Постановление Правительства Ленинградской области от 13.11.1997 № 41

 

                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ

                     ПРАВИТЕЛЬСТВА ЛЕНИНГРАДСКОЙ

                               ОБЛАСТИ

     от 13 ноября 1997 года N 41

                                      Утратилo силу - Постановление
                                       Правительства Ленинградской
                                     области от 18.04.2005 г. N 101

     Об утверждении новой редакции
     Концепции создания системы
     управления недвижимостью на
     территории Ленинградской
     области


     Учитывая накопленный   опыт   реформирования  системы  управления
недвижимостью  на  территории  Ленинградской  области,   принимая   во
внимание   изменения   в   законодательстве   Российской  Федерации  и
Ленинградской области,  и в соответствии  с  пунктом  3  постановления
Правительства  Ленинградской  области  от  15 апреля 1997 года N 15 "О
ходе проведения инвентаризации и оценки недвижимости  в  Ленинградской
области" Правительство Ленинградской области п о с т а н о в л я е т :
     1. Внести  изменения  в  Концепцию  создания  системы  управления
недвижимостью   на   территории  Ленинградской  области,  утвержденную
постановлением Правительства Ленинградской области  от  12  июля  1995
года N 260, утвердив ее в новой редакции согласно приложению.
     2. Переименовать  комиссию  по  недвижимости  при   Правительстве
Ленинградской области, образованную постановлением Правительства от 12
июля 1995  года  N  260,  в  комиссию  по  недвижимости  Ленинградской
области.
     Ленинградскому областному комитету по управлению  государственным
имуществом  (Совершаевой  Л.П.)  подготовить  до  20 декабря 1997 года
проект постановления Губернатора Ленинградской области "Об утверждении
Положения  о  комиссии  по  недвижимости  Ленинградской  области  и ее
состава".
     3. Контроль  за  исполнением настоящего постановления оставляю за
собой.


     Губернатор          В. Густов

                                                       УТВЕРЖДЕНА
                                     постановлением Правительства
                                            Ленинградской области
                                      от 13 ноября 1997 года N 41


                          К О Н Ц Е П Ц И Я

              создания системы управления недвижимостью
                 на территории Ленинградской области

                               ВВЕДЕНИЕ


     Создание в  Ленинградской  области современной системы управления
недвижимостью обусловлено потребностями развития  рыночной  экономики.
Инвестиционный  потенциал  региона  может  быть  реализован только при
наличии надежной инфраструктуры рынка недвижимости, которая включает в
себя систему государственной регистрации прав на недвижимость и сделок
с ней,  развитую систему услуг по независимой профессиональной  оценке
недвижимости,  открытую  информационно-справочную  систему по объектам
недвижимости.
     Весьма значительны  и  фискальные возможности современной системы
управления  недвижимостью.  Налоговые  и  иные  платежи  в  бюджет  от
собственников,  инвесторов,  пользователей  недвижимости  должны  быть
одним из  главных  источников  доходной  части  областного  и  местных
бюджетов (в развитых странах эта доля достигает 60 процентов).
     Становление в   Ленинградской    области    реального    местного
самоуправления  также  стимулирует  процессы  преобразования  в  сфере
управления недвижимостью.
     Настоящая Концепция  разработана  с учетом уже накопленного опыта
реформирования  системы  управления  недвижимостью   в   Ленинградской
области и ряде других субъектов Российской Федерации.
     Концепция является основой  для  разработки  направленных  на  ее
реализацию конкретных,  обеспеченных финансированием целевых программ,
а также специальных нормативных правовых актов.
     Концепция не затрагивает вопросов управления такой недвижимостью,
как  подлежащие  государственной регистрации воздушные и морские суда,
суда внутреннего плавания,  космические объекты,  а также  предприятия
как имущественные комплексы.


