Указ Президента Республики Калмыкии от 08.05.2001 № 69

 



                              У К А З

                            Президента
                        Республики Калмыкия

                                        Утратил силу - Указ Главы
                                           Республики Калмыкии
                                          от 25.04.2006 г. N 62
               О государственной поддержке населения
               в строительстве и приобретении жилья


         (В редакции Указа Президента Республики Калмыкии
                      от 08.08.2003 г. N 233)

     В  целях  обеспечения населения Республики Калмыкия доступными
условиями строительства и приобретения жилья постановляю:
     1. Утвердить  Концепцию  развития системы ипотечного жилищного
кредитования в Республике Калмыкия (далее Концепция).
     2. Утвердить  план  первоочередных  мероприятий  по реализации
Концепции на 2001 год.
     3. Установить, что:
     - кредиты,  выдаваемые на строительство и приобретение жилья в
рамках Концепции, предоставляются на срок до 20 лет;
     - плата    за    пользованием    кредитами,   выдаваемыми   на
строительство    и   приобретение   жилья   в   рамках   Концепции,
устанавливается в размере не более 7 процентов годовых.
     4. Правительству Республики Калмыкия (Дорждеев А.В.):
     в     рамках     республиканской    президентской    программы
"Жилище-2001"   обеспечить   финансирование   плана  первоочередных
мероприятий  по  реализации  Концепции  в  2001 году.  В дальнейшем
ежегодно  при формировании бюджета Республики Калмыкия на очередной
финансовый год предусматривать расходы на реализацию Концепции;
     предусмотреть   в   установленном  порядке  сокращение  сроков
государственной  регистрации  сделок  с  недвижимостью  и льготы по
плате   за  государственную  регистрацию  сделок  с  недвижимостью,
осуществляемых в рамках реализации Концепции.
     5. Представителям  Президента  Республики Калмыкия в районах и
в г. Элисте принять необходимые меры по реализации Концепции.
     6.   Определить   ОАО   "Агентство   по  ипотечному  жилищному
кредитованию  Республики Калмыкия" основным исполнителем Концепции"
(В редакции Указа Президента Республики Калмыкии от 08.08.2003 г. N
233).
     7. (Утратил   силу   -  Указ  Президента  Республики  Калмыкии
от 08.08.2003 г. N 233)
     8. ГУП   РУН  "Калмтехинвентаризация",  муниципальным  органам
архитектуры  и  муниципальным  земельным  службам  предусмотреть  в
установленном  порядке  сокращение  сроков  подготовки  документов,
необходимых  для  совершения сделок с недвижимостью, осуществляемых
в  рамках  реализации  Концепции и снижение оплаты за их подготовку
(выдачу, оформление).
     9. Муниципальным  органам  опеки  и  попечительства обеспечить
соблюдение  прав  несовершеннолетних  лиц,  находящихся под опекой,
при совершении сделок с недвижимостью.
     10.  Совету  директоров ОАО "Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию    Республики   Калмыкия"   обеспечить   контроль   за
эффективным  и целевым расходованием бюджетных средств" (В редакции
Указа Президента Республики Калмыкии от 08.08.2003 г. N 233).
     11. Контроль за исполнением настоящего указа возлагаю на себя.


     Президент
     Республики Калмыкия          К. Илюмжинов

     г. Элиста
     8 мая 2001 г.
     N 69



      Приложение N 1


                                 Концепция                            
             развития системы ипотечного жилищного кредитования       
                           в Республике Калмыкия                      

                                  Введение                            

      Настоящая концепция  разработана  в  соответствии  с  Концепцией
развития   системы  ипотечного  жилищного  кредитования  в  Российской
Федерации,   одобренной   постановлением   Правительства    Российской
Федерации от 11.02.2000 N 28, Указом Президента Республики Калмыкия от
03.01.2001  г.  N  1  "О   республиканской   Президентской   программе
"Жилище-2001"   и   направлена  на  улучшение  социально-экономической
ситуации в Республике  Калмыкия,  на  создание  благоприятных  условий
приобретения   и   строительства   доступного  по  стоимости  жилья  и
удовлетворения потребности населения Республики Калмыкия  в  улучшении
жилищных условий.
      Данная Концепция предусматривает создание для населения  системы
классической   модели   ипотечного  кредитования  по  мере  увеличения
платежеспособного  спроса  населения  и  расширения  финансовой   базы
ипотечного рынка в Республики Калмыкия на базе переходных моделей.
      Создание   республиканской    системы    ипотечного    жилищного
кредитования  является  непрерывным  процессом  и  осуществляется  в 2
этапа. Первый этап заключается в формировании рыночной  инфраструктуры
системы  и  обеспечивает  стандартизацию  первичной ипотеки и создание
основ рефинансирования, а второй этап - обеспечивает развитие  системы
первичного  и вторичного ипотечного жилищного кредитования и внедрение
республиканской системы в национальную  систему  ипотечного  жилищного
кредитования.
      Развитие ипотечного жилищного кредитования в Республике Калмыкия
будет:
      ориентироваться на те категории населения, которые  нуждаются  в
небольшом  ипотечном  кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах
обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
      использовать  дифференцированный  подход  к   созданию   условий
ипотечного  кредитования для различных категорий населения с учетом их
доходов и платежеспособного спроса. Кредиты  должны  номинироваться  в
рублях,  выдаваться  в  срок до 20 лет, иметь низкую процентную ставку
(5-10%  годовых).  По  мере  роста  доходов  населения   и   улучшения
финансово-экономической  ситуации  постепенно  приближаться к условиям
коммерческих банков;
      применять при формировании системы ипотечного кредитования меры,
направленные   на   поддержку   заемщика   (организация  накопительных
программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к  собственным
средствам  граждан,  а  также  использование  с  этой  целью  жилищных
субсидий  и  жилищных  сертификатов,   предоставляемых   гражданам   в
установленном порядке в соответствии с действующим законодательством);
      выполняться органами государственной власти Республики  Калмыкия
совместно  с  органами  местного самоуправления, используя современные
подходы   к   управлению   жилищным   строительством    и    ипотечным
кредитованием.
      Это   значит,   что   деятельность    республиканских    органов
государственной  власти  и  органов местного самоуправления Республики
Калмыкия по развитию жилищного строительства  и  ипотечного  жилищного
кредитования должна быть тщательно спланирована и скоординирована.
      Должны быть  определены  источники  финансирования  долгосрочных
ссуд  и  разработаны  условия  их  предоставления населению. Требуется
также наладить систему информирования  населения  о  целях  ипотечного
жилищного  кредитования и условиях его реализации, организовать сбор и
анализ мнений граждан об эффективности проводимых мероприятий.
      Концепция развития  системы  ипотечного  жилищного  кредитования
Республики Калмыкия предусматривает создание механизмов взаимодействия
и софинансирования республиканских органов  государственной  власти  и
органов  местного самоуправления в становлении республиканской системы
ипотечного жилищного кредитования.
      Ключевую роль в системе управления на всех этапах становления  и
развития  ипотечного  жилищного  кредитования  в  Республике  Калмыкия
выполняют  республиканские  органы  государственной  власти  и  органы
местного самоуправления.

