Постановление Главы администрации Орловской области от 01.06.1998 № 293

                          РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

                ГЛАВА АДМИНИСТРАЦИИ ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ


     1 июня 1998 года                                            N 293
     г. Орел
                                      Утратил силу - Постановление
                                       Коллегии Орловской области
                                         от 26.10.2007 г. N 255

     Об  утверждении  Положения  о  проведении инвентаризации и оценке
земель в Орловской области


     В целях реализации Программы реформирования АПК Орловской области
ПОСТАНОВЛЯЮ:
     1. Утвердить  Положение  о  проведении  инвентаризации  и  оценке
земель в Орловской области согласно приложению.
     2. Администрациям  районов,  управлениям  сельского  хозяйства  и
продовольствия,  комитетам  по  земельным  ресурсам  и землеустройству
принять настоящее Положение к руководству и исполнению.
     3. Опубликовать   данное   постановление  и  Положение  в  газете
"Орловская правда".


     Глава администрации                                   Е.С. Строев




                              ПОЛОЖЕНИЕ
            о проведении инвентаризации и оценке земель в
                         Орловской области

                           1. Общая часть

     1.1. Настоящее   Положение   разработано   в    соответствии    с
Постановлением  Правительства  РФ  от  25  августа  1992 г. N  622  "О
совершенствовании  ведения  государственного  земельного  кадастра   в
Российской  Федерации"  и  от  12  июля  1993 г.  N 659  "О проведении
инвентаризации земель для определения  возможности  их  предоставления
гражданам".
     1.2. Целью проведения инвентаризации  и  оценке  земель  является
создание  основы  для  ведения  государственного  земельного кадастра,
закрепления и передачи земельных участков и прочно  связанных  с  ними
знаний  и  сооружений  как  единых  объектов  недвижимого  имущества в
собственность,  владение, пользование, аренду физических и юридических
лиц,  обеспечение создания банка данных на бумажной основе и магнитных
носителях,  организация постоянного контроля за использованием земель,
а  также для их регистрации,  налогообложения и осуществлении сделок с
недвижимостью,  получение  необходимых  и   достоверных   сведений   о
производительной способности сельскохозяйственных угодий.
     1.3. Инвентаризации и оценке подлежат  земли  всех  категорий.  С
учетом  местных  условий  органы  исполнительной  власти муниципальных
образований конкретизируют содержание работ по инвентаризации  земель,
их оценке и устанавливают очередность их проведения.
     1.4. Инвентаризация и оценка  земельных  участков  проводится  на
основании  постановления (распоряжения) органа местного самоуправления
при проведении плановой инвентаризации и оценке земель, или по заявкам
собственников,   пользователей,  арендаторов,  объектов  недвижимости,
банков  и  страховых  компаний,   иных   организаций,   осуществляющих
ипотечное кредитование,  оказывающих услуги по купле-продаже, дарению,
мене и другим операциям с недвижимостью,  а также по решению  судебных
органов.
     1.5. Финансирование  работ  по  инвентаризации  и  оценке  земель
осуществляется  за  счет  средств  местного  бюджета,  формируемых  из
платежей  за  землю,  отчислений  от  приватизации  государственных  и
муниципальных  предприятий,  поступлений  от  конкурсов и аукционов по
продаже и аренде объектов недвижимости,  а  также  средств  владельцев
объектов  недвижимости  и иных лиц,  инициирующих выполнение указанных
работ.
     1.6. Для  проведения  работ  по  инвентаризации  и  оценке земель
областной,  районные и городские  комитеты  по  земельным  ресурсам  и
землеустройству (далее облкомзем, райкомземы, горкомземы), выполняющие
функцию  заказчика,  заключают  договора  с  подрядчиком,  в  качестве
которых привлекаются  государственные организации,  юридические лица и
специалисты, имеющие лицензии на проведение соответствующих работ.
     1.7. Получение  заказа  на  выполнение  работ  по  инвентаризации
земель,  независимо  от  источников  финансирования,   проводится   на
конкурсной основе.
     1.8. Для координации работ  по  инвентаризации  земель  создаются
районные, городские, поселковые комиссии.
     1.9. Порядок,  очередность  и  сроки  проведения   инвентаризации
земель,   осуществляемой   за   счет   средств   областного   бюджета,
определяется по предложениям облкомзема решением администрации области
при согласовании с соответствующим органом местного самоуправления.
     При финансировании данных работ за  счет  средств  муниципального
образования  орган  местного  самоуправления самостоятельно определяет
приоритетные направления инвентаризации земель,  объекты  и  сроки  ее
проведения.

