Решение городской Думы г. Пензы от 28.02.2006 № 299-20/4

 

                      ПЕНЗЕНСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА

                               РЕШЕНИЕ

     28.02.2006                                             N 299-20/4


     О Концепции управления муниципальным
     имуществом города Пензы до 2009 года

     Докладчик: А.В.Кобозев,    заместитель    главы    администрации,
председатель Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пензы.

     В целях   повышения   эффективности   управления    муниципальной
собственностью  города  Пензы и обеспечения дальнейшего преобразования
отношений собственности в городе Пензе,  в соответствии с  Федеральным
законом  от  06.10.2003  г.  N  131-ФЗ "Об общих принципах организации
местного самоуправления в Российской Федерации", руководствуясь ст. 22
Устава города Пензы,

                Пензенская городская Дума р е ш и л а:

     1. Одобрить  Концепцию управления муниципальным имуществом города
Пензы до 2009 года согласно приложению.
     2. Органам  местного самоуправления г.  Пензы принять необходимые
нормативные правовые акты, направленные на реализацию данной Концепции
в срок до 1 сентября 2006 года.
     3. Опубликовать Концепцию в средствах массовой информации.
     4. Контроль  за  выполнением  решения  возложить  на  Комитет  по
управлению муниципальным имуществом г.  Пензы  и  постоянную  комиссию
городской    Думы    по    градорегулированию,    землепользованию   и
собственности.


     Глава города          И.А.Белозерцев
     ____________


     Приложение к решению
     Пензенской городской Думы от
     28.02.2006  N 299-20/4


                              КОНЦЕПЦИЯ
                 УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ
                      ГОРОДА ПЕНЗЫ ДО 2009 года

     Принятый в 2003 г. Федеральный закон N 131-ФЗ "Об общих принципах
организации   местного   самоуправления   в   Российской    Федерации"
предполагает проведение реформы местного самоуправления, затрагивающей
основы организации и  деятельности  органов  местного  самоуправления,
приведение муниципальных правовых актов в соответствие с федеральным и
региональным законодательством, сложившимися общественными отношениями
и  новыми  экономическими  условиями  хозяйствования.  Организационное
обеспечение реализации данного закона представляет собой  совокупность
мероприятий  по  воплощению  его  норм  в  действия  органов  местного
самоуправления,  выраженные в принятии муниципальных  правовых  актов,
управленческих  решений,  в  том  числе  по  управлению имуществом,  в
установленных законодательством компетенциях и ограничениях по решению
вопросов местного значения.
     Настоящая Концепция  управления  муниципальным  имуществом города
Пензы до 2009 года  (далее  -  Концепция)  определяет  основные  цели,
задачи  и  принципы в сфере управления муниципальным имуществом города
Пензы,  под которым понимается совокупность  экономических  отношений,
связанных с использованием муниципального имущества,  закрепленного за
муниципальными  унитарными   предприятиями,   основанными   на   праве
хозяйственного  ведения или оперативного управления (далее именуются -
унитарные предприятия), муниципальными учреждениями (далее именуются -
учреждения),  муниципальной казны города Пензы,  а также имущественных
прав  города  Пензы,  вытекающих  из   ее   участия   в   коммерческих
организациях.
     Концепция содержит два раздела.
     В первом  разделе  рассматриваются  цели,  задачи,  приоритеты  и
механизмы,  направленные  непосредственно  на  повышение эффективности
управления муниципальным имуществом.
     Во втором  разделе рассмотрены вопросы осуществления приватизации
муниципального  имущества,  включая  систему  взаимосвязанных   целей,
задач,   принципов   и   мер  в  области  приватизации  муниципального
имущества,  направленных на создание благоприятной экономической среды
и повышение эффективности работы производителей товаров и услуг.

                I. Управление муниципальным имуществом

    1. Цели, задачи и принципы управления муниципальным имуществом

     В сложившейся   социально-экономической  ситуации  и  в  связи  с
принятием в последние 2-3 года ряда федеральных законов и  нормативных
актов,  регулирующих  отношения  собственности,  назрела необходимость
корректировки  принципов  и  приоритетов  в   области   управления   и
распоряжения муниципальным имуществом в городе Пензе.
     Настоящая Концепция, преследует следующие цели:
     - увеличение доходов бюджета  города Пензы на основе эффективного
управления муниципальной собственностью, включая земельные ресурсы;
     - оптимизация  структуры  собственности  в  интересах обеспечения
устойчивых предпосылок для экономического роста;
     - вовлечение максимального  количества   объектов   муниципальной
собственности в процесс совершенствования управления;
     - использование муниципальных активов  в качестве инструмента для
привлечения инвестиций в реальный сектор экономики города Пензы;
     - повышение конкурентоспособности   муниципальных    предприятий,
улучшение финансово-экономических показателей  их  деятельности  путем
содействия  внутренним  преобразованиям в них и прекращению выполнения
несвойственных им функций.
     Для реализации   указанных  целей  необходимо  решение  следующих
задач:
     - продолжение      инвентаризации      объектов     муниципальной
собственности,  усовершенствование  системы  учета  этих  объектов   и
оформления прав на них;
     - повышение эффективности управления муниципальным  имуществом  с
использованием всех современных методов;
     - классификация   объектов   муниципальной    собственности    по
признакам, определяющим специфику управления;
     - оптимизация  количества  объектов  управления   и   переход   к
пообъектному управлению;
     - определение  цели  управления  по  каждому  объекту  управления
(группе объектов);
     - обеспечение   контроля   за   использованием   и   сохранностью
муниципального   имущества,  а  также  совершенствование  контроля  за
деятельностью   руководителей   унитарных   предприятий,   учреждений,
представителей   собственника  в  органах  управления  коммерческих  и
некоммерческих организаций, управляющих компаний;
     - обеспечение  поступления  дополнительных доходов в бюджет путем
создания новых возобновляемых источников платежей и более эффективного
использования имеющегося имущества.
     В основу  настоящей   Концепции   положены   следующие   принципы
управления   муниципальным   имуществом,   обеспечивающие   достижение
указанных целей и решение вытекающих из них задач:
     - определение цели управления;
     - выбор способа достижения цели;
     - построение системы управления;
     - обеспечение эффективности управления;
     - обеспечение профессионализма управления.

