Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 26.07.1999 № 459

                            Постановление
Кабинета Министров Республики Татарстан от 26 июля 1999 г. N 459 "О
    Концепции создания и развития земельного рынка в Республике
                            Татарстан"

      Кабинет Министров Республики Татарстан постановляет:
      Утвердить представленную  Государственным  комитетом  Республики
Татарстан  по  земельным  ресурсам  и  земельной  реформе  прилагаемую
Концепцию создания и развития земельного рынка в Республике Татарстан.

Премьер-министр
Республики Татарстан                                    Р.Н.Минниханов

Заместитель Премьер-министра Республики
Татарстан - Руководитель Аппарата Кабинета
Министров Республики Татарстан                            И.Б.Фаттахов



Концепция создания и развития земельного рынка в Республике Татарстан 
      (утверждена постановлением КМ РТ от 26 июля 1999 г. N 459)      

  I.                                                          Введение

  II.   Анализ   и  основные   итоги   земельных   преобразований    в
 Республике
  Татарстан
  III.       Правовое       обеспечение       земельной        реформы

  IV.       Источники       формирования       земельного        рынка

  V. Основные направления формирования  и  развития  земельного  рынка

  5.1.     Государственное     регулирование     земельного      рынка

  5.2.                          Оценка                          земель

  5.3.  Развитие   ипотечного   кредитования,   вовлечение   земли   в
 хозяйственный
  оборот с помощью ценных бумаг
  5.4.     Совершенствование     системы     платежей     за     землю

  5.5.      Информационное      обеспечение      земельного      рынка

  VI.  Особенности   развития   рынка   земель   сельскохозяйственного
 назначения
  VII.  Этапы реализации  концепции  создания  и  развития  земельного
 рынка в
  Республике Татарстан

                             I. Введение                              

      Важнейшим  условием   повышения   эффективности   хозяйствования
является  реализация экономического потенциала земли. Эта задача может
быть решена  путем  создания  необходимых  правовых,  организационных,
структурных   и   других   условий   для   формирования   и   развития
цивилизованного земельного рынка.
      Рынок  земли  -  особо  ответственная  экономическая   структура
национального     хозяйства.    Его    организация    и    эффективное
функционирование  должны  базироваться  на  нормативно-правовой  базе,
регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке.
      Рынок земли отличается от рынка других товаров.  Это  связано  с
тем, что земельные участки как товар нельзя стандартизировать, то есть
покупать или продавать по заранее установленным образцам, так  как  на
ценообразование  на продаваемую и покупаемую землю как объект товарных
отношений  влияют  различные  факторы.  К  ним  относятся:  конкретное
местоположение  земельного  участка,  качественные  природные и другие
характеристики,  регламентация  целевого  назначения  и   разрешенного
использования   и  ряд  других  показателей.  Все  эти  обстоятельства
определяют сложную функционально-организационную структуру  земельного
рынка,  где  помимо  основных участников рынка - продавца и покупателя
действует  большое  число  посредников  в  лице  банковских  структур,
фондовых   институтов,  агентов  по  операциям  с  землей  (брокеров),
землеустроителей, оценщиков земли, ипотечных  кредиторов,  инвесторов,
страховщиков, юристов и так далее.
      Перечисленные выше  особенности  участия  земельных  участков  в
гражданском   обороте   позволяют   сделать   вывод   о  необходимости
государственного  регулирования  процесса  формирования   и   развития
рыночных  земельных  отношений  посредством  постоянного  наблюдения и
контроля за состоянием земельного рынка, прогнозирования тенденций его
развития и создания правовых гарантий его участникам.
      Разработка Концепции создания  и  развития  земельного  рынка  в
Республике    Татарстан    вызвана    актуальной    необходимостью   в
формулировании  контуров  государственной  политики,  направленной  на
преодоление   проблем  в  становлении  земельного  рынка,  отвечающего
требованиям    качественных    структурных     и     институциональных
преобразований в экономике республики.
      Концепция  ориентирована  на  достижение  позитивного  конечного
результата   -   реализацию   экономического  потенциала  земли  путем
повышения инвестиционной и предпринимательской  активности  населения,
вовлечения   земельных   участков  вместе  с  другой  недвижимостью  в
воспроизводственные процессы в экономике.
      Реализация  положений  Концепции   предполагает   разработку   и
принятие  системно  скоординированного  комплекса  нормативно-правовых
документов, направленного на совершенствование правового регулирования
земельного   рынка,   что  позволит  защитить  права  собственников  и
инвесторов, задействовать механизм саморазвития рынка земель, а  также
обеспечить вложения в его инфраструктуру.