                      1. Социально-экономическая                      
                 и нормативно-правовая база развития                  
                  ипотечного жилищного кредитования                   
                        в Республике Калмыкия                         

      Создание системы ипотечного  жилищного  кредитования  на  данном
этапе   социально-экономического   развития   республики   обусловлено
сформировавшимся к настоящему времени комплексом факторов:
      а) активная позиция Президента Российской Федерации,  Президента
Республики    Калмыкия,    федеральных   и   республиканских   органов
исполнительной власти в вопросе о необходимости скорейшего введения  в
практику ипотечного жилищного кредитования;
      б) острая необходимость в скорейшем  решении  жилищных  вопросов
населения;
      в) положительная практика долгосрочного жилищного кредитования в
ряде   регионов   Российской   Федерации,   разработавших  собственную
нормативно-правовую  базу   по   предоставлению   ипотечных   кредитов
населению на 10-20 лет по приемлемым для населения процентным ставкам;
      г) нормативно-правовая база, обеспечивающая возможность развития
ипотечного  кредитования:  Гражданский  Кодекс  РФ,  ФЗ  "О залоге" от
29.05.1992 г. N 2872-1,  ФЗ  "Об  ипотеке  (залоге)  недвижимости"  от
16.07.1999  г.  N  102-ФЗ,  ФЗ  "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N  122-ФЗ,  Указ
Президента  Республики  Калмыкия  от  19.10.1998  г. N 178 "О создании
Управления по государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и   сделок   с   ним   Министерства   юстиции   Республики  Калмыкия",
Постановление Правительства Республики Калмыкия от 03.03.2000 г. N  60
"О вопросах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним".
      Благоприятные факторы организации процесса ипотечного  жилищного
кредитования:
      а) для населения:
      - разгосударствление  жилого  фонда  и  сосредоточение  жилья  в
частной собственности;
      - рост понимания населением значимости недвижимости как  объекта
вложений  денежных  сбережений,  важного  условия  стабильности уровня
жизни и гарантированного материального* обеспечения в будущем.
      б) для застройщиков и подрядчиков:
      - развитие конкуренции на рынке строительных услуг;
      -   понимание   предприятиями    стройиндустрии    необходимости
модернизации и улучшения технологий строительства;
      -  понимание   необходимости   удешевления   строительства   при
относительном  повышении  качества для обеспечения доступности жилья и
расширения масштабов жилищного строительства;
      в) для инвесторов:
      -    активизация    деятельности     республиканских     органов
государственной  власти  и органов местного самоуправления в поддержке
развития системы ипотечного жилищного кредитования граждан;
      - рост конкуренции в финансовой сфере;
      - перспективы создания инфраструктуры вторичного рынка ипотечных
кредитов;
      г) для республиканских органов государственной власти и  органов
местного самоуправления:
      - создание новой возможности решения жилищной проблемы;
      - оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном  и
связанных с ним других секторах народного хозяйства;
      - рост налоговых поступлений и расширение  финансовой  базы  для
обеспечения жильем населения с низким уровнем доходов.
      Такое сочетание интересов и нормативной базы создают необходимые
условия  для решения жилищной проблемы в Республике Калмыкия на основе
ипотечного жилищного кредитования.

                    2. Проблемы, препятствующие созданию              
                        системы ипотечного жилищного                  
                     кредитования в Республике Калмыкия               

      Решение  жилищной  проблемы  населения  Республики  Калмыкия  на
основе  развития  ипотечного жилищного кредитования требует учета ряда
ограничений  и   преодоления   проблем   и   особенностей,   вызванных
нестабильностью    макроэкономической    ситуации.    Среди   основных
ограничений, являющихся внешними по  отношению  к  системе  ипотечного
жилищного кредитования, следует отнести следующие:
      а)  высокая  стоимость  привлечения  коммерческих  средств,  для
финансирования и рефинансирования ипотечных жилищных кредитов;
      б) значительные  риски  долгосрочного  кредитования  в  условиях
высокой инфляции и нестабильности;
      в) низкие доходы преобладающей части населения  в  сравнении  со
стоимостью жилья;
      г) рост цен на жилье при относительно  медленном  улучшении  его
качества;
      Кроме  указанных  внешних  ограничений,   существуют   проблемы,
связанные с трудностями становления самой системы ипотечного жилищного
кредитования:
      д) отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов;
      е)  высокие  расходы  на  подготовку  и  оформление   сделок   с
недвижимостью;
      ж) слабое  развитие  оценочного  и  страхового  дела  для  целей
обслуживания ипотечных кредитов;
      з) имеющиеся недостатки в федеральном  законодательстве,  прежде
всего  в  части  совершения  сделок с закладными как ценными бумагами,
обращения взыскания на заложенное имущество (квартиру),  в  том  числе
для  заемщиков,  проживающих  с  несовершеннолетними  детьми, прописки
(регистрации) по адресу заложенной квартиры и др.;
      и)  дополнительные  риски  банков  из-за  отсутствия   кредитной
истории  у  большинства  заемщиков  в силу отсутствия прежней практики
ипотечного кредитования;
      к)  высокие  некоммерческие  риски   банков   из-за   отсутствия
эффективных   механизмов   их   ограничения   и  покрытия  со  стороны
республиканских органов  государственной  власти  и  органов  местного
самоуправления;
      л) высокая стоимость кредитов для заемщика и  риски  в  условиях
повышенной инфляции.

                         3. Задачи и функции                          
           основных участников системы ипотечного жилищного           
                  кредитования в Республике Калмыкия                  

