Постановление Правительства Пензенской области от 15.06.1999 № 155-пП

 
                   ПРАВИТЕЛЬСТВО ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ

От 15 июня 1999 г.  N 155-пП
г. Пенза


                  Об утверждении концепции развития
                          рынка недвижимости

     В целях  формирования  и  реализации   областной   стратегии   по
комплексному развитию методов регулирования, экономических отношений в
сфере недвижимости,  способов и  форм  координации  усилий,  различных
органов  и  организаций,  поиска  путей  пополнения  бюджета,  а также
упорядочения деятельности по инвентаризации,  оценке,  государственной
регистрации,  налогообложению  недвижимости  Правительство  Пензенской
области п о с т а н о в л я е т:
     1. Утвердить  концепцию  развития рынка недвижимости в Пензенской
области на период 1999-2000 годов согласно приложению 1.
     2. Создать  межведомственную  комиссию  по  реализации  концепции
развития рынка недвижимости в Пензенской области и утвердить ее состав
согласно приложению 2.
     3. Поручить межведомственной комиссии в месячный срок  с  момента
принятия  постановления  разработать  график проведения мероприятий по
реализации концепции развития рынка недвижимости в Пензенской области,
включая подготовку нормативных документов по вопросам инвентаризации и
учета недвижимости,  формирования рыночного механизма ценообразования,
развития   системы   государственной   регистрации  и  налогообложения
недвижимости.
     4. Считать    утратившим   силу   постановление   Губернатора   -
Председателя Правительства Пензенской области от  22.12.98  N  970  "О
концепции развития рынка недвижимости в Пензенской области".
     5. Данное постановление вступает в силу с момента подписания.
     6. Контроль  за  выполнением настоящего постановления оставляю за
собой.


     Вице-губернатор -
     Председатель Правительства          А.В.Долганов
     __________________________


     Приложение 1


     Утверждено:
     Постановлением Правительства
     области
     от 15 июня 1999 г.  N 155-пП


                Концепция развития рынка недвижимости
                         в Пензенской области
                     (на период 1999-2000 годов)

     Настоящая концепция  разработана   на   основании   Постановления
Губернатора  -  Председателя Правительства Пензенской области N 970 от
22 декабря 1998 года  и  в  соответствии  с  Программой  Правительства
Российской  Федерации  "Структурная перестройка и экономический рост в
1997-2000 годах",  утвержденной Постановлением Правительства N 360  от
31 марта 1997 года и исходит из следующего:
     - недвижимость составляет основу экономики Пензенской области;
     - недвижимость является объектом гражданских прав;
     - недвижимость  может  находиться  в  частной,   государственной,
муниципальной и других видах собственности;
     - повышение     экономической     эффективности     использования
недвижимости   может   быть  реализовано  только  в  системе  рыночных
отношений,  не  деформирующих   предпринимательскую   деятельность   и
процессы ценообразования;
     - важнейшей функцией Правительства  Пензенской  области  является
обеспечение  системы  правового  регулирования отношений,  связанных с
недвижимостью и сферой ее экономического оборота;
     - развитие    рынка   недвижимости,   его   институциональной   и
инфраструктурной баз является  необходимым  условием  для  активизации
инвестиционных   процессов,  обеспечивающих  становление  расширенного
воспроизводства и,  тем самым,  структурной  перестройки  экономики  и
возобновления экономического роста.

     Введение

     Рынок недвижимости,   являющийся   одним  из  самых  существенных
макроэкономических  факторов,  в  силу  ряда   объективно-исторических
причин,  обусловленных сложностью социально-экономического положения в
стране  и  идеологическим  противостоянием  в   определении   основных
направлений реформирования в сфере недвижимости и земельных отношений,
оказался  в  наименьшей  степени  затронутым   правовой   реформой   и
практически выпал из сферы регулирования. Поэтому на современном этапе
проведение активной политики в  сфере  правового  регулирования  рынка
недвижимости  становится важнейшей общеполитической задачей,  одним из
существенных  компонентов  общей  стратегии  реформирования  экономики
Пензенской области.
     Концепция имеет целью формирование и  реализацию  государственной
стратегии  по  развитию  методов правового регулирования экономических
отношений в сфере недвижимости,  а также способов и  форм  координации
усилий  различных  государственных и муниципальных органов по созданию
условий для развития рынка недвижимости и придания  ему  тех  качеств,
которые  позволят  его  участникам,  действуя  в рамках добросовестной
конкуренции,  рационально осуществлять  кооперацию  и  самоорганизацию
своей деятельности.
     Концепция ориентирована  на  достижение   конечного   позитивного
результата   -  реализацию  экономического  потенциала  области  путем
повышения инвестиционной и предпринимательской  активности  населения,
масштабного  вовлечения  недвижимости в воспроизводственные процессы в
экономике.
     Реализация положений Концепции предполагает разработку и принятие
системно скоординированного комплекса нормативно-правовых  документов,
направленного   на  совершенствование  государственного  регулирования
рынка недвижимости.

     Раздел 1. Состояние и основные проблемы развития рынка
               недвижимости в Пензенской области

     1.1. Основные факторы,  определившие развитие рынка недвижимости
          в 1991-1999 годах.

     Начало формирования рынка недвижимости  относится  к  1991  году,
когда   был   принят  первый  пакет  законов  Российской  Федерации  о
собственности,  предприятиях и  предпринимательской  деятельности,  об
инвестиционной  деятельности  и  другие.  Осуществляемая  с  1992 года
приватизация способствовала росту  рынка  жилья,  началу  формирования
рынка   нежилой   недвижимости   и   зарождению   рыночного  механизма
ценообразования  на  объекты  недвижимости.  Недвижимость  городов   и
поселений,  промышленных  зон  и  объектов  инфраструктуры  в условиях
коренного политического перелома в структуре  имущественных  отношений
начинала приобретать главное рыночное свойство - свойство ликвидности.
     В настоящее время  формирование  и  развитие  рынка  недвижимости
характеризуется  высокими  темпами  роста  вторичного оборота наиболее
ликвидных   объектов   недвижимости   жилых   помещений   и   объектов
коммерческой недвижимости.
     Рынок недвижимости   сегодня   характеризуется   неравномерностью
развития. Недостаточно вовлечены в оборот крупные объекты недвижимости
и их комплексы,  представляющие собой единые  объекты  прав,  а  также
объекты  сельскохозяйственной  недвижимости.  Темпы  приращения  общей
массы недвижимого имущества,  в первую очередь,  за счет  капитального
строительства, замедлились.
     Существенной проблемой    продолжает    оставаться    фактическое
разделение  правовых  режимов земельного участка и находящегося на нем
здания (сооружения),  обусловливающее различные правила  вовлечения  и
участия  в  имущественном  обороте  по  сути  единых  объектов  прав -
земельных участков, находящихся на них объектов (зданий, сооружений) и
их  частей.  Все  это  порождает  значительные трудности в определении
конкретных  прав  и  обязанностей  всех  правомочных  субъектов  рынка
недвижимости,  а  также  сложности  при формировании и государственном
учете объектов недвижимости и регистрации прав на них.
     Кроме этого,  анализ  современного  состояния  пензенского  рынка
недвижимости позволяет вычленить еще ряд проблем и вытекающих  из  них
задач, подлежащих разрешению. К этим задачам, в частности, относятся:
     - необходимость системного упорядочения  процессов  регулирования
вторичного рынка недвижимости;
     - необходимость   обеспечения   защиты   прав   собственников   и
участников рынка;
     - необходимость  перехода  к  фискальной  системе,  стимулирующей
рациональное использование недвижимого имущества;
     - необходимость    реструктуризации,     перепрофилирования     и
модернизации  неликвидных  объектов  недвижимости с целью вовлечения в
оборот;
     - необходимость  создания  условий  для  приращения  общей  массы
недвижимого  имущества  с  целью  удовлетворения  спроса  на  наиболее
социально важные объекты.

