Решение Думы г. Кирова от 26.04.2006 № 53/14

 


                       КИРОВСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА
                            ТРЕТЬЕГО СОЗЫВА

                                РЕШЕНИЕ

от 26.04.2006 N 53/14
   г. Киров, обл.

Об утверждении Методики расчета
нормативных размеров земельных
участков в общем имуществе
многоквартирного дома


     В   целях   ускорения  проведения  жилищно-коммунальной  реформы,
активизации участия населения в благоустройстве территории  города,  а
также  в  соответствии с жилищным законодательством  и  Постановлением
Правительства    Российской   Федерации   от   26.09.1997    N    1223
"Об  утверждении  Положения  об определении  размеров  и  установлении
границ земельных участков в кондоминиумах", Градостроительным кодексом
РФ,   Уставом  муниципального  образования  "Город  Киров"   Кировская
городская Дума РЕШИЛА:

     1. Утвердить  Методику  расчета  нормативных  размеров  земельных
участков в общем имуществе многоквартирного дома (прилагается).

     2. Опубликовать настоящее решение в газете "Кировская правда".


Исполняющий полномочия главы
города Кирова, председатель
Кировской городской Думы    Л. Г. Никулин


                                            Утверждена Решением
                                            Кировской городской Думы
                                            от 26.04.2006 г. N 53/14



                               МЕТОДИКА
            РАСЧЕТА НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
                В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

                          1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

     1.1. Настоящая  Методика  разработана  на   основе   Методических
указаний   по  расчету  нормативных  размеров  земельных  участков   в
кондоминиумах,  утвержденных  приказом Министерства  РФ  по  земельной
политике,   строительству   и   жилищно-коммунальному   хозяйству   от
26.08.1998   года   N  59,  Положением  об  определении   размеров   и
установлении  границ земельных участков в кондоминиумах,  утвержденным
Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 N 1223.
     1.2. Жилое помещение - изолированное помещение, которое  является
недвижимым  имуществом и пригодно для постоянного проживания  граждан,
оно  индивидуализировано  в  пространстве  как  жилой  дом,  квартира,
комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или  в
общий   коридор,  отвечает  установленным  санитарным  и   техническим
правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
     1.3. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех
частей  такого  помещения, включая площадь помещений  вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и
иных   нужд,  связанных  с  их  проживанием  в  жилом  помещении,   за
исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
     1.4. Общее имущество в многоквартирном жилом доме -  помещения  в
данном  доме,  не  являющиеся частями квартир  и  предназначенные  для
обслуживания  более  одного  помещения в  данном  доме,  в  том  числе
межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые  и  иные
шахты,  коридоры,  технические  этажи,  чердаки,  подвалы,  в  которых
имеются  инженерные  коммуникации,  иное  обслуживающее  более  одного
помещения  в данном доме оборудование (технические подвалы),  а  также
крыши,  ограждающие  несущие  и ненесущие  конструкции  данного  дома,
механическое,    электрическое,    санитарно-техническое    и     иное
оборудование,  находящееся  в  данном доме  за  пределами  или  внутри
помещений  и обслуживающее более одного помещения, земельный  участок,
на   котором   расположен  данный  дом,  с  элементами  озеленения   и
благоустройства и иные предназначенные для обслуживания,  эксплуатации
и  благоустройства  данного дома объекты, расположенные  на  указанном
земельном участке.