      В соответствии с настоящей Концепцией на  республиканском  рынке
ипотечных  жилищных  кредитов  будут  действовать  следующие  основные
субъекты.
     ОАО  "Агентство  по  ипотечному жилищному кредитованию Республики
Калмыкия"  создано  распоряжением Президента Республики Калмыкия от 17
февраля 2003 года N 49-рп в соответствии с Законом Республики Калмыкия
от  6 ноября 2001 года N 136-II-З "О развитии долгосрочного ипотечного
жилищного  кредитования  в  Республике  Калмыкия"  (В  редакции  Указа
Президента Республики Калмыкии от 08.08.2003 г. N 233).
      Основные задачи, стоящие перед Фондом:
      -  содействие  реализации  государственных  программ  в  области
развития жилищного строительства;
      - стандартизация и унификация процедур  ипотечного  кредитования
для   снижения  кредитного  риска  и  обеспечения  высокой  надежности
выпускаемых Фондом ценных бумаг.
      Определением  Фонда  как  центрального  элемента   в   механизме
обеспечения  притока  долгосрочных  внебюджетных финансовых ресурсов в
жилищную сферу достигается решение следующих задач:
      - создается целостная система привлечения  рыночных  ресурсов  в
жилищную сферу;
      - повышается доступность приобретения жилья населением;
      - обеспечивается приобретение жилья по реальным рыночным ценам;
      - не ограничивается выбор приобретаемого жилья;
      -    повышается    юридическая    защищенность    граждан     от
недобросовестных   действий   кредитора   в   течение   всего  периода
кредитования;
      -  осуществляется  полный  и  оперативный  контроль   над   всем
процессом ипотечного жилищного кредитования в Республике Калмыкия;
      - мобилизуются и привлекаются в банковскую и строительную  сферы
средства населения.
      Фонд выполняет функции:
      - исполнителя Концепции развития  системы  ипотечного  жилищного
кредитования;
      -  разработчика  и   координатора   реализации   республиканской
Программы по ипотечному жилищному кредитованию (далее Программа);
      -  аккумулирования  целевых  бюджетных  средств  и  внебюджетных
источников   для   финансирования   ипотеки   в  республике,  а  также
привлечения   добровольных   взносов   предприятий   и    организаций,
предназначенных для ипотечного кредитования жилищного строительства;
      -  поддержка  граждан   в   финансировании   строительства   или
приобретении жилья в кредит с рассрочкой части платежа;
      - создание условий для формирования механизмов продажи  жилья  и
развития ипотечного рынка в Республике Калмыкия, а также для механизма
страховой защиты имущественных интересов участников  ипотечного  рынка
жилья;
      -   содействие   развитию   производственной   базы    жилищного
строительства  в  республике,  развитию  конкуренции в сфере жилищного
строительства;
      - содействие обращению закладных бумаг на  вторичном  рынке  при
его формировании;
      - разработка положений и правил, применяемых  всеми  участниками
Программы.
      Филиалы   Фонда   в    муниципальных    образованиях    являются
исполнительными   структурами   Программы.   На  них  возлагаются  все
организационные и рабочие функции по сопровождению процесса ипотечного
жилищного  кредитования  в  конкретном  муниципальном образовании. Они
оказывают    организационное,    информационное,     техническое     и
консультационное  обслуживание Программы в муниципальных образованиях,
осуществляют   инвестиционную   деятельность.   Филиалы   осуществляют
деятельность,  связанную  с  формированием  ипотечного рынка в районах
республики, осуществляют заключение договоров,  подготовку  документов
для  заключения  договоров,  связанных  со  сделками  с недвижимостью,
риэлтерскую и оценочную деятельность.
      Заемщики ипотечных ссуд  -  покупатели  жилья,  обратившиеся  за
получением    ипотечного    кредита,    добровольно    предоставляющие
приобретаемое на средства кредита жилье в  залог  и  способные  внести
авансовые платежи при приобретении жилья.
      Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие  жилые
помещения,  принадлежащие  им  на  праве собственности, или помещения,
принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.
      Банк-агент  -  осуществляет  выдачу  и   обслуживает   ипотечные
жилищные  кредиты,  перечисляет  денежные  средства  на финансирование
строительства,  проводит  кредитование   покупки   жилья   и   возврат
привлеченных на возвратной, платной и срочной основе средств.
      Кредиторы  -  коммерческие  банки,  выдающие  ипотечные  кредиты
заемщикам  на  основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие
последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов.
      Застройщики   -   строительные    организации,    осуществляющие
комплексную  застройку  жилых  строительных  сооружений  с инженерными
сетями, благоустройством  и  объектами  соцкультбыта.  Застройщики  по
договору подряда осуществляют строительство жилья.
      Риэлтеры - лицензированные в установленном  порядке  юридические
или    физические   лица,   действующие   на   основе   соглашения   с
заинтересованным лицом (либо по доверенности) в  целях  совершения  от
его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах
заинтересованного  лица  гражданско-правовых   сделок   с   недвижимым
имуществом   и  правами  на  него.  Страховщики  -  лицензированные  в
установленном порядке юридические лица,  созданные  для  осуществления
страховой деятельности.
      Оценщики - лицензированные в установленном  порядке  юридические
или   физические  лица,  осуществляющие  независимую  профессиональную
оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке.
      Учреждение  юстиции  по  государственной  регистрации  прав   на
недвижимое   имущество   и  сделок  с  ним  -  государственный  орган,
обеспечивающий  государственную   регистрацию   прав   на   недвижимое
имущество   и   сделок   с  ним,  являющийся  единым  административным
источником  информации  о  правах  собственности  на  жилье  на   всей
территории  республики,  ведущий  единый  государственный  реестр прав
собственности на недвижимое имущество,  включая  жилые  дома  и  жилые
помещения.  Обязанности  и  права  данной  структуры  регламентируются
федеральным законом "О государственной регистрации прав на  недвижимое
имущество  и  сделок  с  ним"  от  21.07.1997  г.,  Указом  Президента
Республики Калмыкия от 19.10.1998 г. N 178 "О создании  Управления  по
государственной  регистрации  прав  на недвижимое имущество и сделок с
ним  Министерства   юстиции   Республики   Калмыкия",   Постановлением
Правительства  Республики  Калмыкия  от 03.03.2000 г. N 60 "О вопросах
государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и  сделок  с
ним".
      Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие  ценные
бумаги,   эмитируемые  Республиканским  внебюджетным  фондом  развития
жилищного  строительства  (институциональные  инвесторы  -  пенсионные
фонды, страховые компании, инвестиционные банки и т.д.).
      Инфраструктурные   звенья   системы   ипотечного    кредитования
(нотариат,   паспортные   службы,   органы   опеки  и  попечительства,
юридические  консультации   и   т.д.)   -   обеспечивают   необходимое
юридическое  сопровождение  сделок  с жилой недвижимостью, регистрацию
граждан по месту жительства, в том  числе  в  заложенных  квартирах  и
домах,  обеспечивают  защиту  прав  несовершеннолетних  при заключении
сделок с недвижимостью и т.д.

                        4. Стратегия развития                         
                  ипотечного жилищного кредитования                   
                        в Республике Калмыкия                         