        2. Управление унитарными предприятиями и учреждениями

     Оценка состояния    управления    унитарными    предприятиями   и
учреждениями.

     В настоящее время  в  г.  Пензе  насчитывается  86  муниципальных
унитарных предприятий и 230 муниципальных учреждений.

                             Предприятия

     Функции по управлению унитарными предприятиями четко не разделены
между органами местного самоуправления города Пензы.
     Комитет по  управлению  муниципальным  имуществом  города   Пензы
наделяет   унитарные  предприятия  имуществом,  согласовывает  вопросы
распоряжения недвижимым и движимым имуществом  унитарных  предприятий,
ведет  их реестр,  решает вопросы реорганизации унитарных предприятий,
утверждает  уставы  унитарных  предприятий,  заключает,   изменяет   и
расторгает  трудовые  договоры с руководителями унитарных предприятий;
осуществляет  контроль  за  эффективностью  использования   имущества,
закрепленного   за   унитарными   предприятиями.   Комитет  не  вправе
вмешиваться   в   финансово-хозяйственную    деятельность    унитарных
предприятий.
     Глава администрации  города  Пензы  назначает  на   должность   и
освобождает от должности их руководителей.
     Отраслевые управления  и  отделы  в  структуре  органов  местного
самоуправления    города   Пензы   должны   осуществлять   оперативное
руководство    финансово-хозяйственной     деятельностью     унитарных
предприятий  и  ее  контроль.  Однако  в  действительности  происходит
частичное уклонение отраслевых управлений и  отделов  от  оперативного
руководства предприятиями и контроля их деятельности.
     Количество унитарных предприятий весьма значительно,  основная их
деятельность  не  всегда  отвечает  интересам  города  Пензы.  В число
действующих унитарных предприятий  входят  и  предприятия,  подлежащие
приватизации,  но  не  приватизированные  по ряду причин (в основном в
силу низкой ликвидности имущества).
     Имущество унитарного   предприятия   принадлежит   ему  на  праве
хозяйственного ведения или на праве оперативного управления,  является
неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том
числе между работниками унитарного предприятия.
     Избранная в  последние  годы  в  городе  Пензе концепция передачи
имущества,  закрепленного за предприятиями в хозяйственное ведение,  в
муниципальную  казну  и  последующей  сдачи  им в аренду показала свою
несостоятельность по ряду причин:
     - за   имущество,   находящееся   в   казне,   никто   не   несет
ответственности;
     - за  арендованное  имущество  муниципальные  предприятия  должны
платить средства, несоизмеримо большие, чем налог на имущество;
     - в бюджет города не поступает  часть  прибыли  от  использования
имущества, которое могло бы быть закреплено в хозяйственное ведение.

                           Основные выводы:

     а) существующая   система   управления  унитарными  предприятиями
неэффективна и требует корректировки;
     б) деятельность унитарных предприятий, как правило, неэффективна;
     в) количество унитарных предприятий не соответствует возможностям
органов местного самоуправления города по управлению ими и контролю их
деятельности;
     г) отсутствуют   четкие   критерии   необходимости   создания   и
функционирования унитарных предприятий;
     д) низкая   эффективность   деятельности   унитарных  предприятий
приводит к недополучению доходов в бюджет города Пензы.
     е) способ  закрепления  имущества  за  большинством предприятий в
арендное   пользование   крайне   неэффективен   и    ведет    к    их
финансово-экономической несостоятельности и банкротству;
     ж) необходимо   осуществить   возврат   имущества   муниципальных
предприятий   из   муниципальной   казны   на   баланс  предприятий  в
хозяйственное ведение.

                              Учреждения

     Учреждения должны    создаваться    для   осуществления   функций
некоммерческого характера.  Их финансирование полностью  или  частично
производится за счет средств бюджета города.
     На практике  достаточно  часто  встречаются   случаи   нецелевого
использования выделенного учреждениям имущества.
     В частности,  анализ данных,  полученных в результате  проведения
инвентаризации имущества,  закрепленного за учреждениями, показал, что
значительная его часть используется в коммерческих целях (в том  числе
путем    передачи    в   аренду).   Отраслевые   управления,   имеющие
подведомственные учреждения,  не контролируют  использование  объектов
недвижимого  имущества,  закрепленных  за  этими  учреждениями,  и  не
проводят мероприятия по повышению эффективности использования зданий и
сооружений.

