Постановление Представительного Собрания Астраханской области от 22.11.1995 № 272

 
           АСТРАХАНСКОЕ ОБЛАСТНОЕ ПРЕДСТАВИТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ
                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22.11.95  N 272
г.Астрахань


Об утверждении технико-экономического
обоснования жилищного займа
Астраханской области 1996 года


     Рассмотрев представленное  администрацией   технико-экономическое
обоснование жилищного займа Астраханской области 1996 года,  областное
Представительное Собрание

ПОСТАНОВИЛО:

     Утвердить технико-экономическое   обоснование   жилищного   займа
Астраханской области 1996 года (прилагается).


Председатель областного
Представительного Собрания          В.В. Бородаев





                                            Приложение
                                            к постановлению областного
                                            Представительного Собрания
                                            от 22.11.95  N 272

                  ЖИЛИЩНЫЙ ЗАЙМ АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
                  ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ

     Организация жилищного    строительства   в   1996   году   должна
осуществляться посредством смешанного финансирования с  использованием
как средств бюджета,  так и средств населения с привлечением кредитных
ресурсов банков.  Предлагаемая эмиссия жилищного займа исходит  именно
из концепции финансирования.
     Предполагается, что с использованием облигаций жилье  может  быть
приобретено тремя способами:
     1. Путем  приобретения  100%  пакете  облигаций   для   получения
квартиры.
     2. Для граждан,  имеющих право на субсидии в размере не менее 60%
от   стоимости   квартиры   (Приложение   1),   путем  первоначального
приобретения  пакета  облигаций,  равного  20%  площади  квартиры,   и
получения субсидий в размере 60-70% стоимости квартиры.
     При этом  недостающие  средства  могут  быть  получены   в   виде
ипотечного кредита коммерческих банков под залог облигаций.
     3. Для граждан,  имеющих право на субсидии в размере 40-60% путем
первоначального   приобретения  90%  облигаций  и  получения  льготной
бюджетной ссуды в размере 10% от стоимости жилья.
     В рамках  жилищного  займа  планируется  строительство  2-х домов
ориентировочной площадью 7.5 тыс.  кв.  метров каждый (местоположение,
адрес,   материал   стен,этажность,   виды  и  площади  квартир  будут
уточняться перед утверждением проспекта эмиссии).
     Считаем целесообразным  подобрать  дома,  близкие по строительным
параметрам для того,  чтобы  сделать  единую  цену  всех  облигаций  и
облегчить их обмен на облигации нового жилищного займа.
     Планируемый срок  строительства  одного  дома  -  1  год,  начало
строительства  01.01.96  г.,  01.10.96  г.  и  окончание  01.01.97 г.,
01.10.97 г.
     Финансирование строительства   будет   осуществляться   за   счет
средств, вырученных от реализации займа, средств бюджета, направляемых
на  удешевление  строительства,  субсидий,  бюджетных ссуд и ипотечных
кредитов.  При этом инфляционное  удорожание  стоимости  строительства
предполагается  компенсировать  за  счет организации поэтапной продажи
облигаций по  индексированной  стоимости,  а  также  за  счет  средств
бюджета (6,95 млрд. рублей).
     Общий график  финансирования  строительства  жилья   приведен   в
Приложении   1.   Прилагается   авансирование   до   43.8%   стоимости
строительства  первого  дома,  а  затем  ежеквартальное   перечисление
средства   равными   долями   (14.05%).  Финансирование  второго  дома
предполагается проводить по следующей схеме - 40%, 15%, 15%, 15%.
     График продажи облигаций приведен в Приложении 2.
     График использования средств бюджета для  компенсации  удорожания
строительства,  субсидирования  и  бюджетного  кредитования приведен в
Приложении   4.   При   этом   за   счет   смешанного   финансирования
использованием субсидий планируется построить 28%  жилья (11880,8 млн.
рублей) с использованием бюджетных ссуд  7,2%  (5197,7  млн.  рублей).
Доля  смешанного финансирования жилищного строительства составит 35.2%
жилья  (17078,5  млн.  рублей).  Общие  затраты   бюджета   с   учетом
финансирования  начала  строительства  составят  24038,3 млн.  рублей.
(Приложение 5).
     Иными словами, использование механизма жилищного займа позволит в
2,4 раза увеличить объем  строительства  при  тех  же  самых  затратах
бюджета.  Выделение  субсидий  планируется  производить в течение 3-го
этапа (соответственно 3  квартал  1996  года,  1  квартал  1997  года)
строительства  каждого дома.  Если субсидии окажутся невостребованными
полностью,  то остаток средств  также  направляется  на  строительство
квартир,  которые  по  окончании строительства будут или выделяться на
безвозмездной   основе   соответствующим   категориям   граждан,   или
продаваться.   Бюджетные  ссуды  планируется  выделять  на  4-м  этапе
строительства каждого дома (4 кв. 1996 г., 3 кв. 1997 года).
     Ниже приводятся  основные  положения жилищного займа Астраханской
области 1996-1997 годов.