     1.2. Проблемы структурной организации рынка недвижимости

     Структурная организация  рынка  недвижимости складывается из трех
основных  компонентов  деятельности  участников  рынка  по   созданию,
обращению и управлению объектами недвижимости.
     Первый -  создание:  инвестиционно-строительный  цикл   развития,
включающий инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его
проектирование,  землеотвод,  строительство (реконструкцию),  сдачу  в
эксплуатацию.
     Второй -  обращение:  продажа,  сдача  в  аренду,  найм,   другие
имущественные сделки,  образующие в целом оборот прав на существующую,
ранее созданную недвижимость.
     Третий -  управление,  использование,  обслуживание объектов,  их
эксплуатация,  ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и
коммунального хозяйства.
     Соответственно, образуются  три   структурно   выявленные   сферы
целостного рынка недвижимости - рынок развития,  рынок оборота,  рынок
управления и эксплуатации.
     Рыночная привлекательность этих сфер,  их объем, динамика зависят
от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции в
основной  капитал  (развитие  недвижимости),  товарные (финансирование
оборота  недвижимости  и  прав  на  них),  доходы  (от  сделок  и   от
эксплуатации недвижимости) и налоги (налогообложение недвижимости).
     Структурная политика    экономического    роста     подразумевает
опережающий   темп   экспансии   рынка   развития   по  строительству,
реконструкции,  модернизации  недвижимости,  приращению  ее  товарного
объема,  качества и стоимости. Опора на все компоненты инвестиционного
потенциала - технологический, ресурсный, квалификационный, финансовый,
кредитно-ссудный,  а также расширенное вовлечение накоплений населения
и института коллективных инвестиций есть необходимое  условие  подъема
рынка развития.
     Особенностями рынка   развития,   отчетливо   проявившимися    на
сегодняшний день, являются:
     - неопределенность правового регулирования, высокие налоги;
     - преобладание      внебюджетных      источников      инвестиций,
множественность, конкурирующих между собой за наилучшее местоположение
и назначение инвестируемых объектов;
     - ограниченность ресурсов отдельных инвесторов и их  недостаточно
доверительные  связи  между  собой  для организации пулов с возможными
кредиторами;
     - высокая     сложность     поиска    организатора    (менеджера)
инвестиционного проекта,  от формулирования намерения до сдачи объекта
в эксплуатацию и последующей (либо форвардной) продажи;
     - недостаточная  определенность  в  выборе,  включая  конкурсный,
проектировщика  подрядчика,  что  при  недостатке  опыта и специальной
подготовки инвестора может привести к финансовым потерям;
     - слабая  изученность  рынка  развития,  фрагментарный маркетинг,
непроработанность разделов,  специально ориентированных  на  интервалы
умеренного и слабообеспеченного платежеспособного спроса;
     - отсутствие       отработанных       технологий        массового
высокоэффективного, экономического строительства и обусловленного этим
долгосрочного спроса  на  соответствующие  механизмы,  оборудование  и
строительные материалы.
     Основными проблемами  формирования  полноценного  рынка  развития
являются:
     - существующая незавершенность в обеспечении режима имущественных
прав   на  последовательно  включаемые  в  реализацию  инвестиционного
проекта имущественно-финансовые компоненты формирования недвижимости;
     - продолжающаяся   неопределенность  в  подготовке  и  нормативно
правовом закреплении четких правил прохождения инвестиционных проектов
от замысла до воплощения;
     - неопределенность   в   компетенции    органов,    предъявляющих
требования  и  устанавливающих  ограничения,  обременения  на  объекты
развития;
     - отсутствие    системы   активного   предъявления   запроса   на
инвестиционные проекты определенного  назначения  со  стороны  органов
власти  и  управления,  целенаправленно  инициирующих и поддерживающих
такие проекты;
     - явная   неполнота   информационной   базы   для  инвестиционной
деятельности по большинству разделов,  эффективных проектных  решений,
региональной привлекательности, инвестиционных и кредитных предложений
и т.д.;
     - слабость     и     функциональная     размытость     институтов
профессиональной соорганизации участников рынка развития недвижимости,
включая специализированные финансово-кредитные структуры и учреждения;
     - отсутствие  активной  поддержки  правительства  области,  прямо
нацеленной   на  поощрение  рынка  развития  через  бюджеты  развития,
льготные кредиты, субсидии, государственно-коммерческие пулы.
     Последовательное решение    перечисленных    вопросов    составит
содержание и основные ориентиры дальнейшего формирования  структурного
сектора развития в составе рынка недвижимости.
     Рынок оборота  и  осуществления  гражданско-правовых   сделок   с
приватизированной,   созданной,   имеющейся  в  наличии  недвижимостью
является вторичным. Этот рынок функционирует, опираясь на совокупность
взаимосвязанных  составляющих - оценка недвижимости,  регистрация прав
на недвижимость и сделок с ней;  брокерская и риэлтерская деятельность
посредников   оборота,   информационное   обеспечение   рынка  по  его
сегментам:  рынок  жилья,  рынок   коммерческих   помещений,   офисов,
производственных объектов, рынок земельных участков.
     Развитие рынка   оборота    невозможно    без    соответствующего
информационного  обеспечения,  важнейшим  элементом  которого является
наличие  системной  информации   по   каждому   конкретному   объекту,
содержащей  сведения обо всех его правовых и товарных характеристиках.
В  настоящее  время  субъекты  рынка  недвижимости,  в  том  числе   и
потенциальные,  ограничены в получении такой информации,  что является
немаловажным фактором,  сдерживающим развитие  рынка  недвижимости,  а
именно:  открытость  информационной  системы  рынка оборота делает его
социально адаптируемым.
     Управление недвижимостью,   эксплуатация   объектов,  их  ремонт,
техническое   обслуживание,   поддержание    в    системе    городских
инфраструктур,      жилищно-коммунального      хозяйства      является
самостоятельным  и  в  перспективе  чрезвычайно   важным   структурным
сектором  рынка  недвижимости.  Эта сфера только начинает складываться
как  полноценный   элемент   высокодоходной   рыночной   деятельности,
требующей   соответствующего  нормативно-правового  и  информационного
обеспечения.  Управление объектами жилого фонда,  офисными, торговыми,
складскими   и  производственными  центрами,  а  также  имущественными
комплексами с развитой инфраструктурой - это  достаточно  сложный  вид
деятельности,  который  требует,  помимо  знаний  основ хозяйственного
права,  технологии эксплуатации и ремонта зданий и  сооружений,  также
владение   финансовым   менеджментом,   теорией  оценки  недвижимости,
инвестиционным  анализом,  методами  управления   проектами,   включая
развитие  объектов  и минимизацию рисков.  Поэтому главной проблемой в
развитии    сферы    управления    недвижимостью    является    вопрос
профессиональной   подготовки  специалистов  по  управлению  объектами
недвижимости и  становлению  соответствующей  профессиональной  среды,
стимулирующей становление высоких профессиональных стандартов.

