Постановление Главы администрации Читинской области от 30.06.1998 № 541

                 
                Глава администрации Читинской области

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ

                               г. Чита

         30.06.1998 г.                                  N 541

                                     Утратилo силу - Постановление
                                    Администрации Читинской области
                                       от 04.02.2003 г. N 26-А/п
Об утверждении "Временной методики по
определению размеров и установлению границ
земельных участков в кондоминимумах"

     Во исполнение Постановлений Правительства Российской Федерации от
26 сентября  1997 года N 1223 "Об утверждении Положения об определении
размеров и установлении границ земельных участков в кондоминимумах"  и
от 30  марта  1998  года  N  "О  внесении  изменений  в  постановление
Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223",

     ПОСТАНОВЛЯЮ:

     1. Утвердить  временную  методику  по  определению   размеров   и
установлении границ земельных участков в кондоминимумах, создаваемых в
городах и других поселениях Читинской области.
     2. Установить  срок  действия  настоящей  "Временной методики" до
разработки  Министерством  по  земельной  политике,  строительству   и
жилищно-коммунальному хозяйству соответствующих документов.

     Глава администрации          Р. Гениатулин


                                               Утверждено
                                               Постановлением Главы
                                               администрации Читинской
                                               области
                                               от 30.06.98 г. N 541

                          ВРЕМЕННАЯ МЕТОДИКА
                по определению размеров и установлению
              границ земельных участков в кондоминимумах

                               ГЛАВА I

     Общие положения
     ---------------

     1. Основные понятия

     Товарищество собственников  жилья  -  некоммерческая организация,
форма  объединения  домовладельцев  для   совместного   управления   и
обеспечения    эксплуатации    комплекса   недвижимого   имущества   в
кондоминимуме6 владения, пользования в установленных законодательством
пределах распоряжения общим имуществом.
     Домовладелец -  собственник  помещения  в  комплексе  недвижимого
имущества -  кондоминимуме,  он же - участник долевой собственности на
общее имущество.
     Кондоминимум - единый комплекс недвижимого имущества,  включающий
земельный участок в установленных границах и расположенное в  пределах
этого участка  жилое  здание,  иные  объекты  недвижимости,  в котором
отдельные части,  предназначенные для жилых или иных целей (помещения)
находятся в   собственности   граждан,   юридических  лиц,  Российской
Федерации, субъектов Российской Федерации,  муниципальных  образований
(домовладельцев) -  частной,  государственной,  муниципальной  и  иной
формах собственности,  а остальные части (общее имущество) находится в
их общей долевой собственности.
     Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого
здания, иной   связанный   с   жилым   зданием  объект  недвижимости),
выделенная в    натуре,    предназначенная    для     самостоятельного
использования для   жилых,  нежилых  или  иных  целей,  находящаяся  в
собственности граждан  или  юридических  лиц,   а   также   Российской
Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
     Общее имущество  -   части   комплекса   недвижимого   имущества,
предназначенные для    обслуживания,   использования   и   доступа   к
помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их  судьбе,
находятся в   общей   долевой  собственности  собственников  помещений
(домовладельцев).
     Объекты в  кондоминимуме.  В  состав  кондоминимума могут входить
следующие объекты:
     - одно  здание,  или его часть,  или несколько зданий,  в которых
помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам,  с
прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и
транспортными дорогами,  бассейнами,  водоемами, многолетними зелеными
насаждениями и другими подобными объектами;
     - несколько     компактно      расположенных      зданий      или
сооружений-односемейных, садовых  домов  с приусадебными участками или
без них,  гаражей и  других  объектов,  объединенных  общим  земельным
участком и элементами инфраструктуры.
     Кондоминимум может состоять из отдельной части здания размером не
менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания
вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел.

