Постановление Законодательного Собрания Владимирской области от 30.06.2004 № 465

 

            ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ

     30.06.2004                                        N 465


О  проекте  N  51708-4  Жилищного
кодекса  Российской    Федерации,
принятом    в    первом    чтении
Государственной             Думой
Федерального Собрания  Российской
Федерации


     Рассмотрев  принятый  в  первом  чтении  Государственной    Думой
Федерального Собрания Российской Федерации проект N 51708-4  Жилищного
кодекса Российской Федерации,  Законодательное  Собрание  Владимирской
области

                            ПОСТАНОВЛЯЕТ:

     1.  Направить  в  Государственную  Думу  Федерального    Собрания
Российской  Федерации  предложения   и    замечания    к    указанному
законопроекту (прилагаются).

     2. Настоящее постановление вступает в силу со дня его принятия.


     Председатель Законодательного
     Собрания Владимирской области         А.Бобров


                                                            Приложение
                                                       к постановлению
                                             Законодательного Собрания
                                                  Владимирской области
                                                   от 30.06.2004 N 465

                       ЗАМЕЧАНИЯ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
      на проект N 51708-4 Жилищного кодекса Российской Федерации

     Необходимость  принятия  Жилищного   кодекса,    соответствующего
требованиям современного  российского  законодательства  и  эффективно
разрешающего ряд первоочередных социальных проблем в  настоящее  время
совершенно очевидна.
     Однако при рассмотрении принятого в первом  чтении  законопроекта
возник ряд вопросов, разрешение которых хотелось бы видеть в  процессе
работы над проектом данного кодекса.
     1. Статья 3 проекта кодекса устанавливает норму, согласно которой
никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих в
нем на  законных  основаниях  граждан,  иначе  как  в  предусмотренных
настоящим Кодексом целях.  Эта норма  не  согласуется  со  статьей  25
Конституции Российской Федерации, согласно  которой  никто  не  вправе
проникать в жилище против воли проживающих в  нем  лиц,  иначе  как  в
случаях,  установленных  федеральным  законом.  То  есть   Конституция
закрепляет, что федеральным законом могут быть установлены лишь случаи
проникновения в жилище, но не цели.
     2. Проект кодекса содержит ряд  положений,  являющиеся  предметом
регулирования других отраслей права:
     - законопроект устанавливает (статья  11),  что  защита  жилищных
прав  в  административном  порядке  осуществляется  лишь  в   случаях,
предусмотренных настоящим кодексом, иным федеральным законом.  В то же
время  действует  Кодекс  об  административных    правонарушениях    и
соответствующие  законы  субъектов  Российской   Федерации,    которые
предусматривают    ответственность    за    нарушение        жилищного
законодательства (например, за  нарушение  правил  пользования  жилыми
помещениями, содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений,
нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами);
     - к компетенции органов  государственной  власти  проект  кодекса
(статья 12) относит правовое регулирование отдельных  видов  сделок  с
жилыми помещениями, в том числе обмена,  поднайма,  а  также  найма  в
домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Авторами не принят
во  внимание  тот  факт,  что  основания  возникновения   и    порядок
осуществления права собственности и регулирование договорных отношений
отнесены к предмету ведения гражданского  законодательства  (статья  2
Гражданского кодекса);
     - проект (статья 32) содержит положение, в соответствии с которым
жилое помещение может быть изъято у собственника в  связи  с  изъятием
земельного участка для государственных или  муниципальных  нужд  путем
выкупа. Эта же норма содержит порядок изъятия такого жилого помещения.
Однако норма, регулирующая порядок  изъятия  имущества,  содержится  в
Гражданском кодексе (ст.239).  Поэтому непонятно какой нормой  следует
руководствоваться в случае принятия Жилищного кодекса;
     - статьи 36, 37 законопроекта устанавливают, что  многоквартирным
домом является единый комплекс недвижимого имущества,  а  помещение  в
многоквартирном доме - это единица комплекса недвижимого имущества.  В
то же время  Гражданский  кодекс,  устанавливая  перечень  недвижимого
имущества,  не  содержит  понятия   "единый    комплекс    недвижимого
имущества", что может вызвать проблемы в применении данной нормы.
     Проектом Жилищного кодекса  Российской  Федерации  (в  частности,
абзацем 8 пункта 1 статьи 4, подпункты 11 и 12 статьи 12, главы  11  -
14)  устанавливаются  порядок  создания  и  деятельности  жилищных   и
жилищно-строительных кооперативов,  товариществ  собственников  жилья,
права и обязанностей его членов.  Вместе  с  тем,  правовое  положение
участников    гражданского    оборота    регулируется      гражданским
