Постановление Правительства Ленинградской области от 15.05.1997 № 22

 
                            ПОСТАНОВЛЕНИЕ

                     ПРАВИТЕЛЬСТВА  ЛЕНИНГРАДСКОЙ

                               ОБЛАСТИ

     от 15 мая 1997 года N 22

                                      Утратилo силу - Постановление
                                   Правительства Ленинградской области
                                         от 24.12.2010 г. N 351

     О региональной целевой
     программе "Жилище"


     В целях  развертывания  жилищного  строительства  в Ленинградской
области   на   основе   долгосрочного   кредитования    населения    с
использованием   кредитных   ресурсов   коммерческих  банков,  средств
населения  и  собственных  средств  предприятий   и   организаций,   в
соответствии с федеральнми целевыми программами "Свой дом" и "Жилище",
распоряжением Правительства Российской Федерации  от  28  января  1997
года  N 132-р "Об обеспечении выполнения федеральной целевой программы
"Свой         дом"       правительство      Ленинградской      области
п о с т а н о в л я е т:
     1. Утвердить прилагаемую региональную целевую программу "Жилище",
предусмотрев   единый   подход   к   реализации   программы  жилищного
строительства на территории Ленинградской области:  улучшение жилищных
условий семей со скромным и средним достатком в результате внедрения в
практику  долгосрочных  жилищных  кредитов  на  приемлемых   условиях,
предоставления субсидий из федерального, областного и местных бюджетов
гражданам   льготных   категорий,   оказания   помощи    в    развитии
индивидуального жилищного строительства, привлечения средств населения
-  личных  накопительных  счетов,  жилищных  сертификатов,   облигаций
областного  и  муниципального  жилищного  займа;  увеличение объемов и
повышение качества индивидуального  жилищного  строительства  за  счет
перестройки   и   совершенствования   базы  строительной  индустрии  и
внедрения  энергосберегающих  технологий;  расширение   прав   органов
местного самоуправления,  способствующих реализации программ улучшения
жилищных условий граждан;  расширение объемов жилищного  строительства
на основе долгосрочного кредитования населения.
     2. Назначить ответственным  за  реализацию  региональной  целевой
программы "Жилище" в Ленинградской области комитет по строительству.
     3. В целях осуществления контроля за ходом  выполнения  программы
образовать  координационный  совет  в составе председателя комитета по
строительству,  председателя  комитета  по  экономике  и  инвестициям,
председателя      комитета     финансов,     председателя     комитета
жилищно-коммунального хозяйства,  председателя комитета по архитектуре
и градостроительству.
     4. Для  практической  отработки  схемы  ипотечного   кредитования
рекомендовать  комитету  по  строительству,  комитету по архитектуре и
градостроительству,  главам  муниципальных  образований   Всеволожский
район  и город Гатчина определить две площадки под реализацию пилотных
проектов:
     4.1. Создать   на   территории   города   Гатчины   агентство  по
долгосрочному  ипотечному  жилищному  кредитованию  "  Жилстройкредит"
(многоквартирные  дома)  и  распространить  опыт  его работы на другие
районы Ленинградской области.
     4.2. Создать на территории поселка Манушкино Всеволожского района
агентство  по  ипотечному   строительству   домов   усадебного   типа,
коттеджей.
     5. Организовать   на   территории   Всеволожского   района   зону
экспериментального  индивидуального  малоэтажного  строительства с его
демонстрацией.
     Комитету по   архитектуре   и   градостроительству   совместно  с
комитетом по строительству определить площадку  (населенный  пункт)  и
разработать положение о поселке-выставке.
     6. Комитету по строительству совместно с комитетом по экономике и
инвестициям  и  комитетом  финансов  разработать  положение  о порядке
взаимодействия  банков  и  иных  кредитных  учреждений  по   ипотечным
кредитам на приобретение жилья физическими лицами.
     7. Рекомендовать  главам  администраций муниципальных образований
при формировании бюджета ежегодно предусматривать  выделение  субсидий
на приобретение и строительство жилья гражданам льготных категорий.
     8. Комитету  по  строительству  в процессе реализации программы с
учетом  полученного  опыта  практической  отработки  схемы  ипотечного
кредитования   ежегодно   вносить  изменения  в  региональную  целевую
программу "Жилище".
     9. Контроль  за  исполнением  постановления  возложить на первого
вице-губернатора по управлению областным хозяйством Соколова Ю.В.


     Губернатор          В.Густов

                                                        УТВЕРЖДЕНА
                                      постановлением правительства
                                             Ленинградской области
                                          от 15 мая 1997 года N 22
                                                      (приложение)


                   РЕГИОНАЛЬНАЯ  ЦЕЛЕВАЯ  ПРОГРАММА
                               "ЖИЛИЩЕ"

                               ПАСПОРТ
               региональной целевой программы "Жилище"

     Наименование               - региональная целевая
                                  программа "Жилище"

     Дата утверждения           -

     Заказчик                   - комитет по строительству
                                  Ленинградской области

     Фамилия, имя, отчество     - Кравченко Александр
     руководителя программы       Кириллович

     Цели и  задачи - создание организационных,  финансовых и правовых
                                  предпосылок     для      обеспечения
                                  доступным ( дешевым ) жильем граждан
                                  всех категорий,  снижение  стоимости
                                  жилья    за   счет   выпуска   новых
                                  эффективных строительных  материалов
                                  и       конструкций,       внедрения
                                  энергосберегающих        технологий,
                                  приборов учета

     Сроки и этапы реализации   - 1997-2000 годы:
                                  I этап  - 1997-1998 годы;
                                  II этап - 1998-2000 годы

     Перечень основных
     мероприятий                  - разработка  финансовокредитного  и  
                                  инвестиционного          механизмов: 
                                  внедрение ипотечного   кредитования, 
                                  схемы личных накопительных  вкладов,
                                  муниципальных вкладов, муниципальных
                                  и областного займов и др.;

                                  выбор территорий для строительства и
                                  осуществление   пилотных   проектов;
                                  разработка   и  внедрение  проектов,
                                  отвечающих требованиям  доступности,
                                  стоимости  квадратного  метра жилья,
                                  энергоэффективности и экономичности;
                                  модернизация    базы    строительной
                                  индустрии и строительных  материалов
                                  в  области;  разработка  и внедрение
                                  нормативной    и    правовой    базы
                                  жилищного строительства

     Источники финансирования   -   федеральный   бюджет   в  ежегодно
                                  предусматриваемых объемах;  средства
                                  граждан;    субсидии;    собственные
                                  средства    предприятий;    средства
                                  коммерческих   банков;  долгосрочные
                                  кредиты;

     Ожидаемые результаты       - увеличение  жилищного  строительства
     реализации                   в области; снижение стоимости  жилья     
                                  в полтора-два раза; решение жилищной
                                  проблемы малоимущих слоев населения,
                                  военнослужащих,  уволенных  в  запас
                                  или     отставку;     развитие     и
                                  совершенствование           рыночных
                                  механизмов стимулирования  жилищного
                                  строительства  в  области;  развитие
                                  предприятий    стройматериалов     и
                                  стройиндустрии;  выпуск эффективных,
                                  конкурентоспособных     строительных
                                  матералов  и  конструкций;  создание
                                  законодательной  и   правовой   базы
                                  жилищного строительства.

     Региональная целевая    программа    "Жилище"    разработана    в
соответствии с Указами Президента Росссийской Федерации:  от 29  марта
1996  года N 430 " О государственной поддержке граждан в строительстве
и приобретении жилья";  от 23 марта 1996 года N  420  "  О  разработке
федеральной  целевой программы " Свой дом";  от 28 февраля 1996 года N
293 " О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".