  II. Анализ и основные итоги земельных преобразований в Республике   
                              Татарстан                               

      В результате прошедшего  этапа  экономических  преобразований  в
республике устранена монополия государственной собственности на землю,
реализован   принцип   платности   землепользования   и   осуществлено
первичное  вовлечение  земельных  участков в гражданский оборот. Новый
тип отношений, основанный на многообразии форм собственности на землю,
закреплен  Конституцией Республики Татарстан, другими законодательными
и нормативными правовыми актами.
      Проведение реформы  привело  к  значительному  перераспределению
земель,  40%  которых  в  настоящее  время  находится  в собственности
физических   и   юридических   лиц,   в   том    числе,    60%    всех
сельскохозяйственных   угодий.   Вместо  реорганизованных  колхозов  и
совхозов к 1 января 1999  года  образовано  около  тысячи  акционерных
обществ,   товариществ,   коллективных  предприятий,  производственных
сельскохозяйственных  кооперативов  и   других   новых   формирований.
Собственниками  земельных  долей  стали  464,8 тысячи граждан, которым
передано   в   общую   долевую   собственность   2,6   млн.   гектаров
сельскохозяйственных  угодий.  Реализуя  свои  конституционные  права,
более 300 тысяч собственников земельных долей заключили свыше 30 тысяч
договоров  аренды или передачи в уставной капитал сельскохозяйственных
предприятий. Сформирован значительный слой  крестьянских  (фермерских)
хозяйств,  которых  насчитывается  около  1,8 тысяч. В их распоряжение
передано 118,8 тыс.га земель.
      Завершено    составление    проектов    разграничения     земель
сельскохозяйственного   назначения,   переданных   в   общую   долевую
собственность и оставшихся после перераспределения  в  государственной
собственности.
      Осуществлено   юридическое   закрепление   прав    граждан    на
используемые  ими  земельные  участки  для  ведения  личных  подсобных
хозяйств,   коллективного    садоводства,    жилищного    и    дачного
строительства.  В  настоящее время более одного миллиона граждан имеют
земельные участки для этих целей, из них 580 тысяч  участков  площадью
85,5 тыс.га - в их собственности.
      В  рамках  создания  и  развития   государственного   земельного
кадастра  завершена  инвентаризация земель городов, поселков, сельских
районных центров, площадь которых составляет 120 тысяч га, в 1999 году
завершается   инвентаризация   земель   сельских  населенных  пунктов,
которых в республике более 3 тысяч.
      Проводится комплекс аэрофотосъемочных работ с целью  создания  и
обновления  достоверного  планово-картографического материала на земли
различных  категорий,  а  также  почвенные,  агрохимические  и  другие
обследования для изучения земельных ресурсов.
      Определена нормативная цена сельскохозяйственных угодий по  всем
районам  республики,  завершаются  работы  по  кадастровой оценке всех
сельскохозяйственных угодий.
      На землях  населенных  пунктов  проводится  комплексное  ценовое
зонирование с целью дифференциации ставок платежей за землю и создания
основы для оценки земельных участков.
      Можно  констатировать,  что  основы  земельного  рынка   и   его
инфраструктуры в республике формируются.
      Так в 1998 году зарегистрированы 4,4 тысячи  сделок  по  продаже
земельных  участков,  более  3  тысяч  фактов  наследования.  Получает
развитие  проведение  аукционов  по  продаже  земельных   участков   в
собственность,  а также по продаже права на заключение договора аренды
земельного участка, особенно в городах Казань и Набережные Челны.
      Современный  этап  земельных  преобразовании  на   первый   план
выдвинул задачи перехода к экономическим методам управления земельными
ресурсами, созданию и  полноценному  функционированию  рынка  земли  и
иной  недвижимости, государственной гарантии прав на землю, расширение
арендных отношений как одной  из  форм  землепользования,  особенно  в
городах, введения механизма залога земель.
      Вовлечение земель в гражданский оборот требует  функционирования
достоверной  базы  данных  о  правовом, количественном, качественном и
экономическом положении земель и иных объектов  недвижимости,  которая
должна  оперативно  обеспечивать  потребителей необходимой кадастровой
информацией.  Это  станет  возможным   в   рамках   Единого   кадастра
недвижимого   имущества,   который   должен   создаваться   на  основе
государственного земельного кадастра, ведение которого  базируется  на
современных   компьютерных  технологиях,  передовом  опыте  в  области
геодезии, топографии, экономики, статистики и других отраслях знаний.

