Постановление Главы администрации Липецкой области от 17.07.1997 № 345

 

                         П О С Т А Н О В Л Е Н И Е                    
                                                                      
                    ГЛАВЫ АДМИНИСТРАЦИИ ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТИ              
                                      Утратилo силу - Постановление Главы
                                    администрации Липецкой области
                                        от 14.12.2001 г. N 213                                                                  
17.07.1997г.                     г.Липецк                       N 345

О дифференцированном подходе к оплате жилья
и коммунальных услуг и выплате компенсаций
(субсидий) гражданам на оплату жилья
и коммунальных услуг

   (В редакции Постановления Главы администрации Липецкой области
                        от 08.12.97 г. N 595)


     В соответствии с Законом  РФ  "Об  основах  Федеральной  жилищной
политики"  и  Указом  Президента Российской Федерации от 28.04.97 г. N
425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации"

ПОСТАНОВЛЯЮ:

     1. Принять Положение о дифференцированном подходе к оплате  жилья
и   выплате   компенсаций  (субсидий)  гражданам  на  оплату  жилья  и
коммунальных услуг и направить его на рассмотрение областного Собрания
депутатов (приложение N 1).
     2. Предельный уровень платежей граждан (в процентах)  к  затратам
на  содержание,  ремонт  жилья  и  коммунальные услуги устанавливается
ежегодно в зависимости от роста доходов граждан.
     3. Рекомендовать главам администраций городов, районов:
     3.1. Ввести не позднее 1 января 1998 года  в  городах  и  районах
области  взимание  с населения дифференцированной оплаты за содержание
жилья и коммунальные услуги, а  также  за  наем  с  нанимателей  жилых
помещений.
     Расчет ставок за наем жилых помещений в  домах  муниципального  и
государственного  жилищного  фонда производить по прилагаемой методике
(приложение N 2).
     При расчете ставок и  тарифов  учитывать  техническое  состояние,
степень  благоустройства  жилых  помещений,  месторасположение  дома и
другие факторы, влияющие на качество жилья.
     4. Признать утратившими силу:
     постановление главы администрации области от 23.01.95 г. N 26 "Об
установлении  уровня платежей граждан за жилье и коммунальные услуги к
затратам в 1995 году";
     пункт 2 Положения о порядке предоставления гражданам  компенсаций
(субсидий)   на  оплату  жилья  и  коммунальных  услуг  (приложение  к
постановлению  главы  администрации  от  06.09.96   г.   N   393   "Об
упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг").
     5. Контроль за выполнением  данного  постановления  возложить  на
управление   жилищно-коммунального   хозяйства  администрации  области
(Даревич В.М.).



Глава администрации
Липецкой области                                           М.Т.Наролин



                                                        Приложение N 1
                                   к постановлению главы администрации
                                                      Липецкой области
                                              от 17 июля 1997 г. N 345

                              ПОЛОЖЕНИЕ                               
             О ДИФФЕРЕНЦИРОВАННОМ ПОДХОДЕ К ОПЛАТЕ ЖИЛЬЯ              
              И КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ И ВЫПЛАТЕ КОМПЕНСАЦИЙ              
                (СУБСИДИЙ) ГРАЖДАНАМ НА ОПЛАТУ ЖИЛЬЯ И                
                          КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ                          