                         2. ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

     2.1. Определение нормативных размеров земельных участков в  общем
имуществе  многоквартирных жилых домов, передаваемых в  общую  долевую
собственность  собственникам помещений в  многоквартирном  жилом  доме
бесплатно.
     2.2. Требования   настоящей   Методики   применяются   с   учетом
соблюдения        требований       градостроительных       нормативов,
противопожароопасной безопасности, санитарных разрывов между  зданиями
и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания
граждан  в  общем имуществе многоквартирного жилого дома, обслуживания
жилых зданий и другого имущества, входящего в состав общего имущества,
а  также  доступ  ко всем объектам общего имущества. При  этом  должны
обеспечиваться  нормальные  условия  проживания  граждан  на   смежных
земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей  и
арендаторов  этих  участков, а также владельцев расположенных  на  них
зданий, строений и сооружений.
     2.3. Требования настоящей  Методики  применяются  при  подготовке
документации  по  планировке территории в  целях  установления  границ
земельных   участков   многоквартирных  жилых  домов   на   территории
существующей  застройки  и в целях выявления  территорий,  превышающих
нормативные    размеры   земельных   участков   в   общем    имуществе
многоквартирных   жилых  домов  в  соответствии  с   градостроительной
документацией, градостроительными нормативами.

           3. РАСЧЕТ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
                В ОБЩЕМ ИМУЩЕСТВЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

     3.1. В основу  настоящей  Методики  положен  принцип  определения
величины  удельных  показателей  земельной  доли  для  зданий   разной
этажности  на  основе градостроительных нормативов различных  периодов
массового жилищного строительства.
     3.2. Размер земельного участка в общем имуществе многоквартирного
дома  уточняется  при  разработке проекта границ  земельного  участка,
входящего в общее имущество многоквартирного дома.
     3.3. Разработка  проекта  границ  земельного  участка   в   общем
имуществе многоквартирного жилого дома осуществляется в соответствии с
документацией   по   планировке   территории   конкретного    квартала
(микрорайона)  при соблюдении требований п. п. 2.2  и  2.3.  настоящей
Методики.
     3.4. Удельный  показатель  земельной  доли   представляет   собой
площадь  жилой территории в границах элемента планировочной структуры,
приходящейся  на  1  кв. м общей площади жилых помещений,  входящих  в
состав общего имущества многоквартирного дома.
     3.5. На  подлежащих  застройке  территориях  города  и   сельских
населенных   пунктов,   входящих   в  городской   округ,   определение
нормативных   размеров   земельных   участков   в   общем    имуществе
проектируемого  многоквартирного дома осуществляется в соответствии  с
действующими градостроительными нормативами, на основе документации по
планировке  территорий,  разработанных в соответствии  с  генпланом  и
правилами землепользования и застройки.
     3.6. Определения удельного показателя земельной доли  для  зданий
разной этажности в районах сложившейся жилой застройки основывается на
нормативных  документах, регламентирующих удельные  размеры  элементов
жилой территории в кварталах и микрорайонах.
     Такими  элементами территорий в разные периоды строительства  как
квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:
     - территории под жилыми зданиями;
     - проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;
     - открытые площадки для временного хранения автомобилей;
     - придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;
     - хозяйственные площадки;
     - физкультурные площадки.
     Удельные  показатели  земельной доли, приходящейся  на  1  кв.  м
площади   жилых   помещений,  входящих  в  состав   общего   имущества
многоквартирного   дома,  в  зависимости  от   этажности   и   периода
строительства, приведены в ПРИЛОЖЕНИИ к настоящей Методике.
     3.7. Нормативный размер  земельного  участка  в  общем  имуществе
многоквартирного дома, в основу определения которого  положен  принцип
выявления  удельного  показателя  земельной  доли  для  зданий  разной
этажности,   рассчитывается  путем  умножения  общей   площади   жилых
помещений  в данном общем имуществе многоквартирного дома на  удельный
показатель земельной доли по формуле (1):

     Sнорм. = Sобщ. x Уз.д.    (1)

     где  Sнорм.  -  нормативный  размер земельного  участка  в  общем
имуществе многоквартирного дома, м2;
     Sобщ.   -   общая  площадь  жилых  помещений  в  общем  имуществе
многоквартирного дома, м2;
     Уз.д.  -  удельный  показатель земельной доли для  зданий  разной
этажности (таблица прилагается).