     1. Основные определения


     Для целей настоящей Концепции нижеследующие термины означают:
     Земельный участок    -    часть    поверхности   земли,   имеющая
фиксированную  замкнутую  границу,  площадь,  местоположение  (адрес),
правовой статус и другие характеристики,  отражаемые в соответствующих
государственных кадастрах.
     Объекты недвижимости   или   недвижимость  -  земельные  участки,
участки недр,  обособленные водные объекты и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно,  в том числе леса,  многолетние  насаждения,
здания, сооружения.
     Права на недвижимость - вся совокупность  имущественных  прав  на
недвижимость  в соответствии с законодательством Российской Федерации,
в том числе право собственности,  право хозяйственного ведения,  право
оперативного  управления,  право  пожизненного  наследуемого владения,
право постоянного пользования, сервитуты, залог (ипотека).
     Разрешенное использование  -  нормативно  определенный   перечень
целей,  для  которых  может  использоваться земельный участок или иной
объект недвижимости, всех обременений и ограничений его использования,
включая сервитуты, разработанный на основе схем зонирования территорий
и отдельных объектов недвижимости.
     Формирование объекта    недвижимости    -    описание     объекта
недвижимости,  достаточное для того, чтобы этот объект мог участвовать
в гражданском обороте,  включающее указание  на  его  вид  (название),
адрес     (местоположение),     площадь,    назначение    (разрешенное
использование), а также на юридическую принадлежность объекта тому или
иному физическому или юридическому лицу (юридический статус).
     Государственный градостроительный   кадастр   -   государственная
информационная   система   сведений,   необходимых  для  осуществления
градостроительной  деятельности,  в  том   числе   для   осуществления
изменений  объектов  недвижимости,  включающая  сведения о зонировании
соответствующей территории и о градостроительных регламентах.
     Государственный земельный      кадастр      -     государственная
информационная система необходимых и достаточных сведений о природном,
хозяйственном   и  правовом  положении  земель  Российской  Федерации,
местоположении  и  размерах  земельных   участков,   их   качественной
характеристике,  режиме землепользования,  государственной регистрации
прав на земельные участки,  учете и оценке  земельных  участков,  иных
необходимых сведений.
     Комплексный территориальный    кадастр     природных     ресурсов
Ленинградской   области   -  государственная  информационная  система,
содержащая совокупность  обобщенных  сведений  о  природных  ресурсах,
объектах  и состоянии окружающей среды,  природно-ресурсном потенциале
территорий,  режимах природопользования,  экологическом зонировании, и
иных     сведений,     необходимых    для    управления    комплексным
природопользованием и состоянием окружающей среды.
     Государственный кадастр     недвижимости     -    государственная
информационная   система   сведений    о    сформированных    объектах
недвижимости,  предназначенная  для использования в целях пообъектного
управления недвижимостью на территории Ленинградской области.


     2. Цели создания системы управления недвижимостью


     Создание системы  управления  недвижимостью преследует достижение
следующих целей:
     1) формирование  необходимой инфраструктуры цивилизованного рынка
недвижимости;
     2) увеличение доходов областного бюджета и бюджетов муниципальных
образований  (абсолютный  рост);  изменение  структуры  доходов  путем
увеличения доли, относящейся к платежам за недвижимость (относительный
рост);
     3) повышение    инвестиционной    привлекательности    территории
Ленинградской области за счет:
     - обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость;
     - предоставления льгот по  платежам  за  недвижимость  на  период
проектирования и строительства конкретных объектов недвижимости;
     - развития системы ипотечного кредитования;
     - упрощения   и   ускорения   процедуры   оформления   сделок   с
недвижимостью;
     4) обеспечение  экологически  безопасного,   неистощительного   и
рационального   использования  объектов  недвижимости,  относящихся  к
природным ресурсам;
     5) содействие решению социальных проблем, в том числе жилищной.


     3. Основные принципы создания системы управления недвижимостью


     Создание системы управления недвижимостью в Ленинградской области
должно происходить при соблюдении следующих основных принципов:
     1) гибкое   сочетание   федеральных   нормативных   требований  с
возможностями локального правового регулирования;
     2) последовательность  (этапность)  и  преемственность в развитии
системы управления недвижимостью;
     3) минимизация бюджетных затрат на построение эффективной системы
управления недвижимостью;
     4) организационное    и   информатизационное   единство   системы
управления недвижимостью;
     5) пообъектное управление недвижимостью, включающее в себя:
     - пообъектное формирование недвижимого имущества, государственный
пообъектный учет недвижимости;
     - пообъектную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;
     - пообъектную оценку недвижимости;
     - пообъектное  управление  инвестиционными  процессами  в   сфере
недвижимости.


     4. Задачи, решаемые системой управления недвижимостью


     Создаваемая система управления недвижимостью должна обеспечить:
     1) всеобъемлющий     государственный      учет      недвижимости,
осуществляемый  на  базе  эффективно  функционирующего  кадастрового и
технического учета (инвентаризации) недвижимости;
     2) государственную  регистрацию  прав  на недвижимость и сделок с
ней;
     3) государственную оценку недвижимости (в том числе рыночную) для
целей налогообложения,  страхования,  ипотечного кредитования,  оценки
вкладов при создании хозяйственных обществ и товариществ,  определения
выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках;
     4) эффективное  управление государственным недвижимым имуществом,
вовлечение его в полноценный гражданский оборот;
     5) эффективный    государственный    контроль    и    надзор   за
использованием   и   изменением   недвижимости,    управление    вновь
создаваемыми объектами недвижимости;
     6) доступность,    достоверность,    необходимую    полноту     и
оперативность информации о недвижимости для граждан и юридических лиц.