             III. Правовое обеспечение земельной реформы              

      Правовая  основа  проведения  земельной  реформы  в   Республике
Татарстан   была  заложена  принятием  Земельного  кодекса  Республики
Татарстан в 1998  году,  законов  Республики  Татарстан  "О  земельной
реформе"  в  1991 году, "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" в 1991
году, "О плате за землю" в 1994 году, рядом других нормативных актов.
      По  мере  развития  земельных  отношений,  особенно  в  связи  с
конституционным  закреплением  права  частной  собственности на землю,
требовало корректировки и правовое обеспечение  земельной  реформы.  В
этом   плане   существенную  роль  имело  принятие  Указов  Президента
Республики  Татарстан  от  10  мая  1993  года  N  УП-244  "О  порядке
преобразования    колхозов,    совхозов    и    приватизации    других
государственных предприятий и организаций агропромышленного  комплекса
Республики   Татарстан"   и   от  24  марта  1995  года  N  УП-192  "О
регулировании земельных отношений в Республике Татарстан".
      Отсутствие  стройной  системы  земельного   законодательства   в
Российской  Федерации,  когда действие главы 17 "Право собственности и
другие  вещные  права  на  землю"  Части  1  Гражданского  Кодекса  РФ
приостановлено  до  принятия  Земельного кодекса, а его принятие из-за
излишней  политизированности  неоправданно  затягивается,   при   этом
большинство  положений  Указов Президента России по земельным вопросам
утратило силу, существенно  затрудняет  планомерное  совершенствование
законодательной и нормативной базы и в субъектах Федерации.
      В этом плане  важным  событием  стало  принятие  Государственным
Советом  Республики  Татарстан  в  1998 году новой редакции Земельного
кодекса Республики Татарстан, в котором обозначены следующие  основные
принципиальные вопросы земельных отношений:
      равноправное существование всех  форм  собственности  на  землю,
включая частную;
      признание земли особым  видом  недвижимости  и  включение  ее  в
гражданский оборот;
      государственная  гарантия   защиты   прав   на   землю   каждому
собственнику, владельцу, пользователю земельного участка;
      признание норм международного  права  при  участии  в  земельных
отношениях иностранных юридических и физических лиц;
      ответственность каждого  собственника,  владельца,  пользователя
земель  перед  обществом  и государством за рациональное использование
земель, сохранение и повышение их плодородия.
      Земельным  кодексом  не  предусмотрены  какие-либо   ограничения
оборота   земель   сельскохозяйственного  назначения  при  условии  их
целевого назначения.
      Определены    предельные     размеры     земельных     участков,
предоставляемых   гражданам   для  ведения  крестьянских  (фермерских)
хозяйств,  личных  подсобных   хозяйств,   индивидуального   жилищного
строительства, садоводства.
      Для реализации положений  Земельного  кодекса  предусматривается
принятие   законов,   регламентирующих  вопросы  купли-продажи  земель
сельскохозяйственного назначения, их залога, оценки  земель,  внесение
изменений   и   дополнений   в   законы   "О   плате  за  землю",  "Об
административной    ответственности    за     нарушения     земельного
законодательства",  "О  крестьянском  (фермерском)  хозяйстве"  и  ряд
других.
      Для законодательного  определения  системы  органов  по  ведению
государственного  земельного  кадастра и участников землеустроительных
отношений  требуется  принятие   законов   Республики   Татарстан   "О
государственном  земельном  кадастре"  и "О землеустройстве". Наряду с
этим  необходимо  внесение  изменений  в  положения,  регламентирующие
вопросы   аренды   земель,   установления   размеров  арендной  платы,
нормативной цены земли.
      Принятие  указанного  комплекса  законодательных  и  нормативных
актов    призвано    обеспечить    проведение    земельной    реформы,
функционирование   рынка   земли   и   обеспечение    государственного
регулирования этих процессов.