     3.8. Определение  размеров   земельных   участков   для   нежилых
помещений  (предприятия  торговли,  бытового  обслуживания  и   т.п.),
входящих   в   состав   общего   имущества   многоквартирного    дома,
осуществляется  на  основании градостроительных  нормативов  с  учетом
обеспечения  требований  по эксплуатации этих  помещений  (организация
подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для
временной  стоянки  автомобилей и т.д.) и  уточняется  при  разработке
границ    земельного    участка,   входящего   в    общее    имущество
многоквартирного дома.
     3.9. При  определении  размеров  земельного   участка   в   общем
имуществе  многоквартирного дома на базе отдельного здания  в  составе
квартала  (особенно в центральных районах города, где сверхнормативные
территории  фактически отсутствуют) может также применяться  расчетная
формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий
в  границах  квартала  микрорайона, не  подлежащих  передаче  в  общее
имущество  многоквартирного  дома,  т.е.  исключения  участков   школ,
детских   дошкольных   учреждений,   других   отдельно   расположенных
учреждений   культурно-бытового   обслуживания,   территории    общего
пользования  микрорайонного и внемикрорайонного  значения,  территории
незавершенной,  реконструируемой и проектируемой  застройки,  а  также
других территорий, не занятых жилой застройкой.
     Расчет    размера   земельного   участка   в   общем    имуществе
многоквартирного дома проводится по следующей формуле (2):

              Sобщ.кв. - Sнж. - Sзастр.ж.
Sразм.общ. = ---------------------------- х Sобщ.ж.п. + Sзастр.   (2)
                      Sобщ.ж.з.

     где  Sразм.общ.  -  размер земельного участка в  общем  имуществе
многоквартирного дома;
     Sобщ.кв. - общая площадь квартала, микрорайона;
     Sнж.  -  суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих
передаче в общее имущество многоквартирного дома;
     Sзастр.ж.  -  суммарная площадь застройки  всех  жилых  зданий  в
границах квартала, микрорайона;
     Sобщ.ж.з.  - суммарная общая площадь жилых помещений  всех  жилых
зданий в границах данного квартала, микрорайона;
     Sобщ.ж.п.  -  общая  площадь  жилых  помещений  общего  имущества
многоквартирного дома, для которого рассчитывается нормативный  размер
земельного участка;
     Sзастр.  -  площадь  застройки общего имущества  многоквартирного
дома, для которого рассчитывается земельный участок.

     3.10. Размер  земельной  доли  каждого  домовладельца   в   общем
имуществе  многоквартирного дома определяется  путем  умножения  общей
площади   жилых   помещений,  находящихся  в   собственности   данного
домовладельца  в  общем имуществе многоквартирного дома,  на  удельный
показатель земельной доли.
     3.11. В случае, если фактически размер земельного участка в общем
имуществе  многоквартирного дома меньше нормативного, размер земельной
доли  каждого  домовладельца определяется  путем  деления  фактической
площади земельного участка в общем имуществе многоквартирного дома  на
общую площадь жилых помещений в общем имуществе многоквартирного  дома
и   умножения  на  общую  площадь  жилого  помещения,  находящегося  в
собственности каждого домовладельца.


     Примеры расчетов нормативных размеров земельных участков в  общем
имуществе многоквартирного дома:

     1. Определение нормативного размера  земельного  участка  для  5-
этажного  80-квартирного  здания  1960  г.  строительства  со  средней
площадью квартиры 50 кв. м.
     В   соответствии   с  таблицей  приложения  удельный   показатель
земельной  доли  для 5-этажных жилых зданий равен 1,34. Следовательно,
нормативный размер земельного участка составит (50 x 80) x 1,34 = 5360
кв. м