      Острота ситуации с обеспечением населения жильем в республике не
позволяют  занимать  выжидательную  позицию,  а  подвигает  к активной
стратегии, предусматривающей максимально быстрое  развитие  ипотечного
жилищного  кредитования.  В  связи  с  дефицитом финансовых ресурсов и
низкими  доходами  населения  формы  и  условия  ипотечного  жилищного
кредитования  должны  быть  соответствующим  образом  приспособлены  к
платежеспособном) спросу  населения,  а  для  формирования  источников
финансирования   ипотечных  жилищных  кредитов  должны  использоваться
относительно дешевые средства.
      Таким образом, главным в стратегии развития ипотечного жилищного
кредитования  является  осуществление таких подходов, которые позволят
применить различные, приспособленные к особенностям  платежеспособного
спроса   разных  категорий  и  слоев  населения  системы  кредитования
(стандартная и социально ориентированная). Дефицит финансовых ресурсов
при  использовании  социально  ориентированной модели преодолевается в
результате создания самой ипотечной системой дополнительных доходов  в
предпринимательской  и  бюджетной  сферах,  а  также  у населения. Эти
дополнительные доходы рассматриваются в качестве основного  источника,
позволяющего далее мобилизовать ресурсы на финансовом рынке.
      В качестве стартовых  ресурсов  для  выдачи  ипотечных  кредитов
должны быть использованы бюджетные средства, дебиторская задолженность
Фонда, незавершенное строительство, эмиссия ценных  бумаг,  отчисления
налоговых поступлений.
      Основные положения предлагаемой стратегии состоят в следующем:
      - Кредиты должны номинироваться в рублях, выдаваться на срок  до
20 лет, иметь низкую процентную ставку (5-10% годовых);
      - Ипотечное кредитование должно  быть  ориентировано,  в  первую
очередь,  на  те  категории  населения,  которые нуждаются в небольшом
ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных  ресурсах  обеспечить
кредитами максимальное число заемщиков;
      - Поскольку при малом объеме кредита  заемщику  требуется  иметь
значительные  собственные  средства, то для тех граждан, у которых нет
достаточных собственных сбережений в денежной форме,  это  ограничение
преодолевается  за  счет  оплаты ими части нового жилья старым жильем.
Граждане, получающие  в  установленном  порядке  жилищные  субсидии  и
жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости
жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.
      Указанные условия, как показал опыт, даже при весьма малой  доле
кредита  (13-15%)  становятся  стимулом  принятия населением решения о
покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств  населения,
увеличивают спрос на жилье на 20-30%. При этом происходит вовлечение в
оборот на каждый рубль  кредита  более  3  рублей  средств  населения.
Таким  образом,  небольшой  кредит  вызывает  3-х  кратное  увеличение
притока средств населения в жилищное строительство.
      Поскольку ипотечное жилищное кредитование создает дополнительные
доходы  бюджетов  различных  уровней,  то  эти дополнительные доходы и
могут  служить   одним   из   источников   финансирования   ипотечного
кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья.
      Далее система становится самофинансируемой и расширяется за счет
рефинансирования    государственных    источников.    Таким    образом
государство избавляется от обязанности обеспечивать население жильем и
переходит    от   практики   прямого   бюджетного   финансирования   к
регулированию   рынка   недвижимости   через    определение    условий
кредитования  и  создание  благоприятных  налоговых режимов участникам
системы ипотечного жилищного кредитования.
      Основные принципы разрабатываемой системы:
      1. Система ориентирована на население, имеющее  средний  уровень
дохода  и  социальную  поддержку  со  стороны  республиканских органов
государственной власти и органов местного самоуправления, а именно:
      а)  людей,  доходы  которых  не  позволяют   получать   кредиты,
предлагаемые   коммерческими   банками,   но   позволяют  пользоваться
кредитами  с  льготными  условиями,  предоставляемыми  Республиканским
внебюджетным фондом развития жилищного строительства;
      б)  людей  с  ограниченным  достатком,  но  получающим  жилищные
субсидии  (военнослужащие,  уволенные  в запас, северяне, чернобыльцы,
молодожены и другие);
      в) людей, имеющих жилье и  нуждающихся  в  дальнейшем  улучшении
жилищных условий, которые могут использовать для оплаты старое жилье.
     2.  Система  создается  в  рамках  единых правил и норм на основе
реализации    республиканской    программы   и   финансируется   через
Республиканский внебюджетный фонд развития жилищного строительства (на
следующем  этапе  с  участием  ипотечных  банков,  выполняющих функции
комиссионера).    Финансирование    развития    ипотечного   жилищного
кредитования через ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
Республики  Калмыкия" (В редакции Указа Президента Республики Калмыкии
от  08.08.2003  г.  N 233) является наиболее оптимальным способом, так
как  ипотечное  жилищное кредитование является деятельностью связанной
(извлечением  прибыли,  т.  е.  коммерческой,  а органы исполнительной
власти  республики  не  в праве заниматься коммерческой деятельностью.
Вместе  с тем, обеспечивается эффективное размещение бюджетных средств
и  строгий  контроль  за  их использованием. Кроме этого, заработанный
опыт  ОАО  "Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию Республики
Калмыкия"   (В   редакции  Указа  Президента  Республики  Калмыкии  от
08.08.2003  г. N 233) по продаже жилья в рассрочку под залог позволяет
ускорить   внедрение   системы  ипотечного  жилищного  кредитования  и
избежать нежелательных ошибок.
      Республиканская Программа  должна  состоять  из  региональной  и
местных   программ  развития  ипотечного  жилищного  кредитования  при
непосредственном участии органов местного самоуправления -  участников
программы. Одновременно будет создаваться единая информационная сеть и
другая инфраструктура первичного республиканского ипотечного рынка.
      3. На первом этапе  ключевым  элементом  организационной  схемы,
определяющим   возможность   ее   обеспечения  финансовыми  ресурсами,
является  Республиканский   внебюджетный   фонд   развития   жилищного
строительства.
     Источником финансовых ресурсов Республиканского ОАО "Агентство по
ипотечному  жилищному  кредитованию  Республики  Калмыкия" (В редакции
Указа  Президента  Республики  Калмыкии от 08.08.2003 г. N 233) должны
стать   в   основном   бюджетные   средства  и  дополнительные  доходы
республиканского   и   местных   бюджетов   от  активизации  жилищного
строительства,  средства,  омертвленные в незавершенном строительстве,
дебиторская  задолженность  ОАО  "Агентство  по  ипотечному  жилищному
кредитованию   Республики   Калмыкия"  (В  редакции  Указа  Президента
Республики   Калмыкии  от  08.08.2003  г.  N  233),  целевые  сборы  и
поступления.
     4.   Организационная  схема  предусматривает  взаимодействие  ОАО
"Агентство  по  ипотечному жилищному кредитованию Республики Калмыкия"
(В  редакции  Указа  Президента Республики Калмыкии от 08.08.2003 г. N
233)  с коммерческими банками. По мере создания условий для ипотечного
жилищного кредитования населения, все больший объем кредитования будет
идти   через   банки,   а   ОАО  "Агентство  по  ипотечному  жилищному
кредитованию   Республики   Калмыкия"  (В  редакции  Указа  Президента
Республики  Калмыкии  от  08.08.2003  г. N 233) будет сокращать объемы
кредитования, выполняя другие функции, а именно:
      - предоставление гарантий по ипотечному кредитованию;
      - субсидирование  ипотечных  кредитов  для  отдельных  категорий
граждан;
      - финансирование строительства жилья и развития стройиндустрии в
республике;
      -  финансирование  расходов  на  развитие  территории  застройки
(строительных участков) и ее инфраструктуры;
      - аккумулирование денежных средств из внебюджетных источников.
      5. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования сочетается
с  мероприятиями  федеральных  и  региональных программ по обеспечению
жильем военнослужащих, переселению северян и  др.  категорий  граждан,
имеющих определенный статус.
      6.   Развитие   системы   ипотечного   жилищного    кредитования
содействует  росту  и стабильности доходов населения, созданию рабочих
мест   и   поддержке   предпринимательской   деятельности   населения,
проживающего в Республике Калмыкия.
      7. Внедрение системы ипотечного жилищного кредитования позволяет
вывести  из  "теневого"  оборота  сокрытые  доходы населения, т.к. для
получения   ипотечного   кредита   заемщикам   необходимо   официально
подтвердить собственные доходы.
      8. Система ипотечного жилищного  кредитования  позволяет  решать
проблему  обеспечения населения жильем и активизировать спрос на жилье
в   выгодном   для   социально-экономического   развития    республики
направлении.