     В  соответствии  с   Концепцией   реформы   жилищно-коммунального
хозяйства,   одобренной  Указом  Президента  Российской  Федерации  от
28.04.97  г.  N  425  "О  реформе  жилищно-коммунального  хозяйства  в
Российской  Федерации  в части, касающейся оказания помощи нуждающимся
семьям в оплате жилья и коммунальных услуг, установить:
     1. Доля предельно допустимых расходов граждан на оплату  жилья  и
коммунальных  услуг в составе совокупного дохода семьи устанавливается
администрациями городов и районов в пределах социальной нормы  площади
жилья  и  нормативов  потребления  коммунальных  услуг, но не более (в
процентах от совокупного дохода):
     1997 год - 10
     1998 год - 15
     1999 год - 18
     2000 год - 20
     2001 год - 22
     2002 год - 23
     2003 год - 25
     При этом собственные расходы граждан,  имеющих  совокупный  доход
семьи  на  одного  человека,  не превышающий установленный прожиточный
минимум, на оплату жилья и коммунальных услуг  в  пределах  социальной
нормы  площади  жилья  и нормативов потребления коммунальных услуг, не
должны    превышать    половины    установленного    законодательством
минимального размера оплаты труда в расчете на каждого члена семьи.
     2. Уровень  прожиточного  минимума  на  1  человека  определяется
управлением  труда  и занятости администрации области и ежеквартально,
по состоянию на  начало  месяца,  следующего  за  отчетным  кварталом,
доводится до администрации городов, районов и населения области.
     3.  Данные  о  суммах  начисленных  гражданам  пенсий  и  пособий
представляются   отделами  социальной  защиты  администрации  городов,
районов в  отделы  субсидий  города,  района  в  сроки,  установленные
администрациями  городов  и  районов,  но  не позднее 10 числа месяца,
следующего за отчетным кварталом.
     4. Данные о  доходах  граждан  подтверждаются  справкой  с  места
работы  или  справкой  налогового  органа о доходах лиц, представивших
декларацию в налоговые органы (лиц,  занимающихся  предпринимательской
деятельностью).    Эти   данные   представляются   гражданами   (кроме
пенсионеров) в отдел субсидий города, района.
     5.  Выплата  компенсаций  (субсидий)  гражданам,  проживающим   в
частном   (индивидуальном,   ЖСК),   государственном,   муниципальном,
общественном, коллективном (смешанном)  жилом  фонде,  производится  в
соответствии   с   Положением   о   порядке  предоставления  гражданам
компенсаций  (субсидий)  на  оплату  жилья   и   коммунальных   услуг,
утвержденным постановлением главы администрации области от 06.09.96 г.
N 393 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных  услуг"  за
исключением п. 2 названного Положения.
     При этом следует учесть:
     исключение  возможности  отказа  в  выделении  жилищных  субсидий
гражданам,  имеющим  на  них  право, в том числе проживающим в частном
жилищном фонде,  в  домах  ведомственного  жилищного  фонда  и  домах,
находящихся   в   хозяйственном  ведении  или  оперативном  управлении
организаций;
     при определении величины субсидии по оплате жилья и  коммунальных
услуг  недопустимо  исключение  отдельных  видов коммунальных платежей
(оплаты  жилья,  плата  за  наем,   за   водоснабжение,   канализацию,
теплообеспечение,      горячее      водоснабжение,      газоснабжение,
электроснабжение);
     исключение случаев отказа в выдаче субсидии  на  оплату  жилья  и
коммунальных  услуг  гражданам,  имеющим просроченную задолженность по
оплате  жилья,  коммунальных  услуг,  при  их  согласии  погасить  эту
задолженность в согласованные сроки;
     недопущение  необоснованного  снижения  качества  предоставляемых
услуг,  предусмотренного договорами найма, на техническое обслуживание
и предоставление жилищно-коммунальных услуг.
     6. Социальная норма площади жилья для выплаты гражданам  субсидий
по  оплате  за  жилье  и  коммунальные  услуги  на  территории области
составляет:
     18 кв. м общей площади жилья на одного члена  семьи  в  городской
местности  и  22  кв.  м общей площади в сельской местности для семьи,
состоящей из трех и более человек;
     42 кв. м - на семью из двух человек;
     33 кв. м - на одиноко проживающих граждан;
     12 кв.  м  жилой  площади  на  одного  человека,  проживающего  в
коммунальной квартире.
     Социальная норма площади жилья для одиноких граждан,  проживающих
в  однокомнатной  квартире,  либо  в  коммунальной квартире (комнате),
равна  фактически  занимаемой  ими  площади  квартиры  (жилой  комнаты
коммунальной квартиры).
     Социальная норма площади жилья для граждан, проживающих в  ветхих
и  аварийных  жилых помещениях равна фактически занимаемой ими площади
квартиры (комнаты в коммунальной квартире).
     7. Часть помещений, занимаемая гражданами сверх социальной нормы,
и   сверхнормативное   потребление   коммунальных  услуг  оплачивается
населением по утвержденным органами местного самоуправления повышенным
ставкам и тарифам.
     Семьи, занимающие жилье, превышающее социальную норму по  площади
не  более  10  кв.  м  на члена семьи, оплачивают жилищно-коммунальные
услуги по ставкам и тарифам, действующим для начисления по  социальной
норме и утвержденным нормативам.
     Пенсионеры, а также граждане,  пользующиеся  льготами  по  оплате
жилищно-коммунальных       услуг,       стоимость      предоставляемых
жилищно-коммунальных услуг  за  занимаемую  ими  часть  площади  жилых
помещений  оплачивают  по  тарифам,  действующим  на данный период для
оплаты по социальной норме и утвержденным нормативам.
     8. Семьи, у которых среднедушевой месячный доход превышает в 30 и
более  раз  установленный  законодательством минимальный размер оплаты
труда,  оплачивают  жилищно-коммунальные  услуги  полностью  за   счет
собственных средств.
     9.  Размер  платы  за  проживание  в  общежитии   устанавливается
администрациями  городов  и  районов  не  выше уровня платы за жилье и
коммунальные услуги в жилых домах  муниципальной  формы  собственности
соответствующей степени благоустройства.
     10. Услуги гражданам, проживающим в  частном  жилищном  фонде,  а
также   собственникам   жилых   помещений  в  домах  государственного,
муниципального,  общественного  и   кооперативного   жилищных   фондов
предоставляются  в соответствии с договором, в котором устанавливаются
перечень, уровень качества предоставляемых услуг и условия их оплаты.
     Уровень оплаты предоставляемых услуг не может  быть  выше  уровня
оплаты    аналогичных   услуг,   предоставляемых   жильцам   в   домах
муниципального жилищного фонда соответствующей степени обустройства.
     Владелец  частного  жилья  вправе  при  заключении   договора   в
одностороннем  порядке  определять  перечень, уровень качества и сроки
предоставления услуг. В случае разногласий  с  исполнителем,  владелец
частного  жилья  вправе  заключить  отдельный  договор  на  исполнение
определенного перечня услуг.
     11. Оплата за содержание и ремонт жилья, техническое обслуживание
дома,   а   также   плата   за  коммунальные  услуги  производится  по
утвержденным органами местного самоуправления  ставкам  и  тарифам  на
данный  период  гражданами,  имеющими  одно  и единственное жилье - по
месту  регистрации  (прописки)  в  муниципальном   и   государственном
жилищном  фонде.  Наниматели  и  собственники жилых помещений, имеющие
второе жилье, отвечающие всем требованиям социальной нормы, качества и
благоустройства,    оплачивают   его   содержание   и   предоставление
коммунальных услуг в полном размере.
в  следующей  редакции:  "12.  На  договорных началах предусматривать
взыскание  с  должника  пеней с сумм просроченных платежей за опла (В
редакции   Постановления  Главы  администрации  Липецкой  области  от
08.12.97 г. N 595)
         13. Для определения предельно допустимых расходов на оплату жилья
и  коммунальных  услуг и размеров компенсаций (субсидий) в зависимости
от совокупного дохода семьи по социальным нормам применяется примерная
таблица,  как  единая методика по оплате жилья и коммунальных услуг на
территории Липецкой области (прилагается).