                       2. Инвентаризация земель

     2.1. Основными   задачами инвентаризации земель являются:
     - выявление всех землепользователей (землевладельцев) с фиксацией
сложившихся границ занимаемых участков;
     - выявление   соответствия   документов,   удостоверяющих   права
юридических   и  физических  лиц  на  землю,  фактически  используемым
земельным участкам;
     - выявление  неиспользуемых и нерационально используемых земель и
принятие по ним решения;
     - установление  границ  землепользований (землевладений),  границ
населенного пункта, вынос и закрепление их на местности.
     2.2. Установление   границ   землепользований  (далее именуется -
межевание) производится в соответствии с методическими рекомендациями
по межеванию.
     В населенных пунктах межевание  осуществляется  в  отношении  как
застроенных,  так  и  подлежащих застройке территорий в соответствии с
генеральными планами и проектами  планировки  и  застройки  городов  и
других поселений, иными документами территориального развития.
     2.3. При инвентаризации земель являются  обязательными  следующие
правила межевания:
     - границы   и   размеры   земельных   участков,   переданных    в
собственность,  владение,  пользование юридических и физических лиц, а
также государственных и муниципальных земельных  участков,  сданных  в
аренду  до принятия настоящего Положения,  не подлежат пересмотру,  за
исключением случаев, предусмотренных федеральными законами РФ;
     - в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в
состав недвижимого имущества,  подъезды  и  проходы  к  ним,  а  также
обеспечивается     доступ     ко     всем     объектам     социальной,
инженерно-транспортной инфраструктуры;
     - при  установлении  границ  предусматривается  обеспечение  прав
других лиц на пользование необходимыми для них  объектами  в  границах
земельного  участка:  частями  подземного  и  надземного пространства,
занятыми или предназначенными для размещения магистральных  инженерных
коммуникаций,   пешеходными   проходами   и   проездами   к  объектам,
расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен,
а  также  к  необходимым  объектам общего пользования в соответствии с
градостроительными нормативами и правилами застройки,  действующими  в
период строительства.
     2.4. При   инвентаризации   земель   используются    методические
документы,  утвержденные  Государственным  Комитетом  РФ  по земельным
ресурсам и землеустройству.
     2.5. Организация    и    руководство   работами   по   проведению
инвентаризации земель районов, городов, поселков и сельских населенных
пунктов    возлагается   в   соответствии   с   законодательством   на
администрации районов, городов, сельские администрации.
     2.6. Администрации районов, городов:
     - принимают   соответствующие    Постановления    о    проведении
инвентаризации земель населенных пунктов и организует  их публикацию в
средствах массовой информации;
     - передают  соответствующим  комитетам  по  земельным  ресурсам и
землеустройству   права   по   распоряжению   бюджетными   средствами,
выделяемыми  на  проведение  работ по инвентаризации земель населенных
пунктов,  открывают им расчетные  счета  и  наделяют  их  полномочиями
заказчика  на  эти работы;
     - утверждают состав  районной,  городской и  поселковой  комиссии
по инвентаризации земель;
     - определяют    роль  районных,  городских  и  поселковых  служб,
организаций,   органов управления,  исполнителей  в  проведении  работ
по инвентаризации земель,  устанавливает порядок, ответственных, сроки
проведения работ, систему контроля и отчетности;
     - устанавливает ответственность районных,  городских и поселковых
служб  (в  положении  о  данных  службах),  необходимых для проведения
инвентаризации;
     - согласовывают  материалы  инвентаризации  в  ходе  работ  по ее
выполнению, утверждает результаты законченной инвентаризации земель по
кварталам (массивам) и в целом по населенному пункту и району.
     2.7. Районные  и  городские  комитеты  по  земельным  ресурсам  и
землеустройству осуществляют:
     - подготовку проекта Постановления главы  местной администрации о
проведении инвентаризации муниципальных земель;
     - формирование состава районной,  городской,  поселковой комиссии
по инвентаризации земель;
     - организацию проведения конкурса (торгов) на выполнение работ по
инвентаризации земель;
     - разработку плана и графика проведения работ  по  инвентаризации
земель;
     - разработку и  утверждение  технических  заданий  на  выполнение
работ  по  инвентаризации  земель и заключение на их основе договора с
подрядчиком;
     - организацию контроля и приемку  работ у подрядчика;
     - рассмотрение материалов  по  итогам  инвентаризации  земель  по
