|
Расширенный поиск
Постановление Правительства Республики Ингушетия от 18.05.2005 № 89ПОСТАНОВЛЕНИЕ «18» мая 2005 г. № 89 г. Магас Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов в Республике Ингушетия В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценки земель» Правительство Республики Ингушетия постановляет: Утвердить прилагаемые результаты государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов в Республике Ингушетия согласно приложению. Председатель Правительства Республики Ингушетия Т. Могушков ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТОВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ФИЛИАЛ ФГУП «ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КАДАСТРОВЫЙ ЦЕНТР "ЗЕМЛЯ" СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ РЕГИОНАЛЬНЫЙ КАДАСТРОВЫЙ ЦЕНТР "ЗЕМЛЯ" УТВЕРЖДАЮ: Руководитель Комзема по РИ _____________Б.М. Хашагульгов « »___________2005г. ОТЧЕТ по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Республики Ингушетия (заключительный) Директор Филиала ФГУП ФКЦ «Земля» СК РКЦ «Земля» Кандидат экономических наук В.А. Башоров г. Назрань, 2005г. 2. Состав исполнителей. Работы по Государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Ингушетия проводились специалистами Филиала ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» Северо-Кавказский региональный кадастровый центр «Земля». Свидетельство о государственной кадастровой регистрации № 2006 от 28 февраля 2002 г. В работах по Государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объединений Республики Ингушетия участвовали: 1. Цораев Мухарби Абдулович Заместитель директора ОЦП № 0046 2001 г. 2. Стародубцева Раиса Петровна Начальник Учебно-методического отдела ОЦзп № 041-2000НН 3. Лаврентьева Татьяна Владимировна Заведующая отделом оценки Диплом ПП № 093037 4. Гергова Мадина Борисовна Главный специалист отдела оценки ОЦсод № 002-2003М 3. Реферат. Отчет по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов составляет 49 листов, 10 таблиц, 2 приложения. В отчет использовались следующие основные понятия и определения: Государственная кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объединений - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату. Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, отражающая кадастровую стоимость единицы площади (1 кв.м ) объекта ГКОЗ ООТО. Целью кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов. Объектом кадастровой оценки являются земли особо охраняемых территорий и объектов. Предметом кадастровой оценки является значение кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов. 4. Содержание. 2. Состав исполнителей._______________________________________________________3 3. Реферат________________________________________________________4 4. Содержание.___________________________________________________________ 5. Нормативная документация по организации работы____________________7 6. Сбор и анализ исходной информации__________________________________8 7. Общие положения о кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов__________________________________________________18 ЧАСТЬ I_________________________________________________________21 КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ОТНЕСЕННЫХ К I ГРУППЕ ВИДОВ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ В СОСТАВЕ ОСОБООХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ И ОБЪЕКТОВ РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ 21 8. Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе видов использования земель в составе особо охраняемых территорий и объектов. 22 8.1. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий 22 8.2. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель природоохранного назначения 8.3.Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель историко-культурного назначения 33 9. Итоговое заключение 36 ЧАСТЬ II 37 КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ОТНЕСЕННЫХ К II ГРУППЕ ВИДОВ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ В СОСТАВЕ ОСОБООХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ И ОБЪЕКТОВ РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ 37 10. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель лечебно-оздоровительных местностей. 38 10.1.Общие сведения оценки 38 10.2.Описание объекта оценки 41 11. Анализ наиболее эффективного использования. 43 12. Подходы к оценке рыночной стоимости и анализ их применимости для оценки настоящего объекта оценки. 45 12.1. Метод сравнения продаж. 45 12.2. Метод выделения. 47 12.3. Метод распределения. 48 12.4. Метод капитализации земельной ренты. 49 12.5. Метод остатка. 50 12.6. Метод предполагаемого использования. 51 12.7. Применимость описанных методов оценки для целей настоящей оценки. 52 13. Расчет стоимости земельного участка 53 14. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости доходным методом_______________________________________________________________ ______54 14.1. Рыночная стоимость услуг лечебно-оздоровительного комплекса «Джейрах».____________________________________________________________ __________54 14.2. Потенциальный валовой доход_______________________________________54 14.3. Определение потерь от недоиспользования._____________________________55 14.4. Определение действительного валового дохода (ДВД).____________________55 14.5. Определение величины операционных расходов._________________________55 14.6. Чистый операционный доход_________________________________________55 14.7. Определение величины коэффициента капитализации.___________________56 15. Расчет рыночной стоимости земельного участка методом выделения (техника остатка).___________________________________________________________58 15.1. Доход от улучшений._________________________________________________58 15.2.Доход от земли. _____________________________________________________58 16. Итоговое заключение.________________________________________________60 Приложения.___________________________________________________________ 61 5. Нормативная документация по организации работы Основанием для проведения государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Республики Ингушетия являются: Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»; Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Распоряжение Правительства Республики Ингушетия от 11 июня 2001 года № 311-р «О создании комиссии по государственной кадастровой оценке земель Республики Ингушетия» Работа по оценке земель проводилась в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов и Технических указаний по оценке земель особо охраняемых территорий и объектов. 6. Сбор и анализ исходной информации Естественно-исторические условия. Республика Ингушетия расположена на территории Северного Кавказа между 42° 28'-43° 38' северной широты и 44° 28'-45° 12' восточной долготы. Общая ее площадь составляет 362,8 тыс. га, или 3,6 тыс. квадратных километров. Наибольшая протяженность с севера на юг 111 км и с запада на восток 52 км. Численность населения 480,1 тыс. человек. На юге республика граничит с Грузией, на востоке - с Чечней, на севере и западе - с Северной Осетией. На территории Республики отчетливо различаются высокогорные и равнинные зоны. Равнинная зона - северная часть Республики густо населена и хорошо освоена в хозяйственном отношении. Высокогорная зона - южная часть Республики малочисленна и слабо освоена. Высокогорная южная часть территории включает три субширотно простирающиеся, ступенчато понижающиеся с юга на север ветви Главного Кавказского хребта: Боковой, Скалистый и Пастбищный хребты. Высотные отметки в их пределах колеблются от 1500 до 4451 м над уровнем моря. Рельеф гофрированный, крутосклонный, скалистый; растительность и животный мир высокогорной части республики подчинены высотной зональности. Среднегодовая сумма осадков около 1000 мм. Много ручьев и речек с неравномерным стоком по временам года. Наиболее крупными являются реки Сунжа, Асса, Армхи и Фортанга. Водный режим рек характеризуется частыми дождевыми паводками в теплое время года; на реках Асса, Фортанга, в питании которых главная роль принадлежит ледникам и высокогорным снегам, паводки приходятся на волну летнего половодья. На реках, лишенных ледникового и высокогорно-снегового питания - Сунжа, Камбилеевка, Назрань, Ачалуки - летнее половодье отсутствует. Различия в водном режиме рек внутри каждой из этих основных групп определяются в основном высотным положением их водосборов. Горная территория Ингушетии почти не освоена. Она представляет собой уникальный природно-исторический памятник, и поэтому на данной территории образован Джейрахско-Ассинский государственный музей-заповедник. Однако в настоящее время в Джейрахском районе проживает менее 10% населения республики. Северная, равнинная и низкогорная части территории включает невысокие, неравномерно заселенные Терский и Сунженский хребты, заросшие буковыми лесами Черные горы. Для сглаженных предгорных хребтов и Черных гор характерен овражно-балочный холмистый рельеф. Эти холмы разграничены широкими, плоскими, слабо наклонными к востоку и юго-востоку Алханчуртской и Сунженской равнинами. Для северной части республики в целом характерен климат сухих степеней. В экономическом отношении северная часть территории республики более развитая, чем южная. Здесь проживает 90% населения, сосредоточены промышленные предприятия, энергетические и транспортные коммуникации, ирригационные сооружения. На севере граница республики проходит Надтеречной равнины, включая межгорные впадины. Гидрографическая сеть Ингушетии тяготеет к бассейну р.Терек. Основными притоками, протекающими на рассматриваемой территории являются его правые притоки - р.Сунжа с притоками Асса, Фортанга. Это горные реки, в верховье стремительно несущие воды в узких и глубоких долинах с крутыми, иногда отвесными склонами. Долины отличаются изменчивостью формы на протяжении реки. Ингушская земля - богатейший источник знаний о древней истории населения и самого края. Горная зона Ингушетии на фоне других областей и районов Северного Кавказа значительно выделяется своей насыщенностью и богатством, прежде всего оригинальными различными памятниками истории и культуры. Здесь на сравнительно небольшой территории (Джейрахского района), очень густо сосредоточены в большинстве своем относительно хорошо сохранившиеся уникальные памятники старины, часто не имеющие аналогов, как по значимости, так и по количественному и качественному разнообразия во всем Северокавказском регионе. Горная зона Ингушетии богата уникальными памятниками природы, такими, как Таргимская долина, ущелья рек Армхи и Асса. Здесь сосредоточено много памятников истории и культуры, наиболее значительными из которых являются храмы Алби-Ерды, Тхаба-Ерды, замковый комплекс Вовнушки, архитектурные комплексы Хамхи, Таргим, Эгикал и др. Джейрахско-Ассинский государственный историко-архитектурный и природный музей-заповедник. В республике Ингушетия действует Джейрахско-Ассинский государственный историко-архитектурный и природный музей-заповедник с 1988 года, площадь которого составляет 64 тыс. га. Во исполнение Указа Президента Республики Ингушетия № 177 от 24 июля 1998 года «О государственной охране Джейрахско-Ассинского государственного историко-архитектурного и природного музея заповедника», Распоряжения Правительства РИ № 256-р от 20 июля 1999 года в целях обеспечения охраны памятников историко-культурного наследия Республики Ингушетия была проведена работа по определению границ территории заповедника и его охранных зон. Всего описано охранных зон на 69 архитектурных комплексов. I. Джейрахская зона - 17 архитектурных комплексов П. Шоанская зона - 4 архитектурных комплекса III. Чулхойская зона - 7 архитектурных комплексов IV. Тумгоевская зона - 6 архитектурных комплексов V. Галгай-ченская зона - 9 архитектурных комплексов VI. Ассинская зона - 8 архитектурных комплексов VII. Пуйская зона - 4 архитектурных комплекса VIII. Зона реки Тхоба-Чеч - 1 архитектурный комплекс IX. Цоринская зона - 13 архитектурных комплексов. Описание границ Джейрахско-Ассинского историко-архитектурного и природного музея-заповедника Граница Джейрахско-Ассинского историко-архитектурного и природного музея-заповедника проходит начиная с Эзминской ГЭС у селения Чми РСО-Алания далее на север до впадения реки Армхи в реку Терек, затем на восток до Столовой горы с высоткой 2993 м, далее поворот на юг до развалины селения Грот с высоткой 2504 м, за тем на восток до высотки 2504 м с поворотом до высотки 2915 м до территориальных границ Сунженского района, затем по хребту Цорей-Лом на границе Сунженского района на восток по всему протяженую хребта Цори Лом до границы с Чеченской республики до урочища Дахкеты - развалены селения Ердыки. Далее проходит на юго-запад по руслу реки Гулой-хи через ущелье Азы-чоч до впадения в реку Асса затем с поворотом на юго-запад до высотки 1687,3 м в направлении на запад до высотки 1325,5 м далее на северо-запад до высотки 1325 м, далее на северо-запад по руслу реки Армхи через селение Эрзи до Эзминской ГЭС у селения Чми и высотки 1100 м. Сохранившиеся в Джейрахском районе историко-архитектурные памятники, датируются 2 тысячелетием до н.э. Бесспорным уникальным достижением каменного зодчества являются родовые башни, которые строились представителями самых известных ингушских тейпов. Башни выполняли роль боевых наблюдательных вышек. Жемчужиной Джейраха является башенный комплекс «Эрзи», датируемый XII-XIV веками. Всего на территории района расположено 92 исторических памятников, которые не только находятся под охраной государства, но и взяты на учет ЮНЕСКО. Среди них древний христианский храм Тхаба-Ерды и знаменитые архитектурные комплексы: «Эгикал», «Фуртоуг», «Обане», «Бишт» и другие. В селении Эрзи насчитывается девять боевых и двадцать две жилые башни. Постройки селения Эрзи позволяют полно представить основные особенности архитектурного стиля. Особенно красивы в ауле Эрзи боевые башни. Они строились прочно, с учетом возможных случайностей. У самого входа в Джейрахское ущелье раскинулось селение Фуртоуг. От былой боевой башни сохранилось лишь основание. Башни селения Фуртоуг приземистые. Они шире, ниже и мало ссужаются кверху. Такие башни называли «гала». Они служили основным жилым помещением в эпоху средневековья. Склепы этого селения разрушены. Эгикал является одним из крупнейших башенных комплексов горной Ингушетии. Расположен этот замковый комплекс на южном склоне горы Цей-лом, в двух километрах от реки Ассы и занимает площадь около 50 га. По периметру аула подземные, полуподземные, надземные захоронения домусульманского и мусульманского периода. В Эгикале было четыре боевых башни. Сегодня из них осталась только одна стройная, высокая боевая башня. С этнографической точки зрения Джейрах представляет собой музей под открытым небом. Храм Тхаба-Ерды, который находится в горной Ингушетии, построен в IX веке и на протяжении многих веков был местом духовного становления ингушей, хотя христианство и не пустило здесь глубокие корни. Здесь собирались жители окрестных селений Эгикал, Таргим, Хамхи. Суровые события XX века (гражданская война, ВОВ, выселение ингушей в 1944 году) привели к тому, что храм Тхаба-Ерды остался без прихожан и необходимого внимания. В 1969-1971 гг. этот памятник средневековой архитектуры был реконструирован. Но через три десятилетия храм вновь пришел в негодность, и министерство культуры Республики Ингушетия еще в прошлом году попросило помощи у федерального министерства, которое выделило на восстановление храма Тхаба-Ерды 4 млн. рублей. Селение Таргим расположено ниже по течению реки Ассы. В чем то оно напоминает селение Эгикал. Жилые постройки окружены боевыми башнями. Составной частью любого башенного комплекса Ингушетии всегда являются склепы - «солнечные могильники». В районе селения Таргим находился храм Альби-Ерды. Сегодня от него остались только остатки стен. Карта-схема Джейрахо-Ассиновского музея-заповедника приводится в приложении 1. Описание границ Государственного природного заповедника Эрзи. Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 декабря 2000 г. № 992 был учрежден природный заповедник «Эрзи» в Джейрахском районе Республики Ингушетия. Территория Государственного природного заповедника «Эрзи» имеет общую площадь - 5970 га и протяженность границ составляет - 12 км. Началом описания границы принимается точка впадения реки Сарту в реку Асса (отметка - 1368,7 м) и идет вниз по данной реке направлением на север до границы Сунженского района. Далее, общим направлением - на восток по границе Сунженского района до границы с Чеченской Республикой. Затем, частично - 1600 м по границе с Чеченской Республикой направлением на юг до туристического маршрута, далее - по туристическому маршруту направлением на запад вдоль реки Гулайхи до точки впадения ее в реку Асса и затем вниз по реке Асса до исходной точки. Экспликация земель Государственного природного заповедника «Эрзи» Общая площадь 5970 га в том числе: покрытые лесом 1845 га не покрытые лесом 4105 га в том числе: плоскогорья 2518 га пашня 0,4 га сенокосы 11,6 га ледники 150 га воды 12 га скалы, крутые склоны и каменные россыпи 1148 га дороги, проселки, постройки, ЛЭП и прочие 205 га Перечень уникальных природных объектов, присвоенным статус «Памятник природы» 1. Массив сосны крючковатой в верховьях реки Мяги-Хи; 2. Долина и ущелье Амалчок; 3. Шоанский ледник с истоками реки Армхи; 4. Участок высокогорной сухой степи у селения Ляжги; 5. Лесной массив у селения Таргим; 6. Ущелье реки Нельх; 7. Облепиховая роща в Таргимской котловине; 8. Гребень Скалистого хребта - место произрастания эндемиков Ингушетии; 9. Каньон реки Асса в пределах Скалистого хребта; 10. Участок буково-грабового леса по правому берегу ущелья реки Ассы с подлеском из черники кавказской. Постановлением Правительства Республики Ингушетия от 23 октября 1999 г. № 326 создана охранная зона Государственного природного заповедника «Эрзи» площадью 34940 га, без изъятия земель у землепользователей. Описание границ охранной зоны Государственного природного заповедника «Эрзи» Граница горной части территории Республики Ингушетия (зона ограниченной хозяйственной деятельности), имеющая общую площадь 34940 га, проходит по вершинам Главного Кавказского хребта (Государственная граница РФ и Грузии, между РФ и Чеченской Республикой). Общая протяженность границы - 127 км. За начало описания границ принимается (по материалам съемки 1960-1966 г.г. и обновления в 1972 г.) отметка - 3944,3 м горы «Эрзи», далее - на северо-восток по водоразделу до отметки - 2781,7 м до реки Шондон, затем по течению данной реки до начала верхнего туристического маршрута. Далее по туристическому маршруту граница идет на северо-восток через башенные поселения Хяни, включая памятники природы, до верховья реки Сарту, затем по реке Сарту до впадения ее в реку Асса (отметка - 1368,7 м), далее граница идет вниз по реке Асса до начала хребта Цорейлам (исключая башенные поселения Таргим), затем граница идет на восток по хребту Цорейлам отметки: 2013 м, 2713 м, 2905 м, 2992 м - гора Гуржус, далее на восток до границы с Чеченской Республикой, затем по границе с Чеченской Республикой направлением на юго-запад по Государственной границе Российской Федерации и Республики Грузия до исходной точки. Экспликация земель охранной зоны Государственного природного заповедника «Эрзи» Общая площадь 34970 га в том числе: покрытые лесом 12685 га не покрытые лесом 22255 га в том числе: плоскогорья 16513 га ледники 2250 га воды 52 га скалы, крутые склоны и каменные россыпи 2875 га дороги, проселки, постройки, ЛЭП и прочие 565 га Карта-схема Государственного природного заповедника «Эрзи» приводится в приложении 2. Земельный участок, закрепленный за Главным управлением Центробанка РФ по РИ, предназначенный для размещения профилактория на дату проведения оценки земель особо охраняемых территорий РИ по назначению не используется. Объект недвижимости на выше указанном земельном участке отсутствует. Строительство профилактория на данный момент еще не начиналось. В Федеральной целевой программе «Юг России» и в региональных программах строительство данного объекта не запланировано. На дату оценки право собственности за пользователем не закреплено. Земельный участок, закрепленный за Ингушским Региональным отделением социального страхования РФ по РИ, предназначен для размещения детского летнего лагеря. На дату проведения оценки особо охраняемых территорий РИ земельный участок по назначению не используется. С 1990 года детский летний лагерь не функционирует, объекты недвижимости расположенные на земельном участке находятся в неудовлетворительном техническом состояние. В связи с выше изложенным мы сочли возможным отнести данные земельные участки к первой группе, т.е к землям особо охраняемых природных территорий. Перечень особо охраняемых территорий приводится в таблице 1. Как видно из таблицы 1 на территории Ингушетии выделено пять объектов оценки. Три объекта оценки - это земли особо охраняемых территорий. Один объект - земли природоохранного назначения и один объект - историко- культурного назначения. Таблица 1 Перечень особо охраняемых территорий и объектов |————-—|——————————————————-----|———————————---|———————————---|—————————————————————————————---------| | № |Наименование |Описание |Площадь |Группа видов использования | |п.п. |особоохраняемой |земельного |земельного |земель | | |территории или |участка |участка, | | | |объекта |(кадастровы |кв. м. | | | | |й номер) | | | |——————|———————————————————————|——————————————|——————————————|—————|—————|————|————|—————|————|—————| | | | | | 1.1 |I.2 |I.3 |I.4 | I.5 |I.6 | | | | | | | | | | | | | | |——————|———————————————————————|——————————————|——————————————|—————|—————|————|————|—————|————|—————| |1 |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 |9 |10 |11 | | | | | | | | | | | | | |——————|———————————————————————|——————————————|——————————————|—————|—————|————|————|—————|————|—————| | 1 |Джейрахско-Ассинский |06:07:00 00 |640 000 000 | | | | |X | | | | |государственный |00:0000 | | | | | | | | | | |историко-архитектурный |Джейрахский | | | | | | | | | | |и природный |р-н | | | | | | | | | | |музей-заповедник | | | | | | | | | | |——————|———————————————————————|——————————————|——————————————|—————|—————|————|————|—————|————|—————| | 2 |Государственный |06:07:00 00 |59 700 000 | X | | | | | | | | |природный заповедник |00:0000 | | | | | | | | | | |"Эрзи" |Джейрахский | | | | | | | | | | | |р-н | | | | | | | | | |——————|———————————————————————|——————————————|——————————————|—————|—————|————|————|—————|————|—————| | 3 |Охранная зона |06:07:00 00 |349 400 000 | | X | | | | | | | |Государственного |00:0000 | | | | | | | | | | |заповедника "Эрзи" |Джейрахский | | | | | | | | | | | |р-н | | | | | | | | | |——————|———————————————————————|——————————————|——————————————|—————|—————|————|————|—————|————|—————| | 4 |Главное управление |06:04:00 00 |23600 | X | | | | | | | | |Центробанка РФ по РИ |00:0000 | | | | | | | | | | |(профилакторий) |Назрановский | | | | | | | | | | | |р-н | | | | | | | | | |——————|———————————————————————|——————————————|——————————————|—————|—————|————|————|—————|————|—————| | 5 |Ингушское Региональное |06:04:00 00 |100 000 | X | | | | | | | | |отделение социального |00:0000 | | | | | | | | | | |страхования РФ по РИ |Назрановский | | | | | | | | | | |(детский летний лагерь)|р-н | | | | | | | | | |——————|———————————————————————|——————————————|——————————————|—————|—————|————|————|—————|————|—————| | 6 |Лечебно-оздоровительный|06:07:00 00 |200 000 | | | | | | |X | | |комплекс «Джейрах» |00:0000 | | | | | | | | | | | |Джейрахский | | | | | | | | | | | |р-н | | | | | | | | | |——————|———————————————————————|——————————————|——————————————|—————|—————|————|————|—————|————|—————| 7. Общие положения о кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов Методика применяется для государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, к которым статьями 96-100 Земельного кодекса Российской Федерации отнесены: ? земли особо охраняемых природных территорий (земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации); ? земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (земли, обладающие природными лечебными ресурсами (месторождениями минеральных вод, лечебных грязей, рапой лиманов и озер), благоприятным климатом и иными природными факторами и условиями, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека); ? земли природоохранного назначения (земли водоохранных зон рек и водоемов, запретных и нерестоохранных полос, лесов, выполняющих защитные функции, противоэрозионных, пастбищезащитных и полезащитных насаждений, иных земель, выполняющих природоохранные функции); земли рекреационного назначения (земли пригородных зеленых зон, земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан); ? земли историко-культурного назначения (земли объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе объектов археологического наследия; земли достопримечательных мест, в том числе мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, земли военных и гражданских захоронений); ? иные особо ценные земли (земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно исследовательских организаций). Методика не применяется для учета ценности особо охраняемых природных территорий и объектов в составе национального богатства, для исчисления исков за нанесенный ущерб и компенсационных платежей при изменении режима целевого назначения указанных территорий и объектов. Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов (УПКСЗ). УПКСЗ особо охраняемых территорий и объектов рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости вида земель, занимающего наибольший удельный вес в структуре земель данной категории или на основе иных методов массовой оценки недвижимости. УПКСЗ особо охраняемых территорий и объектов служат основой для расчета кадастровых стоимостей земельных участков. Порядок определения УПКСЗ особо охраняемых территорий и объектов устанавливается для двух групп земель в зависимости от применяемых при государственной кадастровой оценке земель методических подходов. Для земель I-ой группы (земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земли пригородных зеленых зон, земли природооханного назначения, историко-культурного назначения, земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы, и иные особо ценные земли) УПКСЗ определяется исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земель, занимающих наибольший удельный вес в структуре земель данной категории. Для земель II-ой группы (земли рекреационного назначения (за исключением пригородных зеленых зон и учебно-туристических троп и трасс), земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) УПКСЗ определяется на основе расчета рыночной стоимости земельных участков. ЧАСТЬ I КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ОТНЕСЕННЫХ К I ГРУППЕ ВИДОВ ИСПОЛЬЗОВАНИЯЗЕМЕЛЬ ВСОСТАВЕ ОСОБООХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ И ОБЪЕКТОВ РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ 8. Определение кадастровой стоимости земельных участков,отнесенных к первой группе видов использования земель в составе особо охраняемых территорий и объектов. 8.1. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель особо охраняемых природных территорий заполняются Таблицы 2,3 и 4. Для определения i-ого вида использования земель, занимающих наибольший удельный вес в структуре земель объекта оценки, заполняется Таблица 2. В Таблице 2 приводятся значения удельных показателей кадастровой стоимости земель i-ого вида использования, занимающих наибольший удельный вес в структуре земель объекта оценки, j-гo административного района (УПКСЗij), на территории которого расположен земельный участок (объект оценки). Удельный показатель кадастровой стоимости земель i-ого вида использования, занимающих наибольший удельный вес в структуре земель объекта оценки (УПКСЗi), определяется по следующей формуле: n ?УПKCЗij?Sj УПКС3i = j=1 , (1) S где: УПКСЗij - удельный показатель кадастровой стоимости земель i-ого вида использования, занимающего наибольший удельный вес в структуре земель объекта оценки, j-гo административного района, на территории которого расположен объект оценки (столбец 5 Таблицы 2 по j-му административному району); Sj - площадь объекта оценки на территории j-гo административного района (столбец 4 Таблицы 2 по j-му административному району); S - общая площадь объекта оценки. Коэффициенты уникальности биоразнообразия (Ку) принимаются по данным Приложения к Методике государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий. Данные о типе экосистем на территории объекта оценки заносятся в Таблицу 3. Коэффициенты уникальности биоразнообразия и ценности экосистем по объектам, на территории которых находятся зоны, рассчитываются по следующим формулам: n ?Куi?Si Ку = j=1 , (2) S n ?Кцi?Si Кц = j=1 , (3) S где: Kyi - коэффициент уникальности биоразнообразия для i-го типа экосистем на территории объекта оценки; Кцi - коэффициент ценности экосистем для i-го типа экосистем на территории объекта оценки; Si - площадь, занимаемая i-м типом экосистем на территории объекта оценки; S - общая площадь объекта оценки. Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель производится в Таблице 4. Столбцы 6 и 7 заполняются только по особо охраняемым природным территориям. Удельный показатель кадастровой стоимости земель особо Охраняемых природных территорий (УПКСЗпт-столбец 8) рассчитывается как произведение столбцов 5,6,7. Таблица 2. Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка |————|——————————————|———————————|———————————|———————————————————————————————————————————————————-———---|——————————————————| | | | | |Виды угодий в границах земельного участка |Удельный | | № |Наименование | Описание |Площадь | |показатель | |п.п.|особо |земельного |земельного | |кадастровой | | |охраняемой | участка |участка, | |стоимости вида | | |природной |(кадастровы|кв.м. | |угодий, | | |территории | й номер) | | |занимающего | | | | | | |наибольший | | | | | | |удельный вес в | | | | | | |структуре видов | | | | | | | | | | | | | |угодий земельного | | | | | | |участка, | | | | | | |руб./кв.м. | | | | | | |(УПКСЗу) | |————|——————————————|———————————|———————————|—————————————————————-|———————————————-—|———————————————-—|——————————————————| | | | | |Сельскохозяйственные |Лесные угодья |Иные угодья | | | | | | |угодья | |(указать вид) | | |————|——————————————|———————————|———————————|———————————|——————————|————————|————————|————————|————————|——————————————————| | | | | | площадь, | в % от |площадь,| в % от |площадь,|в % от | | | | | | | кв. м. | площади | кв. м. |площади | кв. м. |площади | | | | | | | | участка | |участка | |участка | | |————|——————————————|———————————|———————————|———————————|——————————|————————|————————|————————|————————|——————————————————| |1 |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 |9 |10 |11 | |————|——————————————|———————————|———————————|———————————|——————————|————————|————————|————————|————————|——————————————————| |1 |Государственны|06:07:00 00|59 700 000 |59 700 000 |100% |0 |0% |0 |0% |0.04 | | |й природный |00:0000 | | | | | | | | | | |заповедник | | | | | | | | | | | |"Эрзи" | | | | | | | | | | |————|——————————————|———————————|———————————|———————————|——————————|————————|————————|————————|————————|——————————————————| |2 |Главное |06:04:00 00|23600 |23 600 |100% |0 |0% |0 |0% |1.47 | | |управление |00:0000 | | | | | | | | | | |Центробанка РФ| | | | | | | | | | | |по РИ | | | | | | | | | | | |(профилакторий| | | | | | | | | | | |) | | | | | | | | | | |————|——————————————|———————————|———————————|———————————|——————————|————————|————————|————————|————————|——————————————————| |3 |Ингушское |06:04:00 00|100 000 |100 000 |100% |0 |0% |0 |0% |1.47 | | |Региональное |00:0000 | | | | | | | | | | |отделение | | | | | | | | | | | |социального | | | | | | | | | | | |страхования РФ| | | | | | | | | | | |по РИ | | | | | | | | | | | |(детский | | | | | | | | | | | |летний лагерь)| | | | | | | | | | |————|——————————————|———————————|———————————|———————————|——————————|————————|————————|————————|————————|——————————————————| Таблица 3 Результаты определения коэффициентов ценности экосистем и уникальности биоразнообразия для земельного участка |————|———————————————|——————————|———————————|——————————|———————|———————|———————| |№п.п|Наименование | Описание |Тип |Название |Площадь|Коэффиц|Коэффиц| | . |особоохраняемой|земельного|экосистемы |типа |земельн|иен т |иент | | |природной | участка | |экосистемы|ого |ценност|уникаль| | |территории |(кадастров| | |участка|и |ности | | | |ый номер) | | |, |экосист|биоразн| | | | | | |занятая|ем (Кц)|ообраз | | | | | | |каждым | |ия(Ку) | | | | | | |типом | | | | | | | | |экосист| | | | | | | | |емы, | | | | | | | | |КВ.