законодательством  (статья  2    Гражданского    кодекса    Российской
Федерации); правовое положение потребительских кооперативов,  а  также
права  и  обязанности  их  членов  определяются  в   соответствии    с
Гражданским кодексом Российской Федерации законами  о  потребительских
кооперативах (статья 116 Гражданского кодекса  Российской  Федерации);
товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией,
создаваемой и действующей в соответствии  с  законом  о  товариществах
собственников  жилья  (пункт  2  статьи  291   Гражданского    кодекса
Российской Федерации).
     3. Одним из важнейших понятий в проекте кодекса  является  "жилое
помещение",  которое  определяется  статьей   16    как    "помещение,
предназначенное для  проживания  граждан  и  отвечающее  установленным
санитарным  и  техническим  правилам  и  нормам".  Данное  определение
представляется  существенно  суженным  по  сравнению  с   аналогичным,
содержащемся  в  Гражданском  кодексе  Российской  Федерации,  где   в
качестве основных признаков  жилого  помещения  как  объекта  договора
найма  устанавливаются  его  изолированность   и    пригодность    для
постоянного проживания.
     4. В настоящее время, в соответствии  с  нормами  гражданского  и
жилищного  законодательства,  жилое  помещение  имеет  строго  целевое
назначение, то есть должно использоваться  только  для  проживания.  В
представленном  законопроекте  предлагается  отказаться  от   жесткого
ограничения цели использования жилья собственником.  Так,  допускается
использование жилого помещения для осуществления профессиональной  или
индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не  нарушает
права и законные интересы других граждан, а также требования,  которым
должно отвечать жилое помещение (статья 17 проекта кодекса).  Вместе с
тем  трудно  понять,  как  эта  норма  соотносится    с    положениями
Гражданского  кодекса  (статья  288),  согласно  которым    размещение
собственником  в  принадлежащем  ему  жилом  помещении    предприятий,
учреждений,  организаций  допускается  только  после  перевода  такого
помещения в нежилое.  Кроме того,  сам  законопроект  содержит  нормы,
которые  устанавливает,  что  не  допускается  размещение   в    жилых
помещениях  промышленных  производств,  жилым  помещением   признается
помещение,  предназначенное  для  проживания  граждан.  Очевидно,  что
вопрос о возможности использования жилых помещений для  других,  кроме
проживания, целей  требует  серьезной  доработки.  Хотелось  бы  также
отметить, что  законопроект,  устанавливая  возможность  использования
жилого помещения для осуществления  предпринимательской  деятельности,
не устанавливает для таких собственников особых условий оплаты жилья и
коммунальных услуг, что было бы вполне целесообразно.
     5. Хотелось бы отметить, что  нечеткость  формулировки  отдельных
норм проекта кодекса может привести к несоблюдению его  требований.  А
именно:
     - статья 22 говорит о том, что перевод жилого помещения в нежилое
помещение  допускается  с  учетом  соблюдения  требований   настоящего
кодекса.  Непонятно, что означает формулировка  "с  учетом  соблюдения
требований" - то ли органы местного самоуправления  при  осуществлении
перевода жилого помещения в категорию нежилых просто  принимают  нормы
кодекса  как  рекомендацию,  то  ли  порядок  и   условия    перевода,
установленные кодексом обязательны;
     - статья 24 перечисляет случаи, в  которых  допускается  отказ  в
переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещение в
жилое.  Неопределенность формулировки "допускается в случаях..." может
повлечь различное толкование этой  нормы  (например,  необязательность
отказа  в  изменении  назначения  жилого    помещения    в    случаях,
предусмотренных данной  статьей).  Думается,  что  формулировка  нормы
должна быть более четкой и однозначной - "в переводе жилого  помещения
в нежилое  помещение  или  нежилого  помещения  в  жилое  должно  быть
отказано...".
     - статья 25 говорит о том, что  перепланировка  жилого  помещения
представляет  собой  изменение  его  конфигурации,  которое    требует
внесения изменений в технический паспорт.  В то  же  время  кодекс  не
содержит понятия конфигурации жилого помещения.
     6.  В  статье  23  проекта  содержится  исчерпывающий    перечень
документов необходимых для осуществления перевода жилого  помещения  в
нежилое. При этом перечень не содержит такого документа как письменное
согласие собственников соседних  жилых  помещений  на  перевод  жилого
помещения в категорию нежилых.  Для защиты прав и  законных  интересов
соседей в многоквартирных домах этот  перечень  следует  дополнить  их
письменным согласием на совершение подобных действий.
     7.  Статья  26  проекта  устанавливает    перечень    документов,
необходимых для  переустройства  и  перепланировки  жилого  помещения.
Учитывая, что переустройство представляет собой установку, замену  или
перенос инженерных сетей, санитарно-технического,  электрического  или
другого  оборудования  (ст.25  проекта),  в  перечне  необходимых  для
