ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА-ЮГРЫ от 24.04.2006 № 87-п

ПРАВИТЕЛЬСТВО ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 апреля 2006 г. N 87-п

О НОРМАТИВАХ СРЕДНЕЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

1 КВАДРАТНОГО МЕТРА ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

В целях реализации Законов Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2005 N 153-оз "О реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре" и от 11.11.2005 N 103-оз "О программе Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" на 2005 - 2015 годы" Правительство автономного округа постановляет:

1. Утвердить Методические рекомендации по определению стоимости 1 квадратного метра общей площади жилого помещения на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - Методика) согласно приложению.

2. Определить Региональную службу по тарифам автономного округа (А.П.Чепайкин) уполномоченным органом по определению и утверждению нормативов средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилого помещения по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и муниципальным образованиям автономного округа.

3. Региональной службе по тарифам автономного округа (А.П.Чепайкин) в соответствии с Методикой ежеквартально, в срок до 25 числа последнего месяца текущего квартала, рассчитывать, утверждать и публиковать в средствах массовой информации нормативы (показатели) средней рыночной стоимости 1 квадратного метра на следующий квартал по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и муниципальным образованиям автономного округа, выделяя по группам капитальности ограждающих и несущих конструкций стен:

- в капитальном исполнении (крупнопанельные и объемноблочные, кирпичные, монолитные, каркасные и т.д.);

- жилые дома в деревянном исполнении.

4. Установить, что утвержденные нормативы (показатели) средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилого помещения по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и муниципальным образованиям автономного округа подлежат обязательному применению органами исполнительной власти Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и органами местного самоуправления муниципальных образований автономного округа при реализации программ и иных мероприятий, утвержденных законами и иными нормативными правовыми актами Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, по обеспечению жильем населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, в том числе на строительство или приобретение жилых помещений, выдаваемых в рамках указанных программ и мероприятий.

5. Организациям независимо от организационно-правовых форм и форм собственности, осуществляющим жилищное строительство, финансируемое полностью или частично с привлечением средств бюджета автономного округа, при проектировании учитывать положения раздела 3 "Определение сметной стоимости строительства 1 квадратного метра общей площади жилого помещения" Методики.

6. Рекомендовать органам местного самоуправления автономного округа руководствоваться Методикой при определении стоимости 1 квадратного метра строительства жилых помещений, строительство которых осуществляется за счет средств бюджетов муниципальных образований автономного округа.

7. Признать утратившим силу Методическое пособие по определению средней стоимости 1 кв. метра площади жилья на территории Ханты-Мансийского автономного округа, утвержденное 07.06.2001 первым заместителем Председателя Правительства автономного округа В.М.Асеевым и первым заместителем Председателя Правительства автономного округа О.Л.Чемезовым.

8. Данное постановление опубликовать в средствах массовой информации автономного округа и направить для сведения в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

9. Настоящее постановление вступает в силу по истечении 10 дней с момента опубликования в газете "Новости Югры" и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2006.

10. Контроль за выполнением постановления возложить на заместителя Председателя Правительства автономного округа В.А.Беца.

Председатель Правительства

автономного округа

А.В.ФИЛИПЕНКО

Приложение

к постановлению Правительства

автономного округа

от 24 апреля 2006 г. N 87-п

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ 1 КВАДРАТНОГО МЕТРА

ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НА ТЕРРИТОРИИ

ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ

(ДАЛЕЕ - МЕТОДИКА)

Введение

Положения, приведенные в Методике, разработаны в соответствии с действующим законодательством и обязательны для всех исполнительных органов государственной власти автономного округа, органов местного самоуправления муниципальных образований автономного округа, предприятий и организаций независимо от принадлежности и форм собственности, осуществляющих капитальное строительство объектов жилищного строительства с привлечением средств бюджета автономного округа.

Для строек, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств предприятий, организаций и физических лиц, Методика носит рекомендательный характер.

Настоящая Методика предназначена для практического руководства при определении:

норматива средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения;

строительной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения;

сметной стоимости строительства 1 кв. метра общей площади жилого помещения.

Понятия и термины

Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Виды жилых помещений: квартира, жилой дом.

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Общая площадь жилого помещения - сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Общая площадь жилого дома - сумма общих площадей жилых помещений.

Первичный рынок жилья - рынок, на котором в процессе купли-продажи реализуется новое жилье. Не включается в расчет средней цены группа квартир низкого качества.

