Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 23.12.2002 № 731

                 КАБИНЕТ МИНИСТРОВ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ
                     от 23 декабря 2002 г. N 731

              О МЕРАХ ПО РАЗВИТИЮ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
                И ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ В РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН

     В целях создания в  Республике  Татарстан  условий  для  развития
ипотеки жилья Кабинет Министров Республики Татарстан ПОСТАНОВЛЯЕТ:

     1. Утвердить  прилагаемую  Концепцию развития ипотеки и поддержки
жилищного строительства в Республике Татарстан.
     2. Принять предложение Министерства строительства,  архитектуры и
жилищно - коммунального хозяйства Республики Татарстан о создании  ОАО
"Ипотечное  агентство  Республики  Татарстан"  с  уставным капиталом в
сумме 120,0 млн.  рублей и долей участия в нем Республики Татарстан  в
объеме не менее 51 процента.
     3. Министерству земельных и  имущественных  отношений  Республики
Татарстан:
     в двухнедельный срок со  дня  принятия  настоящего  Постановления
обеспечить созыв учредительного собрания;
     выступить соучредителем  ОАО  "Ипотечное   агентство   Республики
Татарстан";
     обеспечить государственную регистрацию устава указанного общества
и эмиссии акций;
     оформить передачу  прав  акционера   ОАО   "Ипотечное   агентство
Республики   Татарстан",  акции  которого  находятся  в  собственности
Республики  Татарстан,  Министерству  строительства,   архитектуры   и
жилищно - коммунального хозяйства Республики Татарстан;
     обеспечить включение   (назначение)    кандидатур    в    составы
наблюдательного  совета,  совета  директоров,  ревизионной  комиссии в
качестве  представителей  государства  по  согласованию  с   министром
строительства,   архитектуры   и  жилищно  -  коммунального  хозяйства
Республики Татарстан;
     предложить органам   управления   указанного   общества  в  целях
представления интересов государства и  обеспечения  решающего  влияния
государства  как  крупного акционера,  обладающего контрольным пакетом
акций,  на процессы  организации  управления  в  создаваемом  обществе
назначить  председателем  наблюдательного  совета  (совета директоров)
Хуснуллина Марата Шакирзяновича.
     4. Министерству  финансов Республики Татарстан выделить 60,0 млн.
рублей Министерству земельных  и  имущественных  отношений  Республики
Татарстан  для  внесения  доли Республики Татарстан в уставный капитал
создаваемого ОАО "Ипотечное агентство Республики  Татарстан"  за  счет
средств,  предусмотренных  на  2002  год  по  статье  "Прочие  текущие
расходы" федеральной  целевой  программы  "Социально  -  экономическое
развитие Республики Татарстан до 2006 года".
     5. Министерству экономики и промышленности  Республики  Татарстан
предусматривать  в программах капитального строительства по заказчикам
Кабинета Министров Республики Татарстан  на  последующие  годы  объемы
инвестиций по заявке Министерства строительства, архитектуры и жилищно
- коммунального хозяйства Республики Татарстан на реализацию ежегодных
ипотечных программ.
     6. Министерству   строительства,   архитектуры   и   жилищно    -
коммунального  хозяйства  Республики  Татарстан  ежегодно  вносить  на
утверждение в Кабинет Министров Республики Татарстан годовую ипотечную
программу,   механизм   ее   реализации  и  направления  использования
бюджетных средств.
     7. Утвердить  следующие  процентные ставки по кредитам,  займам и
рассрочкам  регулярных  платежей  в   потребительском   обществе   при
использовании ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" бюджетных
средств для граждан, участвующих в государственной ипотечной программе
(при   получении  кредита  за  счет  целевых  бюджетных  средств,  для
компенсации  из  бюджета  разницы  между   коммерческой   и   льготной
процентными  ставками,  при  участии  в потребительском обществе,  для
предоставления государственных гарантий и т.п.):
     не менее   2/3   ставки   рефинансирования   Центрального   банка
Российской Федерации - для участвующих в строительстве элитного жилья;
     не менее   1/2   ставки   рефинансирования   Центрального   банка
Российской  Федерации  -  для  участвующих   в   строительстве   жилья
улучшенного качества;
     не более   1/3   ставки   рефинансирования   Центрального   банка
Российской  Федерации - для участвующих в строительстве жилья типового
качества;
     не более   1/3   ставки   рефинансирования   Центрального   банка
Российской Федерации  -  для  приобретающих  жилье  вторичного  рынка,
полученное в результате расчета граждан за кредит;
     не более   1/4   ставки   рефинансирования   Центрального   банка
Российской  Федерации  -  для работников бюджетной сферы,  многодетных
семей,  участвующих  в  строительстве  жилья  типового  качества   или
приобретающих жилье вторичного рынка;
     не более   1/5   ставки   рефинансирования   Центрального   банка
Российской Федерации - для молодых семей,  участвующих в строительстве
жилья типового качества или приобретающих жилье вторичного рынка.
     8. Контроль  за реализацией настоящего Постановления возложить на
Министерство строительства,  архитектуры  и  жилищно  -  коммунального
хозяйства Республики Татарстан.

     Премьер - министр
     Республики Татарстан          Р.Н.МИННИХАНОВ

     Руководитель Аппарата
     Кабинета Министров
     Республики Татарстан          И.Б.ФАТТАХОВ





                                                            Утверждена
                                                        Постановлением
                                                    Кабинета Министров
                                                  Республики Татарстан
                                           от 23 декабря 2002 г. N 731

                              КОНЦЕПЦИЯ
                РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ И ПОДДЕРЖКИ ЖИЛИЩНОГО
                 СТРОИТЕЛЬСТВА В РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН

                               Введение

     Формирование системы    залоговых    отношений    при    жилищном
кредитовании    является    одним    из    приоритетных    направлений
государственной жилищной политики.
     Настоящая Концепция   основана   на  Концепции  развития  системы
ипотечного   жилищного   кредитования,   утвержденной   Постановлением
Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г.  N 28,  определяет
место  и  роль  жилищного  кредитования  в  жилищном   финансировании,
развитие  рынка  жилищного  фонда,  а  также  стратегию  республики  в
становлении и развитии данной сферы.
     Наряду с  прежней  ориентацией  на  нужды социально не защищенных
групп населения настоящая  Концепция  является  новым  инструментом  в
решении   жилищных   проблем  основной  части  работающего  населения,
располагающей  средними  доходами,  накоплениями  и  имеющей  жилье  в
собственности.
     Основным способом  решения  жилищной  проблемы  для  этой   части
населения  является долгосрочное жилищное кредитование,  основанное на
долгосрочном кредитовании, обеспеченном залогом, в том числе ипотекой.
     Концепцией определены   основные  цели  и  принципы  формирования
системы жилищного кредитования с учетом действующего  законодательства
и  существующих социально - экономических условий.  Концепция включает
описание формирования системы долгосрочного жилищного кредитования,  а
также  организационно - экономического механизма привлечения кредитных
ресурсов в эту сферу.
     Концепция учитывает практику функционирования механизма жилищного
кредитования в республике,  соседних регионах и Российской Федерации в
целом.
     Основная задача  государства  в  становлении  системы   жилищного
кредитования,  основанного  на залоговых обязательствах,  предполагает
развитие законодательной базы и нормативного регулирования процесса  с
целью  снижения  финансовых  рисков участников и повышения доступности
приобретения жилья для граждан.  Одним  из  моментов  снижения  рисков
система   рассматривает   непосредственное   участие   в  ней  органов
государственного  управления   путем   прямого   или   опосредованного
финансирования     рисков     и     регулирования    процесса    через
специализированную государственную организацию.
     Государственное бюджетное   финансирование  будет  направлено  на
непосредственную  поддержку  граждан,  уровень  доходов   которых   не
позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия.