     5. Создание   системы   государственного    пообъектного    учета
        недвижимости


     Вся недвижимость  (независимо  от  формы  ее  собственности)   на
территории    Ленинградской    области    подлежит    государственному
пообъектному учету  в  едином  государственном  кадастре  недвижимости
Ленинградской   области.   При   этом   каждому  объекту  недвижимости
присваивается уникальный кадастровый  номер,  который  сохраняется  за
объектом   до   тех   пор,   пока  он  существует  как  единый  объект
зарегистрированного права.
     Обязательной составляющей     кадастрового     номера     объекта
недвижимости является кадастровый  номер  соответствующего  земельного
участка.  При  этом  следует  исходить из того,  что кадастровый номер
земельному участку может быть присвоен при  условии,  что  по  крайней
мере  установлены  (утверждены)  границы  этого  земельного  участка и
определены юридические или физические лица,  являющиеся титульными его
владельцами - собственники,  субъекты иного вещного права на земельный
участок   (постоянного   /бессрочного/    пользования,    пожизненного
наследуемого   владения),   а  также  арендаторы  земельных  участков,
находящихся   в   государственной    (муниципальной)    собственности,
переданных в аренду на срок свыше пяти лет.
     Акт присвоения кадастрового номера объекту недвижимости  означает
завершение формирования объекта недвижимости.
     До присвоения  объекту  недвижимости  кадастрового  номера  может
использоваться  условный  номер.  Порядок  присвоения условных номеров
утверждается Правительством Ленинградской области.
     Сформированный и    включенный    в    государственный    кадастр
недвижимости  Ленинградской  области  объект   недвижимости   подлежит
дальнейшему описанию (техническому, экономическому, градостроительному
и т.д.),  фиксируемому в кадастровом деле объекта недвижимости,полнота
которого   определяется  целями  и  задачами  функционирующей  системы
управления      недвижимостью      (фискальными,      инвестиционными,
информационными, социальными).
     Органами, участвующими в формировании и  многоаспектном  описании
объектов   недвижимости   для   включения   соответствующих  данных  в
государственный кадастр недвижимости Ленинградской  области  (далее  -
органы по формированию объектов недвижимости), являются:
     районные, городские,  волостные,  поселковые  службы  технической
инвентаризации   -   техническое   и  экономическое  описание  зданий,
строений, сооружений, отдельных помещений;
     подразделения комитета  по  земельным  ресурсам и землеустройству
Ленинградской   области   -   проведение   землеустроительных   работ,
техническое   и  экономическое  описание  земельных  участков  (данные
государственного земельного кадастра  по  соответствующему  земельному
участку);
     подразделения комитета  по   архитектуре   и   градостроительству
Ленинградской  области  -  организация проектирования,  строительства,
ввод   в   эксплуатацию   объектов   недвижимости,   описание   границ
разрешенного   использования  земельных  участков  и  других  объектов
недвижимости,  инженерного  оборудования,  градостроительной  ценности
территории,  оценка технического состояния зданий и сооружений (данные
государственного градостроительного  кадастра  Ленинградской  области,
относящиеся к описываемому объекту недвижимости);
     подразделения комитета   природопользования    и    экологической
безопасности    Ленинградской    области   -   проведение   работ   по
предоставлению права пользования участками  недр,  водными  и  другими
объектами   недвижимости,   находящимися   в   компетенции   комитета;
техническое,  экономическое  и  экологическое  их   описание,   оценка
природно-ресурсного потенциала,  организация проведения экологического
аудита, экологической экспертизы и лицензирования (данные комплексного
территориального кадастра природных ресурсов Ленинградской области);
     учреждения юстиции  по  государственной   регистрации   прав   на
недвижимое  имущество  и  сделок с ним - информация о правах на объект
недвижимого имущества.
     Ведение государственного   кадастра   недвижимости  Ленинградской
области  должен  осуществлять  орган   кадастрового   учета   объектов
недвижимости    -   государственное   учреждение   при   Правительстве
Ленинградской области.
     Орган кадастрового   учета  объектов  недвижимости  организует  в
соответствии с порядком,  установленным  Правительством  Ленинградской
области, взаимодействие органов по формированию объектов недвижимости,
обеспечивающее   эффективный   информационный   обмен   между    ними,
аккумулирует  в  кадастровом  деле  конкретного  объекта  недвижимости
информацию, поступающую от этих органов.