     1.3. Интересы участников рынка

     Помимо факторов,   связанных   с   общеэкономическим   контекстом
рыночных реформ,  по отношению  к  рынку  недвижимости  действует  ряд
собственных условий и запросов, опосредованных основной движущей силой
- интересами участников рынка,  связанных имущественными  отношениями.
Потребители имеют следующие интересы:
     - обеспечение   прав   собственности,   владения,    пользования,
распоряжения  объектами  недвижимости,  включая осуществление сделок с
ними, наличие легального оборота объектов;
     - государственные  гарантии при регистрации имущественных прав на
объекты недвижимости и сделок с ними, а также при регистрации объектов
недвижимости с гарантированной надежностью;
     - полная информация о предложении и спросе на рынке  недвижимости
в определенном периоде времени;
     - надежность оценки собственной  платежеспособности  во  времени:
стабильность дохода,  возможностей получения кредита,  субсидий,  иных
форм поддержки,  в том числе от  государства,  возможность  применения
льгот и т.п.;
     - сокращение  доли  накопленного  взноса  по  отношению  к   доле
кредитуемой части при приобретении имущественных прав на недвижимость;
     - максимальное  продление  во  времени  кредитуемой   части   при
минимизации процента кредита; вариантность схем накопления и погашения
кредита;  обеспечение социальных норм потребления  в  жилищной  сфере,
включая коммунальные услуги, через адресные дотации и условия найма;
     - возможность  коллективного  инвестирования  в  строительство  и
эксплуатацию  жилья  и соответствующих объектов социальной сферы через
организацию кондоминиумов, товариществ и др.,
     - отсутствие   необоснованных   ограничений  по  использованию  и
строительным действиям с недвижимым имуществом;
     - необходимое    участие   в   принятии   решений   по   развитию
(строительству, реконструкции) окружающих территорий.
     Предприниматели и инвесторы, вкладывающие ресурсы в недвижимость,
выдвигают следующие запросы к регулированию его рынка:
     - необходимые    полнота   и   достаточность   правового   базиса
деятельности    с    недвижимостью,    обеспечиваемого     федеральным
законодательством и законодательством Пензенской области;
     - наличие  совокупности  местных  нормативно-правовых   актов   и
соответствующих   структур   местного  самоуправления,  обеспечивающих
функционирование и развитие местных рынков недвижимости;
     - введение  на  местах  правового градостроительного зонирования,
устанавливающий исчерпывающий правовой градостроительный регламент  по
видам  использования  и допускаемым строительным действиям с объектами
недвижимости;
     - наличие  стратегических  планов развития конкретной территории,
позволяющих  оценить  инвестиционную  перспективу  и  динамику  рисков
инвесторов, варианты инвестиционной политики во времени;
     - унификация  и  доступность  стандартов,  порядка   и   процедур
оформления  документов,  сделок,  регистрация  прав при деятельности с
недвижимостью;
     - наличие    информационных    возможностей    изучения   спроса,
предложения,   их   структуры,   балансы   и    динамика,    состояния
инвестиционного  рынка и фондового рынка ценных бумаг,  обеспечиваемых
недвижимостью;
     - развитая   структура   платежеспособного   спроса,  позволяющая
диверсифисировать   инвестиционные   направления,   выявлять   области
наибольшего спроса и наибольшей доходности предложения;
     - наличие     возможностей     выбора     и     конкуренции     в
проектно-строительной  сфере,  исходя из оценки роли квалифицированных
бизнес-планов,  проектных решений.  Управления проектами и  сокращения
сроков  строительства  как  факторов,  определяющих  достижение  целей
инвестиционных проектов в целом;
     - наличие кредитно-финансовых структур,  способных решать вопросы
предоставления   кратко-   и   среднесрочных   строительных   кредитов
инвесторам и долгосрочных ипотечных кредитов - потребителям;
     - организация системы паевых инвестиционных фондов,  объединяющих
усилия инвесторов и снижающих риски инвестиций каждого из них.
     Для органов государственной  власти  и  местного  самоуправления,
представляющих  собственника  недвижимости  на территории,  в качестве
запроса к рынку недвижимости выдвигаются следующие условия:
     - принятие  федеральных  законодательных  актов  о  разграничении
земельной   собственности   на   федеральную,   субъекта    Федерации,
муниципальную  и  об  основаниях  отнесения  земельных участков и иных
объектов недвижимости к объектам права муниципальной собственности;
     - условия  принятия  решений  органов  местного  самоуправления о
предоставлении в собственность,  владение и на ином правовом основании
объектов муниципальной собственности;
     - условия  перехода  в  муниципальную   собственность   земельных
участков и иных объектов недвижимости;
     - оценка  и  массовая  оценка  недвижимости,  ведение  кадастров,
информационных   систем   и   баз   данных,  позволяющих  осуществлять
налогообложение недвижимости и сделок с ней;
     - введение  практики  планирования стратегии развития территории,
разработки градостроительной документации  и  правового  зондирования,
позволяющей   органам   местного  самоуправления  выступать  активными
субъектами рынка  недвижимости  и  осуществлять  целенаправленное  его
регулирование, имеющее целью привлечение инвестиций;
     - развитость    и    эффективность    нормативно-правовой    базы
приватизации,  оборота земельных участков (земельных долей), связанных
с объектами недвижимости,  находящимися в собственности юридических  и
физических лиц;
     - создание условий аккумуляции ресурсов для обеспечения развития,
модернизации   и  реконструкции  инженерно-транспортной  и  социальной
инфраструктуры за счет налоговых поступлений и соответствующих  выплат
инвесторов;
     - последовательное  развитие  конкуренции  и  демонополизации   в
деятельности   структур   жилищно-коммунального  хозяйства,  внедрение
локальных  и  автономных  систем  инженерного  оборудования   объектов
городской недвижимости;
     - создание сектора социального жилья, фонда аренды жилья, широкое
информирование   об   условиях   приобретения   коммерческого   жилья,
построенного за счет муниципальных средств,  а также средств граждан и
юридических лиц.

     Раздел II. Государственные функции и принципы
                регулирования рынка недвижимости.

     2.1. Роль государства на рынке недвижимости

     Государство на современном этане становления  рынка  недвижимости
Пензенской области играет две определяющие его развитие роли:
     во-первых, государство  выступает  в   роли   регулятора   рынка,
отвечающего  за создание справедливых правил для всех участников рынка
и обеспечивающего их соблюдение;
     во-вторых, -   государство  выступает  в  роли  участника  рынка,
являясь крупнейшим собственником и продавцом недвижимого имущества.
     Роль государственных    органов   в   настоящий   момент   трудно
переоценить  по  степени  воздействия  и  влияния  на  развитие  рынка
недвижимости.  Поэтому  в отношении развития рынка недвижимости вопрос
заключается не в том,  должны  ли  они  проводить  активную  политику,
направленную  на  его  развитие,  а  в  том,  как это делать,  и какие
первоочередные меры эта политика должна включать.
     Главная особенность    рынка    недвижимости    состоит   в   его
всеобъемлющей социальной значимости. Жители Пензенской области требуют
сохранения    социальных   гарантий   в   процессе   перераспределения
недвижимости   рыночным   способом.   При   этом   отсутствие    опыта
самостоятельных  действий  на  свободном рынке заставляет значительную
часть населения высказываться за строгий государственный  контроль  за
деятельностью  институтов  рынка  недвижимости,  за  надежные  способы
укрепления  права  на  недвижимость  под   государственные   гарантии.
Население   потенциально   готово  принять  участие  в  инвестировании
строительных процессов из своих сбережений, но при условии обеспечения
личной  безопасности,  поэтому  при  формировании политики в отношении
рынка недвижимости Правительство области не может исходить  только  из
потребностей  экономики  в доступности инвестиций,  а должно учитывать
потребности населения в целом.