               1. Основные цели и принципы формирования
             системы долгосрочного жилищного кредитования

                      1.1. Содержание проблемы

     К началу экономических реформ в России  практически  отсутствовал
свободный  рынок  жилья.  Жилищные  условия  граждане  улучшали  путем
существовавшей в то время распределительной системы и так  называемого
"черного рынка".  Объемы жилищного фонда, находящегося в собственности
граждан, были незначительны, долгосрочные кредиты населению составляли
малую  долю  в  общем  объеме  финансирования  жилья и предоставлялись
застройщикам  индивидуального  жилья  и  участвующим   в   жилищно   -
строительных кооперативах.
     За период  реформ  в  сфере  жилищного  финансирования  произошли
серьезные изменения.
     Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию
жилых  домов  по  формам  собственности  и  источникам финансирования.
Значительно  увеличилась  доля  частного  сектора,  снизились   объемы
государственного  бюджетного  финансирования  жилищного строительства.
Возрос объем вводимого в эксплуатацию индивидуального и строящегося  с
долевым участием граждан жилья. В Республике Татарстан по состоянию на
01.01.2001  г.  в  частной  собственности,  включая  приватизированные
квартиры, находится 70% общего объема жилищного фонда.
     Развивается рынок   жилья.    Растет    количество    специальных
(риэлтерских)  организаций,  занимающихся  сделками  купли  -  продажи
жилья.  На конец 2001 года в республике зафиксировано 153  риэлтерских
организаций (на начало 2001 г.  - 128),  из них 104 - в г.  Казани (на
начало 2001 г.  - 85).  В 2000 году в г.  Казани было зарегистрировано
3836  сделок  купли  -  продажи  жилья,  в  2001  году  их  количество
увеличилось в 2,5 раза и составило 9891.
     С момента  начала  массовой  приватизации  жилья очередь на жилье
сократилась на 47%,  но в ней состоит около 170 тыс.  семей (около 12%
общего  количества  семей  и одиноких граждан республики).  Бесплатное
жилье в республике предоставляется на  внебюджетные  средства  семьям,
проживающим  в  ветхом  жилье,  благодаря  реализации  республиканской
Программы ликвидации ветхого жилья (объем Программы ликвидации ветхого
жилья  -  улучшение  жилищных  условий более 46 тыс.  семей),  а также
семьям,  состоящим  на  учете  по  улучшению  жилищных   условий   при
администрациях городов, районов.
     В Республике Татарстан имеется  опыт  государственного  жилищного
долгосрочного     кредитования    граждан,    реализуются    программы
государственного жилищного кредитования:
     работников бюджетной  сферы  -  без  залога прав на недвижимость,
основной формой обязательства выступают поручители,  срок кредитования
- до 15 лет,  ставка кредитования - 7 процентов.  Оператор - "Ак Барс"
Банк,  распорядитель -  управление  "Татглавинвестстрой"  Министерства
строительства,   архитектуры   и  жилищно  -  коммунального  хозяйства
Республики Татарстан;
     молодых семей - с залогом прав на построенное жилье,  а также под
поручительство родителей,  срок  кредитования  -  до  10  лет,  ставка
кредитования - 0 процентов. Оператор - "Ак Барс" Банк, распорядитель -
Министерство по делам молодежи и спорту Республики Татарстан;
     семей, проживающих   в   ветхом   жилье   и  желающих  приобрести
дополнительное жилье к выделяемому бесплатно по  Программе  ликвидации
ветхого жилья по социальным нормам, - с залогом прав на недвижимость и
поручительством,  срок кредитования - до 10 лет, ставка кредитования -
0%  для молодых семей и 7%  - для других граждан, проживающих в ветхом
жилье.  Оператор - коммерческий банк  "Кара  Алтын",  распорядитель  -
Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан;
     работников сельского хозяйства  -  с  залогом  и  поручительством
предприятия,  срок  кредитования  - 10 лет,  ставка кредитования - 3%,
сумма кредита - не более 100 тыс. рублей. Оператор - коммерческий банк
"Татарский аграрно - промышленный банк",  распорядитель - Министерство
сельского хозяйства и продовольствия Республики Татарстан.
     Всего с  момента  начала  реализации государственных программ (за
три года) выдано 2570 кредитов на  сумму  257  млн.  рублей.  Основной
источник  финансирования  данных  программ - средства республиканского
бюджета  Республики  Татарстан.  Обращений   взысканий   по   выданным
государственным кредитам не было.
     Каждая из    государственных    программ    осуществляется     по
самостоятельным  схемам,  ориентированным  на  обслуживаемые категории
граждан. В соответствии со схемами отработана и структура организаций,
их  реализующих.  Поэтому  объединение  этих  программ  в рамках одной
государственной организации считается нецелесообразным.
     Наряду с  государственными  программами  в  Республике  Татарстан
реализуется  также  кредитование  граждан  для   строительства   жилья
некоторыми   коммерческими   банками,  такими  как:  Банк  "Татарстан"
Сберегательного банка Российской Федерации, "Интехбанк", "Татфондбанк"
и   др.  Так,  Банком  "Татарстан"  Сберегательного  банка  Российской
Федерации в течение нескольких лет выдано 28 тыс. жилищных кредитов на
сумму около 700 млн.  рублей (стоимость 2 тыс.  двухкомнатных квартир)
под 22 - 23%  годовых сроком возврата от 5 до  15  лет,  в  том  числе
кредитов,  обеспеченных  ипотечными обязательствами,  в объеме 11 млн.
рублей (стоимость 28 - 30 двухкомнатных квартир.  У  остальных  банков
объемы кредитования невелики.
     Различные схемы рассрочки выплат гражданам на строительство жилья
предлагают  и  производят  коммерческие строительные фирмы при долевом
строительстве жилья.
     По схемам  кредитования,  осуществляемым  банками и коммерческими
строительными фирмами, происходит увеличение цены жилья, что позволяет
участвовать  в  них  только  гражданам  с  доходами  выше среднего или
имеющим  предварительно  накопленные   большие   сбережения.   Поэтому
подобные  программы  не  имеют  широкого  распространения  и  не могут
обеспечить сохранение требуемого объема ввода жилья по республике.
     Спрос на жилье остается высоким.  В условиях сокращения бюджетных
расходов в  жилищном  секторе  государство  сосредоточило  внимание  в
основном  на проблемах отдельных категорий и групп населения,  которые
не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы.  Основная
же часть населения,  имеющая относительно стабильные доходы и желающая
приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать
из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.
     Задача государства в новых  условиях  заключается  в  поддержании
платежеспособного  спроса  различных слоев населения на рынке жилья за
счет создания условий для  развития  рыночных  механизмов  мобилизации
внебюджетных  ресурсов  общества  и  направления  их  в  строительство
посредством  развития  системы  долгосрочного   жилищного   ипотечного
кредитования,  перехода  к решению населением жилищных проблем за счет
собственных и кредитных средств.
     Необходимо отметить,  что за государством,  безусловно,  остается
функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех  граждан,
которые   по   уровню   дохода  не  в  состоянии  приобрести  жилье  в
собственность даже с помощью  долгосрочного  кредита  и  безвозмездных
субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

              1.2. Роль   и   место  системы  долгосрочного  жилищного
               кредитования, обеспеченного
                     ипотечными обязательствами

     Определяя основные  направления и подходы к созданию эффективного
рыночного механизма жилищного финансирования,  позволяющего обеспечить
комплексное  решение жилищной проблемы,  необходимо выделить следующие
основные взаимосвязанные блоки:
     долгосрочное жилищное    кредитование   населения;   кредитование
     жилищного строительства; государственная бюджетная поддержка.

