Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 09.06.2005 № 53

 
                         РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
                         КЕМЕРОВСКАЯ ОБЛАСТЬ


              КОЛЛЕГИЯ АДМИНИСТРАЦИИ КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ


от 09.06.05 N 53
г. Кемерово

О порядке управления  многоквартирным
домом,   все   помещения   в  котором
находятся в собственности Кемеровской
области



     В соответствии  со  статьей  163  Жилищного  кодекса   Российской
Федерации,   в   целях   установления   единого   порядка   управления
многоквартирным домом, все помещения в котором находятся собственности
Кемеровской   области,   Коллегия  Администрации  Кемеровской  области
постановляет:

     1. Утвердить   прилагаемое   Положение   о   порядке   управления
многоквартирным домом, все помещения в котором находятся собственности
Кемеровской области.
     2. Контроль    за    исполнением   постановления   возложить   на
председателя  комитета  по   управлению   государственным   имуществом
Кемеровской области Н.С. Витковскую.
     3. Управлению  по  работе  со  средствами   массовой   информации
Администрации   Кемеровской   области   (С.И.   Черемнов)   обеспечить
официальное опубликование постановления.
     4. Постановление вступает в силу с момента опубликования.



     И.о.Губернатора
     Кемеровской области          В.Мазикин






                                                            Утверждено
                                               постановлением Коллегии
                                                 Администрации области
                                                    от 09.06.2005 N 53



                              ПОЛОЖЕНИЕ
             о порядке управления многоквартирным домом,
          все помещения в котором находятся в собственности
                         Кемеровской области



     Настоящее    Положение    разработано    с   целью   упорядочения
взаимоотношений  по  управлению многоквартирным домом, все помещения в
котором   находятся  в  собственности  Кемеровской  области  (далее  -
многоквартирный   дом),   в   соответствии   с   Гражданским  кодексом
Российской   Федерации,   статьей  163  Жилищного  кодекса  Российской
Федерации,  правилами  и  нормами  технической  эксплуатации жилищного
фонда  и  другими  нормативно-правовыми  актами Российской Федерации и
Кемеровской области.

                   1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПОЛОЖЕНИЯ

     1.1. Понятия, используемые в настоящем Положении:
     собственник - Кемеровская область в лице комитета  по  управлению
государственным имуществом Кемеровской области;
     организатор конкурса  -  государственное  учреждение  "Кузбасское
дорожно-коммунальное  хозяйство",  выступающее  в   целях   заключения
договора   управления   жилым  многоквартирным  домом  по  результатам
проведения открытого конкурса по отбору управляющей  организации  либо
без  проведения конкурса,  если такой конкурс признан в соответствии с
действующим законодательством несостоявшимся;
     общее имущество  в  многоквартирном  доме - общие помещения дома,
несущие     конструкции     дома,     механическое,     электрическое,
санитарно-техническое  и  иное  оборудование  за  пределами или внутри
квартиры, обслуживающее более одной квартиры;
     жилое помещение  многоквартирного дома - изолированное помещение,
которое является недвижимым  имуществом  и  пригодно  для  постоянного
проживания  граждан,  отвечает  установленным санитарным и техническим
правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
     наймодатель -  собственник жилого помещения или уполномоченное им
лицо,  предоставляющее  жилое  помещение  на  условиях,  установленных
жилищным законодательством;
     наниматель - гражданин,  заключивший договор  найма,  социального
найма жилого помещения с наймодателем;
     управляющая организация  -   юридическое   лицо   независимо   от
организационно-правовой  формы  или  предприниматель  без  образования
юридического лица, выбираемые по результатам открытого конкурса;
     исполнители жилищно-коммунальных  услуг  -  организации различных
форм собственности,  предоставляющие  жилищно-коммунальные  услуги  на
договорной основе;
     нормативы -   совокупность   технических    и    эксплуатационных
показателей,  норм,  правил, регламентов и режимов, соблюдение которых
обеспечивает функционирование  объектов  жилищного  фонда  Кемеровской
области,  а  также  поставки коммунальных услуг и выполнение ремонтных
работ с заданным качеством и периодичностью.
     1.2. Контроль    за   соблюдением   норм   настоящего   Положения
осуществляет  комитет   по   управлению   государственным   имуществом
Кемеровской области.