                                                        Приложение N 2
                                   к постановлению главы администрации
                                                      Липецкой области
                                              от 17 июля 1997 г. N 345

                                                            Утверждены
                                                              Приказом
                                                Министра строительства
                                                  Российской Федерации
                                         от 2 декабря 1996 г. N 17-152

                                                           Согласовано
                                                 Министерство финансов
                                                  Российской Федерации
                                                  Заместитель Министра
                                                           С.А.КОРОЛЕВ
                                                              27.11.96

                        МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ                         
             ПО РАСЧЕТУ СТАВОК ПЛАТЫ ЗА НАЕМ И ОТЧИСЛЕНИЙ             
          НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ВКЛЮЧАЕМЫХ           
             В СТАВКУ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛЬЯ              
              (ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ), МУНИЦИПАЛЬНОГО              
                  И ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА                  

                           Общие положения                            

     Настоящий документ разработан с целью создания методической  базы
по  расчету  ставок  платы  за  наем  жилых помещений муниципального и
государственного  жилищного  фонда,  а  также  включения  капитального
ремонта  в  оплату населением услуг, по содержанию и ремонту жилищного
фонда.
     В "Основных направлениях нового этапа реализации  Государственной
целевой  программы "Жилище", утвержденной Указом Президента Российской
Федерации 29 марта 1996 г.  N  431  и  в  постановлении  Правительства
Российской Федерации от 18 июня 1996 г. N 707 "Об упорядочении системы
оплаты жилья и коммунальных  услуг"  в  рамках  нового  этапа  реформы
системы   оплаты   жилья  и  коммунальных  услуг  предусмотрена  новая
структура платежей населения. Установлено, что наниматель жилья должен
производить три платежа:
     первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный) мест
общего пользования в жилых зданиях;
     второй платеж - за коммунальные услуги;
     третий платеж - плата за наем жилья.
     Таким  образом,  в  структуре  оплаты  жилья  населением   должны
получить отражение две новые составляющие:
     1) плата за наем, производимая нанимателем в качестве  отдельного
платежа;
     2)  компенсация  затрат  на  проведение   капитального   ремонта,
включаемая в платеж нанимателя за содержание и ремонт жилья.
     В соответствии с  изменениями,  внесенными  в  статью  15  Закона
Российской  Федерации  "Об  основах  федеральной  жилищной  политики",
размер оплаты жилья устанавливается дифференцировано в зависимости  от
качества и местоположения жилья.
     Различия   в    потребительских    качествах    жилья,    включая
местоположение,  рекомендуется  учитывать путем дифференциации размера
платы  за  наем  при  сохранении  единой  величины  ставки  платы   за
содержание и ремонт жилья (включая отчисления на капремонт).
     Развитие  конкуренции  в  сфере  предоставления  жилищных   услуг
позволит  снизить  стоимость  данных  услуг  и перейти от нормативно -
затратного метода их определения к  рыночному.  При  этом  в  конечном
итоге   величина   оплаты  жилья  будет  отражать  рыночную  стоимость
предоставляемых по  договору  найма  жилищных  услуг,  а  не  покрытие
"полных затрат" на их предоставление.

                           1. Плата за наем                           

     1.1. Определение

     Экономическое содержание платы  за  наем  состоит  в  компенсации
инвестиционных  затрат  собственника  на строительство и реконструкцию
жилищного  фонда,  используемого  для  предоставления   гражданам   по
договору найма.
     Введение платы за наем характеризует новый этап в  реформировании
политики  оплаты  жилья, когда размер оплаты определяется не величиной
затрат  на  содержание  жилищного  фонда,   а   его   потребительскими
качествами  и  отражает рыночные тенденции в стоимости жилищных услуг.
На переходном этапе  сохраняется  в  сокращающихся  объемах  бюджетное
дотирование  жилищных услуг в муниципальном и государственном жилищном
фонде, а реальный рынок  найма  жилья  находится  в  начальной  стадии
формирования. В данных условиях величину платы за наем жилых помещений
целесообразно устанавливать дифференцировано с учетом  потребительских
свойств  жилья  и  необходимости  в перспективе перехода на возмещение
нанимателем инвестиционных затрат в  течение  срока  службы  жилищного
фонда.
     Средства,  собранные  в  виде  платы  за  наем  жилых  помещений,
поступают   в   распоряжение  их  собственника.  В  переходный  период
реформирования системы  финансирования  жилищных  услуг  эти  средства
рекомендуется   использовать   для  проведения  капитального  ремонта,
реконструкции и модернизации жилищного фонда.
     Введение  платы  за  наем  осуществляется   поэтапно   с   учетом
платежеспособности  населения  и развития системы социальной поддержки
семей с  низкими  доходами  путем  предоставления  жилищных  субсидий.
Определение  темпов  изменения  платы  за  наем  должно  быть  так  же
скоординировано с общими темпами изменения оплаты населением жилищно -
коммунальных   услуг   в   рамках  перехода  к  их  предоставлению  на
бездотационной основе.
     Величина платы за наем учитывается при расчете жилищных субсидий.
При  этом  применяется  величина  ставки  платы  за наем для жилищного
фонда с характеристиками, признанными стандартами при расчете жилищных
субсидий.