            Долгосрочное жилищное кредитование населения

     Основой предлагаемой Концепции является создание рыночной системы
долгосрочного жилищного кредитования граждан.
     Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его
приобретение,  как  правило,  не  может  производиться за счет текущих
доходов  потребителей  или  накоплений.  В  большинстве   стран   мира
приобретение  жилья в кредит является для населения не только основной
формой решения жилищной проблемы,  но и базовой  сферой  экономической
деятельности,  ключевую  роль  в  которой  играют  банковские и другие
финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капитала в эту
сферу.  Государство  выполняет  регулирующую роль посредством создания
правовой  основы,  обеспечивающей  эффективное   взаимодействие   всех
участников процесса жилищного кредитования,  а также при необходимости
прямым или косвенным  образом  оказывает  воздействие  на  привлечение
дополнительных  частных  инвестиций  в  жилищную  сферу  и  содействие
различным категориям граждан в решении жилищных проблем.
     Принятая Постановлением  Правительства  Российской  Федерации  от
11.01.2000 г.  N 28 Концепция развития  системы  ипотечного  жилищного
кредитования  не имеет достаточных гарантий ни для кредиторов,  ни для
заемщиков,  ни  для  органов  государственного  управления   субъектов
федерации.  Поэтому  она  не получила развития в большинстве субъектов
федерации и функционирует  в  ограниченном  объеме  за  счет  средств,
выделенных  Правительством  Российской  Федерации,  только  в  городах
Москве и Санкт - Петербурге.  При этом граждане не  получают  льготных
кредитных  ставок  и им не предоставляются кредиты на длительный срок.
Поэтому и  объемы  жилищного  кредитования  даже  для  городов,  через
которые  проходит  более 80%  финансовых средств Российской Федерации,
незначительны.  При  существующей  в  стране  экономической  ситуации,
низких  доходах  населения  и  неразвитости  банка данных о "кредитных
историях" граждан подобные схемы требуют  детализации  и  постепенного
внедрения, начиная с квазиипотечных схем.
     Расширение операций  по  долгосрочному   жилищному   кредитованию
граждан,   с   одной   стороны,   и   незаинтересованность   банков  в
предоставлении долгосрочных кредитов,  с другой,  настоятельно требуют
привлечения  достаточного  объема  долгосрочных ресурсов с финансового
рынка и рынка капиталов,  что определяет важность отработки  надежного
механизма   обеспечения   надежности  относительно  быстрого  возврата
инвесторам направленных на рынок жилищных кредитов средств.
     Концепция учитывает  применяемое на практике большое многообразие
моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка
кредитов,  первичного и вторичного рынка жилья.  В настоящей Концепции
на первичном рынке кредитов  взаимодействуют  кредиторы  и  заемщик  -
государственная  специализированная  организация,  Агентство жилищного
кредитования и развития ипотеки (далее - Агентство),  а  на  вторичном
рынке - Агентство и граждане,  осуществляющие функцию рефинансирования
кредитов в строительство жилья (или приобретение  жилья  с  вторичного
рынка).  В  Концепции  в  качестве залога для банков выступает жилье с
вторичного  рынка,  приобретенное  Агентством  под   отлагательным   и
отменительным  условием  у  участвующих  в  проекте  граждан,  а после
строительства  нового  жилья  и  расчета  Агентства  с  кредиторами  в
качестве   залога  возврата  оставшейся  доли  средств  для  Агентства
выступает новое жилье, остающееся в собственности Агентства до полного
расчета по рассрочке выплаты долга гражданами перед Агентством.
     При благоприятной  экономико  -  социальной  ситуации  в  стране,
снижении  банковских  кредитных  ставок,  развитии  "системы кредитных
историй граждан" схема опосредованной ипотеки жилья (передача жилья  в
наем до полного расчета гражданина с Агентством) постепенно перейдет в
традиционную схему ипотеки.

                Кредитование жилищного строительства

     В рамках   этого   блока   в   системе   жилищного   кредитования
предлагается стимулировать инвестиции в строительство.
     Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный
кредит,  - точно оценить вероятность реализации проекта,  в частности,
уровень риска незавершения строительства в срок и риска,  связанного с
ликвидностью  построенного жилого дома.  Банк совместно с застройщиком
должен тщательно проанализировать комплекс факторов,  включая спрос на
данный    тип    жилья,   емкость   рынка,   способность   застройщика
контролировать сроки и смету затрат в ходе  строительства,  чтобы  при
его  завершении  выйти  на  запланированные  цены  и,  таким  образом,
выдержать  предложенные  первоначальные  условия  продажи  жилья.  Эти
операции  требуют создания развитой системы информации по рынку жилья,
рынку кредитных средств,  "кредитным историям" конкретных граждан. Все
это в настоящее время невыгодно банкам,  требует определенных гарантий
государства.
     Строительный кредит  выдается  застройщику  при  условии,  что он
располагает (предпочтительно на правах собственности или  долгосрочной
аренды)   отведенным  участком  под  строительство  жилья  и  местными
органами власти предоставлены необходимые разрешения на  осуществление
строительства.  Застройщик  может  использовать  свою долю вложений не
только на приобретение земли под застройку,  но  и  на  финансирование
других  необходимых  первоначальных  затрат.  Степень  риска для банка
значительно снижается,  если застройщик  берет  на  себя  значительную
часть  финансирования  разработки проекта застройки.  Риск также может
быть снижен,  если до начала строительства существует  предварительная
договоренность    между    застройщиком   и   банком   о   возможности
предоставления  жилищных  кредитов   потенциальным   покупателям   для
приобретения построенных домов или квартир.
     Данный механизм эффективно сопрягается с кредитованием физических
лиц,  участвующих  в  долевом  строительстве жилья и направляющих свои
сбережения и имеющееся в собственности старое жилье в качестве средств
погашения по кредитам.

