |из них гарантии по кредитам - 878,0 |
|                        |млн. рублей,         субсидирование |
|                        |процентных                          |
|                        |ставок по привлеченным кредитам -   |
|                        |332,6 млн. руб.                     |
|                        |                                    |
+------------------------+------------------------------------|
|Ожидаемые конечные      |увеличение объемов жилищного        |
|результаты   реализации |строительства и развитие первичного |
|программы               |рынка жилья;формирование            |
|и показатели            |эффективных              механизмов |
|социально-экономической |градорегулирования и                |
|эффективности           |развития коммунальной               |
|                        |инфраструктуры;                     |
|                        |увеличение частных инвестиций       |
|                        |в сектор жилищного строительства.   |
|                        |Общий объем ввода жилья в           |
|                        |результате реализации программы     |
|                        |составит:                           |
|                        |в 2006 г. - 305 тыс. кв. м          |
|                        |в 2007 г. - 350 тыс. кв. м          |
|                        |в 2008 г. - 420 тыс. кв. м          |
|                        |в 2009 г. - 483 тыс. кв. м          |
|                        |в 2010 г. - 530 тыс. кв. м          |
+------------------------+------------------------------------+
     
   
                               Введение

Основными проблемами   в   сфере  жилищного   строительства   является
отсутствие    земельных     участков,    обустроенных     коммунальной
инфраструктурой,  механизмов  привлечения  частных  инвестиционных   и
кредитных  ресурсов  в   строительство  и  модернизацию   коммунальной
инфраструктуры, а также непрозрачные и обременительные для застройщика
условия присоединения к системам коммунальной инфраструктуры.  Решение
данных проблем  необходимо  для обеспечения  высоких темпов  жилищного
строительства, удовлетворения  платежеспособного  спроса населения  на
жилье, стабилизации цен на рынке жилья.
     Планируемое увеличение  объемов  жилищного  строительства  должно
быть обеспечено опережающим развитием коммунальной инфраструктуры.
     Причины, определяющие недостаточный  объем предложения  земельных
участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой, связаны с высоким
уровнем  монополизации  и  административного  вмешательства  на  рынке
жилищного строительства.
     Принятый пакет  законов,  направленных на  повышение  доступности
жилья,  в  частности Градостроительный  кодекс  Российской  Федерации,
федеральные  законы "Об  основах  тарифного регулирования  организаций
коммунального комплекса" и "О концессионных соглашениях",  сформировал
законодательные  условия  для  решения  задачи  развития  коммунальной
инфраструктуры,  необходимой  для жилищного  строительства,  установил
распределение  ответственности   за  обеспечение  земельных   участков
коммунальной  инфраструктурой   для   жилищного  строительства   между
органами   местного   самоуправления,   организациями    коммунального
комплекса и застройщиками.
     Отбор участников   программы   будет  производиться   на   основе
выполнения  ключевых  условий,   направленных  на  демонополизацию   и
развитие  конкуренции  на  рынке  жилищного  строительства,  а   также
комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры.
     
                      1. Характеристика проблемы
     
     Существующая практика  решения  проблемы  развития   коммунальной
инфраструктуры  по  обеспечению   земельных  участков  для   жилищного
строительства основана на формировании предприятиями энергетического и
коммунального  сектора  монопольной   платы  за  присоединение  к   их
инфраструктурным  системам  или выполнении  застройщиками  технических
условий для  присоединения  к этим  системам.  Такая практика  создает
неравные конкурентные условия для застройщиков и трудности в  освоении
новых, перспективных для жилищного строительства площадок.
     Наличие системных  проблем   в  вопросах  обеспечения   земельных
участков  коммунальной  инфраструктурой  для  жилищного  строительства
требует программно-целевых действий для их решения.
     