     6. Создание   системы   государственной   регистрации   прав   на
        недвижимое имущество и сделок с ним


     В соответствии   с   гражданским   законодательством   Российской
Федерации государственной  регистрации  подлежат  следующие  права  на
недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право
оперативного управления,  право  пожизненного  наследуемого  владения,
право  постоянного пользования,  ипотека,  сервитуты.  Государственной
регистрации подлежат ограничения этих прав,  их возникновение, переход
и  прекращение.  Государственной  регистрации  подлежат также сделки с
землей  и  другим  недвижимым  имуществом.  Речь  идет   о   договорах
купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, доверительного управления
недвижимым    имуществом.    Государственная     регистрация     имеет
правоудостоверяющий характер.
     В соответствии  с  постановлением   Правительства   Ленинградской
области  на  территории  Ленинградской  области  создана  и  действует
система  государственной  регистрации  прав,  которая   осуществляется
учреждением юстиции - Ленинградской областной регистрационной палатой.
На территории районов и городов Ленинградской области  государственная
регистрация  прав  осуществляется  в  настоящее  время территориальным
отделением (филиалом) Ленинградской областной регистрационной палаты.
     Совершенствование существующей       системы      государственной
регистрации  должно  происходить  на  основе  нормативных  предписаний
Федерального  закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" в рамках реализации  региональной  программы
развития   системы  государственной  регистрации  прав  на  недвижимое
имущество  и  сделок  с  ним,  которая  должна  быть   разработана   в
соответствии с утвержденными Правительством Российской Федерации:
     - Федеральной    программой    поэтапного    развития     системы
государственной  регистрации  прав  на недвижимое имущество и сделок с
ним;
     - Примерным  положением об учреждении юстиции по регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним;
     - Правилами  ведения  Единого  государственного  реестра  прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
     Орган кадастрового  учета  должен  обеспечить  правообладателя  и
учреждение юстиции по регистрации прав  сведениями,  необходимыми  для
государственной  регистрации  прав  на недвижимое имущество и сделок с
ним. В свою очередь, информация, содержащаяся в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должна оперативно
использоваться  в  системе  управления  недвижимостью  на   территории
Ленинградской области.
     В Ленинградской   области   специально   уполномоченные    органы
осуществляют учетную регистрацию сделок с недвижимостью.  В отличии от
государственной  регистрации  указанная   регистрация   будет   носить
справочно-информационный,  а  не правоудостоверяющий характер.  К этим
органам относятся:
     Ленинградский областной  комитет  по  управлению  государственным
имуществом - регистрация договоров аренды, безвозмездного пользования,
доверительного  управления  объектами  нежилого фонда,  находящегося в
государственной собственности;
     комитет по  земельным  ресурсам  и  землеустройству Ленинградской
области  -  регистрация  земельных  участков  и  сделок   с   ними   в
соответствии с действующим законодательством;
     районные, городские,  волостные,  поселковые  службы  технической
инвентаризации   -   регистрация   договоров  найма  (коммерческого  и
социального)  и   аренды   объектов   жилищного   фонда   в   порядке,
согласованном с органами местного самоуправления.



     7. Создание системы государственной оценки недвижимости


     Практика постоянной рыночной  оценки  объектов  недвижимости  для
решения  фискальных  задач  государства  (налоги  и  иные обязательные
платежи,  арендная  плата,  сделки   по   отчуждению   государственной
недвижимости) является общепринятой во всех развитых странах мира.
     Для эффективного  функционирования  рыночной   экономики,   когда
недвижимость вовлекается в полноценный гражданский оборот, государству
необходимо   обеспечить   также   и    функционирование    независимой
профессиональной оценки недвижимости.
     На решение этих двух взаимосвязанных задач и должна быть нацелена
создаваемая система государственной оценки недвижимости.
     Государственным органом,       осуществляющим       методическое,
организационное  и  техническое  обеспечение  системы  государственной
оценки недвижимости,  а  также  проводящим  непосредственную  рыночную
оценку   объектов  недвижимости  для  фискальных  целей,  должна  быть
областная  служба  технической  инвентаризации  (далее  -   управление
"Леноблинвентаризация").  Государственную оценку земельных участков (в
том числе определение нормативной  цены  земли)  проводит  комитет  по
земельным ресурсам и землеустройству Ленинградской области.
     При проведении   оценки   объектов    недвижимости    учитывается
градостроительная  ценность  земельных  участков,  которую  определяет
комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской  области,  а
также  экспертная  оценка  технического состояния зданий и сооружений,
осуществляемая управлением государственной вневедомственной экспертизы
при Леноблкомархитектуре.
     Независимые профессиональные  эксперты-оценщики,   осуществляющие
рыночную   оценку  недвижимости  по  заказу  государственных  органов,
физических и юридических  лиц  в  соответствии  с  методиками  оценки,
утвержденными  Правительством  Ленинградской  области,  должны  пройти
обязательную аккредитацию  при  Ленинградском  областном  комитете  по
управлению государственным имуществом.
     Все отчеты   по   рыночной  оценке  недвижимости,  находящейся  в
государственной собственности Ленинградской  области,  выполненные  по
заказу  государственных  органов,  подлежат  обязательной экспертизе в
управлении   "Леноблинвентаризация"   и   утверждению    Ленинградским
областным комитетом по управлению государственным имуществом.