     2.2. Функции государства на рынке недвижимости

     Правительство области  создает  систему  регулирования  рынка   и
обеспечивает ее функционирование. При этом система регулирования будет
развиваться  в  сторону  технологического  совершенствования,  большей
детализации и ужесточения государственного контроля деятельности рынка
недвижимости.
     Развитие системы правоприменения как одного из ключевых элементов
системообразующей функции государства будет приоритетным  направлением
государственной политики правительства области.
     Следующей важнейшей  системной  функцией  государства  на   рынке
является  обеспечение  формирования  современной  инфраструктуры рынка
недвижимости,  где правительство должно  проводить  активную  политику
прямой   поддержки   инфраструктурных   проектов,  включающую  в  себя
предоставление  правовых  гарантий,  налоговых  льгот,  содействие   в
привлечении российских и зарубежных инвестиций.
     Множественность функций,  связанных с прямым участием государства
в  создании  инфраструктуры  рынка  недвижимости,  является  временным
явлением.  Постепенно большинство  из  них  будут  полностью  переданы
негосударственным участникам рынка.

     2.3. Взаимодействие государства с участниками рынка

     В решении  задачи  регулирования  рынка недвижимости интересы его
участников и государства по многим позициям совпадают,  что  позволяет
использовать   саморегулирование   как   метод   оперативного  решения
возникающих проблем. Интересы государства и участников рынка совпадают
прежде  всего  в  вопросах,  связанных с предупреждением и разрешением
конфликтов между участниками, снижением возможностей для мошенничества
и совершения других противоправных действий, с поддержкой стабильности
рынка,  внедрением передовых стандартов профессиональной деятельности.
Рынок  недвижимости  является  одним  из  наиболее  регламентированных
рынков  в  мире.  Сложность  отношений  на  рынке,  его  масштабность,
присущий   рынку   риск,   сравнительно  низкая  ликвидность  объектов
недвижимости.  Интересы  безопасности  его  участников   обусловливают
необходимость  принятия  профессиональных  стандартов,  норм  и правил
работы  па  рынке,  а  также   формирования   условий   для   создания
саморегулируемых организаций. При этом государство во взаимодействии с
саморегулируемыми организациями будет стремиться к  снижению  издержек
регулирования  -  уменьшение  затрат  времени  и  финансовых  ресурсов
профессиональных участников рынка в  связи  с  выполнением  требований
органов регулирования.

     2.4. Принципы государственного регулирования рынка недвижимости

     Государство в  решении  задач  регулирования  рынка  недвижимости
придерживается следующих базовых принципов:
     а) принцип  единства нормативной правовой базы,  режима и методов
регулирования рынка на территории Пензенской области;
     б) принцип    минимального   государственного   вмешательства   и
максимального саморегулирования,  который  означает,  что  государство
регулирует деятельность субъектов рынка лишь в тех случаях,  когда это
абсолютно необходимо,  и делегирует часть  своих  контрольных  функций
профессиональным   участникам   рынка   недвижимости,  организуемые  в
саморегулируемые организации;
     в) принцип равных возможностей, означающий:
     - стимулирование государством конкуренции на  рынке  недвижимости
через минимизацию льгот для отдельных его участников;
     - равенство всех участников рынка перед органами, контролирующими
и регулирующими их деятельность;
     - гласное и конкурсное  распределение  государственной  поддержки
различных проектов на рынке;
     - отсутствие   преимуществ   у    государственных    предприятий,
функционирующих на рынке, перед коммерческими;
     г) принцип  преемственности  государственной  политики  на  рынке
недвижимости.

     2.5. Основные принципы политики в сфере земельных отношений

     Основными принципами государственной политики в области земельных
отношений являются:
     - поэтапное   расширение   и   углубление   земельной  реформы  с
адекватным нормативно-правовым обеспечением;
     - единство    земельных   участков   с   расположенной   на   них
недвижимостью,   обеспечивающее   эффективный    гражданский    оборот
недвижимости;
     - продолжение  разграничения  прав  собственности  на  землю   по
уровням    -   федеральная,   собственность   Пензенской   области   и
муниципальная;
     - государственный  контроль  за использованием и охраной земель с
постепенной  заменой  форм   принуждения   на   экономические   методы
стимулирования рационального использования и охраны земель.
     Дальнейшее развитие    земельного     законодательства     должно
обеспечивать:
     - правовую регламентацию процедур хозяйственного оборота земель в
городах;
     - объединение в едином законодательном  акте  учета  и  правового
регулирования    собственности   на   землю,   здания   и   сооружения
производственного назначения, жилища граждан;
     - территориальное  зонирование  в городах,  выделение пригородных
зон,  разделение  городских  и  сельскохозяйственных  земель,  включая
правовое  зонирование,  определяющее  права  и ограничения по способам
использования земель, а также строительные ограничения;
     - оценочную  деятельность,  в  первую очередь массовую (сплошную)
оценку земель; ипотеку земель;
     - благоприятные  условия  и  упрощенные  процедуры предоставления
земель для частного инвестирования в жилищное строительство.

     Раздел III. Стратегические направления развития
                 рынка недвижимости

     Государственная политика  на  рынке  недвижимости  базируется  на
системообразующей  функции  государства,   предполагающей   проведение
комплексных  и  взаимоувязанных  мероприятий  и  реализацию  программ,
направленных   на    развитие    приоритетных    компонентов    рынка,
обеспечивающих   его   качественное  развитие.  Таким  образом,  можно
выделить следующие приоритетные направления  государственной  политики
на рынке недвижимости.

     3.1. Институциональная политика

     Стратегия институциональных преобразований, призванных обеспечить
структурную перестройку экономики страны,  в сфере регулирования рынка
недвижимости,  формулируется  как  программный  подход  и содействие в
создании самодостаточных  и  устойчивых  институтов  рынка,  способных
опосредовагь следующие направления деятельности на рынке:
     - формирование квалифицированной профессиональной среды  за  счет
создания  образовательных  программ,  в  том числе в системе высшего и
среднего образования;
     - обеспечение  защиты  прав  потребителей  путем создания системы
сертификации и лицензирования деятельности профессиональных участников
рынка недвижимости;
     - создание    единого    информационного    пространства    рынка
недвижимости,  которое  сориентирует  участников  рынка,  оптимизирует
процессы ценообразования;
     - разработку новых технологий в создании,  обороте и в управлении
недвижимостью.

     3.2. Инвестиционная деятельность

     Наиболее актуальными  являются  сегодня   следующие   направления
инвестиционной политики в развитии рынка недвижимости:
     - политика инициации и расширения круга  внебюджетных  источников
финансирования капитальных вложений в развитие недвижимости;
     - политика повышения  эффективности  управления  и  использования
недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности;
     - инновационная политика в части содействия продвижению на  рынке
новых продуктов,  развитию новых организационных форм,  взаимодействия
государственных   органов,   органов   местного    самоуправления    и
предпринимательских   структур   с   целью   проведения   модернизации
существующей недвижимости по критериям ресурсосбережения,  организации
прорывных проектов в управлении и развитии недвижимости;
     - кредитно-финансовая политика по линии кратко- и  среднесрочного
строительного кредитования реализации высокоэффективных инвестиционных
проектов, долгосрочного ипотечного кредитования граждан, инвестирующих
свои средства в развитие либо приобретение недвижимости;
     - продолжение  инвестирования   модернизации,   реконструкции   и
развития  основных  фондов жилищно-коммунального хозяйства и городской
инфраструктуры, воспрепятствование их нарастающему износу и переходу в
аварийное состояние.
     Указанные направления  приложимы  преимущественно  к  структурным
секторам развития и управления недвижимостью,  которые являются в силу
своего воздействия на общую экономическую ситуацию в области  решающим
участком    приложения   инвестиционных   и   организационных   усилий
государства.
     Основные мероприятия  государственной  инвестиционной  политики в
секторе управления недвижимостью предусматривают:
     - организационные  меры  обеспечения  эффективности  управления и
использования  недвижимости  государственной  собственности  за   счет
инвентаризации,   паспортизации   и   оценки   комплексов  и  объектов
недвижимости,  подготовки  на   этой   основе   компетентных   решений
специальных  комиссий  о  целесообразности тех или иных инвестиционных
действий по  снижению  затрат  и  росту  доходности  от  использования
объектов недвижимости;
     - участие  государства  посредством  кредитов  либо  гарантий   в
инвестировании деятельности по модернизации,  реконструкции и развитию
инфраструктуры и объектов недвижимости государственной собственности с
целью    обеспечения   сберегающих   технических   характеристик   как
необходимого условия эффективной эксплуатации объектов;
     - содействие   реализации   наиболее  эффективных  инвестиционных
проектов  по  наилучшему  использованию  недвижимости  государственной
собственности, как объектов инвестиционной деятельности, на конкурсной
основе.
     Основные мероприятия  государственной  инвестиционной  политики в
секторе развития недвижимости предусматривают:
     - расширение  программных  инвестиций в развитие новых технологий
реализации инвестиционно-строительных проектов;
     - содействие  организации новых форм целевой коалиции инвесторов,
девелоперов-застройщиков,  проектировщиков,  строителей и  управляющих
недвижимостью  в  деле  создания  и  продвижения на рынок недвижимости
новых продуктов инвестиционно-градостроительной  деятельности,  прежде
всего - крупных жилых, коммерческих и многофункциональных комплексов с
новыми  типами  объектов,  построенных  на  основе  новых  технологий,
материалов  и  оборудования в соответствии с современными требованиями
ресурсосбережения;
     - проведение   поддержки  активной  кредитной  политики  в  сфере
приоритетных проектов развития  муниципальных  образований  области  с
привлечением международных банковских организаций.