                  2. Основные цели и задачи программы
     
     Основной целью   программы  является   обеспечение   опережающего
развития коммунальной инфраструктуры для увеличения предложения  жилья
на  конкурентном   рынке  жилищного  строительства,   удовлетворяющего
увеличивающийся платежеспособный спрос населения.
     Для достижения основной цели необходимо:
     - подготовить и реализовать инвестиционные проекты по обеспечению
земельных участков   коммунальной   инфраструктурой   для    жилищного
строительства;
     - стимулировать   политику   по   демонополизации   и    развитию
конкуренции на рынке  жилищного строительства, обеспечить  комплексное
развитие систем коммунальной инфраструктуры;
     - создать эффективные и  устойчивые организационные и  финансовые
механизмы обеспечения земельных участков коммунальной  инфраструктурой
для жилищного строительства.
     Выполнение программы включает  две стадии. 
     1  стадия - 2006-2007 годы, включает:
     - повышение  объемов   привлекаемых   инвестиций  в   обеспечение
земельных участков коммунальной инфраструктурой:
     - обеспечение существенного роста жилищного строительства в  2007
году;
     - подготовку   земельных   участков  на   ближайшую   перспективу
(2008-2009 годы),  создание нового банковского  кредитного продукта  -
кредитования развития коммунальной инфраструктуры.
     2 стадия -  2008-2010 годы. Вторая  стадия развития  коммунальной
инфраструктуры предусматривает значительную степень развития  рыночных
принципов.  Доля  бюджетных  гарантий в  кредитовании  новых  проектов
обеспечения  земельных  участков  коммунальной  инфраструктурой  будет
сокращаться, изменятся условия участия в программе. При этом областной
бюджет выполняет ранее  принятые на  себя обязательства по  содействию
реализации проектов, принятых в рамках 1-й стадии программы.
     На первой  стадии  реализации  программы  мерами  государственной
поддержки  будут   обеспечиваться   различные  организационные   формы
обеспечения  земельных   участков  коммунальной  инфраструктурой   для
жилищного строительства.  С  2008 года  в  целях активизации  рыночных
процессов упор будет сделан на две организационные формы, при  которых
задачи обеспечения развития коммунальной инфраструктуры берут на  себя
хозяйствующие  субъекты  - застройщики  (девелоперы)  или  организации
коммунального комплекса.
     
                 3. Перечень программных мероприятий
     
     Бюджетно-финансовые мероприятия     программы,    связанные     с
финансированием  за  счет  бюджетных  средств,  будут  направлены   на
обеспечение   земельных    участков   для   жилищного    строительства
коммунальной инфра структурой.
     В рамках  программы  за  счет средств  областного  бюджета  будут
реализованы  меры   по  предоставлению   государственных  гарантий   и
субсидированию  процентов  по   банковским  кредитам  на   обеспечение
земельных участков коммунальной инфраструктурой.
     Субсидирование процентов  по  кредитам  будет  производиться   из
расчета снижения рыночных процентов по кредиту на 50 % на весь  период
кредита. Расчет величины расходов на субсидирование процентов на  2006
г. исходит из расчетной величины  стоимости кредита 14 %, то есть  для
заемщика она может быть снижена  до 7 %. В дальнейшем  субсидированная
процентная ставка будет зависеть от рыночной ставки.
     Необходимым требованием программы является использование гарантий
за счет средств областного  бюджета только для частичного  обеспечения
каждого  из кредитов  на  финансирование инвестиционного  проекта.  По
требованию  банков -  кредиторов  заемщиком может  быть  предоставлено
дополнительное   обеспечение  на   часть   кредита,  не   обеспеченную
государственными гарантиями, или риски по возврату этой части  кредита
может принимать на себя банк - кредитор. В 2006 году доля кредита  без
бюджетных гарантий не может быть меньше 20 %, в 2007 году эта доля  не
может быть меньше 35 %, а в 2008 -2010 годах - не менее 50 %.
     Гарантии будут предоставляться по  кредитам на  срок до пяти  лет
включительно. При этом гарантии по кредитам, предоставляемым в  период
реализации программы в  2006-2010 годах,  а также средства  бюджетного
субсидирования половины процентной ставки по этим кредитам должны быть
предусмотрены  в  необходимом  объеме  в  рамках  программы  на  часть
кредитного периода  в пределах  срока действия программы,  то есть  до
2010 г. включительно.
     Источниками средств погашения кредита на обеспечение коммунальной
инфраструктурой земельных участков могут быть как средства от  продажи
(переуступки   права   аренды)   земельного   участка,   обеспеченного
коммунальной инфраструктурой.
     Организационные мероприятия   в    рамках   подпрограммы    будут
направлены на создание условий для снижения административных  барьеров
в  жилищном   строительстве,  реализацию   мер  градостроительного   и
антимонопольного  регулирования,  развитие  конкуренции  и  расширение
доступа  застройщиков  к  кредитным  ресурсам,  внедрение   механизмов
привлечения кредитных и инвестиционных средств в обеспечение земельных
участков коммунальной инфраструктурой, внедрение механизмов проведения
комплексной  застройки   территорий,   реконструкции  и   комплексного
обновления существующих кварталов застройки.
     Организационные мероприятия не потребуют выделения дополнительных
бюджетных средств.
     Успешная реализация программы в  значительной степени зависит  от
методической помощи, которая будет оказываться участникам программы  в
решении  задач  реализации  положений  Градостроительного  кодекса   и
увеличения объемов жилищного строительства.
     Перечень основных мероприятий по реализации программы приведен  в
приложении N 1.
     