   Цели и задачи управления унитарными предприятиями и учреждениями

     Цели и  задачи управления унитарными предприятиями и учреждениями
заключаются в:
     а) повышении  эффективности  деятельности унитарных предприятий и
учреждений,  а также эффективности использования закрепленного за ними
имущества;
     б) оптимизации количества унитарных предприятий и учреждений;
     в) создании  системы  экономического  мониторинга  и  ужесточении
контроля за деятельностью унитарных предприятий и учреждений;
     г) погашении унитарными предприятиями кредиторской задолженности,
прежде всего по налогам,  обязательным платежам и по заработной плате,
и  как  следствие  -  в  увеличении  поступлений  в  бюджет  города от
использования муниципального имущества,  закрепленного  за  унитарными
предприятиями;
     д) снижении  расходов  бюджета   города   Пензы   на   содержание
учреждений.

             Механизм управления унитарными предприятиями
                            и учреждениями

     Достижение поставленных  целей   и   решение   задач   управления
унитарными  предприятиями  и  учреждениями  связаны  как с построением
системы взаимоотношений с их руководителями, стимулирующей эффективную
деятельность   последних   в   интересах   собственника,   так   и   с
непосредственным управлением муниципальным имуществом. Для этого могут
приниматься решения о создании,  реорганизации, ликвидации юридических
лиц,  определении предмета и целей  их  деятельности,  соответствующей
целям    города    Пензы,   приватизации   муниципального   имущества,
согласовании предложений  по  распоряжению  муниципальным  имуществом,
осуществлении   контроля   за   использованием  его  по  назначению  и
сохранностью,  изъятии,  а  также  иные  решения  в   соответствии   с
полномочиями собственника, определенными законодательством.
     Реализация системы управления предполагает:
     а) определение   круга   и   количества   унитарных  предприятий,
необходимых для выполнения муниципальных функций.
     Для оптимизации   количества  унитарных  предприятий  необходимо,
чтобы  унитарные  предприятия,  в  том  числе  казенные,   создавались
исключительно  в  тех случаях,  когда цели и задачи,  ради которых они
создаются,  не могут быть реализованы хозяйствующими  субъектами  иной
организационно-правовой формы.
     Необходимо провести   оценку    деятельности    всех    унитарных
предприятий    исходя    из    того,   что   использование   указанной
организационно-правовой формы  обосновано  исключительно  в  следующих
случаях:
     - осуществление деятельности,  направленной на решение социальных
задач,  включая реализацию определенных товаров и услуг по минимальным
ценам;
     - производство отдельных видов продукции, изъятых из гражданского
оборота или ограниченных в гражданском обороте;
     - осуществление отдельных дотируемых видов деятельности,  ведение
убыточных производств.
     В случае принятия решений о несоответствии деятельности унитарных
предприятий и учреждений определенным задачам осуществляется:
     - преобразование унитарных предприятий  в  акционерные  общества,
приватизация муниципального имущества иным способом;
     - реструктуризация    унитарных    предприятий,    включая    при
необходимости реализацию интеграционных механизмов;
     - ликвидация унитарных предприятий и учреждений;
     - применение процедур банкротства.
     б) определение    цели   применительно   к   каждому   унитарному
предприятию и учреждению, которое состоит в следующем:
     - установление   обязательных    требований    к    представлению
руководителями   унитарных   предприятий  и  учреждений  в  отраслевые
управления и отделы предложений о способе  достижения  цели,  а  также
сведений      о      текущем      и     перспективном     планировании
финансово-экономических, хозяйственных и иных результатов деятельности
унитарных предприятий и учреждений;
     - установление требований к  показателям  деятельности  унитарных
предприятий, а также порядка их оценки;
     - проведение  отраслевыми  управлениями  и  отделами   аттестации
руководителей   унитарных  предприятий  с  использованием  современных
методов оценки качества менеджмента;
     - установление порядка  принятия   решений   о   применении   мер
ответственности  к  руководителям  предприятий  (вплоть до расторжения
трудового  договора)  за   невыполнение   установленных   обязательных
требований  при  подготовке  предложений  о способе достижения целей и
задач управления унитарными предприятиями и несоответствие результатов
деятельности предприятий утвержденным в установленном порядке основным
экономическим показателям;
     - утверждение главой  администрации   города   цели  деятельности
унитарного предприятия (учреждения),  программы (плана,  бизнес-плана)
его   деятельности,   конкретизирующей  способ  достижения  цели,  что
является   основой   взаимодействия    между    органами    городского
самоуправления   и   руководителем   предприятия.  Невыполнение  такой
программы (плана,  бизнес-плана) является основанием для привлечения к
ответственности руководителя;
     в) регулярное предоставление отчетности  руководителей  унитарных
предприятий  и  учреждений  о  ходе  выполнения утвержденной программы
(плана,  бизнес-плана).   Непредставление   отчетов   влечет   те   же
последствия, что и невыполнение программы (плана, бизнес-плана);
     г) установление  порядка  принятия  управленческих  решений   при
недостижении цели,  невыполнении программы (плана,  бизнес-плана). При
обосновании невозможности  достижения  цели,  выполнения  программы  -
(плана)   могут   приниматься   решения  о  реорганизации,  ликвидации
унитарного предприятия или учреждения,  о приватизации  муниципального
имущества,  об изменении программы (плана,  бизнес-плана). В противном
случае применяются  меры  ответственности  к  руководителям  унитарных
предприятий и учреждений;
     д) создание единой информационной системы,  содержащей сведения о
деятельности и финансово-экономическом состоянии унитарных предприятий
и учреждений;
     е) установление    отраслевыми   управлениями   и   отделами   по
согласованию с  Комитетом  по  экономике,  инвестиционной  политике  и
ценообразованию   города   Пензы   основных   экономических   и   иных
качественных показателей работы унитарных предприятий и учреждений,  в
соответствии с которыми оценивается эффективность их деятельности;
     ж) проведение отраслевыми управлениями и отделами  периодического
анализа  финансово-хозяйственной  деятельности унитарных предприятий и
учреждений,  достигнутых ими  основных  экономических  показателей  по
результатам отчетов и данным проверок;
     з) проведение   обязательных   ежегодных   аудиторских   проверок
унитарных предприятий с привлечением независимых аудиторов;
     и) назначение руководителей должно  производиться  на  конкурсной
основе.

