Постановление фас уральского округа от 16.06.2005 n ф09-1753/05-с6 поскольку истцом не было представлено обязательное в силу закона нотариально удостоверенное соглашение с залогодержателем об изменении условий договора о залоге недвижимости, отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок соответствует действующему законодательству.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2005 года Дело N
Ф09-1753/05-С6
Федеральный арбитражный
суд Уральского округа в составе
председательствующего Соколовой Н.П., судей
Татаркиной Т.Н., Сулейменовой Т.В.
рассмотрел в судебном заседании
кассационную жалобу общества с
ограниченной ответственностью
"Оптима-Челябинск" (далее - ООО
"Оптима-Челябинск") на решение суда первой
инстанции от 30.12.2004 (резолютивная часть от
16.12.2004) и постановление суда апелляционной
инстанции от 28.02.2005 Арбитражного суда
Челябинской области по делу N А76-22052/04.
В
судебном заседании приняли участие
представители: ООО "Оптима-Челябинск" -
Зиганова А.М., Марамзин В.Л. (доверенность от
01.07.2004), Главного управления Федеральной
регистрационной службы по Челябинской
области (далее - управление ФРС) - Нескоблева
Е.В. (доверенность от 05.02.2005 N 06/05).
Представители открытого акционерного
общества "Уралвнешторгбанк" (далее - ОАО
"Уралвнешторгбанк"), участвующего в деле,
надлежащим образом извещенного о времени и
месте судебного разбирательства, в
судебное заседание не явились.
ООО
"Оптима-Челябинск" обратилось в Арбитражный
суд Челябинской области с заявлением о
признании незаконным отказа учреждения
юстиции по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним
на территории Челябинской области
"Южноуральская регистрационная палата"
(далее - Южноуральская регистрационная
палата) от 23.06.2004 в государственной
регистрации дополнительного соглашения от
22.12.2003 к договору аренды земельного участка
от 07.12.1998 N 2276-Д-98 и права собственности на
земельный участок площадью 2012 кв. м,
расположенный по адресу: г. Челябинск, ул.
Бр. Кашириных, 91а.
К участию в деле в
качестве третьего лица судом привлечено
ОАО "Уралвнешторгбанк".
Решением суда
первой инстанции от 30.12.2004 (судья Харина Г.Н.)
в удовлетворении заявленных требований
отказано.
В соответствии со ст. 48
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации судом апелляционной
инстанции произведена замена
Южноуральской регистрационной палаты на ее
правопреемника - управление ФРС.
Постановлением суда апелляционной
инстанции от 28.02.2005 (судьи Тремасова-Зинова
М.В., Марухина И.А., Смолина Е.В.) решение
оставлено без изменения.
В жалобе,
поданной в Федеральный арбитражный суд
Уральского округа, ООО "Оптима-Челябинск"
просит указанные судебные акты отменить,
принять новый судебный акт, ссылаясь на то,
что судом не была применена подлежащая
применению ст. 345 Гражданского кодекса
Российской Федерации, ст. 352 Гражданского
кодекса Российской Федерации получила
неверное толкование.
Законность
обжалуемых судебных актов проверена судом
кассационной инстанции в порядке,
предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного
процессуального кодекса Российской
Федерации.
Как следует из материалов
дела, между администрацией г. Челябинска и
ООО "Оптима-Челябинск" 07.12.1998 был заключен
договор аренды N 2276-Д-98. В соответствии с
условиями данного договора администрация
г. Челябинска (арендодатель) передала во
временное пользование ООО
"Оптима-Челябинск" (арендатор) с правом
последующего выкупа при подтверждении
права собственности на здания и сооружения
земельный участок площадью 2184 кв. м из
земель муниципальной собственности,
расположенный по адресу: г. Челябинск, ул.
Бр. Кашириных, 91а, срок договора установлен
сторонами на 10 лет. Целевое назначение
передаваемого земельного участка - для
эксплуатации существующего здания
универсального магазина.
В дальнейшем
между ООО "Оптима-Челябинск" и ОАО
"Уралвнешторгбанк" 20.08.2003 был заключен
договор о залоге недвижимости. Данным
договором установлено, что предметом
залога является нежилое здание (магазин) и
право аренды вышеназванного земельного
участка. Договор зарегистрирован в
Южноуральской регистрационной палате.
Постановлением Главы г. Челябинска от 27.10.2003
N 1667-п было принято решение о продаже ООО
"Оптима-Челябинск" земельного участка по
адресу: г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 91а.
Во исполнение названного постановления
17.12.2003 между Комитетом по управлению
имуществом и земельным отношениям г.