                               ГЛАВА II

        Законодательство и иные правовые акты о кондоминимумах
                 и товариществах собственников жилья

     1. Законодательство     о    кондоминимумах    и    товариществах
собственников жилья  относится  к  гражданскому   законодательству   и
включает в  себя  федеральный  Закон  "О  товариществах  собственников
жилья", действующий  с  15.06.96  г.  N  72-ФЗ,   Гражданский   кодекс
Российской Федерации,  иные законодательные акты Российской Федерации,
регулирующие гражданские правоотношения.
     Содержащиеся в     законодательстве    жилищные    правоотношения
регулируются также  иными  законодательными  актами,  законодательными
актами Читинской области,  могут регулироваться Указами Президента РФ,
постановлениями Правительства  РФ  в   соответствии   с   федеральными
законами.
     2. Настоящая Временная методика  определяет  порядок  определения
размеров и  установления  границ земельных участков в кондоминимумах в
собственность или    аренду    домовладельцам    или     товариществам
собственников жилья.
     3. Временная методика по определению  границ  размеров  земельных
участков в    кондоминимумах    утверждается    Постановлением   Главы
администрации Читинской области.

                              ГЛАВА III

         Определение размеров и установление границ земельных
                      участков в кондоминимумах

     1. Границы  действующих   землеотводов  (согласно  ранее выданным
правоустанавливающим документам на землю), а также земельных участков,
находящихся в  собственности,  бессрочном (постоянном) пользовании или
арендуемых домовладельцами    или    их    организациями    (жилищные,
жилищно-строительные кооперативы,  товарищество  и т.  п.) до принятия
настоящей Временной методики не подлежат  пересмотру,  за  исключением
случаев, предусмотренных действующим законодательством.
     2. Определение размеров и установление границ земельных  участков
для создания  кондоминимумов  Временной  методикой разграничивается по
следующим направлениям:
     а) для   кондоминиумов   на  территориях  существующей  застройки
городов и других поселений, застроенных:
     - одноэтажными (2-4 квартирными жилыми домами);
     - многоквартирными жилыми домами (этажностью 2 этажа и выше);
     б) для вновь создаваемых кондоминиумов в процессе строительства и
реконструкции (на   вновь   создаваемых   кондоминиумов   в   процессе
строительства и реконструкции (на вновь осваемых территориях).

        При создании кондоминиумов на территориях существующей
                 застройки городов и других поселений

     3. Для определения  размеров  и  установления  границ  земельного
участка  проводятся  работы по сбору имеющихся материалов и документов
на   соответствующий   земельный    участок    (постановление    Главы
администрации  города,  поселка,  села  по отводу земельного участка);
правоудостоверяющие документы  на  землю  (госакты,  свидетельство  на
собственность,        бессрочное       (постоянное)       пользование,
пожизненно-наследуемое  владение,  договора   аренды,   купли-продажи,
дарения  и  др.  с  чертежами  земельного участка);  градостроительной
документации на данный земельный  участок  (архитектурно-планировачное
обоснование, генеральный   план,   разборчивый   чертеж  и  др.).  Эти
материалы и  документы  находятся  в  рай(гор)комземах,  органах  БТИ,
жилищно-эксплуатационных управлениях,    ведомственных   организациях,
органах архитектуры и градостроительства района, города.
     4. На    основании    собранных    материалов    и   утвержденной
градостроительной  документации   разрабатывается   проект   застройки
кондоминиума  в  масштабе  плана  1:500.  Границы земельных участков в
кондоминиумах устанавливаются проектом  застройки  с  учетом  "красных
линий", сложившиеся   естественных   границ,   проездов,   ограждений6
ограничений и  т.д.   В   случае   необходимости,   проект   застройки
разрабатывается не  только  на  земельный  участок кондоминиума,  но с
учетом существующей  и  сложившейся  застройки  смежных   участков   и
возможностью перспективы   их  развития,  как  на  часть  кадастрового
квартала, так и на весь кадастровый квартал.
     5. При  разработке  проекта  застройки  для  кондоминиума,  кроме
градостроительных нормативов     следует     учитывать      требования
противопожарной безопасности,  санитарно-эпидемиологического  надзора,
экологических нормативов согласно действующим  нормам  и  правилам  по
соответствующим разделам.   При   этом   могут   иметь   место  случаи
невозможности применения    отдельных    положений     соответствующих
нормативных документов, действующих на период создания кондоминиума, в
связи со значительным сроком эксплуатации жилых  зданий  и  сооружений
(хотя на период их строительства все нормативы были соблюдены). В этом
случае ответственные представители соответствующих органов и служб при
согласовании проектов  застройки обязаны руководствоваться соблюдением
требований, обеспечивающих  минимально  допустимые  противопожарные  и
санитарные разрывы   между   зданиями  и  сооружениями,  экологической
безопасности и    др.,    которые    обосновываются    компенсирующими
мероприятиями, обеспечивающими   нормальные   условия   проживания   и
пребывания граждан в кондоминиуме,  обслуживания жилых зданий и других
сооружений, входящих  в  состав  кондоминиума,  а также доступ ко всем
объектам.