Вторичный рынок жилья - рынок, на котором между физическими и юридическими лицами совершаются операции по купле-продаже жилья, уже функционирующего в течение некоторого времени и обладающего определенной степенью изношенности.

Рынок жилья - система экономических отношений купли-продажи жилых помещений, в рамках которой формируется спрос, предложение и цена на жилые помещения.

Норматив (показатель) средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения - определяемый согласно данной Методике размер средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения.

Рыночная цена жилья - текущая цена, сложившаяся на основе спроса и предложений жилья в каждый конкретный момент времени на рынке недвижимости.

Строительная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения - фактическая стоимость строительства жилых домов, которая включает в себя все фактические затраты заказчика-застройщика, относимые на стоимость жилого помещения.

Расчетная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения - стоимость, определенная расчетным путем на основе установленных исходных данных для жилых домов, построенных по типовым проектам.

Заказчик-застройщик - юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию инвестиционно-строительных объектов.

Раздел I.

Порядок определения норматива средней рыночной стоимости

1 кв. метра общей площади жилого помещения

Норматив средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения (далее - норматив) применяется при реализации программ автономного округа и иных мероприятий, утверждаемых законами и другими нормативными правовыми актами Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по обеспечению жильем населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, в том числе при расчете размеров безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилых помещений, выдаваемых в рамках указанных программ и мероприятий. При этом условия соответствующих программ одинаковы для всех граждан-участников, независимо от территорий проживания граждан или их ведомственной служебной принадлежности на момент участия в программах.

Определение норматива проводится в четыре этапа.

1. На первом этапе осуществляется сбор данных от муниципальных образований автономного округа и данных Комитета государственной статистики автономного округа (формы 1-рж и С-1) о цене 1 кв. метра общей площади типовых многоквартирных жилых домов на первичном и вторичном рынках жилья, а также стоимости нового строительства:

- на первичном рынке жилья (раздел 1 формы N 1-РЖ "Средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья");

- на вторичном рынке жилья (раздел 2 формы N 1-РЖ "Средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир на вторичном рынке жилья");

- стоимости нового строительства (раздел 1 формы N С-1 "Ввод в эксплуатацию зданий и сооружений заказчиками").

Полученные данные анализируются.

В расчет среднего показателя стоимости по муниципальному образованию принимается средняя цена на рынке первичного жилья, не превышающая расчетную стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилого помещения по автономному округу более чем на 25%.

Соответственно корректируются:

- данные о цене на вторичном рынке жилья, которая не должна превышать цену первичного рынка;

- данные о средней стоимости нового строительства.

Расчетную стоимость строительства 1 кв. метра жилого помещения по автономному округу определяет Региональная служба по тарифам автономного округа.

2. На втором этапе на основе аналитически обработанных данных определяется норматив средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения за отчетный период по отдельно взятому муниципальному образованию автономного округа.

Н       = (П        + В        + С  ) / 3,

 о.п.МО     рын. МО    рын. МО    МО

    где:

Н        - норматив средней рыночной стоимости 1 кв.  метра  общей

 о.п. МО

площади жилого помещения по муниципальному образованию автономного

округа за отчетный период,

П        - средняя  цена  на  рынке  первичного  жилья  (или "цена

 рын. МО

покупателя") за отчетный период,

В        - средняя  цена  на  вторичном рынке  жилья  за  отчетный

 рын. МО

период,

С   -  средняя   стоимость   нового   строительства   (фактическая

 МО

стоимость строительства) за отчетный период.

В случае отсутствия информации за отчетный период, необходимой для расчета среднего показателя, или если ее недостаточно, для расчетов принимаются данные по предыдущему отчетному периоду, откорректированные с использованием индекса-дефлятора за соответствующий период времени, установленного уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, или расчетная стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилого помещения по автономному округу.

3. На третьем этапе осуществляется расчет норматива по муниципальному образованию на планируемый период времени по формуле:

Н        = Н        x К     ,

 п.п. МО    о.п. МО    дефл.

где:

Н        - норматив средней рыночной стоимости  1 кв. метра  общей

 п.п. МО

площади   жилого   помещения   по  муниципальному  образованию  на

планируемый период,

Н        -  норматив  средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей

 о.п. МО

площади жилого помещения по муниципальному образованию автономного

округа за отчетный период,

К      - коэффициент-дефлятор  на  период  времени  от   отчетного

 дефл.