     2. Определение  нормативного   размера   земельного   участка   и
сверхнормативной   территории,   если   имущество   общее    имущество
многоквартирного  дома составляет группа из трех 9-этажных  зданий  по
5400  кв.  м  общей  площади жилых помещений каждый, расположенных  на
заданной территории. Застройка 80-х годов.
     Площадь   заданной  территории  составляет  2,5  га.  На   данной
территории  расположен также детский сад, земельный  участок  которого
равен 3400 кв. м. Фактическая площадь жилой территории (за исключением
детского сада) равна 25000 - 3400 = 21600 кв. м.
     Нормативный размер участка одного жилого дома равен 5400 x 0,98 =
5292 кв. м Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых
домов равна 5292 x 3 = 15876 кв. м.
     Сверхнормативная площадь территории равна 21600 -  15876  =  5724
кв. м
     Сверхнормативный  размер  участка  каждого  жилого   дома   равен
5724:3=1908 кв. м


                                     Приложение
                                     к Методике расчетов нормативных
                                     размеров земельных участков
                                     в общем имуществе
                                     многоквартирного дома



                      УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ, ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 КВ. М. ОБЩЕЙ
                              ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ


--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|  Строительные |                                            ЭТАЖНОСТЬ                                       |
|     нормы     |--------------------------------------------------------------------------------------------|
|               |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  12 | 14|  16  | 17 | 18 | 20 | 22 | Более |
|               |     |     |     |     |     |     |     |     |     |   |      |    |    |    |    |   22  |
|---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+---+------+----+----+----+----+-------|
| 1957г СН 41-58| 2,84| 2,00| 1,57| 1,34| 1,23| 1,19| 1,14|  -  |  -  | - |  -   | -  | -  | -  | -  |   -   |
|---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+---+------+----+----+----+----+-------|
|  1967 г. СНиП | 2,72| 1,97| 1,81| 1,52| 1,39| 1,30| 1,21| 1,04|  -  | - |  -   |    |    |    |    |       |
|  II - К.2-62  |     |     |     |     |     |     |     |     |     |   |      |    |    |    |    |       |
|---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+---+------+----+----+----+----+-------|
|  1975 г. СНиП | 2,30| 1,80| 1,59| 1,36| 1,21| 1,15| 1,10| 0,98| 0,94| - |      |    |    |    |    |       |
|    II-60-75   |     |     |     |     |     |     |     |     |     |   |      |    |    |    |    |       |
|---------------+--------------------------------------------------------------------------------------------|
| СНиП 2.07.01- |                                         НЕ МЕНЕЕ 0,92                                      |
|      89*      |                                                                                            |
|---------------+--------------------------------------------------------------------------------------------|
| Рекомендуемые | 1,5 |     |     | 0,88|     |     |     | 0,65|     |   | 0,45 |    |    |    |    |       |
| показатели для|     |     |     |     |     |     |     |     |     |   |      |    |    |    |    |       |
|   уплотнения  |     |     |     |     |     |     |     |     |     |   |      |    |    |    |    |       |
|  застройки в  |     |     |     |     |     |     |     |     |     |   |      |    |    |    |    |       |
| кондоминиумах |     |     |     |     |     |     |     |     |     |   |      |    |    |    |    |       |
|---------------+--------------------------------------------------------------------------------------------|
|  Примечания   | 1.  В  застройке  смешанной  этажности удельный показатель  земельной  доли  следует       |
|               | рассчитывать   на   средневзвешенную  гармоническую  этажность  путем   интерполяции       |
|               | удельных показателей, приведенных в таблице.                                               |
|               |                                                                                            |
|               | 2.  Норма  СНиП 2.07.01-89* приведена для расчетной жилищной обеспеченности  18  кв.       |
|               | м./чел.   При   другой  расчетной  жилищной  обеспеченности  расчетную   нормативную       |
|               | земельную долю следует определять по формуле                                               |
|               |         Узд.18 х18,                                                                        |
|               | Узд. = ------------ , где Узд.18 - показатель                                              |
|               |             Н                                                                              |
|               | Н - расчетная жилищная обеспеченность, кв. м.                                              |
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------