М | | | |————|———————————————|——————————|———————————|——————————|———————|———————|———————| |1 |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 | |————|———————————————|——————————|———————————|——————————|———————|———————|———————| | 1 |Государственный| 06:07:00 |246 |Кубанские |59 700 |8.64 |1.30 | | |природный |00 00:0000|Кубанские |широколист|000 | | | | |заповедник | |широколиств|венные | | | | | |"Эрзи" | |енные леса |леса | | | | |————|———————————————|——————————|———————————|——————————|———————|———————|———————| | 2 |Главное | 06:04:00 |246 |Кубанские |23600 |8.64 |1.30 | | |управление |00 00:0000|Кубанские |широколист| | | | | |Центробанка РФ | |широколиств|венные | | | | | |по РИ | |енные леса |леса | | | | | |(профилакторий)| | | | | | | |————|———————————————|——————————|———————————|——————————|———————|———————|———————| | 3 |Ингушское | 06:04:00 |246 |Кубанские |100 000|8.64 |1.30 | | |Региональное |00 00:0000|Кубанские |широколист| | | | | |отделение | |широколиств|венные | | | | | |социального | |енные леса |леса | | | | | |страхования РФ | | | | | | | | |по РИ (детский | | | | | | | | |летний лагерь) | | | | | | | |————|———————————————|——————————|———————————|——————————|———————|———————|———————| Таблица 4 Результаты расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особоохраняемых природных территорий |————|————————————————|————————————————|———————————|————————————————|—————————|—————————|—————————————|——————————————————| |№п.п|Наименование | Описание |Площадь | Удельный |Коэффи- |Коэффи- | Удельный |Кадастровая | | . |особоохраняемой | земельного |земельного | показатель |ценности |циент | показатель |стоимость | | |природной | участка |участка, | кадастровой |экосистем|ности | кадастровой |земельных | | |территории | (кадастровый |КВ.М. | стоимости вида |(Кц) |биоразноо| стоимости |участков в составе| | | | номер) | | угодий, | |бразия | земельных |земель | | | | | | занимающего | |(К\) | участков в |особоохраняемых | | | | | | наибольший | | | составе |природных | | | | | | удельный вес в | | | земель |территорий (руб.) | | | | | |структуре видов | | | особоохра- | | | | | | | угодий | | | няемых | | | | | | | земельного | | | природных | | | | | | | участка, | | | территорий | | | | | | |руб./кв.м.(УПКСЗ| | | (УПКСЗооп | | | | | | | у) | | | т) | | |————|————————————————|————————————————|———————————|————————————————|—————————|—————————|—————————————|——————————————————| |1 |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 |9 | |————|————————————————|————————————————|———————————|————————————————|—————————|—————————|—————————————|——————————————————| | 1 |Государственный | 06:07:00 00 |59 700 000 |0.04 |8.64 |1.30 |0.45 |26 865 000 | | |природный | 00:0000 | | | | | | | | |заповедник | | | | | | | | | |"Эрзи" | | | | | | | | |————|————————————————|————————————————|———————————|————————————————|—————————|—————————|—————————————|——————————————————| | 2 |Главное | 06:04:00 00 |23600 |1.47 |8.64 |1.30 |16.51 |389 636 | | |управление | 00:0000 | | | | | | | | |Центробанка РФ | | | | | | | | | |по РИ | | | | | | | | | |(профилакторий) | | | | | | | | |————|————————————————|————————————————|———————————|————————————————|—————————|—————————|—————————————|——————————————————| | 3 |Ингушское | 06:04:00 00 |100 000 |1.47 |8.64 |1.30 |16.51 |1 651 000 | | |Региональное | 00:0000 | | | | | | | | |отделение | | | | | | | | | |социального | | | | | | | | | |страхования РФ | | | | | | | | | |по РИ | | | | | | | | | |(детский летний | | | | | | | | | |лагерь) | | | | | | | | |————|————————————————|————————————————|———————————|————————————————|—————————|—————————|—————————————|——————————————————| 8.2. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель природоохранного назначения Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе земель природоохранного назначения (УПКСЗпо) определяется по формуле: УПКСЗпо = УПКСЗУ * Ку (2) где: УПКСЗУ - удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающих наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка. Ку - коэффициент уникальности биоразнообразия для преобладающего на земельном участке типа экосистемы. Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка (УПКСЗУ), представлен в таблице 5. Коэффициент уникальности биоразнообразия (Ку) определяются с учетом всех типов экосистем в границах земельного участка в соответствии с приложением 1 к Методике государственной кадастровой оценки земель особоохраняемых территорий и объектов. Результаты определения коэффициентов уникальности биоразнообразия для земельного участка представляются в форме таблицы 6. Результаты расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель природоохранного назначения (УПКСЗпо) представляются в форме таблицы 7. Таблица 5 Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка |————|—————————————————-|————————————-|——————————-|———————————————————————————————————————————————----------—|—————————————————| |№ |Наименование |Описание |Площадь |Виды угодий в границах земельного участка |Удельный | |п.п.|территории или |земельного |земельного | |показатель | | |объекта |участка |участка, | |кадастровой | | |природоохранного |(кадастровый |кв.м. | |стоимости вида | | |назначения |номер) | | |угодий, | | | | | | |занимающего | | | | | | |наибольший | | | | | | |удельный вес в | | | | | | |структуре видов | | | | | | |угодий земельного| | | | | | | | | | | | | |участка, | | | | | | |руб./кв.м. | | | | | | |(УПКСЗу ) | |————|——————————————————|—————————————|———————————|———————————————————---|——————————————---|——————————————---|—————————————————| | | | | |Сельскохозяйственны |Лесные угодья |Иные угодья | | | | | | |е угодья | |(указать вид) | | |————|——————————————————|—————————————|———————————|———————————|——————————|———————|—————————|———————|—————————|—————————————————| | | | | | площадь, | в % от |площадь| в % от |площадь| в % от | | | | | | | кв. м. | площади | , кв. | площади | , кв. | площади | | | | | | | | участка | м. | участка | м. | участка | | |————|——————————————————|—————————————|———————————|———————————|——————————|———————|—————————|———————|—————————|—————————————————| |1 |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 |9 |10 |11 | |————|——————————————————|—————————————|———————————|———————————|——————————|———————|—————————|———————|—————————|—————————————————| |1 |Охранная зона |06:07:00 00 |349400000 |349 400 000|100% |0 |0% |0 |0% |0.04 | | |Государственного |00:0000 | | | | | | | | | | |заповедника "Эрзи"| | | | | | | | | | |————|——————————————————|—————————————|———————————|———————————|——————————|———————|—————————|———————|—————————|—————————————————| Таблица 6 Результаты определения коэффициентов ценности экосистем и уникальности биоразнообразия для земельного участка |——————————————————————|——————————————|————————————————|——————————————————|————————————————|———————————————| |Наименование |Описание |Тип экосистемы |Название типа | Площадь | Коэффициент | |территории или №п.п. |земельного | |экосистемы | земельного | уникальности | |объекта |участка | | |участка, занятая|биоразнообразия| |природоохранного |(кадастровый | | | каждым типом | (Ку) | |назначения |номер) | | |экосистемы, кв.м| | |——————————————————————|——————————————|————————————————|——————————————————|————————————————|———————————————| |1 |2 |3 |4 |5 |6 | |——————————————————————|——————————————|————————————————|——————————————————|————————————————|———————————————| |1 Охранная зона |06:07:00 00 |246 Кубанские |Кубанские |349 400 000 |1.30 | |Государственного |00:0000 |широколиственные|широколиственные | | | |заповедника 06:07:00 | |леса |леса | | | |00 00:0000 "Эрзи" | | | | | | | |——————————————————————|——————————————|————————————————|——————————————————|————————————————|———————————————| Таблица 7 Результаты расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель природоохранного назначения |—————|—————————————————|—————————————|——————————|———————————————|———————————————|——————————————|—————————————————| |№п.п.|Наименование |Описание |Площадь |Удельный |Коэффициент |Удельный |Кадастровая | | |территории или |земельного |земельного|показатель |уникальности |показатель |стоимость | | |объекта |участка |участка, |кадастровой |биоразнообразия|кадастровой |земельных | | |природоохранного |(кадастровый |KB М. |стоимости вида |(Kv) |стоимости |участков в | | |назначения |номер) | |угодий, | |земельных |составе земель | | | | | |занимающего | |участков в |природоохранного | | | | | |наибольший | |составе земель|назначения (руб.)