         При создании кондоминиумов в процессе строительства
                           и реконструкции

     6. Основным  критерием для определения размера земельных участков
является проект застройки кондоминиума,  выполненный в соответствии  с
действующими градостроительными нормативами,  в масштабе плана 1:500 с
учетом требований,  предусмотренных  в   генеральных   планах   города
(поселка, села) и проектах детальной планировки (ПДП), согласованный в
установленном порядке с  заинтересованными  службами  и  организациями
9органы архитектуры и градостроительства района, города; комитет по по
земельным ресурсам и землеустроительству района,  города;  комитет  по
управлению имуществом,  комитет  по  охране  окружающей  среды,  отдел
жилищно-коммунального хозяйства,    государственная    противопожарная
служба, государственная  санитарно-эпидемиологическая служба).  Исходя
из наличия и степени проработки генеральных планов и ПДП в отношении к
земельным участкам проект застройки кондоминиума может разрабатываться
как на часть квартала, так и на весь квартал.

                               ГЛАВА IV

          Общие требования при определении границ и размеров
                  земельных участков в кондоминиумах

     1. Разработка   проекта   застройки  кондоминиума  осуществляется
специализированными проектными   организациями,   фирмами,    имеющими
лицензии на право разработки градостроительной документации.
     2. Земельные участки при организации кондоминиумов,  состоящих из
одноэтажных жилых  домов  -  2-4  квартирных,  компактно расположенных
зданий или сооружений - односемейных,  садовых домов  с  приусадебными
участками или без них,  гаражей и других объектов,  объединенных общим
земельным участком    и    элементами    инфраструктуры,    передаются
домовладельцам в  общую  долевую собственность,  согласно установленым
границам земельных участков.  При  этом  общая  долевая  собственность
применяется в  отношении  тех  земельных  участков,  которые на период
вступления собственника в кондоминиум являлись его собственностью. Все
остальные земли,  если будут передаваться в собственность, то только в
общую собственность.
     3. Земельные участки при организации кондоминиумов,  состоящих из
многоквартирных жилых домов (2 этажные и выше),  в том числе из  одной
блок-секции (и  более),  имеющей изолированный от других частей здания
вход в  здание,  передаются  домовладельцам:  в  городах  -  в  аренду
согласно установленным   границам   земельных   участков;  в  поселках
городского типа и сельских поселениях - в собственность или  аренду  в
зависимости от    градостроительной    ситуации   в   соответствии   с
постановлениями и решениями органов местного самоуправления и  Законов
Читинской области.
     4. Нормативный размер земельного участка,  передаваемого в  общую
долевую собственность,  общую собственность, аренду домовладельцев или
товариществ собственников жилья бесплатно,  определяется в зависимости
от площади  участка,  занятого непосредственно жилыми зданиями и иными
объектами недвижимости,  входящими  в  состав  кондоминиума,  а  также
прилегающими к  ним  территориями,  необходимыми  для  обеспечения  их
функционирования (обслуживания),  с   учетом   соблюдения   требований
градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных
разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия
проживания и  пребывания  граждан  в кондоминиуме,  обслуживания жилых
зданий и другого имущества,  входящего в состав кондоминиума,  а также
доступ ко  всем  объектам  кондоминиума,  учитываемых  при  разработке
проекта застройкИ.  при этом должны обеспечиваться нормальные  условия
проживания граждан    на    смежных   земельных   участках   и   право
собственников, владельцев, пользователей, арендаторов этих участков, а
также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.
     5. Если фактическая площадь  земельного  участка  в  существующей