                  4. Ресурсное обеспечение программы

     На реализацию программы в  2006 - 2010  годах за счет  областного
бюджета  предусмотрено   предоставление  гарантий   по  кредитам:   на
обеспечение   земельных    участков   для   жилищного    строительства
коммунальной инфраструктурой  в  общем объеме  878,0  млн. рублей,  на
субсидирование процентных ставок по привлеченным кредитам - 332,6 млн.
рублей:
     в 2006 г. - на субсидирование  процентов по кредитам - 19,5  млн.
руб.;
     в 2007 г. - 43,5 млн. рублей;
     в 2008 г. - 67,6 млн. рублей;
     в 2009 г. - 90,5 млн. рублей;
     в 2010 г. - 111,5 млн. рублей.
     Конкретные объемы  расходов   на   субсидирование  процентов   по
кредитам  и  объемы  государственных  обязательств  по  гарантиям   по
кредитам  будут  зависеть  от  сроков  кредитования,  уровня  рыночных
процентных ставок и других факторов.
     Динамика распределения бюджетной  поддержки по  годам исходит  из
необходимости обеспечения  максимально возможной поддержки  увеличения
ввода жилья в ближайшие годы, пока еще не получили развития  механизмы
привлечения средств  частных кредиторов и  инвесторов в  строительство
коммунальной инфраструктуры. После 2010 года не планируется  оказывать
федеральную бюджетную поддержку  по вновь предоставляемым кредитам  на
развитие коммунальной  инфраструктуры. Средства  частных инвесторов  и
кредиторов на эти цели будут привлекаться на рыночных условиях.
     Ресурсное обеспечение программы приведено в приложении N 2.
     