            Государственная бюджетная        поддержка        граждан,
                 осуществляющих строительство жилья
              или приобретение его с вторичного рынка

     Недостаточный платежеспособный  спрос  населения,  нестабильность
получаемых доходов -  все  эти  факторы  отрицательно  сказываются  на
возможностях   граждан   использовать   механизм   традиционной  схемы
ипотечного кредита,  описанной в указанном Постановлении Правительства
Российской Федерации.
     Государственная поддержка   граждан,   желающих   улучшить   свои
жилищные  условия,  но  не располагающих достаточными доходами,  может
быть организована через систему участия в потребительском кооперативе,
основу которого составляет Агентство,  что сократит необходимый размер
кредита,  позволит направлять целевые бюджетные средства как по  схеме
непосредственного   строительства   жилья  гражданами  с  долгосрочной
рассрочкой платежей,  так и по схеме приобретения кредитов у банков по
коммерческим   ставкам  с  погашением  части  коммерческой  ставки  из
бюджетных средств.  Такая система финансирования  строительства  жилья
повысит   доступность   жилищных   кредитов   для   граждан   и  будет
стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

               1.3. Цели и  принципы  развития  системы  долгосрочного
               жилищного кредитования,
                       обеспеченного залогом

     Главная цель  развития  долгосрочного   жилищного   кредитования,
обеспеченного  залогом,  в  том  числе  ипотеки,  - создать эффективно
работающую систему обеспечения доступным по стоимости  жильем  граждан
со  средними доходами,  основанную на рыночных принципах строительства
(приобретения)  жилья  за   счет   собственных   средств   граждан   и
долгосрочных жилищных кредитов.
     Создание указанной системы позволит:  увеличить  платежеспособный
     спрос граждан и сделать
приобретение жилья доступным основной части населения;  активизировать
     рынок    жилья;   вовлечь   в   реальный   экономический   оборот
     приватизированное
жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие
внебюджетные финансовые  ресурсы;  обеспечить  развитие  строительного
     комплекса.    При   формировании   стратегии   создания   системы
     долгосрочного
жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты: ориентация
     жилищного кредитования в настоящее время в первую
очередь на  обеспечение строительства нового жилья с целью направления
финансовых средств в инвестиционный процесс и снижения инфляции  из-за
роста финансовых средств на ограниченном в объеме рынке жилья;
     возможность оплаты части нового жилья за счет продажи  имеющегося
в  собственности  жилья.  Поскольку  при малом объеме кредита заемщику
требуется иметь значительные  собственные  средства,  то  граждане,  у
которых  нет  достаточных  собственных  сбережений  в  денежной форме,
ограничение преодолевают путем  оплаты  части  нового  жилья  за  счет
продажи старого.

                2. Организация    системы    долгосрочного   жилищного
               кредитования, обеспеченного
                     ипотечными обязательствами

          2.1. Задачи  и  функции  основных участников рынка жилищного
               кредитования, обеспеченного
                     ипотечными обязательствами

     Долгосрочный жилищный    кредит    -   это   кредит   или   заем,
предоставленный на срок более 3 лет  банком  (кредитной  организацией)
или  юридическим  лицом  (некредитной  организацией)  физическому лицу
(гражданину) для строительства (приобретения) жилья под  залог  нового
жилья в качестве обеспечения обязательства.
     На рынке долгосрочного жилищного кредитования действуют следующие
основные участники:
     1) заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры или
договоры займа, по условиям которых полученные в виде кредита средства
используются  для  строительства  (приобретения)  жилья.  Обеспечением
исполнения обязательств по договорам служит:
     в период строительства нового жилья  -  залог  имеющегося  жилья;
     после завершения строительства - залог построенного
(приобретенного) жилья;  2) продавцы жилья - физические и  юридические
     лица, продающие
жилые помещения,  находящиеся в  их  собственности  или  принадлежащие
другим  физическим  и  юридическим лицам по их поручению.  К ним также
относятся риэлтерские фирмы.  К функциям  риэлтеров  относятся  подбор
вариантов  купли  - продажи жилья для заемщиков и продавцов,  помощь в
заключении сделок по купле - продаже,  организация  продажи  жилья  по
поручению  других  участников рынка,  участие в организации проведения
торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;
     3) кредиторы  -  банки (кредитные организации) и иные юридические
лица,  предоставляющие  заемщикам  в  установленном  законодательством
порядке кредиты (займы).
     Основными функциями кредитора являются: предоставление кредита на
     основе оценки платежеспособности и
кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и  условиями
кредитования;
     оформление кредитного договора (договора  займа)  и  договора  об
ипотеке;
     обеспечение регистрации   договора   об   ипотеке;   обслуживание
     выданных   кредитов.   По  договору  об  ипотеке  жилья  кредитор
     становится
залогодержателем, что  дает  ему  возможность  в  случае  неисполнения
заемщиком обязательств по кредитному договору получить  удовлетворение
своих  денежных  требований к должнику из стоимости заложенного жилого
помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;
     4) оператор  вторичного  рынка  жилищных  кредитов  (агентство по
жилищному    кредитованию)    -    специализированная     организация,
осуществляющая   рефинансирование  кредиторов,  выдающих  долгосрочные
жилищные кредиты.  К основным  функциям  операторов  вторичного  рынка
кредитов относятся:
     рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов  и
требований,  предъявляемых к процедурам жилищного кредитования,  в том
числе обеспеченных ипотечными обязательствами;
     выпуск эмиссионных  ипотечных  ценных бумаг;  привлечение средств
     инвесторов в сферу  жилищного  кредитования;  5)  Государственная
     регистрационная палата при Министерстве
юстиции Республики Татарстан - государственный  орган,  обеспечивающий
государственную  регистрацию  прав  на недвижимое имущество и сделок с
ним.  Основными функциями Государственной регистрационной  палаты  при
Министерстве   юстиции  Республики  Татарстан  в  процессе  реализации
настоящей Концепции являются:
     регистрация сделок  купли  - продажи жилых помещений,  оформление
перехода прав собственности к новому собственнику;
     регистрация договоров  об  ипотеке  и  права ипотеки;  хранение и
     предоставление информации по правам собственности и
обременению залогом   жилья   всем  участникам  ипотечного  рынка;  6)
     страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии,
осуществляющие имущественное   страхование   (страхование  заложенного
жилья),  личное  страхование  заемщиков  и  страхование  гражданско  -
правовой ответственности участников ипотечного рынка;
     7) оценщики - юридические и физические  лица,  имеющие  право  на
осуществление  профессиональной  оценки  жилых  помещений,  являющихся
предметом залога при ипотечном кредитовании;
     8) инвесторы  -  юридические  и  физические  лица,  приобретающие
ценные  бумаги,   обеспеченные   ипотечными   кредитами,   эмитируемые
кредиторами  или  операторами  вторичного рынка.  К их числу относятся
пенсионные фонды,  страховые компании,  инвестиционные  банки,  паевые
инвестиционные фонды и другие;
     9) инфраструктурные  звенья  системы  жилищного  кредитования   -
нотариат,   паспортные   службы,   органы   опеки   и  попечительства,
юридические   консультации   и   т.д.,   обеспечивающие    необходимое
юридическое  сопровождение  сделок  с жилыми помещениями,  регистрацию
граждан по месту жительства (в том  числе  в  заложенных  квартирах  и
домах),   защиту  прав  несовершеннолетних  при  заключении  сделок  с
недвижимостью.