застройке меньше нормативных размеров площади,  бесплатно передаваемой
в общую  долевую  собственность,  общую   собственность   или   аренду
домовладельцев или  товариществ  собственников  жилья в соответствии с
действующим законодательством,  и   увеличение   размеров   земельного
участка в   кондоминиуме   за   счет  смежных  земельных  участков  не
представляется возможным,  то границы передаваемого земельного участка
в кондоминиуме устанавливаются по фактически сложившимся границам.
     6. Сверхнормативная территория может быть передана домовладельцам
или товариществу  собственников  жилья  в собственность (за плату) или
аренду только при условии,  что  она  в  соответствии  с  утвержденной
градостроительной и  земелеустроительной  документацией  не может быть
использована в качестве самостоятельного объекта.
     В случае отказа домовладельцев или товарищества от приобретения в
собственность или получения в аренду сверхнормативных территориЙ6  они
остаются в   государственной   или   муниципальной   собственности   и
используются в соответствии с действующим законодательством.
     7. В   соответствующем  разделе  проекта  застройки  кондоминиума
должны быть  обозначены  подходы  и  даны  предложения  по  инженерной
инфраструктуре кондоминиума,   т.е.   обеспечению  и  разделению  сфер
влияния между кондоминиумом и коммунальными службами  города,  поселка
по инженерным   сетям   (теплоснабжение,  водоснабжение,  канализация,
радиофикация, телефонизация,        газоснабжение,         пользование
газгольдерными, трансформаторными      подстанциями      и     другими
сооружениями), которые    обеспечивают    потребности    не     только
кондоминиума, но и соседних жилых домов, части и целого квартала.
     Данные предложения  оформляются   Протоколом   согласования   или
договором между заинтересованными сторонами.
     8. На  земельный  участок  кондоминиума  или  его   части   могут
распространяться права  сторонних лиц (обременения),  которые включают
права по   использованию   обремененной   части   земельного   участка
(проведение ремонтных и земляных работ, проезды и т.п.), обязательства
по договору и другие установленные законодательством права, налагаемые
на недвижимое имущество.
     При создании кондоминиума в отношении  земельного  участка  может
быть применен   сервитут,   т.е.   право   ограниченной   эксплуатации
(пользования) собственностью  кондоминиума  лицами,   не   являющимися
собственниками недвижимости в строго оговоренных целях. Например право
прохода по пешеходной дорожке,  обеспечение  проезда  через  земельный
участок кондоминиума  к  соседнему  участку,  которое  устанавливается
законодательством, постановлениями  органов  местного  самоуправления,
решениями судебных    органов.    Это    право   дается   организации,
осуществляющей коммунальные  услуги  для  того,  чтобы   провести   по
территории и эксплуатировать инженерные сети.
     Не допускается  запрет  на  установление  сервитутов   в   случае
необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам,  существовавшим
до момента принятия Федерального Закона "О товариществах собственников
жилья".
     Новые сервитуты  устанавливаются  по  соглашению   между   лицом,
требующим установление   сервитута,   и   домовладельцами.   В  случае
недостижения соглашения об установлении или условиях  сервитута,  спор
разрешается судом.
     9. Земли   общего   пользования   (основные   проезды,   детские,
спортивные, дворовые площадки и сооружения,  площадки для сушки белья,
площадки для  размещения  мусороконтейнеров,  площадки   для   стоянки
автомашин), иные   земли   общего   пользования,  предназначенные  для
удовлетворения общественных  нужд  населения  в   границах   квартала,
микрорайона, подлежит    передаче    в    собственность   или   аренду
домовладельцам или  товариществу  собственников  жилья,   только   при
условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.