     1.2. Базовая ставка платы за наем жилого помещения

     Определение базовой ставки за наем жилого помещения производится,
исходя  из определения отчислений на реновацию (полное восстановление)
муниципального  и  государственного  жилищного  фонда   и   с   учетом
социально - экономической ситуации в муниципальном образовании.
     При  расчете  базовой  ставки  платы  за  наем  жилого  помещения
рекомендуется  использовать  классификацию  жилых  зданий по группам и
величины  соответствующих  норм  амортизационных  отчислений,  которые
приведены  в  "Единых  нормах  амортизационных  отчислений  на  полное
восстановление основных фондов народного хозяйства СССР", утвержденных
постановлением  СМ  СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 "О единых нормах
амортизационных отчислений на полное  восстановление  основных  фондов
народного хозяйства СССР".
     В каждой i-той группе зданий по капитальности определяется размер
отчислений  на  полное  восстановление  1  кв.  м общей площади жилого
здания в месяц по формуле:

            Б  x В
             i    i
       А  = --------, где                                 (1)
        i   12 x 100

    А  -   средний   размер   ежемесячных   отчислений  на  полное
     i
восстановление жилищного фонда по отдельным группам  капитальности
жилых зданий в расчете на 1 кв. м общей площади (в рублях);
    Б  - балансовая восстановительная  стоимость  1  кв.  м  общей
     i
площади   в   каждой   группе  жилых  зданий  по  капитальности  в
действующих ценах (в рублях);
    В  -  норматив  отчислений  на полное восстановление по каждой
     i
группе капитальности (в %),  численно равный соответствующей норме
амортизационных  отчислений,  указанной  в постановлении СМ СССР N
1072 от 22 октября 1990 г.
    Средневзвешенный размер   ежемесячных   отчислений  на  полное
восстановление  1   кв.   м   общей   площади   муниципального   и
государственного жилищного фонда (А  ) рассчитывается по формуле:
                                   ср

             А  x S  + А  x S  + А  x S
              1    1    2    2    3    3
       А   = ---------------------------, где                (2)
        ср          S  + S  + S
                     1    2    3

    А , А ,  А  - средние размеры ежемесячных отчислений на полное
     1   2    3
восстановление жилых зданий по каждой группе капитальности;
    S , S ,  S   -  общая  площадь  жилых  зданий  каждой   группы
     1   2    3
капитальности.
    Базовая ставка платы за  наем  жилого  помещения  определяется
как:

       Н  = Д  x А  , где                                   (3)
        б    н    ср

    Д  -  доля  оплаты  населением  в  необходимых  отчислениях на
     н
полное восстановление 1 кв. м жилищного фонда.
    Органы местного  самоуправления  могут  устанавливать значение
коэффициента  Д   в  зависимости   от   конкретной   социально   -
               н
экономической ситуации и типа договора найма жилого помещения.
    Для жилья,  предоставляемого  по  договору  социального найма,
возможным критерием при определении Д  может служить сопоставление
                                     н
базовой ставки платы за наем со средневзвешенной величиной  налога
на  недвижимое имущество собственников жилья.  Такое сопоставление
целесообразно в случае проведения в  регионах  политики  поощрения
населения к принятию решения о приватизации жилья.

       Примем, что: Н  > Т/12, где                         (4)
                     б

     Т - средневзвешенная величина налога на недвижимое  имущество
собственников жилья на 1 кв. м.

                           Т
       Тогда:      Д  > --------;                          (5)
                    н   12 x А
                              ср

     Рекомендуемое  значение  базовой  ставки  платы  за  наем  жилья,
предоставляемое  по  договору  социального  найма,  на  конец  1996 г.
находится в интервале 50 руб./м2 - 150 руб./м2 в месяц.
     Для жилья, предоставляемого  в  государственном  и  муниципальном
жилищном  фонде на иных, кроме социального найма, основаниях, величина
Дн может устанавливаться выше.