осуществления  переустройства   документов    следует    предусмотреть
заключение специалистов санитарно-эпидемиологической  службы,  органов
пожарной безопасности.
     8. Недостаточно продумана процедура по завершению  переустройства
или  перепланировки  жилого  помещения.  Так  статьей    28    проекта
установлено, что  завершение  переустройства  и  (или)  перепланировки
жилого помещения подтверждается актом приемочной  комиссии.  При  этом
порядок образования такой комиссии отсутствует, что может  привести  к
тому, что данная норма просто не будет работать, либо состав  комиссии
будет произвольным и, следовательно, недостаточно профессиональным.
     9. Согласно статье  31  проекта  в  случае  прекращения  семейных
отношений с собственником жилого помещения  право  пользования  данным
жилым помещением за бывшими членами семьи  собственника  этого  жилого
помещения не сохраняется.  При этом к  членам  семьи  относятся  дети,
родители и супруги.  В целях защиты  прав  несовершеннолетних  следует
предусмотреть норму, которая сохранит за ними право пользования  жилым
помещением.
     10. Нормы законопроекта,  касающиеся  правил  пользования  жилыми
помещениями  на  основании  завещательного   отказа    или    договора
пожизненного  содержания  с  иждивением    целесообразно    исключить,
поскольку Гражданским кодексом уже  урегулировано  правовое  положение
институтов  завещательного  отказа  и  пожизненного    содержания    с
иждивением.
     11. Часть 10 статьи 32 проекта нарушает законные права и интересы
собственников  жилых  помещений.  Согласно  этой   норме,    признание
многоквартирного дома аварийным является основанием  для  предъявления
требования к собственникам квартир  указанного  дома  о  его  сносе  в
разумный срок.  Однако  статья  35  Конституции  Российской  Федерации
устанавливает, что никто не может быть лишен  своего  имущества  иначе
как по решению суда.
     12.  Законопроектом  устанавливается  правовое  положение  общего
имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома  (глава
6).  Непонятно почему авторы не определили правовой  статус  помещений
общего пользования в  многоквартирных  домах,  где  часть  квартир  не
приватизирована.
     13. Согласно статье 39  проекта  обременение  земельного  участка
правом  ограниченного  пользования  (сервитутом)  устанавливается   по
соглашению между  лицом,  требующим  установления  такого  обременения
земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Указанная норма не соответствует положениям Гражданского и  Земельного
кодексов.  Действующее  законодательство  предусматривает    2    вида
сервитутов:
     - Публичный сервитут, который устанавливается  законом  или  иным
нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным  правовым
актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа
местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения
интересов государства, местного самоуправления или местного населения,
без изъятия  земельных  участков.  Установление  публичного  сервитута
осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
     - Частный сервитут, который устанавливается по  соглашению  между
лицом, требующим установления  сервитута,  и  собственником  соседнего
участка  и  подлежит  регистрации  в  порядке,    установленном    для
регистрации  прав  на  недвижимое  имущество.  В  случае  недостижения
соглашения об установлении или  условиях  сервитута  спор  разрешается
судом по иску лица, требующего установления сервитута.
     Следовательно, сервитутные полномочия лиц,  которые  не  являются
собственниками жилых помещений (например, еще не приватизировали  свою
квартиру), остаются неясными.  А поскольку в настоящее время  правовое
регулирование  сервитута  уже  существует,  то  данную  норму  следует
полностью исключить из проекта кодекса.
     14. В проект кодекса отсутствует упоминаемое в тексте (статья 41)
определение понятия коммунальной квартиры.
     15. Статьи 42 - 44  проекта  кодекса  регулируют  правоотношения,
являющиеся предметом ведения земельного законодательства.  Кроме того,
они противоречат статье 36 Земельного  кодекса  Российской  Федерации,
регламентирующей  приобретение  прав  на  земельные  участки,  которые
находятся в  государственной  или  муниципальной  собственности  и  на
которых расположены здания, строения, сооружения.
     16. Статья 45 проекта кодекса говорит о порядке изменения  границ
помещений в многоквартирном доме. Непонятно каким образом будет данная
норма реализована  на  практике,  т.к.  определение  понятия  "границы
помещений"  в  законопроекте  отсутствует.  Кроме   того,    указанное
положение противоречит другим  нормам  проекта  кодекса,  регулирующим
порядок  перепланировки  и  переустройства  жилого  помещения.  Видимо
статья 45 проекта кодекса нуждается в  доработке  в  целях  устранения
внутренних противоречий данного документа.
     17. Проект кодекса (статья  46)  устанавливает,  что  собственник
помещения  в  многоквартирном  доме  обязан   обеспечить    надлежащее