                       1. Обоснование программы

     Проблема обеспечения граждан жильем является  одной  из  наиболее
актуальных в Ленинградской области.
     В регион   ежегодно   прибывает   несколько   тысяч   вынужденных
переселенцев  из  бывших  республик СССР,  а также лица,  уволенные из
рядов Вооруженных Сил в запас или отставку. За четыре года численность
населения  области  увеличилась  за  счет граждан этих категорий на 42
тысячи  человек.  По  прогнозам  специалистов,  приток   мигрантов   в
Ленинградскую   область,   имеющую  устойчивую  социально-политическую
ситуацию,        благоприятное        географическое        положение,
культурно-историческую  притягательность,  в  ближайшие  несколько лет
будет возрастать.
     Жилищный фонд  Ленинградской  области  составляет  33,5  миллиона
квадратных метров жилой площади,  из которых 21,6 миллиона  квадратных
метров относится к муниципальному жилищному фонду.  Вследствие ветхого
состояния свыше 185 тысяч квадратных метров общей площади нуждается  в
капитальном  ремонте.  Реконструкции  подлежит 565,5 тысячи квадратных
метров,  из них 157,4  тысячи  квадратных  метров  -  в  домах  первых
массовых серий сборного домостроения.
     Каждый одиннадцатый житель области нуждается в улучшении жилищных
условий.  На учете состоят более 44126 семей (131 тысяча человек),  из
них  80  процентов  семей   (35431   человек)   -   в   администрациях
муниципальных  образований.  Период  ожидания получения жилья по общей
очереди в большинстве районов составляет 18-20 лет.
     В то  же  время  темпы  жилищного  строительства  в Ленинградской
области продолжают снижаться.  Так,  по сравнению с 1988 годом  объемы
жилищного  строительства сократились в 5,5 раза,  что в первую очередь
связано с неблагоприятной ситуацией в экономике  региона  и  России  в
целом.  Кроме  того,  немаловажными  факторами,  мешающими  полноценно
решать жилищную проблему,  являются высокая себестоимость традиционных
методов   строительства  (стоимость  одного  квадратного  метра  общей
площади в среднем по области составляет 2700 тысяч рублей,  без затрат
на инженерную инфраструктуру),  отсутствие четкой законодательной базы
в  сфере  недвижимости  и  земельных  отношений,  а  также   концепции
жилищного  строительства и эффективной организационно-финансовой схемы
реализации строительных проектов.

                2. Цели и основные положения программы

     Основными целями   программы   являются    дальнейшее    развитие
строительства   и  реконструкции  государственного,  муниципального  и
частного жилищных фондов,  обеспечение социальных гарантий  в  области
жилищных  прав граждан,  создание условий для привлечения внебюджетных
источников  финансирования,  развитие  конкуренции   в   строительстве
доступного  жилья,  производстве  строительных  материалов,  изделий и
конструкций, предметов домоустройства.
     Программой предусматривается  развитие механизмов субсидирования,
льготного налогообложения,  ипотечного кредитования,  ценных  бумаг  и
других    способов   привлечения   финансовых   средств   в   жилищное
строительство.
     Основные положения программы:
     организация и  проведение  жилищной  реформы  в  соответствии   с
государственными целевыми программами "Жилище" и "Свой дом";
     обеспечение сохранности жилищного фонда;
     изменение структуры  жилищного фонда и жилищного строительства по
формам собственности и источникам финансирования;
     обеспечение социальной  защиты  граждан  при  введении  в отрасли
конкурентоспособности и новой  системы  оплаты  жилья  и  коммунальных
услуг,   поэтапный   перевод  жилищной  сферы  в  режим  безубыточного
функционирования;
     создание правовой   базы   в   сфере   недвижимости  и  земельных
отношений,  долгосрочного кредитования  и  других  форм  внебюджетного
финансирования;
     структурная перестройка  базы  стройиндустрии  и   промышленности
стройматериалов в целях снижения себестоимости жилья;
     комплексный подход к решению жилищной проблемы.

                    3. Правовые аспекты программы

     Законодательные и  правовые  документы  Правительства  Российской
Федерации  и Ленинградской области,  регламентирующие финансирование и
стимулирующие жилищное  строительство,  являются  неотъемлемой  частью
системы программных документов по жилищной реформе.
     Однако часть законодательных актов устарела или отсутствует.
     В Земельный кодекс,  принятый  в  1991  году,  внесено  множество
дополнений   и  изменений  (Закон  Российской  Федерации  "О  внесении
изменений и дополнений в некоторые  законодательные  акты  в  связи  с
принятием   Закона   РСФСР   "О   плате   за   землю"   и   налогового
законодательства России"  от  28  апреля  1993  года  N  4888-1,  Указ
Президента  Российской  Федерации  от  24  декабря 1993 года N 2287 "О
приведении  земельного   законодательства   Российской   Федерации   в
соответствие   с   Конституцией  Российской  Федерации").  Действующий
Земельный кодекс вступил  в  противоречие  с  Конституцией  Российской
Федерации,  рядом законодательных актов,  указов Президента Российской
Федерации и постановлений Правительства Российской Федерации, принятых
после  введения  его  в  действие.  Прежде  всего  это  касается  прав
собственников земельных участков на свободное владение,  пользование и
распоряжение  ими и включение земли в рыночный и имущественный оборот.
В первую очередь это относится к  сдаче  земельных  участков  в  залог
(ипотека)  и  аренду,  передаче  в  качестве  взноса  в уставные фонды
(капиталы) акционерных обществ и т.п.,  купле-продаже, дарению, обмену
земельных участков, свершению сделок с земельными долями.
     Практика реализации  действующего  Земельного  кодекса Российской
Федерации  за  последние  пять  лет  земельной  реформы  выявила   ряд
существенных   недостатков   и   проблем,   вызванных  несовершенством
земельного   законодательства,   прежде    всего    несогласованностью
земельного и градостроительного законодательств.
     Формирование правовой базы градостроительства отстает  от  других
отраслей    права.   Это   порождает   недооценку   градостроительного
регулирования   городов,    межселенных    территорий,    препятствует
инвестициям в строительство, обостряет социальную напряженность, тогда
как    в    условиях    реформируемой     России     градостроительное
законодательство,   приобретая   особую   социальную  и  экономическую
значимость,  призвано быть гарантом сбалансированности общественных  и
частных интересов в градостроительстве.
     Отсутствие Градостроительного  кодекса,   принятого   на   уровне
Правительства Российской Федерации, вызывает объективную необходимость
разработки и принятия градостроительного  законодательства  на  уровне
субъекта Российской Федерации - Ленинградской области.
     Градостроительный кодекс Ленинградской области как закон субъекта
Российской Федерации призван создать правовую основу градостроительной
деятельности на территории:
     разграничить градостроительные  и  имущественные  правоотношения,
регламентировать   функциональные   и   строительные    преобразования
недвижимости средствами градорегулирования;
     классифицировать объекты   градостроительства   по   статусу    и
регламенту градостроительной деятельности;
     юридически закрепить  регламент  функционального   использования,
строительных  и  иных  преобразований недвижимости в градостроительном
паспорте земельного  участка,  ввести  его  в  качестве  обязательного
приложения   (части)   правоустанавливающих   документов  на  владение
(использование) недвижимостью;
     разграничить правила  и  процедуру  реализации  градостроительной
деятельности на территории области, района, волости, города, поселения
и на конкретном земельном участке;
     открыто принимать градостроительные решения на основе специальных
правил и процедуры участия граждан в градорегулировании.
     Учитывая, что  одним  из  основных  условий  получения займов под
жилищное   строительство   по   линии   Всемирного   банка    является
нормативно-правовое обеспечение,  направленное на создание и поддержку
технической и  правовой  основы  для  защиты  имущественных  интересов
владельцев   недвижимого   имущества  (собственность,  аренда,  залог,
сервитуты и др.);  справедливого и открытого порядка передачи земли из
общественного  в  частное  пользование,  развития  рынка  недвижимости
(распоряжение землей на конкурсной основе - аукционы,  тендеры и т.д);
гибкой,    открытой    и    эффективной   системы   градостроительного
регулирования и землепользования,  в 1997-1998 годах одним из основных
направлений  реализации  жилищной  программы  в  Ленинградской области
будет создание нормативно-правовой базы  и  принятие  основополагающих
для рынка недвижимости документов:
     градостроительный кодекс;
     градостроительный кадастр;
     положение о  регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с
ним;
     закон об ипотеке;
     положение об оценочной деятельности;
     положение о  создании  и  работе  товариществ собственников жилья
(кондоминиумов);
     положение о   предоставлении   гражданам   Российской  Федерации,
проживающим в Ленинградской области и нуждающимся в улучшении жилищных
условий,  безвозмездной  субсидии  на  приобретение  или строительство
жилья;
     временное положение   о   долгосрочном   кредитовании   жилищного
строительства в Ленинградской области;
     закон о правовом плане зонирования;
     методика по  установлению  границ   землевладений   в   застройке
населенных пунктов в Ленинградской области;
     методические материалы      по      определению       комплексной
градостроительной оценки территории;
     правила застройки земельных участков в Ленинградской области;
     нормативы и стандарты муниципального жилья.