                2.2. Основные стандарты и  требования  к  долгосрочным
                  жилищным кредитам

     Оптимальный срок,   на   который   предоставляются   долгосрочные
жилищные кредиты для средних слоев населения на данном этапе,  - 10  -
15  лет.  Благодаря  длительному  сроку  погашения  уменьшается размер
ежемесячных выплат заемщика.
     Сумма кредита  составляет  не  более 60 - 70%  рыночной стоимости
построенного  (покупаемого)  жилья,  являющегося  при  этом  предметом
залога.
     Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья,
как  правило,  в  сумме  30  -  40%  его стоимости за счет собственных
средств.
     Кредит и  проценты  по  нему  выплачиваются  в  форме ежемесячных
платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей. Это удобно как
для  заемщика  (поскольку  он  может  четко  планировать свой семейный
бюджет), так и для кредитора.
     Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 -
35%  совокупного дохода  заемщика  и  созаемщиков  за  соответствующий
расчетный период.
     Жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается  в  залог
кредитору).    В    случае    неисполнения    заемщиком   обязательств
осуществляется  обращение  взыскания  на  жилье  с   последующей   его
реализацией,  чтобы  погасить  задолженность заемщика по кредиту перед
кредитором.  Оставшаяся  после  погашения  кредита  сумма  за  вычетом
расходов,  связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья,
возвращается бывшему заемщику.
     Заемщик и  все  совершеннолетние члены его семьи дают нотариально
заверяемое согласие на освобождение приобретенного за  счет  кредитных
средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на
него взыскания.
     Передаваемое в  ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо
ограничений (обременений),  оно не должно быть заложено в  обеспечение
другого обязательства.  Сдача подобного жилья в аренду возможна только
при согласии  кредитора,  что  специально  оговаривается  в  кредитном
договоре.

             2.3. Базисные варианты ипотечных программ

     Концепция развития   в   республике  кредитования,  обеспеченного
ипотечными  обязательствами,   предусматривает   развитие   ипотечного
процесса по различным программам в зависимости от категории населения,
на которую должна быть направлена ипотека.
     Долгосрочное жилищное   кредитование  -  обеспеченный  ипотечными
обязательствами      кредит,      предоставленный      непосредственно
платежеспособному   гражданину  банком  (кредитной  организацией)  или
некредитной организацией для  строительства  (приобретения)  жилья  по
регулируемым    процентным    ставкам   и   под   залог   построенного
(приобретаемого) жилья или имеющегося  имущества.  Денежные  средства,
необходимые   для   реализации   данной   схемы  ипотечной  программы,
мобилизуются или на финансовом рынке под минимально возможный рыночный
процент с использованием государственных гарантий, или предоставляются
государством на возвратной и  платной  основе  (например,  из  средств
Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан).
     Социально ориентированные   ипотечные   программы    -    кредит,
предоставляемый  на строительство типового жилья в пределах социальных
норм под минимально возможный  процент  из  бюджетных  источников  для
малоимущих  категорий  населения,  не  имеющих  возможности  улучшения
жилищных условий иными способами.
     В отдельных  случаях  могут  применяться  иные  программы и схемы
кредитования, рассчитанные на отдельные категории населения.

          Опыт финансирования приобретения  и  строительства  жилья  в
               регионах Российской Федерации

     Слабое развитие    кредитной    системы,    низкие    доходы   и,
соответственно,  недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье
в  совокупности  с отсутствием у них накоплений (сбережений) заставили
органы   власти   субъектов   Российской    Федерации    и    местного
самоуправления,  а  также  строительные  компании искать промежуточные
решения проблемы финансирования строительства жилья.
     Можно выделить  следующие  основные  подходы  к  решению проблемы
привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности
жилья.

         Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку

     Инициатива использования   этих   вариантов  привлечения  средств
населения    принадлежит    застройщикам    (коммерческим    подрядным
строительным фирмам).  В условиях снижения платежеспособного спроса на
жилье и ограниченности  банковского  кредитования  застройщики,  решая
проблемы  обеспечения  ликвидности  построенного  жилья и собственного
выживания,  стали самостоятельно напрямую (иногда  с  участием  банка)
привлекать  денежные  ресурсы населения на условиях долевого участия в
строительстве или  путем  продажи  в  рассрочку  уже  готового  жилья.
Рассрочка  предоставляется  до  момента  сдачи  жилья в эксплуатацию с
постепенным увеличением стоимости жилья при завершении строительства.

              Система жилищных сберегательных программ

     Учитывая уже имеющийся зарубежный  банковский  опыт,  ряд  банков
предпринимал  попытки  разработать  и  внедрить  проекты  долгосрочных
целевых  жилищных   накопительных   схем,   предполагающих   сочетание
накопительной   и   ипотечной   программ.   Смысл  программы  жилищных
сбережений заключается в следующем:
     гражданин заключает с банком договор, в соответствии с которым он
берет на себя обязательства накопить определенную сумму денег, которая
явится  первоначальным взносом при получении кредита,  а банк берет на
себя обязательства  предоставить  клиенту  жилищный  кредит  в  случае
выполнения  им условий накопления и соответствия требованиям банка при
выдаче кредитов.
     Столкнувшись с   падением   платежеспособного  спроса  на  жилье,
застройщики стали  реализовывать  схемы  привлечения  в  строительство
жилья    средств   населения   через   систему   стройсбережений   или
ссудосберегательных касс (г. Москва и др.). Суть системы заключается в
следующем.  Потенциальный  покупатель  жилья  в  течение определенного
срока  (от  1  года  до  3  лет)  должен   накопить   на   специальном
сберегательном счете до 50%  стоимости квартиры.  Далее он приобретает
готовое  жилье,  а  остальные  50%  стоимости  квартиры  оплачивает  в
рассрочку  в  течение  последующих  2 - 5 лет.  Квартира оформляется в
собственность заемщика только после полной оплаты жилья.

                Программы с   использованием   ресурсов   региональных
                       бюджетов

     Основа этих  программ  -  активная  роль  органов  исполнительной
власти субъектов Российской  Федерации  и  местного  самоуправления  в
решении  вопросов  привлечения  средств граждан в строительную сферу и
использования ресурсов региональных и местных бюджетов.
     Получила распространение  идея  создания специальных внебюджетных
фондов поддержки жилищного строительства.  Фонды,  используя бюджетные
средства и часть налоговых поступлений (в пределах местных налогов,  а
в отношении закрытых административно - территориальных  образований  -
федеральных  налогов),  финансируют  строительство  жилья.  Это  жилье
продается тем гражданам,  которые  согласны  продать  фонду  имеющееся
жилье,   недостающую  сумму  частично  оплатить  за  счет  собственных
средств,  а частично - получить рассрочку.  При этом каждый  вложенный
фондом  в  сферу  жилищного  строительства  рубль  кредита  привлекает
превосходящие в несколько раз средства населения.
     В ряде   регионов   России   (Белгородская   область,  Республика
Башкортостан  и  др.),  в  основном  в  сельской  местности,  получили
распространение схемы кредитования, в которых не используется кредитно
-  финансовый  механизм.  Заемщики  получают  кредит  (заем)  в   виде
строительных материалов, а выплаты по жилищному кредиту осуществляются
продукцией  подсобного  хозяйства   заемщика,   которая   впоследствии
продается   по   ценам,  устанавливаемым  организаторами  такого  рода
кредитования.