                          5. Этапы развития                           
              системы ипотечного жилищного кредитования               
                        в Республике Калмыкия                         

      В условиях  переходной  экономики  развитие  системы  ипотечного
жилищного  кредитования  в Республике Калмыкия может происходить в два
этапа.
      1-й этап - это этап,  в  пределах  которого  будет  организована
подготовительная  работа.  разработаны республиканская и муниципальные
программы  ипотечного  жилищного  кредитования,  определены  источники
финансирования,   начнется  формирование  первичного  рынка  ипотечных
жилищных кредитов.
      На  этом  этапе  источником  финансирования  являются  бюджетные
ресурсы,  средства граждан и их ликвидная недвижимость. Финансирование
производится  через   Республиканский   внебюджетный   фонд   развития
жилищного строительства.
      Бюджетные средства, направляемые на развитие системы  ипотечного
жилищного   кредитования,   будут   компенсироваться   дополнительными
налогами, поступающими в бюджет от промышленно-строительного комплекса
республики,   деятельность   которого   активизируется   в   связи   с
дополнительными   инвестициями.    Для    управления    муниципальными
программами  ипотечного  кредитования создаются филиалы Фонда, который
координирует их деятельность.
      Заемщики, обращаясь  в  Фонд  формируют  определенный  спрос  на
квартиры,  Фонд  предлагает  свои  построенные  квартиры Заемщикам для
продажи  в  рассрочку,  и  проводит  анализ  их  платежеспособности  в
будущем.  Заемщики выплачивают первоначальный взнос (денежные средства
и имеющееся старое жилье)  и  приобретают  квартиру  в  собственность,
заключив  с  Фондом  договор купли-продажи квартиры в рассрочку. После
этого Заемщики закладывают приобретенную квартиру по договору  ипотеки
Фонду.   Фонд   становится   залогодержателем,   а  Заемщики  начинают
выплачивать оставшуюся сумму в соответствии с договором купли-продажи,
до полного расчета.
      На этом  этапе  происходит  дальнейшее  развитие  инфраструктуры
рынка   жилья   и   строительно-промышленного   комплекса  республики,
ориентированных   на   частного   покупателя,   отработка   механизмов
ипотечного жилищного кредитования, совершенствование нормативной базы,
направленное  на  эффективную  работу  системы  и  стимулирование   ее
участников,  будут  последовательно  расширяться  масштабы  ипотечного
жилищного кредитования, возрастать значение вторичного рынка ипотечных
жилищных    кредитов    и    происходить   постепенная   трансфермация
промежуточных форм ипотечного кредитования в классическую форму.
      Постепенно внедряется механизм финансирования ипотечных кредитов
из  средств уполномоченного банков, которые выдают кредиты и оформляют
закладные по установленной форме (по стандарту). У  модели  появляется
структура  вторичного  рынка.  Эту  роль  выполняет  Фонд. Он выкупает
стандартные закладные у банков, осуществляя при этом рефинансирование.
Под  выкупленные  закладные  фонд,  проводит  эмиссию ипотечных ценных
бумаг для продажи финансовым инвесторам.
      Стандарты   ипотечных   жилищных   кредитов   обеспечивают    их
надежность,  однако,  условие  доступности  кредитов для широких слоев
населения делает их низкодоходными, и, следовательно, низколиквидными.
Поэтому   на   этом  этапе  развития  системы  в  качестве  финансовых
инвесторов будут выступать бюджета всех уровней, а также  организации,
инвестиционную  активность  которых  государство  будет  стимулировать
налоговыми льготами.
      На 1-ом этапе происходит развитие  и  окончательное  становление
первичного  рынка  ипотеки,  а  также  закладывается основа вторичного
рынка ипотечных ценных бумаг.
      2-й  этап  развития   предполагает   переход   на   классическую
двухуровневую  модель  ипотечного  жилищного  кредитования.  Заемщик в
рамках  этой  модели   обращается   в   ипотечный   банк.   В   случае
положительного  решения Банк заключает с Заемщиком кредитный договор и
предварительный договор о залоге жилого помещения, а Заемщик вносит на
свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.
      Заемщик оформляет покупку жилого помещения у Продавца, заключает
договор  купли-продажи  жилого помещения с Продавцом. Банк выплачивает
полную стоимость жилого помещения Продавцу (авансовый платеж  +  сумма
кредита)  по договору купли-продажи, который регистрируется в порядке,
предусмотренном действующим законодательством. Учреждение  юстиции  по
государственной  регистрации  прав  на недвижимое имущество и сделок с
ним регистрирует переход права собственности  на  жилое  помещение,  и
Покупатель  вселяется  в  него,  а  также регистрирует ипотеку (залог)
жилой площади.
      В случае если кредит  был  выдан  Кредитором,  квалифицированным
Фондом  с  соблюдением  всех  необходимых стандартов, данный Кредитор,
руководствуясь договорными  обязательствами  с  Фондом,  продает  (или
уступает) ему право требования по кредиту, обеспеченное залогом жилого
помещения. Кредитор получает  назад  выплаченную  им  Заемщику  сумму.
Кредитор  может  не  продавать ипотечный кредит Фонду и продолжать его
обслуживание, получая ежемесячные платежи от Заемщика.  Фонд  занимает
место   Кредитора   в   кредитном   договоре   и  вносится  в  "Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество" в качестве нового
залогодержателя по договору ипотеки.
      Высвободившиеся деньги Кредитор использует на выдачу  ипотечного
жилищного кредита следующему Заемщику и т.д. Кредитор, продавший Фонду
кредит, продолжает его обслуживание (за согласованную плату),  т.е.  в
установленные  соответствующим  кредитным  договором  сроки  взимает с
Заемщика все положенные выплаты в погашение суммы  основного  долга  и
процентов по нему.
      Фонд формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов,  диверсифицируя
кредитный  риск  каждого  такого  пакета  посредством включения в него
достаточно большого числа кредитов  (обеспеченных  залогом)  различных
Заемщиков,  выданных  различными  кредиторами.  Фонд  выпускает ценные
бумаги  (облигации),  которые  размещаются  на  внутреннем  и  внешнем
финансовых   рынках.  Вырученные  от  продажи  ценных  бумаг  средства
направляются на рефинансирование первичных кредиторов и  осуществление
дальнейшего ипотечного жилищного кредитования.
      Кредитор,    не    относящийся    к     категории     субъектов,
квалифицированных  Фондом,  может  продать ипотечный кредит иному, чем
Фонд  оператору  на  рынке  вторичного  ипотечного  кредитования   или
оставаться  Кредитором  Заемщика  на  весь  дальнейший  срок  действия
кредитного договора.
      На этом этапе система ипотечного жилищного  кредитования  должно
занять  ведущее  место на финансовом рынке, стать доступным и наиболее
привлекательным для широких слоев  населения  способом  финансирования
покупки  жилья. Система ипотечного жилищного кредитования окончательно
примет классические формы,  достигнет  совершенного  уровня  вторичный
рынок   ипотечных   облигаций  с  применением  современных  финансовых
инструментов.    Республиканская    система    ипотечного    жилищного
кредитования интегрируется в национальную сеть.
      Таким образом, настоящая концепция развития  системы  ипотечного
жилищного  кредитования  должна ориентироваться на классические модели
ипотечного  кредитования,  учитывая  существующий   комплекс   внешних
условий, присущий особенностям переходной экономики России.