                   4. Социальные аспекты программы

     Отношение к жилью,  как к бесплатно предоставляемому государством
социальному благу,  уже утвердилась в сознании  нескольких  поколений.
Для  преодоления  этого стереотипа понадобится немало времени.  Низкий
уровень материального  благосостояния  большинства  населения  требует
проведения   такой   жилищной  политики,  которая  обеспечит  реальные
возможности строительства или приобретения жилья семьями со средними и
низкими доходами.
     Важное значение имеет  изменение  структуры  жилищного  фонда  по
формам собственности,  направленное на формирование слоя собственников
и создание рынка жилья.  Из 33,5  миллиона  квадратных  метров  жилого
фонда   Ленинградской   области  муниципальный  фонд  составляет  21,6
миллиона квадратных метров,  поэтому  одним  из  направлений  жилищной
реформы  является  продолжение  приватизации  с  доведением общей доли
приватизированных квартир до  60-65  процентов  при  сохранении  35-40
процентов квартир в качестве фонда социального использования.
     В последние  годы  наблюдается  активизация  частного   жилищного
строительства  и,  прежде  всего,  индивидуального,  которое не только
позволяет семье иметь собственное жилье  и  земельный  участок,  но  и
способствует   развитию   приусадебных  хозяйств  для  дополнительного
производства сельскохозяйственной продукции.
     Удельный вес  ввода  в  эксплуатацию  частного  жилья в 1996 году
составил 48 процентов от общего объема ввода жилья,  в том числе -  26
процентов индивидуального.

      Динамика ввода жилья в Ленинградской области за счет всех
      форм собственности в 1995 году - первом квартале 1997 года

                                             (тысяч квадратных метров)
_____________________________________________________________________                                                                                           тыс.м2
Форма             I квартал  Всего       I квартал  Всего       I квартал
собственности     1995 года  за 1995 год 1996 года  за 1996 год 1997 года
_____________________________________________________________________

 Муниципальная    2,323       62,9        5,1         27,3
                                                                   9,3
 Государственная  0,188       87,0        20,5        98,7

 Частная          24,78       217,7       47,7        183,0        32,1

 Смешанная        3,724       81,5        5,8         23,9         2,5
____________________________________________________________________
Всего             31,015      449,1       79,1        332,9        43,9
____________________________________________________________________


     Кризисное состояние  жилищного  строительства   отчасти   вызвано
объективными  обстоятельствами,  связанными  с  переходом  от жесткого
государственного управления к рыночной экономике,  отказом государства
от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника в сфере жилья.
     Значительное сокращение   объемов   государственных   капитальных
вложений,  резкий  рост  цен  на  жилье  и снижение платежеспособности
населения привели к резкому сокращению строительства жилья в 1990-1996
годах:

________________________________________________________________
Год строительства     Введенная площадь (тысяч квадратных метров)
________________________________________________________________

    1990                                      808,1
    1991                                      616,0
    1992                                      390,8
    1993                                      433,4
    1994                                      483,4
    1995                                      449,2
    1996                                      332,9
________________________________________________________________


     В последнее  время острота жилищной проблемы еще больше возросла.
Необходимо  усилить  социальную   направленность   жилищной   реформы,
разработать  меры  поддержки  определенных социальных групп населения,
прежде всего малоимущих граждан,  молодых и многодетных семей, а также
военнослужащих  и  граждан,  уволенных  с  военной  службы в запас или
отставку. В качестве первоочередных следует разработать мероприятия по
снижению  стоимости  жилья,  которая  за 1991-1996 годы возросла в 3,2
тысячи раз.

         Динамика средней стоимости одного квадратного метра
          общей площади жилых домов в Ленинградской области

                                  (тысяч рублей с учетом налога
                                  на добавленную стоимость)
________________________________________________________________
 Год строительства                Стоимость строительства,

________________________________________________________________

      1991                              0,84
      1992                              16,2
      1993                               162
      1994                               645
      1995                              1550
      1996                              2650
________________________________________________________________


     Новая жилищная   политика,   проводимая  с  1991  года,  является
важнейшей составной частью государственной и социальной политики. Суть
ее в решении жилищной проблемы:  от бесплатной очереди - к квартире по
сходной цене через рыночный механизм в жилищном строительстве.
     По материальному   положению   можно   выделить   три   категории
населения:
     а) высокообеспеченные     граждане,     которые    в    состоянии
самостоятельно решить свои жилищные проблемы,  приобретая квартиры  на
первичном  (вновь  построенном жилье) и вторичном (освобожденный фонд)
рынках недвижимости.  По имеющимся оценкам,  их потребность в жилье  в
основном удовлетворена.
     Анализ доходов показывает,  что в настоящее время  не  более  чем
один  процент  населения,  нуждающегося  в улучшении жилищных условий,
может единовременно оплатить строительство или  приобретение  готового
дома или квартиры;
     б) среднеобеспеченные     граждане,      имеющие      возможность
самостоятельно   приобретать   жилье   только   при  условии  развития
ипотечного кредитования;
     в) малоимущие  граждане,  которых  в  соответствии  с действующим
законодательством, следует обеспечивать бесплатным социальным жильем.
     Успех социально  взвешенной  политики  по преобразованию жилищной
сферы в безубыточный и эффективный сектор экономики должен сказаться и
на общем успехе экономической реформы.
     Приоритетную роль активной жилищной политики в  экономике  страны
обусловливают следующие объективные обстоятельства:
     доля вкладываемых в жилищную сферу средств существенно  весома  (
более 25 процентов общего объема инвестиций);
     объекты жилищной сферы составляют  около  трети  воспроизводимого
имущества страны;
     около 13 процентов работающего населения России задействовано  на
строительстве и эксплуатации объектов жилищной сферы;
     значительная часть (в среднем 28  процентов)  общих  расходов  из
бюджетов территорий области направляется на дотирование эксплуатации и
ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства,  что является  одной
из причин бюджетного кризиса;
     развитие жилищного строительства увеличивает спрос  на  продукцию
практически всех отраслей экономики.
     За пять лет преобразований  (1991-1996  годы)  в  жилищной  сфере
достигнуты следующие результаты:
     продолжается бесплатная приватизация жилья,  что создает  условия
для  нормального  функционирования  рынка  жилья.  В настоящее время в
собственность граждан передано  свыше  165,3  тысячи  квартир  -  34,7
процента  всего  государственного  и  муниципального  жилищного фонда,
подлежащего приватизации,  что ниже  среднефедерального  уровня  (36,8
процента).  Общая площадь жилья, находящегося в частной собственности,
увеличилась до 52 процентов (17,7 миллиона квадратных метров);
     осуществляется передача    ведомственного    жилья   и   объектов
коммунального   назначения   в    муниципальную    собственность.    В
муниципальную  собственность принято около 75 процентов ведомственного
жилищного фонда.  Не выполнили задания по приемке жилья от ведомств 13
районов области.
     проводится реформа  жилищно-коммунального  хозяйства  и   системы
оплаты жилищно-коммунальных услуг. Вводятся договорные отношения между
субъектами   собственности,    хозяйствования    и    потребления    в
жилищно-коммунальной   сфере.   Начато   создание  служб  заказчика  в
муниципальных образованиях.  Внедряется схема заключения договоров  на
обслуживание  жилья  на  конкурсной  основе с привлечением организаций
всех  форм  свобственности.  За  два  последних  года   осуществлялось
заметное  повышение  ставок  оплаты  жилищно-коммунальных  услуг,  при
котором доля покрытия эксплуатационных издержек населением возросла  с
2-3 до 20-40 процентов;
     началось создание  товариществ  собственников   жилья   на   базе
кондоминиумов,  сформировавшихся  в  процессе  приватизации и развития
рынка жилья.
     Однако острота   жилищной  проблемы  не  снижается.  Продолжается
сокращение объемов  жилищного  строительства.  Это  в  первую  очередь
объясняется   снижением   активности   инвесторов  вследствие  высокой
стоимости кредитных ресурсов и низкой платежеспособности населения, не
подкрепленной кредитной системой.
     В условиях   недофинансирования  жилищно-коммунального  хозяйства
значительно увеличивается объем ветшающего жилья, снижается надежность
инженерных систем. Ситуация усугубляется сложившейся в 1995-1996 годах
крайне  неблагоприятной   динамикой   доходов   населения   (ежегодным
снижением  на  13  процентов).  Для  ускорения  и повышения социальной
направленности жилищной  реформы  необходимы  поиски  новых  путей  ее
проведения.
     На данном   этапе  целью  жилищной  реформы  является  дальнейшее
развитие правовых,  финансово-экономических,  хозяйственных механизмов
перевода жилищной сферы в безубыточный режим функционирования:
     постепенное изменение системы предоставления жилья и коммунальных
услуг с использованием адресной защиты малоимущих;
     государственная поддержка    населения,    участвующего    своими
средствами в улучшении собственных жилищных условий;
     создание необходимых  условий  для   привлечения   средств   иных
внебюджетных источников финансирования в жилищную сферу;
     развивитие частной собственности на землю и иную  недвижимость  в
жилищной сфере;
     укрепление предпринимательства  и  конкуренции  в  этом   секторе
экономики.
     Новая жилищная политика на период до  2000  года  характеризуется
дальнейшим  развитием  жилищной  реформы  и  усилением  ее  социальной
направленности:
     внедрение адресной  поддержки  граждан,  нуждающихся  в улучшении
жилищных условий,  с учетом уровня их доходов  и  времени  ожидания  в
очереди;
     сохранение практики   бесплатного   предоставления    жилья    из
государственного и муниципального жилищного фондов;
     обеспечение доступности  улучшения  жилищных  условий  для  более
широких групп населения;
     активизация приватизации жилья и передачи ведомственного фонда  в
муниципальную  собственность,  совершенствование  структуры  жилищного
фонда  по  формам  собственности   с   приоритетом   частного   жилья,
формирование  реального  слоя  собственников как социальной базы рынка
жилья, обеспечение защиты прав собственника.