                  Муниципальные жилищные облигации

     Одной из достаточно  распространенных  форм  привлечения  средств
граждан  и  юридических  лиц  в  жилищное  строительство  стал  выпуск
муниципальных  жилищных  облигаций  или  жилищных  сертификатов  (г.г.
Москва, Санкт - Петербург, Саратов, Ульяновск и др.).
     Основной смысл облигационного  займа  заключается  в  возможности
населения  постепенно  накапливать  средства  на приобретение квартиры
путем покупки облигаций,  каждая из которых дает  право  на  получение
определенного количества площади жилья (например, 0,1 кв. метра). Срок
обращения таких облигаций может достигать 10 лет.  Накопив необходимый
пакет   облигаций,   гражданин   вправе   обменять   его  на  квартиру
соответствующей площади.  Как правило,  эти облигации  дают  право  на
приобретение   жилья   в   домах,  построенных  муниципалитетом.  Цена
облигаций устанавливается  на  основе  себестоимости  строительства  и
индексируется  в  соответствии  с  изменением  стоимости строительства
жилья.  Если владелец облигаций откажется от приобретения квартиры, то
он  имеет  право  на  получение  определенного  денежного эквивалента.
Облигации выкупаются по текущей номинальной цене.

            Программы предоставления предприятиями  своим  сотрудникам
              займов на приобретение жилья

     По этим проектам работник получает от предприятия заем для оплаты
жилья в размере 70 - 80%  его стоимости,  а остальные 20 - 30%  обязан
оплатить  из  собственных средств.  Заем предоставляется предприятием,
как правило, на льготных условиях, т.е. на длительный срок (до 10 - 15
лет),   без  процентов  или  по  льготным  процентам,  с  возможностью
последующего  частичного  или  даже  полного  списания   задолженности
работника перед предприятием.
     При наличии  у  предприятия  собственных  строительных  мощностей
используется  вариант  продажи  сотрудникам  построенного предприятием
жилья по себестоимости строительства либо с оплатой  всего  20  -  40%
стоимости  жилья.  Оставшуюся  часть  оплачивает  предприятие  за счет
собственных ресурсов.  Приобретение жилья на льготных  условиях  часто
увязывается   с  обязательствами  сотрудников  предприятия  отработать
определенный срок на данном предприятии.
     Все описанные выше подходы к решению проблемы привлечения средств
населения в жилищную сферу носят переходный характер  и  соответствуют
современному  этапу  развития  российской экономики.  Они активизируют
рынок  жилья  и  являются  необходимым  этапом  на  пути   становления
полномасштабной рыночной системы жилищного кредитования, обеспеченного
ипотечными обязательствами.

                  2.4. Первичная схема реализации ипотечной  программы
             в Республике Татарстан

     С учетом  действующего  законодательства  и  снижения  налогового
бремени для  граждан,  возникающего  при  обычных  схемах  банковского
кредитования,  для  развития  ипотеки  жилья  предлагается специальная
схема.  Схема  основана  на  участии  граждан  через   потребительский
кооператив   (потребительское   общество),   созданный   совместно   с
Агентством   в   форме   небанковской   кредитной    организации,    в
непосредственном  строительстве  жилья с рассрочкой выплат необходимой
стоимости строительства в течение 10 - 15 лет.
     Суть схемы   заключается   в  следующем:  а)  Агентство  получает
     бюджетные финансовые средства на
погашение разницы в коммерческих кредитных ставках и ставках рассрочки
выплаты  долга  гражданами  (и/или   средства   на   прямое   жилищное
кредитование  граждан)  и заключает кредитные договоры с коммерческими
банками, получает от них кредиты по коммерческой ставке 22 процента;
     б) Агентство создает потребительский кооператив, который начинает
строительство  жилого  дома  на  полученные  бюджетные,  банковские  и
привлеченные средства населения;
     в) потребительский кооператив заключает с гражданами договоры  на
строительство  жилья  (граждане по договорам до переезда в новое жилье
продают ему свои старые квартиры  под  отменительным  и  отлагательным
условиями   в   соответствии   со  статьей  157  Гражданского  кодекса
Российской Федерации),  договоры найма нового жилья до полной расплаты
по  кредитам,  договоры  о  первичном  взносе граждан в размере до 30%
стоимости нового жилья.  Финансовые  средства  на  руки  гражданам  не
выдаются;
     г) купленные у участников строительства квартиры  реализуются  на
вторичном  рынке также под отлагательным и отменительным условиями (до
освобождения этих  квартир  участниками  потребительского  кооператива
после переезда в новое жилье);
     д) остаток сумм (разница между стоимостью  кредита  и  первичного
взноса   плюс  стоимость  старой  квартиры)  гражданами  выплачивается
Агентству в течение последующих 10 -  15  лет  (после  этого  квартиры
оформляются в собственность граждан) под 8% годовых;
     ж) с учетом полученных Агентством сумм первичного взноса, сумм на
погашение разницы в кредитных ставках и сумм от реализованных на рынке
вторичного жилья квартир коммерческим банкам выплачиваются  в  течение
1,5 лет все кредитные средства;
     з) после  выделения  в  следующем  году  бюджетных   средств   на
погашение разницы в кредитных ставках схема повторяется.
     Вышеприведенная схема,  не являющаяся в явном виде кредитованием,
обеспеченным    ипотечными    обязательствами,   позволяет   исключить
всевозможные риски и  уйти  от  лишнего  налогообложения  граждан  при
получении ими обычных кредитов по низким процентным ставкам, что очень
важно на данном этапе  развития  экономики,  характеризующемся  низким
уровнем доходов граждан.  Тем самым в современных условиях реализуется
схема обеспечения граждан жильем с залогом его на длительный период  -
до  полной  выплаты  гражданами  стоимости  строительства  по льготным
ставкам займа,  определенным Кабинетом Министров Республики Татарстан.
Подобная схема позволяет быстро вернуть средства кредита,  полученного
от коммерческих банков, при низких ставках для граждан.
     Схема, кроме      непосредственного      строительства     жилья,
предусматривает  и  его  последующую  эксплуатацию  специализированной
организацией  в  форме потребительского кооператива до полного расчета
граждан по выплатам за жилье и передаче его им в собственность.
     Жилье строится   для   разных   категорий  граждан:  для  имеющих
относительно высокие доходы - по более высоким  ценам,  более  высоким
ставкам рассрочки платежей и более коротким срокам выплаты. Но в любом
случае для  привлечения  инвестиций  участие  в  этом  потребительском
кооперативе  должно  быть  выгоднее для конкретного гражданина,  чем у
работающих сейчас на  рынке  строительства  жилья  коммерческих  фирм.
Повышенный  уровень  доходов  по  строительству жилья для обеспеченных
граждан  должен  компенсировать  убыток  от  строительства  жилья  для
малообеспеченных граждан.
     Второй особенностью схемы является то,  что обязательным условием
ее  реализации является возврат максимум через год кредитных средств и
процентов  по  ним  банкам.  Для  этого  необходимо  строить  дома  по
проектам,   предусматривающим  малый  срок  производства  строительных
работ.  Вместе с отделкой этот срок не должен превышать 1 года,  чтобы
граждане  могли выехать из своих старых квартир и вернуть деньги от их
реализации   в   зачет   банковских   кредитов   (продажей    квартиры
специализированной организации или финансовыми средствами).
     Для быстрой  реализации  этих  квартир  должен  быть  заключен  с
гражданами  договор  о  продаже занимаемых квартир под отлагательным и
отменительным условиями. По этому договору права на квартиру переходят
специализированной  организации сразу после регистрации этого договора
в Государственной  регистрационной  палате  при  Министерстве  юстиции
Республики  Татарстан,  но  выезжают из квартиры граждане только после
завершения строительства новой квартиры.
     Тем самым  в  современных  условиях реализуется схема обеспечения
граждан жильем с  фактическим  его  залогом,  обеспеченным  договорным
обязательством  с  конкретным  гражданином и его семьей,  и рассрочкой
выплаты гражданами стоимости жилья на длительный период  -  до  полной
выплаты стоимости строительства по льготным, определенным государством
ставкам  займа.  Подобная  схема  позволяет  быстро  вернуть  средства
кредита,  полученного  Агентством  от коммерческих банков,  при низких
ставках для граждан.
   