   3. Управление акциями, долями города Пензы в уставных капиталах
                 хозяйственных товариществ и обществ

             Оценка состояния управления акциями (долями)

     В настоящее время город Пенза является участником (акционером)  в
8  акционерных  обществах,  где  ее  доля  составляет 100 %  уставного
капитала.
     Учитывая небольшое  количество  акционерных  обществ,  в  которых
город  Пенза  является  акционером,  нельзя  считать  их  влияние   на
экономику значительным,  однако система управления ими все же является
неэффективной по следующим причинам:
     а) существующий   порядок   назначения   муниципальных   служащих
представителями    собственника    в    акционерных    обществах    не
предусматривает  действенных  механизмов  оценки  их  профессиональных
качеств,  квалификации и подготовки  с  учетом  специфики  конкретного
объекта  управления.  В  рамках  данной  системы управления невозможно
применение  таких  мер  имущественной  ответственности  за  результаты
деятельности  представителей,  которые  могли  бы  существенно снизить
риски муниципального образования;
     б) участие  в  качестве представителей города Пензы муниципальных
служащих создает проблему качества управления в связи с тем,  что  для
муниципального служащего это не является основной работой.

                  Цели управления  акциями (долями)

     Целями управления акциями (долями) являются:
     - увеличение неналоговых доходов бюджета города;
     - обеспечение  выполнения  акционерными  обществами   функций   и
достижения целей, определяемых органами местного самоуправления города
Пензы в  соответствии  с  социально-экономическими  задачами  развития
города;
     - улучшение  финансово-экономических   показателей   деятельности
хозяйственных обществ, привлечение инвестиций.

                 Механизм управления акциями (долями)

     Принципы и подходы к управлению акциями (долями),  принадлежащими
городу Пензе,  аналогичны механизму,  описанному в настоящей Концепции
применительно  к  унитарным  предприятиям  и  учреждениям.  Наряду   с
построением   взаимоотношений  с  управляющими  необходима  реализация
системы   управления   муниципальным   имуществом,   заключающейся   в
непосредственном  принятии  органами  местного  самоуправления  города
решений о распоряжении  акциями  и  имущественными  правами,  принятии
решений об участии в хозяйственных обществах.

                  4. Управление земельными ресурсами

     Одним из  главных элементов повышения экономической эффективности
использования земли  как  объекта  недвижимости  является  продолжение
работы по формированию земельных отношений в городе Пензе
     Сегодня органы  местного  самоуправления  города  Пензы   придают
огромное  значение  возрастающей  роли  земельных  отношений  в  общем
комплексе экономических  реформ  и  системе  управления  муниципальной
собственностью.   Наделенные   определенными  полномочиями  в  области
земельных  отношений,  органы  местного  самоуправления  города  Пензы
планируют   использование   земли,   организуют  проведение  работ  по
землеустройству,  оформляют права собственности на землю,  участвуют в
осуществлении  контроля,  а  также  взимают  плату  за  землю.  Однако
земельные платежи в общей структуре доходов  бюджета  города,  хотя  и
составляют  значительную  часть,  они  имеют  резерв  для увеличения и
должны стать одним из главных источников бюджета.
     Управление земельными ресурсами города Пензы на современном этапе
связано,  прежде всего,  с практическим разграничением государственной
собственности   на   землю,   совершенствованием   системы  управления
имущественно-земельным  комплексом  города,   разграничением   функций
управления  городской недвижимостью между различными органами местного
самоуправления   города   Пензы,   определением    дифференцированного
норматива  платы  за  городскую  территорию  в зависимости от рыночной
стоимости земли,  проведением оценки городских земель, развитием рынка
городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.