                  5. Финансово-экономические аспекты
                              программы

     Финансово-экономические аспекты  жилищной реформы в осуществлении
жилищной  политики  имеют  основополагающее  значение.  Поэтому  поиск
нетрадиционных    путей    и   источников   финансирования   жилищного
строительства,  жилищно-коммунального  хозяйства,  реализация  мер  по
снижению   стоимости   строительства,  реконструкции,  эксплуатации  и
ремонта жилья,  а  также  изменение  сложившейся  практики  неплатежей
являются одним из главных направлений реализации программы "Жилище".
     Объемы жилищного строительства за пять лет уменьшились в два раза
(с  1986 по 1990 год было введено 4324 тысячи квадратных метров жилья,
а с 1991 по 1996 год - лишь 2373 тысячи квадратных метра.
     В целом  по  области на учете состоит 44 тысячи семей (131 тысяча
человек),  из них около четырех тысяч - семьи лиц,  уволенных в  запас
или отставку из рядов Вооруженных Сил. При финансировании программы из
федерального бюджета сегодняшними темпами на то,  чтобы обеспечить эти
семьи жильем,  понадобится 9-10 лет.  Кроме того, в области более трех
тысяч участников войны,  пять  с  половиной  тысяч  граждан  социально
незащищенных категорий.

               5.1. Источники финансирования программы

     В условиях     относительно    низкого    уровня    материального
благосостояния основной  массы  населения  и  значительных  затрат  на
строительство,  приобретение  и  эксплуатацию  жилья  успех  социально
взвешенной политики по  преобразованию  жилищной  сферы  возможен  при
переходе  от преимущественного бюджетного финансирования строительства
и  приобретения  жилья  к  широкому  привлечению   внебюджетных   форм
инвестирования,  при  активной  государственной  поддержке  граждан  и
юридических лиц.
     Главной задачей  региональной целевой программы "Жилище" является
формирование нового  финансово-кредитного  механизма,  способствующего
обеспечению  в  ближайшие годы реальной возможности улучшения жилищных
условий   и   доступности   строительства    (приобретения)    нового,
относительно  недорогого,  частного  жилья  для  семей  со  скромным и
средним  достатком,  способных   частично   использовать   для   этого
собственные средства и привлекать кредитные ресурсы.
     В целях  обеспечения  доступным  жильем  граждан  всех  категорий
необходимо   создать  финансово-кредитный  механизм  (приложение  1  к
программе).
     5.1.1. Бюджетное финансирование:
     средства бюджетов всех уровней, предназначенные для строительства
и  бесплатного  предоставления  социального  жилья из государственного
(федерального  и  областного)   и   муниципального   жилищных   фондов
малоимущим, не имеющим иных возможностей улучшения жилищных условий, и
гражданам других категорий, указанных в законе;
     безвозмездные субсидии,  предоставляемые  гражданам  на
строительство ( приобретение) жилья .
     5.1.2. Внебюджетное финансирование:
     ипотечное кредитование;
     личные накопительные счета и собственные средства граждан;
     кредитные средства   иностранных   инвесторов   и   международных
финансовых организаций;
     средства, вырученные от продажи на основе конкурсов  и  аукционов
части построенного жилья или недостроенных жилых домов;
     жилищные сертификаты;
     облигационные ( областной и муниципальные) жилищные займы.
     Бюджетное финансирование  осуществляется  на  безвозмездной   или
возвратной основах.
     На безвозмездной основе:
     за счет  средств  федерального  бюджета,  ежегодно  выделяемых на
федеральную целевую программу "Жилище";
     за счет  средств  областного  и  муниципальных  бюджетов  в  виде
предоставления безвозмездных субсидий на строительство  (приобретение)
жилья для граждан категории, определенной постановлением Правительства
Российской Федерации от 3 августа 1996 года N  937  "О  предоставлении
гражданам  Российской  Федерации,  нуждающимся  в  улучшении  жилищных
условий,  безвозмездной субсидии  на  строительство  или  приобретение
жилья". Безвозмездные адресные субсидии в размере от 5 до 70 процентов
стоимости квартиры выплачиваются гражданам - очередникам при наличии у
них  средств (сверх субсидий),  необходимых на оплату оставшейся части
жилья;
     за счет   средств  бюджетов  всех  уровней,  предназначенных  для
бесплатного предоставления социального  жилья  из  государственного  и
муниципального   жилищных   фондов   малоимущим,   не   имеющим   иных
возможностей улучшения жилищных условий, и другим гражданам, указанным
в законе, с ежегодным определением доли распределяемого муниципального
жилья, предоставленного безвозмездно на условиях договора найма.
     На возвратной основе:
     за счет  средств   для   организации   бюджетного   долгосрочного
жилищного кредитования в целях оказания помощи застройщикам при оплате
стоимости жилья (сверх собственных средств и размеров  предоставленной
субсидии)   через   существующую   банковскую   структуру  и  развития
индивидуального жилищного строительства;
     за счет средств на сооружение инженерной первичной инфраструктуры
под жилищное  строительство  для  выделения  подготовленных  земельных
участков по действующим в области нормам.
     Главным инструментом дальнейшего улучшения жилищных  условий  для
большинства   населения   должно   стать  развитие,  стимулирование  и
внедрение в практику  доступных  для  населения  систем  долгосрочного
кредитования  коммерческими банками строительства (приобретения) жилья
- ипотечного кредитования.  Реальной мерой,  направленной на ускорение
развития    процесса   кредитования   в   жилищной   сфере,   является
государственная поддержка граждан в получении кредитов.
     На федеральном   уровне   на  эти  цели  намечается  направить  5
процентов средств,  которые будут предусматриваться в  государственной
инвестиционной программе.
     В Ленинградской области в 1997 году на реализацию программы "Свой
дом" предусмотрено 8 миллиардов рублей. Одновременно будет развиваться
рынок ценных бумаг в жилищной сфере (жилищные сертификаты,  облигации,
векселя),   внедряться   банковские   системы  жилищных  сбережений  с
использованием  именных  жилищных  накопительных  счетов,   защищающих
вклады от инфляции и обеспечивающих целевое использование средств.
     Расширение источников  и  обеспечение устойчивости финансирования
жилищного строительства с  увеличением  доли  инвестиций  и  кредитных
ресурсов  позволят  активизировать  ввод  жилья  и  более  рационально
использовать существующий жилищный фонд.
     Как показывает опыт  предшествующего  периода  жилищной  реформы,
наибольший    эффект   достигается   при   сочетании   и   комплексном
использовании бюджетного финансирования  с  привлечением  внебюджетных
источников.
     Оптимальным решением в целях улучшения жилищных условий для семей
со  скромным  и  средним  достатком можно считать использование личных
средств (до 30 процентов  стоимости  жилья)  и  субсидий  с  ипотечным
займом.