     8. Управление государственным недвижимым имуществом


     Совершенствование системы управления  государственным  недвижимым
имуществом необходимо осуществлять по следующим направлениям:
     1) создание конкурсной системы предоставления (продажи)  прав  на
государственную  недвижимость  (в  том  числе  прав на аренду объектов
недвижимости).   Внеконкурсное   предоставление   прав   на    объекты
недвижимости    должно    осуществляться    по   решению   специальной
межведомственной комиссии на основании  соответствующего  нормативного
акта;
     2) установление  четкого  порядка  взаимодействия  Ленинградского
областного   комитета   по  управлению  государственным  имуществом  с
комитетом  по  земельным  ресурсам  и  землеустройству   Ленинградской
области,  комитетом  по архитектуре и градостроительству Ленинградской
области,  органом кадастрового учета объектов недвижимости,  областной
службой  технической  инвентаризации,  фондом  имущества Ленинградской
области,  учреждениями юстиции по государственной регистрации прав  на
недвижимое имущество и сделок с ним,  органами местного самоуправления
при   подготовке   материалов   по   распоряжению    находящимися    в
государственной  собственности землями и иными объектами недвижимости.
В частности,  передача в долгосрочную аренду объектов недвижимости  на
инвестиционных  условиях  должна  производиться  только  на  основании
материалов,    подготовленных    комитетом    по     архитектуре     и
градостроительству   при  обязательном  согласовании  с  комитетом  по
земельным ресурсам и землеустройству;
     3) повышение  уровня  государственного  контроля за сохранностью,
использованием по назначению,  а  также  эффективностью  использования
государственного   недвижимого   имущества,   закрепленного  на  праве
хозяйственного   ведения   и   праве   оперативного   управления    за
государственными    унитарными    предприятиями   и   государственными
учреждениями.   В   этой   связи   необходимо   проведение    сплошной
инвентаризации  объектов  недвижимости,  находящихся в государственной
собственности.
     Органом государства,      организующим,      координирующим     и
осуществляющим непосредственную работу по  управлению  государственным
недвижимым  имуществом,  выступает  Ленинградский областной комитет по
управлению государственным имуществом.


     9. Совершенствование бюджетной политики в сфере недвижимости


     Основой изменения структуры  доходов  и  расходов  бюджетов  всех
уровней должно стать разумное перенесение тяжести налогового бремени с
налогообложения   деятельности   на   налогообложение    недвижимости.
Реализация  такой  политики  повысит  экономическую  самостоятельность
Ленинградской области.
     При условии,  если  соответствующая  законодательная основа будет
принята  на  федеральном  уровне,  налогооблагаемая  база  налога   на
недвижимость  должна  исчисляться  исходя из оценки рыночной стоимости
объектов недвижимости на 1 января того года,  за  который  исчисляются
платежи.  При этом оценка рыночной стоимости объектов недвижимости для
целей  налогообложения  должна   осуществляться   в   соответствии   с
методикой,   утверждаемой   Законодательным   собранием  Ленинградской
области.
     В целях   учета   объектов   недвижимости   для   налогообложения
необходимо создать налоговый реестр  объектов  недвижимости,  а  также
систему    прогнозирования   налоговых   поступлений   в   бюджет   от
недвижимости.
     Одновременно меры  по совершенствованию структуры бюджетов должны
предусматривать:
     - пересмотр   размещения   на   территориях   Санкт-Петербурга  и
Ленинградской области финансируемых из областного бюджета учреждений и
организаций    с   целью   передачи   в   коммерческое   использование
дорогостоящих объектов  недвижимости,  находящихся  в  государственной
собственности;
     - переход к  системе  экономически  обоснованного  предоставления
льгот   по   платежам  в  бюджет  юридическим  лицам  -  собственникам
недвижимости и пользователям государственного недвижимого имущества;
     - предоставление    максимально    возможных     льгот     лицам,
осуществляющим инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, в том
числе по арендной плате за пользование земельными участками, налогу на
недвижимость;
     - повышение  в установленном порядке ответственности за нарушение
нормативно  установленных  сроков  строительства,  освоения  земельных
участков, порядка использования и изменения недвижимости;
     - снижение доли бюджетных расходов на содержание жилищного  фонда
по мере увеличения доходов граждан;
     - введение  платности  за  предоставление  прав  на   пользование
объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности;
     - введение платных информационных услуг по недвижимости, сведения
о  которой  содержатся   в   государственном   кадастре   недвижимости
Ленинградской    области,    а   также   в   информационных   системах
Ленинградского  областного  комитета  по  управлению   государственным
имуществом, комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской
области,   комитета   по   земельным   ресурсам   и    землеустройству
Ленинградской   области,   фонда   имущества   Ленинградской  области,
учреждений  юстиции  по   регистрации   прав,   областной,   районных,
городских, поселковых служб технической инвентаризации.