     3.3. Налоговая политика

     В настоящее  время  в  отличие  от западных стран доля налогов на
землю и  строения,  сооружения  (налог  на  недвижимость)  в  бюджетах
муниципальных образований по-прежнему незначительна,  а основная часть
налогов поступает от  налога  на  прибыль  предприятий  и  подоходного
налога.
     Указанные налоги являются  недостаточно  стабильными  источниками
формирования   местного   бюджета   из-за  ненадежности  информации  о
получаемых предприятиями доходов,  а  также  в  связи  с  возможностью
использования  так называемых налоговых укрытий,  существующих во всех
странах легальных способов уклонения от подоходных налогов.
     Решение проблемы  возможно на основе быстрейшего создания простой
и   эффективной   государственной   системы   регистрации   прав    на
недвижимость,  а также создания Государственного кадастра недвижимости
и связанной с ним системы рационального налогообложения, включающей:
     - регистрацию собственников недвижимости как налогоплательщиков в
системе государственной регистрации прав на недвижимость  и  сделок  с
ней,  установление  границ участков владения с целью расчета налоговых
ставок;
     - разработку   системы   установления  единых  ставок  налога  на
недвижимость вместо платы за землепользование и налога на строения.
     Однако в  условиях  рыночных  отношений  для создания эффективной
системы поимущественного налогообложения необходима хорошо  налаженная
инфраструктура рынка недвижимости.
     Такая инфраструктура состоит, как правило, из системы регистрации
прав  и  сделок  с  недвижимостью,  службы  регулярной массовой оценки
недвижимости и службы  налогообложения  недвижимости,  как  это  имеет
место в мировой практике.
     Вся проблема сбалансированного и  стимулирующего  налогообложения
недвижимой  собственности  состоит  в  надлежащем  и достаточно точном
определении ее текущей рыночной стоимости,  разделении базы налога  на
земельную    часть   и   часть,   определяемую   стоимостью   строения
(амортизируемая часть налога),  а также в определении  формы  сбора  -
налог  на  недвижимость,  налог  на  сделки с недвижимостью,  налог на
инвестиции в недвижимость.

     3.4. Политика в сфере оценочной деятельности

     Оценка существенно   влияет   на    все    сферы    экономической
деятельности,   имеет   межведомственный  и  принципиальный  характер,
является необходимым условием для преодоления  существующего  кризиса,
проведения  полноценной  структурной перестройки и дифференцируется на
следующие принципиальные направления:
     - оценка земли и природных ресурсов;
     - оценка рыночной стоимости недвижимости в целях налогообложения;
     - оценка    имущественных    и    нематериальных    активов   при
реструктизации предприятий;
     - оценка  объектов  в целях приватизации,  передачи в управление,
передачи в аренду;
     - оценка при ипотечном кредитовании;
     - оценка  основных  фондов   предприятий-монополистов   с   целью
оптимизации  тарифов  их услуг,  таких,  как тарифы на электроэнергию,
тепловую энергию, услуги связи, железнодорожные перевозки;
     - оценка  основных  фондов  предприятий коммунального хозяйства с
целью оптимизации стоимости их услуг;
     - оценка  объектов,  находящихся  в государственной областной или
муниципальной собственности, при использовании в качестве залога;
     - оценка  при  продаже  объектов,  находящихся  в государственной
областной или муниципальной собственности;
     - оценка  при  передаче  объектов,  находящихся в государственной
областной  или  муниципальной  собственности,  в  качестве  вклада   в
уставный капитал, фонды юридических лиц.

     3.5. Политика в сфере ипотечного кредитования

     Мировой и  российский  опыт  подтверждает  необходимость создания
специализированных кредитных учреждений,  которым должна  принадлежать
важная роль в становлении рынка недвижимости.
     Ипотечное кредитование должно регулироваться нормами гражданского
законодательства,  Земельного  кодекса РФ,  Федерального закона РФ "Об
ипотеке  (залоге  недвижимости)",  а  также  специальным  Законом  "Об
ипотечных  банках Российской Федерации",  который необходимо принять в
ближайшее время на федеральном уровне.
     Регламентация должна касаться, прежде всего:
     - источников средств для ипотечных кредитов;
     - срочности   ипотечных   сделок   (закон   должен  декретировать
длительные сроки ипотечных кредитов, превышающие 10 лет);
     - механизма   обеспечения  рентабельности  ипотечного  кредита  с
учетом низких процентных ставок по ипотечным  ссудам  и  инфляционного
тормоза на пути развития ипотеки;
     - целевого  использования  ипотечного  кредита  исключительно  на
приобретение и развитие недвижимости.

     3.6. Политика взаимодействия рынка недвижимости и
          рынка ценных бумаг

     Важным условием становления рынка недвижимости является выпуск  в
обращение   ценных   бумаг,   обеспеченных  недвижимым  имуществом,  и
обеспечение их свободного обращения.
     Недвижимое имущество  является  одним из наиболее важных объектов
для инвестиций.  Доход от прямых инвестиций в  недвижимость  и  ценные
бумаги,    обеспеченные   недвижимым   имуществом,   при   эффективном
управлении,  может превышать проценты на заемный капитал  и  доход  по
другим ценным бумагам. При этом недвижимость, как средство обеспечения
обязательств,  является наиболее привлекательной для  инвесторов,  так
как  в  отличие от инструментов финансового рынка недвижимое имущество
является реальным активом,  и обладает большей надежностью,  поскольку
"прозрачно" для оценки рисков и расчетов доходности.
     Государственная политика на рынке недвижимости,  направленная  на
увеличение  доходов  от использования недвижимого имущества,  призвана
обеспечить запуск процессов расширенного воспроизводства  коллективных
инвестиций  в  недвижимость,  создавая  при  этом  системы эффективной
защиты прав вкладчиков и восстановления их  доверия  к  инвестиционным
институтам.  Основными  инструментами  такой политики должны стать,  с
одной  стороны,  жесткое  регулирование  деятельности   инвестиционных
институтов,  осуществляющих инвестирование в недвижимость, и, с другой
стороны,  обязательное, нормативно закрепленное раскрытие информации о
деятельности,    как   инвестиционных   институтов,   так   и   других
профессиональных участников рынка.
     Регулирование деятельности     всего    спектра    инвестиционных
институтов, действующих на рынке недвижимости, от традиционных, таких,
как коммерческие банки, страховые компании, акционерные инвестиционные
фонды и компании,  пенсионные фонды, до новых, становящихся институтов
коллективных  инвестиций,  таких,  как  паевые  инвестиционные  фонды,
требуют совместной гибкой координации разных  ведомств  исполнительной
власти, под регулирование которых попадают перечисленные институты.