                 1. Общие данные о выпуске облигаций

     1.1. Вид  выпускаемых  ценных   бумаг   -   бескупонные   именные
облигации,    представляющие    право    владельцу   на   приобретение
определенного количества квадратных метров жилья.
     Данные о владельцах жилищных облигаций вносятся в реестр, который
ведется  регистрирующим  органом  (регистратором).   Ведение   реестра
осуществляется   в  соответствии  с  временным  положением  о  ведении
реестров именных ценных бумаг,  утвержденным  Постановлением  N  3  от
12.07.95  г.  Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку
при Правительстве РФ.
     В качестве   регистраторов   могут   выступать   действующие   на
территории  области  регистраторы,  депозитарии,  банки,  либо  агент,
осуществляющий первичное размещение жилищных облигаций.
     1.2. Общий объем выпуска -  32  млрд.  рублей,  что  эквивалентно
стоимости 15 тыс. кв. метров жилой площади, исходя из цены 1 кв. метра
2118 тыс. рублей на 01.01.96 г.
     1.3. Количество выпускаемых ценных бумаг:
   --------------T-------------T----------T------------T-----------¬
   ¦    Номинал  ¦   Цена на   ¦  Состав, ¦ Количество ¦   Сумма,  ¦
   ¦     кв. м   ¦  01.01.96 г.¦    %     ¦    штук    ¦ млн. руб. ¦
   ¦             ¦  тыс. руб.  ¦          ¦            ¦           ¦
   +-------------+-------------+----------+------------+-----------+
   ¦    0.1      ¦    212      ¦   60     ¦  92000     ¦  19204    ¦
   ¦    0.5      ¦   1060      ¦   30     ¦   9200     ¦   9602    ¦
   ¦    1.0      ¦   2120      ¦   10     ¦   1525     ¦   3194    ¦
   ¦             ¦             ¦          ¦            ¦           ¦
   ¦   ИТОГО:    ¦             ¦  100     ¦ 102725     ¦  32000    ¦
   L-------------+-------------+----------+------------+------------

                2. Данные о порядке выпуска облигаций

     2.1. Дата начала распространения облигаций - 01.01.96 г.
     2.2. Дата  окончания распространения облигаций - 01.07.98 г.  (за
квартал до окончания строительства последнего дома).
     2.3. Первичное    размещение   облигаций   осуществляется   через
официального посредника (агента) на основании  договора  комиссии  или
поручения.
     Выбор официального посредника  будет  осуществлен  на  конкурсной
основе  перед  утверждением  проспекта  эмиссии,  исходя  из критериев
профессионализма,  репутации,  наличия разветвленной  сети  в  городе,
минимальной ставки комиссионных.
     2.4. Первичное размещение  облигаций  осуществляется  агентом  по
цене эмитента путем индексации начальной цены, установленной на момент
регистрации проспекта эмиссии.
     Цена реализации   облигаций   назначается  ежемесячно  комиссией,
возглавляемой   заместителем   главы    администрации    области    по
строительству   и   коммунальному   хозяйству.   В   состав   комиссии
целесообразно ввести представителей отдела стройиндустрии, финансового
управления,  управления  экономических реформ,  центра ценообразования
строительства.  Для установления  цены  реализации  ежеквартально,  не
позднее  3-го  числа  последующего  месяца,  определяется  фактическая
себестоимость  (С)  1  кв.  м.  для  дома  по  результатам  прошедшего
квартала, а также прогнозируемый коэффициент удорожания (Куд).
     Цена продажи на каждый месяц определяется как:
     Ц = 1,2 х С х Куд (коэффициент 1,2 учитывая НДС).
     2.5. Продажа жилищных облигаций осуществляется следующим образом:
агент  заключает  с  инвестором договор купли-продажи и выдает первому
владельцу облигацию  на  его  имя.  Средства,  полученные  от  продажи
облигаций,  в  течение  3-х банковских дней должны быть перечислены на
счет эмитента в  уполномоченные  банки.  Агент  передает  1  экземпляр
договора купли-продажи регистратору для включения в реестр.