квартала до планируемого квартала.

4. На четвертом этапе полученные нормативы (показатели) средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения по муниципальным образованиям взвешиваются в зависимости от численности населения (данные Комитета государственной статистики автономного округа).

С учетом удельного веса численности населения в муниципальных образованиях автономного округа определяется норматив (показатель) средней рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения по автономному округу.

Раздел II.

Определение строительной стоимости

1 кв. метра общей площади жилого помещения

Строительная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения применяется при расчете норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения за отчетный период.

Метод определения строительной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения аналогичен методу определения сметной стоимости строительства 1 кв. метра общей площади жилого помещения (раздел III настоящей Методики). Строительная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения отражается в форме С-1 государственного статистического наблюдения в разделе I "Ввод в эксплуатацию зданий и сооружений заказчиками".

Общая площадь жилых помещений принимается из раздела III "Объекты жилищного строительства" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

Строительная стоимость 1 кв. метра общей площади жилого помещения определяется как отношение общей стоимости строительства жилой части дома к общей площади жилых помещений (жилого дома).

Раздел III.

Определение сметной стоимости строительства

1 кв. метра общей площади жилого помещения

Сметная стоимость жилого дома включает в себя все затраты, входящие в состав сводного сметного расчета стоимости строительства, утвержденного в надлежащем порядке. Сметная стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилого помещения определяется как отношение всех затрат заказчика-застройщика, относимых на стоимость жилого дома, к общей площади жилых помещений.

Затраты, относимые на стоимость 1 кв. метра

общей площади жилого помещения

1. Сметная стоимость строительства жилых домов, первые (цокольные) и (или) подвальные этажи которых предназначаются для размещения магазинов, предприятий общественного питания и культурно-бытового обслуживания (включая книжные магазины, аптеки и учреждения банка и др.), а также жилых домов с пристроенными к ним для размещения указанных предприятий помещениями должна определяться раздельно по жилой и нежилой частям дома.

1.1. В сметную стоимость каждой из частей дома (жилой и нежилой) наряду со средствами на устройство основных конструктивных элементов и на выполнение работ, относящихся к ним непосредственно (стены, перегородки, заполнения оконных и дверных проемов, полы, санитарно-технические и электротехнические устройства, отделочные работы и др.), включаются соответствующие доли общих для этих частей дома затрат, связанных с выполнением работ нулевого цикла (земляные работы, фундаменты, стены и перекрытия над техническими подпольями и подвалами) и на устройство крыши в размерах, пропорциональных строительным объемам жилой и нежилой (только встроенной) частей дома.

Затраты по работам нулевого цикла и устройству крыши и покрытий по пристраиваемым к жилым домам помещениям для указанных предприятий относятся целиком на сметную стоимость строительства нежилой части дома.

1.2. Затраты по устройству лестнично-лифтовых узлов в первом (цокольном) и подвальном этажах дома относятся целиком на сметную стоимость нежилой части дома в случаях, когда встроенные помещения занимают первый (цокольный) и подвальный этажи целиком. Если встроенные помещения занимают часть первого (цокольного) и подвального этажей, то затраты по устройству в них лестничных клеток и лифтовых шахт распределяются между сметной стоимостью жилой и нежилой частей дома пропорционально занимаемой ими в первом (цокольном) и подвальном этажах общей (полезной) площади.

1.3. Затраты по оборудованию жилых домов пассажирскими лифтами относятся целиком на сметную стоимость жилой части дома.

1.4. Средства на устройство перекрытия над размещенными в первом (цокольном) этаже дома нежилыми помещениями включаются в сметную стоимость нежилой части дома без учета затрат на устройство полов с подготовкой, которые относятся на сметную стоимость жилой его части.

1.5. При устройстве в жилом доме технического этажа, необходимость в котором вызывается использованием первого этажа под нежилые помещения, средства на устройство технического этажа включаются в сметную стоимость нежилой части дома.

1.6. Средства на оборудование, хозяйственный инвентарь и приспособления для эксплуатационных нужд предприятий, размещаемых во встроенных и (или) пристроенных помещениях, включаются в отдельную смету и целиком относятся на сметную стоимость нежилых помещений.

Общая сметная стоимость строительства жилой части дома определяется как сумма стоимости его жилой и нежилой частей.

В объектном сметном расчете (смете) и сводном сметном расчете стоимости строительства жилого дома (жилых домов) со встроенными и (или) пристроенными нежилыми помещениями за итогом общей сметной стоимости показываются, в том числе отдельными строками, суммы сметной стоимости жилой и нежилой части дома.