                        Перспективы развития

     Агентство может в своей деятельности использовать и другие  схемы
привлечения  финансовых  средств  и  жилищного кредитования населения,
обеспеченных любыми видами залога. После этапа завершения формирования
механизмов  кредитования,  обеспеченных ипотечными обязательствами,  и
отработки практики делового оборота,  а  также  достижения  финансовой
устойчивости   Агентства   будет  осуществлен  постепенный  переход  к
кредитованию населения сначала по одноуровневым схемам  без  погашения
из   бюджетных   средств  разницы  в  кредитных  ставках,  а  по  мере
совершенствования законодательства - по  двухуровневой  схеме.  Первый
уровень  будет  представлен  уполномоченными  Агентством коммерческими
банками,  которые кредитуют население под залог недвижимости.  Второй,
верхний уровень, - Агентством, осуществляющим выкуп (рефинансирование)
жилищных кредитов, выданных уполномоченными банками.
     Управляя механизмом    рефинансирования    кредитов   на   основе
соблюдения банками установленных сроков и процентных ставок, Агентство
сможет    осуществлять    регулирование    параметров    кредитования,
обеспеченных  ипотечными  обязательствами,  в   наиболее   оптимальном
направлении.

            2.5. Основные  этапы и порядок предоставления долгосрочных
            жилищных кредитов, обеспеченных
                     ипотечными обязательствами

     Долгосрочный жилищный  кредит  выдается  на  условиях  платности,
срочности  и  возвратности,  а   также   при   строгом   контроле   за
использованием  кредитных средств.  Основным обеспечением возвратности
кредитных средств служит залог построенного (приобретаемого)  за  счет
этих средств жилья.
     В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия:
     сумму предоставляемого кредита;  срок, на который предоставляется
     кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование
кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания
     для досрочного расторжения договора и взыскания
кредита, процентов по нему и др. В договор об ипотеке стороны включают
     следующие условия:  предмет ипотеки; цену передаваемого в ипотеку
     помещения;   существо  основного  обязательства,  обеспечиваемого
     ипотекой
(предоставление кредитных  средств);  размер  основного обязательства,
     обеспечиваемого ипотекой
(размер предоставляемого  кредита  и  размер  процентов за пользование
денежными средствами);
     срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой
(срок, на который предоставляется кредит);
     указание на то,  что передаваемое в ипотеку имущество находится в
пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);
     требования по  страхованию  передаваемого  в  ипотеку  имущества;
     основания обращения взыскания на предмет ипотеки и  др.  Права  и
     обязанности сторон по кредитному договору и договору
об ипотеке  должны  гарантировать  кредитору  и  заемщику  защиту   их
интересов и возможность отстаивания своих прав.
     Обеспечение кредита может быть оформлено:  договором  об  ипотеке
     построенного (приобретенного) жилого
помещения с  соответствующим  нотариальным  удостоверением  сделки,  а
также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
     трехсторонним (смешанным) договором купли  -  продажи  и  ипотеки
жилого   помещения,  при  котором  все  три  заинтересованные  стороны
последовательно  и  практически  одновременно  фиксируют,  нотариально
заверяют   и  регистрируют  переход  прав  собственности  от  продавца
квартиры к покупателю,  а  также  ипотеку  данной  квартиры  в  пользу
кредитора.
     Кредитор производит  обслуживание  кредита,  то  есть   принимает
платежи  от заемщика,  ведет бухгалтерские записи о погашении основной
задолженности и процентов,  осуществляет все необходимые  действия  по
обслуживанию выданного кредита.
     В случае выполнения обязательств по  кредитному  договору  кредит
считается   погашенным,   а   ипотека  прекращается,  о  чем  делается
соответствующая запись в государственном реестре.
     В случае   невыполнения   заемщиком   и   залогодателем   условий
кредитного  договора  или  договора  об  ипотеке   кредитор   обращает
взыскание  на  заложенное  жилье  в  судебном или внесудебном порядке.
Предмет ипотеки реализуется,  а полученные средства идут на  погашение
долга  кредитору (основной суммы долга,  процентов,  штрафов,  пеней и
т.д.),  осуществление расходов  по  процедуре  обращения  взыскания  и
продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.
     Для снижения  кредитного   риска   (риска   невозврата   кредита)
необходимо:
     обеспечить кредитору реальную возможность обращения  взыскания  и
реализации   заложенного   имущества,  создать  условия  для  быстрого
рассмотрения  в  судебных  инстанциях  дел,  связанных  с   обращением
взыскания на предмет залога;
     обеспечить надежную  систему   регистрации   земли,   недвижимого
имущества,  ипотеки  и  других  прав  в целях уменьшения для кредитора
риска появления непредусмотренных прав;
     отработать механизм    андеррайтинга    кредитов,    обеспеченных
ипотечными обязательствами, повысив тем самым их обоснованность;
     выработать надежные   процедуры   предоставления  и  обслуживания
кредитов.

             3. Организационно -  экономический  механизм  привлечения
               кредитных ресурсов в сферу
                долгосрочного жилищного кредитования

     Проблему привлечения   кредитных   ресурсов   для   долгосрочного
жилищного  кредитования  можно считать наиболее критичной для развития
системы    жилищного    кредитования,     обеспеченного     ипотечными
обязательствами.  Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать
кредитный портфель из долгосрочных  кредитов,  опираясь  при  этом  на
краткосрочные источники.  Несоответствие банковских активов и пассивов
по срокам и ставкам рано или поздно приводит к  потере  ликвидности  и
банкротству банка.
     Привлечение долгосрочных  ресурсов  для  долгосрочного  жилищного
кредитования может осуществляться из следующих источников:
     а) кредитные линии и  займы,  предоставляемые  банками,  а  также
иными организациями (фондами);
     б) средства,   предоставленные   институциональными   инвесторами
(пенсионными    фондами    и    страховыми    организациями,   паевыми
инвестиционными фондами и др.) сроком на 5 - 10 лет;
     в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;  г) средства от
     продажи целевых облигационных займов.

     3.1. Выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг  и  их
                реализация на финансовом рынке

     Порядок выпуска  и  обращения  эмиссионных ипотечных ценных бумаг
требует  внесения  изменений  в  действующее   законодательство.   Для
введения в хозяйственный оборот эмиссионных ипотечных ценных бумаг как
отдельного вида  ценных  бумаг  необходимо  принятие  соответствующего
федерального закона.