            2. ПРЕДМЕТ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАТОРА КОНКУРСА

     Предметом деятельности организатора конкурса является:
     осуществление функции  балансодержателя  жилого  многоквартирного
дома,  все помещения в котором находятся в  собственности  Кемеровской
области;
     контроль за  эффективным  использованием  и  сохранностью  жилого
многоквартирного дома;
     обеспечение проведения открытого  конкурса  на  управление  жилым
многоквартирным домом между управляющими организациями;
     заключение договоров  на  управление  многоквартирным   домом   с
организацией-победителем.

           3. ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

     3.1. Управление многоквартирным домом предусматривает  выполнение
следующих функций:
     ведение технической,   финансовой   и   иной   документации    на
находящиеся в управлении строения и объекты инфраструктуры;
     мониторинг состояния  жилищного  фонда,  организация  технических
осмотров зданий и других объектов;
     составление и учет паспортов и актов готовности  каждого  дома  к
эксплуатации в зимних условиях;
     организация выполнения  работ   по   обслуживанию,   текущему   и
капитальному  ремонту  с учетом состояния объектов и объема финансовых
средств для их осуществления;
     проведение конкурсов на обслуживание жилищного фонда,  а также на
выполнение текущего и капитального ремонта;
     заключение договоров с исполнителями жилищно-коммунальных услуг;
     систематический контроль  и  оценка   соответствия   фактического
качества   обслуживания   установленному   нормативами  и  параметрам,
предусмотренным в договоре;
     применение штрафных   санкций   к  организациям,  предоставляющим
услуги, в случае нарушения ими договорных обязательств;
     ведение финансовых операций;
     организация сбора платежей  за  жилищно-коммунальные  услуги"  от
нанимателей;
     взыскание в  установленном  порядке   задолженности   по   оплате
жилищно-коммунальных услуг;
     разработка и реализация предложений по эффективному использованию
нежилых   помещений   и   земельных   участков   с  целью  привлечения
дополнительных финансовых ресурсов;
     организация профилактического    технического    обслуживания   и
ремонтных работ, за счет которых снижается частота и степень сложности
аварий и продлевается срок службы как основных элементов,  так и всего
здания в целом;
     организация уборки    мест    общего    пользования,   придомовых
территорий;
     организация благоустройства придомовой территории;
     организация сбора и вывоз твердых, жидких бытовых отходов;
     осуществление мероприятий  по подготовке жилищного фонда и других
объектов инфраструктуры к сезонной эксплуатации;
     организация устранения аварийных ситуаций в многоквартирном доме;
     организация удовлетворения заявок жителей на устранение различных
неисправностей;
     организация эксплуатации  и  контроля  за  использованием  общего
имущества в многоквартирном доме;
     учет и контроль качества и объемов  предоставляемых  коммунальных
услуг и выполняемых работ;
     реализация мероприятий ресурсосбережения;
     другие функции,   определяемые   законодательством,  действующими
нормами и правилами,  предусмотренные уставом управляющей  организации
либо договором.
     3.2. Управление многоквартирным домом:
     3.2.1. Управление многоквартирным домом,  все помещения в котором
находятся в собственности Кемеровской  области,  осуществляется  путем
заключения организатором конкурса договора с управляющей организацией.
     3.2.2. Управление  многоквартирным  домом   должно   обеспечивать
благоприятные  и  безопасные  условия  проживания граждан,  надлежащее
содержание общего имущества в многоквартирном доме,  решение  вопросов
пользования указанным имуществом,  а также предоставление коммунальных
услуг гражданам, проживающим в таком доме.
     3.2.3. Многоквартирный   дом   может   управляться  только  одной
управляющей организацией.
     3.3. Порядок управления домом управляющей организацией:
     3.3.1. Управляющая организация осуществляет функции,  указанные в
пункте   3.1  настоящего  Положения,  которые  отражаются  в  договоре
управления многоквартирным домом, заключенным в письменной форме путем
составления одного документа, подписанного сторонами.
     3.3.2. В целях учета мнения  нанимателей  по  различным  вопросам
управления   домом   управляющая  организация  вывешивает  объявления,
организует письменные опросы нанимателей и других потребителей  услуг,
организует   проведение  общих  собраний,  использует  другие  способы
оповещения о предпринимаемых ею действиях.
     3.3.3. Управляющая  организация  обязана  регулярно  отчитываться
перед  организатором  конкурса,  нанимателями  о   результатах   своей
деятельности  в  сроки и в порядке,  определяемые договором управления
домом.
     3.3.4. Организатор  конкурса  имеет  право  требовать расторжения
договора  управления  многоквартирным  домом,   а   также   возмещения
причиненных  убытков,  если  отступления  управляющей  организации  от
условий договора управления или иные недостатки результата  ее  работы
не  были  устранены  в  установленный организатором конкурса срок либо
являются существенными и неустранимыми.