2. Сметная стоимость строительства жилых домов, в которых предусматривается использование для размещения нежилых помещений и верхнего этажа (например, для мастерских художников), определяется также раздельно по жилой и нежилой частям дома. При этом средства на выполнение работ нулевого цикла и на устройство крыши распределяются между жилой и нежилой частями пропорционально их строительному объему, средства на устройство чердачного перекрытия, а также на устройство чистого пола с подготовкой в верхнем этаже включаются в сметную стоимость строительства нежилой части дома. Средства на устройство перекрытия под нежилым верхним этажом (без стоимости пола) относятся на сметную стоимость жилой части дома. Сметная стоимость работ, относящихся непосредственно к жилой и нежилой частям дома, включается в соответствующие разделы сметной документации на эти части дома.

3. На сметную стоимость строительства каждого из жилых домов, размещаемых в жилых микрорайонах, кварталах и поселках, относятся пропорционально их строительному объему затраты, связанные с освоением территории строительства, благоустройством территории и т.п., общий размер которых определяется сводными сметными расчетами или сводками затрат по микрорайону, кварталу или поселку.

При размещении в первом (цокольном) и (или) подвальном этажах жилого дома предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения или при пристройке к жилому дому для этих предприятий специальных помещений в верхнем этаже затраты на инженерное оборудование и благоустройство территории микрорайона, квартала или поселка относятся как на жилую, так и на нежилую части дома пропорционально строительным объемам жилой и нежилой частей дома.

Затраты, не относимые на стоимость 1 кв. метра

общей площади жилого помещения:

- затраты на строительство отдельно стоящих зданий, встроенных и пристроенных помещений для предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, детских учреждений, других предприятий и учреждений культурно-бытового и коммунального назначения, а также помещений отделения связи, АТС, отделений милиции, помещений административного назначения и т.д.;

- затраты на технологическое оборудование (включая грузовые лифты, специальные светильники, компрессоры, кондиционеры, холодильники и др.) отдельно стоящих, встроенных и пристроенных помещений, а также на специальную их отделку (лепные, альфрейные и другие художественные работы и рекламные устройства);

- затраты на строительство гаражей для индивидуальных автомашин, районных котельных, общественных уборных, а также затраты на развитие городских инженерных сетей и городское благоустройство (включая высоковольтную часть электрокабельных сетей, идущую от трансформаторной подстанции к фидерной подстанции);

- затраты на благоустройство участков, отведенных внутри микрорайона для школ, детских садов-яслей и других зданий культурно-бытового назначения;

- затраты на строительство уличных магистральных сетей, наружных инженерных сетей (от стены жилого дома до точки подключения к уличным магистральным сетям), головных сооружений инженерного оборудования, трансформаторных подстанций, газораспределительных пунктов, котельных, дорог и улиц (проезжей части, водостоков и тротуаров) и другие затраты по благоустройству сельских населенных пунктов, определяемые отдельным сводным сметным расчетом стоимости благоустройства и инженерного оборудования сельского населенного пункта (группы жилых домов) и относящиеся к строительству объектов коммунального хозяйства.

Показатели сметной стоимости жилых домов на 1 кв. метр общей площади жилых помещений жилого дома приводятся в итоге сводного сметного расчета в графе "Технико-экономические показатели".

При размещении в жилом доме нежилых помещений в графе "Технико-экономические показатели" для жилой и нежилой частей приводятся раздельно:

по жилой части дома - показатель стоимости строительства на 1 кв. метр общей площади жилого дома, а также показатель стоимости на одну квартиру в среднем;

по нежилой части дома - показатель стоимости строительства на расчетную единицу измерения размещаемых в нем предприятий и учреждений (одно рабочее место в магазинах, одно посадочное место в столовых и т.д.).

При осуществлении застройки жилого комплекса за счет средств нескольких застройщиков сметная стоимость распределяется следующим образом:

по внутриквартальным сетям водоснабжения, канализации, тепло-, энергоснабжения и другим сетям - пропорционально потребностям объектов в воде, газе, тепло-, электроэнергии и т.п.;

по работам, связанным с благоустройством и озеленением территории, - пропорционально площадям, приходящимся на каждого застройщика.

Общая стоимость строительства, включая прочие затраты, распределяется пропорционально стоимости строительства объектов.