                  3.2. Рефинансирование   кредиторов   через   систему
               коллективных инвестиций

     Действующими формами   осуществления   коллективных    инвестиций
являются  общие  фонды  банковского управления и паевые инвестиционные
фонды.
     В этих  фондах  могут  размещаться  средства  пенсионных  фондов,
предприятий и населения,  а также денежные средства  иных  инвесторов,
заинтересованных  в  развитии  долгосрочного  жилищного кредитования в
республике.
     Возможна организация специализированных фондов, денежные средства
которых будут направлены исключительно на приобретение закладных.
     Преимуществом этой модели является формирование рынка закладных и
на этой основе - самодостаточной системы рефинансирования и  активного
вовлечения  кредитных  организаций  региона  в  долгосрочное ипотечное
жилищное кредитование.
     Кроме системы  закладных,  могут быть использованы и другие формы
привлечения  институциональных  инвесторов,  например,   договоры   со
страховыми фирмами,  использующими механизмы долгосрочного страхования
жизни граждан с возвратом накопленных сумм по завершении договора.

                  3.3. Рефинансирование  кредиторов  через  операторов
            вторичного рынка кредитов,
              обеспеченных ипотечными обязательствами

     На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы выдают  населению
кредиты,  обеспеченные  ипотечными  обязательствами.  Для  обеспечения
быстрого возврата кредитных ресурсов и  решения  проблемы  ликвидности
кредиторы  могут  уступить  права требования по кредитам или закладным
специально  созданным  для  этой  цели   организациям   -   операторам
вторичного  рынка  кредитов (агентствам по жилищному кредитованию).  В
этом случае заключается  соответствующее  соглашение  между  первичным
кредитором  и  Агентством  об  уступке прав требования по кредитам или
закладным,  а также договор доверительного  управления  приобретенными
правами   требования.   Это   позволяет   кредитору  продолжать  четко
контролировать  заемщика,  получать   комиссионные   за   обслуживание
кредита,  а на средства,  полученные от Агентства, расширять кредитные
операции.

                    4. Государственная     поддержка     долгосрочного
                жилищного кредитования

     Основная функция  государства  в  процессе  формирования рыночной
системы долгосрочного жилищного кредитования  состоит  в  установлении
оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной
и наименее рискованной для банков,  а также доступной и безопасной для
граждан - заемщиков.
     Учитывая, что система находится в стадии становления, государство
для создания определенных стимулирующих условий для ее развития должно
взять на себя часть рисков.
     С этой целью необходимо:  1.  Выделение бюджетных средств в целях
     предоставления гарантий
(поручительств) по   ценным   бумагам,   выпускаемым  Агентством,  для
привлечения  средств  частных  инвесторов.   Предоставление   подобных
гарантий  позволит  существенно  снизить "цену заимствования" денежных
средств, повысит надежность;
     2. Создание эффективной нормативной правовой базы.  Основная цель
ее  должна  состоять  в  развитии  норм,   установленных   федеральным
законодательством,  с  тем,  чтобы  ускорить  и  упростить  процедуры,
связанные с совершением сделок  купли  -  продажи,  ипотеки,  а  также
созданием  эффективной системы государственной регистрации этих сделок
и прав, в том числе:
     инструкции Государственной     регистрационной     палаты     при
Министерстве юстиции  Республики  Татарстан  -  регистратора  прав  на
недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним  об  особенностях регистрации
ипотеки жилого помещения,  приобретаемого за счет кредитных средств, в
целях  обеспечения  ускоренной регистрации договоров купли - продажи и
ипотеки жилья;
     положения об  организации  информационного  взаимодействия  между
органами  регистрации  граждан  по  месту  жительства  и   кредиторами
(залогодержателями) при предоставлении жилищных кредитов, обеспеченных
ипотечными обязательствами;
     порядка действия  органов  опеки  и  попечительства  при принятии
решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют
несовершеннолетние   граждане,   в  ипотеку  (залог)  и  на  обращение
взыскания  на  это  помещение,  а  также  обеспечения   взаимодействия
коммерческих  банков  и  органов  опеки  и попечительства при жилищном
кредитовании.

                   5. Этапы реализации Концепции

       5.1. Предварительный этап. Срок реализации - 2002 год

     1. Создание и регистрация Агентства.  2. Разработка и утверждение
     Кабинетом Министров Республики
Татарстан стандартов    кредитования,     обеспеченного     ипотечными
обязательствами.
     3. Выделение государственных средств  Агентству  для  компенсации
разницы в кредитных ставках.
     4. Заключение   Агентством   договоров   со   всеми   участниками
ипотечного проекта.

                         5.2. Первый  этап.  Срок  реализации - 2002 -
                 2005 годы

     1. Начало    осуществления    пилотного     проекта     программы
квазиипотечной схемы жилищного кредитования в Республике Татарстан.
     2. Выдача  краткосрочных  (на  3  -  5  лет)  кредитов  в  рамках
пилотного проекта.
     3. Формирование  практики  делового  оборота  при   осуществлении
операций по кредитованию, обеспеченному ипотечными обязательствами.

                         5.3. Второй  этап.  Срок  реализации - 2005 -
                 2007 годы

     1. Начало массового среднесрочного (5 - 10 лет)  и  долгосрочного
(более 10 лет) кредитования, обеспеченного ипотечными обязательствами,
с использованием механизма дотирования части процентных выплат.
     2. Осуществление  размещений ценных бумаг,  обеспеченных ипотекой
(после принятия федерального закона).

                         5.4. Третий этап.  Начало реализации  -  2008
                    год

     Расширение сроков  предоставления  кредитов,  имея в виду мировой
опыт.

          6. Перечень   нормативных   документов,   необходимых    для
                     реализации Концепции:

     Постановления Кабинета  Министров Республики Татарстан:  "О мерах
     по развитию ипотеки жилья в Республике Татарстан"
(июль 2002  г.);  "Об  утверждении  уставных документов ОАО "Агентство
     жилищного
кредитования и  развития ипотеки",  стандартов жилищного кредитования,
обеспеченного ипотечными обязательствами" (сентябрь 2002 г.);
     "Об утверждении   Положения  об  условиях  выпуска  и  размещения
государственных  ценных  бумаг  Республики   Татарстан,   обеспеченных
ипотекой  (гарантии  Правительства Республики Татарстан)" (2002 - 2005
гг.);
     нормативные документы,  разрабатываемые  ОАО "Агентство жилищного
кредитования и развития  ипотеки"  для  выполнения  уставных  задач  и
регистрируемые в Министерстве юстиции Республики Татарстан (2002 г.);
     Инструкция Государственной     регистрационной     палаты     при
Министерстве  юстиции  Республики  Татарстан  -  регистратора  прав на
недвижимое имущество  и  сделок  с  ним  об  особенностях  регистрации
ипотеки жилого помещения,  приобретаемого за счет кредитных средств, в
целях обеспечения ускоренной регистрации договоров купли -  продажи  и
ипотеки жилья (сентябрь 2002 г.);
     Положение об  организации  информационного  взаимодействия  между
органами   регистрации  граждан  по  месту  жительства  и  кредиторами
(залогодержателями) при предоставлении жилищных кредитов, обеспеченных
ипотечными обязательствами (2002 г.);
     Порядок действия органов  опеки  и  попечительства  при  принятии
решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют
несовершеннолетние  граждане,  в  ипотеку  (залог)  и   на   обращение
взыскания   на  это  помещение,  а  также  обеспечения  взаимодействия
коммерческих банков и органов  опеки  и  попечительства  при  жилищном
кредитовании (2002 г.).
     Функциональное распределение прав, обязанностей и ответственности
участников  разработки  и  реализации  настоящей  Концепции  в системе
исполнительной государственной власти, сроки и дополнительные условия,
изменения устанавливаются Кабинетом Министров Республики Татарстан.