             IV. Источники формирования земельного рынка              

      Очевидным  источником   привлечения   финансовых   средств   для
реализации  инвестиционного  процесса  является механизм регулирования
земельного   рынка,   обеспечивающий   включение   в   гражданский   и
экономический  оборот  такого  специфического  вида  недвижимости, как
земельные участки.
      Основными  функциями  такого  механизма   являются   возможность
перераспределения    земель   с   целью   их   наиболее   эффективного
использования и оценка реальной стоимости земли.
      Общая площадь  земель  Республики  Татарстан  составляет  6783,7
тыс.га.  По  категориям  земель  территория  распределяется  следующим
образом:
      сельскохозяйственного назначения - 4692,3 тыс.га - (69,2%),
      населенных пунктов - 299,2 тыс.га - (4,4%),
      промышленности, транспорта - 95,4 тыс.га - (1,4%),
      особо охраняемых территорий - 8,4 тыс.га - (0,1%),
      лесного фонда - 1229,7 тыс.га - (18,1%),
      водного фонда - 456,2 тыс.га - (6,7%),
      запаса - 2,5 тыс.га - (0,1%).
      В республике всего насчитывается 1 млн. 595 тысяч собственников,
владельцев, пользователей земельных участков. Из них:
      собственники земельных долей - 464,3 тыс.,
      крестьянские (фермерские) хозяйства -1,8 тыс.,
      сельскохозяйственные предприятия - 1,5 тыс.,
      несельскохозяйственные предприятия - 17,6 тыс.,
      граждан, имеющих земельные участки для:
      ведения личного подсобного хозяйства - 364,3 тыс.,
      индивидуального жилищного строительства - 143,4 тыс.,
      коллективного садоводства - 475,4 тыс.,
      дачного и гаражного строительства - 126,5 тыс.
      Из общей площади можно выделить следующие земли,  которые  могут
реально участвовать в формировании земельного рынка:
      земельные паи - 2557,7 тыс.га;
      земли   сельскохозяйственного    назначения,    находящиеся    в
государственной собственности - 1043,5 тыс.га;
      земли крестьянских (фермерских) хозяйств - 118,8 тыс.га,  в  том
числе находящиеся в частной собственности - 50,6 тыс.га;
      земли, предоставленные для ведения  личных  подсобных  хозяйств,
садоводства,  индивидуального  жилищного  и  гаражного строительства -
138,5 тыс.га, в том числе находящиеся в собственности граждан  -  85,5
тыс.га;
      земли   резерва   и   неиспользуемые   земли,   находящиеся    в
государственной собственности и собственности местного самоуправления;
      земли,     занятые     приватизируемыми     (приватизированными)
предприятиями.
      Таким образом, около 3,9 млн. гектаров земель потенциально могут
быть  включены  в рыночный оборот. Кроме этого, источники формирования
земельного  рынка  могут  пополняться  за   счет   изымаемых   земель,
используемых  с  нарушением  законодательства,  а  также реквизируемых
земельных участков.
      Состав этих земель неоднороден и  характеризуется  кадастровыми,
экономико-географическими,   социальными   факторами,   вариантами  их
целевого и разрешенного использования и т.д.
      Стоимость земельных ресурсов  Республики  Татарстан  (на  основе
расчета   по   нормативной   стоимости)  составляет  около  470  млрд.
деноминированных рублей. Из них, стоимость сельскохозяйственных угодий
-  125  млрд.рублей;  земель,  находящихся  в собственности, владении,
пользовании,  аренде  граждан  -  20  млрд.рублей;  земель  населенных
пунктов  и  земель  промышленности  -  около  200  млрд.рублей.  Земли
сельскохозяйственного назначения, находящиеся  в  общей  собственности
граждан  (земельные паи), оцениваются в размере 84 млрд.рублей; земли,
оставшиеся  в  государственной  собственности   для   их   дальнейшего
перераспределения - 33 млрд.рублей.
      Очевидно,  что  имущественный  потенциал,  связанный  с  землей,
огромен,  и  реальный  механизм  использования этого потенциала должен
способствовать  улучшению  экономического  и   финансового   положения
республики, росту благосостояния ее населения.

   V. Основные направления формирования и развития земельного рынка   

      Становление и  развитие  рынка  земли,  отвечающего  требованиям
качественных   структурных   преобразований  в  экономике  республики,
обеспечивается  разработкой   и   реализацией   ряда   взаимосвязанных
государственных   мероприятий,  направленных  на  преодоление  проблем
функционирования рынка земли, как важнейшей и неотъемлемой части рынка
недвижимости.
      Основными направлениями формирования и развития земельного рынка
являются:
      государственное регулирование земельного рынка;
      развитие рыночного оборота земли, в  том  числе  в  комплексе  с
объектами недвижимости;
      совершенствование системы платежей за землю;
      проведение оценки земель;
      развитие ипотечного кредитования;
      вовлечение земли в хозяйственный оборот с помощью ценных бумаг;
      информационное обеспечение земельного рынка.