                 4. ОРГАНИЗАЦИЯ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ

     4.1. Отношения  между  нанимателями  и  управляющей  организацией
регулируются  действующим  законодательством,  настоящим  Положением и
договором на управление многоквартирным домом.
     4.2. Договор управления многоквартирным домом:
     4.2.1. По договору управления многоквартирным домом одна  сторона
(управляющая  организация)  по  заданию  другой  стороны  (организатор
конкурса) в течение согласованного срока за плату обязуется  оказывать
услуги  и  выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего
имущества в доме,  предоставлять услуги нанимателям, осуществлять иную
деятельность,    направленную    на    достижение   целей   управления
многоквартирным домом.
     4.2.2. Договор  управления  многоквартирным  домом заключается на
срок не менее чем на один год и не более чем на пять лет.
     При отсутствии  заявления  одной из сторон о прекращении договора
управления многоквартирным  домом  по  окончании  срока  его  действия
договор  считается  продленным  на  тот  же срок и на тех же условиях,
какие были предусмотрены договором.
     Если иное  не  установлено  договором  управления многоквартирным
домом,  управляющая  организация  обязана  приступить   к   выполнению
договора не. позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
     4.2.3. Изменение  и   (или)   расторжение   договора   управления
многоквартирным   домом   осуществляется  в  порядке,  предусмотренном
гражданским законодательством.
     4.2.4. Управляющая  организация  за  тридцать дней до прекращения
договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую
документацию  на  многоквартирный  дом  и иные связанные с управлением
домом документы вновь выбранной управляющей организации.
     4.2.5. Если    иное    не    установлено   договором   управления
многоквартирным домом,  управляющая  организация  ежегодно  в  течение
первого  квартала представляет нанимателям помещений в многоквартирном
доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
     4.2.6. Оплата   жилищно-коммунальных   услуг  нанимателями  жилых
помещений  многоквартирного  дома  производится  по  единым  ценам   и
тарифам, утверждаемым в установленном порядке.
     4.3. Договоры на  обеспечение  нанимателей  жилищно-коммунальными
услугами:
     4.3.1. На основании  договора  управления  многоквартирным  домом
управляющая    организация    заключает   с   исполнителями   жилищно-
коммунальных услуг договоры в интересах нанимателей.
     Договоры должны   заключаться   управляющей   организацией,   как
правило,  на  конкурсной  основе  с  организациями   -   исполнителями
жилищно-коммунальных услуг различных организационно-правовых форм.
     4.3.2. Вопросы  защиты  прав  потребителей   жилищно-коммунальных
услуг  регламентируются  Гражданским  кодексом  Российской  Федерации,
Законом Российской Федерации "О защите прав  потребителей",  Правилами
предоставления     жилищно-коммунальных     услуг     и    действующим
законодательством.
     4.3.3. Управляющая    организация   заключает   с   исполнителями
коммунальных услуг следующие договоры:
     4.3.3.1. На   обеспечение   коммунальными  услугами:
     договор на холодное водоснабжение и водоотведение;
     договор на горячее водоснабжение и отопление;
     договор на электроснабжение;
     договор на газоснабжение и другие услуги.
     Обязательным условием  договоров  на   обеспечение   потребителей