                   5. Механизм реализации программы
     
     Эффективные механизмы   финансирования   развития    коммунальной
инфраструктуры для  жилищного строительства подразумевают  привлечение
банковских  кредитных  ресурсов для  реализации  таких  инвестиционных
проектов и должны предусматривать меры по повышению  привлекательности
их кредитования. В  настоящих условиях  в рамках выполнения  программы
повышение  привлекательности   финансирования  обеспечения   земельных
участков  коммунальной  инфраструктурой  для  жилищного  строительства
будет   обеспечено  мерами   поддержки,   такими  как   субсидирование
процентных  ставок по  кредитам  и предоставление  бюджетных  гарантий
банкам-кредиторам.
     Организационные механизмы выполнения программы должны  обеспечить
четкое   разграничение   ответственности   между   всеми    возможными
участниками   процесса   обеспечения   коммунальной    инфраструктурой
земельных участков и  ориентироваться на рыночные инструменты  решения
проблемы, что позволит минимизировать инвестиционные риски и удешевить
стоимость кредитования.  Возможны различные организационные  механизмы
развития  коммунальных  сетей  для  обеспечения  земельных   участков,
предназначенных для жилищного строительства, удовлетворяющие названным
требованиям.  Программа  предусматривает  возможность  государственной
поддержки каждого  из  этих механизмов.  В  зависимости от  конкретной
ситуации ответственность  за обеспечение коммунальной  инфраструктурой
земельных участков для жилищного строительства может быть возложена на
крупных за стройщиков, которые  могут выступать и в роли  девелоперов,
или  на  организации  коммунального комплекса,  например,  на  частные
компании,  управляющие   системами   коммунальной  инфраструктуры   на
условиях концессионных соглашений.
     В соответствии с  таким  общим подходом  заемщиками в  реализации
инвестиционных  проектов  развития  коммунальной  инфраструктуры   для
жилищного  строительства  могут  выступать  организации  коммунального
комплекса или  застройщики. Возврат  средств может  быть обеспечен  за
счет раз личных источников  - продажи (переуступки) прав на  земельные
участки, установления  прозрачного  тарифа за  подключение к  системам
коммунальной инфраструктуры, а также продажи построенного жилья.
     Особое значение  имеет  подготовка  для  жилищного  строительства
земельных  участков,  на  которых  расположен  ветхий  или   аварийный
жилищный фонд. Использование  таких участков,  с одной стороны,  может
снизить расходы на развитие коммунальной инфраструктуры, поскольку она
частично имеется, с другой стороны - решить задачу ликвидации  ветхого
и аварийного фонда  с помощью привлечения  как государственных, так  и
частных средств.
     Эти условия могут иметь разные ограничительные значения в  разные
годы  реализации   подпрограммы  и   будут  ежегодно   устанавливаться
государственным заказчиком подпрограммы.
     Для организаций,  реализовывающих инвестиционные  проекты,  будут
выдвигаться  условия,  направленные  на  комплексное  развитие  систем
коммунальной инфраструктуры.
     Условия, которым должны  соответствовать инвестиционные  проекты,
варьируются по годам реализации программы (см. таблицу 1).
     
                                                             Таблица 1
     
                               Условия
    реализации в программе проектов обеспечения земельных участков
       для жилищного строительства коммунальной инфраструктурой
     