           Оценка состояния управления земельными ресурсами

     Территория г. Пензы составляет 29 тыс. га.
     В настоящее время земельные участки находятся:
     - в арендном пользовании - 7253 земельных участка;
     - в постоянном (бессрочном) пользовании 7066  земельных  участков
общей площадью - 4615,89 га;
     - в пожизненном (наследуемом)  владении  497  земельных  участков
общей площадью - 34,94 га;
     - в собственности 2441 земельный участок  общей  площадью  168,39
га.
     У юридических лиц земельные участки оформлены:
     - на праве аренды - 2467 земельных участков (1401,55 га);
     - в собственность - 145 земельных участков (44,76 га).
     В постоянном (бессрочном) пользовании у юридических лиц находится
2761 земельный участок (3120,13 га),  из  них  требует  переоформления
права  собственности  2061 земельный участок (2076,23 га),  не требуют
переоформления - 700 земельных участков (1043,9 га).
     У физических лиц на территории г. Пензы оформлено:
     - 4786 договоров аренды;
     - в  постоянном  (бессрочном) пользовании 7066 земельных участков
общей площадью 4615,89 га;
     - в  пожизненном  (наследуемом)  владении 497 земельных участков,
общей площадью 34,94 га;
     - в  собственности  2441  земельный участок общей площадью 168,39
га.
     Продолжается работа  по  реализации мероприятий целевой программы
"Создание   автоматизированной   системы   ведения    государственного
земельного  кадастра  и  государственного  учета объектов недвижимости
(2002-2007 годы)".
     Проведена аэрофотосъемка  территории  города,  получен уникальный
материал,  который позволит обновить планово-картографический материал
и   послужит   основой   создаваемой  муниципальной  геоинформационной
системы.
     Проведено комплексное      обследование      и     восстановление
опорно-межевой  сети  города.  В   ходе   проведения   данной   работы
восстанавливались  сохранившиеся  геодезические пункты,  а в некоторых
районах города геодезическая сеть создавалась  впервые.  В  результате
выполненных   мероприятий   геодезическая   сеть  города  приведена  в
соответствие с установленными нормами и правилами.

      Цели и задачи управления земельными ресурсами до 2009 года

     Цели и задачи управления земельными ресурсами предполагают:
     а) проведение мероприятий по инвентаризации муниципальных земель,
разграничению  государственной  собственности  на  землю  и   ввод   в
автоматизированные   базы  данных  информации  о  земельных  участках,
подлежащих отнесению к муниципальной собственности;
     б) проведение  мероприятий  по  формированию  базы  данных  ранее
учтенных земельных  участков,  обеспечение  их  регистрации  в  Едином
государственном  реестре  земель,  проведение  кадастровой оценки всех
земельных участков, расположенных на территории города Пензы;
     в) реализация  комплекса мероприятий по переходу на новую систему
исчисления земельного  налога,  основанную  на  кадастровой  стоимости
земель;
     г) проведение  комплексного  обследования   состояния   городской
геодезической  сети  и имеющегося планово-картографического материала,
определение необходимости их обновления (создания);
     д) разработка нормативно-методических документов,  обеспечивающих
управление  недвижимостью,  регулирование  земельных  и  имущественных
отношений,  а  также  разработка  системного  проекта  и  специального
программного   обеспечения   автоматизированной   системы   управления
недвижимостью и регулирования земельных и имущественных отношений;
     е) определение      концептуальных      методов      формирования
программно-технических  комплексов поддержки информационных баз данных
о    недвижимости    и    соответствующей    информационно-технической
инфраструктуры.
     Дальнейшая реализация мероприятий целевой программы,  результатом
которой  будет  создание полноценной высокотехнологичной системы учета
земельных ресурсов и объектов  недвижимости,  является  стратегической
целью   развития  земельно-имущественных  отношений  в  городе  Пензе,
достижение которой  позволит  получить  максимальный  эффект  как  для
бюджета  города  в отношении увеличения поступлений денежных средств в
доходную часть, так и для всех горожан и хозяйствующих субъектов.

              5. Управление муниципальной недвижимостью

          Оценка состояния управления объектами недвижимости

     В муниципальной собственности находятся объекты  нежилого  фонда,
сдаваемые в аренду,  общей площадью 90,2 тыс.  кв.  метров,  от аренды
которых получено в 2001 году 24,1 млн. рублей, в 2002 году - 30,9 млн.
рублей,  в 2003 году - 43 млн. рублей, в 2004 году - 57,5 млн. рублей,
в 2005 году - 81,85 млн. рублей. Таким образом, наблюдается устойчивая
тенденция   повышения   доходности   недвижимости.   В   безвозмездном
пользовании находятся объекты площадью 61,5 тыс. кв. метров.
     Вместе с  тем  существующая  система  управления  недвижимостью в
городе Пензе нуждается в совершенствовании с учетом того, что:
     - не сформирован полный реестр  недвижимости,  что  не  позволяет
провести  достоверный анализ эффективности использования недвижимости,
составить прогноз поступления средств в бюджет города;
     - права города Пензы на принадлежащие ему объекты недвижимости не
в полном объеме зарегистрированы в установленном законом порядке,  что
затрудняет распоряжение ими;
     - недостаточно  используется  многовариантный  и   индивидуальный
подход к использованию недвижимости.
     Таким образом,   несмотря   на   устойчивую  тенденцию  повышения
доходов,  получаемых от использования недвижимости, эти доходы отстают
от  сложившихся  рыночных  показателей,  что  является  основанием для
изменения подходов к управлению недвижимым имуществом.