      6. Цели и задачи системы ипотечного жилищного кредитования      

     Главной  целью создания системы ипотечного жилищного кредитования
в  Республике  Калмыкия является - обеспечение населения республики со
средним  достатком  доступной  частной собственностью (жильем) за счет
развития  ипотечного  жилищного  кредитования  на  основе  эффективной
работы  структур  (на  базе  ОАО  "Агентство  по  ипотечному жилищному
кредитованию   Республики   Калмыкия"  (В  редакции  Указа  Президента
Республики  Калмыкии  от  08.08.2003  г.  N 233)) ипотечного жилищного
кредитования,  а  также  создание  механизмов привлечения инвестиций в
жилищный сектор.
      В  рамках  предлагаемой  Концепции  ключевым  способом   решения
жилищной проблемы этой части населения является долгосрочное ипотечное
жилищное кредитование. Среди основных целей  создания  республиканской
системы ипотечного жилищного кредитования можно указать следующие:
      1.  Повышение  платежеспособного  спроса  на  жилье  со  стороны
значительной части населения. прежде всего со средними доходами.
      2.  Расширение  объемов  жилищного  строительства  в  Республике
Калмыкия,  обеспечение  повышение качества и доступности жилья за счет
модернизации строительной индустрии,  совершенствования  технологии  и
организации строительства.
      3.  Увеличение  объемов  строительного  и  сопряженного  с   ним
промышленного  производства  и  на  этой  основе обеспечение повышения
занятости населения республики,  обеспечение  роста  доходов  бюджетов
всех уровней.
      4. Повышение  уровня  развития  банковской  системы  республики,
обеспечение  ее  ориентации  на реальный сектор экономики и увеличение
приток капитала.
      5. Создание современной инфраструктуры рынка жилья,  активизация
функционирования  рынка жилья и связанного с ним рынка инвестиционного
капитала.
      При этом предстоит решить следующие задачи:
      - создание республиканской системы  поддержки  и  стимулирования
развития    жилищного    строительства    на    основе    деятельности
Республиканского внебюджетного фонда развития жилищного строительства;
      -   совершенствование   законодательной   базы,   обеспечивающей
исполнение   обязательств   при   ипотечном  жилищном  кредитовании  и
стимулирование его развития;
      - совершенствование кредитно-финансовых механизмов  и  выработка
эффективной  инвестиционной политики в жилищной и строительной сфере с
целью притока инвестиций, формирование в республике ипотечных банков;
      -  создание  механизма  привлечения  долгосрочных   внебюджетных
финансовых   ресурсов   для   реализации   республиканской   программы
ипотечного жилищного кредитования;
      - повышение эффективности использования  жилого  фонда  за  счет
реконструкции  и  модернизации старого жилого фонда, перераспределения
жилья  между  различными  категориями  населения  в  целях   улучшения
жилищных условий.

         7. Источники и порядок финансирования строительства          
                   при реализации жилья в рассрочку                   

      Одним из основных источников ипотечного  жилищного  кредитования
является  выделение  бюджетных  средств  на возвратной и безвозвратной
основе, на весь кредитный период.
     Бюджетные  средства  должны  быть  направлены в ОАО "Агентство по
ипотечному  жилищному  кредитованию  Республики  Калмыкия" (В редакции
Указа  Президента  Республики  Калмыкии  от  08.08.2003  г.  N  233) и
использованы на платной возвратной и срочной основе для финансирования
и   рефинансирования   ипотечных  кредитов,  выделяемых  населению  на
строительство и покупку жилья в кредит.
      Такой  порядок  целевого  использования  дополнительно  позволит
привлечь  примерно  в  3-5  раз больше внебюджетных средств: кредитных
ресурсов банков и иных кредитных  организаций,  средств  муниципальных
образований, предприятий и собственных средств граждан.
      Источниками  финансирования   Концепции   должны   стать   также
дополнительные   доходы   республиканского   и   местных  бюджетов  от
активизации   жилищного   строительства,   средства   омертвленные   в
незавершенном строительстве, дебиторская задолженность Фонда, средства
населения в  виде  накоплений  и  сосредоточенные  главным  образом  в
стоимости   приватизированных   квартир,   а  также  целевые  сборы  и
поступления, в том числе пожертвования. Источником пополнения  средств
Фонда, являются также средства, образуемые самой ипотечной системой, в
т.ч. средства, полученные от проведения конкурсов среди организации  -
участников   Программы,  а  также  часть  страховых  премий  страховых
компаний, прибыли застройщиков, отчисляемых в
      Фонд на реинвестирование ипотеки.
      Привлечение прямых (в т.ч. зарубежных) инвестиций  целесообразно
осуществлять  непосредственно  в  реализацию конкретных инвестиционных
объектов,  в  том  числе  и  жилых  зданий,  либо   через   реализацию
инвестиционных   программ   и   проектов,  реализуемых  на  территории
республики,  и  направление   рублевой   прибыли,   полученной   после
реализации   этих   программ,   на   развитие   ипотечного   жилищного
кредитования.
      Средства из республиканского бюджета по установленной  процедуре
могут  использоваться  Фондом  для покупки ипотечных жилищных кредитов
коммерческих банков, выдаваемых по стандартизированной процедуре,  что
позволит  поддерживать высокую ликвидность банков и расширить масштабы
первичного рынка.
      Указанная   организационно-технологическая   схема    ипотечного
жилищного  кредитования  является  базовой. Однако, до момента решения
вопроса об исключении из налогообложения заемщиков ипотечных  кредитов
материальной  выгоды,  возникающей  при  ставке  кредитования, меньшей
учетной ставки  Центрального  банка,  будет  использована  модификация
базовой  схемы,  использующая  вариант  продажи  жилья Республиканским
внебюджетным  фондом  развития  жилищного  строительства  гражданам  в
рассрочку.  При  этом  согласно действующему законодательству жилье до
момента расчетов  с  Фондом  будет  находиться  в  залоге  у  Фонда  с
оформлением закладной.
      Базовыми   условиями   финансовой   схемы   являются   следующие
положения.
      1.  Финансирование  строительства  жилья  осуществляется   через
Республиканский  внебюджетный фонд развития жилищного строительства за
счет целевых бюджетных средств, кредита,  предоставленного  кредитными
организациями, средств инвесторов, а также за счет средств населения.
      2.  Фонд  при  необходимости  привлекает  краткосрочные  кредиты
коммерческих   банков   для   оплаты   приобретаемого   жилья,  как  у
застройщиков, так и у риэлтеров. Краткосрочный кредит берется от  лица
гражданина  под  гарантии  Фонда.  Источником гарантий служат денежные
средства населения и  бюджетные  инвестиции,  имеющиеся  в  наличие  у
Фонда.  Погашение  краткосрочного кредита производится за счет продажи
сдаваемого заемщиками жилья.
      3.   Бюджетные   инвестиции   направляются   на   финансирование
строительства   жилья.  Затем  это  жилье  покупается  гражданином  по
договору в соответствии  с  действующим  законодательством  Российской
Федерации,  с  рассрочкой  платежа  до 20 лет. На основании указанного
договора составляется и регистрируется закладная,  владельцем  которой
является Фонд. Фонд может использовать закладные в качестве залога для
обеспечения гарантий краткосрочных кредитов.
      4. Объемы бюджетных инвестиций на  развитие  системы  ипотечного
жилищного  кредитования определяются ежегодно и утверждаются в составе
бюджета Республики Калмыкия, при этом сумма направляемая на  эти  цели
не  должна  быть менее 4% от собственных доходов бюджета республики на
очередной финансовый год. В 2001 году  для  реализации  первоочередных
мероприятий  Концепции предусматривается направить на развитие системы
ипотечного жилищного кредитования 30 млн. руб.
      Данная  финансовая  схема  позволяет   использовать   инструмент
краткосрочного кредитования, при котором на начальном этапе источником
финансирования являются средства населения и бюджетные  инвестиции,  а
на  последующих - закладные. Затем вступает в силу механизм вторичного
использования закладных в качестве обеспечения краткосрочных  кредитов
и  финансирования  развития  ипотеки.  В дальнейшем по мере расширения
источников  финансирования  и  развития  вторичного  рынка   ипотечных
жилищных  кредитов  возможно  использование других схем финансирования
строительства и приобретения жилья.
      Условия кредитования граждан:
      - первоначальный денежный  взнос  в  размере  не  менее  25%  от
стоимости приобретаемого жилья;
      -  размер  обязательного  ежемесячного   платежа   в   погашение
рассрочки  не  должен  превышать 35% совокупного (семейного) месячного
дохода покупателей жилья;
      - выплата суммы кредита в срок до 20 лет;
      - размер процентной ставки за  пользованием  кредита  не  должен
превышать 10 процентов годовых;
      - выдача и погашение кредита производится в рублях.
      Право приобретения жилья в рассрочку предоставляется  гражданам,
проживающим  в  Российской Федерации, удовлетворяющим условиям продажи
жилья в рассрочку.
      Отбор  участников  осуществляется   на   конкурсной   основе   в
соответствии  с  установленными критериями (экономическими, жилищными,
социальными и др.)
      До начала работы с гражданами Фонд должен  подготовить  перечень
объектов  жилья для участников программы. Для этого производится опрос
субъектов  рынка  жилья  в  республике.   Запрашиваются   строительные
компании  и организации на предмет предоставления данных по их желанию
продажи жилья, характеристикам  квартир,  ценовым  параметрам,  срокам
ввода  в  эксплуатацию  и  желаемым  графикам  оплаты  за новое жилье.
Одновременно Фонд заключает  договоры  с  риэлтерскими  компаниями  по
предоставлению  текущей  информации  об имеющемся предложении на рынке
вторичного жилья, как на покупку, так и на продажу квартир.
      Сдаваемые   заемщиками   квартиры   поступают   в   общую   базу
предлагаемого  для  покупки жилья, как для участников программы, так и
для остальных субъектов рынка жилья в республике.
      Мероприятия настоящей Концепции должны быть  увязаны  с  другими
республиканскими программами в области жилищного строительства с целью
оптимизации расходов по решению жилищных проблем в республике.
      Успех Концепции развития ипотечного жилищного кредитования будет
зависеть   от  привлечения  в  эту  сферу  всех  возможных  источников
ипотечного  кредитования  жилья.  Сочетание  различных  источников   и
способов  финансирования  позволит  минимизировать  риски и обеспечить
гарантии инвестиций.