каждому законченному кварталу,  массиву,  по району, городу, поселку в
целом  и  подготовку  предложений   по   совершенствованию   земельных
отношений   и  землепользования  и  представление  их  на  утверждение
администраций города,  района,  поселка;
     - организацию   системы  хранения  материалов  инвентаризации  на
бумажной основе и на магнитных носителях.
     2.8. В состав  районных,   городских,   поселковых   комиссий  по
инвентаризации земель включаются представители соответствующих органов
местного    самоуправления,   комитета   по   земельным   ресурсам   и
землеустройству, природоохранного      органа,      архитектурно     -
градостроительной службы,  органов сельского и лесного хозяйства, бюро
технической инвентаризации.  При необходимости к работе комиссии могут
привлекаться представители других органов и служб.
     2.9. На   районную,    городскую,    поселковую    комиссию    по
инвентаризации земель возлагается:
     - рассмотрение   спорных   вопросов   между   землепользователями
(землевладельцами)  и подготовка по ним предложений и проектов решений
местной администрации;
     - рассмотрение  подготовленных  землеустроителями  дел по каждому
кварталу, массиву;
     - рассмотрение сводных отчетов по итогам инвентаризации земель;
     - подготовка предложений для  администрации  города,  поселка  по
совершенствованию земельных отношений и землепользования;
     - проведение  широкой  разъяснительной   компании   в   средствах
массовой информации о целях, задачах проведения инвентаризации земель.
     2.10. Подрядчик осуществляет:
     - составление  по  поручению  заказчика  технического  задания на
выполнение инвентаризации земель;
     - проведение работ по инвентаризации земель;
     - сдачу заказчику выполненной работы  на  бумажной  основе  и  на
магнитных носителях.
     Подрядчик несет полную ответственность за качество самостоятельно
выполненных работ, принятых от субподрядчиков.
     2.11. Технологические    работы    по    инвентаризации    земель
осуществляются в два этапа: подготовительный и производственный.
     2.12. Подготовительные работы при инвентаризации земель  включают
в себя:
     - сбор,  изучение и  анализ  топографо-геодезических  материалов:
градостроительной  и  правоустанавливающей  документации  на земельные
участки и другие;
     - анализ     технической,    методической    и    технологической
обеспеченности работ по инвентаризации земель;
     - разбивка   кварталов   и  массивов  и  составление  карты-схемы
топообеспеченности;
     - подготовка рабочего инвентаризационного плана (схемы).
     2.13. На   базе   собранных   и   проанализированных   материалов
составляется техническое задание (ТЗ) на проведение инвентаризации,  в
котором должен быть предусмотрен порядок выполнения следующих работ:
     - разбивка территории на кварталы, массивы;
     - выбора   технологии    проведения    производственного    этапа
инвентаризации;
     - создание рабочего инвентаризационного плана (схемы);
     - составления   землеустроительного   дела   квартала,   массива,
населенного пункта, района;
     - обследования геодезической сети;
     - установления черты населенного пункта и границ землепользований
сельхозорганизаций.
     2.14. Землеустроительное дело по кварталу (массиву) включает:
     - список  всех  землепользователей  (землевладельцев) с указанием
площадей их участков по документам и по результатам обследований;
     - рабочий   инвентаризационный   план  (схема)  с  предварительно
нанесенными границами всех землепользователей (землевладельцев);
     - список  пользователей земель без оформления или с просроченными
на то правами,  включая случаи самовольного строительства или  занятие
участка;
     - земли  неиспользуемые или нерационально используемые;
     - выявленные  несоответствия фактического использования земель их
целевому назначению и режиму пользования;
     - выявлению сервитутов и ограничений.
     2.15. Сводный  отчет  производственного  этапа  представляется  в
райгоркомзем,    рассматривается   комиссией   по   инвентаризации   и
представляется   на   утверждение   в   администрацию   муниципального
образования,    которая   принимает   Постановление   об   утверждении
результатов  инвентаризации,  являющееся  основанием  для   дальнейшей
выдачи  землепользователям (землевладельцам) документов установленного
образца,  удостоверяющих  права  на  земельный  участок   и   внесения
соответствующих изменений в земельно-кадастровую документацию.
     2.16. Все законченные материалы по инвентаризации земель, сводный
отчет,   выполненный   на   бумажной  основе  и  магнитных  носителях,
генеральный подрядчик передает по акту - райгоркомзему.