     3.7. Политика государства в области управления недвижимостью

     В течение  длительного  времени  государство останется крупнейшим
собственником  недвижимости.  Необходимо  ввести   четкое   разделение
государственной  и  муниципальной недвижимости на:  (а) - используемую
непосредственно для обеспечения государственных и социальных функций и
(б) - используемую в коммерческих целях.
     Вторая группа  в   основном   предназначена   для   приватизации,
создающей  вторичный  рынок недвижимости и высвобождающей средства для
реализации    государственных    функций.    Политика     приватизации
рассматривается  как  приоритетная  задача,  которой  подчиняются иные
направления деятельности  государства  как  собственника  этой  группы
недвижимости.
     Значительная часть государственной  собственности  служит  нуждам
функционирования государственных институтов, а также социальным целям.
Критерием эффективности использования  такой  недвижимости  служат  не
получаемые доходы,  а степень обеспечения указанных целей, поддержание
недвижимости в требуемом  для  полноценной  эксплуатации  состоянии  и
оптимизация расходов на ее содержание.
     Необходимая для управления недвижимостью  инвентаризация  и  учет
государственной  недвижимости как задача,  отдельная от общей реформы,
является трудноразрешимой.
     Инвентаризация и  учет  недвижимости возможны как составная часть
действий,  направленных   на   подготовку   к   введению   налога   на
недвижимость.
     Принятие обоснованных   управленческих   решений   в    отношении
недвижимости  требует  ее  оценки.  Оценка  каждого отдельного объекта
достаточно дорога.  Этого недостатка лишена  используемая  в  практике
ряда стран массовая оценка недвижности, которая используется для целей
налогообложения недвижимости. Таким образом, государственная поддержка
муниципальных  реформ  в  области  налогообложения  позволит оценить и
государственную недвижимость.
     Необходимым условием  возможности  реализации права собственности
на отдельный объект внутри имущественного комплекса  для  собственника
должно   стать  членство  в  Товариществе  (Ассоциации)  кондоминиума,
объединяющем всех  собственников  отдельных  объектов  недвижимости  в
единых   имущественных   комплексах.  Определяющим  признаком  наличия
кондоминиумных  правоотношений  и  включенности   объекта   в   состав
кондоминиума  является  то,  что попытка физического обособления любой
части этой совокупности приводит к тому,  что хотя бы  один  объект  в
этой совокупности теряет свои физические или потребительские свойства.
Специфика вещи в составе кондоминиума состоит в том,  что,  как объект
права,  этот  объект  представляет  собой  нерасторжимую  совокупность
собственно вещи и долевого участия на  части,  являющиеся  общими  для
всех  объектов  в  составе  этого  кондоминиума.  В сфере недвижимости
кондоминиум, являясь совокупностью вещей, сам обладает признаками вещи
-  он  является  объектом  всех отношений,  ответственности и бремени,
которые существуют по поводу любой недвижимой вещи, отличной от вещи в
составе кондоминиума.
     Следует различать и нормативно закрепить такие его виды, как:
     - жилищный   кондоминиум,   как   совокупность  правоотношений  в
границах единого жилого комплекса;
     - производственный  кондоминиум как совокупность правоотношений в
границах единого  производственного  или  коммерческого  комплекса;  -
территориальный кондоминиум как совокупность правоотношений в границах
общей  территории,  имеющей  объекты  общей   собственности   (дороги,
озеленение, общие инженерные сооружения и др.);
     - арендный кондоминиум как совокупность арендных правоотношений в
едином имущественном комплексе.

     3.8. Государственная политика в сфере промышленной
          недвижимости

     Из всех обращающихся на рынке  объектов  недвижимости  наименьший
удельный вес в настоящее время имеют такие объекты,  как предприятия в
целом.  Известны лишь единичные случаи заключения сделок купли-продажи
предприятий как единых комплексов имущества.
     Отсутствие наработанной практики включения в коммерческий  оборот
предприятий    дополняется    весьма   скромной   по   своему   объему
законодательной базой. Единственными нормами правового регулирования в
данной  сфере  являются  нормы  статей  559-566  Гражданского  кодекса
Российской Федерации. То есть развитие рынка промышленной недвижимости
сдерживается  во  многом  из-за  отставания в развитии законодательной
базы,  где достаточно ясно и подробно описывался бы  процесс  продажи,
переход  прав  на  объект и т.д.  Сложности,  возникающие при работе с
промышленной  недвижимостью,  не  означают  отказа  от   необходимости
максимально  тщательного  законодательного  регулирования.  Именно  на
таком регулировании,  а не на искусственном создании рынка предприятий
должна быть сконцентрирована современная государственная политика.
     При совершении операций с предприятиями в целом  возникает  целый
комплекс достаточно сложных проблем,  каждая из которых требует своего
разрешения в законодательстве. К таким проблемам можно отнести:
     - социальные гарантии работников предприятия, эксплуатирующих его
имущество, подлежащее продаже, антимонопольное регулирование;
     - защиту прав кредиторов юридического лица, являющихся продавцами
предприятия, в том числе акционеров данного акционерного общества;
     - формирование  такого  специфического объекта недвижимости,  как
предприятие в целом, с учетом того, что при формировании этого объекта
могут  быть  приняты  во внимание лишь те его составляющие,  которые в
точном смысле относятся к недвижимому имуществу.
     Проблема сложной  финансовой  доступности  такого  капиталоемкого
актива,  как  предприятие,  и,  как  следствие,   проблема   правового
регулирования используемых при приобретении предприятий различных схем
банковского и коммерческого кредитования.
     Очерченный круг   проблем   с   очевидностью  демонстрирует,  что
основные усилия в настоящее время должны быть приложены в  направлении
формирования  законодательной базы,  ядром которой должны стать нормы,
определяющие  последствия  заключения  сделки  купли-продажи  с  точки
зрения  прав  и законных интересов работников предприятия и кредиторов
продавца,  а также с точки зрения интересов  государства  в  получении
причитающихся к уплате налогов.

     3.9. Информационная политика

     Государственная политика  в  сфере информационной деятельности на
рынке недвижимости  должна  строиться  на  создании  и  поддержании  в
актуальном    состоянии    единого    информационного    пространства,
построенного на  базе  Государственной  системы  регистрации  прав  на
недвижимое  имущество и сделок с ним и создание Кадастра недвижимости,
объединяющему  юридически  достоверные  данные   о   всем   недвижимом
имуществе.   Такой  подход  должен  снять  одну  из  важнейших  причин
торможения развития рынка недвижимости на первом этапе, когда создание
единого      Кадастра     недвижимости     подменялось     земельными,
территориальными,   градостроительными   и   прочими    ведомственными
кадастрами.
     Для этой  цели  государство  должно  выработать  единые  принципы
технологического  обеспечения функционирования государственной системы
регистрации,  утвердив для этого стандарты  обмена  информацией  между
органами,  участвующими в формировании сведений единого Реестра прав и
сделок и потребляющими эту информацию субъектами,  а  также  стандарты
доступности   и   полноты   сведений,  предназначенных  для  массового
пользования всеми участниками рынка недвижимости.
     Основная задача    государства   на   этом   этапе   -   единство
государственного информационного пространства,  которое обеспечивается
общими   стандартами,   классификаторами,   методиками  и  процедурами
создания и развития Единой государственной системы регистрации прав на
недвижимость  и  сделок  с  ней  с  целью обеспечения участников рынка
недвижимости и других заинтересованных лиц  достаточной  для  принятия
решения, юридически достоверной информацией об объектах прав и сделок,
защитив  при  этом  от  несанкционированного  доступа  юридические   и
экономические сведения, являющиеся личной или коммерческой тайной.
     Кроме того,  государство будет поощрять  обмен  сведениями  между
любыми коммерческими и профессиональными структурами, имеющими интерес
в   недвижимости,   если   это   проводится    с    целью    повышения
информированности,  снижению  рисков  для принятия решений и повышения
стабильности и предсказуемости рынка недвижимости.