           Цели и задачи управления объектами недвижимости

     Совершенствование системы   управления    недвижимостью    должно
обеспечить достижение следующих целей:
     - максимально    возможное    повышение    доходности    объектов
недвижимости;
     - наиболее     эффективное     выполнение    органами    местного
самоуправления  города  Пензы  своих  социальных  функций  в  процессе
использования недвижимости;
     - стимулирование за счет недвижимости развития реального  сектора
экономики  города  Пензы,  обеспечение максимально простого и удобного
доступа предпринимателей к объектам недвижимости;
     Для достижения указанных целей необходимо:
     а) закончить    формирование    полного   реестра   недвижимости,
содержащего  количественные,  стоимостные,  технические   и   правовые
характеристики, объектов недвижимости;
     б) сформировать   объекты   управления,   исключив    возможность
распоряжения  одной  частью  объекта  без другой в случаях,  когда они
составляют единое целое (земельные  участки  и  расположенные  на  них
здания и сооружения);
     в) установить,  в  каких  случаях  и  на   каком   праве   должны
предоставляться земельные участки;
     г) обеспечить безусловное применение  механизма  рыночной  оценки
при  использовании  недвижимости,  выровнять  ставки  арендной  платы,
взимаемой за использование недвижимости,  со ставками, сложившимися на
рынке;
     д) обеспечить  дифференцированный  подход  к  цене   аренды   для
социальных  категорий  арендаторов (организаций ветеранов и инвалидов,
предпринимателей, производящих социально-значимые товары и услуги);
     е) установить  жесткий  контроль  за использованием недвижимости,
закрепленной  на   праве   хозяйственного   ведения   и   оперативного
управления;
     ж) выявить  излишнее,  неиспользуемое  либо  используемое  не  по
назначению имущество муниципальных учреждений (исходя из использования
его исключительно для выполнения  тех  функций,  для  которых  создано
учреждение). Изъять указанное имущество.

              Механизм управления объектами недвижимости

     Основным объектом  управления  должен  стать  комплексный объект,
состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с  ним
зданий, сооружений (или их частей).
     На основе   сплошной   инвентаризации    объектов    недвижимости
необходимо:
     а) провести рыночную оценку  объектов  недвижимости  независимыми
оценщиками;
     б) с   учетом   данных   реестра   муниципальной    собственности
зарегистрировать объекты недвижимости в органах регистрации;
     в) выработать единые правила  и  процедуру  принятия  решения  по
распоряжению   объектами  недвижимости.  Они  должны  основываться  на
следующих принципах:
     - безусловный   приоритет   возмездного   вида   пользования    с
определением  исключительных  случаев  предоставления  недвижимости на
безвозмездной основе;
     - использование высокодоходной недвижимости в коммерческих целях;
     - запрет на предоставление  объектов  недвижимости  в  аренду  по
ставкам ниже уровня рыночных цен, сложившихся в городе Пензе;
     - прозрачность действий по предоставлению в пользование  объектов
недвижимого  имущества  с обязательной публикацией списка объектов для
всех  заинтересованных  лиц.  При  наличии  двух  и  более  заявителей
необходимо   предоставлять  объекты  в  пользование  путем  проведения
торгов;
     - упрощение   процедуры  оформления  прав  пользования  объектами
недвижимого имущества и сокращение ее сроков;
     - продажа объектов незавершенного строительства на инвестиционных
условиях, исходя из их рыночной стоимости.

       Контроль эффективности управления объектами недвижимости

     Контроль за  достижением целей управления может осуществляться по
следующим направлениям:
     - увеличение  доходов  бюджета  от  использования  муниципального
имущества;
     - сближение ставок за аренду муниципального имущества и  рыночных
ставок арендной платы;
     - обеспечение полноты реестра объектов недвижимого имущества.

