Постановление фас волго-вятского округа от 17.10.2005 n а43-10153/2003-2-344 основания для признания договора купли-продажи недействительным отсутствуют, т.к. право продавца на спорное имущество зарегистрировано в установленном порядке и никем не оспорено.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда
кассационной инстанции
от 17 октября 2005
года Дело N А43-10153/2003-2-344
Федеральный
арбитражный суд Волго-Вятского округа в
составе: председательствующего Князевой
Г.А., судей Бабаева С.В., Шишкиной Е.Н., при
участии представителей от истца: Бунатяна
В.Г. (по доверенности от 15.11.2004), от ответчика:
Ершова В.В. (по доверенности от 13.10.2005),
Аргудяевой Е.В. (по доверенности от 13.10.2005),
рассмотрел в судебном заседании
кассационную жалобу ответчика -
предпринимателя Кашина Николая
Михайловича на решение от 18.04.2005 и
постановление апелляционной инстанции от
11.07.2005 по делу N А43-10153/2003-2-344 Арбитражного
суда Нижегородской области, принятые
судьями Дроздовой С.А., Игнатьевой О.В.,
Ланда Р.М., Гущевым В.В., по иску
предпринимателя Смирнова Владимира
Анатольевича к предпринимателю Кашину
Николаю Михайловичу, открытому
акционерному обществу
"Арзамасхлебопродукт" и Главному
управлению Федеральной регистрационной
службы по Нижегородской области о
признании недействительным договора и
зарегистрированного права
и
УСТАНОВИЛ:
Предприниматель Смирнов
Владимир Анатольевич обратился в
Арбитражный суд Нижегородской области с
иском, уточненным в порядке статьи 49
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, к предпринимателю
Кашину Николаю Михайловичу, открытому
акционерному обществу
"Арзамасхлебопродукт" (далее - ОАО "АХП",
Общество) и Главному управлению
Федеральной регистрационной службы по
Нижегородской области о признании
недействительными договора купли-продажи
от 11.06.2003 и акта регистрации права
собственности за предпринимателем Кашиным
Н.М. на нежилое здание площадью 3912
квадратных метров, расположенное по адресу:
город Арзамас, улица Короленко, 2 (запись в
Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним от
20.06.2003 N 52-01/04-27/2003-3).
Требование основано
на статьях 8, 168, 218 и 551 Гражданского кодекса
Российской Федерации, статье 2 Федерального
закона "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" и
мотивировано тем, что спорное имущество
находится в законном владении
предпринимателя Смирнова В.А.
Следовательно, Общество не вправе было
продавать указанный объект вторично по
договору от 11.06.2003.
Решением от 18.04.2005,
оставленным без изменения постановлением
апелляционной инстанции от 11.07.2005, суд,
сославшись на статьи 209, 168 и 551 (пункт 1)
Гражданского кодекса Российской Федерации,
удовлетворил иск.
Обе судебные
инстанции исходили из того, что ОАО "АХП"
утратило право распоряжаться спорным
имуществом, поскольку здание склада было
обременено правами предпринимателя
Смирнова В.А., и потому не имело права
продавать вторично один и тот же объект.
Не согласившись с вынесенными судебными
актами, предприниматель Кашин Н.М.
обратился в Федеральный арбитражный суд
Волго-Вятского округа с кассационной
жалобой, в которой просит отменить их в
связи с неправильным применением норм
материального права.
Заявитель считает,
что ОАО "АХП" на момент заключения договора
купли-продажи от 11.06.2003 являлось
собственником спорного имущества. Право
собственности продавца зарегистрировано в
установленном законом порядке, поэтому не
было оснований для признания указанного
договора недействительным.
Кроме того,
по мнению заявителя, первоначальный
договор купли-продажи от 19.05.2000 подписан
неуполномоченным лицом. Исполняющий
обязанности генерального директора
Общества Яблонский И.В. не имел права
заключать данную сделку, поскольку
изменения в устав о правах исполняющего
обязанности генерального директора не были
зарегистрированы в установленном законом
порядке.
Согласно статье 163
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации в заседании
объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут
17.10.2005.
В заседании представители
заявителя поддержали доводы, изложенные в
жалобе. ОАО "АХП" в отзыве просило
рассмотреть жалобу в его отсутствие и
удовлетворить требования заявителя.
Представитель истца высказался в поддержку
судебных актов, указав на их
правомерность.
Законность решения и
постановления апелляционной инстанции
Арбитражного суда Нижегородской области
проверена Федеральным арбитражным судом
Волго-Вятского округа в порядке,
установленном в статьях 274, 284 и 286
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации.
Изучив материалы
дела и выслушав представителей сторон,
окружной суд счел, что судебные акты
подлежат отмене с принятием нового решения
об отказе в удовлетворении исковых
требований в силу следующего.
Из
документов видно, что, согласно договору от
19.05.2000, ОАО "АХП" продало предпринимателю
Смирнову В.А. склад N 3 (литер Р) общей
площадью 3912 квадратных метров,
расположенный по адресу: город Арзамас,
улица Короленко, 2. Ранее между указанными
сторонами на данный объект действовал
договор аренды с правом выкупа от 03.03.1997.
Расчеты осуществлены, склад находится в
фактическом владении предпринимателя
Смирнова В.А. Однако регистрация перехода
права собственности от ОАО "АХП" к
предпринимателю своевременно не
осуществлена.
В дальнейшем решением от
24.10.2002 Арбитражного суда Нижегородской
области по делу N А43-5627/02-24-80 ОАО "АХП"
признано несостоятельным (банкротом). В
рамках конкурсного производства
конкурсный управляющий Общества
зарегистрировал право собственности на
спорный объект за ОАО "АХП" и заключил
договор купли-продажи от 11.06.2003 с
предпринимателем Кашиным Н.М. на этот же
объект недвижимости. На основании данного
договора Учреждение юстиции по
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на
территории Нижегородской области 20.06.2003
зарегистрировало переход права
собственности на спорную недвижимость к
предпринимателю Кашину Н.М. (свидетельство
от 24.06.2003 серии 52-АА N 644379).