                     5.2. Система субсидирования

     Финансирование жилищного   строительства   и  приобретения  жилья
предусматривает  государственную  поддержку  граждан,  нуждающихся   в
улучшении жилищных условий в виде безвозмездных субсидий, как основной
формы   использования   бюджетных   средств,    предназначенных    для
инвестирования в жилищную сферу.
     Субсидии предназначаются для  частичного  или  полного  погашения
первого  взноса при получении долгосрочного кредита,  предоставляемого
на коммерческих условиях.
     Субсидии предоставляются гражданам (по их желанию),  состоящим на
учете по улучшению жилищных  условий  в  администрациях  муниципальных
образований,    организациях,    учреждениях    и   воинских   частях,
расположенных  на  территории  области,  а  также  лицам,  имеющим   в
соответствии   с   законодательством  Российской  Федерации  право  на
льготное финансирование строительства или приобретение  жилья,  но  не
использовавшим это право.
     Размеры субсидий определяются доходом семьи из расчета на  одного
человека   и   периода   ожидания   улучшения   жилищных   условий   и
устанавливаются   по   фиксированной    таблице.    Однако    органам,
предоставляющим    субсидию,    исходя    из   местных   особенностей,
предоставляется право уточнять приведенные  в  таблице  ее  размеры  в
диапазоне  +20  процентов  от стоимости строительства или приобретения
жилья.
     Субсидия составляет  от  5  процентов  стоимости  жилья  для лиц,
только вставших на очередь и имеющих высокие доходы, и увеличивается в
зависимости   от   длительности  времени  ожидания:  от  30  процентов
стоимости жилья для обеспеченных и до 70 процентов -  для  малоимущих.
Общая сумма субсидий не должна превышать 70 процентов стоимости жилья,
которая  определяется  по  средней  рыночной  стоимости   в   пределах
социальной нормы.
     Субсидия предоставляется один раз на всю семью. При использовании
выделяемых   средств,   не   по  назначению  льготы  и  сами  субсидии
аннулируются.
     Такая система позволит:
     приобретать жилье по  собственному  выбору  исходя  из  различных
вариантов;
     повысить эффективность  строительства,  так  как  граждане  будут
выбирать жилье, наилучшим образом сочетающее качество, местонахождение
и цену;
     использовать субсидии,   обеспечивающие  практически  немедленное
вступление  граждан  в  права  собственности  (с  момента   заключения
договора купли-продажи на приобретение жилья);
     по назначению использовать средства,  выделяемые  из  бюджета  на
субсидии,  защищать  их  от  инфляции  путем открытия в уполномоченном
банке именных,  блокированных,  целевых счетов,  на которые  поступают
денежные средства в размере выделенной субсидии;
     снизить объемы  бюджетного  (государственного)  инвестирования за
счет привлечения гражданином собственных или заемных средств (от 30 до
95 процентов собственных или заемных средств).
     Практика предоставления  безвозмездных  субсидий на строительство
(приобретение) жилья в настоящее время в области не получила  широкого
распространения   из-за   дефицита   бюджетных   средств.   Но   схема
предоставления субсидий в сочетании с ипотечным займом и  собственными
средствами  граждан  позволит  улучшить  жилищные условия в среднем 78
процентам семей со скромным и среднем достатком.
     В плане  мероприятий по реализации Программы предусмотрено в 1997
году разработать положение о предоставлении безвозмездных субсидий  на
приобретение или строительство жилья в Ленинградской области.
     Основную роль по внедрению схемы субсидирования (  в  организации
работы) на своей территории должны сыграть администрации муниципальных
образований.
                     5.3. Ипотечное кредитование

     В настоящее  время  нет  общепринятого  варианта схемы ипотечного
кредитования, как и федерального закона об ипотеке.
     Солидные банки  начинают  понимать,  что  время  быстрого оборота
денег через коммерческие структуры прошло, и деньги следует вкладывать
надолго и надежно.
     Банки самостоятельно  пытаются  найти  новые  формы  кредитования
населения  и  застройщиков,  что однако,  чревато появлением кредитных
схем, рискованных и для банка, и для заемщиков.
     Закон "Об ипотеке" позволит сделать рынок ипотечных средств более
цивилизованным  и  доступным  для  населения,   будет   способствовать
возникновению  мощного  потока инвестиций в жилищное строительство,  а
следовательно, снижению напряженности в строительстве жилья.
     В процессе  ипотечного  кредитования  действуют несколько сторон:
наряду с банками и гражданами,  чьи средства используются, обязательно
работают инвестиционно-финансовые компании,  через которые заключаются
договоры со строителями.
     В большинстве    используемых    схем   ипотечного   кредитования
генеральным заказчиком (далее -  продавцом  и  покупателем)  выступает
уполномоченная  банком  инвестиционно-финансовая компания,  которая по
поручению клиента приобретает жилье на свое имя,  а затем представляет
его клиенту согласно определенным вариантам.
     Во-первых, оформляется договор купли-продажи с отсрочкой платежа.
Подписанный договор на руки не выдается, а депонируется в банке.Вместо
договора купли-продажи клиент получает договор аренды.
     Во-вторых, договор    аренды   с   правом   последующего   выкупа
оформляется  также  через  риэлтерскую  компанию,   на   чье   имя   и
приобретается   квартира  за  счет  средств  клиента.  Арендная  плата
устанавливается,  как правило,  номинальной,  не превышающей  уровень,
компенсации банку кредита с процентами, что вполне обоснованно.
     В соответствии с законодательством налог на имущество платит тот,
на чьем балансе находится объект налогообложения.
     Договор аренды  для  клиента   будет   единственным   документом,
подтверждающим  его  право  на  проживание в данной квартире в течение
нескольких лет.
     В-третьих, по  завершении  выплат договор аренды аннулируется,  а
клиенту вручается  заверенный  и  зарегистрированный  в  установленном
порядке договор купли-продажи квартиры.
     В Ленинградской    области    разработана    схема     ипотечного
строительства (приложения 2 и 3 к Программе):
     1. Покупатель оформляет договор на приобретение (строительство) в
кредит  жилого  дома  с  земельным участком или квартиры.  При этом он
вносит 20-30 процентов стоимости объекта.
     2. Подрядная организация в течение месяца со дня получения аванса
монтирует   фундамент   и  оформляет  его  в  собственность  залоговой
компании,  которая  выдает  банку  документ,   гарантирующий   возврат
средств,  после  чего банк выдает кредит на продолжение строительства.
Подрядная  организация  продолжает  строительство  и  через  залоговую