содержание и ремонт принадлежащих ему на праве собственности помещений
в многоквартирном доме.  Но в настоящее время не все  владельцы  жилых
помещений    являются    их    собственниками,    поэтому     остается
неурегулированным вопрос по содержанию и ремонту  помещений  и  общего
имущества многоквартирного дома лицами, не являющимися  собственниками
жилых помещений.
     18. Согласно части 2 статьи  49  проекта  малоимущему  гражданину
жилое  помещение  по  договору  социального   найма    предоставляется
бесплатно.  В  то  же  время  статьей  61,   153    проекта    кодекса
устанавливается, что по договору  социального  найма  жилое  помещение
передается за плату  во  владение  и  пользование.  Видимо  эти  нормы
проекта закона нуждаются в доработке.
     19. Также статья 49 проекта устанавливает, что жилые помещения по
договору социального найма иным категориям граждан предоставляются  за
доступную плату. Видимо, в кодексе следует также предусмотреть порядок
определения этой платы.
     20. Неясна позиция авторов  проекта  относительно  постановки  на
учет  граждан,  у  которых  ухудшились  жилищные  условия,  скажем,  в
результате раздела квартиры или  отчуждения  квартиры.  Так  указанная
категория вправе встать на очередь лишь через пять  лет  после  такого
события (ст. 54).
     21.  Согласно  статье  83  проекта,  договор  социального   найма
прекращается в связи с разрушением (уничтожением) жилого дома  (жилого
помещения).  Непонятно  как  согласуется  эта  норма  со  статьей   87
законопроекта, которая закрепляет, что если дом, в  котором  находится
жилое помещение, признано аварийным или  непригодным  для  постоянного
проживания,  то    наймодатель    предоставляет    гражданам    другое
благоустроенное жилое помещение.  Кроме того,  остается  неясным,  где
будут проживать граждане, жилое помещение которых разрушено.
     22. Статья 84 говорит о  том,  что  выселение  граждан  из  жилых
помещений, предоставленных по договору социального найма, производится
в судебном порядке:
     1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещений по
договору социального найма;
     2)  с  предоставлением  другого  жилого  помещения  по   договору
социального найма;
     3) без предоставления другого жилого помещения.
     Непонятно как будет применяться на  практике  пункт  2  указанной
статьи, поскольку проект не предусматривает критерии и  характеристики
такого жилого помещения.
     23. Статья 91 проекта предусматривает случаи выселения нанимателя
и проживающих совместно с ним членов семьи  из  жилого  помещения  без
предоставления другого жилого помещения.  При этом не  устанавливается
никаких гарантий в данном случае для несовершеннолетних  членов  семьи
нанимателя.
     24. Что касается положений проекта об оплате жилья,  хотелось  бы
отметить, что здесь не  указано,  кем  осуществляется  расчет  и  куда
вносится плата за жилье, кем устанавливается порядок  освобождения  от
внесения платы.  Видимо эти нормы нуждаются в доработке. Вообще, плата
за  жилье  (раздел  7  проекта  кодекса)  устанавливается,  как  некая
абонентская плата, причем  общего  характера.  В  то  же  время,  если
исходить из того, что  плата  за  содержание  жилья  -  это  плата  за
оказание услуг, то в обязательном порядке необходимо  соотнести  нормы
проекта Жилищного кодекса Российской Федерации с нормами  Федерального
закона "О защите прав потребителей". В то же время, следует установить
внятную  и  конкретную  ответственность  управляющей    кампании    за
неисполнение  или  ненадлежащее  исполнение    требований    заказчика
(жильцов), в том  числе  и  за  ненадлежащее  содержание  мест  общего
пользования (крыш, подъездов, подвалов и т.п.).
     В проекте отсутствуют прямые нормы по защите прав  добросовестных
плательщиков, которые исправно вносят плату за  жилье  и  коммунальные
услуги.  Непонятно,  могут  ли,  например,   членам    ЖСК,    которые
добросовестно  платят,  отказать  в  предоставлении  услуг  в    связи
задолженностью ЖСК как юридического  лица  в  целом.  На  наш  взгляд,
проект кодекса, по сути, перекладывает бремя содержания домов на самих
жителей, однако не предоставляет взамен надежного  инструмента  защиты
индивидуальных прав владельцев квартир.  На  практике,  скорее  всего,
получится так, что на добросовестных  плательщиков  будут  возлагаться
долги недобросовестных жителей ради получения качественных услуг.
     25.  Проектом  кодекса  недостаточно   урегулировано    положение
граждан, которые не расплатились по ипотечным кредитам  (статья  106).
Предполагается, что они выселяются во временный  маневренный  фонд,  а
что потом с ними происходит непонятно.
     26. Проект кодекса не регулирует статус жилых домов, в которых не
все владельцы квартир  являются  их  собственниками,  а  также  статус
общежитий,  ранее  включенных  в  уставный   фонд    негосударственных
предприятий.
     Учитывая вышеизложенное, полагаем, что проект Жилищного  кодекса
Российской Федерации нуждается в серьезной доработке, в том числе и с
участием законодательных органов субъектов Российской Федерации.