         5.1. Государственное регулирование земельного рынка          

      Государство создает систему  регулирования  земельного  рынка  и
обеспечивает  ее  функционирование.  На  современном этапе становления
рынка земли государство играет две определяющие его развитие роли:
      во-первых,  государство  выступает  в  роли  регулятора   рынка,
отвечающего  за создание справедливых правил для всех участников рынка
и обеспечивающего их соблюдение посредством  принятия  соответствующих
законодательных  и  нормативных  актов и осуществлением контроля за их
выполнением;
      во-вторых, государство выступает в роли участника рынка, являясь
крупнейшим  собственником  и  продавцом  земель  и другого недвижимого
имущества. В этом плане требуется обеспечение согласованности действий
по   развитию  земельного  рынка,  как  одного  из  направлений  рынка
недвижимости, в комплексе  с  регулированием  рынков  других  объектов
недвижимости.  Важнейшими  элементами  создания  инфраструктуры  рынка
земли являются:
      обеспечение  единой  системы  формирования,   учета   и   оценки
земельных участков в комплексе с другой недвижимостью;
      совершенствование и развитие системы государственного земельного
кадастра  и  на  его  основе  создание  единого  кадастра  недвижимого
имущества при координирующей роли Госкомитета Республики Татарстан  по
земельным ресурсам и земельной реформе;
      создание и развитие системы государственной регистрации прав  на
недвижимое имущество и сделок с ним;
      обеспечение системы взаимодействия и  обмена  информацией  между
учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и органами, ведущими государственный  учет  и
специальную  регистрацию  земельных  участков  и объектов недвижимости
(Госкомзем   Республики   Татарстан,   Минжилстройкомхоз    Республики
Татарстан, Госкомимущество Республики Татарстан).
      Государственная политика по  развитию  оборота  земли  и  другой
недвижимости должна быть направлена также на решение следующих задач:
      стимулирование приобретения земельных участков в  собственность,
выкупа  земельных участков под приватизированными предприятиями, в том
числе:
      введение  режима   рассрочки   платежей   при   приватизации   и
приобретении земельных участков в собственность;
      предоставление права  погашения  задолженности  соответствующего
бюджета  перед предприятиями путем передачи в собственность занимаемых
ими земельных участков;
      включение  стоимости  земельных  участков  в  уставный   капитал
приватизируемых (приватизированных) предприятий;
      повышение   эффективности   управления   земельными   участками,
находящимися  в  государственной собственности, собственности местного
самоуправления, путем их разграничения на используемые непосредственно
для  обеспечения государственных функций и используемые в коммерческих
целях;
      переход на аукционный и  конкурсный  принцип  продажи  незанятых
земельных  участков,  находящихся  в  государственной  собственности и
собственности местного самоуправления при проведении  которых  местным
органам  государственной  власти  предоставляется  право  установления
стартовой цены земельных участков в пределах минимума,  установленного
Кабинетом Министров Республики Татарстан;
      создание специализированного банка (Земельного банка);
      развитие ипотечного кредитования граждан  и  юридических  лиц  -
участников   земельного   рынка,   инвестирующих   свои   средства  на
приобретение либо  на  воспроизводство  и  улучшение  земли,  а  также
обеспечение   государственного  контроля  рынка  земельных  закладных,
обеспечение взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг;
      расширение возможностей оборота прав аренды земли, находящейся в
государственной     собственности     и     собственности     местного
самоуправления,  предоставление  местным  органам   власти   прав   по
установлению   базовых   ставок   арендной   платы  в  зависимости  от
местонахождения, вида использования и степени доходности земель;
      упрощение  процедур  предоставления  земель   под   жилищную   и
промышленную  застройку  (согласований,  разрешений градостроительных,
экологических и других требований);
      установление  принципа  разрешенного  использования   земель   в
городах  и  других  поселениях  взамен  целевого  и процедур правового
зонирования территорий населенных пунктов;
      проведение массовой оценки земли и другой недвижимости, создание
и развитие института оценщиков, риэлтерских фирм;
      создание  системы  добровольного  страхования  различных  рисков
участников рынка земли и недвижимости;
      введение административной ответственности за  правонарушения  на
земельном  рынке  и  совершенствование правовых способов защиты прав и
интересов участников рынка.
      В целях определения наиболее перспективных направлений  развития
земельного  рынка  целесообразно  проведение  исследований  и  анализа
конъюнктуры существующего  положения  на  рынке  земли,  в  том  числе
методами   социологического  опроса  потенциальных  участников  рынка,
определения  и  оценки  спроса  и  предложения  на  земельные  участки
различного целевого назначения.