компанию   переоформляет  кредит  с  учетом  более  высокой  стоимости
строения.  Часть средств из переоформленного кредита  может  пойти  на
погашение первого кредита и так далее по мере возведения здания.
     До окончательного расчета покупателя с кредитором здание является
залоговой собственностью залоговой компании.
     В данной  схеме  обязательно  участие  страховой  фирмы,  которая
возьмет на себя финансовые риски,  возникающие при сделках. В качестве
страховщика  программы  целесообразно  привлекать  стороннюю страховую
фирму,  так как в аналогичных ситуациях,  как показывает опыт, участие
своих  (дочерних) страховых фирм снижает уровень доверия потенциальных
клиентов  к  надежности  программы.  При  этом  гарант  сделки   может
перезакладывать   в   страховой   фирме   залог,  предоставленный  ему
покупателем,  а страховая фирма - возмещать свои потенциальные  убытки
при  наступлении страхового случая по правилу регресса за счет гаранта
после повторной продажи последним предмета сделки.
     При достройке без участия покупателя готовое здание закладывается
через страховую фирму  в  финансирующем  банке  для  получения  нового
кредита  с  последующим  привлечением нового покупателя по приведенной
схеме.
     На прибыль,  полученную  от  осуществления  программы,  подрядчик
самостоятельно строит новые жилые дома, затем продает их, сдает либо в
аренду, либо по лизингу.
     Предлагаемая схема финансирования на  любом  этапе  строительства
страхует генерального подрядчика от убытков из-за нарушения финансовых
обязательств покупателем.
     Рассматривая развивающуюся   практику   ипотечного  кредитования,
следует учитывать два момента: законодательство и практический опыт.
     В целях отработки  схемы  ипотечного  кредитования  целесообразно
определить  две площадки под реализацию экспериментальных проектов:  в
городе Гатчине и Всеволожском районе.
     Для упорядочения  незавершенного  строительства жилых домов любых
форм собственности в Ленинградской области следует вести регистр  всех
строящихся   жилых   домов   независимо   от   форм   собственности  с
отслеживанием хода строительства с начала до ввода в эксплуатацию.
     Одним из важных аспектов  проблемы  финансирования  строительства
жилья  является  себестоимость  (стоимость)  одного квадратного метра.
Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади  жилых  домов
по  Ленинградской области на 1 января 1997 года составила 2,7 миллиона
рублей.
     Динамика цен   на   строительство   жилья   определяется  многими
факторами: повышением цен на энергоносители, тарифов на электроэнергию
и   транспортные  перевозки,  переоценкой  основных  фондов  и  ростом
заработной платы и др.
     В целях снижения стоимости одного квадратного метра общей площади
жилья в Ленинградской области будут осуществляться:
     организация подрядных торгов;
     снижение стоимости строительства жилья  в  результате  применения
новых  энергосберегающих  технологий,  разработка  и  внедрение  новых
строительных материалов и конструкций,  сокращение транспортных затрат
(путем изменения транспортной схемы), льготного налогообложения;
     обеспечение конкурсной или аукционной продажи земельных  участков
застройщикам;
     введение правил предоставления или продажи  жилья  гражданам  (по
желанию) без отделки.
     В качестве  дополнительных  способов  увеличения   инвестиционной
активности  в  сфере  жилищного строительства необходимо предусмотреть
меры государственной поддержки:
     освободить от  налога  на  добавленную  стоимость  предприятия  и
организации,  независимо от  их  ведомственной  подчиненности  и  форм
собственности,  осуществляющие  производство строительных материалов и
конструкций,  оборудование,  проектные,   научно-исследовательские   и
опытно-конструкторские работы;
     освободить от подоходного налога средства граждан, зачисленные на
специальные личные накопительные (жилищные) счета в банках; освободить
от налогообложения ценные бумаги;
     уменьшить налог   на   прибыль   от   деятельности   предприятий,
организаций,  коммерческих банков, напрвляющих часть прибыли на выдачу
долгосрочных кредитов или финансирование жилищного строительства;
     освободить от   таможенных   сборов   и  платежей  организации  и
предприятия,  занимающиеся  поставками  продукции  и  услуг  в  рамках
настоящей программы;
     ввести льготное     налогообложение     имущества     предприятий
стройиндустрии и стройматериалов.
     Кроме того,  в  области  ведется  работа  по   самофинансированию
коммунальной сферы, то есть переводу жилищно-коммунального хозяйства в
безубыточный режим функционирования с обеспечением  социальной  защиты
малоимущих групп населения.
     Важным направлением   изыскания    дополнительных    внебюджетных
инвестиционных  ресурсов является дальнейшее развитие выпуска жилищных
ценных бумаг различного вида.  Кроме того,  следует учитывать интересы
тех,  кто  строит,  и тех,  кто хочет приобрести жилье в рамках одного
проекта.  Наиболее  подходящими  для  этой  цели   бумагами   являются
облигации (приложения 4 и 5 к Программе).
     Отличительными чертами облигационного жилищного займа являются:
     конкретный адресный характер использования заемных средств;
     эквивалентность жилищной  облигации  праву  собственности на один
квадратный метр общей площади квартиры;
     разделение процесса   строительства   на  несколько  этапов,  под
кредитование  каждого  из  которых  должно  быть  реализовано  заранее
определенное количество облигаций;
     формирование цены  жилищной  облигации  займа  в  зависимости  от
затрат   по  каждому  этапу  строительства  и  от  уровня  инфляции  ,
приведенных к квадратному метру общей площади квартир;
     независимость финансирования  строительства  от  хода  размещения
облигаций за счет частичного кредитования банком программы;
     выбор инвестором формы погашения жилищных облигаций займа;
     зависимость срока действия займа от срока строительства.
     Организация жилищного  займа  позволяет решить задачу привлечения
внебюджетных средств финансирования программ жилищного строительства.
     Дополнительным источником   финансирования   строительства  жилья
являются  личные  накопительные  счета  граждан.  Накопление   средств
гражданами  может  осуществляться  через  Сбербанк  России  на  основе
банковского законодательства.
     Существенным преимуществом  этого  источника  привлечения средств
является то,  что  гражданин,  имеющий  в  наличии  часть  средств  на
приобретение  квартиры  (от  33  до  70  процентов),  может  в течение
определенного времени получить ее в аренду  с  последующим  погашением
оставшейся части стоимости и переоофрмлением в собственность.