                           3. Оценка земель

     Оценка земель различного целевого назначения проводится  с  целью
обоснования  наиболее  эффективного  их  использования  и установления
платы за землю.
     Оценка земель  различного  целевого  назначения  производится  по
методикам  и  указаниям,  разработанным  и  утвержденным   отраслевыми
министерствами   и   ведомствами   на   уровне   России  или  научными
организациями, предприятиями и ведомствами на уровне области.

             3.1. Земли сельскохозяйственного назначения

     Земли сельскохозяйственного назначения оцениваются  с  учетом  их
производительной способности, местоположения и других свойств.
     Естественно-научную основу      оценки      земель       образуют
био-климатические  и  почвенно-зкономические данные,  с использованием
которых  формируется  система  единиц   природно-сельскохозяйственного
оценочного районирования,  показателей бонитировки и группировки почв.
По   внутриобластным   единицам   районирования   и    группам    почв
разрабатывается  система  базисных  показателей  (шкалы) экономической
оценки земель на основе которых рассчитываются оценочные показатели по
сельскохозяйственным товаропроизводителям и районам.
     Основную исходную  информацию  для   проведения   оценки   земель
составляют  материалы  государственного  учета  количества  и качества
земель,  агрохимические данные,  материалы почвенных и геоботанических
обследований,  готовые  отчеты  сельхозпроизводителей,  статистическая
отчетность и другие материалы за 5-7  лет.
     Земельно-оценочные работы включают следующие этапы:
     - подготовительные работы;
     - сбор и обработка исходной информации;
     - группировка и бонитировка почв;
     - исчисление  оценочных  показателей по почвам или группам почв и
составление оценочных шкал;
     - сведение  данных по районам и области;
     - оформление  кадастровой документации.
     Материалы оценки   земель   рассматриваются  областной  оценочной
комиссией,  которая анализирует результаты  земельно-оценочных  работ,
осуществляет  проверку  достоверности  данных  и  представляет  их  на
утверждение областному Совету народных депутатов.
     Земельно-оценочные работы    на    земли    сельскохозяйственного
назначения выполняются Орловским проектно-изыскательским  предприятием
ЦЧОНИИгипрозем.
     Данные оценки сельскохозяйственных угодий подлежат  обновлению  и
уточнению не реже одного раза в 5 лет.
     Оценка земель сельскохозяйственного назначения  включает  в  себя
бонитировку почв и экологическую оценку земли.
     3.1.1. Бонитировка  почв  устанавливает относительное достоинство
почв  по  плодородию  (естественным  и   устойчиво   приобретенным   в
результате   окультуривания),   количественным   (балл   бонитета)   и
абсолютным (сопоставимой "нормальной" урожайности сельскохозяйственных
культур) показателям.
     Объект бонитировки    -    почвенная    разновидность,    имеющая
морфогенетические необходимые признаки  и  физико-химические  свойства
почв:  наличие и мощность генетических горизонтов, содержание гумуса в
гумусовом  и  пахотном  слое  в  процентах   и   тоннах   на   гектар,
гидролитическая  кислотность  РН  солевой выдержки,  сумма поглощенных
оснований и степень насыщенности  основаниями,  содержание  физической
глины и ила и др.
     Источники информации  -  материалы  почвенных  и  геоботанических
обследований сельскохозяйственных угодий.
     Основной критерий бонитировки почв  -  сопоставимая  "нормальная"
урожайность сельскохозяйственных культур.
     Результат бонитировки  -  установление  бонитировочных  шкал   по
почвенным     разновидностям,    по    группам    почв,    на    земли
товаропроизводителей, по районам области.
     Цель бонитировки почв:
     - сравнить  и  сгруппировать  почвы,  а  также  земельные  угодья
районов,    сельскохозяйственных    товаропроизводителей,    отдельных
земельных  массивов,  участков  и  их  частей  по  их   продуктивности
(плодородию);
     - выявить   наиболее   благоприятные    почвы    для    различных
сельскохозяйственных культур;
     - провести    сравнительную    оценку     территории     районов,
сельскохозяйственных    товаропроизводителей,    отдельных   земельных
массивов и их частей;
     - объективно  оценить производственную деятельность хозяйствующих
объектов, выявление неиспользуемых ресурсов;
     - разрешить  вопросы по ведению системы земледелия,  установлению
севооборотов, программированию урожайности и ряд других вопросов;
     - создать  условия  для  проведения  экономической  оценки земли.
     3.1.2. Экономическая оценка земель рассматривается как логическое
продолжение  бонитировки  почв и базируется на той же информационной и
методической основах.
     Оценка земель    области    проводится   с   целью   установления
производительной способности земель различного качества и  обоснования
наиболее  эффективного  и рационального их использования с наименьшими
затратами труда и средств.
     Оценка земель  проводится  в 2-х аспектах:
     - общая  оценка  земель  (сельскохозяйственные  угодья  в  целом,
пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища);
     - частная  оценка  пахотных  земель  по  эффективности   основных
сельскохозяйственных культур.
     Как предмет труда земля оценивается по технологическим свойствам,
определяющим   технологию   затрат  труда  и  средств  производства  в
земледелии (энергоёмкость почв:  контурность,  рельеф,  каменистость и
удаленность участков от хозяйственных центров).
     Как средство производства земля  оценивается  по  производным  от
урожайности и затрат показателям.
     Основные показатели оценки:
     - урожайность   основных   сельскохозяйственных  культур  (ц/га),
продуктивность естественных кормовых угодий (ц к.ед./га);
     - продуктивность  земель  по  выходу  валовой продукции (руб/га в
кадастровых ценах);
     - окупаемость затрат (руб/руб);
     - дифференциальный  доход   (руб/га).
     Все показатели  оценки  составляют единую функционально увязанную
систему.
     Результаты экономической   оценки  земли  предоставляются  как  в
стоимостном,  так  и  в  относительных  показателях  -   баллах.   При
построении   оценочной   шкалы  в  100  баллов  оценивается  объект  с
максимальной величиной соответствующего критерия.
     Основные задачи оценки земли:
     - установление     объективного     состояния      хозяйствования
сельскохозяйственных  товаропроизводителей;
     - использование данных оценки как  нормативов  и  нормообразующих
факторов    при    планировании   объемов   производства   и   закупок
сельскохозяйственной    продукции,    при    анализе     эффективности
использования земель и других производственных ресурсов;
     - установление ставок налога и совершенствование рентных платежей;
     - определение цены земли;
     - исчисление потерь сельского хозяйства  при  отводе  земель  для
жилищно-хозяйственных нужд;
     - установление производственных показателей  сельскохозяйственным
товаропроизводителям;
     - установление    единого    продовольственного    налога     для
сельскохозяйственных  и  перерабатывающих  сельскохозяйственное  сырье
производителей и других целей.