                          5.2. Оценка земель                          

      Введение платного землепользования  и  реформирование  принципов
налогообложения  земли,  развитие  земельного  рынка, требуют создания
современной системы оценки земель. В этой  связи  необходимо  принятие
Закона Республики Татарстан "Об оценке земель".
      Основными направлениями  государственной  политики  по  вопросам
оценки земель являются:
      установление  порядка  проведения  территориального   оценочного
зонирования;
      определение  порядка  и  методик  проведения   рыночной   оценки
земельных  участков,  необходимой  для установления стартовой цены при
публичных торгах, в случаях реквизиции, изъятия земельных участков для
государственных нужд;
      разработка методик массовой кадастровой оценки земель  различных
категорий в целях налогообложения;
      организация  учета  реальных  сделок  с   землей   и   отражения
полученных данных в государственном земельном кадастре;
      государственная  поддержка  подготовки  кадров  и   деятельности
оценщиков    для    обслуживания   земельного   оборота,   организация
государственного  регулирования   их   деятельности   (лицензирование,
сертификация),   определение   их   ответственности  за  достоверность
результатов оценки.
      Целесообразно  разработать  механизм  обеспечения  обязательного
представления   частными  оценщиками  материалов  оценки  (отчетов  об
оценке)     специализированным      государственным      организациям,
уполномоченным   на   ведение  государственного  земельного  кадастра.
Необходимость  такой  меры  обусловлена  тем,  что  оценка  земель  по
рыночным  критериям  является неотъемлемой частью земельно-кадастровой
информации.
      Методической основой массовой оценки земель должны быть принципы
рыночной  стоимости,  базирующиеся  на  данных  о  совершенных сделках
(метод  сравнения  продаж).  На  начальном  этапе  при   недостаточном
количестве сделок используются доходный и затратные методы.
      Накопленный в республике  опыт  проведения  массовых  оценочных,
работ   по   землям   сельскохозяйственного   назначения   может  быть
использован для создания информационной базы системы оценки земли.

      5.3. Развитие ипотечного кредитования, вовлечение земли в       
             хозяйственный оборот с помощью ценных бумаг              

      Повышение   эффективности   управления   земельными    ресурсами
неразрывно  связано  с  активизацией рынка земли и расширением спектра
форм  регулирования  земельных   отношений.   Одним   из   механизмов,
традиционно  применяемых  в  мировой  практике  управления  земельными
ресурсами, является ипотека (залог недвижимости).
      Проблема залога земли имеет самое непосредственное  отношение  к
вопросу   привлечения  долгосрочных  инвестиций  в  отрасли  экономики
Республики  Татарстан  (прежде  всего  агропромышленного   комплекса),
дополнительного финансирования на возвратной основе программ по охране
природных ресурсов  и  повышению  плодородия  продуктивных  земель,  а
также созданию благоприятных условий для развертывания индивидуального
жилищного строительства.
      Необходимым  условием  привлечения  инвестиций  через   механизм
коммерческого   кредитования   является   обеспечение  предоставленных
кредитов залогом недвижимости, в том  числе  земли.  Для  целого  ряда
предприятий,  прежде  всего  агропромышленного  комплекса,  фермерских
хозяйств, граждан -  собственников  земельных  участков,  залог  земли
является   основной   формой  обеспечения  возврата  полученных  через
коммерческие банки денежных средств.
      Одним  из  важнейших  условий  для  успешного   функционирования
земельного  рынка  является  создание  Земельного  банка, деятельность
которого должна быть в первую  очередь  направлена  на  инвестирование
товаропроизводителей,      обеспечивающих     наиболее     эффективное
использование земель. Однако развитие системы ипотечного  кредитования
затруднено   тем,   что   Федеральным   Законом  "Об  ипотеке  (залоге
недвижимости)", принятым в  1998  году,  ипотека  сельскохозяйственных
угодий    из    состава   земель   сельскохозяйственных   организаций,
крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных
подсобных  хозяйств  не  допускается.  Этим значительно ограничивается
круг земельных  участков,  участвующих  в  обороте.  В  связи  с  этим
необходимо  принятие  Закона  Республики  Татарстан  "О  залоге земель
сельскохозяйственного назначения".
      Для  развития  ипотечных  отношений  и   вовлечения   земель   в
хозяйственный    оборот    целесообразно    использовать   возможности
инструментов фондового рынка,  в  частности  закладных  ценных  бумаг,
земельных  облигаций. Это позволит увеличить ликвидность этого рынка и
создать  нормальную  систему  ценообразования,  то   есть   обеспечить
открытость,  публичность,  прозрачность  -  все  те  условия,  которые
определяют объем рынка.
      Обеспечением   выпуска   земельных   облигаций    должны    быть
инвестиционно  привлекательные  земельные  участки,  оцененные  по  их
рыночной  стоимости.   На   период   обращения   земельных   облигаций
землеобеспечение  переходит  в  доверительное  управление государству,
которое  соотносит  землеобеспечение  с  проспектом  эмиссии,  а   при
необходимости   осуществляет   погашение   части  земельных  облигаций
конкретными земельными участками.
      Особенностью   облигационного    земельного    займа    является
инвестиционный   характер   использования   вырученных  от  размещения
средств. Реализуемость займа должна обеспечиваться, во-первых,  хорошо
просчитанной  окупаемостью  проектов, а, во-вторых, четкими и строгими
правилами реализации инвестиционного процесса.