Предприниматель Смирнов В.А., посчитав, что
договор от 11.06.2003 является ничтожной
сделкой, не соответствующей требованиям
закона, обратился в арбитражный суд с
настоящим иском. При этом истец исходил из
того, что ОАО "АХП" утратило право
распоряжаться спорным объектом
недвижимости, законным владельцем которого
является предприниматель Смирнов В.А.
Согласно части 2 статьи 223 Гражданского
кодекса Российской Федерации в случаях,
когда отчуждение имущества подлежит
государственной регистрации, право
собственности у приобретателя возникает с
момента такой регистрации, если иное не
установлено законом.
В силу частей 1 и 2
статьи 551 Гражданского кодекса Российской
Федерации переход права собственности на
недвижимость по договору продажи
недвижимости к покупателю подлежит
государственной регистрации. Исполнение
договора продажи недвижимости сторонами до
государственной регистрации перехода
права собственности не является основанием
для изменения их отношений с третьими
лицами.
Таким образом, право
собственности на объект недвижимости,
приобретенный по договору купли-продажи,
возникает у покупателя с момента
государственной регистрации перехода к
нему права собственности на этот объект.
Следовательно, до момента осуществления
такой регистрации собственником имущества
продолжает оставаться продавец.
Предприниматель Смирнов В.А. не
зарегистрировал переход права
собственности на спорное здание после
заключения договора купли-продажи от 19.05.2000,
поэтому собственником здания оставалось
ОАО "АХП".
Общество 26.05.2003 (после
первоначальной продажи) в установленном
законом порядке осуществило регистрацию
своего права собственности на спорный
объект (свидетельство серии 52-АА N 651925).
Согласно статье 2 Федерального закона от
21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
государственная регистрация является
единственным доказательством
существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое
имущество может быть оспорено только в
судебном порядке. Данное право никем не
оспорено, поэтому ОАО "АХП", как собственник,
в соответствии со статьей 209 Гражданского
кодекса Российской Федерации
распорядилось спорным объектом.
В силу
пункта 14 постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от
25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики
разрешения споров, связанных с защитой
права собственности и других вещных прав"
после передачи недвижимого имущества
покупателю, но до государственной
регистрации перехода права собственности
продавец не вправе им распоряжаться.
Заключение продавцом нового договора
влечет наступление ответственности
продавца за его неисполнение.
Исходя из
буквального значения содержащихся в этом
пункте слов и выражений не следует, что
новая сделка является недействительной,
поэтому у суда отсутствовали основания для
признания договора купли-продажи от 11.06.2003 и
зарегистрированного на его основании
перехода права собственности
недействительными.
Согласно подпункту 2
части 1 статьи 287 Арбитражного
процессуального кодекса Российской
Федерации по результатам рассмотрения
кассационной жалобы арбитражный суд
кассационной инстанции вправе отменить
решение суда первой и постановление
апелляционной инстанций полностью и, не
передавая дело на новое рассмотрение,
принять новый судебный акт, если
фактические обстоятельства, имеющие
значение для дела, установлены арбитражным
судом первой и апелляционной инстанций на
основании полного и всестороннего
исследования имеющихся в деле
доказательств, но этим судом неправильно
применена норма права.
При указанных
обстоятельствах суд неправильно применил
статьи 168 и 208 Гражданского кодекса
Российской Федерации, а потому
необоснованно удовлетворил исковые
требования.
Довод заявителя о том, что
договор купли-продажи от 19.05.2000 подписан
неуполномоченным лицом со стороны
Общества, проверен кассационной инстанцией
и признается ошибочным. Предприниматель
Смирнов В.А. при подписании договора
действовал с учетом изменений устава, что
не противоречит части 3 статьи 52
Гражданского кодекса Российской Федерации,
поэтому предприниматель Кашин Н.М. не
вправе ссылаться на отсутствие регистрации
указанных изменений устава к моменту
подписания договора от 19.05.2000. Суд
правомерно исходил из того, что договор
купли-продажи от 19.05.2000 является
действительным и законным, и обоснованно
возложил расходы по экспертизе на ОАО
"АХП".
В соответствии со статьями 110 и 112
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации расходы по
государственной пошлине относятся на
предпринимателя Смирнова В.А., по
экспертизе - на ОАО "АХП".
Руководствуясь
подпунктом 2 части 1 статьи 287, подпунктом 1
части 2 статьи 288 и статьями 289, 319
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Федеральный
арбитражный суд Волго-Вятского
округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 18.04.2005 и
постановление апелляционной инстанции от
11.07.2005 Арбитражного суда Нижегородской
области по делу N А43-10153/2003-2-344 отменить.
В
удовлетворении исковых требований
предпринимателю Смирнову Владимиру
Анатольевичу - отказать.
Взыскать с
предпринимателя Смирнова Владимира
Анатольевича в пользу предпринимателя
Кашина Николая Михайловича расходы по
кассационной жалобе в сумме 1000 рублей.
Арбитражному суду Нижегородской области
выдать исполнительный лист.
Поворот
исполнения судебных актов по взысканию
судебных расходов, за исключением расходов
по экспертизе, поручить Арбитражному суду
Нижегородской области.
Постановление
арбитражного суда кассационной инстанции
вступает в законную силу со дня его
принятия.
Председательствующий
КНЯЗЕВА Г.А.
Судьи
БАБАЕВ С.В.
ШИШКИНА Е.Н.