              II. Приватизация муниципального имущества

       1. Обоснование необходимости осуществления приватизации

     В собственности   муниципального   образования   город   Пенза  в
соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих
принципах  организации  местного самоуправления в РФ" может находиться
следующее имущество:
     1) имущество,  предназначенное  для  электро-,  тепло-,  газо-  и
водоснабжения населения,  водоотведения, снабжения населения топливом,
для освещения улиц;
     2) автомобильные  дороги  общего  пользования,   мосты   и   иные
транспортные   инженерные  сооружения  в  границах  города  Пензы,  за
исключением автомобильных дорог  общего  пользования,  мостов  и  иных
транспортных   инженерных   сооружений  федерального  и  регионального
значения, а также имущество, предназначенное для их обслуживания;
     3) жилищный   фонд   социального  использования  для  обеспечения
малоимущих  граждан,  проживающих  в  городе  Пензе  и  нуждающихся  в
улучшении  жилищных  условий,  жилыми помещениями на условиях договора
социального найма,  а  также  имущество,  необходимое  для  содержания
муниципального жилищного фонда;
     4) пассажирский транспорт и другое имущество, предназначенные для
транспортного обслуживания населения в границах города Пензы;
     5) имущество,  предназначенное для  организации  и  осуществления
экологического контроля;
     6) имущество,  предназначенное для  предупреждения  и  ликвидации
последствий чрезвычайных ситуаций;
     7) имущество,    предназначенное    для    организации     охраны
общественного порядка муниципальной милицией;
     8) имущество,  предназначенное для обеспечения  общедоступного  и
бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего, среднего
(полного) общего образования,  а также предоставления  дополнительного
образования и организации отдыха детей в каникулярное время;
     9) имущество,  предназначенное для  оказания  скорой  медицинской
помощи     (за     исключением    санитарно-авиационной),    первичной
медико-санитарной помощи в  амбулаторно-поликлинических  и  больничных
учреждениях,  медицинской  помощи  женщинам в период беременности,  во
время и после родов;
     10) имущество,   предназначенное  для  утилизации  и  переработки
бытовых и промышленных отходов;
     11) архивные  фонды,  в  том  числе  кадастр землеустроительной и
градостроительной документации, а также имущество, предназначенное для
хранения указанных фондов;
     12) объекты,  а  также  пожарное   оборудование   и   снаряжение,
предназначенные для обеспечения первичных мер по тушению пожаров;
     13) библиотеки;
     14) имущество,   предназначенное   для   организации   досуга   и
обеспечения жителей города услугами организаций культуры;
     15) объекты  культурного  наследия (памятники истории и культуры)
местного (муниципального) значения,  расположенные в  границах  города
Пензы;
     16) имущество,  предназначенное для развития на территории города
массовой физической культуры и спорта;
     17) имущество,  предназначенное для организации благоустройства и
озеленения территории города, в том числе для обустройства мест общего
пользования и мест массового отдыха населения;
     18) имущество, предназначенное для сбора и вывоза бытовых отходов
и мусора;
     19) имущество,  включая  земельные  участки,  предназначенное для
организации ритуальных услуг и содержания мест захоронения;
     20) имущество,  предназначенное  для  официального  опубликования
(обнародования)  муниципальных  правовых   актов,   иной   официальной
информации;
     21) земельные участки,  отнесенные к муниципальной  собственности
города Пензы в соответствии с федеральными законами;
     22) обособленные водные объекты на территории города;
     23) леса, расположенные в границах города Пензы.
     Согласно п.  5 статьи 50 Федерального закона от 06.10.2003  г.  N
131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" в
случаях возникновения у муниципальных образований права  собственности
на имущество, не относящееся к видам имущества, перечисленным в частях
2 и 3 этой же статьи,  указанное имущество подлежит перепрофилированию
(изменению  целевого назначения имущества) либо отчуждению.  Порядок и
сроки отчуждения такого имущества устанавливаются федеральным законом.
     Согласно п.  8  статьи 85 Федерального закона от 06.10.2003 г.  N
131-ФЗ  органы  местного  самоуправления  до  1   января   2009   года
осуществляют    в   порядке,   предусмотренном   законодательством   о
приватизации,    отчуждение    или    производят    перепрофилирование
муниципального имущества,  находящегося в муниципальной собственности,
не соответствующего требованиям статьи 50 вышеуказанного закона  и  не
переданного в федеральную собственность.

               2. Цели, задачи и принципы приватизации

     Целями приватизации   муниципального   имущества   города   Пензы
являются:
     - обеспечение реализации Федерального закона от 06.10.2003  г.  N
131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ";
     - продолжение  структурных  преобразований  в  экономике   городе
Пензы;
     - оптимизация структуры муниципальной собственности;
     - стимулирование   привлечения   инвестиций   в  реальный  сектор
экономики и активизация рынка недвижимости;
     - создание   условий  для  эффективного  использования  земельных
участков и иных объектов недвижимости;
     - формирование доходов муниципального бюджета.
     Для достижения  указанных  целей  необходимо  решение   следующих
задач:
     - создание  благоприятной  экономической   среды   для   развития
бизнеса;  вовлечение  в  гражданский  оборот  максимального количества
объектов   муниципальной    собственности,    оптимизация    структуры
муниципальной   собственности,  включая  уменьшение  расходов  бюджета
города на управление муниципальным имуществом;
     - создание     широкого     слоя    эффективных    собственников,
ориентированных  на  долгосрочное  развитие  предприятий,   расширение
производства и создание новых рабочих мест;
     - обеспечение контроля за выполнением обязательств собственниками
приватизируемого имущества;
     - интенсификация   процесса   приватизации   при    одновременном
индивидуальном подходе к подготовке объектов к приватизации.

             3. Основные меры по реализации приватизации

     Основными мерами,   призванными  обеспечить  достижение  целей  в
области приватизации, должны стать:
     а) дифференцированный   подход   к   приватизации  предприятий  в
зависимости от их ликвидности.
     Высоколиквидные предприятия     приватизируются     исходя     из
необходимости   соблюдения   баланса   между   размером    инвестиций,
направляемых на развитие предприятий,  и размером средств, поступающих
в бюджет города от продажи предприятий,  с учетом их реальной  ценовой
оценки.
     Приватизация низколиквидных предприятий должна  осуществляться  в
основном  путем  привлечения эффективных собственников,  подтвердивших
свою готовность и умение осуществлять реальные инвестиции и  в  полном
объеме  выполнять  инвестиционные  и  социальные  обязательства  перед
предприятием (сохранение или  дополнительное  создание  рабочих  мест,
решение экологических задач);
     б) экономический  анализ  доходности  и  срока  окупаемости   при
приватизации нежилых помещений, зданий.
     Необходимо определить минимальный срок окупаемости,  при  котором
выгоднее  получить  единовременные средства в бюджет города от продажи
объектов недвижимости, чем сдавать их в аренду.