                               ГЛАВА V

            Отношение к нежилым помещениям в кондоминиуме

     1. В  состав объектов общего имущества кондоминиума могут входить
нежилые помещения,      расположенные      на      первом       этаже,
встроено-пристроенные, отдельно стоящие.
     2. В проекте застройки разрабатываемом на конкретный квартал  или
его часть в  соответствии с градостроительными нормами и правилами,  в
этом случае следует учитывать площади земельных участков,  необходимые
для размещения   нежилых  помещений  (магазины,  аптеки,  организации,
учреждения, офисы,  мастерские по ремонту и пошиву обуви, одежды и так
далее).
     Эти нежилые  помещения  могут   иметь   сооружения   в   границах
земельного участка,   передаваемого   кондоминиуму   (тарные,   гаражи
наземные и подземные,  обособленные подъезды, хозяйственные постройки,
погрузочно-разгрузочные площадки и т.д.).  Размеры и площади земельных
участков для  размещения  требуемых  нежилых  помещений  и  сооружений
определяются по   нормативам   для  соответствующих  административных,
общественных и других зданий и сооружений.  При этом,  если  расчетная
площадь земельного    участка,    определенная   проектом    застройки
кондоминиума, больше фактической,  а увеличение  ее  за  счет  смежных
земельных участков    не    представляется   возможным,   то   границы
передаваемого земельного участка  в  кондоминиуме  устанавливаются  по
фактическим границам.

                               ГЛАВА VI

           Организация работ по рассмотрению, согласованию,
                       оформлению документации