     1.3. Подходы к классификациям жилищного фонда

     Каждое   жилое   помещение   отличается    собственным    набором
потребительских   свойств,   от   которых   зависит  объем  получаемых
проживающими в нем жилищных услуг. Эти свойства отражаются в  рыночной
стоимости  этих  услуг.  Однако на первом этапе введения платы за наем
для  упрощения  процедуры  дифференциации   ставок   платы   за   наем
целесообразно предусмотреть разбиение всего муниципального и жилищного
фонда на ограниченное число групп. К каждой группе  должны  относиться
жилые помещения с однородными потребительскими свойствами. При этом на
первом этапе рекомендуется  не  усложнять  процедуру  с  точки  зрения
учета характеристик отдельных жилых помещений, а ограничиться оценками
местоположения и свойствами жилого дома в целом. В этом случае  ставки
платы  за  наем  будут  дифференцироваться  по  выделенным  группам, а
внутри групп будут одинаковыми.
     При выделении групп жилых  домов  с  различными  потребительскими
свойствами  рекомендуется  сначала  определить  примерное максимальное
число  устанавливаемых  групп,  учитывая  увеличение  трудозатрат   на
перерасчет  ставок  платы  за  наем при увеличении числа установленных
групп.
     Приведем пример разбиения всего жилищного фонда на группы.
     Пусть дифференциация ставок платы за наем  производится  по  двум
основным потребительским свойствам:
     1) потребительские свойства районов;
     2) потребительские свойства домов.
     Данные  признаки,  в  свою   очередь,   характеризуются   набором
параметров,  имеющих  определенное значение. Например, потребительские
свойства района можно дифференцировать по следующим  параметрам  и  их
значениям:
     А. Потребительские свойства района:
     1) экологическая ситуация:
     1.1.  зеленая  зона  или  зона  с   благоприятной   экологической
ситуацией;
     1.2. зона, приближенная к транспортным потокам, или  промышленная
зона;
     2) близость к центру:
     2.1. центр и срединная зона;
     2.2. отдаленные районы;
     3) транспортная доступность:
     3.1. хорошая;
     3.2. плохая.
     Б. Потребительские свойства дома:
     1) материал стен:
     1.1. кирпичный;
     1.2. блочный, крупнопанельный;
     1.3. смешанный или деревянный;
     2) степень износа:
     2.1. относительно новый (до 30%);
     2.2. средняя степень износа (30 - 60%);
     2.3. аварийный или ветхий дом (более 60%);
     3) планировка дома:
     3.1. улучшенная;
     3.2. стандартная;
     3.3. нестандартная (неудобная).
     На  практике  реальное  число  групп  будет  значительно   меньше
максимально   возможного   (216),   так  как  многие  из  предложенных
параметров сильно взаимосвязаны. Например, жилое здание со  смешанными
или  деревянными  стенами  (Б.1.3)  будет  скорее  всего аварийным или
ветхим  (Б.3.2),  нестандартной  (неудобной)  планировки   (Б.3.3)   и
расположен  в  центре  или  срединной  зоне  (А.2.1) А крупнопанельное
здание (Б.1.2) будет иметь среднюю степень износа (Б.2.2), стандартную
планировку  (Б.3.2),  расположено в отдаленном районе (А.2.2) с плохой
транспортной доступностью (А.3.2).
     В связи с этим в качестве альтернативного подхода  к  определению
групп   жилых   домов  можно  рекомендовать  использовать  в  качестве
дифференцирующих признаков некоторые интегральные параметры. Например,
в  ходе  разработки зонирования города по стоимости земли информация о
зонировании может  служить  интегральной  характеристикой  для  оценки
потребительских свойств района.
     В качестве интегрального признака  потребительских  свойств  дома
можно   использовать   параметр  периода  постройки  дома,  который  в
достаточно точной степени отражает и материал стен, и степень  износа,
и планировку зданий и квартир:
     1) здания дореволюционной и послереволюционной постройки;
     2) здания довоенной постройки;
     3) "сталинские" дома;
     4) дома "хрущевского" периода;
     5) стандартная застройка 70 - 80-х годов;
     6) новая кирпичная застройка и дома улучшенной планировки.
     В результате подготовки классификации и соотнесения с ней каждого
конкретного  жилого дома весь муниципальный и государственный жилищный
фонд разбивается на определенное число  групп,  для  которых  и  могут
быть установлены различные ставки платы за наем.

     1.4. Дифференциация ставок платы за наем жилого помещения

     При определении величины платы за наем  в  каждой  из  выделенных
групп рекомендуется следующая процедура.
     Определение относительной величины оплаты жилья
     На  первой  стадии  необходимо  определить  соотношение  величины
оплаты жилья (оплата за содержание и ремонт, включая капитальный, плюс
плата за наем) в каждой из  выделенных  групп  жилых  зданий,  которое
собственник жилья хотел бы установить на данном этапе.
     При этом можно использовать два варианта подходов.
     Первый вариант. В городах с развитым рынком купли - продажи жилья
(как  правило,  крупные  города)  разница  в  рыночной стоимости жилья
одинаковой  площади  отражает  реальную  разницу  во  всем   комплексе
предоставляемых   им   жилищных   услуг  и  может  использоваться  для
установления  отношения  в  оплате  за   пользование   жильем   разных
потребительских свойств.
    Предварительно необходимо получить данные о  средней  рыночной
стоимости  жилья  в  каждой  из  выделенных групп (Ц ).  Определим
                                                    i
стоимость покупки 1 м2  общей  площади  жилья  в  некоторой  i-той
группе жилья Ц , а в самой "дешевой" - Ц   .
              i                         min
    Определим, что отношение Ц  и Ц     составляет  Y .  Очевидно,
                              i    min               i
что в группе жилья с наихудшими потребительскими свойствами
Y    = 1.
 min
    После этого  несложно  рассчитать  значение  Y   для каждой из
                                                  i
групп жилищного фонда.
    В случае,  если  размер  колебаний оплаты жилья,  определяемый
рынком жилья, оказывается неприемлемо большим, и, например, делает
невозможным  проживание  в  жилье  с  наилучшими  потребительскими
свойствами   значительных   групп   населения,   органы   местного
самоуправления на первом этапе могут задать желаемое значение Y
                                                               max
как отношение оплаты жилья в группах жилищного фонда с  наилучшими
и  наихудшими  свойствами,  после  чего рассчитать значение Y  для
                                                             i
каждой i-той группы жилищного фонда как:

                          р
             (Y    - 1) (Y - 1)
               max        i
       Y  = ---------------------- + 1, где                (6)
        i           p
                  (Y    - 1)
                    max

     p
    Y - значение Y ,  определяемое исходя из  пропорций  на  рынке
     i            i
жилья;
     p
    Y    - максимальное значение Y, определяемое рынком жилья;
     max
    Y    - максимальное значение Y, определенное органами местного
     max
самоуправления исходя из желаемой  степени  дифференциации  оплаты
жилья.
    Второй вариант.  В  случае  отсутствия данных о ценах на рынке
купли -   продажи   жилья   из-за   неразвитости    этого    рынка
дифференциация относительной  величины  оплаты жилья по выделенным
группам может производиться путем использования экспертных оценок,
которые являются    количественным     выражением     качественных
потребительских характеристик жилья.
    Основой для установления коэффициентов, увеличивающих величину
оплаты  жилья  по сравнению с минимальным уровнем,  должна служить
экспертная оценка либо отдельных потребительских свойств  жилья  в
выделенной  группе,  либо  интегральной  характеристики  группы  в
целом.
    Значения отдельных   коэффициентов   К   могут   находиться  в
интервале от 0 до "n".  В этом случае величина "n" будет  отражать
                                                                 i
вес, который придается данному параметру. Интегральное значение K
для данной i-той группы зданий рассчитывается как средневзвешенное
значение показателей по отдельным параметрам.
    Так, пусть  потребительские  свойства  жилья описываются пятью
параметрами:
       - материалом стен -                         К
                                                    1
       - планировкой дома -                        К
                                                    2
       - степенью износа -                         К
                                                    3
       - близостью к центру -                      К
                                                    4
       - экологической ситуацией -                 К
                                                    5
    Значимость   первого   параметра   оценивается в  интервале К
                                                                 1
]0; +4], значимость второго параметра К   оценивается в  интервале
                                       2
]0; +1], значимость третьего параметра К  оценивается в  интервале
                                        3
]0; +3], значимость четвертого параметра  К  ]0; +2],   значимость
                                           4
пятого параметра К  ]0; +1],
                  5
    Тогда коэффициент,  характеризующий  потребительские  качества
                    i
i-той группы жилья К  определяется как:

             К + К + К + К + К
        i     1   2   3   4   5
       К  = --------------------;                          (7)
             4 + 1 + 3 + 2 + 1

    Следует особо  подчеркнуть,  что  значение  оценки   отдельных
параметров потребительских свойств жилья не может быть равно нулю.
    Число параметров  экспертной  оценки  потребительских  свойств
жилья, значения  коэффициентов по каждому из этих параметров могут
определяться положениями о расчете  ставок  платы  за  наем  жилых
помещений, утверждаемыми    органами    местного    самоуправления
муниципальных образований.
    Одновременно с  определением  коэффициентов  собственник жилья
определяет  желаемое  отношение  оплаты  жилья  с   наилучшими   и
наихудшими потребительскими свойствами Y .
                                        max
    Величина Y  определяется по формуле, аналогичной формуле (6) с
              i                                   i
учетом того,  что  в  данном  случае  отношение  К  и минимального
             i   min                     p                     p
значения К (К / К   ) заменяет величину Y , а вместо величины Y
                                         i                     max
                            max   min
используется   отношение   К   / К.   Поэтому    отношение  Y    в
                                                             i
выделенной группе жилья будет рассчитываться как:

                         i
            (Y    - 1) (К / К    - 1)
              max            min
       Y  = ------------------------- + 1.                  (8)
        i        max
                К   / К    - 1
                       min

    Пример расчета.  Пусть имеется 6 групп зданий. Коэффициенты К,
рассчитанные как средневзвешенные величины описанным выше способом
составляют:
       первая группа: 0,15;
       вторая группа: 0,25;
       третья группа: 0,4;
       четвертая группа: 0,55;
       пятая группа: 0,63;
       шестая группа: 0,85.
    Органом местного самоуправления установлено,  что оплата жилья
(совокупный платеж за наем,  содержание и ремонт жилья) в группе с
наилучшими потребительскими свойствами (пятая группа) должен в 1,6
раза превышать соответствующий платеж в первой группе с наихудшими
потребительскими свойствами (Y   = 1,6).
                              max
                             i    1
    1) Определяем отношение К  и К  (минимальное значение К).

        1    1
       К  / К  = 1;

        2    1
       К  / К  = 0,25 / 0,15 = 1,67;

        3    1
       К  / К  = 0,4 / 0,15 = 2;

        4    1
       К  / К  = 0,55 / 0,15 = 3,67;

        5    1
       К  / К  = 0,63 / 0,15 = 4,2;

        6    1
       К  / К  = 0,85 / 0,15 = 5,67;

    2) Формула (8) принимает следующий вид:

                           i    1
            (Y    - 1) x (К  / К  - 1)
              max
       Y  = -------------------------- + 1.           (9)
        i           6    1
                   К  / К   - 1

                                6    1
       Поскольку Y    = 1,6, а К  / К  = 5,67,
                  max
                                      i    1
       то в нашем случае Y = (0,6 x (К  / К  - 1) / 4,67) + 1.
                          i
    Получаем: Y = 1; Y  = 1,09; Y  = 1,21;  Y  = 1,34;  Y  = 1,41,
               1      2          3           4           5
   Y  = 1,6.
    6

    1.5. Порядок  расчета  дифференцированных ставок платы за наем
по группам жилищного фонда
    Пусть мы имеем ряд значений Y по всем группам жилищного фонда,
                                 i
определенный в  соответствии  с  пунктом 1.4 настоящего документа.
    Нам также известно значение  базовой  ставки  платы  за  наем,
определенное в соответствии с пунктом 1.2.
    В соответствии с определением, имеем:

              П + Н
                   i
       Y  = ---------, где                                 (10)
        i    П + Н
                  min