     10. Создание  единой  государственной  информационной  системы по
         недвижимости


     Работа всех     элементов    создаваемой    системы    управления
недвижимостью в едином информационном пространстве есть одна из  основ
их эффективного функционирования и взаимодействия.
     Открытость, доступность,  оперативность,  полнота и достоверность
информации о недвижимости - необходимая предпосылка успешного развития
экономики на рыночных началах.  Информация о недвижимости должна  быть
доступна   для  всех  заинтересованных  добросовестных  пользователей,
которыми могут быть не только органы государственной власти  и  органы
местного самоуправления,  но также любые физические и юридические лица
(инвесторы,  покупатели, предполагаемые арендаторы и иные пользователи
объектов недвижимости и т.д.).
     Наиболее полная  и  достоверная   информация   по   недвижимости,
аккумулированная   в   системе   государственного  пообъектного  учета
недвижимости  (государственный  кадастр   недвижимости   Ленинградской
области),  подлежит в целях удовлетворения информационных потребностей
разных  категорий  пользователей  передаче  в  единый  государственный
информационный  центр по недвижимости,  осуществляющий распространение
этой информации среди заинтересованных лиц (как  правило,  на  платной
основе).  Приоритетный  и  бесплатный  доступ к этой информации должны
иметь органы государственной власти и органы местного  самоуправления,
обеспечивающие  функционирование  системы управления недвижимостью,  а
также  осуществляющие  надзорные  и  контрольные  функции.   Указанный
информационный  центр создается при органе кадастрового учета объектов
недвижимости.



     11. Система управления недвижимостью и местное самоуправление


     Органы местного    самоуправления    самостоятельно     управляют
недвижимостью,   находящейся   в  муниципальной  собственности,  ведут
пообъектный ее учет в соответствующем  реестре.  Однако  недвижимость,
находящаяся  в  муниципальной  собственности,  подлежит  обязательному
учету в рамках системы государственного учета недвижимости.
     Право муниципальной собственности на недвижимость,  а также право
хозяйственного ведения,  право оперативного управления,  иные вещные и
обязательственные  права  на муниципальную недвижимость и сделки с ней
подлежат обязательной государственной регистрации.
     Ленинградская область  вправе   делегировать   органам   местного
самоуправления  часть  своих  полномочий  в  сфере организации системы
государственной  регистрации  прав,  в   том   числе   предусмотренных
региональной  программой  развития системы государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
     Система государственной рыночной оценки недвижимости является для
органов  местного самоуправления факультативной (за исключением оценки
рыночной стоимости объектов недвижимости для  целей  налогообложения),
хотя и предпочтительной ввиду ее относительной дешевизны.
     Органам местного    самоуправления    могут   быть   переданы   в
установленном порядке функции по государственному учету  недвижимости,
а  также  функции  по  управлению  государственным имуществом.  В этом
случае   органы   местного   самоуправления   организуют    проведение
инвентаризации земель,  других объектов недвижимости, расположенных на
территории  соответствующего  муниципального  образования.   Указанные
функции осуществляются органами местного самоуправления в соответствии
с правилами, установленными органами государственной власти.

     12. Разрешение споров о недвижимости

     Споры о недвижимости разрешаются  судом,  арбитражным  судом  или
третейским     судом     в    порядке,    установленном    действующим
законодательством.
     В целях обеспечения оперативности и высокого профессионализма при
разрешении некоторых категорий споров целесообразно создать  постоянно
действующий   региональный   третейский   суд   по   спорам   в  сфере
недвижимости.
     К компетенции  этого  суда  можно  отнести,  например,  следующие
споры:
     - о  толковании  договоров,  по  которым  осуществляется передача
имущественных прав на недвижимость;
     - по обжалованию решений об оценке недвижимого имущества;
     - по границам землепользования, если одна из сторон не согласна с
решением по спору, вынесенным уполномоченным государственным органом.