+-----------+--------------------------------------------------+
|Годы       |Условия, которым  должна соответствовать  заявка, |
|реализации |представляемая на рассмотрение заказчику          |
|программы  |                                                  |
+-----------+--------------------------------------------------|
|2006 год   |Наличие:                                          |
|           |-утвержденного проекта   планировки   территории, |
|           |предназначенной для жилищного строительства,  или |
|           |обязательства утвердить такой проект до 30.09.06; |
|           |- плана подготовки  правил землепользования и  за |
|           |стройки  или  обязательства  по  принятию  такого |
|           |плана не позднее 30.10.06 (при отсутствии  правил |
|           |на день по дачи заявки);                          |
|           |- программы    комплексного    развития    систем |
|           |коммунальной инфраструктуры или обязательства  по |
|           |принятию такого решения не позднее 30.06.06.      |
+-----------+--------------------------------------------------|
|           |Наличие:                                          |
|           |- утвержденного  не   позднее  30.03.07   проекта |
|           |планировки   территории,   предназначенной    для |
|           |жилищного строительства;                          |
|           |- плана подготовки  правил землепользования и  за |
|           |стройки  и обязательства  по  принятию правил  не |
|           |позднее 31.10.08 (при  отсутствии правил на  день |
|           |подачи за явки);                                  |
|           |- программы  комплексного  развития  коммунальной |
|           |инфраструктуры  или  обязательства  о  подготовке |
|           |программы     комплексного    развития     систем |
|           |коммунальной инфраструктуры;                      |
|           |- утвержденного    пакета    документации     для |
|           |проведения  аукциона  по предоставлению  прав  на |
|           |земельный   участок    (в   границах    квартала, |
|           |микрорайона)  для  его  комплексного  освоения  в |
|           |целях жилищного  строительства или  обязательства |
|           |по принятию такого пакета до 1.09.07.             |
|           |Введение платы   за   подключение   к    системам |
|           |коммунальной  инфраструктуры  осуществляется   на |
|           |основе утвержденного  тарифа  на подключение  или |
|           |обязательство по введению такой платы с  01.01.08 |
|           |г.                                                |
+-----------+--------------------------------------------------|
|2008 год   |Наличие:                                          |
|           |- утвержденного    пакета    документации     для |
|           |проведения  аукциона  по предоставлению  прав  на |
|           |земельный   участок    (в   границах    квартала, |
|           |микрорайона)  для  его  комплексного  освоения  в |
|           |целях жилищного строительства;                    |
|           |- плана подготовки  правил землепользования и  за |
|           |стройки  и обязательства  по  принятию правил  не |
|           |позднее 31.06.09 (при  отсутствии правил на  день |
|           |подачи за явки);                                  |
|           |- утвержденной  программы  комплексного  развития |
|           |коммунальной  инфраструктуры. Введение  платы  за |
|           |подключение      к     системам      коммунальной |
|           |инфраструктуры    осуществляется    на     основе |
|           |утвержденного тарифа на подключение.              |
+-----------+--------------------------------------------------|
|2009 год   |Наличие:                                          |
|           |- утвержденного протокола комиссии о состоявшемся |
|           |аукционе и  предоставлении  победителю   аукциона |
|           |прав на земельный  участок (в границах  квартала, |
|           |микрорайона)  для  его  комплексного  освоения  в |
|           |целях жилищного строительства;                    |
|           |- вступивших в действие правил землепользования и |
|           |застройки;                                        |
|           |- утвержденной  программы  комплексного  развития |
|           |коммунальной  инфраструктуры. Введение  платы  за |
|           |подключение      к     системам      коммунальной |
|           |инфраструктуры    осуществляется    на     основе |
|           |утвержденного тарифа на подключение .             |
+-----------+--------------------------------------------------|
|2010 год   |Наличие:                                          |
|           |- утвержденного протокола комиссии о состоявшемся |
|           |аукционе и  предоставлении  победителю   аукциона |
|           |прав на земельный  участок (в границах  квартала, |
|           |микрорайона)  для  его  комплексного  освоения  в |
|           |целях жилищного строительства;                    |
+-----------+--------------------------------------------------|
|           |- вступивших в действие правил землепользования и |
|           |застройки;                                        |
|           |- утвержденной  программы  комплексного  развития |
|           |коммунальной  инфраструктуры. Введение  платы  за |
|           |подключение      к     системам      коммунальной |
|           |инфраструктуры    осуществляется    на     основе |
|           |утвержденного тарифа на подключение.              |
+-----------+--------------------------------------------------+

           6. Оценка социально-экономической эффективности
                              программы
     
     Мониторинг реализации  программы  будет  проводиться  в   области
ежегодно с представлением информации  о достигнутых результатах до  20
января года, следующего за отчетным.
     Успешная реализация подпрограммы позволит обеспечить в 2010 году:
     - увеличение объемов  жилищного строительства до  530 тыс.кв.м  в
год, то есть в два раза по сравнению с 2004 годом;
     - развитие первичного рынка жилья и стабилизацию цен на жилье;
     - формирование   эффективных  механизмов   градорегулирования   и
развития коммунальной инфраструктуры;
     - увеличение частных инвестиций  в жилищное строительство.  Общий
объем ввода жилья за период составит  не менее 2088 тыс. кв. м, в  том
числе:
     в 2006 году - 305 тыс.кв.м;
     в 2007 году - 350 тыс.кв.м;
     в 2008 году - 420 тыс.кв.м;
     в 2009 году - 483 тыс.кв.м;
     в 2010 году - 530 тыс.кв.м.