      8. Страхование в системе ипотечного жилищного кредитования      
                        в Республике Калмыкия                         

      Кредитные организации, осуществляющие кредитование населения  на
приобретение  жилья в рамках Программы должны обязательно использовать
"  качестве  одного  из  видов   обеспечения   специальную   страховую
программу.
      Объектами  обязательной  страховой   программы   при   ипотечном
жилищном кредитовании должны являться:
      1.  Имущественные  интересы,  связанные  с  жизнью,   здоровьем,
трудоспособностью заемщика - личное страхование.
      Личное страхование должно включать страхование  жизни  и  потери
трудоспособности   заемщика.   Страховыми   случаями  должны  являться
следующие  события,   совершившиеся   в   период   действия   договора
страхования,  как  на  территории  Российской  Федерации,  так и за ее
пределами:
      - смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период
действия договора страхования;
      -  частичная  или  полная  утрата  трудоспособности  (присвоение
статуса  инвалида)  застрахованным  в  результате  несчастного случая,
произошедшего в период действия договора страхования.  При  этом  дата
формального   завершения   процедуры   присвоения  гражданину  статуса
инвалидности не должна оказывать влияние на  отнесение  вышеуказанного
случая к страховому.
      Размер  страхового  возмещения  не  должен  зависеть  от  группы
инвалидности, присвоенной застрахованному лицу.
      2. Имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и
распоряжением имуществом - имущественное страхование.
      Объектом  имущественного  страхования  должно  являться   жилье,
предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения долгосрочного
кредита.
      Страхование   осуществляется   за   счет    средств    заемщика.
Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик. Первым
выгодо  приобретателем  по  договорам  страхования   должен   являться
кредитор, предоставивший ипотечный кредит на приобретение квартиры.
      В случае уступки  прав  требования  по  кредитному  договору  на
вторичном  ипотечном  рынке  права первого выгодо приобретателя должны
перейти к новому кредитору.
      Сумма  страхового  возмещения  определяется  в  соответствии   с
требованиями  кредитного  договора и на каждую конкретную дату периода
кредитования должна быть не менее  остатка  обязательств  заемщика  по
обеспечиваемому  обязательству  срок  действия  договоров  страхования
должен быть не менее срока кредитования.
      Кредитор должен осуществлять контроль за  исполнением  заемщиком
обязательств  по  выплате  страховых  премий по договорам страхования,
являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Таким образом, комплект
документов,  регулирующих  взаимоотношения  сторон  при  страховании в
процессе ипотечного кредитования, должен включать:
      - договор страхования жизни и потери трудоспособности  заемщика,
заключаемый   между   заемщиком  (застрахованным  лицом)  и  страховой
организацией;
      - договор личного страхования;
      - договор страхования риска утраты и повреждения квартиры;
      - предмета  залога,  заключаемый  между  заемщиком  и  страховой
организацией;
      - договор имущественного страхования.

           9. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке           

      Оценка жилых помещений, приобретаемых  на  средства  кредиторов,
должна  осуществляться  специализированными  оценочными  фирмами, либо
специалистами-оценщиками. При этом необходимо  учитывать  специфику  и
особенности   целей,   для   которых  оценка  производится.  Специфика
заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру или дом,
прежде  всего  как  обеспечение  возвратности предоставленных заемщику
средств. Оценка жилого помещения  должна  не  только  давать  величину
рыночной  стоимости  на  текущий  момент,  но и учитывать долгосрочный
характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную
величину   рыночной   стоимости   объекта,  должен  предусматривать  и
прогнозировать возможность изменения  рыночной  стоимости,  связанную,
как  с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и
планировочными   особенностями,    используемыми    материалами,    их
пожаростойкостью  и  долговечностью,  соответствие нормам и стандартам
жилого помещения и др.), так и  с  его  местоположением,  близостью  к
транспортным  магистралям,  экологической  ситуацией и многими другими
факторами, включая перспективы развития данного района.
      При  всем  разнообразии  подходов  и  методик  оценок,  основное
внимание   должно  уделяться  методу  сравнительных  продаж  с  учетом
различные   поправочных   коэффициентов   и   индексов,    позволяющих
максимально  правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетом
имеющегося  жилищного  рынка  и  перспектив  его  развития  в  разрезе
региональной и местной специфики.
      Задача кредитора на основе  оценки,  предоставленной  оценщиком,
проанализировать  достаточность  данного  обеспечения  с  точки зрения
величины предоставляемого кредита.
      Особое значение при этом приобретает разработка и  использование
единой  типовой  формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющего
проанализировать и максимально  комплексно  отразить  все  необходимые
параметры жилья.