     13. Подготовка персонала

     Эффективное функционирование   системы  управления  недвижимостью
может  быть  обеспечено  только  при  условии   подготовки   для   неё
высококвалифицированных кадров.
     Подготовка и обучение персонала системы управления  недвижимостью
должна   ориентироваться   на   решение   как   краткосрочных,  так  и
долгосрочных задач. Краткосрочные цели и задачи обучения направлены на
осознание и принятие перемен в управлении недвижимостью.  Все ключевые
группы  управления  с  самого  начала  внедрения  системы   управления
недвижимостью   должны   иметь   представление   об   общей  концепции
управления,  своем месте и роли в этой  системе.  Решение  этих  задач
можно  осуществить путем проведения специальных семинаров и совещаний,
соответствующих публикаций в прессе и другими способами.  Долгосрочные
задачи  обучения  должны  решаться  в тесном взаимодействии с учебными
организациями  Санкт-Петербурга  и  Ленинградской   области   и   быть
направлены   на   фундаментальную  подготовку  высококвалифицированных
специалистов.

     14. Комиссия по недвижимости Ленинградской области

     Для координации действий различных органов государственной власти
Ленинградской  области  по  реализации  настоящей Концепции образуется
комиссия по недвижимости Ленинградской области (далее - комиссия). Все
проекты  нормативных актов в сфере недвижимости подлежат обязательному
обсуждению и одобрению на комиссии.  Комиссия разрабатывает, вносит на
утверждение   Правительства   Ленинградской   области  и  контролирует
выполнение плана мероприятий по реализации Концепции создания  системы
управления недвижимостью на территории Ленинградской области.
     Возглавляет комиссию     вице-губернатор      -      председатель
Ленинградского   областного  комитета  по  управлению  государственным
имуществом,  который на основании решений комиссии,  принятых в рамках
ее  компетенции,  издает  распоряжения,  обязательные  для  исполнения
соответствующими органами исполнительной власти Ленинградской области.
     Свою деятельность  комиссия  осуществляет  на  основе  положения,
утверждаемого постановлением Губернатора Ленинградской  области.  Этим
же постановлением утверждается персональный состав комиссии.
     При комиссии может  быть  создан  постоянно  действующий  рабочий
орган,    возглавляемый   заместителем   председателя   Ленинградского
областного  комитета   по   управлению   государственным   имуществом,
осуществляющий  и координирующий разработку необходимой для реализации
Концепции нормативно-правовой базы.


     15. Реализация Концепции


     В план  мероприятий  по  реализации  Концепции  создания  системы
управления   недвижимостью   на   территории   Ленинградской   области
включается разработка отдельных региональных целевых программ, которые
подлежат  утверждению  Правительством  Ленинградской  области.  Каждая
программа (включающая в качестве элемента и разработку соответствующих
нормативных   документов)   должна  быть  обеспечена  соответствующими
финансовыми,  материальными  и  трудовыми  ресурсами.   Финансирование
осуществляется   за   счет   средств   областного   бюджета,  а  также
внебюджетных средств, включая кредиты и безвозмездную помощь.
     План мероприятий  по  реализации Концепции должен предусматривать
разработку в 1997 году - первой половине 1998 года  следующих  целевых
программ:
     1) региональная  программа   развития   системы   государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
     2) региональная  программа  развития   системы   государственного
пообъектного учета недвижимости;
     3) региональная программа развития системы государственной оценки
недвижимости;
     4) региональная    программа    развития     единой     областной
информационной системы по недвижимости;
     5) региональная   программа   подготовки   специалистов   системы
управления недвижимостью; а также уточнение действующих программ:
     Программы первой    очереди     формирования     государственного
градостроительного кадастра Ленинградской области на 1997 -1998 годы;
     Программы создания  государственной  автоматизированной   системы
земельного кадастра Ленинградской области в 1996 - 2000 годах.
     Контроль за выполнением утвержденных Правительством Ленинградской
области   региональных   целевых  программ  осуществляет  комиссия  по
недвижимости Ленинградской области.


                    ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

        к проекту  постановления  Правительства Ленинградской
          области "Об  утверждении новой редакции Концепции
            создания системы  управления недвижимостью на
                  территории Ленинградской области"