     Раздел IV. Правовое обеспечение развития
                рынка недвижимости

     4.1. Формирование объектов недвижимости

     Формирование объекта  недвижимости предваряет любые правовые акты
с недвижимым имуществом, в частности, подготовку недвижимого имущества
к  государственной  регистрации в Едином государственном реестре прав.
Проблема создания и закрепления норм и процедур формирования  объектов
недвижимости  требует  скорейшего  правового  разрешения и обусловлена
следующими обстоятельствами.
     Каждый объект   недвижимости  непосредственно  или  опосредованно
граничит с другими объектами недвижимости или иными объектами законных
интересов  других  лиц.  Необходимость  избегать ущерба этим интересам
приводит к обременениям,  накладываемым на объект недвижимости. В свою
очередь    всякое    обременение   наносит   ущерб   исходному   праву
собственности,  тяжесть обременений может свести  на  нет  это  право,
может  даже  перешагнуть  и  эту  границу,  сделав  объект  откровенно
убыточным.
     Следует развести   и   законодательно   определить   обременения,
накладываемые   на   безличную   совокупность   объектов,   то    есть
автоматически  распространяемые  на все объекты недвижимости,  либо на
объекты недвижимости определенных территориальных образований  и  зон,
либо   на   определенные   виды   объектов   недвижимости   (публичные
обременения) и обременения,  накладываемые на объекты  недвижимости  в
индивидуальном порядке.
     Источником обременений  первой   группы   являются   общественные
интересы.   Источником  обременений,  накладываемых  в  индивидуальном
порядке,  могут быть как общественные (например,  обременения объекта,
являющегося памятником архитектуры), так и частные интересы.
     Необходимость этой классификации  состоит  в  том,  что  законные
механизмы   обременения,  включая  вопросы  возмездности,  для  разных
классов обременений должны быть различны  и  иметь  свою  обособленную
линию развития, различные механизмы регулирования.
     Необходимо законодательство, вводящее классификацию обременений в
интересах    государства,    территориального   сообщества,   частного
собственника,  позволяющее  формировать  независимые  друг  от   друга
механизмы присуждения и освобождения обременений, оценки экономических
последствий  обременений,  а  также  определения  субъекта,   несущего
экономическую  и  правовую  ответственность  за  принятые  решения  по
ограничению или обременению объектов права.
     Законодательство, кроме   охраны   интересов   иных  лиц,  должно
охранять   и   права   собственника   данного   объекта,   а   именно:
конкретизировать обстоятельства,  приводящие к законной неотвратимости
обременений или к обременению в силу договоренности сторон.
     В ходе  поэтапного становления единой системы регистрации прав на
недвижимость и сделок с ней и вступления в силу Федерального закона "О
государственной  регистрации  прав  на недвижимое имущество и сделок с
ним" (далее по тексту  -  Закон)  должен  быть  определен  процедурный
механизм   формирования  обременения  и  его  регистрации,  определены
правомочия лиц, выступающих с требованиями о регистрации обременения.

     4.2. Кадастровый учет недвижимого имущества и развитие системы
          государственной регистрации прав и сделок с ним

     Кадастровый учет объектов недвижимости для целей закрепления прав
на них и  для  целей  налогообложения  недвижимости  осуществляется  в
Единой  государственной системе регистрации прав объектов недвижимости
и прав на них. В ее основе лежат следующие принципы:
     - кадастровый  учет  объектов  недвижимости  в кадастровом округе
осуществляется    на    основании    территориальной    принадлежности
регистрируемого объекта недвижимости данному округу;
     - каждый    объект    недвижимости    имеет    свой    уникальный
идентификационный номер. Идентификационный номер не повторяется ни для
каких иных объектов недвижимости,  существующих одновременно с  данным
объектом  недвижимости,  и объектов недвижимости,  которые возникнут в
будущем,  независимо от того,  будет  ли  иметь  место  данный  объект
недвижимости  как учетная единица,  или прекратит свое существование в
этом качестве.
     Кадастровому учету   подлежат   все   объекты   недвижимости   за
исключением земель запаса. Земли запаса регистрируются в виде массива,
заключенного  объединяющей  их  границей  иных объектов недвижимости и
границей кадастрового округа.
     Процесс введения   системы   регистрации   носит  систематический
характер,  при котором обязательному кадастровому учету  подлежат  все
объекты    недвижимости    и   регистрации,   а   права   на   них   в
последовательности, определяемой Федеральной программой.
     Право на  объект недвижимости переходит от одного правообладателя
к  другому  посредством  изменения  записи  в  Едином  государственном
реестре прав на недвижимое имущество.
     Государство будет стремиться гарантировать достоверность записей,
удостоверяющих  право  на  недвижимость  в  системе  регистрации  прав
экономической   ответственностью   при   наступлении   ущерба   лицам,
пострадавшим от несанкционированного изменения записей, в случае, если
этот ущерб наступил вследствие  ошибки  или  умысла  регистратора  или
иного дефекта регистрационной системы.
     Государство будет стремиться к гарантированной  охране  сведений,
которые  в  силу  регистрации  имеют  юридическую  силу,  от стихийных
бедствий,  террористических актов,  действий злоумышленников,  а также
правовой  защиты  сотрудников системы регистрации прав на недвижимость
от  возможности  неправового  давления  и  иных  воздействий  с  целью
искажения сведений об объектах недвижимости и правах на них.
     Для создания и развития системы государственной регистрации  прав
на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  на территории Пензенской
области необходимо выполнить следующее:
     - завершить   создание   структурных   подразделений   Пензенской
областной регистрационной палаты,  действующих  в  городах  и  районах
области;
     - привести в  соответствие  с  Законом  нормативно-правовые  акты
Пензенской  области  по  регистрации  прав  на  недвижимое имущество и
сделок с ним;
     - подготовить    программу   развития   системы   государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок  с  ним  Пензенской
области;
     - подготовить и заключить соглашение между  Пензенской  областной
регистрационной   палатой   и   Комитетом   по  земельным  ресурсам  и
землеустройству   области    и    организациями    Бюро    технической
инвентаризации  о  порядке  взаимодействия  при  реализации  Закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и  сделок  с
ним";
     - провести  государственную  регистрацию   прав   на   недвижимое
имущество,  находящееся  в собственности Пензенской области,  провести
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество,  находящееся
в муниципальной собственности;
     - разработать и ввести в действие единый  порядок  постановки  на
учет бесхозного недвижимого имущества;
     - разработать и ввести в  действие  правила  хранения  документов
Единого государственного реестра прав;
     - определить базовые филиалы и представительства по  формированию
региональных реестров прав;
     - организовать хранение архива Единого  государственного  реестра
прав  в  городах  и  районах  области  в  соответствии с утвержденными
правилами;
     - в   соответствии   с   п.  3  ст.  11  Федерального  закона  "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и  сделок  с
ним"  разработать Положение и сформировать обеспечение государственных
гарантий зарегистрированных прав из средств,  полученных в виде  платы
за   регистрацию  и  предоставление  информации  о  зарегистрированных
правах;
     - разработать  и  утвердить перечень информации,  предоставляемой
бесплатно и за плату,  и размер  платы,  взимаемой  за  предоставление
информации  по  запросам Пензенской областной регистрационной палаты в
органы  государственной  власти  и  местного  самоуправления  области,
организации   по   учету   объектов   недвижимого   имущества,  другие
организации;
     - разработать   и   внедрить   комплекс   мероприятий  по  защите
информационных баз данных Пензенской областной регистрационной  палаты
от несанкционированного доступа.
     Единый государственный реестр  прав  на  недвижимое  имущество  и
сделок  с ним является основой государственного кадастра недвижимости.
В свою очередь кадастр недвижимости  формируется  на  данных  описания
объектов,  зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок  с  ним.  В  перспективе  информационная
система  о недвижимости должна объединять базы данных регистрации прав
на недвижимое имущество и кадастра недвижимости.
     Система государственной  регистрации прав на недвижимое имущество
должна представлять собой единую систему,  включающую  в  себя  Единый
государственный   реестр   прав   на  недвижимое  имущество  и  Единый
государственный    кадастр    недвижимости,     являющихся     основой
информационной системы рынка недвижимости.