| | | | | |удельный вес в | |природоохранно| | | | | | |структуре видов| |го | | | | | | |угодий | |назначения | | | | | | |земельного | |(УПКСЗпо) | | | | | | |участка, | | | | | | | | |руб./кв.м.(УПКС| | | | | | | | |Зу) | | | | |—————|—————————————————|—————————————|——————————|———————————————|———————————————|——————————————|—————————————————| |1 |2 |3 |4 |5 |6 |7 |8 | |—————|—————————————————|—————————————|——————————|———————————————|———————————————|——————————————|—————————————————| |1 |Охранная зона |06:07:00 00 |349 400 |0.04 |1.30 |0.05 |17 470 000 | | |Государственного |00:0000 |000 | | | | | | |заповедника | | | | | | | | |"Эрзи" | | | | | | | |—————|—————————————————|—————————————|——————————|———————————————|———————————————|——————————————|—————————————————| 8.3. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель историко-культурного назначения Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков в составе земель историко-культурного назначения (УПКСЗикн) определяется по формуле: УПКСЗикн = УПКСЗУ, (5) где: УПКСЗу - удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающих наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка. Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающих наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка (УПКСЗу), определяется по результатам заполнения таблицы 8. Таблица 8 Удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий, занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка |————|——————————————————|——————————-——|———————————|—————————————————————————————————————————————————————------—|—————————————————| | № |Наименование | Описание | Площадь |Виды угодий в границах земельного участка |Удельный | |п.п.|территории или | земельного |земельного | |показатель | | |объекта | участка | участка, | |кадастровой | | |историко-культурно|(кадастровый | кв.м. | |стоимости вида | | |го назначения | номер) | | |угодий, | | | | | | |занимающего | | | | | | |наибольший | | | | | | |удельный вес в | | | | | | |структуре видов | | | | | | |угодий земельного| | | | | | | | | | | | | |участка, | | | | | | |руб./кв.м. | | | | | | |(УПКСЗу ) | |————|——————————————————|—————————————|———————————|————————————————————--—|———————————————-——|—————————————————|—————————————————| | | | | |Сельскохозяйственные |Лесные угодья |Иные угодья | | | | | | |угодья | |(указать вид) | | |————|——————————————————|—————————————|———————————|————————————|——————————|————————|—————————|————————|————————|—————————————————| | | | | |площадь, кв.| в % от |площадь,| в % от |площадь,| в % от | | | | | | | м. | площади | кв. м. | площади | кв. м. |площади | | | | | | | | участкаи | |участкаи | |участкаи| | |————|——————————————————|—————————————|———————————|————————————|——————————|————————|—————————|————————|————————|—————————————————| | | | | | | | | | | | | |————|——————————————————|—————————————|———————————|————————————|——————————|————————|—————————|————————|————————|—————————————————| |1 |Джейрахско-Ассинск|06:07:00 00 |640000000 |640 000 000 |100% |0 |0% |0 |0% |0.04 | | |ий |00:0000 | | | | | | | | | | |государственный | | | | | | | | | | | |историко-архитекту| | | | | | | | | | | |рный и природный | | | | | | | | | | | |музей- | | | | | | | | | | | |заповедник | | | | | | | | | | |————|——————————————————|—————————————|———————————|————————————|——————————|————————|—————————|————————|————————|—————————————————| Таблица 9. Результаты определения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель историко-культурного назначения |—————|————————————————————|————————————————|———————————————|——————————————————————|——————————————————————|——————————————| |№п.п.|Наименование | Описание |Площадь |Удельный показатель |Удельный показатель |Кадастровая | | |территории или | земельного |земельного |кадастровой стоимости |кадастровой стоимости |стоимость | | |объекта | участка |участка, кв.м. |вида угодий, |земельных участков в |земельных | | |историко-культурного| (кадастровый | |занимающего наибольший|составе земель |участков в | | |назначения | номер) | |удельный вес в |историко-культурного |составе земель| | | | | |структуре видов угодий|назначения (УПКСЗикн) |историко-куль | | | | | |земельного участка, | |турного | | | | | |руб./кв.м.(УПКСЗу) | |назначения | | | | | | | |(руб) | |—————|————————————————————|————————————————|———————————————|——————————————————————|——————————————————————|——————————————| | | | | | | | | |—————|————————————————————|————————————————|———————————————|——————————————————————|——————————————————————|——————————————| | 1 |Джейрахско-Ассинский| 06:07:00 00 |640 000 000 |0.04 |0.04 |25 600 000 | | |государственный | 00:0000 | | | | | | |историко-архитектурн| | | | | | | |ый и природный | | | | | | | |музей-заповедник | | | | | | |—————|————————————————————|————————————————|———————————————|——————————————————————|——————————————————————|——————————————| 9. Итоговое заключение В результате выполненных работ нами определена кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе видов использования земель особо охраняемых территорий Республики Ингушетия: 1. Государственный природный заповедник "Эрзи" - 26 865 000 руб.; 2. Главное управление Центробанка РФ по РИ (профилакторий) - 389638 руб. 3. Ингушское Региональное отделение социального страхования РФ по РИ (детский летний лагерь) - 1 651 000 руб.; 4. Охранная зона Государственного заповедника "Эрзи" - 14 470 000 руб.; 5. Джейрахско-Ассинский государственный историко-архитектурный и природный музей-заповедник - 25 600 000 руб. ЧАСТЬ II КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ОТНЕСЕННЫХ К II ГРУППЕ ВИДОВ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ В СОСТАВЕ ОСОБООХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ И ОБЪЕКТОВ РЕСПУБЛИКИ ИНГУШЕТИЯ 10. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель лечебно-оздоровительных местностей. 10.1. Общие сведения оценки Процесс оценки: ? Осмотр и идентификация объекта оценки; ? Сбор необходимой информации об объекте оценки; ? Расчет стоимости объекта оценки; ? Обобщение результатов оценки; ? Оформление отчета об оценке. ? Допущения и ограничения оценки 1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный анализ и данные заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения. 2. В своих действиях оценщик поступает как независимый исполнитель. Размер вознаграждения не связан с выводами Оценщика и результатами оценки. 3. В процессе подготовки настоящего отчета, оценщик исходил из достоверности информации предоставленной Заказчиком. 4. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество. Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете. 5. Оценщик не производит обмер земельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходной информации. 6. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда. 7. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. 8.Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не гарантирует их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делается ссылка на источник информации. 9. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке. 10. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, технических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. 11. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости. Источники используемой информации 1. Гражданский кодекс РФ; 2. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.998 г. № 135-ФЗ; 3. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6.07.2001 г. № 519; 4. Закон «О плате за землю» от 9.06.2001 г. № 52-РЗ; 5. Республиканская общественно-политическая газета «Ингушетия» подшивка за 2000-2003 гг. 6.Сведения Госкомстата Республики Ингушетия; 7. www.priroda.ru 8. www.kavkazweb.ru 9. www.gks.ru 10.www.dinform.ru 11 .База данных ПС «Гарант»; 13.База данных СК РКЦ «Земля». 