     Необходимость принятия новой редакции Концепции создания  системы
управления недвижимостью (далее Концепция) обусловлена:
     1. Изменениями   в   нормативно-правовом   регулировании    сферы
недвижимости  на федеральном уровне,  в том числе регламентирование на
уровне закона отношений в сфере государственной  регистрации  прав  на
недвижимость и сделок с ним;
     2. Принятием на федеральном и  областном  уровне  законодательных
основ и реальное становление системы местного самоуправления;
     3. Потребностью  учесть  накопленный  опыт  реформирования  сферы
недвижимость  как  в  Ленинградской области,  так и в других субъектах
Российской Федерации;
     4. Неэффективностью    функционирования    органа,    призванного
координировать мероприятия  по  реформированию  сферы  недвижимости  -
областной комиссии по недвижимости.
     Структура документа  в  его   новой   редакции   практически   не
изменилась.  Содержательная  часть  документа  потерпела  существенные
изменения. К основным из них относятся:
     1. Четко    обозначены    объекты    недвижимости,   на   которые
распространяется  действие  Концепции  (раздел  1).  Указаны   объекты
недвижимости,  вопросы  управления  которыми  Концепция не затрагивает
(введение).
     2. Дано  новое  понятие  "формирование  объекта недвижимости",  а
также   появилось   определение   понятия   "Государственный   кадастр
недвижимости"  (раздел  1),  которые  являются  ключевыми  для раздела
Концепции,  касающегося создания системы государственного пообъектного
учета недвижимости.
     3. Уточнены  принципы  и   цели   создания   системы   управления
недвижимостью, а также задачи, обеспечить решение которых должна новая
система управления недвижимостью.
     4. Полностью  переработаны  ключевые  для  всей Концепции разделы
"Создание системы государственного пообъектного учета недвижимости"  и
"Создание  системы  государственной  регистрации  прав на недвижимость
имущества и сделок с ним".  Определено,  что в  Ленинградской  области
ведется   единый   Государственный  кадастр  недвижимости,  а  органом
кадастрового   учета   является   специализированное   государственное
учреждение при Правительстве Ленинградской области, которое организует
соответствующее информационное взаимодействие органов по  формированию
объектов недвижимости.
     5. Раздел 6 "Создание системы государственной регистрации прав на
недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним"  приведен  в  соответствие с
Федеральным законом "О государственной регистрации прав на  недвижимое
имущество и сделок с ним".
     6. Определены органы,  осуществляющие на территории Ленинградской
области   учетную   регистрацию   сделок   с   недвижимостью,  носящую
справочно-информационный характер.
     7. Предусматриваются   меры   по   государственному  контролю  за
оценочной  деятельностью  в  случаях,  когда  оценка  производится  по
методикам,  утверждаемым  правительством  Ленинградской  области,  или
когда заказчиками  оценки  у  профессиональных  независимых  оценщиков
выступают государственные органы.
     8. Веден  новый  раздел  "Управление  государственным  недвижимым
имуществом", в котором намечены основные направления совершенствования
системы управления государственным недвижимым имуществом.
     9. Более    определено    и   развернуто   намечены   направления
совершенствования бюджетной политики в сфере недвижимости. В частности
предусматривается,  что  в  перспективе  налог  на недвижимость должен
начисляться исходя из оценки рыночной стоимости объектов  недвижимости
(в  настоящее  время такой порядок разрешен в виде эксперимента только
городам  Новгороду  и  Твери  -  Федеральный закон от 20.07.97 года  N 
110-ФЗ).
     10. В   целях    удовлетворения    информационных    потребностей
инвесторов,   покупателей   недвижимости   и   других   добросовестных
информации  о   недвижимости,   предусматривается   создание   единого
информационного центра по недвижимости.
     11. Введен  новый  раздел  "Система  управления  недвижимостью  и
местное   самоуправление".  В  этом  разделе  в  принципиальном  плане
обозначены формы участия местного  самоуправления  в  функционировании
создаваемой системы управления недвижимостью.
     12. В целях  обеспечения  оперативности  в  разрешении  некоторых
категорий    споров    предложено   создать   постоянной   действующий
региональный третейский суд в сфере недвижимости.
     13. Для  реализации  намечаемых масштабных преобразований в сфере
недвижимости необходим эффективно  действующий  координирующий  орган,
обладающий достаточными для этого полномочиями.  Предлагается наделить
такими  полномочиями  вице-губернатора,  возглавляющего  Комиссию   по
недвижимости  Ленинградской  области.  Отсутствие  таких  полномочий у
председателя ранее созданной комиссии - одна  из  причин  фактического
бездействия этой комиссии.
     14. Реализация   Концепции   невозможна   без    соответствующего
нормативно-правового  обеспечения.  Значительную  часть  этой огромной
работы предполагается  осуществить  в  течение  года.  Для  этого  при
Комиссии  целесообразно  создать  постоянно действующий рабочий орган,
обеспеченный всеми необходимыми ресурсами для своей деятельности.
     В целях  реализации  Концепции  предусматривается  первоочередная
разработка пяти региональных целевых программ, а также корректировка и
уточнение  двух  действующий  программ.  Осуществление  этих  программ
потребует выделения дополнительных средств из областного бюджета.
     Реформы системы   управления   недвижимостью  -  составная  часть
областной  экономической  политики  и   имеет   поэтому   приоритетный
характер.


     Вице-губернатор          Л.П.Совершаева