     4.3. Защита прав на рынке недвижимости

     Защита прав  участников  рынка недвижимости включает широкий круг
вопросов,  среди которых  нормативное  обеспечение  права  на  полную,
достоверную  и актуальную информацию об объекте недвижимости,  прав на
него,  ограничений и  обременений  этих  прав,  как  условий  снижения
рисков,  как  основы  совершения сделки или разработки инвестиционного
проекта.    Гарантия    возможности    приобретения    государственной
собственности на открытых и гласных конкурсах, доступа к использованию
муниципальных и  государственных  ресурсов.  Государственная  гарантия
прав на недвижимое имущество,  страхование различных рисков участников
рынка  недвижимости,  утверждение  этики  профессиональных  участников
рынка,   устранение   административных   барьеров   работы   на  рынке
недвижимости,    соблюдение     антимонопольного     законодательства,
стабильность    "правил   игры"   на   рынке   недвижимости,   участие
общественности в выработке правил создания  и  использования  объектов
недвижимости.
     В этих целях государство формулирует и  устанавливает  содержание
прав   на  недвижимость,  содержание  бремени  этих  прав,  регулирует
правомерность  распределения  недвижимости  между   частными   лицами,
институтами  государства и общества,  выступает гарантом подлинности и
полноты прав на объекты недвижимости,  обеспечивает наличие механизмов
реализации прав на них, условия их сохранности и развития.
     Защита прав участников рынка недвижимости включает в себя также и
защиту объектов этих прав, каковыми являются объекты недвижимости.
     Степень полезности  объекта  недвижимости  находится   в   прямой
зависимости  планировочных  характеристик земельного участка в случае,
если он не является нормативным земельным  участком  при  определенных
планировочных   характеристиках   его   использование   с   какой-либо
рациональной целью технически не осуществимо или очевидно экономически
нецелесообразно.
     При формировании  границ   земельных   участков,   как   объектов
недвижимости,    необходимо    обеспечивать    выполнение   требований
градостроительных  нормативов  к  размеру,  конфигурации   и   составу
элементов  территории  в  рамках разрешенного использования земельного
участка,  устанавливаемого правовым градостроительным регламентом. Это
содействует  их  неоднократному  рациональному  освоению с максимально
разрешенной плотностью.
     Планировочные характеристики  участка,  особенно располагаемого в
исторически сложившейся застройке,  могут привести к снижению  степени
его   полноценности,   стать   дефектами  земельного  участка.  Такими
дефектами являются:  чрезмерно малые размеры участка,  чрезмерно малая
ширина   земельного   участка;  наличие  тупого  или  острого  угла  в
конфигурации  участка,  непрямолинейный  (криволинейный  или  ломаный)
характер границ, конфигурация участка сложной геометрической формы.
     Градостроительные нормы  и  регламенты   должны   предусматривать
недопустимость формирования земельных участков с дефектами, снижающими
потребительские и товарные свойства земли.
     Однако признаки  дефектности земельных участков,  устанавливаемые
нормативами,  не  должны  изменять  сложившиеся  земельные  участки  в
исторической застройке городов,  историко-культурных и заповедных зон,
где структура участков имеет культурное и средообразующее значение.
     Полезность, которой должен отвечать объект недвижимости,  требует
того,  чтобы он находился в состоянии готовности удовлетворять  своему
функциональному   назначению   в  рамках  разрешенного  использования.
Формирования объекта недвижимости должно включать в себя все составные
части  объекта,  которые обеспечивают объекту полноценное соответствие
его функциональному назначению,  включая  сервитуты,  необходимые  для
существования   частей   объекта,   находящихся   за   пределами   его
территориальных границ.
     С целью законодательной защиты прав на возможность преобразования
и  развития  объекта  в  соответствии  с  правовым   градостроительным
регламентом необходимо правовое обеспечение требования об обязательном
(принудительном,  в отличие от договорного  характера)  предоставлении
необходимых  сервитутов  в обременение собственников соседних объектов
недвижимости.
     Условиями реализации   концепции   развития   рынка  недвижимости
Пензенской области являются на первоначальном этапе:
     принятие следующих нормативных правовых актов:
     - "О  создании  геоинформационных  систем  (ГИС)   г.   Пензы   и
Пензенской области";
     - "О государственном учете и  оценке  недвижимости  в  Пензенской
области";
     - "О  программе  поэтапного  развития   системы   государственной
регистрации  прав  на  недвижимое  имущество и сделок с ним Пензенской
области";
     - "О проведении проверки результатов переоценки основных фондов";
     - "О проверке  стоимости  недвижимого  имущества,  принадлежащего
физическим лицам на праве собственности, для целей налогообложения";
     создание путем совместного учреждения  (органами  государственной
власти и местного самоуправления) следующих организаций:
     - "Пензенское областное бюро технической инвентаризации и  оценки
недвижимости";
     - "Пензенский  областной  центр  регистрации  юридических  лиц  и
индивидуальных предпринимателей";
     - "Центр недвижимости".


                              __________


     Приложение 2


     УТВЕРЖДЕН
     постановлением Правительства
     области
     от 15 июня 1999 г.  N 155-пП


                                СОСТАВ
               межведомственной комиссии по реализации
                концепции развития рынка недвижимости
                        в Пензенской области.

     Долганов              - Вице-губернатор - Председатель
     Александр Васильевич    Правительства области -
                             председатель комиссии

     Мельников             - первый заместитель Председателя
     Лев Викторович          Правительства области -
                             зам. председателя комиссии

     Логунов               - Министр доходов и экономической
     Валентин Николаевич     безопасности Пензенской области -
                             зам. председателя комиссии

                          Члены комиссии:

     Алейников             - директор ПТ "Юридическая фирма
     Борис Николаевич        "Право, оценка, аудит"

     Воейков               - заместитель генерального директора
     Владимир Михайлович     по вопросам управления и ценным
                             бумагам ОАО "Пензмаш"

     Голдин                - начальник государственной налоговой
     Николай Борисович       инспекции по Пензенской области

     Калашников            - Глава города Пензы
     Александр Серафимович

     Косой                 - Министр экономики области
     Михаил Григорьевич

     Николаев              - Министр строительства, строительных
     Владимир Васильевич     материалов и архитектуры Пензенской
                             области

     Прокаев               - заместитель Министра
     Валерий Иванович        государственного имущества области

     Ступин                - председатель Правления Пензенского
     Валерий Александрович   регионального общества оценщиков

     Филимонов             - председатель комитета по работе
     Сергей Николаевич       с территориями, зам.руководителя
                             аппарата Губернатора


     Руководитель аппарата
     Правительства          В.А.Сатин