    П - единая  по  всему  фонду величина платы  за  содержание  и
ремонт жилья, включая капитальный ремонт;
    Н  - величина платы за наем в i-той группе жилищного фонда;
     i
    Н    - величина платы за  наем  в  группе  жилищного  фонда  с
     min
наихудшими потребительскими свойствами.
    При определении  величины  платы  за  наем  в  каждой из групп
жилищного фонда необходимо выполнить следующие два условия:
    1) для  каждой  из  групп  жилья  должно  выполняться условие,
определенное формулой (10);
    2) в  среднем по  городу на 1 кв. м жилья в виде платы за наем
должна быть получена величина, равная Н , то есть
                                       Б

            (Н  x S ) + (Н  x S ) + ... + (Н  x S )
              1    1      2    2            i    i
       Н  = ----------------------------------------, где  (11)
        Б                S  + S  ... + S
                          1    2        i

        S   - площадь соответствующей группы жилищного фонда.
         i
       В соответствии с первым условием получаем:

       Н  = Y  x (П + Н   ) - П или                        (12)
        i    i         min

       при Н = Н  имеем:
            i   Б

              Н  + П
               Б
       Н    = ------ - П.                                  (13)
        min     Y
                 Б

       Второе условие выполняется, если

            (Y  x S ) + (Y  x S )
              1    1      1    i
       Y  = ---------------------                          (14)
        Б      S  + S  ... + S
                1    2        i

    Подставив    в    уравнение (12) значения Н  и Y  (найдя   его
                                               Б    Б
значения   из  уравнения (14)),  мы определим минимальную величину
платы за наем,  то есть ту,  которая должна быть присвоена жилью с
наихудшими  потребительскими  характеристиками.  Далее легко можно
найти значения платы за наем для всех  остальных  групп  жилищного
фонда,  подставив  минимальное значение платы за наем в  уравнение
(12).
    Очевидно,  что  минимальная  ставка  платы за наем Н     может
                                                        min
иметь отрицательное значение,  например, для жилья, находящегося в
ветхих домах и/или в санитарных зонах. В этом случае плата за наем
может не  взиматься  и  производиться   соответствующее   снижение
величины платы за содержание и ремонт жилья.

    1.6. Примеры расчетов ставок платы за наем жилых помещений

    Допустим, что средняя балансовая стоимость 1 м2 площади  жилья
по городу 300 000 рублей,  средневзвешенный норматив отчислений на
полное восстановление по всем группам капитальности зданий 1,2%  в
год.
    Тогда размер  необходимых   ежемесячных  отчислений  на  1  м2
определится как:

              В = 300 000 x 1,2 / (12 x 100) = 300 (руб.)

    Пусть  доля оплаты населением (коэффициент Д  из формулы  (3))
                                                 Н
установлена на уровне 30%,  тогда базовая  ставка  платы  за  наем
определяется как:

                       Н  = 300 x 0,3 = 90 руб./м2
                        Б

    Примем, что ставка текущего обслуживания 1 кв. м жилья в месяц
500 руб./м2,  ставка отчислений на капитальный ремонт 200 руб./м2.
Таким образом П = 700 руб./м2.
    Пусть мы  имеем  7  выделенных  групп   жилья   с   различными
потребительскими свойствами. Соответствующие значения Y  и площадь
                                                       i
жилищного фонда по группам составляют:
       Y  = 1    на площади 50 единиц;
        1
       Y  = 1,15 на площади 70 единиц;
        2
       Y  = 1,2  на площади 100 единиц;
        3
       Y  = 1,22 на площади 90 единиц;
        4
       Y  = 1,35 на площади 140 единиц;
        5
       Y  = 1,5  на площади 120 единиц;
        6
       Y  = 1,8  на площади 50 единиц.
        7
       Порядок расчета ставок платы за наем:
       1) Определяем средневзвешенное значение Y  = Y
                                                i    Б

     1x50+1,15x70+1,2x100+1,22x90+1,35x140+1,5x120+1,8x50
Y  = ---------------------------------------------------- = 1,32;
 Б                50+70+100+90+140+120+50

    2) В соответствии с формулой (13) определяем значение платы за
наем в группе жилья с наихудшими потребительскими свойствами:

              90 + 700
       Н    = -------- - 700 = -101,5;
        min     1,32

    3) Подставив  это   значение Н    в формулу (12), рассчитываем
                                  min
остальные значения Н :
                    i
       Н  = 1,15 x (700 - 101,5) - 700 = -12
        2
       Н  = 1,2 x 598,5 - 700 = 18
        3
       Н  = 1,22 x 598,5 - 700 = 30
        4
       Н  = 1,35 x 598,5 - 700 = 108
        5
       Н  = 1,5 x 598,5 - 700 = 198
        6
       Н  = 1,8 x 598,5 - 700 = 377
        7
     Таким образом в среднем  по  городу  в  виде  платежей  за  наем,
содержание и ремонт жилья с 1 кв. м собирается 700 + 90 = 790 руб. При
этом совокупный платеж варьирует от 598,5  руб./м2  (наихудшее  жилье)
до   1077  руб./м2  (наилучшее  жилье).  Соотношение  максимального  и
минимального совокупных платежей  составляет  1,8,  то  есть  исходное
условие дифференциации ставок платы за наем соблюдено.