                  3.2. Оценка земель лесного фонда

     Оценка земель    лесного    фонда    осуществляется     по     их
продуктивности, природоохранной    и     рекриационной     значимости,
местоположению.

            3.3. Оценка земель населенных пунктов и других
                        категорий земель

     Оценка земель   населенных  пунктов  и  других  категорий  земель
осуществляется   с   учетом   их    местоположения,    функционального
использования,    степени    социального   и   инженерно-транспортного
обустройства,  экологической ситуации,  в соответствии с методическими
указаниями.
     3.3.1. Основными задачами  оценки земель являются:
     - проведение ценового зонирования территории населенных пунктов;
     - совершенствование системы взимания платы за  землю,  исходя  из
рыночной стоимости земельных участков;
     - обеспечение  рынка   недвижимости   информацией   о   стоимости
земельных участков;
     - определение размера налогообложения земельных сделок;
     - определение   размера  госпошлин  с  земельных  сделок.
     3.3.2. Теоретической   основой   процесса   оценки   недвижимости
является  унифицированный  набор  оценочных принципов,  выработанных в
процессе мировой практики:  принцип спроса и  предложения,  изменения,
конкуренции,   замещения,   предельной  продуктивности,  наилучшего  и
наиболее интенсивного использования, соответствия, ожидания.
     3.3.3. Процесс  оценки  недвижимости  базируется  на  указанных в
п. 3.2. принципах и состоит из 6 этапов:
     1. Постановка задачи.
     2. Составление плана оценки.
     3. Сбор и анализ данных.
     4. Применение соответствующих методов оценки.
     5. Согласование полученных результатов.
     6. Составления отчета.
     Постановка задачи   включает  следующие  элементы:  идентификация
объекта недвижимости,  установление  оцениваемых  имущественных  прав,
определение цели оценки и установление даты оценки.
     Составление плана оценки включает следующие действия: определение
требований к информации,  выбор  методов  оценки,  определение  затрат
времени и трудозатрат, подготовка предложений об оплате работ.
     Сбор и анализ данных должен удовлетворять следующим критериям:
     - уместность  (имеет  существенное  значение  для  оценки данного
объекта);
     - точность (в полной мере отражает ситуацию на дату оценки);
     - надежность (получены подтверждения тем или иным способом):
     - полнота (достаточны для обоснования выводы).
     При оценке  земель  применяются  следующие  методы   оцениваемого
объекта:
     - метод прямого сравнительного анализа продаж;
     - затратный метод,
     - доходный метод.
     В случае неиспользования хотя бы одного из указанных  методов,  в
отчете  должны  быть указаны достаточно обоснованные причины отказа от
его применения.
     В процессе  согласования  определяется относительная приемлемость
каждого  используемого  метода  оценки,   достоверность   и   точность
полученных  результатов  и  на  основании этого выносят заключительное
решение о стоимости объекта.
     Завершает работу  оценщика составление отчета об оценке,  который
затем передается заказчику.