           6. Архитектурно-технические и градостроительные
                          аспекты программы

     В Ленинградской  области   создана   мощная   база   строительной
индустрии,  которая  способна  производить  строительные  материалы  и
изделия для  ежегодного  ввода  в  эксплуатацию  более  800  миллионов
квадратных  метров  общей  площади  жилых домов.  В связи со снижением
объема централизованных инвестиций в жилищное строительство наметилась
тенденция    сокращения    строительства   многоквартирных,   особенно
многоэтажных секционных домов.  При этом на  рынке  жилья  образовался
вакуум   недорогих  технологий  по  строительству  низкоэтажных  домов
усадебного   типа.   Отличительная   особенность   российского   рынка
заключалась   в   том,  что  квартиры,  как  правило,  предоставлялись
бесплатно,  в связи с чем потребитель не задумывался  об  их  реальной
стоимости.   В  результате  практически  во  всех  регионах,  цены  на
вторичном рынке жилья достаточно низкие.  В этих условиях строительные
организации,   лишенные  централизованных  источников  финансирования,
оказались неконкурентоспособными,  так как стоимость предлагаемого ими
жилья  значительно  выше  сложившейся на вторичном рынке жилья,  а его
потребительские свойства оставались прежними. Кроме того, при введении
новых  тарифов  на  энергоносители  эксплуатация таких домов оказалась
достаточно дорогостоящей.
     Недостаток средств  для осуществления строительства вызвал резкое
снижение загрузки домостроительных комбинатов.  С  1991  по  1995  год
объемы  ввода  жилья  в  области  снизились  в два раза по сравнению с
1989-1990 годами.
     Традиционная домостроительная    промышленность    в    связи   с
дороговизной, трудностями комплектации и низкой конкурентоспособностью
в   условиях   рынка   должна   перепрофилировать   и  модернизировать
производство. Быстрое возрастание цен на энергоресурсы, электроэнергию
и  транспорт  выдвинули на первый план вопросы теплозащитных качеств и
снижения веса зданий.  В этих условиях и возникла потребность в  новых
эффективных   технологиях,  позволяющих  создавать  товар  с  высокими
потребительскими свойствами и приемлемой ценой.
     Фирма "Модом"  и Ленинградский зональный научно-исследовательский
и  проектный  институт  типового   экспериментального   проектирования
разработали, запатентовали и апробировали технологию возведения зданий
с  применением   мелкоплитной   несъемной   опалубки   и   монолитного
газобетона,  позволяющих  резко снизить стоимость строительства и в то
же время  решать  любые  архитектурно-планировочные  и  конструктивные
задачи при проектировании зданий.
     Данная технология позволяет снизить стоимость строительства на 40
процентов,   трудоемкость   -   на  40-50  процентов  по  сравнению  с
традиционным строительством из  кирпича,  дерева,  панелей  и  блоков.
Экономический эффект на один квадратный метр общей площади оценивается
следующим  образом:  в  монолитном  доме  с  традиционной  технологией
стоимость  одного  квадратного  метра  составляет 2342,  а в кирпичном
- 3697 тысяч рублей; в  доме,  построенном  по  указанной  технологии,
стоимость одного квадратного метра составит 1700 тысяч рублей, то есть
экономический эффект составляет соответственно - 142 и 224 процента.
     На существующих  производственных  площадях  треста  49  в городе
Гатчине  в  1997  году  будет   смонтирована   технологическая   линия
"Вибропак"   для   выпуска   высококачественных  блоков,  облицовочных
материалов,  декоративных  элементов  фасадов,   элементов   дорожного
покрытия.
     Экономическая эффективность данной  технологии  снизит  стоимость
строительства по сравнению с традиционными на 25 процентов.
     Кроме того, в области внедряются:
     объемно-модульное домостроение;
     строительство зданий по технологии 3-слойных облегченных панелей;
     строительство жилых    домов   из   ограждающих   конструкций   с
деревянными панелями (каркасом из бруса и доски),  во всех  плоскостях
заполненными  теплозвукоизоляционным материалом на известковом вяжущем
(ТОБ-750);
     строительство зданий  из стеновых блоков с замковым соединением и
ряд других технологий.
     Внедрение новых     технологий     позволит    различно    решать
архитектурно-планировочные    и    объемно-пространственные    задачи:
разнообразие   форм  и  объемов  дополнить  цветовым  и  архитектурно-
декоративным  оформлением  панелей  на   фасадах   зданий,   сократить
транспортные  затраты,  повысить  производительность  труда,  а  также
степень  готовности  конструктивных  элементов  здания,  сжать   сроки
строительства, улучшить тепловые характеристики и снизить строительную
стоимость.
     В результате  применения новых технологий и конструкций стоимость
одного квадратного метра будет колебаться от 910 до 1800 тысяч рублей,
что ниже существующей в настоящее время в два раза.
     Следует отметить обострение проблемы реконструкции  существующего
жилого  фонда,  особенно домов первых массовых серий.  В Ленинградской
области реконструкции подлежат 365,3 тысячи  квадратных  метров  жилой
площади,  из  них  157,4  тысяч  квадратных  метров  -  в домах первых
массовых   серий.   Предусмотрена   переориентация    домостроительных
комбинатов  на комбинированные строительные системы с использованием в
качестве несущих  конструкций  сборных  железобетонных  изделий,  а  в
качестве ограждающих - эффективных мелкоштучных изделий. Учитывая, что
доля панельного домостроения за последние годы значительно  снизилась,
а   малоэтажного   (индивидуального)   жилья  увеличилась,  в  области
осуществляется и в дальнейшем будет совершенствоваться:
     развитие производственной    базы    малоэтажного   домостроения,
ориентированной на выпуск эффективных стеновых строительных материалов
с  учетом  использования  местных  строительных  материалов  и твердых
промышленных отходов (фосфогипса, щепы и др.);
     расширение производства    эффективных    кровельных   материалов
(изофлекса, керамической черепицы);
     разработка и  внедрение автономных систем инженерного обеспечения
(модульные котельные,  внутридомовые и  квартирные  котлы,  применение
полимербетонной изоляции трубопроводов на теплотрассах,  использование
полиэтиленовых труб при строительстве газопроводов и т.д.);
     новых типов    санитарно-технического   оборудования   повышенной
экономичности и надежности,  приборов  автоматического  регулирования,
контроля и учета предоставляемых коммунальных услуг;
     экономия энергоресурсов       в       результате       разработки
архитектурно-планировочных, конструктивнх и организационно-технических
решений.
     Для выполнения  Федеральной  целевой  программы  "Свой   дом"   в
Ленинградской  области  предусмотрены закупка технологической линии по
производству  стеновых   блоков   для   малоэтажного   индивидуального
строительства   (на   производственной   базе   акционерного  общества
закрытого   типа   "Трест-49")    за    счет    привлечения    кредита
Экспортно-импортного  банка  США,  а  также  организация выпуска сухих
смесей на Сланцевском цементном заводе.
     Особое внимание  будет  уделяться  реконструкции  и  капитальному
ремонту  жилых  домов  преимущественно  первых массовых серий.  С этой
целью основными направлениями капитального ремонта будут  модернизация
зданий,   включающая   частичную   перепланировку  и  переоборудование
квартир,  повышение их теплозащиты,  надстройка мансардного этажа. Это
позволит   получить   дополнительную  жилую  площадь  (работы  в  этом
направлении уже ведутся в Гатчинском и Всеволожском районах).
     Особое внимание  уделяется  энергосберегающим технологиям,  в том
числе  оснащению  жилых   зданий   окнами   современных   конструкций,
отвечающих  современным  требованиям  теплоизоляции  и  долговечности,
причем  эта  работа  должна  проводиться  не  только  в  новом,  но  и
действующем жилом фонде.
     Немаловажным аспектом     реализации      программы      является
совершенствование градостроительства, разработка и введение областного
градостроительного кадастра,  областного  градостроительного  кодекса,
правовых  документов  по  установлению  и закреплению границ земельных
участков в населенных пунктах, а также положений по их предоставлению,
владению, пользованию и распоряжению.
     Одним из   этих    направлений    станет    создание    агентства
территориального развития,  основная цель которого будет заключаться в
комплексной застройке, развитии, реконструкции и эксплуатации основных
фондов на определенной территории,  создании рабочих мест, комплексном
благоустройстве,  введении новых  прогрессивных  технологий,  снижении
себестоимости продукции.

                8. Сроки и этапы реализации программы

     Учитывая актуальность проблемы жилищного строительства, программу
можно отнести к среднесрочным,  разделив период ее реализации  на  два
этапа:
     I этап (1997-1998  годы)  -  создание  нормативно-правовой  базы,
финансово-кредитного  механизма,  организационных структур;  внедрение
прогрессивных   архитектурно-   строительных    систем;    организация
демонстрационных  зон пилотного строительства;  ввод в эксплуатацию не
менее 30 процентов жилья, доступного по цене.
     П этап (1998-2000 годы) - массовое строительство доступного жилья
для  граждан всех категорий;  совершенствование правового и финансово-
кредитного механизмов.
     Система взаимоувязанных  мероприятий ,  обеспечивающих реализацию
поставленной цели программы и решению ее задач,  включает разработку и
предложения  по  нормативному  и правовому обеспечению решения целевых
задач,  а также строительство объектов  по  производству  строительных
материалов   и   конструкций.   В  результате  реализации  мероприятий
программы  на  рынок  жилья   должна   поступить   конкурентоспособная
продукция, отличающаяся низкой себестоимостью и доступной ценой.
     Поэтапное выполнение  основных  мероприятий  и проектов программы
предполагает при необходимости ее корректировку.
     Контроль за  выполнением  программы  возлагается  на  комитет  по
строительству Ленинградской области.

          9. Оценка эффективности и социально- экономических
                   последствий реализации программы

     Реализация программы предусматривает:
    1) увеличение  объемов  жилищного   строительства.   По   прогнозу
предусматривается  возрастание среднегодового объема жилья в 1996-2000
годах по сравнению с предыдущим периодом (1991-1995 годы) в 1,2 раза.
     В 1996-2000  годах  среднегодовой  объем  ввода  жилья   составит
500-550 тысяч квадратных метров,  учитывая,  что к 2000 году он должен
увеличиться   до  750  тысяч  квадратных  метров  (в  1991-1995  годах
среднегодовой  объем  ввода  жилья  составил  463  тысячи   квадратных
метров);
     2) снижение объемов незавершенного строительства.
     По состоянию   на   1   января  1997  года  объем  незавершенного
строительства  жилых  домов  в  Ленинградской  области  за  счет  всех
источников финансирования составляет 1,7 миллиона квадратных метров. К
2000 году указанные объемы должны быть ликвидированы;
     3) внедрение  внебюджетных  форм  инвестирования  строительства и
приобретения жилья при активной государственной  поддержке  граждан  и
юридических лиц;
     4) применение новых  технологий,  позволяющих  снизить  стоимость
одного квадратного метра общей площади до 300 долларов США;
     5) развитие  строительной  отрасли   (   подрядные   организации,
предприятия стройиндустрии и стройматериалов).
     По состоянию  на  1  января  1997   года   мощности   предприятий
строительной  промышленности используются на 40-50 процентов.  Из 2277
подрядных   организаций,   получивших   лицензию    на    строительную
деятельность,  строительство  осуществляли  лишь  более  100 подрядных
организаций;
     6) увеличение   численности   населения,   занятого   в   отрасли
строительства (в 1990  году  она  составляла  66  тысяч  человек).  По
сравнению  с  1990 годом объемы строительства снизились в 5,5 раза.  В
настоящее время в отрасли занято около 20 тысяч человек.
     Увеличение объемов   жилищного   строительства,  внедрение  новых
технологий  (в  результате  нового  строительства,   реконструкции   и
технического  перевооружения предприятий стройиндустрии и строительных
материалов) позволит дать дополнительно более трех тысяч рабочих мест.