                  4. Методы реализации приватизации

     Методы реализации приватизации имеют свою специфику в зависимости
от вида имущества.
     В отношении  унитарных  предприятий  необходимо   определить   их
оптимальное   количество,  осуществить  преобразование  в  акционерные
общества,  за исключением случаев,  когда задачи,  решаемые  унитарным
предприятием, не могут быть реализованы хозяйствующими субъектами иных
организационно-правовых форм;
     При принятии  приватизационных решений необходимо учитывать сроки
и способы приватизации,  соотношение между инвестиционной и  бюджетной
составляющими,    пополнение    бюджета   и   перспективное   развитие
приватизируемого предприятия.
     В отношении    пакетов   акций,   находящихся   в   муниципальной
собственности, необходимо:
     - проводить   приватизацию   высоколиквидных   пакетов   акций  с
ориентацией на значительные поступления средств в бюджет;
     - приватизацию низколиквидных пакетов акций осуществлять путем их
продажи по минимальной цене при условиях принятия новым  собственником
инвестиционных   и   (или)  социальных  обязательств  (сохранение  или
дополнительное создание рабочих мест,  решение экологических  задач  и
др.)  и  проведения предварительного независимого анализа бизнес-плана
претендента;
     - провести  там,  где это целесообразно,  приватизацию излишнего,
неиспользуемого  либо  используемого  не  по  назначению   недвижимого
имущества унитарных предприятий и учреждений.

                              Заключение

     Значение Концепции  не сводится лишь к упорядочению осуществления
городом Пензой полномочий собственника  муниципального  имущества  или
субъекта  имущественных  прав,  повышению  эффективности использования
имущества,  увеличению доходов и оптимизации расходов города в секторе
экономики.
     Последовательная, планомерная и  системная  реализация  Концепции
является  предпосылкой качественного улучшения инвестиционного климата
в городе и осуществления важнейших функций местного  самоуправления  в
отношении экономики - развивающей и стимулирующей.
     Завершение полной   инвентаризации   муниципального    имущества,
вовлечение  его  в  гражданский  оборот  позволят  сформировать баланс
имущества города,  что является непременным условием выполнения задачи
привлечения  инвестиций путем предоставления гарантий инвесторам не за
счет доходов бюджета,  а за счет реальных  активов,  характеризующихся
определенными экономическими показателями - стоимостью и ликвидностью,
а также  правовым  режимом,  обеспечивающим  адекватный  экономическим
потребностям порядок их использования.  Инвентаризация и классификация
муниципального имущества,  осуществление мероприятий по повышению  его
ликвидности  позволят  эффективно  использовать  указанное имущество в
качестве обеспечения при привлечении инвестиционных ресурсов.
     Переход к  использованию  индивидуального  подхода  при  принятии
решений  о   приватизации   муниципального   имущества   повысит   его
оборотоспособность, позволит оптимизировать структуру активов.
     Увеличение доходов   от    более    эффективного    использования
муниципального  имущества  и  оптимизация  расходов на управление им в
интересах осуществления развивающей функции города должны быть увязаны
с расходами бюджета таким образом, чтобы значительная часть полученных
доходов  от  использования   имущества   реинвестировалась   вновь   в
экономику,  прежде  всего,  в  ее реальный сектор,  а оставшаяся часть
направлялась на поддержание и развитие муниципального имущества.
     Осуществление всего    комплекса   мероприятий,   предусмотренных
Концепцией,   должно   сопровождаться   совершенствованием   механизма
образования и использования бюджета развития города Пензы.
     Необходимо отдельно рассмотреть вопрос банкротства предприятий  в
рамках системы управления муниципальным имуществом.
     На этапе  осуществления  процедур   банкротства   ориентация   на
фискальную составляющую этих процедур,  то есть на скорейшее взыскание
задолженности,  не дает реальных результатов.  В то же время грамотное
применение  процедур  банкротства  позволит  осуществлять  структурные
изменения обанкротившегося  предприятия,  что  приводит  в  будущем  к
стабильному   поступлению  налогов,  нормальной  работе  производства,
увеличению числа рабочих мест и привлечению инвестиций.
     Именно при    процедурах   банкротства   предприятий   происходит
вовлечение в оборот объектов недвижимости с одновременным  сохранением
работающих комплексов, производящих продукцию, имеющую реальный спрос.
Исходя из этого,  банкротство в первую очередь должно осуществляться в
целях   санации  предприятий,  создания  новых  структурных  элементов
производства.
     Кроме того,  банкротство  -  один  из  способов перераспределения
собственности от неэффективных собственников к эффективным.  Вопрос  о
банкротстве      -      это      вопрос      в     большей     степени
инвестиционно-имущественный,  чем  фискальный.  Процедуры  банкротства
позволят   создавать  на  базе  ликвидного  имущества  банкрота  новые
эффективно работающие предприятия,  возможно,  с долей участия  города
Пензы.
     Исходя из изложенного,  участие  города  Пензы  как  кредитора  в
процедурах   банкротства   муниципальных   предприятий   должно   быть
направлено на осуществление реструктуризации предприятий,  привлечение
эффективных  собственников,  достижение  долгосрочных  целей повышения
эффективности предприятий в ущерб фискальным краткосрочным интересам.
     Это возможно  осуществить путем капитализации долга,  конвертации
его в акции обществ и реализации их для решения обозначенных задач.
     Создавая детальные     организационные    механизмы    реализации
Концепции,  необходимо ориентироваться на перспективные стратегические
экономические  интересы  города,  которым  должны  служить  результаты
процесса превращения города Пензы в эффективного собственника.


     Заместитель председателя
     Пензенской городской Думы          Р.Н.Петрухин