       10. Роль республиканских органов государственной власти        
                  и органов местного самоуправления                   
         в развитии системы ипотечного жилищного кредитования         
                        в Республике Калмыкия                         

      Важная роль в становлении и создании  республиканской  ипотечной
системы  принадлежит  республиканским органам государственной власти и
органам местного самоуправления Республики Калмыкия.
      Именно  на  местном  уровне  можно   существенно   повлиять   на
активизацию  деятельности всех участников жилищного рынка. Воздействие
со стороны республиканских органов  государственной  власти,  а  также
органов   местного  самоуправления  может  быть  оказано  в  следующих
основных направлениях.
      Прямое воздействие на стимулирование спроса населения  на  жилье
посредством   использования  бюджетных  средств,  предназначенных  для
целевой адресной поддержки нуждающимся в улучшении  жилищных  условий.
Для  наименее обеспеченной части населения целесообразно предоставлять
жилье на правах социального найма жилищного фонда.
      Существенную роль республиканские органы государственной  власти
и  органы  местного  самоуправления  могут сыграть при выделении части
бюджетных средств на приобретение и предоставление гарантий по  ценным
бумагам,  обеспеченным  ипотечными  жилищными кредитами, которые будут
участвовать в  процессе  рефинансирования  рынка  ипотечных  кредитов.
Предоставление  подобных  гарантий  позволит существенно снизить "цену
заимствования" свободных денежных средств частных инвесторов,  другими
словами,  повысит надежность, и снизит доходность по ценным бумагам, с
помощью которых можно  привлечь  долгосрочные  и  максимально  дешевые
ресурсы в региональный жилищный рынок.
      Необходимым  условием  поддержки  со   стороны   республиканских
органов  государственной  власти  и  органов местного самоуправления в
становлении  системы  ипотечного   жилищного   кредитования   является
создание  специального отселенческого жилого фонда в целях обеспечения
социальных гарантий тем гражданам, которые в силу  объективных  причин
оказались  не  в  состоянии  вернуть  полученные на приобретение жилья
кредиты.
      Ограниченность  бюджетных  средств  не   ограничивает   активной
позиции  местных  администраций  по созданию благоприятных условий для
различных участников жилищного рынка.
      Основными задачами органов государственной власти  республики  и
органов   местного   самоуправления  в  системе  управления  ипотечным
жилищным кредитованием на этапе переходного периода, являются:
      1. Разработка и реализация республиканской  программы  жилищного
ипотечного кредитования.
      2.    Формирование    источников    финансирования    ипотечного
кредитования.
      3.  Совершенствование  местной  нормативной  базы  для  развития
первичного рынка ипотечного кредитования и рынка жилья.
      4. Информационно-рекламная и социальная работа с населением.
      5.   Привлечение    прямых    инвестиций    для    осуществления
инвестиционных проектов по жилищному строительству.

                                 Заключение                           

      Макроэкономические    и     социально-экономические     условия,
сложившиеся   в   Республике   Калмыкия  усиливают  важность  развития
долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже  не  как
отдельных  инициатив  коммерческих  банков  или других структур, а как
целостной системы при непосредственном воздействии государства.
      Ипотечное жилищное кредитование - один из  самых  проверенных  в
мировой  практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в
жилищную сферу. Именно ипотека  позволяет  наиболее  выгодно  сочетать
интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и
других кредиторов - в эффективной и прибыльной  работе,  строительного
комплекса   в   ритмичной   загрузке   производства   и,  конечно  же,
государства, заинтересованного в общем экономическом росте.



                                                        Приложение N 2


          План первоочередных мероприятий по реализации концепции     
             развития системы ипотечного жилищного кредитования       
                           в Республике Калмыкия                      


+---+-------------------------------------------------------------------------------+--------------+
| N |                                    Мероприятие                                |     Срок     |
|п/п|                                                                               |  исполнения  |
+---+-------------------------------------------------------------------------------+--------------+

  1. Разработка положения о продаже жилых помещений в рассрочку                      II кв. 2001 г.

  2. Разработка инструкции, регламентирующей требования к заемщикам для определения  II кв. 2001 г.
     их платежеспособности

  3. Разработка и утверждение республиканской Программы ипотечного жилищного креди-  II кв. 2001 г.
     тования

  4. Проведение рекламной кампании, сбор заявок на участие в программе, отбор заем-  II кв. 2001 г.
     щиков

  5. Проведение конкурса по определению банка-агента                                 II кв. 2001 г.

  6. Проведение конкурса по отбору страховых организаций                             II кв. 2001 г.

  7. Подготовка пилотного проекта                                                    II кв. 2001 г.

  8. Финансирование первоочередных  мероприятий,   в   том   числе:   строительство    II-III кв.
     104-квартирного жилого дома                                                        2001 г.

  9. Строительство 104-квартирного жилого дома                                         II-IV кв.
                                                                                        2001 г.

 10. Разработка проектов нормативных актов Республики  Калмыкия,  предусматривающих     III кв.
     льготное  налогообложение  строительных организаций,  участвующих в реализации     2001 г.
     Концепции и Программы

 11. Разработка и внесение в порядке законодательной инициативы на рассмотрение Го-     III кв.
     сударственной  Думы  РФ,  проекта федерального закона "О внесении дополнений в     2001 г.
     ст.217 II-й части Налогового кодекса РФ" о распространении освобождения от на-
     логообложени на такой вид дохода физических лиц - как ипотечные ссуды.

+-----------------------------------------+--------------------------------------------------------+
|              Исполнитель                |            Объем финансирования млн.руб.               |
+-----------------------------------------+--------------------------------------------------------+
  ОАО "Агентство по ипотечному жилищному
 кредитованию Республики Калмыкия"

  ОАО "Агентство по ипотечному жилищному
 кредитованию Республики Калмыкия"

 Правительство Республики Калмыкия, 
  ОАО "Агентство по ипотечному жилищному
 кредитованию Республики Калмыкия"

  ОАО "Агентство по ипотечному жилищному
 кредитованию Республики Калмыкия"

 Правительство Республики Калмыкия

 Правительство Республики Калмыкия

  ОАО "Агентство по ипотечному жилищному
 кредитованию Республики Калмыкия"


 Правительство Республики Калмыкия                                  30,0

                                                                    30,0
  ОАО "Агентство по ипотечному жилищному
 кредитованию Республики Калмыкия"

 Правительство Республики Калмыкия,
  ОАО "Агентство по ипотечному жилищному
 кредитованию Республики Калмыкия"

 Правительство Республики Калмыкия,
  ОАО "Агентство по ипотечному жилищному
 кредитованию Республики Калмыкия"