коммунальными  услугами  является обязанность исполнителя обеспечивать
надлежащее техническое  состояние  и  безопасность  сетей  и  приборов
учета.
     4.3.3.2. На выполнение работ по надлежащему содержанию и  ремонту
общего имущества:
     договор на содержание и  текущий  ремонт,  включая  места  общего
пользования в многоквартирных жилых домах;
     договор на капитальный ремонт, включая места общего пользования в
многоквартирных жилых домах;
     договор на ремонт и эксплуатацию лифтов;
     договор на противопожарные мероприятия;
     договор на предоставление услуг отопления мест общего пользования
в многоквартирных жилых домах;
     договор на предоставление  услуг  внутридомового  освещения  мест
общего  пользования  и  придомовой  территории  многоквартирных  жилых
домов;
     договор на эксплуатацию и ремонт мусоропроводов;
     договор на сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
     договор на уборку внутриподъездных и придомовых площадей,  уборку
газонов, детских, спортивных, хозяйственных и других площадок;
     договор на  водоснабжение  для  санитарно-гигиенических  работ  в
местах   общего   пользования   и   полива    придомовой    территории
многоквартирных жилых домов;
     договор на  санитарно-гигиеническую  очистку   жилых   зданий   и
придомовых территорий;
     договор на содержание и уход за зелеными насаждениями  придомовых
территорий;
     договор на содержание и ремонт систем дренажа и  отвода  ливневых
вод;
     иные договоры,  необходимые  для  реализации  функций  управления
домом.
     4.4. Договоры  между  исполнителями  жилищно-коммунальных услуг и
подрядными организациями:
     4.4.1. Исполнители жилищно-коммунальных  услуг  могут  привлекать
подрядные  организации  для выполнения отдельных видов работ (оказания
отдельных видов услуг), включаемых в единый технологический цикл работ
по реализации услуги нанимателю.
     Выбор исполнителями услуг подрядных  организаций  осуществляется,
как правило, на конкурсной основе.
     4.4.2. Подрядные  организации,  которым  на  основании   договора
поручается  выполнение  отдельных  видов  работ,  отвечают за качество
выполненных и выполняемых работ перед исполнителями услуг,  которые, в
свою  очередь,  несут  ответственность  перед нанимателями за качество
обслуживания и реализацию услуги в целом.
     4.4.3. Договоры  между исполнителями жилищно-коммунальных услуг и
подрядными организациями заключаются на основании договоров подряда  в
соответствии  с  обязательными  условиями,  установленными действующим
законодательством.
     4.4.4. Договорные       отношения       между       организациями
жилищно-коммунального хозяйства различных видов  деятельности  и  форм
собственности,     взаимодействующими    при    выполнении    основных
технологических   процессов,   формируются   исходя   из   действующих
нормативов, расхода материальных и топливно-энергетических ресурсов, а
также требований правил  и  норм  технической  эксплуатации  жилищного
фонда.
     4.4.5. Договоры заключаются на выполнение  конкретного  объема  и
вида работ (водоснабжение,  водоотведение,  тепло- и электроснабжение,
обслуживание  внутридомовых  сетей,  прочистка  сетей,  вывоз  мусора,
обслуживание  лифтового хозяйства и иные виды работ) и содержат точные
данные об объемах и качестве оказываемых услуг или выполняемых  работ,
сведения  о  разграничении  зон  обслуживания,  сроки и способы оплаты
услуг, права,  обязанности и ответственность каждой из сторон, включая
санкции за нарушение условий договора.