Челябинска (продавец) и ООО
"Оптима-Челябинск" (покупатель) был заключен
договор купли-продажи N 167/зем., согласно
которому продавец продал, а покупатель
купил земельный участок из земель
поселений по вышеназванному адресу
площадью 2012 кв. м и уплатил за него
установленную договором стоимость.
В
связи с принятием постановления от 27.10.2003 и
заключением договора купли-продажи от
17.12.2003 сторонами было заключено
дополнительное соглашение от 22.12.2003 N 1 к
договору аренды земельного участка от
07.12.1998, в соответствии с условиями которого
площадь арендуемого земельного участка по
адресу: г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 91а,
составила 152 кв. м.
ООО "Оптима-Челябинск"
обратилось в Южноуральскую
регистрационную палату с заявлением о
государственной регистрации
дополнительного соглашения N 1 от 22.12.2003 и
перехода права собственности на земельный
участок по договору купли-продажи от
17.12.2003.
Письмом от 23.06.2004 N 5586
Южноуральская регистрационная палата
отказала в государственной регистрации
дополнительного соглашения и перехода
права собственности. Основания для отказа -
несоответствие содержания документов,
представленных на государственную
регистрацию, требованиям действующего
законодательства, а также наличие
противоречий между заявленными и уже
зарегистрированными правами.
ООО
"Оптима-Челябинск" обратилось с заявлением
в Арбитражный суд Челябинской области,
посчитав, что данный отказ является
незаконным и нарушает его права в сфере
предпринимательской деятельности.
Принимая решение об отказе в
удовлетворении заявленных требований, суд
правомерно исходил из следующего.
В
соответствии с абз. 4, 11 п. 1 ст. 20
Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" в
государственной регистрации прав может
быть отказано в случаях, если документы,
представленные на государственную
регистрацию прав, по форме или содержанию
не соответствуют требованиям действующего
законодательства, а также если имеются
противоречия между заявленными правами и
уже зарегистрированными правами.
Суд
пришел к обоснованному выводу, что
заключение договора купли-продажи от 17.12.2003
влечет прекращение права аренды земельного
участка площадью 2184 кв. м (по договору
аренды от 07.12.1998), следовательно,
прекращение залога права аренды по
договору о залоге недвижимости от 20.08.2003 в
силу ст. 352 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Пунктом 2 ст. 23 Федерального
закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" предусмотрено, что
соглашение об изменении условий договора
об ипотеке должно быть нотариально
удостоверено.
------------------------------------------------------------------
В тексте документа, видимо, допущена
опечатка: в Федеральном законе "Об ипотеке
(залоге недвижимости)" пункт 4 статьи 29
отсутствует, имеется в виду пункт 4 статьи 29
Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним".
------------------------------------------------------------------
В
соответствии со ст. 25, п. 4 ст. 29 названного
Закона регистрационная запись об ипотеке
может быть погашена на основании
совместного заявления залогодателя и
залогодержателя либо на основании
вступившего в законную силу решения
суда.
Поскольку ООО "Оптима-Челябинск"
не было представлено обязательное в силу
закона нотариально удостоверенное
соглашение с залогодержателем об изменении
условий договора о залоге недвижимости от
20.08.2003, вывод суда о соответствии отказа в
государственной регистрации прав от 23.06.2004
действующему законодательству и об
отсутствии оснований для удовлетворения
заявленных требований является
правильным.
Кроме того, в декабре 2004 г.
право собственности ООО "Оптима-Челябинск"
на приобретенный по договору купли-продажи
от 17.12.2003 земельный участок
зарегистрировано в установленном законом
порядке.
Доводы заявителя кассационной
жалобы о неприменении подлежащей
применению ст. 345 Гражданского кодекса
Российской Федерации и неправильном
толковании ст. 352 Гражданского кодекса
Российской Федерации подлежат отклонению
как несостоятельные, основанные на
неправильном толковании указанных норм
права.
Нарушений норм материального или
процессуального права, являющихся
основанием для отмены судебного акта (ст. 288
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации), судом кассационной
инстанции не установлено.
С учетом
изложенного оспариваемые судебные акты
подлежат оставлению без изменения,
кассационная жалоба - без
удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286,
287, 289 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации,
суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение суда первой
инстанции от 30.12.2004 (резолютивная часть от
16.12.2004) и постановление суда апелляционной
инстанции от 28.02.2005 Арбитражного суда
Челябинской области по делу А76-22052/04
оставить без изменения, кассационную
жалобу общества с ограниченной
ответственностью "Оптима-Челябинск" - без
удовлетворения.
Председательствующий
СОКОЛОВА Н.П.
Судьи
ТАТАРКИНА Т.Н.
СУЛЕЙМЕНОВА Т.В.