      10. Перечень работ по производству строительных материалов
                  и  конструкций в 1997-1999 годах

---------------------------------------------------------------------
                             Объем    Год     Источни   Заказчик
Наименование работ                    ввода   ки финан-
                                              сирования
---------------------------------------------------------------------
       1                      2        3        4          5
---------------------------------------------------------------------
Производство:                200      1998    Кредиты   акционерное
   теплоизоляционных плит с                   коммер-   общество
применением отходов                           ческих    "Трест-49"
бумажного производства в                      банков
Гатчинском районе,
тыс.квадратных метров

   труб и фитингов           1428     1998       "      акционерное
из полипропилена в                                      общество
Тосненском районе,                                      "Сокол"
метров


   кирпича на               3,7       1999       "      акционерное
Глебычевском керамическом                               общество
заводе (Выборгский район),                              "Глебычевский
млн.штук условного кирпича                              керамический
                                                        завод"

   полимербетонной          100       1997       "      акционерное
изоляции трубопроводов                                  общество
(теплотрасс) километров                                 "Возрождение"
в год


   Внедрение технологии               1997       "
строительства с применением
мелкоплитной несъемной
опалубки и монолитного
газобетона:

   стекловолок-             3,6       1999       "      акционерное
нистых огнеупорных мате-                                общество
риалов (акционерное                                     "Глебычевский
общество "Глебычевский                                  керамический
керамический завод",                                    завод"
Выборгский район)
тыс.тонн

   эффективных стеновых     6,5       1997    федераль- акционерное
строительных материалов                       ный       общество
для малоэтажного строи-                       бюджет    "Трест-49"
тельства с набором кон-
структивных строительных
элементов полной завод-
ской готовности по но-
вой технологии,
млн.штук

   кирпича на
Ломоносовском кирпичном
заводе:
 лицевого, млн.штук         1,5       1998      "       акционерное
условного кирпича                                       общество
                                                        "Ломоносовский
                                                        кирпичный
                                                        завод"

 черепицы керамической,     2,5       1998      "
млн. штук

   Реконструкция кирпичного
завода акционерного общест-
ва "Петрокерамика":

 выпуск кирпича, млн. штук  50        1999   кредиты    акционерное
условного кирпича                            коммер-    общество
                                             ческих     "Петро-
                                             банков     керамика"

 выпуск  керамической       2,0      1999       "
черепицы, млн. штук

   Организация на Лодей-    120      1998       "       закрытое
нопольском деревообраба-                                акционерное
тывающем комбинате произ-                               общество
водств  по выпуску окон с                               "Лодейно-
теплозащитными параметра-                               польский
ми, вакуумным остеклением,                              ДОК"
разработка технологии
замены окон в жилищном
фонде области, тыс.квад-
ратных метров

   Освоение технологии      50       1998    федераль-  акционерное
производства сухих строи-                    ный        общество
тельных смесей (акционер-                    бюджет     "Цесла"
ное общество "Цесла",
Сланцевский район),
тыс.тонн

   Модернизация проекта              1998    кредиты    Закрытое
серии 121-ло жилых домов                     банков по  акционерное
с учетом повышенных                          кредитным  общество
потребительских, эксплуа-                    соглаше-   "Гатчинский
тационных и теплотехни-                      ниям,      ДСК"
ческих свойств и новой                       кредиты
концепции малоэтажной и                      Правитель-
блокированной застройки                      ства Ле-
с универсальными                             нинградской
планировочными реше-                         области
ниями

                                                 Приложение 1
                                                 к программе




         Источники средств для приобретения жилья населением




  Материальные активы         Заемные средства      Сбережения населения
  населения и безвозмездная
  помощь государства

+--------------------+        +-------------------+  +-----------------+
¦Продажа собственного¦        ¦Долгосрочный кредит¦  ¦Средства целевого¦
¦(приватизированного)¦        ¦       банка       ¦  ¦жилищного накопи-¦
¦жилья и другой      ¦        +-------------------+  ¦тельного вклада  ¦
¦недвижимости        ¦              ¦                +-----------------+
+--------------------+              ¦                         ¦
         ¦                          ¦                         ¦
         +-----------------------+  ¦   +---------------------+
+--------------------+        +------------+       +-------------------+
¦Другие материальные ¦        ¦ Покупатель ¦       ¦Средства депозитных¦
¦активы населения    +--------¦    жилья   +-------¦вкладов            ¦
+--------------------+        +------------+       +-------------------+
                                ¦        ¦
                                ¦        ¦
+--------------------+          ¦        ¦     +---------------------+
¦Безвозмездные       ¦          ¦        ¦     ¦Жилищные сертификаты ¦
¦субсидии            +----------+        +-----¦(облигации жилищных  ¦
+--------------------+                         ¦займов               ¦
                                               +---------------------+


                                                    Приложение 3
                                                    к программе


      Функциональная схема деятельности агентства развития
       ипотечного жилищного строительства (город Гатчина)

                     +-----------+
                     ¦  Заказчик ¦
                     +-----------+         +---------------+
+------------+             ¦               ¦ Администрация ¦
¦Генподрядчик+-------------¦        +------¦ города        ¦
+------------+   +---------------------+   +---------------+
                 ¦ Агентство развития  ¦
+--------+       ¦ ипотечного жилищного¦  +--------------+
¦Б А Н К +-------¦ строительства       ¦  ¦  Страховая   ¦
+--------+       +---------------------+  ¦  компания    ¦
   ¦                        ¦       +-----¦              ¦
   ¦                        ¦             +--------------+
   ¦   +----------------+   ¦
   ¦   ¦  Агентство     ¦   ¦
   ¦   ¦  управления    +---+------------+
   ¦   ¦  недвижимостью ¦   ¦            ¦
   ¦   +----------------+   ¦  +----------------------+
   ¦                        ¦  ¦  Городское отделение ¦
   ¦                        ¦  ¦  регистрационной     ¦
   ¦                        ¦  ¦  палаты              ¦
   ¦                        ¦  +----------------------+
   ¦                        ¦
 +-----------------------+  ¦     +---------------------------+
 ¦   Договоры залога     ¦  ¦     ¦   Договоры с жителями     ¦
 ¦   с жителями города   ¦  +-----¦   города на строительство ¦
 +-----------------------+        ¦   жилья                   ¦
                                  +---------------------------+


                                                  Приложение 4
                                                  к программе


              Схема облигационного жилищного займа

                    +----------------------+
                    ¦     Минфин России    ¦
                    +----------------------+
                               ¦
                    +----------------------+
                    ¦  Положение о займе;  ¦
                    ¦  Проспект эмиссии    ¦
                    +----------------------+
                               ¦           +-------------+
                      +-----------------+  ¦Договор      ¦  +--------+
         +------------¦     Эмитент     +--¦о выполнении +--¦Заказчик¦
         ¦            +-----------------+  ¦функций      ¦  +--------+
         ¦                     ¦           ¦заказчика    ¦
         ¦                     ¦           +-------------+
         ¦           +---------------------+
         ¦           ¦ Договор о выполнении¦
         ¦           ¦ функций финансового ¦
         ¦           ¦ агента;             ¦
         ¦           ¦ График размещения   ¦
         ¦           ¦ облигаций           ¦
         ¦           +---------------------+
         ¦                     ¦
         ¦          +----------------------+
         ¦          ¦  Банк - финансовый   ¦
         ¦          ¦  агент               +--------------------------+
         ¦          +----------------------+                          ¦
         ¦                     ¦                                      ¦
         ¦             +---------------+                              ¦
         ¦             ¦ Договор на    ¦                              ¦
         ¦             ¦ брокерское    ¦                              ¦
         ¦             ¦ обслуживание  ¦                              ¦
         ¦             +---------------+                              ¦
         ¦                     ¦                                      ¦
         ¦       +--------------------------+                         ¦
         ¦       ¦ Инвестиционные институты +--------+                ¦
         ¦       ¦ (брокерские фирмы)       +--+     ¦                ¦
         ¦       +--------------------------+  ¦     ¦                ¦
         ¦                                     ¦     ¦                ¦
   +-----------------+  +---------------+      ¦     ¦                ¦
   ¦ Договор         ¦  ¦ Договор       +------+     ¦                ¦
   ¦ погашения       ¦  ¦ купли-продажи ¦      +------------+   +----------+
   ¦ облигаций       ¦  ¦ облигаций     ¦      ¦Договор     ¦   ¦Выписка   ¦
+--¦ квартирой       ¦  ¦               ¦      ¦приобретения¦   ¦из реестра¦
¦  +-----------------¦  +------------------+   ¦облигаций   ¦   ¦владельцев¦
¦Протокол о погашении¦     ¦Свидетельство  ¦   ¦по графику  ¦   ¦облигаций ¦
¦облигаций квартирой ¦     ¦о владении     ¦   +------------+   +----------+
¦                    ¦     ¦облигациями    ¦         ¦                ¦
+--------------------+     +---------------+         ¦                ¦
        ¦      +----------------+                    ¦                ¦
        ¦      ¦   Инвесторы    +--------------------+                ¦
        +------¦                +-------------------------------------+
               +----------------+