           5.4. Совершенствование системы платежей за землю           

      Действующая  система  земельных  платежей  регулируется  Законом
Республики  Татарстан "О плате за землю" и соответствующим федеральным
законом, в соответствии с которыми формами земельных платежей являются
земельный  налог  и  арендная  плата. Введение платы, за землю сыграло
значительную роль  в  повышении  эффективности  управления  земельными
ресурсами.
      Вместе с тем выявилось, что  существующая  система  платежей  не
совсем  совершенна с точки зрения и налоговой политики и рационального
землепользования.   Главным   недостатком    системы    являются    ее
недостаточная  гибкость  и  наличие  неоправданно  большого количества
льготников и необлагаемых налогом площадей, процент которых  постоянно
увеличивается.  Земельный налог сегодня уплачивается только с 64% всех
земель  Республики  Татарстан,  а  по   населенным   пунктам   налогом
облагается 44% площадей.
      В  условиях  развития  земельного  рынка  следует  исходить   из
необходимости   увеличения  роли  земельных  платежей  в  формировании
доходной части бюджета и совершенствования системы платежей за  землю,
как инструмента рационализации землепользования.
      Совершенствование системы  платежей  целесообразно  проводить  в
следующих направлениях:
      дифференциация ставок  земельного  налога  и  арендной  платы  в
зависимости от рыночной оценки земли;
      осуществление расчета ставок налога и арендной платы  в  городах
исходя из градостроительной ценности и характера использования земель;
      проведение ценового зонирования земель для дифференциации ставок
при налогообложении и определении арендной платы;
      существенное сокращение льгот по земельному  налогу  и  арендной
плате за пользование землями всех категорий;
      усиление контроля за  выполнением  бюджетных  заданий  по  сбору
земельных платежей и их целевым использованием.

           5.5. Информационное обеспечение земельного рынка           

      В рамках информационного обеспечения рынка земли необходимо:
      создание  и  поддержание  в  актуальном  состоянии  баз   данных
государственной  системы  регистрации  прав  на недвижимое имущество и
сделок  с  ним  и  государственного   кадастрового   учета   земли   и
недвижимости (реализация Программы создания автоматизированной системы
ведения государственного земельного кадастра в  Республике  Татарстан,
утвержденной постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от
18.01.1997 года N 40");
      внедрение и обязательное использование всеми участниками рынка и
государственными  органами  единых  классификаторов  и форматов обмена
данными;
      предоставление доступа граждан и юридических лиц к информации  о
земельных участках, других объектах недвижимости и правах на них.