          3. Обращение жилищных облигаций на вторичном рынке

     3.1. Жилищные  облигации  имеют  свободное  хождение на вторичном
рынке.  Под  обращением  жилищных  облигаций   понимается   совершение
действий,  предусмотренных  Гражданским  кодексом  РФ  (купля-продажа,
дарение,  наследование),  приводящих к смене  собственника  облигаций.
Сделки  на  вторичном  рынке  с  жилищными  облигациями совершаются по
рыночным ценам.
     3.2. Сделки с жилищными облигациями совершаются в простой форме и
подлежат  обязательной  регистрации  у  регистратора.  Перерегистрация
владельцев   осуществляется   на   основании   письменного   заявления
владельца.  На облигации делается передаточная надпись, удостоверяющая
смену владельца.  Регистратор отвечает за правильность ведения реестра
и несет материальную ответственность за  допущенные  ошибки  в  случае
причинения ущерба собственникам ценных бумаг.  Все сделки на вторичном
рынке, не отраженные в реестре, являются недействительными.
     3.3. Взимание   регистратором   платы  за  регистрацию  сделки  с
жилищными облигациями не допускается.

                        4. Погашение облигаций

     4.1. Погашение облигаций может осуществляться:
     - предоставлением  владельцу  облигаций в собственность квартир в
соответствии с оплаченным количеством квадратных метров;
     - денежными средствами,  исходя из цены квадратного метра на дату
погашения;
     - обменом  на  жилищные  облигации  новой  серии  по соглашению с
владельцем жилищных облигаций.
     4.2. Погашение  облигаций  предоставлением  жилья  производится в
течение квартала  со  дня  сдачи  в  эксплуатацию  каждого  дома  (1-4
кварталы  1997  года).  Заявка  на  жилье  принимается  от  владельцев
облигаций,   обеспечивающих   владение   не    менее    80%    площади
соответствующей  квартиры,  начиная  с даты начала сбора заявок.  Дата
начала и окончания и сбора заявок от собственников жилищных  облигаций
публикуется  в  СМИ,  а  также доводится до их сведения путем рассылки
уведомлений регистратором.  При этом дата начала сбора заявок не может
быть позднее 3-х месяцев даты окончания строительства.
   --------T-----------T---------------T------------T--------------¬
   ¦ N дома¦Дата начала¦Дата окончания ¦Дата начала ¦Дата окончания¦
   ¦       ¦сбора  зая-¦ сбора заявок  ¦ погашения  ¦погашения     ¦
   ¦       ¦вок        ¦               ¦            ¦              ¦
   +-------+-----------+---------------+------------+--------------+
   ¦  1    ¦01.10.96 г.¦   31.12.96 г. ¦ 01.01.97 г.¦  01.04.97 г. ¦
   ¦  2    ¦01.07.97 г.¦   31.09.97 г. ¦ 01.10.97 г.¦  01.01.98 г. ¦
   L-------+-----------+---------------+------------+---------------
     4.3. По поручению эмитента регистратор заключает с  собственником
оговоренного   в   п.   4.2.  количества  жилищных  облигаций  договор
купли-продажи   конкретной   квартиры,   с    обязательством    выдачи
свидетельства  о собственности не позднее даты погашения облигаций.  С
момента  заключения  договора  купли-продажи  и  до   момента   выдачи
свидетельства  о  собственности  облигации  находятся  на  хранении  у
регистратора, после выдачи свидетельства о собственности - погашаются.
     4.4. В случае, если на момент подачи заявки собственник облигации
имеет облигаций не на всю площадь квартиры (80% < S < 100%), он должен
доплатить  их  до момента погашения облигаций.  Условия доплаты должны
быть оговорены в договоре купли-продажи.
     4.5. Погашение облигаций в денежной форме осуществляется, начиная
с 01.01.98 г.  до 01.04.98 г. Облигации выкупаются эмитентом по цене 1
кв.  м  по состоянию на 01.01.98 г.  Средства,  необходимые для выкупа
облигации,  формируются путем продажи  квартир,  на  которые  не  были
представлены   заявки  на  погашение  путем  предоставления  жилья,  с
последующим размещением средств на депозитах.