     1. Порядок организации работ при  разработке  проектов  застройки
кондоминиума с  определением размеров и установлением границ земельных
участков в  кондоминиумах,  включая   оплату   подготовки   и   выдачи
документов6 необходимых   для   создания  кондоминиумов,  определяется
органами местного самоуправления  городов  о  других  поселений,  а  в
городах, где   находятся   несколько  муниципальных  образований  -  в
соответствии с уставом города.
     Таким образом,  для  определения  размеров  и установления границ
земельных участков проводятся следующие работы:
     - Разработка   проектов   застройки   кондоминиума   с  указанием
предлагаемых ограничений и сервитутов;
     - Определение   нормативных   размеров   и   установление  границ
земельных участков, передаваемых домовладельцам бесплатно;
     - Выявление территорий, превышающих нормативные размеры земельных
участков (сверхнормативные территории) и подготовка проектов договоров
о передаче  в  собственность или аренду этих территорий домовладельцам
или товариществу собственников жилья;
     - Разрешение   споров,   возникающих   при   установлении  границ
земельных участков,  сервитутов   и   ограничений   по   использованию
земельных участков.
     Указанные работы  выполняются  органом,  уполномоченным  органами
местного самоуправления.  Уполномоченный  орган принимает свои решения
на открытых   заседаниях   с   участием   домовладельцев   конкретного
кондоминиума, а   также  собственников,  владельцев,  пользователей  и
арендаторов смежных земельных участков и владельцев  расположенных  на
них зданий,  строений и сооружений,  которым по их требованию выдаются
копии принятых решений.
     2. После  разработки  проекта  застройки  и  его  согласования  с
заинтересованными организациями в соответствии с пунктами 5,  6  Главы
III, пунктом  7 Главы IV настоящей  Методики,  документы и материалы по
определению размеров  и  установлению  границ  земельных  участков   в
кондоминиуме должны    быть   подготовлены   и   переданы   в   органы
государственной власти или органы местного самоуправления  в  срок  не
позднее двух   месяцев   с   даты  обращения  в  уполномоченный  орган
домовладельцев или  товарищества  собственников   жилья   о   передаче
земельного участка в собственность или аренду.
     В течение первого месяца с даты подачи  заявления  уполномоченный
орган  обязан  выдать  товариществу  собственников жилья (в случае его
отсутствия-отдельным домовладельцам) проект границ земельного участка,
передаваемого  бесплатно,  с  указанием  его площади,  а также границ,
размеров и стоимости сверхнормативной территории.
     Уполномоченный орган  в недельный срок должен письменно уведомить
собственников,  владельцев,  пользователей   и   арендаторов   смежных
земельных участков и владельцев расположенных на них зданий,  строений
сооружений  о  порядке  ознакомления  с  проектом  границ  земельного,
участка, а также о времени и месте заседания по рассмотрению и решению
этого вопроса.
     3. Согласованные  с  заинтересованными органами,  домовладельцами
или  товариществом  собственников  жилья   конкретного   кондоминиума,
собственниками,  владельцами,  пользователями  и  арендаторами смежных
земельных участков и владельцами расположенных на них зданий, строений
и сооружений, предложения уполномоченного органа о размерах и границах
земельного участка,  передаваемого в собственность (бесплатно  или  за
плату) или аренду, а также об установлении сервитутов и ограничений по
его использованию, оформляются протоколом согласования.
     После выполнения  необходимых  работ  и  согласований  в  связи с
внесением изменений  и  дополнений  в  проект  застройки  кондоминиума
согласно протоколу согласования,  уполномоченный орган в установленном
порядке оформляет окончательный план границ всего земельного  участка,
входящего в состав кондоминиума и подготавливает проекты постановлений
или  решений  органов  государственной  власти  или  органов  местного
самоуправления  -  о передаче этого участка в собственность (бесплатно
или за плату) или аренду домовладельцам или товариществу собственников
жилья.
     Собственники, владельцы,  пользователи   и   арендаторы   смежных
земельных участков и владельцы расположенных на них зданий, строений и
сооружений, которые не согласны с предложениями уполномоченного органа
о размерах и границах земельного участка,  могут обжаловать их в орган
местного самоуправления.
     4. Передача земельных участков в кондоминиуме в собственность или
аренду осуществляется в установленном  порядке  на  основании  решений
органов  государственной  власти  или  органов местного самоуправления
после установления гранки земельных участков в натуре.
     В соответствии  с  правилами застройки городов и других поселений
по  заявлению  домовладельцев  или  товарищества  собственников  жилья
органами  архитектуры  и  градостроительства  выдается в установленном
порядке разрешение на ограждение  земельного  участка  в  кондоминиуме
(декоративные ограды, живые изгороди и т.п.).
     5. Решения органов государственной власти  или  органов  местного
самоуправления об условиях передачи земельных участков в собственность
или  аренду  домовладельцам  или  товариществам  собственников  жилья,
установлений  сервитутов и ограничений по использованию этих участков,
а также об их размерах и границах могут  быть  обжалованы  в  судебном
порядке.
     6. Финансирование работ по определению  размеров  и  установлению
границ  земельных  участков  в  кондоминиумах  осуществляется  за счет
средств  домовладельцев.  В  случае,  если  проведение   таких   работ
предусмотрено  программами  по  созданию кондоминиумов,  межеванию или
инвентаризации земель,  они финансируются из соответствующего местного
бюджета.

                              ГЛАВА VII

    Государственная регистрация кондоминиума. Паспорт домовладения

     1. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также
права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с  ним  подлежат
государственной    регистрации    в    соответствии    с   действующим
законодательством,   в   том   числе   с   предоставлением    паспорта
домовладения.
     2. Паспорт   домовладения   составляется   территориальными   или
местными бюро технической инвентаризации на основании натурных обмеров
и сведений органов  архитектуры  и  градостроительства,  комитетов  по
землеустройству   и   земельным   ресурсам,   органов   по  управлению
государственным   имуществом   и  хранится  (в  зависимости  от  формы
управления  кондоминиумом)  у  домовладельцев,  службы  заказчика либо
товарищества.