10.2. Описание объекта оценки Сведения об объекте оценки - Лечебно-оздоровительный комплекс «Джейрах» приведены в таблице 10. Таблица 10. Сведения о лечебно-оздоровительном комплексе «Джейрах» |————|——————————————————————————|—————————————————————————| |№ |Наименование |Показатели объекта оценки| |п/п |характеристики объекта | | | |оценки | | |————|——————————————————————————|—————————————————————————| |1 |Название объекта |Земельный участок | |————|——————————————————————————|—————————————————————————| |2 |Функциональное назначение |Для организации | | |объекта оценки |лечебно-оздоровительной | | | |деятельности | |————|——————————————————————————|—————————————————————————| |3 |Адрес объекта |РИ, Джейрахский район | |————|——————————————————————————|—————————————————————————| |4 |Площадь, м2 |200000 | |————|——————————————————————————|—————————————————————————| |5 |Местоположение |Вблизи с. Джейрах | |————|——————————————————————————|—————————————————————————| |6 |Транспортная достижимость |Асфальтированная | | | |автомобильная дорога | |————|——————————————————————————|—————————————————————————| |9 |Улучшения земельного |Лечебно-оздоровительный | | |участка |комплекс | |————|——————————————————————————|—————————————————————————| |И |Год постройки |1999 | |————|——————————————————————————|—————————————————————————| |12 |Электроосвещение |Централизованное | |————|——————————————————————————|—————————————————————————| |14 |Водопровод |Центральный | |————|——————————————————————————|—————————————————————————| |17 |Вид права |Бессрочное пользование | | | |Постановление | | | |Правительства РИ от 29 | | | |сентября 1999 г. № 283 | |————|——————————————————————————|—————————————————————————| Примечание: описание объекта оценки выполнено на основании: · выписки из технического паспорта БТИ; визуальный осмотр. Сочетание природных комплексов с многочисленными средневековыми памятниками архитектуры создает благоприятные возможности для развития туризма и ставит Джейрах в один ряд с такими уже освоенными с точки зрения туристического бизнеса кавказскими курортами, как Красная Поляна, Домбай или Приэльбрусье. Теплое лето, снежная зима и 340 солнечных дней в году создают великолепные условия для круглогодичного отдыха. Ландшафт идеально подходит для создания горнолыжных трасс профессионального уровня. Потенциальные инвесторы явно не прогадают, начав вкладывать средства в благоустройство местных горных склонов и создание современной туристической базы. Кстати, подобный проект работал бы не только на прибыль инвесторов, но и послужил для создания дополнительных рабочих мест. Впрочем, то обстоятельство, что в Джейрахе никогда не велась масштабная промышленная деятельность, благоприятно отразилось на экологии района. В Джейрахском районе находятся лечебно-оздоровительных комплекса «Джейрах». Лечебно-оздоровительный комплекс «Джейрах», рассчитанный на 160 мест, находится в одном из самых живописных уголков горной Ингушетии. 11. Анализ наиболее эффективного использования. Для оценки рыночной стоимости объекта лечебно-оздоровительного назначения вне черты поселений необходимо, прежде всего, оценить наиболее эффективное использование, которое определяется как: наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование объекта лечебно-оздоровительного назначения вне черты поселений определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям: 1. Наибольшая вероятность использования. 2. Физическая возможность. 3. Разумная оправданность. 4. Юридическая законность. 5. Финансовая осуществимость. 6. Максимальная стоимость. Несоответствие потенциального варианта использования любому из критериев не позволяет рассматривать его в качестве наиболее эффективного. Объект оценки расположен в одном из самых живописных уголков горной Ингушетии. Данный земельный участок отнесен к категории земель -особо охраняемые территории и объектов, вид использования - земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Для целей настоящей оценки мы предлагаем оценить объект с точки зрения влияния климатического фактора на состояние организма и с учетом свойств горной местности на здоровье человека. Специфика оценки условий горной территории состоит в том, что отбор факторов и показателей для оценки угодий проводится с учетом влияния свойств горной местности на здоровье человека и на затрату энергии при передвижении в горах. Основным фактором, ощутимо действующим на организм человека в горах, является высота над уровнем моря. При разработке оценочной шкалы для высоты, урочища, расположенные на высоте до 1800 м, были оценены баллом 4, от 1800 до 2200 - баллом 3; от 2200 до 2500 м - баллом 2, выше 2500 м - баллом 0. Оцениваемый земельный участок по данной шкале имеет - 4 балла. При передвижении в горной местности на величину энергозатрат и физической нагрузке на организм влияет крутизна склонов. Для прогулок наилучшими считаются пологие склоны. При оценке, например, прогулочно-эстетических угодий склоны до 5 град. оценены в 4 балла, до 6-10 град. - в 3 балла, до 11-25 град. - 2 балла, до 25-40 град. - 1 балл, склоны круче 40 град. получили оценку 0 баллов, они фактически доступны лишь альпинистам. Оцениваемый земельный участок по данной шкале имеет - 4 балла. Весьма существенно сказывается на состоянии организма в горах и экспозиция склонов, которая при оценке равнинных территорий часто не учитывается. Наиболее благоприятны склоны южной экспозиции и оценены 4 балла, наименее благоприятные северные склоны - 1 балл, западные склоны оценены в 3 балла, восточные - в 2 балла. Оцениваемый земельный участок по данной шкале имеет - 4 балла. Заключение. На основании анализа местоположения, разумной оправданности и юридической законности, мы пришли к выводу, что наибольшая вероятность использования земельного участка - под лечебно-оздоровительные объекты. 12. Подходы к оценке рыночной стоимости и анализ их применимости для оценки настоящего объекта оценки. Согласно ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «....под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией, а на величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме...». В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России 07.03.2002г. № 568-Р, существует шесть методов оценки рыночной стоимости земельных участков: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. 12.1. Метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями или сооружениями - застроенных земельных участков, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями или сооружениями - незастроенных земельных участков. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). 12.2. Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения спроса; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. 12.3. Метод распределения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. 12.4. Метод капитализации земельной ренты. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. 12.5. Метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Метод допускает также следующую последовательность действий: расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений. 12.6. Метод предполагаемого использования. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. 12.7. Применимость описанных методов оценки для целей настоящей оценки. Для целей настоящей оценки мы использовали метод остатка. Для применения данного метода в нашем распоряжении был необходимый минимум достоверной информации. Метод сравнения продаж и метод выделения мы не применяли в виду отсутствия достоверной информации реальных ценах сделок с аналогичными объектами. Оценку рыночной стоимости данного земельного участка методом распределения мы не проводили, так как в нашем распоряжении не было достоверных данных позволяющих определить долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Метод капитализации земельной ренты для данной оценки не применим, так как в регионе рынок арендных отношений еще не сложился, прецедентов сдачи в аренду земельных участков с аналогичными объектами недвижимости нет. Метод предполагаемого использования не применялся, в виду того, что объект недвижимости расположенный на данном земельном участке имеет строго регламентированное разрешенное использование. Использование данного земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости иным способом не представляется возможным. 13. Расчет стоимости земельного участка Для расчетов стоимости земельного участка под объектом недвижимости, мы использовали технику остатка: V = V улучшений + V земли (2) I улучшений = V улучшений?R улучшений (3) I земли = NOI – I улучшения (4) V земли = I земли R земли где: V0- стоимость объекта (руб.); Vулучшений – стоимость улучшений(руб.); V3емли - стоимость земли (руб.); Iулучшений – доход от улучшений (руб./год); 13емли- доход от земли (руб./год); NOI - чистый доход от эксплуатации объекта (руб./год); R - коэффициент капитализации. R=R без рисковая +R риск + R ликвидность (6) для земли, где: Rбез рисковая - безрисковая ставка - ставка по долгосрочные вкладам Сберегательного Банка РФ. Rриск поправка на региональный риск. Rликвидность - поправка на риск, связанный с использованием данного объекта по назначению. 14. Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости доходным методом Базовая формула расчета рыночной стоимости единого объекта недвижимости (ОН) доходным методом имеет следующий вид: MV = NOI/R (7), где: MV- рыночная стоимость ЕОН (руб.); NOI - чистый операционный доход; R - коэффициент капитализации ЕОН. 14.1 Рыночная стоимость услуг лечебно-оздоровительного комплекса «Джейрах» Рыночная стоимость услуг лечебно- оздоровительного комплекса «Джейрах» приводится в Таблице 11 Таблица 11 Рыночная стоимость услуг лечебно-оздоровительного комплекса «Джейрах» |————|———————————————————|———————————————————|————————————————| |№ |Наименование |Источник информации|Стоимость услуг | |п/п | | |(руб./день на 1 | | | | |человека) | |————|———————————————————|———————————————————|————————————————| |1. |Лечебно - |Администрация, тел.|450 | | |оздоровительный |88732 22 85 09 | | | |комплекс «Джейрах» | | | |————|———————————————————|———————————————————|————————————————| *сведения о стоимости услуг на 01.09.2003г. 14.2. Потенциальный валовой доход Потенциальный валовой доход за год рассчитывается по следующей формуле: PGI = 365xPxS (8), где: PGI - потенциальный валовой доход в период; Р— стоимость пребывания 1 человека в сутки; S - максимальное число мест в лечебно-оздоровительном комплексе. PGI = 365 x 450 x 160 = 26280000 руб. 14.3. Определение потерь от недоиспользования. На основании анализа данных по объектам, предоставляющим аналогичные услуги на территории Северного Кавказа, можно заключить, что обычной практикой является загрузка не более чем на 50%. Величина потерь от недоиспользования составляет 50%. 26280000 х 0,5 = 13140000 руб. 14.4. Определение действительного валового дохода (ДВД). ДВД определяется как разность между потенциальным валовым доходом и потерь от недоиспользования. 26280000- 13140000 = 13140000 руб. 14.5. Определение величины операционных расходов. Анализируя структуру операционных расходов объектов данного профиля деятельности, мы пришли к выводу, что они составляют до 30% от действительного валового дохода, полученного от эксплуатации объекта. Что в реальном выражении составляет: 13140000 х 0,3 = 3942000 руб./год 14.6. Чистый операционный доход Чистый операционный доход определяется как разность между ДВД и операционными расходами: 13140000 - 3942000 = 9198000 руб. 14.7. Определение величины коэффициента капитализации. Объект недвижимости и земельный участок расположены на территории Джейрахско-Ассинского государственного историко-архитектурного и природного музея-заповедника. В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации, Федеральным Законом от 14 марта 1995г. №33-ФЗ «Об особо охраняемых территориях» земельные участки на территории историко-архитектурного и природного музея-заповедника имеют ограничения в разрешенном использовании. Рынок объектов недвижимости на данной территории не развит, поэтому коэффициент капитализации мы рассчитали методом кумулятивного построения. R3емли =Rбез рисковая +Rриск + R ликвидность (6) для земли, где: Rбез рискова - безрисковая ставка - ставка по долгосрочные вкладам Сберегательного Банка РФ. На дату оценки она составляет 10%; Rриск= поправка на региональный риск - 10%. По данный российского экспертного агентства «Эксперт РА» и аналитического журнала «Эксперт», одного из ведущих изданий в области прогнозирования и анализа экономической ситуации, периодически оценивающего инвестиционный потенциал и степень риска в регионах России, по состоянию на 01.01.2003г. экономика Республики Ингушетия имеет низкий потенциал при экстремальном риске вложения инвестиций. При составлении данного рейтинга в учет принимались следующие факторы: • наличие трудовых ресурсов, в том числе квалифицированных, • потребительский уровень; • наличие и тенденции развития инфраструктуры; • производственный потенциал; • инновационный потенциал; • финансовый потенциал; • природные ресурсы. Ранг потенциала остается неизменно низким на протяжении последних 4 лет. В рейтинге регионов России Республика Ингушетия также отмечена как субъект с наименее эффективно работающим аппаратом управления. В Федеральной целевой программе «Юг России», Республика Ингушетия также отмечена как регион политической нестабильности, из-за близости к очагам социально-политической нестабильности. Кроме того, невысокие темпы роста валового внутреннего продукта, а следовательно уровень жизни в Республике, позволяет нам ввести поправку на региональный риск в размере 10%. Rликвидность- поправка на риск, связанный с использованием данного объекта по назначению. Спрос на оказываемые услуги данного предприятия остается стабильно низким. Это связано как с общей экономической ситуацией в республике - уровень доходов населения очень низкий, так и с политической ситуацией в регионе - близость Чеченской Республики. R = 10% +10% + 15% = 35 %; Rземли = 10% +10%= 20 %. 15. Расчет рыночной стоимости земельного участка методом выделения (техника остатка). 15.1. Доход от улучшений. Доход от улучшений определяется как произведение чистого операционного дохода и коэффициента капитализации ЕОН по формуле (3). Для расчета дохода от улучшений мы рассчитали стоимость улучшений на основании данных проектно-сметной документации. В соответствии с данными технического паспорта БТИ, суммарный объем строений ЛОК «Джейрах» составляет 2441 м3 . По данным строительных фирм ведущих строительные работы в регионе (см. таблица 13), средняя стоимость строительства 1м3 по состоянию на 01 марта 2004 г. составляет 300 долларов США (курс доллара на дату 29,5 руб.). Таблица 13 Строительные фирмы ведущие строительные работы в регионе |———|——————————————————————————|————————————————————————————————————————| |1. |ООО «Югстройсервис» |г. Нальчик, ул. Лермонтова, 54, тел. | | | |404181 | |———|——————————————————————————|————————————————————————————————————————| |2. |ООО «Маржа» |г. Нальчик, ул. Байсултанова, 26, тел. | | | |404732 | |———|——————————————————————————|————————————————————————————————————————| |3. |Строительная фирма «ABC» |г. Нальчик, ул. Пушкина, 101, тел. | | | |442630 | |———|——————————————————————————|————————————————————————————————————————| Таким образом, стоимость строительства аналогичных объектов составит: 2441 х 300 х 29,5 = 21602850 руб. Ввиду того, что объект был сдан в эксплуатацию в 2002 г. и находится в отличном состоянии, износ мы приняли равным 0. На основании формулы (3): Iулучшений = 21602850 х 0.35 = 75609997,5руб. 15.2. Доход от земли. Доход от земли определяется как разность между чистым операционным доходом и доходом от улучшений: Iземли= 9198000 - 75609997,5= 1637002,5 руб. Стоимость земли определяется как отношение дохода от земли и коэффициента капитализации земли: Vземли = 1637002,5 /0,2 =8185625руб. Заключение: Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составляет 8185625 (восемь миллионов сто восемьдесят пять тысяч шестьсот двадцать пять один миллион тридцать пять тысяч семьсот пятьдесят восемь) рублей. 16. Итоговое заключение. Для определения удельного показателя кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка в составе земель П-ой группы необходимо рыночную стоимость земельного участка разделить на его площадь: УПКСЗ = 8185012,5/200000 = 40,9 руб./м2. Информация по документуЧитайте также
Изменен протокол лечения ковида23 февраля 2022 г. МедицинаГермания может полностью остановить «Северный поток – 2»23 февраля 2022 г. ЭкономикаБогатые уже не такие богатые23 февраля 2022 г. ОбществоОтныне иностранцы смогут найти на портале госуслуг полезную для себя информацию23 февраля 2022 г. ОбществоВакцина «Спутник М» прошла регистрацию в Казахстане22 февраля 2022 г. МедицинаМТС попала в переплет в связи с повышением тарифов22 февраля 2022 г. ГосударствоРегулятор откорректировал прогноз по инфляции22 февраля 2022 г. ЭкономикаСтоимость нефти Brent взяла курс на повышение22 февраля 2022 г. ЭкономикаКурсы иностранных валют снова выросли21 февраля 2022 г. Финансовые рынки |
Архив статей
2024 Декабрь
|