     1.7. Порядок сбора платы за наем

     Сбор  платежей   по   оплате   жилья,   предоставляемого   внаем,
производится  собственником  жилья  или  организацией,  уполномоченной
выполнять  эти  функции.  Поскольку  в  переходный  период   средства,
получаемые  от  сборов  платы  за  наем, рекомендуется использовать на
проведение  капитального   ремонта,   реконструкцию   и   модернизацию
жилищного   фонда,   собственник   может   перераспределить  их  между
различными домами муниципального и государственного жилищного фонда  в
виду:
     - разных ставок платы за наем;
     - различных объемов требуемых работ.
     Кроме того, следует учитывать, что в случае отрицательных  ставок
платы  за  наем  может производиться соответствующее снижение платежей
нанимателей за текущее обслуживание и  ремонт  жилья,  и  эта  разница
может компенсироваться из общего сбора платы за наем.
     При решении вопроса о том,  на  каком  уровне  должна  собираться
плата за наем, рекомендуется исходить из двух возможных вариантов:
     1) на уровне города в целом.
     В этом случае плата за наем собирается либо  собственником,  либо
организации,  уполномоченной  собственником  выполнять  функции  сбора
платежей;
     2) на уровне службы заказчика, если в  городе  создано  несколько
таких   служб   и   отсутствует  проблема  перераспределения  средств,
собранных в виде платы за наем и направляемых на капитальный ремонт.
     При выборе одного  из  двух  вариантов  необходимо  принимать  во
внимание:
     1)  возможность  сбора  платы  за  наем  в  объеме,   позволяющем
производить необходимые затраты по капитальному ремонту и модернизации
жилищного фонда;
     2)  степень  разнообразия  жилищного  фонда,   принадлежащего   к
различным  группам  потребительских свойств, с тем, чтобы объем сборов
платы за наем позволил компенсировать снижение платежей  населения  на
содержание и ремонт жилья в случае отрицательных ставок платы за наем.

                 2. Отчисления на капитальный ремонт,                 
               включаемые в ставку платы за содержание                
              и ремонт жилья (техническое обслуживание)               

     В настоящее время  определение  расходов  на  капитальный  ремонт
зависит  от  планируемой  к  капитальному ремонту площади, соотношения
различных видов капитального ремонта и ряда других факторов.
     В течение переходного периода существующие  нормативы  затрат  по
отдельным  видам  капитального  ремонта,  вероятно,  будут  постепенно
пересматриваться,  исходя  из  новых   условий   существования   рынка
ремонтных услуг.
     Учитывая это обстоятельство, а также то, что норматив  отчислений
на  капитальный  ремонт  для  населения  не должен зависеть от объемов
работ, планируемых на конкретный год, рекомендуется следующий  порядок
установления  размера  отчислений  на капитальный ремонт, включаемых в
ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание):
    1) Определяется  средневзвешенная балансовая восстановительная
стоимость 1 кв.  м  государственного  и  муниципального  жилищного
фонда (Б  ).
        ср
     2) Определяется средневзвешенная норма амортизационных отчислений
на  капитальный  ремонт  1  кв. м общей площади в год (N). При этом на
первом этапе расчетов рекомендуется исходить из норм, установленных по
зданиям  различной  капитальности Постановлением СМ СССР от 22 октября
1990 г. N 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений  на  полное
восстановление основных фондов народного хозяйства СССР".
     Вместе с тем, следует учитывать, что  величина  требуемых  затрат
для  проведения заданных объемов капитального ремонта, возможно, будет
в переходный период периодически пересматриваться, исходя из ситуации,
складывающейся  на рынке ремонтных услуг. Опыт заключения договоров по
содержанию и ремонту жилья на конкурсной основе  показывает,  что  при
этом  удается  уменьшить цену услуг примерно в два раза по сравнению с
действующими   нормативами   при   сохранении   объема   и    качества
предоставляемых услуг.
     В связи с этим значение N рекомендуется устанавливать  на  уровне
1/2  величины, определенной как средневзвешенная норма амортизационных
отчислений  на  капитальный  ремонт,  рассчитанная  в  соответствии  с
существующими нормативами.
     Рекомендуемое  на  первом  этапе  значение  N  -   0,7%   -   1%.
Впоследствии значение N может быть пересмотрено в соответствии с новой
информацией.
    3) Определяется  Д  доля необходимых отчислений на капитальный
                      к
ремонт, включаемая в ставку  оплаты  населением  за  содержание  и
ремонт жилья    (техническое   обслуживание)   на   данном   этапе
переходного периода.
     По   окончании   переходного   периода,   определенного   Законом
Российской  Федерации  "Об  основах  федеральной  жилищной политики" N
4219-1 от 24 декабря 1992 г. с учетом изменений, внесенных Законом  "О
внесении  изменений  и  дополнений  в  Закон  Российской Федерации "Об
основах федеральной жилищной политики" N 9-ФЗ от 12  января  1996  г.,
эта доля будет составлять 100%.
    4) Определяется величина ежемесячных отчислений на капитальный
ремонт,  включаемая  в  ставку  платы за содержание и ремонт жилья
(техническое обслуживание) П    по формуле:
                            кап

              Д  x N x Б   x 100
               к        ср
       П    = ------------------                        (15)
        кап          12

     В связи с тем, что дифференциация оплаты жилья (сумма платежей за
наем,  содержание  и  ремонт  жилья)  в зависимости от потребительских
качеств жилья обеспечивается варьированием  величины  платы  за  наем,
отчисления  на  капитальный  ремонт,  включаемые  в  ставку  платы  за
содержание  и   ремонт   жилья   (техническое   обслуживание),   могут
устанавливаться  из  расчета  на  1  кв.  м  едиными по муниципальному
образованию.
     Данный документ носит рекомендательный характер.