VI. Особенности развития рынка земель сельскохозяйственного назначения

      Особую  специфику  имеет  рынок   земель   сельскохозяйственного
назначения,   который   пока   находится  в  стадии  становления.  Его
организация и функционирование должны быть  ориентированы  на  решение
следующих задач:
      обеспечение  наиболее  эффективного   использования   земельного
фонда;
      формирование рационального  землепользования,  размеры  которого
были бы увязаны с численностью постоянных трудоспособных работников;
      рационализация  форм   землепользования   путем   вовлечения   в
производственный   оборот   земельных   долей,   которые  оказались  в
собственности лиц,  не  обрабатывающих  землю  (пенсионеры,  работники
социальной  сферы). Это может осуществляться путем увеличения площадей
личных  подсобных  хозяйств,  приоритетного  права  их   приобретения,
предоставления в аренду различным сельским товаропроизводителям.
      Ключевым вопросом в становлении земельного рынка является вопрос
разграничения  земель,  находящихся  в  частной  (в  том  числе  общей
совместной,  общей  долевой)  собственности  и  земель,  остающихся  в
государственной  собственности.  Этот  процесс  должен носить открытый
характер с  непосредственным  участием  в  нем  всех  заинтересованных
сторон. В результате должны быть:
      юридически закреплены права собственности  на  землю  за  новыми
сельскохозяйственными образованиями;
      сформирован  государственный  фонд  перераспределения  земель  и
намечены основные направления его использования.
      Земли  государственного  фонда  перераспределения   могут   быть
использованы в следующих целях:
      предоставление в  пользование  или  аренду  сельскохозяйственным
предприятиям,  крестьянским хозяйствам (для сохранения и укрепления их
производительного    потенциала,    а    также    решения     вопросов
демографического плана в будущем);
      продажа участков для различного использования;
      консервация  невостребованных  земель  в  целях   восстановления
плодородия;
      перевод   отдельных   территорий   в   земли    природоохранного
назначения.
      Принципиально новым делом является  продажа  земельных  участков
сельскохозяйственного  назначения.  Отсутствие  опыта  в  этом вопросе
требует  на  первом  этапе  произвести  подбор  земельных  участков  с
наиболее  высокими  потребительскими  качествами (плодородие, выгодное
местоположение,  транспортные  связи,  наличие  объектов  водо,  газо,
электроснабжения   и   т.п.),   определяющими   высокую   степень   их
ликвидности.
      Выбор земельных участков сельскохозяйственного  использования  и
подготовка  их  к продаже с изменением целевого назначения должна быть
осуществлена с учетом  требований,  предъявляемых  к  предварительному
согласованию    местоположения    объектов,    согласно   действующего
законодательства.
      При  подготовке  земель  к  продаже  для   сельскохозяйственного
использования  следует  предусматривать  варианты,  дающие возможность
будущему собственнику земельного участка в дальнейшем  арендовать  или
получить  в  пользование  дополнительные  площади сельскохозяйственных
угодий,  невостребованных  при  продаже,  для   создания   оптимальных
размеров землепользования.
      Продажу  земельных  участков,  находящихся   в   государственной
собственности  для  сельскохозяйственного использования, строительство
частных  объектов  отдыха,  оздоровления,  прочей  предпринимательской
деятельности  целесообразно  осуществлять  на  конкурсной  основе. Это
позволит судить о  потенциальных  возможностях  будущих  собственников
земельных   участков  и  их  намерениях  по  инвестиционным  проектам,
бизнес-планам и т.д.
      Земельные участки, находящиеся в государственной собственности и
собственности   местного   самоуправления   для   дачного,  жилищного,
гаражного  строительства,  предпринимательской  деятельности   следует
выставлять на аукционы.
      Одним из  важнейших  этапов  подготовки  конкурсов  и  аукционов
является  организация  рекламы  и развитие риэлтерской и маркетинговой
службы. Для этих целей необходим полный  и  достоверный  информативный
материал  по  каждому  выставляемому  на  продажу земельному участку с
доведением  его  до  общественности,  в  том  числе,  и  за  пределами
Республики Татарстан, через средства массовой информации.

VII. Этапы реализации концепции создания и развития земельного рынка в
                         Республике Татарстан                         

      I этап. (1999-2000 гг.)
      Разработка  и  принятие  законодательных  и  нормативных  актов,
обеспечивающих развитие рынка земли.
      Проведение  кадастровой  оценки  земель,  ценового   зонирования
территорий с целью дифференциации платежей за землю.
      Завершение   создания   системы   государственного    земельного
кадастра.
      Создание системы государственной регистрации прав на  недвижимое
имущество и сделок с ним.
      Создание  системы  взаимодействия  и  обмена  информацией  между
учреждением  юстиции  по  регистрации  прав  на недвижимое имущество и
сделок с ним и органами, ведущими государственный учет земель и других
объектов недвижимости.
      Разграничение    земель    различных     форм     собственности,
землеустроительное обеспечение функционирования земельного рынка.

      II этап. (2000-2001 гг.)
      Завершение формирования  правовых  аспектов  функционирования  и
государственного регулирования земельного рынка.

      I-II этапы (1999-2001 гг.)
      Обеспечение правовых гарантий участников  земельного  рынка  при
проведении операций с земельными участками.